Ley Nº 11921 - ARRENDAMIENTOS. PRECIOS. DESALOJOS. LANZAMIENTOS

CLAUSURA DE PROCEDIMIENTO

Artículo 1

Los procedimientos de desalojos pendientes de ejecución correspondientes a bienes inmuebles arrendados y/o subarrendados, quedarán clausurados a partir de la fecha de la publicación de la presente ley, haya mediado o no oposición de excepciones y haya recaído o no sentencia ejecutoriada. Se exceptúan de la anterior disposición los desalojos entablados por las causales establecidas en las leyes números 11.129, de 1° de octubre de 1948 (artículo 4°), y 11.451, de 20 de junio de 1950 (artículos 2° y 3°). La clausura se decretará de oficio, siendo también de oficio las costas o tributos pendientes de pago. (*)

PRECIOS Y PLAZOS

Artículo 2

Los precios y plazos de los arrendamientos y subarrendamientos de inmuebles, en vigor, a la fecha de publicación de esta ley, se establecerán de acuerdo a las siguientes reglas:

A) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación, con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1948 y que hubieren aumentado unilateralmente o convencionalmente el precio del alquiler, conforme a lo previsto por las leyes números 11.129, de 1° de octubre de 1948 (artículo 1°), 11.412, de 18 de abril de 1950 (artículo 2°), y 11. 706, de 15 de setiembre de 1951 (artículo 2°), gozarán de los siguientes plazos legales:

• Hasta el 1° de marzo de 1956, si aceptaren un aumento del 15 %
• Hasta el 1° de marzo de 1957, si aceptaren un aumento del 25 %.
• Hasta el 1° de marzo de 1958, si aceptaran un aumento del 35 %

También estarán comprendidos en este régimen de plazos y aumentos de precio del alquiler, los arrendatarios y/o subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación que hubiesen contratado con posterioridad al 1° de octubre de 1947 y antes del 1° de octubre de 1948, aunque no se hubieren acogido a ningún aumento de alquiler hasta la fecha.

B) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles destinados a habitación, con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1947, y que no hubieren aumentado a partir de esa fecha el precio del alquiler, con arreglo a las leyes números 11.129 de 1° de octubre de 1948 (artículo 1°), 11.412 de 18 de abril de 1950 (artículo 2°), y 11.706, de 15 de setiembre de 1951 (articulo 2°), gozarán de los siguientes plazos legales:

• Hasta el 1° de marzo de 1956, si aceptaren un aumento del 50 %.
• Hasta el 1° de marzo de 1957, si aceptaren un aumento del 60 %.
• Hasta el 1° de marzo de 1958, si aceptaren un aumento del 70 %.

C) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles cuyo destino no sea habitación y con contratos celebrados con anterioridad al 1° de octubre de 1948, se hubieren o no acogido al beneficio de las leyes antes citadas, podrán solicitar la fijación del precio razonable, mediante el procedimiento que determinan los artículos 15 y siguientes. El plazo legal del arriendo será fijado entre un mínimo de cuatro años y un máximo de seis, y estará en relación directa con el aumento del precio establecido.

D) Los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles cualquiera fuere su destino, que hubieren contratado a partir del 1° de octubre de 1948, gozarán de un plazo legal de cinco años, a contar de la fecha de celebración o renovación del contrato respectivo. A ese efecto, se entenderá celebrado nuevo contrato cuando ha mediado convención expresa o tácita respecto a modificación del alquiler. No están comprendidos en esta disposición los acuerdos registrados conforme al artículo 1° apartado 1° de la ley número 11.129, de 1° de octubre de 1948. (*)

Artículo 3

Los porcentajes de aumentos previstos en los incisos A) y B) del artículo 2°, estarán referidos a los alquileres en vigor a la fecha de publicación de la presente ley.

PLAZOS DE OPCION

Artículo 4

Fíjase un plazo de ciento veinte días a partir de la publicación de la presente ley, para formular la aceptación de aumento del alquiler a que se refieren los apartados A) y B) del artículo 2°. Dentro del mismo plazo se podrá ejercitar el derecho conferido por el inciso C) del mismo artículo. En este término no se computarán los días correspondientes a las ferias judiciales. Cuando se tratare de arrendatarios y subarrendatarios que hubieren convenido un aumento mayor al veinte por ciento, al amparo de las disposiciones del artículo 1° de la ley N° 11.129, de 1° de octubre de 1948, la opción o solicitud de fijación de alquiler razonable podrá formularse desde la publicación de esta ley hasta el 1° de octubre de 1953. (*)

Artículo 5

Los aumentos de alquiler a que se hubiere optado de acuerdo a lo dispuesto por los apartados A) y B) del artículo 2°, comenzarán a regir desde el primer día del mes siguiente al del vencimiento del plazo señalado en el primer inciso del artículo anterior. Lo mismo ocurrirá con el plazo y precio razonable fijados de acuerdo al apartado C). En la situación prevista por el último inciso del artículo anterior el nuevo precio regirá a partir del 1° de octubre de 1953.

