Ley Nº 13292 - ARRENDAMIENTOS URBANOS. SUSPENSION DE DESALOJOS Y LANZAMIENTOS

CAPITULO I - DE LOS DESALOJOS EN TRAMITE Y DE LA OPCION A NUEVOS PLAZOS

Artículo 1

Suspéndense por 120 (ciento veinte) días contínuos, incluso ferias, feriados y sábados, a partir de la fecha de publicación de la presente ley, los desalojos y lanzamientos en trámite así como la iniciación de nuevos desalojos contra arrendatarios y subarrendatarios de fincas cualquiera fuese su destino, con excepción de los comprendidos en los artículos 19, 27 y 28 de la presente ley.

Artículo 2

Para acogerse a los nuevos plazos que se establecen salvo las situaciones previstas especialmente, bastará que durante el término a que se refiere el artículo 1.o el arrendador o subarrendador empiece a cobrar el alquiler modificado conforme a las disposiciones de esta ley o que el arrendatario o subarrendatario haga manifestación unilateral de voluntad ante el Juzgado de Paz de ubicación del inmueble. Si hubiere desalojo en trámite, esa manifestación deberá hacerse en los autos respectivos cualquiera sea el Juzgado en que se tramite, en cuyo caso los procedimientos serán clausurados. El escrito en todos los casos deberá acompañarse de dos copias, una de las cuales se devolverá al interesado con la constancia de la fecha de presentación. El Juzgado llevará un libro índice que quedará de manifiesto en la oficina. Transcurrido el término señalado en el artículo 1.o sin que los arrendatarios o subarrendatarios, se hayan acogido a los nuevos plazos, los procedimientos suspendidos proseguirán, computándose en los plazos de desalojo el señalado término de suspensión. La prosecución y clausura de procedimientos, serán decretadas de oficio y se notificarán personalmente. La clausura y el procedimiento de opción no devengarán tributos.

CAPITULO II - DEL ARRENDAMIENTO DE CASA-HABITACION

Artículo 3

Las disposiciones del presente capítulo regirán para los arrendamientos y subarrendamientos de fincas cuyo destino sea para casa-habitación.

Artículo 4

Los arrendamientos o subarrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de enero de 1958, con plazo contractual vencido o con plazo legal o judicial vencido o pendiente, durarán hasta el 30 de setiembre de 1968, si los arrendatarios o subarrendatarios modificaren los alquileres de conformidad con la presente ley. Los nuevos alquileres regirán a partir del primer día del mes siguiente al de la fecha de publicación de la ley. Los arrendatarios o subarrendatarios con plazo contractual vigente, que hubieran celebrado su contrato antes del 9 de enero de 1958 tendrán derecho a acogerse al beneficio de la presente ley dentro de los últimos 120 (ciento veinte) días anteriores al vencimiento del plazo. Los contratos celebrados con posterioridad al 9 de enero de 1958 y hasta el día de entrar en vigencia esta ley gozarán, sin aumento de alquiler de un plazo legal de 5 (cinco) años computable a partir de la fecha de celebración del contrato cuando se hubiera pactado un plazo menor. En el caso del inciso precedente cuando el plazo contractual o legal que el mismo establece, venciera antes del 1.o de octubre de 1965, quedarán prorrogados hasta esa fecha si los arrendatarios o subarrendatarios modifican el alquiler conforme al coeficiente respectivo del inciso a) del artículo 6.o. A partir de esa fecha y hasta el 30 de setiembre de 1968, regirá el coeficiente b) del referido artículo. Si el plazo contractual o legal a que hace referencia el inciso 3.o de este artículo venciera con posterioridad al 30 de setiembre de 1965 y antes del 30 de setiembre de 1968, quedarán prorrogados hasta esa fecha si los arrendatarios o subarrendatarios modifican el alquiler según el coeficiente del inciso b) del artículo 6.o. La voluntad de acogerse a la prórroga prevista en los dos últimos incisos deberá ser manifestada en la forma establecida en el artículo 2.o. Si el plazo contractual o legal estuviere vencido, el arrendatario o subarrendatario dispondrá del término establecido en el artículo 1.o y el nuevo alquiler comenzará a regir a partir del primer día del mes siguiente al de la publicación de esta ley. Si no estuviere vencido deberán acogerse dentro de los últimos 120 (ciento veinte) días anteriores al vencimiento del plazo y el nuevo alquiler comenzará a regir desde el día siguiente a dicho vencimiento. No obstante cuando en los contratos a que se refieren los incisos anteriores se hubieren pactado diversos precios, el arrendatario pagará durante el lapso que mediare entre el vencimiento del término convencional y el del plazo legal, el precio de alquiler previsto contractualmente para regir en último término, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 11.

