Fastighetstaxeringsförordning (1993:1199)

1 kap. Bestämmelser om värderingen

1 §

Beteckningar i denna förordning har samma innebörd som motsvarande beteckningar i fastighetstaxeringslagen (1979:1152).

2 §

Riktvärde skall bestämmas för värderingsenhet. För olika slag av värderingsenheter skall riktvärden finnas för skilda förhållanden beträffande de i 8-15 kap. fastighetstaxerings- lagen (1979:1152) föreskrivna värdefaktorerna. Riktvärdena skall bestämmas med utgångspunkt i de riktvärdeangivelser som enligt 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen för varje värdeområde skall redovisas på riktvärdekartor, i tabeller och på sätt som anges i detta kapitel.

En tabell skall innehålla

(relationstabell) eller

Beräkningsgången för bestämmande av riktvärde skall i fall som avses i andra stycket vid punkterna 2 och 3 som regel anges särskilt genom en formel. Förordning (2001:1223).

3 §

Förekommer inom olika värdeområden skilda värdenivåer för samma byggnadstyp eller ägoslag skall värdenivån anges i förhållande till värdet av sådan normenhet som anges i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 3 och 7 §§, 13 kap. 2 § eller 14 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och uttryckas genom en nivåfaktor.

Har för en typ av värderingsenhet upprättats flera riktvärdetabeller eller relationstabeller med olika värden för samma kombinationer av klassindelningsdata skall, om inte annat sägs i tredje och fjärde styckena, i riktvärdeangivelsen eller på annat sätt anges vilken tabell som skall användas för att bestämma riktvärdet.

För värdeområde avseende tomtmark för småhus anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom värdet av en tomt med i riktvärdeangivelsen särskilt angivna genomsnittliga egenskaper (normaltomt). Normaltomten utgör dock alltid en tomt som är hänförlig till klassen inte strand eller strandnära. Har särskilt värdeområde bildats för tomtmark för vilken värdegrundande tomtindelning saknas skall värdenivån i riktvärdeangivelsen i stället anges genom ett värde per kvadratmeter tomtmark. Då sådan bristande tillgång till ortspriser föreligger, som avses i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen, skall värdet av normaltomter avseende bebyggda småhusenheter bestämmas med ledning av den tomtvärdetabell som föreskrivs i 35 b §.

För tomtmark avseende hyreshus anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom det i 12 kap. 1 § tredje stycket fastighetstaxeringslagen föreskrivna värdet av en kvadratmeter byggrätt och för tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad genom det i samma bestämmelse föreskrivna värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt. Då sådan bristande tillgång till ortspriser föreligger, som avses i 5 kap. 5 a § fastighetstaxeringslagen, skall värdet av en kvadratmeter byggrätt avseende tomtmark för hyreshus och av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt avseende tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad bestämmas med ledning av de tomtvärdetabeller som föreskrivs i 37 §. För täktmark anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom det enligt 12 kap. 8 § andra stycket fastighetstaxeringslagen föreskrivna värdet per kubikmeter brytvärd fyndighet. Förordning (2001:1223).

4 §

Brytningsfaktor enligt 12 kap. 9 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och riktvärde enligt 15 kap. samma lag ska vid avkastningsberäkning bestämmas med utgångspunkt i en kalkylränta av fem procent och med beaktande av kostnad för inkomstskatt. Förordning (2012:91).

4 a §

För storlekskorrektion för storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden på lantbruksenhet ska det upprättas två tabeller för storlekskorrektion (storlekskorrektionstabell 1 och 2).

En storlekskorrektion ska göras med utgångspunkt från en lantbruksenhets sammanlagda riktvärde med undantag för riktvärde för småhus och tomtmark för sådan byggnad.

I bilaga 12 anges hur tabellerna för storlekskorrektion ska utformas och indelas i klasser för ett sådant beräknat riktvärde. Förordning (2016:368).