Artículo 6

La opción prevista se hará ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del inmueble, por manifestacion unilateral del arrendatario o subarrendatario. El Juez asentará en acta dicha declaración, expedirá certificado al inquilino y llevará un libro índice que quedará de manifiesto en la Oficina. Esta gestión no devengará tributos Judiciales ni sellados.

EXCEPCIONES

Artículo 7

Exceptúense de lo dispuesto por el artículo 2°, en lo referente a los plazos que el mismo establece:

A) Los inmuebles expropiados. B) Las fincas adquiridas con arreglo a las leyes números 7.395, de 13 de julio de 1921; 9.385, de 10 de mayo de 1934; 9.560, de 17 de abril de 1936: 9.618, de 27 de noviembre de 1936; 10.976, de 4 de diciembre de 1947; 11.563, de 13 de octubre de 1950 y las adquiridas por los empleados de los Bancos Oficiales bajo el régimen especial establecido para dichos Institutos. C) Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes números 9.624, de 15 de diciembre de 1936 y su decreto reglamentario de 7 de noviembre de 1941; 10.765, de 26 de agosto de 1946 y el artículo 20 de la ley N° 11.490, de 18 de setiembre de 1950, cuando de acuerdo con el artículo 15 de la citada en primer término no se hubiere realizado la substitución de garantía dentro del plazo en ella previsto. D) Los inmuebles arrendados y/o subarrendados cuyo contrato hubiere sido rescindido por incumplimiento del arrendatario o del subarrendatario mediante sentencia ejecutoriada. La acción contra el subarrendatario corresponderá al arrendatario, pero el arrendador, podrá subrogarlo, o actuar contra ambos, si la falta de cumplimiento del subarrendatario implica también una transgresión del contrato principal. E) Las fincas que sean la única casa-habitación que el actor tenga en la localidad en que está edificada, si la reclama para su propia vivienda o para la de sus ascendientes o descendientes en primer grado. El desalojo sólo se podrá deducir, transcurrido un año de la fecha de adquisición. Cuando el propietario posea varias fincas cuyos alquileres en total no superen la cantidad de trescientos pesos ($ 300.00) mensuales, y no ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para su propia vivienda o para sus ascendientes o descendientes en primer grado. El Juez resolverá apreciando el grado de necesidad que invoque el actor. Tratándose de fincas en condominio, cuya renta en conjunto no exceda de trescientos pesos mensuales, cada uno de los condóminos podrá reclamar con la ratificación de los demás co-propietarios, una de ellas para su vivienda exclusivamente. En esos casos la finca deberá ser ocupada efectivamente dentro del plazo de ciento veinte días, por quienes tengan derecho a ello, y no podrá ser nuevamente arrendada o subarrendada antes de transcurrido un plazo de cuatro años, a partir de la fecha en que quedó desocupada. A los efectos de la excepción contemplada en este inciso, en las casas de departamentos o pisos cuyos locales se arrienden separadamente cada uno de ellos se considerará como una casa-habitación, quedando librados a la apreciación del Juez la forma y grados de la aplicación de este precepto. F) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción total o parcial. En ambos casos las reconstrucciones deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa del inmueble, si no lo impiden las ordenanzas municipales. Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa, la del número de locales o ambientes destinados a habitación, siempre que no se disminuya la superficie edificada total y se incluya la ampliación proporcional de los servicios sanitarios. G) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino que no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción total o parcial. El valor de la reconstrucción proyectada deberá ser igual, por lo menos, al valor del aforo asignado al bien para el pago del impuesto de contribución inmobiliaria. H) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambie el destino, siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique el valor de aforo de la propiedad. I) Los inmuebles de propiedad de instituciones sociales, culturales, deportivas, gremiales o políticas, que gocen de personería jurídica y sean reclamados para ocuparlos a los efectos del cumplimiento de sus fines estatutarios. El Juez apreciará el grado de necesidad de la institución reclamante. La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de los ciento ochenta días, a partir de la fecha de entrega del inmueble. Las excepciones de los incisos B), E), F), G), H), e I), no se aplicarán mientras rijan plazos contractuales. (*)

Artículo 8

Fuera de las causales establecidas en el artículo 7° de la presente ley, no podrá deducirse acción de desalojo hasta que hubiere transcurrido el plazo del artículo 4°.

