Overdrachtsbelasting, startersvrijstelling en 2%-tarief

De Staatssecretaris van Financiën heeft het volgende besloten.

Dit besluit actualiseert het besluit van 2 maart 2023, nr. 2023-2 en bevat het beleid over de startersvrijstelling en het tarief van 2%. Onderdeel 4 van dit besluit heeft zijn belang verloren door de wijziging in de Wet op belastingen van rechtsverkeer per 1 januari 20251Fiscale Verzamelwet 2025 en is daarom vervallen. De overige onderdelen zijn inhoudelijk ongewijzigd gebleven en waar nodig uitsluitend redactioneel aangepast.

1. Inleiding

In dit besluit is het beleid opgenomen over de startersvrijstelling en het tarief van 2%. Dit besluit actualiseert het besluit van 2 maart 2023, nr. 2023-2 (Stcrt. 2023, 5423). Per 1 januari 2025 is in de Wet op belastingen van rechtsverkeer opgenomen dat de verkrijging van het recht op levering van een woning door een natuurlijk persoon in combinatie met de toegang tot die woning of de toestemming om enige werkzaamheden in of aan de woning te verrichten of te laten verrichten voorafgaande aan de verkrijging van die woning, onder voorwaarden niet wordt aangemerkt als een verkrijging van economische eigendom (artikel 2, derde lid, onderdeel b, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Onderdeel 4 uit het besluit van 2 maart 2023, heeft daardoor zijn belang verloren en is daarom niet meer opgenomen. De overige onderdelen zijn overgenomen uit het besluit van 2 maart 2023. Daarbij zijn waar nodig ter verduidelijking enkele redactionele aanpassingen aangebracht, zonder inhoudelijke gevolgen. Daarbij zijn de onderdelen 5, 6 en 7 vernummerd tot de onderdelen 4, 5 en 6.

De goedkeuringen in dit besluit zijn verleend met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hardheidsclausule).

1.1. Gebruikte begrippen en afkortingen

2. Beroep op startersvrijstelling of het verlaagde tarief na de verkrijging

Voor toepassing van de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is onder meer vereist dat de verkrijger de woning of rechten waaraan deze is onderworpen na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit overeenkomstig artikel 15a WBR, voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring (artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 3°, respectievelijk artikel 14, tweede lid, WBR). Voor de toepassing van de startersvrijstelling is daarnaast vereist dat de verkrijger deze vrijstelling niet eerder heeft toegepast en dit op dezelfde wijze schriftelijk verklaart (artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 2°, WBR). Ingeval van onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan vóór het tijdstip van de verkrijging, maar nadat de aan die verkrijging ten grondslag liggende koopovereenkomst tot stand is gekomen, moet de in artikel 15a, vierde lid, WBR genoemde schriftelijke verklaring voorafgaand aan de verkrijging worden ingediend.

Als op het tijdstip van de verkrijging de door de WBR vereiste schriftelijke verklaring ontbreekt, kan de startersvrijstelling of het verlaagde tarief niet worden toegepast en is de verkrijging belast tegen het algemene tarief. Dit kan op grond van de tekst van de wettelijke regeling niet in bezwaar worden hersteld. Dit geldt ook als op het tijdstip van de verkrijging geen beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is gedaan. De praktijk heeft inmiddels laten zien dat er gevallen zijn waarin ten tijde van de verkrijging de vereiste verklaring ontbreekt of geen beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is gedaan en dat de verkrijger dit na de verkrijging wil corrigeren. De gevallen laten zien dat een correctiemogelijkheid gewenst is.

Een notaris voldoet overdrachtsbelasting naar het algemene tarief omdat hij meende dat de verkregen onroerende zaak, een kantoorpand dat wordt verbouwd tot woning, op het tijdstip van de verkrijging niet als woning kwalificeerde. Na het passeren van de leveringsakte wordt duidelijk dat het verkregene toch als woning kwalificeert. Door de strikte wettelijke eisen is het niet mogelijk om na het passeren van de leveringsakte in bezwaar een beroep te doen op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief en de daarvoor benodigde schriftelijke verklaring alsnog in te dienen. Dit acht ik ongewenst en daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder voorwaarden goed dat als op het tijdstip van de verkrijging van een onroerende zaak geen beroep op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is gedaan of als de daarvoor vereiste verklaring op dat tijdstip ontbrak, dit kan worden hersteld door middel van een tijdig ingediend bezwaarschrift tegen de voldoening op aangifte of tegen een opgelegde naheffingsaanslag2Bij naheffing gaat het om de situatie dat zonder verklaring toch de startersvrijstelling of het verlaagde tarief is toegepast..

Voor deze goedkeuring gelden de volgende zes voorwaarden:

In dit besluit verleen ik een tegemoetkoming voor gevallen waarin volgens de wettelijke bepalingen geen recht bestaat op de startersvrijstelling of het verlaagde tarief. Op grond van de wet is dus meer overdrachtsbelasting verschuldigd voor de verkregen woning dan na toepassing van deze goedkeuring. Dit brengt mee dat bij een overdracht van deze woning binnen zes maanden, de opvolgende verkrijger volgens de wettelijke bepalingen aanspraak kan maken op een vermindering van overdrachtsbelasting op grond van artikel 13 WBR. Het kan voorts meebrengen dat, bij een volgende verkrijging door dezelfde persoon, toepassing van artikel 9, achtste lid, WBR onbedoeld achterwege blijft. In die gevallen acht ik een beperking van de goedkeuring op zijn plaats.