Artículo 5

El alquiler se determinará multiplicando el precio fijado en el contrato inicial por el coeficiente que corresponda al año en que se otorgó dicho contrato. En caso de que en el contrato inicial se hubieran estipulado diversos precios para regir sucesivamente, se tendrá en cuenta el primero de ellos a los efectos de lo dispuesto en el inciso anterior. Para los alquileres a devengarse hasta el 30 de setiembre de 1965, los coeficientes serán los establecidos en el inciso a) del artículo 6.o. Para los alquileres a devengarse desde dicha fecha hasta el 30 de setiembre de 1968 serán los establecidos en el inciso b) del mismo artículo. La opción establecida en el artículo 2.o se hace por una sola vez y sus efectos comprenden la aplicación de los dos coeficientes a que se refiere el inciso anterior.

Artículo 6

Los coeficientes a que se refiere el artículo anterior son los siguientes:

Año del contrato Coeficiente Año del contrato Coeficiente inicial inicial

1943 5.20 1943 6.90 1944 5.00 1944 6.65 1945 4.45 1945 5.95 1946 4.05 1946 5.40 1947 3.50 1947 4.65 1948 3.45 1948 4.60 1949 3.25 1949 4.35 1950 3.10 1950 4.15 1951 2.65 1951 3.55 1952 2.35 1952 3.10 1953 2.25 1953 3.00 1954 2.00 1954 2.60 1955 1.80 1955 2.40 1956 1.70 1956 2.25 1957 1.50 1957 2.00 1953 1.40 1958 1.85 1959 1.20 1959 1.50 1960 1.10 1960 1.30 1961 1.20 1962 1.10 1963 1.00

Artículo 7

Los aumentos provenientes de la aplicación de los coeficientes establecidos en el inciso a) se harán efectivos en forma escalonada, de manera de pagar la mitad de ese aumento hasta el 30 de setiembre de 1964. A partir de esa fecha el aumento se abonará en su totalidad.

Artículo 8

Cuando a la fecha de la publicación de la presente ley, el alquiler resultante de la aplicación de los coeficientes establecidos en el artículo 6.o, supere el 20 % (veinte por ciento) de los ingresos mensuales nominales del núcleo familiar ocupante de la finca, será rebajado al referido porcentaje. En ningún caso la rebaja podrá significar disminución de la renta vigente a la publicación de la ley. Si el arrendatario o subarrendatario entablara demanda judicial, ésta deberá contener una relación jurada de los ingresos mensuales nominales del núcleo familiar ocupante de la finca. El Juez, cuando considere fundada la solicitud y atendiendo a la situación económica del núcleo familiar, podrá decretar, al sustanciar la demanda o posteriormente, la suspensión del pago de los aumentos que sobrepasen el porcentaje determinado en el inciso 1.o. Cuando el arrendatario o subarrendatario hubiese declarado menos ingresos de los que realmente tiene el núcleo familiar ocupante de la finca, quedará excluido de los beneficios de esta ley y el Juez, al apreciar este hecho en la sentencia, declarará rescindido el respectivo contrato de arrendamiento y condenará al arrendatario o subarrendatario al pago de las sumas complementarias adeudadas y de los tributos y costos.