Artículo 9

El plazo para el desalojo en los casos previstos por el artículo 7°, con excepción de los incisos C y D), será de un año, computándose en el mismo las ferias judiciales. En los casos de los incisos C) y D), será de aplicación la ley N° 8.153, de 16 de diciembre de 1927, y/o las leyes especiales que correspondan.

Artículo 10

En los casos de los incisos E), F), G) H) e I) del artículo 7° si se efectuaré traslación de dominio por acto entre vivos durante el plazo de desalojo, éste se tendrá por no promovido aunque medie sentencia ejecutoriada. No se aplicará esta disposición en los casos de los incisos F), G) y H), si el adquirente toma a su cargo las obligaciones del enajenante mediante ratificación en el expediente respectivo. En la situación prevista por el inciso E), el demandado condenado en el juicio podrá producir contraprueba hasta cuarenta y cinco días antes del vencimiento del plazo fijado para el desalojo.

Artículo 11

El actor al promover juicio de desalojo por las causales de los incisos F), G) y H) del artículo 7°, deberá acompañar el anteproyecto y memoria descriptiva de las obras que se proponga realizar, y, dentro de los noventa (90) días siguientes, la constancia de haber iniciado los trámites para la obtención de los permisos oficiales de construcción. Si así no se hiciere, se clasurarán los procedimientos. Las obras deberán comenzar dentro de ciento veinte (120) días, contados a partir del momento en que el bien quede desocupado. Durante ese plazo, la finca no podrá ser arrendada.

Artículo 12

En los casos de los incisos E), F), G), H) e I) del artículo 7°, el propietario cuya demanda fuere rechazada, no podrá promover nueva acción por la misma causal, hasta después de un año de haber quedado ejecutoriada la sentencia por la que no se hizo lugar al desalojo.

Artículo 13

Los aumentos de alquiler operados por aplicación de los incisos A), B) y C) del artículo 2°, no se percibirán desde el momento en que se hagan valer en juicio las causales del artículo 7° de la presente ley. Si la demanda fuere rechazada, los aumentos volverán a correr desde la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia. Cuando se decrete el desalojo, el Juez, apreciando las circunstancias del caso, podrá ordenar la devolución de todo o parte de los aumentos de alquiler abonados, la que se hará efectiva por el procedimiento de ejecución de sentencia. (*)

ACCION DE REVISION

Artículo 14

Los arrendatarios y subarrendatarios de locales habitación, que pagaren hasta ciento treinta pesos mensuales de alquiler en Montevideo, o hasta cien pesos mensuales en el interior del país en virtud de contratos posteriores al 1° de octubre de 1948, y anteriores a la publicación de esta ley, podrán deducir acción de revisión por arrendamiento excesivo. Esta acción deberá iniciarse dentro del plazo fijado por el artículo 4°, y se deducirá ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del inmueble, de acuerdo al procedimiento que determinan los artículos 16 y siguientes de esta ley. El Juez podrá disminuir el alquiler al nivel que considere razonable. Si se modificara el precio, el plazo del arriendo se ajustará a lo establecido en el artículo 2°, inciso D), a partir de la fecha en que quedó ejecutoriada la sentencia. (*)

FIJACION DEL ALQUILER RAZONABLE

Artículo 15

Los arrendatarios y subarrenditarios a que se refiere el artículo 2°, incisos A) B) y D), y artículo 14, último inciso, podrán dentro de los ciento veinte días anteriores al vencimiento de los plazos establecidos, solicitar ante el Juez competente la fijación del alquiler razonable. La competencia la determina el precio del arrendamiento en vigor. Esta disposición también comprende a los arrendatarios y subarrendatarios de inmuebles no destinados a habitación, que hubieran contratado con posterioridad al 1° de octubre de 1948. (*)

Artículo 16

Presentada la solicitud, se convocará a las partes a una audiencia de conciliación dentro del término de diez días. Si no se lograra acuerdo, en la misma audiencia, el Juez designará un perito y podrá decretar la inspección ocular del inmueble. Los peritos deberán expedirse dentro de 20 días de la aceptación de su cargo. Vencido el término, si no lo hubieren hecho, deberán designarse otros, y éstos sólo tendrán un plazo de 15 días para pronunciarse. () Cuando los alquileres a fijarse sean superiores a pesos 1.000.00 o a solicitud de parte en los demás casos, el Magistrado actuante decretará la inspección ocular del inmueble. ()

Artículo 17

Recibido el informe, se pondrá el expediente de manifiesto, pudiendo las partes, dentro de los 10 días formular por escrito sus exposiciones. Vencido el plazo, sin más trámite, los autos se elevarán para sentencia. (*)

