Ley Nº 12100 - LEY DE ARRENDAMIENTOS RURALES

Artículo 1

Todo productor rural tiene derecho a una radicación mínima en la tierra que ocupe y a condiciones de trabajo que le permitan desenvolver económicamente la explotación que realiza, obteniendo una razonable utilidad que sirva de estímulo a su actividad creadora. En caso de que el propietario conceda el uso o el goce de un predio rural, los plazos de permanencia de los productores en la tierra deben regularse de acuerdo con esa finalidad de protección al trabajo rural, sin desmedro del principio general de que la explotación de la tierra está subordinada al interés nacional de su conservación con fertilidad, y sin perjuicio -asimismo- de las medidas previstas por esta ley, tendientes a asegurar que los precios del arrendamiento y los porcentajes de la aparcería mantengan equitativa relación para ambas partes contratantes en función de la rentabilidad normal del predio.

Artículo 2

Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación agraria, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda sujeto a las disposiciones de la presente ley. Los derechos y obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se extienden al sub-arrendatario y/o aparcero. Serán nulos los contratos de sub-arrendamiento o subaparcería cuando el precio pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero. No obstante, tales contratos podrán celebrarse válidamente con un aumento de hasta el 10 % del precio del arriendo o aparcería, previa autorización que por razones fundadas podrá acordar el Juez competente. (*)

Artículo 3

No se consideran comprendidos en esta ley los convenios sobre pastoreo de hasta un año de plazo, pero sí aquellos que se renueven o se prorroguen por plazos que en total excedan aquel límite, o cuando previa notificación al propietario y sin oposición documentada por su parte ante el Juez de Paz del domicilio del mismo el tenedor del predio lo retenga por un plazo mayor de un año. Sin la constancia de estos consentimientos del propietario, producido el vencimiento del contrato, el ocupante podrá ser desalojado como teniendo el inmueble a título precario (artículo 17, ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927). (*)

CAPITULO I

DE LA INSCRIPCION DE LOS CONTRATOS

Artículo 4

Desde la promulgación de la presente ley, todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub-arrendamiento y sub-aparceria, debe ser extendido por escrito, so pena de nulidad. Además, deberá ser inscripto en el Registro General de Arrendamientos y Anticresis, de acuerdo con el régimen y con los efectos establecidos por la ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si se otorgare en instrumento privado, este deberá presentarse con duplicado, en papel simple, que quedará archivado en el Registro y, además, las firmas de las partes deberán ser certificadas por escribano. El escribano percibirá, por la certificación notarial, el 50 % de los honorarios que establezca el arancel en vigencia. Los honorarios, sellados y derechos de inscripción, serán satisfechos por el arrendador. Dentro de los treinta días de la inscripción del contrato, el Registro Central de Arrendamientos y Anticresis, enviará a la Oficina de Catastro del Departamento en que esté situado el predio, un formulario con los siguientes datos del contrato nombre de los contratantes, fecha, plazo, precio, área, ubicación del predio, padrón y destino establecido en el contrato.(*) Este documento quedará registrado en la Oficina de Catastro Departamental, a los efectos del artículo 7°.

Artículo 5

Los contratos de sub-arrendamiento y de sub-aparcería no podrán ser inscriptos:

A) Si en el contrato del que deriva su derecho el arrendatario o aparcero no existe constancia expresa de la autorización para el sub- arrendamiento o sub- aparcería, y B) Cuando el precio en dinero o el porcentaje convenido en los frutos de la cosa sean superiores a lo que según el contrato originario deba pagar el arrendatario o aparcero al arrendador, con excepción de la situación prevista en el artículo 2°, parte final. (*)

Artículo 6

La presentación del contrato inscripto, o en su defecto, de la constancia de la inscripción que expedirá gratuitamente el Registro de Arrendamientos es requisito indispensable para las partes contratantes en toda gestión ante órganos públicos relacionados con su condición de tales. (*)