5 §

Överstiger riktvärde av värderingsenhet 5 000 000 kronor, skall det avrundas nedåt till hela 200 000-tal kronor.

Överstiger sådant värde 25 000 000 kronor, skall det avrundas nedåt till hela miljoner kronor. Detta gäller även egendom för vilken särskilda värdeserier fastställts.

Föreligger för taxeringsenhet sådant påtagligt säreget förhållande som anges i 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), skall detta redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Förordning (2002:748).

Småhus

6 §

För småhus ingående i småhusenhet ska det upprättas en tabell för grund- och marginalvärden (SV-tabell), tabeller för åldersinverkan (SO-tabeller S) och en tabell för värdeinverkan av värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (FV-tabell S).

SV-tabellen ska utvisa värden för småhus, som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av småhusenheter sker, vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna storlek och standard och i en värdenivå vid vilken ett småhus enligt 8 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), normhus, har ett värde av 100 000 kronor.

Det ska finnas 88 skilda värdenivåer för normhuset. De erhålls genom att värdena i SV-tabellen multipliceras med nivåfaktorer för småhus (S-nivåfaktorer). Dessa ska vara 1,5, 1,6, 1,7, 1,8, 1,9, 2,0, 2,1, 2,2, 2,3, 2,4, 2,5, 2,6, 2,7, 2,8, 2,9, 3,0, 3,1, 3,2, 3,3, 3,4, 3,5, 3,6, 3,7, 3,8, 3,9, 4,0, 4,2, 4,4, 4,6, 4,8, 5,0, 5,25, 5,5, 5,75, 6,0, 6,25, 6,5, 6,75, 7,0, 7,25, 7,5, 7,75, 8,0, 8,25, 8,5, 8,75, 9,0, 9,25, 9,5, 9,75, 10,0, 10,5, 11,0, 11,5, 12,0, 12,5, 13,0, 13,5, 14,0, 14,5, 15,0, 16,0, 17,0, 18,0, 19,0, 20,0, 21,0, 22,0, 23,0, 24,0, 26,0, 28,0, 30,0, 32,0, 34,0, 36,0, 38,0, 40,0, 42,0, 44,0, 46,0, 48,0, 50,0, 52,0, 54,0, 56,0, 58,0 och 60,0.

Det ska upprättas en SV-tabell. Denna ska avse S- nivåfaktorerna 1,5-60,0.

SO-tabellerna S ska genom åldersfaktorer utvisa värderelationerna mellan lika stora byggnader vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna ålder och standard. För småhus som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering av småhusenheter sker och som har normal standard ska åldersfaktorn vara 1,00.

Det ska upprättas sex SO-tabeller S. Tabellerna ska betecknas med procenttalen 65, 70, 75, 80, 85 och 90. Dessa beräknas med utgångspunkt från värdet av ett småhus som har samma ålder och standard som normhuset. Procenttalen visar den andel härav som utgörs av värdet av ett motsvarande småhus, som uppförts under det tjugonde året före det år då normhuset uppfördes.

FV-tabell S ska utvisa nedräkningsfaktorn vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning. För det mest värdefulla småhuset på en självständig fastighet ska nedräkningsfaktorn vara 1,0.

SV-, SO- och FV-tabellerna ska utformas och värdefaktorerna storlek, ålder, standard, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning klassindelas på det sätt som anges i bilaga 1.

Förordning (2023:186).

6 a §

Har upphävts genom förordning (1997:452).

7 §

För småhus ingående i lantbruksenhet gäller med undantag för vad som föreskrivs i 7 a och 7 b §§ de bestämmelser som enligt 6 § var tillämpliga för småhus ingående i småhusenhet två år före det år då taxeringen av lantbruksenheten sker.

Förordning (1997:452).

