Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Typ Ustawa

Ogłoszono 2017-07-20

Status Obowiązujący

Wydawca SEJM

Źródło Dziennik Ustaw

artykuły 141

5) jeżeli są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele związane z realizacją inwestycji infrastrukturalnych służących wykonywaniu zadań własnych w zakresie wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania i oczyszczania ścieków komunalnych, utrzymania czystości i porządku oraz urządzeń sanitarnych, wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, edukacji publicznej, kultury i kultury fizycznej, zakładania lub rozszerzania cmentarzy komunalnych albo jeżeli położony jest na nich cmentarz;

6) jeżeli są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi gminne, powiatowe i wojewódzkie oraz zajęte na te cele;

7) w celu realizacji zadań, o których mowa w art. 5 ust. 1, w szczególności w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej.

Nieruchomości wchodzące w skład Zasobu mogą być również przedmiotem umowy o nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości jednostce samorządu terytorialnego lub związkowi jednostek samorządu terytorialnego w celu realizacji na tej nieruchomości:

1) przedsięwzięcia mającego na celu utworzenie mieszkań chronionych, noclegowni, schroniska dla bezdomnych lub ogrzewalni;

2) obiektów infrastruktury technicznej lub infrastruktury społecznej, rozumianej jako obiekty budowlane służące realizacji celów publicznych w zakresie pomocy społecznej, edukacji i wychowania, kultury, zdrowia i sportu oraz tereny zieleni publicznej - wraz z terenami, obiektami i urządzeniami niezbędnymi do ich funkcjonowania.

Umowa zbycia nieruchomości, o której mowa w ust. 1 lub 2, przez jednostkę samorządu terytorialnego, której nieodpłatnie przekazano nieruchomość, lub spółkę celową, do której nieruchomość została wniesiona aportem, jest nieważna z mocy prawa.

Umowa, na mocy której inny podmiot niż jednostka samorządu terytorialnego, której nieodpłatnie przekazano nieruchomość, o której mowa w ust. 1 lub 2, lub spółka celowa, do której nieruchomość, o której mowa w ust. 1 lub 2, została wniesiona aportem, nabył prawo własności takiej nieruchomości lub stał się uprawniony do władania tą nieruchomością jak właściciel, jest nieważna z mocy prawa.

Umowa, dająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane innemu podmiotowi niż jednostka samorządu terytorialnego, której nieodpłatnie przekazano nieruchomość, o której mowa w ust. 1 lub 2, lub spółka celowa, do której nieruchomość, o której mowa w ust. 1 lub 2, została wniesiona aportem, jest nieważna z mocy prawa.

W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zawarcie umowy następuje na wniosek właściwej miejscowo jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadkach, o których mowa w ust. 2, zawarcie umowy następuje na wniosek właściwej miejscowo jednostki samorządu terytorialnego lub związku jednostek samorządu terytorialnego.

Umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa w szczególności:

1) strony umowy;

2) przedmiot umowy, w tym cel wykorzystania nieruchomości;

3) warunki wykorzystania nieruchomości;

4) prawa i obowiązki stron umowy;

5) kary umowne za wykorzystanie nieruchomości niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie;

6) warunki odstąpienia od umowy.

Umowa wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki celowej z udziałem jednostki samorządu terytorialnego określa w szczególności:

1) strony umowy;

2) cel spółki;

3) czas trwania spółki;

4) przedmiot umowy, w tym cel wykorzystania nieruchomości;

5) warunki wykorzystania nieruchomości, w tym procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w całkowitej powierzchni użytkowej w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową;

6) prawa i obowiązki stron umowy;

7) skutki rozwiązania spółki, w szczególności dotyczące nieruchomości wniesionych do niej aportem;

8) ilość oraz wartość akcji lub udziałów związanych z przekazaniem nieruchomości, jako aportu, do spółki;

9) kary umowne za wykorzystanie nieruchomości niezgodnie z celem, na jaki została przekazana, lub za naruszenie warunków wskazanych w umowie;

10) warunki odstąpienia od umowy.

Art. 53.

Realizując zadanie, o którym mowa w art. 5, Prezes KZN ogłasza w Biuletynie Informacji Publicznej KZN przetarg na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu, z przeznaczeniem utworzenia na tej nieruchomości mieszkań na wynajem.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na wniosek Prezesa KZN, może wyrazić zgodę na przeprowadzenie przetargu na sprzedaż nieruchomości, przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, iż zabudowa taka jest dopuszczalna, i przeznaczonej na realizację na niej mieszkań na wynajem, jeżeli jest to uzasadnione względami społeczno-gospodarczymi.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa rozstrzyga o możliwości przeprowadzenia przetargu na sprzedaż nieruchomości w terminie 60 dni od dnia otrzymania wniosku Prezesa KZN.

Wniosek, o którym mowa w ust. 2, zawiera w szczególności oznaczenie, cenę, wartość i powierzchnię nieruchomości oraz przesłanki uzasadniające sprzedaż nieruchomości.

Brak rozstrzygnięcia w terminie, o którym mowa w ust. 3, traktuje się jako brak wyrażenia zgody.

KZN może także ogłosić przetarg na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej albo na sprzedaż nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład Zasobu, której powierzchnia nie przekracza 1500 m^2^ i jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

W przetargu, o którym mowa w ust. 6, może wziąć udział wyłącznie osoba fizyczna:

1) która nie posiada lub w przeszłości nie posiadała prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jej udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;

2) której członek gospodarstwa domowego nie posiada lub w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny.

Przepis ust. 7 nie dotyczy nabywców nieruchomości, będących osobami fizycznymi, spełniających przesłanki określone w art. 56 ust. 3 pkt 11 i 12.

KZN w przetargu, o którym mowa w ust. 6, może zastosować kryteria oceny ofert, o których mowa w art. 56 ust. 3 pkt 1-3 i 5-10.

10.

Do oferty składanej w przetargu, o którym mowa w ust. 6, uczestnik przetargu dołącza pisemne oświadczenie o spełnieniu warunków, o których mowa w ust. 7-9.

11.

Oferty złożone w przetargu, o którym mowa w ust. 6, sprawdzane są pod względem spełnienia wymagań, o których mowa w ust. 10 i art. 61 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 lit. a i b.

12.

Jeżeli pierwszy przetarg, o którym mowa w ust. 6, zakończył się wynikiem negatywnym, przepisów ust. 7-11 nie stosuje się do kolejnych przetargów.

13.

Do przetargu na zawarcie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, o której mowa w ust. 6, stosuje się przepisy ust. 3-5 oraz art. 54 ust. 1 pkt 1-5, 7, 8, 10, 11 lit. a, ust. 2-4 i 6-9, art. 55, art. 58, art. 59 pkt 1-4, art. 61 ust. 4-9, art. 62 ust. 1 pkt 2-4, 8, 9, 12 i ust. 2.

14.

Do przetargu na sprzedaż nieruchomości, o którym mowa w ust. 6, stosuje się przepisy ust. 2 w zakresie obowiązku uzyskania zgody ministra, ust. 13, z wyłączeniem art. 54 ust. 1 pkt 10 i pkt 11 lit. a oraz art. 62 ust. 1 pkt 9 i 12.

15.

W zakresie nieuregulowanym w ust. 6-14 stosuje się odpowiednio przepisy działu II rozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyłączeniem art. 28, art. 37 ust. 2, 3 i 4a, art. 38 i art. 39 oraz przepisów wydanych na podstawie art. 42 tej ustawy. W zakresie dotyczącym sposobu ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, trybu ich aktualizacji oraz organów jej dokonujących stosuje się przepisy działu II rozdziału 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

16.

Umowa zbycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o której mowa w ust. 6, przez osobę fizyczną, która je nabyła w drodze przetargu, jest nieważna z mocy prawa.

17.

Umowa, na mocy której inny podmiot niż osoba fizyczna, która nabyła prawo własności nieruchomości, o której mowa w ust. 6, lub prawo do użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, staje się uprawniony do władania tą nieruchomością jak użytkownik wieczysty lub właściciel, jest nieważna z mocy prawa.

