Overdrachtsbelasting, maatstaf van heffing

De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit bevat het beleid over de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Een aantal besluiten is geactualiseerd en samengevoegd. Het besluit bevat nieuwe onderdelen over de maatstaf van heffing en de toepassing van artikel 13 van de WBR bij transformatiebouw en doorverkoop waarbij de koper de last op zich neemt om de overdrachtsbelasting van de verkoper voor zijn rekening te nemen. Het beleid over de omzetting van lidmaatschapsrechten in appartementsrechten is vervangen door een algemene regeling.

1. Inleiding

Dit besluit bevat het beleid over de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting. Met dit besluit worden de besluiten van 13 juli 1999, nr. VB1999/01 422, 16 juni 2004, nr. CPP2004/1029M, 3 mei 2005, nr. CPP2004/3039M, 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M, en 7 maart 2007, nr. CPP2006/933M, samengevoegd en geactualiseerd.

Dit besluit werd gewijzigd bij besluit van 9 januari 2023, nr. 2023-1 (Stcrt. 2023, nr. 1102). De wijziging betreft het vervallen van onderdeel 2.

In de onderdelen 3 tot en met 8 is het beleid uit het besluit van 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M overgenomen.

In onderdeel 3 is beleid over de maatstaf van heffing bij een veiling van een onroerende zaak opgenomen. Het onderscheid tussen algemene en bijzondere veilingvoorwaarden is vervallen. Verder ging het vorige besluit nog uit van een vast notarieel tarief. Daar is nu geen sprake meer van.

In de onderdelen 4 en 4.1 is het beleid over de maatstaf van heffing bij een overdracht van een woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik respectievelijk een vruchtgebruik met een metterwoonclausule opgenomen. Aan beide goedkeuringen is de voorwaarde toegevoegd dat de gebruiksbevoegdheden van de vruchtgebruiker niet beperkt zijn tot bepaalde gedeelten van de woning.

Onderdeel 7 bevat een goedkeuring voor de verkrijging van de economische eigendom gevolgd door een verkrijging van de juridische eigendom of andersom. Daarbij is een voorwaarde aangepast. Het tijdstip van verkrijging van de economische eigendom dient feitelijk vast te staan, wat onder meer kan blijken uit een tijdig en op reguliere wijze ingediende aangifte. Dit onderdeel is overgenomen uit onderdeel 9 van het besluit van 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M.

In onderdeel 8 is het beleid bij een terugoverdracht van de economische eigendom aan de juridische eigenaar opgenomen. De toepassing hiervan is in de toelichting verduidelijkt. Daarnaast wordt voor de duidelijkheid aangegeven dat dit beleid ook geldt bij een terugoverdracht van de juridische eigendom aan de economische eigenaar. Dit onderdeel is overgenomen uit onderdeel 10 van het besluit van 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M.

De onderdelen 6 (Onteigening) en 8 (Lijfrente als tegenprestatie) van het besluit van 19 februari 2007, nr. CPP2006/878M, zien op de wetstoepassing en zijn vanwege het casuϊstische karakter ervan niet meer opgenomen.

In onderdeel 9 is het beleid uit het besluit van 7 maart 2007, nr. CPP2006/933M overgenomen over de verkrijging na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander. Dit beleid is naar aanleiding van jurisprudentie tevens verduidelijkt. In onderdeel 9.1 is het beleid over de toepassing van artikel 13 van de WBR bij een doorverkoop van een woning in aanbouw geactualiseerd. Onderdeel 9.2 is nieuw en bevat een toelichting over de maatstaf van heffing en de toepassing van artikel 13 van de WBR bij transformatiebouw die niet leidt tot vernieuwbouw. Ook de onderdelen 9.3, 9.3.1 en 9.3.2 zijn nieuw. Onderdeel 9.3.1 bevat een toelichting over een doorverkoop waarbij de uiteindelijke koper de last op zich neemt om de overdrachtsbelasting van de verkoper voor zijn rekening te nemen. In onderdeel 9.3.2 wordt op de die situatie ingegaan bij doorverkoop met samenhangende transacties op dezelfde dag waarbij de akten van levering in omgekeerde volgorde worden verleden.