Artículo 18

El Juez, dentro de los treinta días siguientes, dictará sentencia, fijando el alquiler razonable y el plazo de vigor del contrato entre un mínimo de dos años y un máximo de cuatro. La determinación del plazo estará en relación directa con el aumento de precio correspondiente. Tratándose de fincas destinadas a habitación se concederá el plazo máximo, cuando el aumento supere el cincuenta por ciento (50 por ciento). La sentencia será apelable en relación y la de segunda y última instancia causará ejecutoria y regirá a partir del vencimiento del plazo que correspondiere, según los artículos 2° a 14° de la referida ley. (*)

Artículo 19

Si el Juez elevare el precio del arriendo, el aumento se pagará en forma escalonada. A esos efectos, se dividirá por el número de años de vigor del arriendo en forma proporcional, pagándose en el último, integralmente, el precio fijado.

Artículo 20

Para modificar los alquileres, el Juez deberá tener en cuenta primordialmente:

A) Ubicación del local con respecto a arterias de tránsito principales y medios de locomoción. B) Número de habitaciones de la finca o amplitud del local y demás comodidades usuales, para la familia, el comercio, la industria, etc. C) Las comodidades accesorias tales como gas, calefacción, agua caliente, ascensores -siempre que estos servicios estén en funcionamiento-, garajes, depósitos, etc D) Estado general de la propiedad y antigüedad de la misma. E) Tipo de construcción, según el material empleado.

Artículo 21

Los honorarios de los peritos serán los siguientes:

-Veinte pesos ($ 20.00) para arrendamientos hasta de doscientos pesos ($ 200.00) de alquiler mensual y el diez por ciento (10 %) para los que excedan de esa suma.

A estos efectos, se tendrá en cuenta los precios de los arrendamientos en vigor a la fecha de presentación de la solicitud.

Artículo 22

Los plazos a que se refieren los artículos 2°, 14 y 18, se reputarán establecidos en beneficio del inquilino.

Artículo 23

Las excepciones establecidas en el artículo 7° también regirán para los arrendatarios y subarrendatarios que se amparen a los beneficios de los artículos 14 y 15. En este caso se aplicará lo dispuesto en el artículo 13.

SUBARRENDAMIENTOS

Artículo 24

Cuando el inquilino con plazo legal perciba por subarrendamiento un precio mayor que el abonado al arrendador, podrá éste optar por la fijación del alquiler razonable o por la rescisión del contrato aunque el subarrendamiento estuviere expresa o tácitamente permitido. Si fijado el precio razonable del alquiler, el inquilino no hiciere uso de todo el plazo legal a su favor o si se rescindiere el contrato, el arrendador subrogará al arrendatario en sus derechos y obligaciones, con respecto a los subarrendatarios. No rige lo dispuesto anteriormente para los subarrendamientos expresamente autorizados en contratos vigentes por el solo consentimiento de las partes. (*)

Artículo 25

Se presumirá que hay subarrendamiento cuando se tratare de ocupantes de más de tres meses que no sean parientes hasta el cuarto grado, del arrendatario o de su cónyuge, con excepción del servicio doméstico. Esta presunción admite prueba en contrario.

Artículo 26

En los contratos celebrados con posterioridad a la publicación de esta ley, la facultad de subarrendar, total o parcialmente, deberá ser establecida por escrito.

Artículo 27

Los subarrendatarios no podrán invocar, frente al arrendador, más derechos que los del arrendatario o inquilino principal, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 24.

GARANTIA DE ALQUILERES

Artículo 28

El locador, sus representantes o administradores de propiedades, no podrán exigir en garantía de alquileres una suma superior al monto de siete meses de arrendamiento, tratándose de fincas destinadas a habitación y a diez meses cuando tuvieron otros destinos. En todos los casos el depósito deberá hacerse en Títulos de Deuda Pública, Hipotecarios o Municipales y para la determinación de sus montos se atenderá exclusivamente a su valor escrito. Quienes, a los efectos previstos en este artículo, hayan constituído depósitos con sumas en efectivo, podrán sustituirlos con valores de los mencionados en el inciso anterior, en cuyo caso también se tendrá únicamente en cuenta el valor nominal de los mismos. Los intereses de los valores depositados no estarán afectados a la garantía y pertenecerán siempre al depositante. Estas disposiciones son de orden público. (*)

Artículo 29

Queda prohibido percibir sumas por cualquier otro concepto, que puedan ser consideradas como pago de diferencias de alquileres, así como aplicar recargos que no correspondan, de acuerdo con la legislación en vigor, o cobrar gastos judiciales no decretados por el Juez. (*)

Artículo 30