Lov om burettslag (burettslagslova)

Kapittel 1. Innleiande føresegner

§ 1-1. Verkeområde. Definisjonar

§ 1-2. Ansvarsavgrensing

§ 1-3. Tilknytte lag

§ 1-4. Bustadaksjeselskap

§ 1-5. Forbod mot diskriminering

I vedtektene kan det ikkje setjast vilkår for å vere andelseigar som tek omsyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder. Slike omstende kan ikkje reknast som sakleg grunn til å nekte godkjenning av ein andelseigar eller brukar eller ha vekt ved bruk av forkjøpsrett. Ved diskriminering gjeld likestillings- og diskrimineringsloven.

§ 1-6. Meldingar mv.

§ 1-7. Utarbeiding og oppbevaring av dokumentasjon

Kapittel 2. Stifting av burettslag. Innskot. Avtalar med utbyggjar o.a.

I Stifting

§ 2-1. Stiftingsdokument

§ 2-2. Minstekrav til vedtektene. Føretaksnamn

§ 2-3. Minstekrav til stiftingsdokumentet elles

Stiftingsdokumentet skal elles opplyse om namn eller føretaksnamn, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer for stiftarane, tida for innbetaling av andelane og om kven som skal vere første styre og første revisor for laget.

§ 2-4. Forbod mot særlege rettar

Det kan ikkje takast inn vilkår i stiftingsdokumentet omoppgjer av andelar med anna enn pengar,om plikt for laget til å dekkje stiftingsutgiftene,at laget skal ha plikt til å overta eignedelar eller bli part i avtale,at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga.

oppgjer av andelar med anna enn pengar,

om plikt for laget til å dekkje stiftingsutgiftene,

at laget skal ha plikt til å overta eignedelar eller bli part i avtale,

at nokon skal ha særlege rettar eller fordelar i laget på grunnlag av stiftinga.

§ 2-5. Opningsbalanse

§ 2-6. Byggje- og finansieringsplan

§ 2-7. Stifting av laget

Stiftarane skal datere og signere stiftingsdokumentet. Når alle stiftarane har signert stiftingsdokumentet, er andelane teikna og laget stifta. Stiftingsdokumentet kan opprettast på papir eller gjennom elektronisk løysing for stifting av burettslag godkjend av Føretaksregisteret.

§ 2-8. Betaling av andelane

§ 2-9. Melding til Føretaksregisteret

II Innskot

§ 2-10. Innskot

§ 2-11. Sikring og betaling

III Avtalar med bustadbyggjelag eller annan utbyggjar o.a.

§ 2-12. Eige av opp til alle andelane

Eit bustadbyggjelag eller ein annan yrkesutøvar, medrekna organisasjonar og offentleg verksemd, som skal stå for erverv eller oppføring av bustader for burettslaget, kan eige opp til alle andelane i laget.

§ 2-12 a. Forbod om avtale om rett til bustad

Det er forbode å inngå avtale mellom yrkesutøvar som nemnt i § 2-12 og kjøpar om rett til bustad som er knytt til, eller skal knytast til andel i burettslag, dersom kjøparen ikkje kan eige andelen etter §§ 4-1 flg.

§ 2-13. Avtale mellom utbyggjar og forbrukar

IV Fellesgjeld

§ 2-14. Maksimalgrense

Er det fastset i byggje- og finansieringsplanen at laget skal ha fellesgjeld, skal fellesgjelda ved stiftinga ikkje utgjere meir enn 75 prosent av kostnadsoverslaget i byggje- og finansieringsplanen, jf. § 2-6. Ei låneavtale som fører til at fellesgjelda går over grensa i første punktum, er ugyldig for den overskytande delen.