18.

Umowa dająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane innemu podmiotowi niż osoba fizyczna, która nabyła prawo własności nieruchomości, o której mowa w ust. 6, lub prawo do użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jest nieważna z mocy prawa.

Art. 54.

W ogłoszeniu o przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1, wskazuje się:

1) rodzaj przetargu;

2) czas, miejsce i warunki przetargu;

3) oznaczenie księgi wieczystej, o ile jest prowadzona dla nieruchomości;

4) dane dotyczące nieruchomości;

5) cenę nieruchomości;

6) wymagania w zakresie lokalnych form architektonicznych, dostępu do obiektów świadczących usługi społeczne, w tym obiektów opieki nad dzieckiem do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek podstawowych usług handlowych, gastronomicznych i innych nieuciążliwych usług dla mieszkańców, podstawowych urządzeń wypoczynku obejmujących urządzony park lub tereny zieleni, tereny z przeznaczeniem na zabawy dzieci;

7) informację o tym, czy inwestycja mieszkaniowa będzie realizowana na podstawie projektu budowlanego opracowanego przez KZN;

8) wysokość wadium;

9) wymagania w zakresie dostępu do miejsc parkingowych, wind, dostępności dla osób o ograniczonej możliwości poruszania się lub osób niewidomych lub niedowidzących, głuchych lub niedosłyszących, wymagania dotyczące rodzajów materiałów budowlanych i rozwiązań architektonicznych;

10) przesłanki rozwiązania umowy użytkowania wieczystego;

11) kryteria oceny ofert obejmujące:

wysokość stawki procentowej pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,

dodatkowe kryteria oceny ofert,

wysokość czynszu normowanego,

kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, wybrane spośród kryteriów wymienionych w art. 56 ust. 3, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji,

powierzchnię użytkową mieszkań w budynku wyrażoną w m^2^.

Do ogłoszenia dołącza się decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, których stroną jest KZN, a także, o ile są wydane, decyzje o pozwoleniu na budowę.

W przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 7, do ogłoszenia dołącza się projekty budowlane.

Cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dodatkowe kryteria oceny ofert, o których mowa w ust. 1 pkt 11 lit. b, obejmują:

1) zgodność planowanej inwestycji mieszkaniowej z założeniami dotyczącymi gospodarowania nieruchomościami wchodzącymi w skład Zasobu określonymi w programie gospodarowania Zasobem, o którym mowa w art. 38 ust. 1 pkt 4;

2) dodatkowe ułatwienia dla osób niepełnosprawnych;

3) doświadczenie przystępującego do przetargu w realizacji inwestycji mieszkaniowych polegających na budowie domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych;

4) dysponowanie przez przystępującego do przetargu zasobami ludzkimi, organizacyjnymi, technicznymi i finansowymi umożliwiającymi realizację inwestycji mieszkaniowej zgodnie z ustawą;

5) deklarowany wkład przystępującego do przetargu w zapewnienie nieruchomości dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej.

Wysokość wadium ustala Prezes KZN w wysokości nie niższej niż 5% ceny wywoławczej i nie wyższej niż 10% tej ceny.

Wadium nie podlega zwrotowi:

1) jeżeli żaden z uczestników przetargu ustnego nie zgłosi postąpienia ponad cenę wywoławczą albo żaden z uczestników przetargu ofert nie zaoferuje co najmniej ceny wywoławczej;

2) uczestnikowi przetargu, który wygrał przetarg i uchyli się od zawarcia umowy.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób i tryb przeprowadzania przetargów dotyczących nieruchomości przeznaczonej na realizację na niej mieszkań na wynajem wchodzących w skład Zasobu, uwzględniając konieczność zapewnienia jawności i jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału w przetargu, uzyskania najkorzystniejszego wyniku przetargu.

Wydając rozporządzenie, o którym mowa w ust. 8, minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa ustali:

1) terminy i formy wnoszenia wadium i jego zwrotu,

2) tryb powoływania i sposób działania komisji przetargowej,

3) sposób sporządzania oraz treść protokołu z przeprowadzonego przetargu,

4) tryb postępowania w przypadku zaskarżenia przetargu,

5) tryb postępowania przy przeprowadzaniu poszczególnych rodzajów przetargów oraz warunki organizowania przetargu ograniczonego

kierując się zapewnieniem sprawności, efektywności oraz przejrzystości prowadzonych postępowań.

Art. 55.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza Prezes KZN przy pomocy komisji przetargowej.

W skład komisji przetargowej wchodzą:

1) pracownicy Biura;

2) przedstawiciel ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W skład komisji przetargowej wchodzą nie mniej niż 3 osoby, w tym co najmniej jedna osoba posiadająca kwalifikacje, o których mowa w art. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Do każdego przetargu powołuje się odrębną komisję przetargową.

Art. 56.

Stosowanie kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu nie narusza prawa wynajmującego do zawierania umów najmu wyłącznie z osobami ubiegającymi się o najem dającymi rękojmię terminowego uiszczania świadczeń pieniężnych wynikających z zawartych umów najmu.

Kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu stosuje się, w przypadku gdy liczba osób fizycznych ubiegających się o zawarcie umowy najmu mieszkania utworzonego w wyniku inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomości przekazanej z Zasobu, zwanych dalej „osobami ubiegającymi się o najem”, będzie przekraczała liczbę mieszkań na wynajem, jakie mają zostać utworzone w ramach tej inwestycji.

Kryteriami pierwszeństwa zawarcia umowy najmu są:

1) członkowie gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem osiągają względnie niższe dochody;

2) członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko legitymujące się orzeczeniem o umiarkowanym lub znacznym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych ;

3) członkiem gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest co najmniej jedno dziecko;

4) żaden członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem nie posiada oraz w przeszłości nie posiadał prawa własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden samodzielny lokal mieszkalny;

5) osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania;

6) osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem wcześniej złożył wniosek o zawarcie umowy najmu mieszkania w tej samej miejscowości, jednak nie zawarł umowy najmu z powodu większej liczby osób ubiegających się o najem niż liczba dostępnych mieszkań;

7) osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem ma status repatrianta;

8) osoba ubiegająca się o najem ukończyła 65 rok życia;

9) osoba ubiegająca się o najem legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności określonym w przepisach ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych;

10) osoba ubiegająca się o najem posiada Kartę Polaka, o której mowa w ustawie z dnia 7 września 2007 r. o Karcie Polaka ;

11) osoba ubiegająca się o najem w przeszłości posiadała prawo własności do domu jednorodzinnego, innego mieszkania lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lecz wskutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utraciła ten dom lub mieszkanie;

12) osoba ubiegająca się o najem lub członek gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o najem jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlegała lub podlega wywłaszczeniu.

Przy określaniu kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu zapewnia się pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu:

1) w pierwszej kolejności osobom, o których mowa w ust. 3 pkt 11;

2) w drugiej kolejności osobom, o których mowa w ust. 3 pkt 12.

Prezes KZN, wskazując spośród kryteriów, o których mowa w ust. 3, kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej, bierze pod uwagę opinię właściwej miejscowo rady gminy, o której mowa w art. 57 ust. 1, o ile została wydana, ograniczenia techniczne oraz uwarunkowania wynikające z lokalizacji inwestycji.

Art. 57.

Prezes KZN przed wskazaniem spośród kryteriów, o których mowa w ust. 3, kryteriów pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej, zwraca się do właściwej miejscowo rady gminy z wnioskiem o wydanie opinii w zakresie potrzeb mieszkaniowych.

Rada gminy wydaje opinię, o której mowa w ust. 1, w terminie 60 dni od dnia otrzymania wniosku.

Brak wydania opinii w terminie, o którym mowa w ust. 2, nie stanowi przeszkody do określenia przez Prezesa KZN kryteriów pierwszeństwa.

Art. 58.

Przedmiotem przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1 i 2, jest nieruchomość, która spełnia warunki pozwalające na realizację inwestycji mieszkaniowej w sposób racjonalny pod względem technicznym i ekonomicznym, w szczególności:

1) jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy pod zabudowę mieszkaniową;

2) posiada dostęp do infrastruktury technicznej umożliwiającej realizację inwestycji mieszkaniowej oraz zapewniającej dogodne użytkowanie mieszkań utworzonych w wyniku realizacji tej inwestycji;

3) cechy strukturalne nieruchomości, w szczególności wielkość i cechy geometryczne, umożliwiają jej wykorzystanie pod zabudowę mieszkaniową.

Przedmiotem przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1 i 2, nie mogą być nieruchomości, których lokalizacja znajduje się:

1) na terenach wymagających wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej stanowiących użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, chyba że gleby tych klas łącznie przekraczają 80% gleb w danej gminie;

2) na gruntach wymagających wyłączenia gruntów z produkcji leśnej;

3) na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią;

4) na terenach osuwisk oraz terenach zagrożonych ruchami masowymi ziemi, a także terenach, na których występują te ruchy;

5) na obszarze parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, na obszarze chronionego krajobrazu lub na terenie obszaru Natura 2000;

6) w odległości od elektrowni wiatrowej, innej niż mikroinstalacja odnawialnego źródła energii, mniejszej niż dziesięciokrotność całkowitej wysokości tej elektrowni, w rozumieniu przepisów dotyczących inwestycji w zakresie elektrowni wiatrowych;

7) w odległości mniejszej niż bezpieczna odległość w rozumieniu przepisów o ochronie środowiska od zakładu stwarzającego zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej;

8) na nieruchomości, dla której została wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach dotycząca inwestycji celu publicznego.

Art. 59.

Przed ogłoszeniem przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1 i 2, Prezes KZN:

1) występuje, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu;

2) może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli ułatwi to realizację inwestycji mieszkaniowej;

3) podejmuje działania w celu:

dokonania podziału nieruchomości w sposób adekwatny do jej przyszłej funkcji,

uzgodnienia zjazdów do drogi publicznej;

4) może podejmować działania dotyczące realizacji uzbrojenia technicznego w celu zapewnienia nieruchomości będącej przedmiotem przetargu dostępu do sieci, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 11 lit. a, jeżeli podniesie to walory gospodarcze nieruchomości wchodzących w skład Zasobu i spowoduje wzrost wartości tej nieruchomości o kwotę co najmniej równą nakładom poniesionym na realizację uzbrojenia technicznego;

5) dokonuje analiz w zakresie lokalnych form architektonicznych, faktycznego dostępu z danej nieruchomości do obiektów świadczących usługi społeczne, w tym obiektów opieki nad dzieckiem do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek podstawowych usług handlowych, gastronomicznych i innych nieuciążliwych usług dla mieszkańców, podstawowych urządzeń wypoczynku obejmujących urządzony park lub tereny zieleni, tereny z przeznaczeniem na zabawy dzieci.

Art. 60.

Warunkiem przystąpienia do przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1 i 2, jest zobowiązanie się przez przystępującego do przetargu, że:

1) nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną na nieruchomości nabytej w tym przetargu będzie stanowiła powierzchnia mieszkań;

2) nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, będzie stanowiła powierzchnia mieszkań na wynajem;

3) nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnej budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne;

4) nie później niż w dniu zawarcia umowy najmu mieszkania, o którym mowa w pkt 2, wynajmujący zawrze z najemcą umowę przedwstępną zobowiązującą do przeniesienia prawa własności mieszkania, zwaną dalej „umową przedwstępną”, o ile najemca wyraził taką wolę;

5) nie później niż w terminie 21 dni od dnia wyrażenia woli o chęci zawarcia umowy najmu z opcją wynajmujący zawrze z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;

6) przy zawieraniu umów najmu mieszkań, o których mowa w pkt 2, wynajmujący będzie stosował kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, o których mowa w art. 56 ust. 3;

7) przy zawieraniu umów najmu mieszkań, o których mowa w pkt 2, wysokość czynszu normowanego nie przekroczy maksymalnej wysokości ustalonej w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, a opłaty eksploatacyjne będą nie wyższe niż określone w art. 82 ust. 3 lub wynikające z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7;

8) w przypadku najmu z opcją wypłaci najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej;

9) co najmniej przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej mieszkania, o których mowa w pkt 2, będą mieszkaniami na wynajem;

10) wyodrębni lokale mieszkalne przeznaczone na mieszkania na wynajem;

11) poinformuje następcę prawnego nieruchomości o uwarunkowaniach i zobowiązaniach dotyczących nieruchomości, najmie z opcją, najmie bez opcji oraz czynszu normowanym;

12) dokona naboru osób najmujących mieszkania na wynajem w drodze ogłoszenia, zgodnie z przepisami ustawy.

W przypadku mieszkań, dla których zawarto umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 1 pkt 9, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, chyba że przed upływem tego terminu wszystkie mieszkania na wynajem zostały nabyte przez najemców.

Powierzchnia użytkowa, o której mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, jest obliczana według Polskiej Normy dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.

Art. 61.

Oferty mogą być składane w terminie 60 dni od daty ogłoszenia o przetargu, o którym mowa w art. 53 ust. 1 i 2.

Oferta, o której mowa w ust. 1, zawiera w szczególności:

1) podstawowe informacje o przystępującym do przetargu, w tym:

nazwę przystępującego do przetargu,

dane teleadresowe,

numer przystępującego do przetargu w Krajowym Rejestrze Sądowym,

formę prawną prowadzenia działalności gospodarczej,

liczbę mieszkań w zasobach przystępującego do przetargu, w tym liczbę mieszkań na wynajem;

2) oświadczenia o zobowiązaniu się przystępującego do przetargu do spełnienia wymogów wskazanych w art. 60 ust. 1;

3) dokumenty potwierdzające doświadczenie, zdolności organizacyjne oraz sytuację prawno-finansową przystępującego do przetargu umożliwiające mu realizację umowy.

Złożone oferty są sprawdzane pod względem spełnienia wymogów, o których mowa w ust. 1 i 2.

Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 2 miesiące, licząc od dnia jego zamknięcia, Prezes KZN ogłasza drugi przetarg.

Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, Prezes KZN w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 2 miesiące, licząc od dnia jego zamknięcia, może ogłaszać kolejne przetargi.

Organizując kolejne przetargi, KZN może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu, lecz cena ta nie może być niższa niż 70% wartości nieruchomości.

Przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z przystępujących do przetargu nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z przystępujących do przetargu nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej, a także jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Przystępujący do przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

W ogłoszeniu o przetargu dotyczącym zbycia nieruchomości można dopuścić podzielenie ceny nabycia nieruchomości na raty.

Art. 62.

Umowa, o której mowa w art. 53 ust. 1, określa w szczególności:

1) strony umowy;

2) przedmiot umowy;

3) termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych;

4) rodzaj budynków lub urządzeń planowanych do budowy;

5) obowiązek utrzymania budynków lub urządzeń w należytym stanie;

6) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania umowy;

7) obowiązki wynikające z zawierania umów najmu bez opcji oraz umów najmu z opcją;

8) cenę nabycia;

9) opłaty za użytkowanie wieczyste;

10) prawa i obowiązki stron, w tym:

zobowiązania nabywcy nieruchomości, o których mowa w art. 60 ust. 1,

zobowiązania nabywcy nieruchomości wynikające z dodatkowych kryteriów oceny ofert, o których mowa w art. 54 ust. 1 pkt 11 lit. b, mających wpływ na wynik przetargu,

obowiązek przedkładania KZN informacji, o których mowa w art. 70 i art. 101,

obowiązki informacyjne wobec przyszłych najemców związane z planowanym przedsięwzięciem;

11) kary umowne za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy w wysokości nie niższej niż 10% wartości nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja mieszkaniowa;

12) okres, na jaki zawierana jest umowa.

Cenę, o której mowa w ust. 1 pkt 8, określa się według stanu z dnia ogłoszenia przetargu.

Wpływy z tytułu kar umownych, o których mowa w ust. 1 pkt 11, stanowią przychód KZN i są wpłacane na jego rachunek bankowy.