In de vierde voorwaarde is daarom geregeld dat in die situaties de goedkeuring vervalt. In de vijfde voorwaarde is geregeld dat artikel 9, achtste lid, WBR in zo’n geval toepassing vindt. Hiermee wordt voorkomen dat in de genoemde situaties een belastingvoordeel wordt behaald dat niet aansluit bij de heffing zoals die plaatsvindt na toepassing van de goedkeuring.

3. Startersvrijstelling: Verkrijging beperkt recht en blote eigendom op dezelfde dag

Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling moet de verkrijger onder meer verklaren deze vrijstelling niet eerder te hebben toegepast. Een verkrijger kan slechts eenmaal gebruik maken van de startersvrijstelling. Als er twee of meer verkrijgingen door dezelfde verkrijger met betrekking tot dezelfde woning plaatsvinden, kan de verkrijger de startersvrijstelling slechts op een van de verkrijgingen toepassen. Over de andere verkrijging(en) is de verkrijger dan in beginsel overdrachtsbelasting naar het verlaagde tarief verschuldigd. Deze uitkomst vind ik niet gewenst als iemand op dezelfde dag een beperkt recht en de blote eigendom met betrekking tot dezelfde woning verkrijgt en voldaan zou zijn aan de woningwaardegrens als de blote eigendom en het beperkte recht in één verkrijging van de volle eigendom hadden plaatsgevonden. Daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder de volgende voorwaarden goed dat de verkrijgingen op dezelfde dag van de blote eigendom en een beperkt recht met betrekking tot dezelfde woning voor de toepassing van de startersvrijstelling kunnen worden aangemerkt als één verkrijging van die woning als hierdoor de volle eigendom van die woning in handen komt van dezelfde verkrijger.

Voor deze goedkeuring gelden de volgende drie voorwaarden:

A (25 jaar) heeft op 9 augustus 2024 voor € 240.000 van B verkregen het recht van erfpacht dat is gevestigd op een stuk grond met daarop een woning. Eveneens op 9 augustus 2024 heeft A van C voor € 50.000 de eigendom van dit stuk grond met de woning verkregen, bezwaard met het recht van erfpacht (de blote eigendom). A verkrijgt aldus door twee verkrijgingen op dezelfde dag de volle eigendom van de woning met een totale waarde van € 290.000 en gaat deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. De maatstaf van heffing van de beide verkrijgingen tezamen, rekening houdend met artikel 11 WBR, is eveneens € 290.000.

De beide verkrijgingen kunnen in dit geval voor de toepassing van de startersvrijstelling worden aangemerkt als één verkrijging. De totale waarde van de beide verkrijgingen, berekend overeenkomstig het bepaalde in artikel 9, eerste lid, WBR in samenhang met artikel 11 WBR, is in dit voorbeeld gelijk aan de waarde van de woning, zijnde € 290.000. Hiermee wordt niet uitgekomen boven de ten tijde van de verkrijgingen geldende woningwaardegrens van € 510.000 (bedrag 2024). Gesteld dat A de startersvrijstelling niet eerder heeft toegepast, kan hij er in dit geval voor beide verkrijgingen een beroep op doen, mits aan de overige voorwaarden voor de goedkeuring wordt voldaan.

4. Tarief overdrachtsbelasting bij opname in een verpleeghuis of soortgelijke instelling

Het verlaagde tarief kan worden toegepast bij de verkrijging van een woning als de verkrijger de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Als de verkrijger de verkregen woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken is het algemene tarief van toepassing. Als twee echtgenoten of samenwoners een woning kopen en op het moment van de aankoop al duidelijk is dat een van hen wegens langdurige opname in een verpleeghuis of soortgelijke instelling niet, of slechts tijdelijk, in de woning gaat wonen, wordt voor het aandeel van die persoon niet voldaan aan de wettelijke eis dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt. De waarde van het verkregen aandeel in de woning wordt dan belast naar het algemene tarief. Deze uitkomst vind ik niet in alle gevallen gewenst. Daarom keur ik het volgende goed.

Ik keur onder voorwaarden goed dat het verlaagde tarief bij de verkrijging van een woning door twee echtgenoten of samenwoners ook wordt toegepast op de verkrijging van het aandeel van de persoon die de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken vanwege het verblijf in een verpleeghuis of soortgelijke instelling.

Voor deze goedkeuring gelden de volgende drie voorwaarden.

5. Ingetrokken regeling

Het volgende besluit is ingetrokken met ingang van de inwerkingtreding van dit besluit.

6. Inwerkingtreding

Dit besluit treedt in werking met ingang van 1 januari 2025.

Dit besluit zal in de Staatscourant worden geplaatst.