§ 2-15. Krav til fellesgjeld

Ved stifting av burettslag skal fordelinga mellom storleiken på den delen av fellesgjelda som kvar andelseigar skal nedbetale gjennom felleskostnadene og det dei skal finansiere sjølve, jf. § 2-6 fjerde ledd, vere prosentvis lik for alle andelane i laget. Den einskilde andelseigar kan likevel få rett til å nedbetale sin del av fellesgjelda dersom burettslaget og finansinstitusjonen, som har gitt felleslånet, har avtalt ein slik rett for andelseigarane.

§ 2-16. Opplysningar

Før avtale om rett til bustad som er knytt til eller skal knytast til andel i burettslag, vert inngått, skal yrkesutøvar som nemnt i § 2-12 opplyse kjøparen om rente- og avdragsvilkår, løpetid og andre vilkår av vesentleg betyding for nedbetaling av fellesgjelda.

Kapittel 3. Andelskapital

§ 3-1. Storleiken på andelane

§ 3-2. Endring av talet på andelar

§ 3-3. Forsvarleg drift

Kapittel 4. Andelseigarar, overgang av andelar m.m.

I Andelseigarane

§ 4-1. Hovudregelen om eige av andel

Om ikkje anna følgjer av kapittelet her, kan kvar andelseigar berre eige ein andel, og berre fysiske personar kan vere andelseigarar. I § 5-2 er det reglar om sameige i andel.

§ 4-2. Juridiske personar o.a. som kan eige andelar utan omsyn til vedtektene

§ 4-3. Juridiske personar o.a. som kan eige andelar etter vedtektene

Det kan fastsetjast i vedtektene at stat, fylkeskommune, kommune, bustadbyggjelag, institusjon eller samanslutning med samfunnsnyttig føremål og dessutan arbeidsgivar som skal leige ut bustad til sine tilsette, kan eige opp til tjue prosent av andelane i tillegg til andelar som kan eigast etter § 4-2 første ledd.

§ 4-3 a. Juridiske personar som kan tilby avtale om leige til eige eller deleige

Med leige til eige er det i denne lova meint avtale mellom ein juridisk person og ein eller fleire fysiske personar om leige av bustad, der den eller dei fysiske personane innanfor ein tidsbestemt periode har rett til å kjøpe bustaden.

Med deleige er det i denne lova meint avtale om delt eigarskap av ein bustad mellom ein juridisk person og ein eller fleire fysiske personar, der den eller dei fysiske personane har rett til å kjøpe heile bustaden. Den eller dei fysiske personane må eige minst 50 prosent av bustaden og ha ein eksklusiv bruksrett til heile bustaden.

Departementet kan gi forskrift om at juridiske personar som tilbyr bustad med avtale om leige til eige eller deleige, kan eige opp til 50 prosent av bustadene i laget. Slik forskrift skal stille nærare vilkår til avtalane om leige til eige og deleige. Forskrifta kan fastsetje at ein kommune kan eige ein større andel enn 50 prosent av bustadene i laget.

§ 4-3 b. Forelding av kjøpsrett ved avtale om leige til eige og deleige

Når ein person har fått tilbod om kjøp av bustad som nemnt i § 4-3 a første eller andre ledd, blir retten til å tre inn i kjøpsavtalen ikkje forelda før akseptfristen som er angitt i kjøpsretten, er gått ut. For krav med grunnlag i ein inngått kjøpsavtale gjeld reglane i foreldelsesloven.

II Eigarskifte og vilkår for eigarskifte

§ 4-4. Eigarskifte og vilkår

Ein andel kan skifte eigar utan andre vilkår enn det som følgjer av § 4-1 eller anna lovføresegn eller av vedtektsføresegn som har fått tilslutning frå eigarane av dei andelane det gjeld. Vilkår for eigarskifte kan ikkje vedtektsfestast utan at det er sakleg grunn til det. Vedtektsføresegn eller avtale som hindrar eige som nemnd i § 4-2, er ikkje gyldig.

§ 4-5. Godkjenning av ny andelseigar

§ 4-6. Gebyr o.l.