Onderdeel 10 bevat het beleid bij omzetting van lidmaatschapsrechten in coöperatieve flatexploitatieverenigingen in appartementsrechten. Het beleid was opgenomen in de besluiten van 13 juli 1999, nr. VB1999/01 422, 16 juni 2004, nr. CPP2004/1029M en 3 mei 2005, nr. CPP2004/3039M, die nu zijn samengevoegd in dit besluit. De casuïstische goedkeuringen en tegemoetkomingen uit die besluiten worden met dit besluit ingetrokken en vervangen door een algemene regeling.

Daarnaast zijn er nog enkele redactionele wijzigingen opgenomen die geen beleidswijziging beogen.

1.1. Gebruikte begrippen en afkortingen

1.1. Gebruikte begrippen en afkortingen

De maatstaf van heffing kan naar beneden worden afgerond op € 50 of een veelvoud daarvan. Over bedragen van minder dan € 50 wordt niet geheven.

3. Maatstaf van heffing bij veiling van een onroerende zaak

De maatstaf van heffing bij een veiling van een onroerende zaak bedraagt het totaal van de geboden prijs, vermeerderd met de veilingkosten die door de verkoper op grond van de geldende veilingvoorwaarden voor rekening van de koper worden gebracht. Algemeen uitgangspunt hierbij is dat veilingkosten als last voor de koper tot de tegenprestatie moeten worden gerekend.

De maatstaf van heffing bij een veiling van een onroerende zaak bedraagt het totaal van de geboden prijs, vermeerderd met de veilingkosten die door de verkoper op grond van de geldende veilingvoorwaarden voor rekening van de koper worden gebracht. Algemeen uitgangspunt hierbij is dat veilingkosten als last voor de koper tot de tegenprestatie moeten worden gerekend.

Van het notarieel honorarium behoort alleen tot de maatstaf van heffing een positief verschil tussen het notarieel honorarium volgens het bij de veiling in rekening gebrachte tarief en het bedrag dat de notaris in het algemeen in rekening gebracht zou hebben als er sprake was geweest van een notarieel transport buiten een veiling.

4. Overdracht woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik

Een eigenaar-bewoner kan zijn woning overdragen onder het voorbehoud van een vruchtgebruik. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over de waarde van de bloot eigendom van de woning, dan wel over de hogere tegenprestatie. De waarde van de bloot eigendom is de waarde van de woning in vrij opleverbare staat verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. De waarde van het vruchtgebruik is afhankelijk van de duur van het recht en de waarde van het woongenot. In de praktijk kan discussie ontstaan over de berekening van de waarde van het vruchtgebruik. Dat vind ik ongewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Een eigenaar-bewoner kan zijn woning overdragen onder het voorbehoud van een vruchtgebruik. De overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over de waarde van de bloot eigendom van de woning, dan wel over de hogere tegenprestatie. De waarde van de bloot eigendom is de waarde van de woning in vrij opleverbare staat verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. De waarde van het vruchtgebruik is afhankelijk van de duur van het recht en de waarde van het woongenot. In de praktijk kan discussie ontstaan over de berekening van de waarde van het vruchtgebruik. Dat vind ik ongewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder voorwaarden goed dat bij de overdracht van een woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik, voor de berekening van de maatstaf van heffing, het vruchtgebruik wordt gewaardeerd naar een vast percentage van de waarde van de woning in vrij opleverbare staat. Hierbij kan worden uitgegaan van het in artikel 10 van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 vermelde percentage. Het aldus berekende bedrag geldt als een periodieke schuldplichtigheid. De waarde van de periodieke schuldplichtigheid wordt voor de heffing van overdrachtsbelasting vastgesteld met inachtneming van de in de bijlage bij het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer opgenomen tabellen.

4.1. Metterwoonclausule

Bij de overdracht van een woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik, eindigt het vruchtgebruik op het moment van overlijden van de vruchtgebruiker. In de notariële akte kan echter de bepaling zijn opgenomen dat het vruchtgebruik ook eindigt bij het metterwoon verlaten van de woning door de vruchtgebruiker of op een daarmee verband houdend tijdstip. Deze metterwoonclausule vormt een waardedrukkende factor, waarmee bij de waardering van het vruchtgebruik rekening moet worden gehouden. In de praktijk kan discussie ontstaan over de waardering van een recht van vruchtgebruik met een metterwoonclausule. Dat vind ik ongewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Bij de overdracht van een woning onder voorbehoud van een vruchtgebruik, eindigt het vruchtgebruik op het moment van overlijden van de vruchtgebruiker. In de notariële akte kan echter de bepaling zijn opgenomen dat het vruchtgebruik ook eindigt bij het metterwoon verlaten van de woning door de vruchtgebruiker of op een daarmee verband houdend tijdstip. Deze metterwoonclausule vormt een waardedrukkende factor, waarmee bij de waardering van het vruchtgebruik rekening moet worden gehouden. In de praktijk kan discussie ontstaan over de waardering van een recht van vruchtgebruik met een metterwoonclausule. Dat vind ik ongewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Bij de verkrijging van een woning onder voorbehoud van vruchtgebruik met een metterwoonclausule, keur ik onder voorwaarden het volgende goed.