Artículo 7

La inscripción estará a cargo de quien entrega la tenencia del predio y deberá efectuarse dentro de los cuarenta y cinco días de celebrado el contrato, incurriendo aquél -en caso de omisión- en una multa equivalente al 10 % (diez por ciento) de la renta anual por cada semestre o fracción que permanezca incumplida la obligación. Sin perjuicio de lo expresado, la otra parte contratante tendrá derecho a obtener por su parte dicha inscripción, que se aceptará provisoriamente por el Registro sin pago de derecho de inscripción y aún cuando se presente el documento suscrito en papel simple. El Registro comunicará de inmediato al Instituto Nacional de Colonización dicha inscripción provisoria a los efectos de la interposición de la acción respectiva. Las multas serán pagadas, juntamente con los derechos de inscripción tardía en las oficinas del Registro, el cual verterá trimestralmente su producto al Instituto Nacional de Colonización que será el beneficiario de las mismas y titular de la pertinente acción. (*)

Artículo 8

Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber inscripto el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultase perjudicado como consecuencia de lo dispuesto por el artículo 52 de la ley N° 10.793, podrá reclamar del vendedor la indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, y - además- aún en ausencia de tales daños y perjuicios, el importe equivalente a dos anualidades del precio del arrendamiento vigente en la fecha de la enajenación, en calidad de multa. (*)

Artículo 9

Todo contrato de arrendamiento, aparcería, sub- arrendamiento y sub-aparcería otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente ley, también deberá ser inscripto en el Registro (artículo 4°). La correspondiente obligación se establece, igualmente, de cargo de los arrendadores, los que dispondrán de un plazo de noventa días, a partir de la fecha de dicha promulgación, para proceder a la inscripción de los contratos que constaron por escrito, sin regir, respecto de ellos, las exigencias formales del artículo 4°. Si no hubiera contrato escrito, los arrendadores, dentro del mismo plazo señalado antes, comunicarán por escrito al Registro todas las circunstancias relativas a la individualización del inmueble y demás elementos que establece el inciso A) del artículo 51 de la ley N° 10.793, de 25 de setiembre de 1946. Si no hubiera conformidad de los arrendatarios, el Registro, por sí o por intermedio de la Oficina Departamental de Catastro, los notificará dentro de los treinta días, acordándoles noventa días para que expresen su conformidad o disconformidad. En el primer caso, se procederá a la inscripción de inmediato y, en el último, se estará a la decisión judicial que se produjere, inscribiéndose la sentencia ejecutoriada respectiva. El silencio de los arrendatarios, vencido el término acordado, importa conformidad y legítima la inscripción. Todos los contratos a que se refiere este artículo, así como las gestiones administrativas o judiciales e inscripción, serán gratuitos, en papel simple y no devengarán tributos judiciales. El incumplimiento por el arrendador de lo preceptuado en el presente artículo, lo hará posible de la misma multa prescrita en el artículo 7°, la que será satisfecha conjuntamente con los derechos de inscripción tardía, en las oficinas del Registro. El arrendatario será el beneficiario de esta multa. (*)

Artículo 10

Quien entregare a otro un predio rural consintiendo alguno de los contratos referidos en el artículo 4º, sin el requisito de la escritura incurrirá en una multa por concepto de resarcimiento equivalente a la indemnización por despido correspondiente a los trabajadores rurales asalariados según el tiempo de ocupación del predio, importe que sin embargo, no podrá ser menor a un año de renta real o ficta (arrendamiento anual promedial de la zona) sin perjuicio de la respectiva responsabilidad por concepto de aportaciones sociales. La multa pertenecerá al ocupante, titular de la acción. En caso de desalojo el plazo será de un año a partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la intimación. Si el Juez sentenciara declarando que se ha consentido alguno de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondrá de oficio y en la misma sentencia, la multa correspondiente en carácter de indemnización y declarará el derecho de retención del predio por parte del ocupante aún cuando exceda del plazo del desalojo mientras no se le haga efectiva la indemnización. El precio convenido se deberá abonar hasta la efectiva desocupación del predio pudiendo compensarse con el importe de la indemnización.

En el mismo régimen a que se refiere este artículo estarán comprendidos:

sea que se hayan pretendido concertar mediante contrato escrito o verbalmente. Los derechos establecidos a favor del subarrendatario y del subaparcero no podrán ser invocados frente al arrendador o aparcero dador;

no comprendidas en las disposiciones de la ley, se hayan encubierto contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas. (*)

CAPITULO II

DE LOS PLAZOS

Artículo 11

En todo contrato de arrendamiento de bienes raíces para explotación agraria que se otorgue a partir de la promulgación de esta ley, que no estipule plazo de vigencia o que estipule uno menor de 5 años, el arrendatario -buen cumplidor de sus obligaciones como tal- tendrá derecho a que el arrendamiento se considere realizado por el término mínimo de cinco años a contar desde la fecha del contrato, sin perjuicio de su derecho de opción a la prórroga del arrendamiento, de acuerdo con el régimen previsto por los artículos siguientes:

Se entiende que el arrendatario es "buen cumplidor de sus obligaciones como tal" cuando cumple satisfactoriamente las principales estipulaciones del contrato, es buen pagador, y ha cuidado como "buen padre de familia" las mejoras y el predio, preservándolo de los daños que están a su alcance evitar, como ser la invasión de malezas y la producción de erosiones o cualquier otro elemento de degradación por uso inadecuado de la tierra. El arrendatario de contrato con plazo estipulado, que resuelva no hacer uso del derecho de permanencia legal que exceda del término de aquel plazo, deberá -seis meses antes del vencimiento del contrato- practicar la diligencia de la renuncia en acta que labrará el Juez de Paz del domicilio del arrendador, o por declaración ante escribano público, las que se notificarán al arrendador o a su representante legal. Si no lo hiciera, el contrato subsistirá durante el año siguiente a aquel vencimiento, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta completar los cinco años. En los casos de arrendatarios con contratos sin estipulación de plazo, la formulación de la renuncia se hará por igual procedimiento que el señalado precedentemente, y deberá producirse dentro del primer año de la fecha del contrato. Si no lo hiciere, igualmente se entenderá que el contrato le obliga por otro más, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta completar los cinco años. (*)

Artículo 12

El arrendatario tendrá derecho a optar por la prórroga del contrato a partir del plazo legal de cinco años o del contractual en caso de que éste fuera mayor, hasta completar ocho años de permanencia en el predio. Para tener derecho a la prórroga se requiere:

A) Ser buen cumplidor de sus obligaciones contractuales (artículo 11, inciso 1°, parte final), y B) Haber denunciado al arrendador, por acta ante el Juez de Paz, del domicilio de aquél o por declaración ante escribano público, su voluntad de acogerse a la prórroga, con seis meses de anticipación al vencimiento del plazo legal de cinco años o del contractual si fuera mayor. (*)

Artículo 13

El arrendatario no tendrá derecho a la prórroga en los siguientes casos:

A) Cuando el inmueble objeto del contrato fuera entregado en administración por el propietario al Instituto Nacional de Colonización a efecto de que éste determine las nuevas condiciones del contrato que deba estipularse entre el propietario y los colonos; B) Cuando se trate de inmuebles cuyos propietarios no exploten otro bien rural y lo reclamen para explotarlo directamente por un plazo no menor de dos años por sí o por sus parientes hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad. Se entenderá que se trata de un solo bien en rural siempre que los predios constituyan una unidad física aunque comprendan varios padrones. Asimismo, no corresponderá el derecho a la prórroga en los casos de predios cuyos propietarios exploten a cualquier título uno o más bienes rurales cuyo valor de aforo para la Contribución Inmobiliaria no exceda, en conjunto, de $ 30.000. El propietario de varios predios que no constituyen una unidad física, sólo podrá utilizar esta excepción respecto de uno de ellos. Se procederá del mismo modo cuando el arrendador sea una persona jurídica; C) Cuando previa aceptación por el Instituto Nacional de Colonización del plan de colonización programado por el propietario, y dentro de las condiciones establecidas en los artículos 45 y 124 y siguientes de la ley N° 11.029, el arrendador propietario reclame la tierra para sub-dividirla y colonizarla; y D) Cuando el arrendatario explotara directamente, por sí o por otros, otro u otros predios con un valor de aforo conjunto para la Contribución inmobiliaria superior a $ 20.000, siendo propietario, o con un valor de aforo conjunto superior a $ 25.000 si realizase su explotación cualquiera otro título. (*)

Artículo 14

En los casos del apartado letra B) del artículo anterior toda alteración por el arrendador del destino alegado para reclamar la entrega del inmueble al vencimiento del plazo legal sin opción a prórroga, y siempre que no probare justa causa superviniente hará que se le tenga incurso en una multa equivalente a tres anualidades de renta como única compensación de la lesión del derecho del arrendatario si el pago fuese en dinero; y/o si fuese en especie, se calculará sobre la base del rendimiento promedial de los cinco años de plazo legal (o de los últimos cinco años del plazo contractual si fuera mayor) y del precio de los productos de la última zafra o cosecha. Esta multa beneficiará al arrendatario, que será el titular de la acción. Cuando el arrendador probare que ha existido simulación por parte del arrendatario, de las circunstancias previstas por el apartado D) del

artículo 13 , para obtener la prórroga del contrato, perderá el derecho a ésta e incurrirá en la mismas multas previstas en el inciso anterior. Estas multas beneficiarán al arrendador. (*)

Artículo 15

La enajenación del predio posterior al nacimiento del derecho a la prórroga hará caducar dicho beneficio del arrendatario, si el adquirente se encuentra en alguna de las circunstancias previstas en el artículo 13. Igual caducidad se producirá, aún sin modificación en la persona titular de la propiedad del inmueble -no obstante encontrarse el arrendatario en el goce de la prórroga- cuando se justifique por el arrendador alguna de las causales previstas en el artículo 13 citado. (*)

Artículo 16

Vencido el plazo legal de cinco años o el contractual si fuera mayor, así como el de la prórroga si la hubiera, el arrendatario deberá hacer entrega inmediata del predio. En los casos de caducidad de la prórroga previstos en el artículo anterior, el arrendatario dispondrá a ese efecto del plazo de un año. (*)

Artículo 17

Producida la extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en el inmueble, a pedido de parte, el Juez competente decretará el correspondiente desalojo. El plazo para el desalojo no podrá exceder en dichos casos de quince días. En los casos que deba procederse al lanzamiento del ocupante, además de la causal de prórroga contemplada en el artículo 19 de la ley N° 8.153, de diciembre 16 de 1927, el Juzgado -en las circunstancias previstas por el artículo 141 del Código Rural- concederá al arrendatario el término estrictamente necesario para recoger el fruto de las sementeras que hubiesen sido sembradas antes de la extinción del plazo legal de cinco años, del contractual si fuere mayor, o del de prórroga si correspondiere. En este último caso, los gastos judiciales estarán a cargo de la parte obligada a conceder el plazo razonable para la conclusión de las tareas agrícolas, sin perjuicio de su derecho a reiterar la petición de lanzamiento si el arrendatario no desocupare oportunamente el predio. (*)

Artículo 18

Los arrendatarios con contrato otorgado con anterioridad a la promulgación de la presente ley, y que a la fecha de la misma no hayan sido demandados por desalojo gozarán del mismo beneficio establecido en el artículo 11, de acuerdo a las situaciones que allí se considera, por el plazo de cinco años que se contará desde la fecha de dicha promulgación, y con igual régimen que el instituído en este Capítulo en cuanto les fuera aplicable. El beneficio establecido por el presente artículo no alcanzará a los arrendatarios que se encuentren en las situaciones previstas en los incisos letras A), D) del artículo 13, los cuales dispondrán sin embargo para la entrega del predio del plazo de un año conforme a lo establecido en el inciso 2° del artículo 16. (*) Además estos arrendatarios no tendrán el derecho a optar por la prórroga del artículo 12 y demás que a ella se refiren.

CAPITULO III

DE LOS PRECIOS

Artículo 19

Cualquiera de las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, aparcería, sub-arrendamiento y sub-aparcería otorgado antes o después de la promulgación de la presente ley, con dos años o más de vigencia, contractual o legal, podrá solicitar ante Juez competente la revisión de los precios convenidos o establecidos. El Juzgado examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto de fijar el precio del arriendo que corresponda a la rentabilidad económica normal del predio. Con tal objeto, estudiará las circunstancias de cada contrato, calidad de los campos, mejoras y tipo de explotación de cada inmueble, los valores de venta y de los arrendamientos de campos de la zona, el precio del arrendamiento del caso particular anterior al vigente y las causas que pudieran haber dado mérito a su modificación. Los precios fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la demanda, y sólo podrán ser nuevamente revisados después de transcurridos dos años de la revisión anterior. Tampoco podrán ser objeto de revisión los precios de arrendamiento fijados de conformidad a las leyes vigentes, hasta transcurridos dos años de la efectiva aplicación de los mismos. Las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una mayor productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrán tomarse en cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario. (*)

Artículo 20