For arbeid med eigarskifte og eventuell godkjenning, kan laget krevje eit vederlag på opp til fire gonger rettsgebyret av den som avhender andelen. Det kan ikkje gjerast avtale om at andre enn den som avhender andelen, skal betale vederlaget.

§ 4-7. Forbod mot tidsavgrensing o.a.

Vedtektsføresegn som går ut på at den som lovleg er blitt eigar av ein andel, har plikt til å avhende andelen, er ikkje gyldig anna enn for tilfelle med vesentleg mishald (jf. § 5-22), tilfelle der avhending er sett som vilkår for erverv av ny andel, og tilfelle der ein andelseigar i eit tilknytt burettslag melder seg ut av bustadbyggjelaget.

III Pålegg om sal. Tvangssal

§ 4-8. Pålegg om sal

§ 4-9. Erverv av andel ved tvangssal

IV Utløysing av andelseigar

§ 4-10. Utløysing

V Forkjøpsrett

§ 4-11. Reglar om forkjøpsrett

Føresegnene i §§ 4-12 til 4-21 gjeld dersom det følgjer av vedtektene at andelseigarar eller andre har forkjøpsrett når ein andel skiftar eigar. Føresegnene kan fråvikast i vedtektene om ikkje anna er sagt.

§ 4-12. Rettsovergang til nærståande og enkelte andre

§ 4-13. Utløysing av forkjøpsretten

§ 4-14. Kven som skal gjere forkjøpsretten gjeldande

Det er berre laget som kan gjere forkjøpsretten gjeldande på vegner av forkjøpsrettshavarane.

§ 4-15. Frist for å gjere forkjøpsretten gjeldande

§ 4-16. Løysingskravet

§ 4-17. Om rettar og plikter

§ 4-18. Løysingssummen

§ 4-19. Angrefrist

Har bustaden ikkje vore tilgjengeleg for synfaring før fristen for å bruke forkjøpsretten er ute, kan forkjøpsretthavaren seie seg ubunden av løysingskravet innan to veker etter at bustaden blei overteken. Seier forkjøpsrettshavaren seg ubunden i samsvar med første punktum, fell lagets ansvar for betaling av løysingssummen bort. Føresegnene i paragrafen her kan ikkje fråvikast.

§ 4-20. Omgjering

Avtale som utløyser forkjøpsretten kan avhendaren gjere om med verknad for forkjøpsrettshavaren inntil laget har fått melding om at andelen har skifta eigar.

§ 4-21. Forholdet mellom laget og forkjøpsrettshavarane

§ 4-22. Gebyr

Kapittel 5. Bustadene

I Buretten

§ 5-1. Hovudregelen om buretten

Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.

§ 5-2. Sameige i andel

II Overlating av bruken til andre

§ 5-3. Overlating av bruken

Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret overlate bruken av bustaden til andre ut over det som følgjer av §§ 5-4 til 5-6.

§ 5-4. Overlating av bruken når andelseigaren sjølv bur i bustaden

Ein andelseigar som sjølv bur i bustaden, kan overlate bruken av delar av bustaden til andre. I tillegg kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre i opptil 30 døgn i løpet av året.

§ 5-5. Overlating av bruken for opp til tre år

Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar.

§ 5-6. Overlating av bruken med særleg grunn

§ 5-7. Søknad om godkjenning

Har laget ikkje sendt svar på ein skriftleg søknad om godkjenning av brukar innan ein månad etter at søknaden er komen fram til laget, skal brukaren reknast som godkjend.

§ 5-8. Andelseigarens ansvar

§ 5-9. Pålegg om flytting

§ 5-10. Bortfall av bruksrett

III Andelseigarens bruk, vedlikehald o.a.

§ 5-11. Bruken av bustaden og eigedommen

§ 5-11 a. Rett til å setje opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil

Ein andelseigar som disponerer eigen parkeringsplass på eigedomen til burettslaget, har med samtykke frå styret rett til å setje opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil i tilknyting til parkeringsplassen. Samtykke kan berre nektast om det ligg føre ein sakleg grunn til det.