De waardedrukkende factor van deze metterwoonclausule kan bij de verkrijging

van de woning worden gesteld op 25 procent van de waarde van het vruchtgebruik zonder de metterwoonclausule.

5. Overdracht onder voorbehoud van huur of pacht

Een onroerende zaak kan worden overgedragen onder het voorbehoud van een huur- of pachtrecht ten gunste van de verkoper. Dit voorbehoud komt in de volgende twee vormen voor:

Een onroerende zaak kan worden overgedragen onder het voorbehoud van een huur- of pachtrecht ten gunste van de verkoper. Dit voorbehoud komt in de volgende twee vormen voor:

Ik vind het niet gewenst dat er bij deze twee situaties een verschil is in de berekening van de maatstaf van heffing. Daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder voorwaarden goed, dat voor de berekening van de maatstaf van heffing bij een overdracht van de volle eigendom, direct gevolgd door de totstandkoming van een huur- of pachtovereenkomst, wordt uitgegaan van de waarde van de onroerende zaak in de overeengekomen verhuurde of verpachte staat.

6. Verplichtingen uit huur en pacht

Verplichtingen die voortvloeien uit een door de verkoper aangegane huur- of pachtovereenkomst gaan van rechtswege over op de koper. Die verplichtingen zijn daardoor geen lasten voor de koper die tot de tegenprestatie worden gerekend. Als de verkoper echter (bedingt dat hij) nog huur of pacht ontvangt over de periode na het tijdstip van de verkrijging door de koper, dan vormt dat wel een last voor de koper die tot de tegenprestatie wordt gerekend. Dit geldt ook als de verkoper een vergoeding voor te derven toekomstige huur-of pachtinkomsten bedingt.

Verplichtingen die voortvloeien uit een door de verkoper aangegane huur- of pachtovereenkomst gaan van rechtswege over op de koper. Die verplichtingen zijn daardoor geen lasten voor de koper die tot de tegenprestatie worden gerekend. Als de verkoper echter (bedingt dat hij) nog huur of pacht ontvangt over de periode na het tijdstip van de verkrijging door de koper, dan vormt dat wel een last voor de koper die tot de tegenprestatie wordt gerekend. Dit geldt ook als de verkoper een vergoeding voor te derven toekomstige huur-of pachtinkomsten bedingt.

7. Verkrijging van economische eigendom gevolgd door een verkrijging van juridische eigendom of andersom

In artikel 9, vierde lid, van de WBR is een regeling opgenomen voor de verkrijging van economische eigendom, gevolgd door een verkrijging van de juridische eigendom of andersom door dezelfde persoon of door zijn rechtsopvolger krachtens huwelijksvermogensrecht of erfrecht. De maatstaf van heffing wordt onder bepaalde voorwaarden verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging overdrachtsbelasting of BTW was verschuldigd. Als bij de eerste verkrijging de maatstaf van heffing op grond van artikel 13 van de WBR is verminderd, is voor dat gedeelte van de maatstaf van heffing geen sprake van verschuldigde belasting, als bedoeld in artikel 9, vierde lid, van de WBR. Vermindering van de maatstaf van heffing op grond van artikel 9, vierde lid, van de WBR blijft dan beperkt tot het bedrag waarover bij de eerste verkrijging, na toepassing van artikel 13 van de WBR, overdrachtsbelasting was verschuldigd. Het gevolg hiervan is dat bij de tweede verkrijging het voordeel van de vermindering van artikel 13 van de WBR bij de eerste verkrijging materieel wordt teruggenomen. Dit vind ik niet in alle situaties gewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

In artikel 9, vierde lid, van de WBR is een regeling opgenomen voor de verkrijging van economische eigendom, gevolgd door een verkrijging van de juridische eigendom of andersom door dezelfde persoon of door zijn rechtsopvolger krachtens huwelijksvermogensrecht of erfrecht. De maatstaf van heffing wordt onder bepaalde voorwaarden verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging overdrachtsbelasting of BTW was verschuldigd. Als bij de eerste verkrijging de maatstaf van heffing op grond van artikel 13 van de WBR is verminderd, is voor dat gedeelte van de maatstaf van heffing geen sprake van verschuldigde belasting, als bedoeld in artikel 9, vierde lid, van de WBR. Vermindering van de maatstaf van heffing op grond van artikel 9, vierde lid, van de WBR blijft dan beperkt tot het bedrag waarover bij de eerste verkrijging, na toepassing van artikel 13 van de WBR, overdrachtsbelasting was verschuldigd. Het gevolg hiervan is dat bij de tweede verkrijging het voordeel van de vermindering van artikel 13 van de WBR bij de eerste verkrijging materieel wordt teruggenomen. Dit vind ik niet in alle situaties gewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder voorwaarden goed dat de overdrachtsbelasting die door toepassing van artikel 13 van de WBR bij een eerste verkrijging niet is geheven voor de toepassing van artikel 9, vierde lid, van de WBR, bij de tweede verkrijging toch wordt beschouwd als verschuldigde overdrachtsbelasting.

8. Terugoverdracht economische eigendom aan de juridische eigenaar

De juridische eigenaar die de economische eigendom heeft overgedragen, kan deze op een later tijdstip weer terugverkrijgen. Een redelijke wetstoepassing brengt dan mee dat bij de terugverkrijging van de economische eigendom, de maatstaf van heffing op grond van artikel 9, vierde lid, van de WBR wordt verminderd met het bedrag waarover de juridische eigenaar bij de verkrijging van de juridische eigendom overdrachtsbelasting of niet aftrekbare BTW was verschuldigd. Dit geldt ook als de juridische eigenaar de juridische eigendom overdraagt, de economische eigendom houdt en op een later tijdstip de juridische eigendom weer terugverkrijgt.

De juridische eigenaar die de economische eigendom heeft overgedragen, kan deze op een later tijdstip weer terugverkrijgen. Een redelijke wetstoepassing brengt dan mee dat bij de terugverkrijging van de economische eigendom, de maatstaf van heffing op grond van artikel 9, vierde lid, van de WBR wordt verminderd met het bedrag waarover de juridische eigenaar bij de verkrijging van de juridische eigendom overdrachtsbelasting of niet aftrekbare BTW was verschuldigd. Dit geldt ook als de juridische eigenaar de juridische eigendom overdraagt, de economische eigendom houdt en op een later tijdstip de juridische eigendom weer terugverkrijgt.

A heeft in 1991 een onroerende zaak in volledige eigendom verkregen. De waarde bedraagt op dat moment € 120.000, waarover overdrachtsbelasting is verschuldigd. In 2010 heeft A de economische eigendom overgedragen aan B. In 2014 draagt B de economische eigendom weer over aan A. De waarde bedraagt € 300.000. A is over deze laatste verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd over € 180.000 (€ 300.000 –/– € 120.000).

De redelijke wetstoepassing in het bovengenoemde voorbeeld brengt mee dat aan de overige eisen van artikel 9, vierde lid, van de WBR moet zijn voldaan. Zo mag de overdrachtsbelasting niet in mindering hebben gestrekt van schenk- of erfbelasting, en kon de BTW in het geheel niet in aftrek worden gebracht op grond van artikel 15 van de Wet OB.

Verder kan de maatstaf van heffing bij de terugverkrijging van de economische eigendom door A niet worden verminderd, als A op een tijdstip voorafgaand aan deze terugverkrijging, naast de economische eigendom ook de juridische eigendom aan B of aan een derde heeft overgedragen.

9. Verkrijging na een vorige verkrijging van dezelfde goederen door een ander

Bij een opvolgende verkrijging binnen het in de wet bepaalde tijdvak van dezelfde goederen door een ander kan de maatstaf van heffing worden verminderd met het bedrag waarover ter zake van de vorige verkrijging was verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting, die niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij niet-aftrekbare BTW (artikel 13 van de WBR). Voor de toepassing van die bepaling kan sprake zijn van één of meerdere vorige verkrijgingen. Bij meerdere vorige verkrijgingen is voor elk van deze verkrijging sprake van een apart tijdvak als bedoeld in artikel 13 van de WBR.