Artículo 9

El arrendador o subarrendador tendrá derecho a deducir acción de revisión del arrendamiento tendiente a que se modifique el alquiler o se cancele el beneficio otorgado a los arrendatarios y subarrendatarios de acuerdo al artículo 8.o porque ha cambiado la situación económica del núcleo familiar ocupante de la finca. Esta acción de revisión podrá deducirse sólo una vez, antes del 30 de setiembre de 1965, con referencia al alquiler legal a regir hasta esa fecha, e igualmente por una sola vez, antes del 30 de setiembre de 1968, con referencia al alquiler legal a regir hasta esa fecha. Si correspondiere, el aumento se hará efectivo desde la fecha de la demanda. El Juez en la sentencia, determinará, de acuerdo a la conducta procesal asumida por el demandado, si éste deberá abonar las diferencias de alquiler al contado, o hasta en 5 (cinco) cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

Artículo 10

A los efectos de lo dispuesto en los artículos anteriores se entenderá por núcleo familiar del arrendatario o subarrendatario el integrado por él y su cónyuge, sus ascendientes, descendientes y colaterales hasta el segundo grado por consanguinidad o afinidad que habiten en la finca. Se considerará como ingreso mensual la doceava parte del total de los ingresos o rentas nominales percibidos durante el año anterior a la fecha de la demanda de rebaja o de revisión.

Artículo 11

No podrán pactarse aumentos de alquiler, que excedan del 10 % (diez por ciento) anual sobre el precio inicial del contrato aún cuando se establezcan plazos de opción. Los aumentos mayores sólo serán válidos hasta el referido porcentaje. Para los contratos celebrados entre el 9 de enero de 1958 y la fecha de publicación de la presente ley, serán nulos de pleno derecho los aumentos, en lo que excedan del 15 % (quince por ciento) anual del alquiler inicial del contrato. Lo que exceda de esos límites se rebajará del precio actual del alquiler, pero no se podrá exigir la devolución de las cantidades ya pagadas, a la fecha de publicación de esta ley. Se aplicará también esta disposición en todos aquellos casos en los que el arrendador o subarrendador sea comprometiéndose durante cierto tiempo a devolver parte de los alquileres que en suma mayor a la realmente pactada figuren en el contrato, sea por cualquier otro sistema directo o indirecto, pretende una elevación de los alquileres que supere los porcentajes establecidos.

CAPITULO III - DEL ARRENDAMIENTO CON DESTINO A COMERCIO O INDUSTRIA

Artículo 12

Las disposiciones del presente capítulo regirán para los arrendamientos y subarrendamientos con destino a comercio o industria.

Artículo 13

Los arrendamientos o subarrendamientos con plazo contractual o judicial vencido o con plazo legal vencido o pendiente durarán hasta el 30 de setiembre de 1968, si los arrendatarios o subarrendatarios modificaren los alquileres de conformidad con los coeficientes del artículo 14, en la forma dispuesta en el artículo 2.o. El nuevo alquiler regirá a partir del primer día del mes siguiente a la fecha de publicación de esta ley. Los arrendamientos o subarrendamientos con plazo contractual o judicial vigente que venzan antes del 1.o de octubre de 1968 durarán hasta esta fecha, si los arrendatarios o subarrendatarios modificaren los alquileres de conformidad con los coeficientes del artículo 14. La voluntad de acogerse a estos beneficios deberá ser manifestada en la forma establecida en el artículo 2.o, dentro de los 120 (ciento veinte) días anteriores al vencimiento del plazo. El nuevo alquiler comenzará a regir desde el día siguiente a dicho vencimiento.

Artículo 14

El alquiler se determinará multiplicando el precio fijado en el contrato inicial por el coeficiente que corresponda al año en que se otorgó dicho contrato. Para los alquileres a devengarse hasta el 30 de setiembre de 1968, los coeficientes serán los siguientes:

Año del contrato Coeficiente Año del contrato Coeficiente inicial inicial

1943 8.6 1953 3.7 1944 8.3 1954 3.3 1945 7.4 1955 3.0 1946 6.7 1956 2.8 1947 5.8 1957 2.4 1948 5.6 1958 2.0 1949 5.4 1959 1.5 1950 5.2 1960 1.2 1951 4.9 1961 1.1 1952 4.3 1962 1.0