Ein andelseigar som har rett til å parkere på eigedomen til burettslaget, men utan å disponere ein eigen plass, kan krevje at det blir sett opp ladepunkt for elbil og ladbar hybridbil. Styret skal etterkome kravet med mindre det ligg føre ein sakleg grunn til å nekte. Styret avgjer kvar ladepunktet skal setjast opp.

§ 5-12. Vedlikehald o.a. frå andelseigaren

§ 5-13. Andelseigarens skadebotansvar i høve til laget

§ 5-14. Krav mot bakre ledd

Laget kan gjere sitt krav som følgje av mishald gjeldande mot ein tidlegare avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som krav på grunn av mishald kan gjerast gjeldande av andelseigaren eller annan avtalepart.

§ 5-15. Skadebotansvar i høve til andre andelseigarar

§ 5-16. Ansvar ved eigarskifte

IV Lagets vedlikehaldsplikt o.a.

§ 5-17. Vedlikehald o.a. frå laget

§ 5-18. Skadebotansvar for laget og bakre ledd

V Dekning av felleskostnader

§ 5-19. Fordeling av felleskostnader

§ 5-20. Panterett for felleskostnader

VI Bortfall av bruksretten

§ 5-21. Oppseiing frå andelseigaren

§ 5-22. Salspålegg frå laget

§ 5-23. Fråviking

§ 5-24. Øydelegging ved brann o.a.

§ 5-25. Konkurs. Tvangssal og anna eigarskifte for eigedommen

VII Sikring mot tap av felleskostnader

§ 5-26. Sikring mot tap av felleskostnader

§ 5-27. Krav til tilbydaren

Berre føretak som har løyve til å drive skadeforsikrings- eller finansieringsverksemd, kan tilby sikring etter § 5-26.

§ 5-28. Krav til produktet

Departementet gir nærare forskrifter om krav til produktet, og kan i den samanhengen gi føresegner som vik frå forsikringsvirksomhetsloven og finansforetaksloven.

§ 5-29. Oppseiing

Oppseiing av avtale om sikring etter kapitlet her skal vedtakast av generalforsamlinga. Dersom avtale om sikring stiller vilkår om bruk av ein særskilt forretningsførar, må oppseiing av avtale om forretningsførsel også vedtakast av generalforsamlinga.

§ 5-30. Marknadsføring og informasjon

Berre sikring etter §§ 5-26 til 5-29 kan marknadsførast som sikring mot tap av felleskostnader ved sal av andelar i burettslag. Andre ordningar kan heller ikkje marknadsførast på ein måte som gjer at dei kan forvekslast med å vere sikring etter §§ 5-26 til 5-29.

Kapittel 6. Rettsregistrering

§ 6-1. Registrering i grunnboka

§ 6-2. Rettsregistrering

§ 6-3. Vilkår for registrering

§ 6-4. Registreringstidspunktet

§ 6-5. Hovudreglar om prioritet

§ 6-6. Unntak frå prioritetsreglane o.a.

§ 6-7. Særreglar for panterett

For panterett som ikkje er tinglyst elektronisk, gjeld ikkje føresegnene i § 6-5 for avhending av panteretten til eige eller pant eller for utlegg i panterett.

§ 6-8. Prioritetsendringar

§ 6-9. Oppstigingsrett

Når ikkje anna er avtala eller følgjer av stiftingsgrunnlaget eller av § 6-10, stig etterståande rettar opp utan endring av den innbyrdes prioriteten, i den grad ein rett med betre prioritet fell bort ved innfriing.

§ 6-10. Opplåning og ombyting av panterett

§ 6-11. Rettsvern ved konkurs og akkord

§ 6-12. Prioritet i tilfelle av registreringsfeil o.a.

§ 6-13. Manglar ved medkontrahentens heimel o.a.

§ 6-14. Forelding av rettsvern

§ 6-15. Klage

For klage på avgjerder av registerføraren gjeld reglane i tinglysingslova så langt ikkje noko anna er fastsett i kapitlet her.