Art. 63.

Do przetargu na sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu z przeznaczeniem na cel mieszkaniowy i z przeznaczeniem utworzenia na tej nieruchomości mieszkań na wynajem stosuje się przepisy art. 53-62, z wyłączeniem art. 54 ust. 1 pkt 10 i pkt 11 lit. a oraz art. 62 ust. 1 pkt 9 i 12.

Art. 64.

W zakresie nieuregulowanym w art. 53-63, od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, do umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste, o której mowa w art. 53 ust. 1, i umowy sprzedaży, o której mowa w art. 53 ust. 2, dotyczących nieruchomości wchodzących w skład Zasobu, stosuje się odpowiednio przepisy działu II rozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyłączeniem art. 28, art. 37 ust. 2, 3 i 4a, art. 38 i art. 39 oraz przepisów wydanych na podstawie art. 42 tej ustawy.

Art. 65.

W celu pozyskania środków finansowych służących realizacji zadań, o których mowa w art. 5, KZN może oddawać w użytkowanie wieczyste i sprzedawać nieruchomości wchodzące w skład Zasobu, w tym nieruchomości budynkowe i lokalowe, a nieprzeznaczone na cele realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Do oddawania w użytkowanie wieczyste i sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy działu II rozdziału 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Art. 66.

W celu realizacji zadań, o których mowa w art. 5, KZN może dokonywać:

1) zamiany nieruchomości wchodzących w skład Zasobu na inną nieruchomość;

2) zamiany nieruchomości w miejsce odszkodowania, o którym mowa w przepisach o gospodarowaniu nieruchomościami, przepisach ustaw, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 5 lit. e, oraz ustawach stanowiących podstawę do wydania aktu prawa miejscowego, o którym mowa w lit. b, przysługującego od Skarbu Państwa, w przypadku:

wywłaszczeń,

wejścia w życie przepisów, w tym przepisów prawa miejscowego, wskutek których korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Rozdział 6. Operator mieszkaniowy

Art. 67.

Operatorem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy jest podmiot:

1) będący stroną zawartej z KZN umowy, o której mowa w art. 53 ust. 1, lub umowy sprzedaży, o której mowa w art. 53 ust. 2;

2) który nabył od podmiotu, o którym mowa w pkt 1, nieruchomość nabytą zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2.

Operatorem mieszkaniowym w rozumieniu ustawy jest również każdy kolejny podmiot, który nabył nieruchomość, która pierwotnie została nabyta zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2.

W przypadku zbycia:

1) nieruchomości nabytej zgodnie z przepisami art. 53 ust. 1 lub 2,

2) budynków lub lokali zlokalizowanych na nieruchomości, o której mowa w pkt 1

podmiot, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 i ust. 2, wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego operatora mieszkaniowego.

W przypadku, o którym mowa w ust. 3, dotychczasowy operator mieszkaniowy jest obowiązany przekazać nabywcy nieruchomości całość dokumentacji związanej ze zbywaną nieruchomością, w tym umowy:

1) zawarte z KZN;

2) zawarte z dostawcami mediów;

3) zawarte z najemcami wraz z informacjami o umowach najmu z opcją;

4) dotyczące zarządzania nieruchomością.

Art. 68.

Operator mieszkaniowy jest obowiązany zrealizować na nieruchomości, o której mowa w art. 67 ust. 1 i 2, inwestycję mieszkaniową, spełniającą łącznie następujące kryteria:

1) nie mniej niż 80% powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynkach objętych inwestycją mieszkaniową stanowi powierzchnia mieszkań;

2) nie mniej niż 70% powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 1, stanowi powierzchnia mieszkań na wynajem;

3) nie więcej niż 20% powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnych budynku pozostanie niewyodrębniona na lokale, w tym będzie przeznaczona na części wspólne.

Operator mieszkaniowy jest również obowiązany:

1) nie później niż w dniu zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;

2) nie później niż w terminie 21 dni od dnia wyrażenia woli o chęci zawarcia umowy najmu z opcją zawrzeć z najemcą umowę przedwstępną, o ile najemca wyraził taką wolę;

3) przy zawieraniu umów najmu mieszkań na wynajem stosować kryteria pierwszeństwa zawarcia umowy najmu, które będą miały zastosowanie przy danej inwestycji mieszkaniowej;

4) przy zawieraniu umów najmu stosować czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją nieprzekraczający maksymalnej wysokości ustalonej w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6 oraz stosować opłaty eksploatacyjne nie wyższe niż określone w art. 82 ust. 3 lub wynikające z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7;

5) w przypadku najmu z opcją wypłacić najemcy kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania w przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej;

6) co najmniej przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej mieszkania, o których mowa w ust. 1 pkt 2, będą mieszkaniami na wynajem;

7) wyodrębnić lokale mieszkalne przeznaczone na mieszkania na wynajem;

8) poinformować następcę prawnego nieruchomości o uwarunkowaniach i zobowiązaniach dotyczących nieruchomości, najmie z opcją, najmie bez opcji oraz o czynszu normowanym;

9) dokonać naboru osób najmujących na zasadach najmu o czynszu normowanym w drodze ogłoszenia, zgodnie z przepisami ustawy.

W przypadku mieszkań, dla których zawarto umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 2 pkt 6, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, chyba że przed upływem tego terminu wszystkie mieszkania na wynajem zostały nabyte przez najemców.

Art. 69.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, nabytego w trybie określonym w art. 53 ust. 1, w prawo własności nieruchomości może nastąpić po 15 latach od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

W przypadku gdy w danej inwestycji mieszkaniowej zawarto choćby jedną umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 1, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

W przypadku gdy w danej inwestycji mieszkaniowej zawarto choćby jedną umowę najmu z opcją, a przed upływem 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej wszystkie mieszkania na wynajem zostały nabyte przez najemców, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości może nastąpić po przeniesieniu własności ostatniego z mieszkań na wynajem.

Art. 70.

Operator mieszkaniowy jest obowiązany informować, w odniesieniu do danej inwestycji mieszkaniowej, Prezesa KZN o:

1) zawarciu pierwszej umowy najmu i związanym z tym dniem upływu 15 i 30 lat od dnia zawarcia takiej umowy;

2) zawarciu pierwszej umowy najmu z opcją;

3) wygaśnięciu lub rozwiązaniu ostatniej umowy najmu z opcją;

4) przeniesieniu własności ostatniego z mieszkań na wynajem.

Informacje, o których mowa w ust. 1, zamieszcza się w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.

Art. 71.

W przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego, z dniem ogłoszenia tej upadłości wygasa użytkowanie wieczyste.

W przypadku, o którym mowa w ust. 1:

1) użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia;

2) zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.

Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 1, jest równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

W przypadku gdy ogłoszenie upadłości operatora mieszkaniowego nastąpiło po zawarciu choćby jednej umowy najmu z opcją, na żądanie syndyka złożone w formie pisemnej z datą pewną najemca, w terminie trzech miesięcy od złożenia żądania, składa pisemne oświadczenie, czy żąda przeniesienia prawa własności mieszkania i wyznaczenia terminu do zapłaty ceny.

Termin do zapłaty ceny nie może być krótszy niż 6 miesięcy od dnia złożenia oświadczenia.

Po upływie terminu na złożenie oświadczenia wyznaczonego przez syndyka, o którym mowa w ust. 5, roszczenie o przeniesienie prawa własności wygasa.

Art. 72.

W razie wszczęcia egzekucji z mieszkania będącego przedmiotem umowy przedwstępnej najemca w terminie trzech miesięcy od zajęcia może złożyć pisemne oświadczenie z datą pewną o wykonaniu roszczenia o przeniesienie prawa własności. W razie uiszczenia reszty ceny w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia oświadczenia egzekucja z mieszkania podlega umorzeniu.

Rozdział 7. Najem i czynsz najmu

Art. 73.

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do mieszkań, zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego, przeznaczonych na wynajem z opcją oraz najem bez opcji.

Możliwość zawarcia umów najmu z opcją dotyczy wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem realizowanych przez operatorów mieszkaniowych na zasadach określonych ustawą.

Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.

Najemca nie może podnajmować mieszkania.

Przepisu ust. 4 nie stosuje się, jeżeli podnajem dotyczy osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Umowa sprzedaży mieszkania, o którym mowa w ust. 1, zawarta przez operatora mieszkaniowego przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej jest nieważna z mocy prawa.

Art. 74.

Operator mieszkaniowy, nie później niż 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ma obowiązek upowszechniać informacje o możliwości zawarcia umów najmu z opcją oraz umów najmu bez opcji przez:

1) przekazanie ogłoszenia o naborze na najemców do KZN w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN;

2) umieszczenie ogłoszenia o rozpoczęciu naboru na najemców:

w miejscu powszechnie dostępnym w siedzibie operatora mieszkaniowego,

obok tablicy informacyjnej zamieszczonej na terenie budowy,

przez obwieszczenie w prasie lokalnej,

w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości;

3) przekazanie ogłoszenia o naborze na najemców do KZN celem przekazania go właściwej miejscowo gminie, która może zamieścić ogłoszenie na swoich stronach internetowych oraz w swoim Biuletynie Informacji Publicznej.

Umieszczenie ogłoszenia o naborze na najemców w Biuletynie Informacji Publicznej KZN oraz przez gminę na jej stronach internetowych oraz w jej Biuletynie Informacji Publicznej jest bezpłatne.

W przypadku gdy do ogłoszenia o przetargu dołączono decyzję o pozwoleniu na budowę, termin, o którym mowa w ust. 1, liczy się od dnia zakończenia przetargu.

Art. 75.

Ogłoszenie o naborze na najemców zawiera:

1) dane dotyczące operatora mieszkaniowego;

2) nazwę i adres inwestycji mieszkaniowej;

3) informacje o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia robót budowlanych;

4) informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi;

5) informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi, które są dostosowane do potrzeb osób o ograniczonej możliwości poruszania się lub osób niewidomych lub niedowidzących, głuchych lub niedosłyszących;

6) informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m^2^;

7) informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m^2^ związanego z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;

8) informację, że w przypadku, gdy liczba wniosków o najem przekracza liczbę mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, decyduje kolejność wpływu wniosków, które nie wymagają uzupełnienia;

9) informacje o stosowanych kryteriach pierwszeństwa;

10) warunki rozwiązania umowy najmu;

11) termin składania dokumentów;

12) informację o tym, że dokumenty składa się do KZN.

Do ogłoszenia, o którym mowa w ust. 1, dołącza się, określony w przepisach wydanych na podstawie ust. 7, wzór:

1) wniosku o zawarcie umowy najmu, zwany dalej „wnioskiem o najem”;

2) oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu.

Osoba ubiegająca się o najem składa:

1) wniosek o najem;

2) oświadczenie o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu;

3) oświadczenie o adresie do korespondencji.

Osoba ubiegająca się o najem we wniosku o najem wskazuje, czy zamierza zawrzeć umowę najmu bez opcji, czy umowę najmu z opcją.

Osoba ubiegająca się o najem, która zamierza skorzystać z kryteriów pierwszeństwa, jest obowiązana do dołączenia do wniosku o najem kopii dokumentów potwierdzających spełnianie przesłanek umożliwiających skorzystanie z kryterium pierwszeństwa oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia kontroli przez Prezesa KZN.

Termin do składania dokumentów, określony w ogłoszeniu o naborze na najemcę, nie może być krótszy niż 60 dni od dnia opublikowania tego ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, wzór wniosku o najem, uwzględniający możliwość określenia pierwszeństwa w wyborze lokali, wzór oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu, w celu zapewnienia kompletności i jednolitości przekazywanych informacji.

Art. 76.

Prezes KZN przekazuje wnioski o najem operatorowi mieszkaniowemu, który zamieścił ogłoszenie o naborze na najemców, w terminie 14 dni od dnia upływu terminu składania wniosków o najem.

Operator mieszkaniowy:

1) niezwłocznie po otrzymaniu wniosków o najem weryfikuje ich kompletność;

2) zawiadamia, na adres wskazany w oświadczeniu o adresie do korespondencji, kandydatów na najemców o:

konieczności uzupełnienia wniosków, określając termin tego uzupełnienia, lub o przyjęciu wniosku,

stosowaniu kryteriów pierwszeństwa.

Wniosek o najem nieuzupełniony w terminie określonym przez operatora mieszkaniowego pozostawia się bez rozpoznania.

Kandydat na najemcę jest obowiązany niezwłocznie zawiadomić operatora mieszkaniowego o każdej zmianie adresu do korespondencji. Zawiadomienia, o których mowa w ust. 2 pkt 2, doręczone na adres wskazany w oświadczeniu o adresie do korespondencji uznaje się za skuteczne.

Art. 77.

W przypadku gdy po upływie terminu na złożenie wniosków o najem, o którym mowa w art. 75 ust. 6, liczba wniosków o najem nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy, nie wcześniej niż po upływie 90 dni od upływu terminu na składanie wniosków, ponawia ogłoszenie o naborze na najemców.

W przypadku gdy wskutek ponownego naboru liczba wniosków o najem nadal nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy ponawia dwukrotnie, w odstępach 60-dniowych, ogłoszenie o naborze na najemców.

Pierwsze z ogłoszeń o naborze na najemców, o którym mowa w ust. 2, operator mieszkaniowy przekazuje do KZN w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN nie później niż po upływie 14 dni od dnia oddania do użytkowania budynku, którego ogłoszenie dotyczy.

Art. 78.

Przepisy art. 74-77 stosuje się, w przypadku gdy przed upływem 15 lat od zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej umowa najmu bez opcji uległa rozwiązaniu lub wygasła, przy czym terminy, o których mowa w przepisach art. 74-77, liczy się od dnia rozwiązania lub wygaśnięcia tej umowy.

Art. 79.

W przypadku gdy w wyniku ponownych naborów na najemców, o których mowa w art. 77 lub art. 78, liczba wniosków o najem nadal jest mniejsza niż mieszkań, których dotyczył nabór, operator mieszkaniowy może zbyć mieszkanie, co do którego nie było zainteresowania, na zasadach ogólnych.

Zbycie mieszkania, o którym mowa w ust. 1, nie powoduje naruszenia warunków umowy dotyczącej nabycia nieruchomości przez operatora mieszkaniowego oraz przepisów ustawy, w szczególności dotyczących udziału powierzchni mieszkań na wynajem w ogólnej powierzchni mieszkań.

Zbycie mieszkania, o którym mowa w ust. 1, nie może wiązać się ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości, w szczególności z przeznaczeniem mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej.

Art. 80.

Operator mieszkaniowy, nie później niż po upływie 14 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, przekazuje do KZN, w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN, prospekt informacyjny, o którym mowa w art. 17 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego .

Art. 81.

Nie później niż 14 dni po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie operator mieszkaniowy przystępuje do zawierania umów najmu z kandydatami na najemców, których zawiadomił o przyjęciu wniosku.

Art. 82.

Czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją i wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat, w mieszkaniach zrealizowanych przez operatorów mieszkaniowych nie może przekraczać, w skali miesiąca, kwot określanych dla 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania corocznie w przepisach wydanych na podstawie ust. 6.

Kwota, o której mowa w ust. 1, jest ustalana przy łącznym uwzględnieniu:

1) ceny 1 m^2^ nieruchomości budowlanej;

2) kosztów budowy 1 m^2^;

3) wartości 1 m^2^ powierzchni odtworzeniowej mieszkania;

4) średniego miesięcznego wynagrodzenia;

5) kosztów administracyjnych;

6) rozsądnego dochodu operatora mieszkaniowego.

Opłata eksploatacyjna obejmuje koszty zarządu nieruchomością wspólną, w rozumieniu art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, i dla mieszkań na wynajem wynosi w skali miesiąca maksymalnie:

1) na terenie m.st. Warszawy - 10 zł za 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania;

2) na terenie miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa innych niż m.st. Warszawa - 9 zł za 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania;

3) w pozostałych lokalizacjach - 6,50 zł za 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania.

Opłata eksploatacyjna podlega waloryzacji nie rzadziej niż raz na 3 lata. Waloryzacja uwzględnia faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną.

W przypadku mieszkań na wynajem będących przedmiotem umowy najmu z opcją, jeżeli zostanie podjęta przez właścicieli mieszkań uchwała, na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustalająca zwiększenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, najemca z opcją partycypuje w tych kosztach ponad kwotę opłaty eksploatacyjnej wynikającej z czynszu normowanego ustalonego dla tego mieszkania. Przepisów art. 93 ust. 4 i art. 108 pkt 2 nie stosuje się.

Rada Ministrów określi, corocznie do dnia 31 marca, w drodze rozporządzenia, dla 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania:

1) maksymalny czynsz normowany dla najmu bez opcji,

2) maksymalny czynsz normowany dla najmu z opcją,

3) maksymalną wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat,

4) maksymalną cenę 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem

biorąc pod uwagę przepis ust. 2, lokalizację inwestycji, w szczególności różnicując wysokość czynszu normowanego oraz maksymalną cenę 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz waloryzację przeciętnych kosztów budowy 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa, nie rzadziej niż raz na 3 lata, w drodze rozporządzenia, maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej, biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji mieszkaniowej, w szczególności różnicując wysokość opłaty dla m.st. Warszawy, miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną.

Art. 83.

Mieszkania na wynajem:

1) są przedmiotem najmu bez opcji przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

2) są przedmiotem najmu z opcją przez 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

3) mogą być przedmiotem sprzedaży nie wcześniej niż po upływie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Umowa najmu może być wypowiedziana przez operatora mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w odniesieniu do:

1) najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 - w okresie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

2) najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 - w okresie 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Operator mieszkaniowy przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z tytułu najmu, oprócz czynszu normowanego oraz opłaty eksploatacyjnej, może pobierać wyłącznie opłaty od niego niezależne.

Opłatami niezależnymi od operatora mieszkaniowego są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Art. 84.

W sprawach nieuregulowanych do najmu stosuje się przepisy rozdziału 2b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Art. 85.

Umowa najmu z opcją jest zawierana na czas oznaczony wynoszący 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją.

Zawierając umowę najmu, o której mowa w ust. 1, operator mieszkaniowy zawiera jednocześnie umowę przedwstępną.

Umowę przedwstępną zawiera się, pod rygorem nieważności czynności prawnej, w formie aktu notarialnego. Umowa najmu z opcją stanowi załącznik do tego aktu.

Roszczenie o przeniesienie przez operatora mieszkaniowego prawa własności mieszkania na rzecz najemcy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Podstawą wpisu do księgi wieczystej jest umowa przedwstępna.

Do wpisu roszczenia, o którym mowa w ust. 4, przepisu art. 19 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece nie stosuje się.

W umowie przedwstępnej operator mieszkaniowy ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy przeniesienia własności.

Najemca, który zawarł umowę najmu z opcją, jest obowiązany do zapłaty:

1) czynszu normowanego;

2) opłaty eksploatacyjnej;

3) ceny mieszkania płatnej w comiesięcznych ratach;

4) opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego.

W umowie najmu z opcją określa się zasady potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania.

Art. 86.

W umowie przedwstępnej określa się w szczególności:

1) strony umowy;

2) datę zawarcia umowy;

3) oznaczenie przedmiotu umowy;

4) cenę, po uiszczeniu której nastąpi przeniesienie własności mieszkania, która nie może być wyższa niż wynikająca z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, obowiązujących w dniu podpisania umowy przedwstępnej;

5) wysokość rat;

6) zobowiązanie operatora mieszkaniowego do przeniesienia własności mieszkania po uiszczeniu ceny mieszkania w terminie wskazanym przez najemcę, nie krótszym niż wynikający z przepisów ustawy;

7) zobowiązanie najemcy do zapłaty ceny mieszkania w ratach płaconych od dnia zawarcia umowy;

8) harmonogram spłaty rat;

9) termin zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania;

10) zabezpieczenia wykonania umowy.

Art. 87.

Po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją najemca może złożyć do operatora mieszkaniowego, za pośrednictwem KZN, wniosek o przeniesienie własności mieszkania, którego dotyczy umowa.

Operator mieszkaniowy zawiera umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, o ile najemca uiścił pełną cenę mieszkania.

Art. 88.

Umowa najmu bez opcji jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 15 lat.

Najemca, który zawarł umowę najmu bez opcji, jest obowiązany do zapłaty:

1) czynszu normowanego;

2) opłaty eksploatacyjnej;

3) opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego.

W przypadku gdy operator mieszkaniowy zamierza zbyć mieszkanie, będące przedmiotem umowy, o której mowa w ust. 1, operator mieszkaniowy proponuje najemcy zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, wyznaczając mu termin do odpowiedzi na ofertę, nie krótszy niż 30 dni.

Art. 89.

Umowy najmu zawarte przed upływem terminu wskazanego w art. 75 ust. 6 i terminów wynikających z art. 77 na złożenie wniosku o najem są nieważne z mocy prawa.

W przypadkach, o których mowa w ust. 1, najemcy przysługuje odszkodowanie od operatora mieszkaniowego.

Art. 90.

W przypadku umów najmu bez opcji najemca może złożyć pisemny wniosek o przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej.

Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca może złożyć przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca składa do operatora mieszkaniowego za pośrednictwem KZN.

Operator mieszkaniowy zawiera z najemcą umowę najmu z opcją oraz umowę przedwstępną nie później niż w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku.

Operator mieszkaniowy odmawia przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli wniosek złożono 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

W przypadku, o którym mowa w ust. 5, operator mieszkaniowy proponuje najemcy bez opcji, który złożył wniosek, o którym mowa w ust. 5, zawarcie umowy sprzedaży mieszkania.

Art. 91.

W przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 3 i art. 90 ust. 6, stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny dotyczące pierwokupu.

Art. 92.

W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu.

Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób obliczania minimalnego zwrotu, o którym mowa w ust. 1, mając na względzie ochronę wartości kapitału wpłaconego przez najemcę z opcją, z uwzględnieniem powierzchni użytkowej mieszkania, wartości początkowej kapitału wniesionego przez najemcę, sumę płatności dokonanych przez najemcę oraz aktualną wartość mieszkania.

Art. 93.

Jeżeli w umowie najmu bez opcji operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty - umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.

Jeżeli w umowie najmu z opcją operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej, raty i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty - umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.

W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił w umowie najmu czynsz na poziomie przekraczającym maksymalne kwoty czynszu normowanego określone w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, czynsz najmu, z mocy prawa, jest równy czynszowi wynikającemu z tych przepisów.

W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił najemcy wysokość opłaty eksploatacyjnej wyższą niż określona w art. 82 ust. 3 lub wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7, opłata ta, z mocy prawa, jest równa opłacie wynikającej z tych przepisów.

Art. 94.

Przedmiotem umowy przeniesienia własności mieszkania przez operatora mieszkaniowego może być jedynie mieszkanie wolne od hipotek i roszczeń ujawnionych w księgach wieczystych.

Art. 95.

W przypadku mieszkań będących przedmiotem umowy najmu z opcją, prawa i obowiązki operatora mieszkaniowego, będącego właścicielem mieszkania, wynikające z art. 18, art. 20, art. 21, art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 ust. 1, 2, 2b i 3, art. 24-28, art. 29 ust. 1b i 1d-3, art. 31 i art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przysługują wyłącznie najemcy z opcją.

Rozdział 8. Kontrola

Art. 96.

Prezes KZN uprawniony jest do przeprowadzania kontroli:

1) przestrzegania warunków umów zawieranych na podstawie art. 53 ust. 1 i 2;

2) zgodności realizowanej inwestycji mieszkaniowej z warunkami określonymi w zawartych z KZN umowach oraz w ustawie;

3) stanu zagospodarowania i celu wykorzystywania nieruchomości przekazanych operatorom mieszkaniowym w użytkowanie wieczyste;

4) zgodności z wymogami ustawy umów zawieranych przez operatorów mieszkaniowych z najemcami, w tym zgodności stosowanych stawek czynszu normowanego za najem bez opcji oraz najem z opcją, a także stawek opłaty eksploatacyjnej;

5) przedkładanych przez operatorów mieszkaniowych informacji wynikających z przepisów art. 70 i art. 101.

Art. 97.

Prezes KZN w każdym czasie może zwrócić się do organów nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli zgodności realizowanej inwestycji z przepisami prawa. Prezes KZN może uczestniczyć w kontroli prowadzonej przez organ nadzoru budowlanego.

Art. 98.

Operator mieszkaniowy informuje Prezesa KZN o zakończeniu budowy inwestycji mieszkaniowej objętej umową z KZN w terminie 14 dni od dnia zakończenia budowy. Do zawiadomienia załącza się geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, wykonaną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, obejmującą w szczególności pomiar powierzchni użytkowej lokali.

Art. 99.

Kontrolę, o której mowa w art. 96 pkt 2, Prezes KZN przeprowadza obowiązkowo po zakończeniu budowy, a przed złożeniem wniosku przez operatora mieszkaniowego o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.

W razie stwierdzenia naruszenia warunków umowy Prezes KZN zwraca się do organów nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli zgodności realizowanej inwestycji z przepisami prawa. Prezes KZN może uczestniczyć w kontroli prowadzonej przez organ nadzoru budowlanego.

W przypadku stwierdzenia braku naruszenia warunków umowy Prezes KZN wydaje operatorowi mieszkaniowemu zaświadczenie o braku zastrzeżeń.

Informację o stwierdzeniu naruszenia warunków umowy lub o braku zastrzeżeń Prezes KZN zamieszcza w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.

Art. 100.

W przypadku stwierdzenia, po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, naruszenia warunków umowy, Prezes KZN wzywa operatora mieszkaniowego do złożenia wyjaśnień oraz usunięcia stwierdzonych uchybień, wyznaczając mu odpowiedni termin.

Prezes KZN, biorąc pod uwagę stopień naruszenia warunków umów zawartych z operatorem mieszkaniowym, może je rozwiązać i nałożyć na operatora kary wynikające z tych umów.

Art. 101.

Operator mieszkaniowy przedkłada corocznie Prezesowi KZN do dnia 15 listopada, według stanu na dzień 31 października, informację dotyczącą:

1) postępów prowadzonych robót budowlanych;

2) liczby zawartych umów najmu, w tym umów najmu z opcją;

3) liczby umów najmu, które zostały zawarte przy zastosowaniu kryteriów pierwszeństwa, o których mowa w art. 56 ust. 3;

4) powierzchni użytkowej mieszkań, z podziałem na mieszkania na wynajem,

5) powierzchni użytkowej mieszkań utworzonych w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomości, o której mowa w art. 53 ust. 1 lub 2, i udziału tej powierzchni w powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku objętym tą inwestycją;

6) powierzchni użytkowej mieszkań utworzonych w ramach inwestycji mieszkaniowej realizowanej na nieruchomości, o której mowa w art. 53 ust. 1 lub 2, użytkowanych na zasadach najmu i udziału tej powierzchni w powierzchni użytkowej mieszkań, o których mowa w pkt 5;

7) wysokości czynszu najmu bez opcji oraz czynszu najmu z opcją, wysokości comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłaty, i ceny 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem;

8) wypełnienia zobowiązań wynikających z dodatkowych kryteriów oceny ofert, o których mowa w art. 54 ust. 1 pkt 11 lit. b, mających wpływ na wynik przetargu.

Obowiązki informacyjne wynikające z ust. 1 realizowane są przez operatorów mieszkaniowych do czasu zakończenia realizacji umów zawartych z KZN.

Kontroli stosowanych stawek czynszu nie przeprowadza się po upływie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

W przypadku mieszkań, dla których zawarto umowę najmu z opcją, termin, o którym mowa w ust. 3, wynosi 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, chyba że przed upływem tego terminu wszystkie mieszkania na wynajem, dla których zawarto umowę najmu z opcją, zostały nabyte przez najemców.

Po przeniesieniu przez operatora mieszkaniowego własności ostatniego mieszkania na wynajem z opcją na najemcę kontroli nie przeprowadza się.

Art. 102.

Czynności kontrolne są wykonywane bezpośrednio przez pracowników Biura na podstawie upoważnienia do wykonywania tych czynności wydanego przez Prezesa KZN, w obecności operatora mieszkaniowego lub osoby przez niego upoważnionej.

Upoważnienie, o którym mowa w ust. 1, zawiera wskazanie osoby upoważnionej do wykonywania czynności kontrolnych, miejsce i zakres wykonywania tych czynności oraz podstawę prawną do ich wykonywania.

Przed przystąpieniem do wykonywania czynności kontrolnych osoba upoważniona do ich wykonywania jest obowiązana okazać upoważnienie, o którym mowa w ust. 1.

Art. 103.

Osoby upoważnione do wykonywania czynności kontrolnych mają prawo do:

1) wstępu na teren nieruchomości będącej przedmiotem czynności kontrolnych;

2) żądania od operatora mieszkaniowego przedstawienia pisemnej informacji na temat nieruchomości, inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości lub mieszkań na wynajem utworzonych w wyniku tej inwestycji;

3) wglądu do dokumentów związanych z nieruchomością, realizowaną inwestycją mieszkaniową lub utworzonymi mieszkaniami na wynajem, sporządzania ich odpisów, wyciągów lub kopii oraz zabezpieczania tych dokumentów;

4) sporządzania dokumentacji fotograficznej z przeprowadzonych czynności kontrolnych.

Art. 104.

Wstosunku do osób upoważnionych do przeprowadzania kontroli operator mieszkaniowy ma obowiązek:

1) umożliwienia wejścia na teren nieruchomości będącej przedmiotem czynności kontrolnych oraz zapewnienia bezpiecznego poruszania się po niej;

2) udostępnienia pisemnej informacji na temat nieruchomości, inwestycji mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości lub mieszkań na wynajem utworzonych w wyniku tej inwestycji;

3) udostępnienia dokumentów związanych z nieruchomością, realizowaną inwestycją mieszkaniową lub utworzonymi mieszkaniami na wynajem;

4) umożliwienia sporządzania odpisów, wyciągów lub kopii dokumentów związanych z nieruchomością, realizowaną inwestycją mieszkaniową lub utworzonymi mieszkaniami na wynajem oraz zabezpieczania tych dokumentów;

5) umożliwienia sporządzania dokumentacji fotograficznej z przeprowadzonych czynności kontrolnych;

6) potwierdzenia zgodności kopii dokumentów z oryginałami.

Art. 105.

Osoba wykonująca czynności kontrolne sporządza pisemny raport z tych czynności.

Raport, o którym mowa w ust. 1, jest sporządzany w dwóch egzemplarzach i podpisywany przez osobę wykonującą czynności kontrolne oraz operatora mieszkaniowego lub osobę przez niego upoważnioną.

W przypadku odmowy podpisania raportu, o którym mowa w ust. 1, przez operatora mieszkaniowego lub osobę przez niego upoważnioną raport jest podpisywany przez osobę wykonującą czynności kontrolne, która dokonuje w raporcie adnotacji o odmowie podpisania.

Raport, o którym mowa w ust. 1, jest przekazywany przez osobę wykonującą czynności kontrolne Prezesowi KZN niezwłocznie po jego sporządzeniu.

Art. 106.

Prezes KZN sporządza kwartalne sprawozdania z wykonanych czynności kontrolnych do końca miesiąca następującego po kwartale, którego dotyczy sprawozdanie.

Art. 107.

Prezes KZN przedstawia Radzie Nadzorczej do zatwierdzenia kwartalne sprawozdania z wykonanych czynności kontrolnych nie później niż po upływie 45 dni po kwartale, którego dotyczy sprawozdanie.