7 a §

För småhus ingående i lantbruksenhet skall upprättas och tillämpas sex tabeller för åldersinverkan, SO-tabeller L, med samma utformning och klassindelning som SO-tabeller S utom så tillvida att indelningen i åldersklasser anpassats till det nivåår som gäller för den allmänna och förenklade fastighetstaxering av lantbruksenheter som tabellerna avser.

SO-tabeller L skall utformas och värdefaktorerna ålder och standard indelas på sätt som anges i bilaga 1 a.

Förordning (2004:281).

7 b §

För småhus ingående i lantbruksenhet ska det upprättas och tillämpas en tabell för värdeinverkan av värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning (FV-tabell L). Denna ska ha samma utformning och klassindelning som FV- tabell S. Det som sägs i 6 § andra och tredje styckena om värdena i SV-tabellen är tillämpligt för småhus på lantbruksenhet när omräkningsfaktorn enligt FV-tabell L bestämts till 1,0 för normhuset.

I bilaga 1 a anges hur FV-tabell L ska utformas och hur värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning ska klassindelas. Förordning (2025:283).

7 c §

Riktvärdet för värderingsenhet omfattande småhus bestäms och redovisas enligt följande formel.

R = V x S x Å x N

där R = riktvärdet,

V = relativa värdet enligt tillämplig SV-tabell vid värderingsenhetens storlek och standard,

S = S-nivåfaktor för värdeområdet,

Å = åldersfaktorn enligt tillämplig SO-tabell S för småhus på småhusenhet eller enligt SO-tabell L för småhus på lantbruksenhet vid värderingsenhetens ålder och standard och

N = omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S för småhus på småhusenhet eller enligt FV-tabell L för småhus på lantbruksenhet vid värderingsenhetens fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning.

Det relativa värdet enligt SV-tabellen skall efter avrundning nedåt till helt tusental kronor multipliceras med varje föreskriven faktor för sig i den ordning som formeln anger.

Efter varje multiplikation avrundas produkten nedåt till helt tusental kronor. Förordning (1997:452).

Hyreshus och ägarlägenhet

8 §

För hyreshus och ägarlägenhet ska upprättas en tabell (HK- tabell) över kapitaliseringsfaktorer som utvisar värderelationerna mellan byggnader tillhörande olika åldersklasser men med samma hyra. Tabellen ska för varje åldersklass ange relativa kapitaliseringsfaktorer vid olika H- nivåfaktorer och vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorn lägenhetstyp. För byggnader som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker och med en hyra av 100 000 kronor ska faktorn vara 1,00.

Det ska finnas 78 skilda värdenivåer för hyreshus och ägarlägenhet. De erhålls genom att de värden som beräknas med ledning av hyra och tillämplig kapitaliseringsfaktor multipliceras med H-nivåfaktorer. Dessa ska vara 0,4, 0,5, 0,6, 0,7, 0,8, 0,9, 1,0, 1,1, 1,2, 1,3, 1,4, 1,5, 1,6, 1,7, 1,8, 1,9, 2,0, 2,1, 2,2, 2,3, 2,4, 2,5, 2,6, 2,7, 2,8, 2,9, 3,0, 3,1, 3,2, 3,3, 3,4, 3,5, 3,6, 3,7, 3,8, 3,9, 4,0, 4,2, 4,4, 4,6, 4,8, 5,0, 5,25, 5,5, 5,75, 6,0, 6,25, 6,5, 6,75, 7,0, 7,25, 7,5, 7,75, 8,0, 8,25, 8,5, 8,75, 9,0, 9,25, 9,5, 9,75, 10,0, 10,5, 11,0, 11,5, 12,0, 12,5, 13,0, 13,5, 14,0, 14,5, 15,0, 15,5, 16,0, 16,5, 17,0, 17,5 och 18,0. H- nivåfaktorn får bestämmas olika för bostäder och lokaler inom ett värdeområde.

HK-tabellen ska utformas och värdefaktorerna ålder och lägenhetstyp klassindelas på det sätt som anges i bilaga 2.