§ 6-16. Gebyr

§ 6-17. Skadebotansvar

Kapittel 7. Generalforsamlinga

I Allmenne reglar

§ 7-1. Mynde

Generalforsamlinga har øvste myndet i laget.

§ 7-2. Møterett

§ 7-3. Fullmektig. Rådgivar

II Møte i generalforsamling

§ 7-4. Ordinær generalforsamling

§ 7-5. Ekstraordinær generalforsamling

III Innkalling til generalforsamling

§ 7-6. Innkalling til generalforsamling

§ 7-7. Saker som skal takast med i innkallinga

§ 7-8. Om kva saker generalforsamlinga skal og kan behandle

Generalforsamlinga kan ikkje gjere vedtak i andre saker enn dei som er nemnde i innkallinga, om ikkje alle andelseigarane i laget samtykkjer, og ikkje anna følgjer av særleg lovføresegn. At saka ikkje er nemnd i innkallinga, hindrar likevel ikkje atden ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling,den ordinære generalforsamlinga avgjer krav om gransking som nemnd i § 7-14,det blir valt styremedlemmer der nokon står på val,det blir vedteke å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere framlegg som er gjorde i møtet.

den ordinære generalforsamlinga avgjer saker som etter lova eller vedtektene skal takast opp på kvar ordinær generalforsamling,

den ordinære generalforsamlinga avgjer krav om gransking som nemnd i § 7-14,

det blir valt styremedlemmer der nokon står på val,

det blir vedteke å kalle inn ny generalforsamling til å avgjere framlegg som er gjorde i møtet.

IV Møtereglar

§ 7-9. Møteleiing. Protokoll

§ 7-10. Røysterett. Habilitet

V Fleirtalskrav

§ 7-11. Fleirtalskrav

§ 7-12. Vedtektsveto

Med tilslutning frå alle andelseigarar kan det fastsetjast i vedtektene at ein tredjeperson skal godkjenne endring av desse vedtektsføresegnene for at endringa skal vere gyldigføresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget,føresegn om forkjøpsrett til andel i laget,føresegn om pris ved overføring av andel,føresegn etter leddet her om godkjenning av vedtektsendring.

føresegn som gjeld vilkår for å vere andelseigar i laget,

føresegn om forkjøpsrett til andel i laget,

føresegn om pris ved overføring av andel,

føresegn etter leddet her om godkjenning av vedtektsendring.

§ 7-13. Misbruk av mynde

Generalforsamlinga kan ikkje gjere noko vedtak som er skikka til å gi visse andelseigarar eller andre ein urimeleg fordel til skade for andre andelseigarar eller laget.

VI Gransking

§ 7-14. Framlegg om gransking

§ 7-15. Avgjerd i tingretten

§ 7-16. Granskingsrapporten

Kapittel 8. Styre og forretningsførar

I Styre. Arbeidet i styret

§ 8-1. Styre

Laget skal ha eit styre. Styret skal ha minst tre medlemmer. Berre myndige personar kan vere styremedlemmer.

§ 8-2. Val av styremedlemmer

§ 8-3. Tenestetid. Avsetjing

§ 8-4. Vederlag

Eventuelt vederlag til styremedlemmene skal fastsetjast av generalforsamlinga.

§ 8-5. Styremøte

Styreleiaren skal syte for at styret held møte så ofte som det trengst. Ein styremedlem eller forretningsføraren kan krevje at styret blir kalla saman. Styreleiaren avgjer om sakene skal behandlast i fysisk møte eller på annan måte. Alle styremedlemmene kan krevje fysisk møte.

§ 8-6. Vedtak

§ 8-7. Møteleiing. Protokoll

§ 8-8. Oppgåver for styret

Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ.

§ 8-9. Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak omombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,sal eller kjøp av fast eigedom,å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

sal eller kjøp av fast eigedom,

å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,