Prezes KZN przedstawia ministrowi właściwemu do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa kwartalne sprawozdania z wykonanych czynności kontrolnych, zatwierdzone przez Radę Nadzorczą, nie później niż po upływie 60 dni po kwartale, którego dotyczy sprawozdanie.

Rozdział 9. Administracyjne kary pieniężne

Art. 108.

Kto:

1) nie stosuje przy zawieraniu umów najmu kryteriów pierwszeństwa, o których mowa w art. 56 ust. 3,

2) stosuje stawki czynszu normowanego wyższe niż ustalone w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6 lub stosuje opłaty eksploatacyjne wyższe niż określone w art. 82 ust. 3 lub wynikające z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7,

3) określa wysokość raty lub ceny za 1 m^2^ powierzchni użytkowej mieszkania w sposób przekraczający maksymalną jej wysokość wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 6,

4) ustala procentowy udział powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w sposób niezgodny z obowiązkiem wynikającym z art. 68 ust. 1 pkt 2,

5) ustala procentowy udział łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej mieszkań na wynajem w sposób niezgodny z obowiązkiem wynikającym z art. 68 ust. 1 pkt 1,

6) ustala procentowy udział powierzchni użytkowej kondygnacji nadziemnych niewyodrębnionej na lokale w sposób niezgodny z obowiązkiem wynikającym z art. 68 ust. 1 pkt 3,

7) utrudnia lub uniemożliwia najemcom zawieranie umów przenoszących własność mieszkań, mimo spełnienia warunków ich nabycia,

8) nie dopełnia obowiązku upowszechniania informacji o możliwości zawarcia umów najmu, o którym mowa w art. 74 i art. 77, lub nie zamieszcza w informacji wszystkich elementów, o których mowa w art. 75,

9) nie dopełnia obowiązków informacyjnych wynikających z art. 70 lub art. 101,

10) utrudnia lub uniemożliwia przeprowadzanie czynności kontrolnych, o których mowa w art. 103, osobom upoważnionym do przeprowadzania kontroli

podlega administracyjnej karze pieniężnej.

Art. 109.

Administracyjną karę pieniężną nakłada, w drodze decyzji, Prezes KZN.

Odwołanie od decyzji przysługuje do ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Art. 110.

Wysokość administracyjnej kary pieniężnej ustala się jako:

1) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 1, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań, co do których zawarto umowy najmu z pominięciem kryteriów pierwszeństwa, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każdy dzień niezgodności trwania umowy najmu zawartej z pominięciem kryteriów pierwszeństwa;

2) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 2, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań, co do których, w umowach najmu, ustalono stawki czynszu normowanego lub opłaty eksploatacyjnej przekraczające maksymalną ich wysokość, w przypadku czynszu normowanego wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, a w przypadku opłaty eksploatacyjnej określoną w art. 82 ust. 3 lub wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każdy dzień, dla którego ustalono takie stawki;

3) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 3, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań, co do których, w umowach najmu z opcją, ustalono wysokość raty w sposób przekraczający maksymalną jej wysokość wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każdy dzień, dla którego ustalono taką wysokość raty;

4) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 4, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, różnicy między powierzchnią użytkową mieszkań na wynajem wynikającą z zobowiązań ujętych w umowie i powierzchnią użytkową mieszkań faktycznie przeznaczonych na wynajem oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każde 30 dni niezgodności z ustawą;

5) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 5, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, różnicy między powierzchnią użytkową lokali innych niż mieszkania wynikającą z zobowiązań ujętych w umowie i faktyczną powierzchnią użytkową lokali innych niż mieszkania oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każde 30 dni niezgodności z ustawą;

6) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 6, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, różnicy między powierzchnią użytkową kondygnacji nadziemnych niewyodrębnionej na lokale wynikającą z zobowiązań ujętych w umowie i faktyczną powierzchnią użytkową tych kondygnacji oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każde 30 dni niezgodności z ustawą;

7) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 7, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań, co do których utrudniano lub uniemożliwiano najemcom zawieranie umów przenoszących własność mieszkań, mimo spełnienia warunków ich nabycia, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem - za każdy dzień między terminem, w którym umowa taka mogła zostać zawarta, a jej zawarciem;

8) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 8 i 9, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań na wynajem, wynikający z zobowiązań ujętych w umowie, których dotyczy niewypełnienie obowiązków, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem;

9) w przypadku, o którym mowa w art. 108 pkt 10, iloczyn, wyrażonej w metrach kwadratowych, powierzchni mieszkań na wynajem, wynikający z zobowiązań ujętych w umowie, których dotyczy utrudnianie lub uniemożliwianie przeprowadzenia czynności kontrolnych, oraz 2-krotności maksymalnej wysokości czynszu normowanego bez opcji za 1 m^2^ mieszkania na wynajem.

Przed wydaniem decyzji, o której mowa w art. 109 ust. 1, Prezes KZN wzywa operatora mieszkaniowego do usunięcia naruszeń, wyznaczając jednocześnie termin ich usunięcia.

Termin, o którym mowa w ust. 2, nie może być krótszy niż 30 dni od dnia doręczenia wezwania.

Po bezskutecznym upływie terminu, o którym mowa w ust. 2, Prezes KZN wydaje decyzję, o której mowa w art. 109 ust. 1.

Administracyjną karę pieniężną, o której mowa w ust. 1 pkt 1-7, wymierza się od dnia upływu terminu, o którym mowa w ust. 2, do dnia usunięcia naruszenia, nie dłużej jednak niż przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

Art. 111.

Administracyjna kara pieniężna stanowi dochód budżetu państwa.

W sprawach nieuregulowanych stosuje się odpowiednio przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa , z tym że uprawnienia organów podatkowych przysługują wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta). Przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego dotyczących kar nie stosuje się.

Rozdział 10. Zmiany w przepisach obowiązujących

Art. 112.

W ustawie z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym w art. 12 w ust. 2 w pkt 6 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 7 w brzmieniu:

7) Krajowy Zasób Nieruchomości, w zakresie nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości .

Art. 113.

W ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w art. 2 dodaje się ust. 4 w brzmieniu:

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają również nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, które wchodzą w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości .

Art. 114.

W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 2 po ust. 1 dodaje się ust. 1a w brzmieniu:

1a. Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

2) w art. 7 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:

W razie ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3, powództwo o stwierdzenie nieważności takiego ustanowienia może wnieść również właściwy z uwagi na położenie nieruchomości wójt, burmistrz albo prezydent miasta, starosta.

3) w art. 11 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:

Jeżeli wydzielenie lokalu byłoby sprzeczne z art. 2 ust. 1a, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wydzielenie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości.

Art. 115.

W ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 29 w ust. 2 pkt 1aa otrzymuje brzmienie:

1aa) przebudowie budynków, innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem ich przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, a także z wyłączeniem przebudowy, której projekt budowlany wymaga uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej;

2) w art. 35 w ust. 1 w pkt 4 kropkę zastępuje się średnikiem i dodaje się pkt 5 w brzmieniu:

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości, o którym mowa w tej ustawie, oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w art. 53 ust. 1 lub 2 tej ustawy, przeznaczonej na wynajem o czynszu najmu określonym zgodnie z przepisami rozdziału 7 tej ustawy, zwanej dalej „inwestycją KZN”.

3) w art. 59:

po ust. 6 dodaje się ust. 6a w brzmieniu:

6a. W przypadku inwestycji KZN organ nadzoru budowlanego przesyła niezwłocznie Prezesowi Krajowego Zasobu Nieruchomości decyzję o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego albo decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Niniejszy dokument nie zastępuje oficjalnej publikacji w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej. Nie ponosimy odpowiedzialności za ewentualne nieścisłości wynikające z transkrypcji oryginału do tego formatu.

Ten tekst jest publikowany na własnych warunkach ponownego wykorzystania określonych przez Dziennik Ustaw, a nie na licencji Legalize ani na licencji domeny publicznej. Dziennik Ustaw
domena publiczna (urzędowe publikacje rządowe)