Förordning (2021:283).

9 §

Riktvärden för värderingsenheter omfattande hyreshus och ägarlägenhet bestäms och redovisas enligt följande formel.

R = N x H x f

där R = riktvärdet,

N = H-nivåfaktorn för värdeområdet,

H = hyran och

f = kapitaliseringsfaktorn enligt HK-tabellen.

Förordning (2009:318).

Ekonomibyggnader

10 §

Värdefaktorn byggnadskategori ska indelas i klasser på följande sätt och de tabeller som enligt 11 § ska tillämpas för klasserna betecknas enligt följande:

Klass Benämning Tabell

11 Djurstall, logar, lador, maskinhallar,

gårdsverkstäder, lagerhus för potatis,

trädgårdsprodukter, foder eller andra

förnödenheter och liknande byggnader

med värdeår före 1980. E11G, E11M, E11T

21 Djurstall för mjölkkor, värdeår 1980-. E21G, E21M, E21T

22 Djurstall för slakt- och ungnöt,

värdeår 1980-. E22G, E22M, E22T

23 Djurstall för grisar, värdeår 1980-. E23G, E23M, E23T

24 Djurstall för värphöns, värdeår 1980-. E24G, E24M, E24T

25 Djurstall för får, getter och strutsar,

värdeår 1980-. E25G, E25M, E25T

26 Djurstall för hästar, värdeår 1980-. E26G, E26M, E26T

27 Djurstall för mink, räv och liknande,

värdeår 1980-. E27G, E27M, E27T

28 Djurstall för slaktkycklingar och

kalkoner, värdeår 1980-. E28G, E28M, E28T

31 Loge, lada och liknande, värdeår

1980-. E31G, E31M, E31T

32 Maskinhall, gårdsverkstad och

liknande, värdeår 1980-. E32G, E32M, E32T

33 Gårdslager för potatis,

trädgårdsprodukter, foder eller

andra förnödenheter och liknande,

värdeår 1980-. E33G, E33M, E33T

34 Ridhus E34G, E34M, E34T

42 Spannmålslager E42G, E42M, E42T

44 Ensilagesilo E44G, E44M, E44T

51 Växthus, typ friliggande E51G, E51M, E51T

52 Växthus, typ blockhus E52G, E52M, E52T

53 Enklare växthus E53G, E53M, E53T

60 Övriga ekonomibyggnader Förordning (2016:368).

11 §

För ekonomibyggnader ska det upprättas 54 relationstabeller (E-tabeller). För samtliga byggnadskategorier, utom byggnadskategori 60, ska det finnas tre E-tabeller, en tabell betecknad G för glesbygdsförhållanden, en tabell betecknad M för normalförhållanden och en tabell betecknad T för tätortsinfluerade områden. E-tabellerna ska ange det relativa värdet av en värderingsenhet vid skilda förhållanden i fråga om värdefaktorerna storlek, ålder och beskaffenhet. Normenheten för ekonomibyggnader ska avse en maskinhall, gårdsverkstad och liknande som är byggd under åren 2010-2019, har en normal beskaffenhet och har en storlek av 1 000-1 199 kvadratmeter. De relativa värdena i E-tabellerna ska bestämmas i en värdenivå vid vilken en sådan ekonomibyggnad har ett värde av 1 000 kronor.

Det ska finnas 53 skilda värdenivåer för ekonomibyggnader. De erhålls genom att värdena i E-tabellerna multipliceras med E- nivåfaktorer. De ska vara 100, 150, 200, 250, 300, 350, 400, 450, 500, 550, 600, 650, 700, 750, 800, 850, 900, 950, 1 000, 1 100, 1 200, 1 300, 1 400, 1 500, 1 600, 1 700, 1 800, 1 900, 2 000, 2 100, 2 200, 2 300, 2 400, 2 500, 2 600, 2 700, 2 800, 2 900, 3 000, 3 200, 3 400, 3 600, 3 800, 4 000, 4 200, 4 400, 4 600, 4 800, 5 000, 5 250, 5 500, 5 750 och 6 000.