Artículo 15

Cualquiera de las partes contratantes de un arrendamiento con destino a comercio o industria, dentro de los sesenta días de vencido el plazo establecido en el artículo 1.o, podrá solicitar la revisión del precio resultante de la aplicación de los coeficientes establecidos en esta ley por considerarlo en su caso insuficiente o excesivamente elevado. El Juzgado tendrá en cuenta los elementos de juicio referidos en el artículo siguiente, el dictamen pericial que las partes puedan solicitar conforme a las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y fijará el precio que estime justo, el que tendrá efecto retroactivo a la fecha de la demanda y permanecerá vigente por el plazo a que da derecho la aplicación de los coeficientes.

Artículo 16

A los efectos de determinar el alquiler justo en la revisión de los precios de arrendamiento de inmuebles destinados a comercio o industria se tendrán presentes además de la ubicación del inmueble, su número de habitaciones y demás comodidades usuales, las circunstancias siguientes:

similares y de la misma zona;

en las estadísticas confeccionadas por el Ministerio de Hacienda;

importantes fuentes de trabajo, de esparcimiento o especial afluencia de público);

-establecido por la pericia- libre de gastos e impuestos. Entiéndese por gastos e impuestos, los impuestos nacionales y municipales a cargo del propietario, y los gastos de calefacción y portería, luz y agua; pero no los gastos de conservación y reparaciones.

Artículo 17

La acción de revisión no suspende el pago del alquiler resultante de la aplicación del coeficiente respectivo. La diferencia que determine el alquiler fijado judicialmente, deberá ser abonada por el arrendador o el arrendatario en su caso en plazo de ciento veinte días, a partir de la fecha en que la sentencia quede ejecutoriada. Vencido dicho plazo el testimonio de la sentencia constituirá título ejecutivo.

Artículo 18

Tratándose de contratos de arrendamiento cuyo destino sea la explotación de un establecimiento comercial o industrial, el arrendatario tendrá la facultad de ceder siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

establecimiento, debiéndose mantener el mismo giro del negocio en el local.

acredite una antigüedad de dos o más años en calidad de arrendatario respecto a la finca en que está instalado el establecimiento. No regirá este plazo en los casos en que por causas graves y justificadas, el arrendatario se vea imposibilitado de continuar personalmente la explotación del establecimiento.

del establecimiento.

constituyan en el caso de no existir, pudiéndose en todos los casos sustituir las fianzas personales por el depósito de títulos hipotecarios, en las condiciones establecidas en los artículos 34 a 38 inclusive, de la presente ley.

arrendador a la pérdida del prestigio del local. Cuando se tratare de personas jurídicas, las objeciones podrán referirse a la empresa como tal o a los directores o socios con uso de la firma social. Para que la cesión surta efectos respecto del arrendador, indispensable que le sea notificada notarial o judicialmente con no menos de treinta días de anticipación a su otorgamiento y que el arrendador no formalice oposición a la misma, dentro del término de quince días hábiles, a contar desde el inmediato siguiente a la notificación. Pasados estos quince días, sin deducir oposición se entenderá que consiente la cesión. La notificación deberá ser acompañada de una copia firmada del compromiso de enajenación, si existiere y tratándose de personas jurídicas, de la copia de los Estatutos o del contrato de sociedad, también firmados y de un certificado notarial en que consten los nombres completos y domicilios de los directores o socios con uso de la firma social y domicilio de la persona jurídica. La oposición, que sólo podrá fundarse en el incumplimiento de las condiciones exigidas en este artículo, si se formalizare, se sustanciará por el procedimiento de los incidentes y se estará a lo que el Juez resuelva, sin admitirse contra esa decisión sino el recurso de reposición. Este incidente deberá plantearse y sustanciarse ante el Juzgado competente para entender en el juicio de desalojo del local.

Artículo 19

No estarán comprendidos en los beneficios de esta ley, los arrendatarios o subarrendatarios de edificios o lugares destinados a:

objeto, sus sucursales o agencias.

de Industria y Comercio, correspondiente al año 1963, una suma superior a $ 15.000 (quince mil pesos).

con pacto de retroventa.

similares.