Decreto Ley Nº 14384 - APROBACION DE UN NUEVO REGIMEN DE ARRENDAMIENTOS RURALES

CAPITULO I - PRINCIPIOS GENERALES

Artículo 1

(*)

Artículo 2

Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agrícola, pecuaria o agropecuaria, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda sujeto a las disposiciones de la presente ley.

Los derechos y obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se extienden al aparcero, al subarrendatario y al subaparcero.

Serán nulos los contratos de subarrendamiento o subaparcería cuando el precio pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero.

Artículo 3

No se considerarán comprendidos en esta ley:

A) Los convenios sobre pastoreo de hasta un año de plazo, pero sí aquellos que se renueven o se prorroguen por plazos que en total excedan aquel límite o cuando, previa notificación al propietario por intermedio del Juzgado de Paz de su domicilio y sin que se formalice oposición documentada de su parte, el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor de un año. (*)

B) Los contratos accidentales por una sola cosecha, entendiéndose como tales los que tienen por objeto la realización de hasta dos cultivos estacionales en un mismo año agrícola y por los que el trabajador paga el goce del bien con un porcentaje de la cosecha obtenida.

C) Los contratos por los que se concedan tierras al productor para trabajos de mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y otros cultivos similares mejoradores del suelo, así como para la realización de semilleros.

D) Los contratos de capitalización de ganado, por los que el propietario del inmueble lo recibe de terceros, para repartir entre sí las utilidades emergentes.

E) Los contratos de explotación rural celebrados en forma de sociedad civil en la que el propietario aporta el uso y goce de su tierra.

F) Los contratos de forestación en terrenos forestales (artículo 5º de la Ley Nº 15.939, de 28 de diciembre de 1987), en que el propietario concede el uso y goce de la tierra. (*)

No obstante, si se comprobare que no se cumplen estas finalidades, o que se las invoca como medio de eludir los beneficios de estabilidad y demás que esta ley acuerda al productor, el contrato quedará sometido al imperio de sus disposiciones.

Los contratos a que se refiere este artículo, deberán extenderse por escrito y la resistencia a la entrega del predio al vencimiento de los mismos, dará derecho al dador a ejercer la acción prevista en el último inciso del artículo 56 y en el artículo 57 de esta ley.

CAPITULO II - DE LA INSCRIPCION DE LOS CONTRATOS

Artículo 4

Todo contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento y subaparcería, debe ser extendido por escrito, so pena de nulidad.

Además deberá ser inscripto en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis, de acuerdo con el régimen y con los efectos establecidos por la ley 10.793 de 25 de setiembre de 1946. Si se otorgare un instrumento privado, éste deberá presentarse con duplicado en papel simple, que quedará archivado en el Registro.

No regirán para estos contratos:

A) La exigencia de la certificación notarial de sus firmas prescripta por el artículo 62 de la ley citada en el inciso anterior.

B) La obligatoriedad de presentar ningún tipo de certificado.

Dentro de los treinta días de la inscripción del contrato, el Registro General de Arrendamientos y Anticresis enviará a la Oficina de Catastro del Departamento en que esté situado el predio, un formulario con los siguientes datos del contrato: nombre de los contratantes, fecha, plazo, precio, área, ubicación del predio, padrón y destino establecido en el Contrato. Este documento quedará registrado en la Oficina Departamental de Catastro a los efectos del artículo 7º de esta ley.

Otro formulario con los mismos datos detallados en el inciso anterior enviará el Registro al Banco de Previsión Social (Caja de Jubilaciones y Pensiones de los Trabajadores Rurales y Domésticos y Pensiones a la Vejez). (*)

Artículo 5

Los contratos de subarrendamiento y de subaparcería no podrán ser inscriptos:

A) Si en el contrato del que deriva su derecho el arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorización para el subarrendamiento o subaparcería.

B) Cuando el precio en dinero o el porcentaje convenido, en los frutos de la cosa sean superiores a lo que según el contrato originario deba pagar el arrendatario o aparcero al arrendador. (*)

Artículo 6

La presentación del contrato inscripto o, en su defecto, de la constancia de la inscripción que expedirá gratuitamente el Registro de Arrendamientos, es requisito indispensable para las partes contratantes en toda gestión ante órganos públicos relacionada con su condición de tales. (*)

Artículo 7

La inscripción estará a cargo del tomador del predio, sin perjuicio de que pueda realizarla el arrendador, si aquél no lo hiciere, y se regirá por las normas contenidas en la ley 10.793, de 25 de setiembre de 1946, modificativas y concordantes". (*)

Artículo 8

Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber inscrpito el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultare perjudicado como consecuencia de lo dispuesto por el artículo 52 de la ley 10.793, de 25 de setiembre de 1946, podrá reclamar del vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, sin perjuicio de una multa equivalente a dos anualidades del precio del arrendamiento vigente en la fecha de la enajenación. (*)

Artículo 9

Todo contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento y subaparcería, otorgado con anterioridad a la vigencia de la presente ley, también deberá ser inscripto en el Registro (Artículo 4º).

La correspondiente obligación se establece de cargo de los arrendadores, los que dispondrán de un plazo de noventa días, a partir de dicha vigencia, para proceder a la inscripción de los contratos que constaren por escrito, sin regir respecto de ellos, las exigencias formales del

artículo 4º de la presente ley.

Si no hubiera contrato escrito los arrendadores, dentro del mismo plazo señalado antes, comunicarán por escrito al Registro todas las circunstancias relativas a la individualización del inmueble y demás elementos que establece el literal A) del artículo 51 de la ley 10.793, de 25 de setiembre de 1946.

El Registro por sí o por intermedio de la Oficina Departamental de Catastro, notificará a los arrendatarios dentro de los treinta días, acordándoles noventa días para que expresen su conformidad o disconformidad. En el primer caso, se procederá a la inscripción de inmediato y, en el último, se estará a la decisión judicial que se produjere, inscribiéndose la sentencia ejecutoriada respectiva. El silencio de los arrendatarios, vencido el término acordado, importa conformidad y legítima la inscripción.

Todos los contratos a que se refiere este artículo, así como las gestiones administrativas o judiciales e inscripción, serán gratuitos, se redactarán en papel simple y no devengarán tributos judiciales.

El incumplimiento por el arrendador de lo preceptuado en el presente artículo, lo hará pasible de la misma multa prescripta en el artículo 7º, la que será satisfecha conjuntamente con los derechos de inscripción tardía, en las oficinas del Registro. El arrendatario será el beneficiario de esa multa. (*)

Artículo 10

Quien entregare a otro un predio rural consistiendo alguno de los contratos referidos en el artículo 4º, sin el requisito de la escritura, no obstante la nulidad de los mismos, incurrirá en una multa por concepto de resarcimiento que será fijada entre un mínimo de un año y un máximo de dos años del precio del arrendamiento.

La multa pertenecerá al ocupante, titular de la acción. El desalojo será con plazo de un año a partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la intimación. Si el Juez sentenciara declarando que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondrá de oficio y en la misma sentencia, la multa correspondiente en carácter de indemnización y declarará el derecho de retención del predio por parte del ocupante, aun cuando exceda del plazo del desalojo mientras no se le haga efectiva la indemnización. El precio convenido se deberá abonar hasta la efectiva desocupación del predio, pudiendo compensarse con el importe de la indemnización.

En el mismo régimen a que se refiere este artículo estarán comprendidos:

A) Otras situaciones convencionales no autorizadas por esta ley, ya sea en forma de contrato escrito o verbal. Los derechos establecidos a favor del subarrendatario y del subaparcero no podrán ser invocados frente al arrendador o aparcero dador.

B) Los casos en que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones no comprendidas en las disposiciones de la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas. (*)

CAPITULO III - DE LOS PLAZOS

Artículo 11

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Artículo 12

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Artículo 13

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Artículo 14

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Artículo 15

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Artículo 16

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Artículo 17

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Artículo 18

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CAPITULO IV - DE LOS PRECIOS

Artículo 19

Las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento o subaparcería con dos o más años de vigencia, otorgado antes o después de la vigencia de la presente ley, podrán convenir en cualquier momento la modificación del precio o de la contraprestación correspondiente, sin que este acuerdo signifique una alteración del plazo contractual. Este procedimiento podrá repetirse sucesivamente cada período de dos años.

A falta de entendimiento entre las mismas y cuando el precio del contrato o de la contraprestación correspondiente tuviere dos años o más de vigencia, cualquiera de ellas podrá promover ante el Juez competente su revisión.

El Juzgado examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto de fijar el precio del arriendo que corresponda a la rentabilidad económica normal del predio. Con tal objeto, estudiará las circunstancias de cada contrato, calidad de los campos, mejoras y tipo de explotación de cada inmueble, los valores de venta y de los arrendamientos de campos de la zona, el precio del arrendamiento del caso particular anterior al vigente y las causas que pudieran haber dado mérito a su modificación. Los precios fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda y sólo podrán ser nuevamente revisados después de transcurridos dos años de la revisión anterior.

Las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una mayor productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrán tomarse en cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario. (*)

Artículo 20

Para la determinación de la rentabilidad del predio, las producciones que reciban subsidio del Estado o tengan precios de estímulo al productor, sólo podrán ser consideradas por su valor económico normal con prescindencia del estímulo o del subsidio o del margen del precio que los represente.

Se considerarán del mismo modo las producciones cuyo costo sea financiado en parte por el Estado o los Municipios con cargo a fondos públicos. Para el caso de tales producciones no se tomará en cuenta el margen que represente dicha contribución. (*)

Artículo 21

Las producciones no subsidiadas o que no tengan precios de estímulo pero cuyas cotizaciones hubieren sufrido variantes superiores al 25% (veinticinco por ciento) en los precios del último bienio anterior a la demanda, serán consideradas por su valor económico probable de comercialización en el país en la época de aquélla, sin que, en ningún caso la producción de que se trata pueda ser llevada en cuenta por un valor superior al promedio de precios del dicho último bienio, menos un 10% (diez por ciento).

Si las variantes en los precios fueren inferiores al porcentaje referido, el Juez procederá del mismo modo pero con el límite del correspondiente promedio puro, sin reducción alguna. (*)

Artículo 22

Cuando la sentencia aumentare el precio del arrendamiento en más de un 30% (treinta por ciento), aun cuando no hubiese vencido el término del contrato, el arrendatario tendrá derecho a renunciar a los plazos en curso sin responsabilidad alguna para su parte. (*)

Artículo 23

La violación por el arrendador, comprobada ante Juez competente, del régimen y cantidad de precio fijado por la sentencia, será sancionada con una multa equivalente a una anualidad de dicho precio.

El producido de la multa beneficiará al arrendatario, titular de la acción. (*)

CAPITULO V - DE LA APARCERIA

Artículo 24

Las disposiciones de la presente ley serán aplicables a los aparceros y subaparceros cuando el dador haya entregado un predio rural. (*)

Artículo 25

Las disposiciones establecidas en el Capítulo IV son aplicables a los contratos de aparcería a que se refiere el artículo anterior, cuando en función de la rentabilidad de la tierra el porcentaje de los beneficios para cualquiera de las partes no guarde proporción razonable con el aporte que cada una de ellas hace a los fines de la explotación.

El Juez apreciará la equidad de la proporción entre aportes y beneficios, estimando el precio de los frutos en su equivalente en dinero.

CAPITULO VI - DE LAS MEJORAS

Artículo 26

El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para agricultura, ganadería, lechería o granja, queda obligado, -salvo

disposición contractual en contrario- a dotarlo de las siguientes mejoras,

comunes a toda explotación: alambrados perimetrales, casahabitación, cocina y agua potable. La entidad e importancia de dichas mejoras deberá guardar razonable relación con el valor real del inmueble, determinado por CONEAT y con las circunstancias de cada explotación.

Del mismo modo -y de acuerdo a la extensión del predio- deberá dotarlo de dependencias adecuadas para peones.

Artículo 27

Son también de cargo del propietario, salvo disposición contractual en contrario las mejoras requeridas para la normal explotación del predio según su destino, como ser alambradas interiores, bretes, galpones de ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguas artificiales, la instalación de la red de energía eléctrica desde la línea pública hasta el casco del establecimiento y toda adaptación del predio a los fines del contrato. (*)

Artículo 28

Dichas mejoras podrán realizarse por acuerdo de partes, durante la vigencia del contrato, en los términos que ellas libremente determinen. En caso de que el propietario hiciera por sí mismo dichas mejoras, dispondrá de los créditos del Banco Hipotecario del Uruguay y del Banco de la República Oriental del Uruguay, a que se refieren el decreto-ley 10.154, de 13 de mayo de 1942 y los artículos 1º y 9º, inciso primero, de la ley 12.394, de 2 de julio de 1957, así como cualesquiera líneas de crédito establecidas o que se establecieren a esos efectos. (*)

Artículo 29

Si el propietario no realizare por sí mismo dichas mejoras, el arrendatario cuyo contrato tenga aún cuatro años de vigencia por lo menos, podrá dirigirse a la Oficina de Agronomía Regional presentando un plan de mejoras cuyo monto no podrá exceder del 25% (veinticinco por ciento) del valor real del predio avaluado por CONEAT. En ese porcentaje se considerarán incluidas, por su valor de estimación, las mejoras ya existentes.

Dicha Oficina notificará al arrendador el plan de mejoras referido, y si no mediare oposición de su parte dentro de los treinta días de la fecha de la notificación, se presumirá que lo consiente, quedando desde entonces el arrendatario autorizado para ejecutarlo por cuenta de aquél.

El agrónomo regional fiscalizará la realización de las obras. (*)

Artículo 30

En caso de desacuerdo sobre la utilidad de las mejoras notificadas así como sobre el monto de la inversión, se recurrirá a árbitros. Para dictar el laudo, éstos considerarán las mejoras existentes en el predio, el destino y condiciones de la explotación y la superficie de aquél, de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior.

Artículo 31

Las mejoras que efectúe el arrendatario buen pagador (artículo 29) le confieren el derecho de retención sobre el inmueble mientras no le sean satisfechas. El arrendatario mal pagador podrá compensar, en su caso, el valor de las mejoras con el monto de su deuda.

El arrendador deberá pagar en dinero, por su valor actual, el importe de las mejoras en el momento de entrega del inmueble.

Si las partes no pudieran ponerse de acuerdo, la divergencia acerca del valor se someterá a juicio arbitral en cuyo caso cesará el derecho de retención.

Para el pago de esta indemnización, el propietario también podrá utilizar el régimen de créditos establecido en el artículo 28.

Artículo 32

En caso de arbitraje, se procederá del siguiente modo:

1º) Cada parte designará un árbitro, dentro del plazo de diez días hábiles a contar de la acción judicial que se efectúe. Si una de las partes omitiere el nombramiento, la designación del árbitro respectivo la efectuará el Juez de Paz del lugar de ubicación del inmueble.

2º) El laudo deberá dictarse dentro del plazo de diez días hábiles computados a partir del siguiente al de la aceptación por el último de los nombrados.

3º) Si no se laudase dentro de dicho plazo, ambos árbitros, de común acuerdo, designarán un tercero. La designación deberá efectuarse en el plazo de cinco días hábiles, a contar del vencimiento de diez días establecido en el numeral 2º. Si los dos árbitros designados en principio no designaran el tercero en el plazo que se deja indicado, éste será nombrado a pedido de partes por el Juez de Paz de la sección en que está ubicado el inmueble, el que a su vez dispondrá de un plazo de diez días hábiles, contados a partir de la fecha de presentación del petitorio en el Juzgado. Nombrado el tercer árbitro por el Juez, se tomará resolución por mayoría en un plazo no mayor de diez días hábiles, contados a partir de la notificación de la designación del tercer árbitro. Regirá, en lo pertinente, lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título VII, Parte Primera del Código de Procedimiento Civil.

Artículo 33

Las mejoras de cultivo, en especial la instalación de praderas artificiales permanentes y el mejoramiento de campos naturales, serán indemnizadas al arrendatario al momento de la entrega del predio arrendado por el valor adicional de la producción de forraje, referido a la producción básica promedio del predio establecida por CONEAT, al día de su entrega.

Esta producción adicional será la acumulada en los cinco años siguientes al de la entrega. A los efectos de este cálculo, se tomará en cuenta el tipo y estado del mejoramiento realizado sin considerar las refertilizaciones que pudieran hacerse en ese plazo.

Si las partes no pudieran ponerse de acuerdo sobre el monto de la indemnización a pagarse, lo someterán a consideración de la Comisión Honoraria del Plan Agropecuario, quien decidirá en definitiva.

El arrendatario podrá solicitar que dichas mejoras le sean pagadas con anterioridad a la recepción del inmueble por su arrendador.