I bilaga 3 anges hur E-tabellerna ska utformas och hur värdefaktorerna storlek, ålder och beskaffenhet ska klassindelas. Förordning (2025:283).

12 §

Riktvärdena för värderingsenheter omfattande en eller flera ekonomibyggnader eller del av ekonomibyggnad bestäms och redovisas enligt följande formel.

R = N x Fe

där R = riktvärdet, N = E-nivåfaktorn för värdeområdet och Fe = relativa värdet enligt E-tabellen vid tillämplig storlek, ålder och beskaffenhet.

Industribyggnader och övriga byggnader

Avkastningsberäkning

13 §

För industribyggnader och övriga byggnader, värderade med ledning av en avkastningsberäkning, ska upprättas en tabell (IK-tabell) över kapitaliseringsfaktorer och högst fyra tabeller (IH-tabeller) över relativa hyror. IK-tabellen ska utvisa värderelationerna mellan byggnader tillhörande olika åldersklasser men med samma hyra. Tabellen ska för varje åldersklass ange relativa kapitaliseringsfaktorer. För byggnader som uppförts sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker ska faktorn vara 1,00. IH-tabellerna ska utvisa relativa hyror per kvadratmeter vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard. För produktionslokaler med normal standard som uppförts sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker ska den relativa hyran vara 100.

Det ska finnas 126 skilda värdenivåer för industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastningsberäkning. De erhålls genom att de värden som beräknats med ledning av storlek, relativ hyra per kvadratmeter och tillämplig kapitaliseringsfaktor multipliceras med I-nivåfaktorer. Dessa ska vara 2,0, 2,1, 2,2, 2,3, 2,4, 2,5, 2,6, 2,7, 2,8, 2,9, 3,0, 3,1, 3,2, 3,3, 3,4, 3,5, 3,6, 3,7, 3,8, 3,9, 4,0, 4,2, 4,4, 4,6, 4,8, 5,0, 5,25, 5,5, 5,75, 6,0, 6,25, 6,5, 6,75, 7,0, 7,25, 7,5, 7,75, 8,0, 8,25, 8,5, 8,75, 9,0, 9,25, 9,5, 9,75, 10,0, 10,5, 11,0, 11,5, 12,0, 12,5, 13,0, 13,5, 14,0, 14,5, 15,0, 15,5, 16,0, 16,5, 17,0, 17,5, 18,0, 18,5, 19,0, 19,5, 20,0 samt i intervallen 21,0-40,0 varje heltal, 42,0-100,0 varje jämnt heltal och 105,0-150,0 varje helt femtal. I-nivåfaktorn bestäms lika för alla lokaltyper inom ett värdeområde.

IH- och IK-tabellerna ska utformas och värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard klassindelas på sätt som anges i bilagorna 6 och 7. Förordning (2024:253).

14 §

Riktvärden för värderingsenheter omfattande industribyggnader och övriga byggnader värderade med ledning av en avkastningsberäkning bestäms och redovisas enligt följande formel.

R = N x A x h x f

där R = riktvärdet,

N = I-nivåfaktorn för värdeområdet,

A = lokalens yta,

h = relativhyran i kronor per kvadratmeter enligt för värdeområdet rekommenderad IH-tabell och

f = kapitaliseringsfaktorn enligt IK-tabellen.

Förordning (2001:1223).

Produktionskostnadsberäkning

15 §

För industribyggnader och övriga byggnader, som ska värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning, ska en tabell för bestämmande av nedräkningsfaktorerna (IN-tabell) upprättas. Tabellen ska utvisa nedräkningsfaktorn för skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna byggnadskategori, ortstyp och ålder.

Beträffande värdefaktorn byggnadskategori ska följande nio klasser finnas: