Ley Nº 13659 - ARRENDAMIENTOS. REGIMEN DE ALQUILERES, DESALOJOS Y LANZAMIENTOS

CAPITULO I - CASA - HABITACION

Artículo 1

Suspéndense, hasta el 31 de diciembre de 1968, todos los lanzamientos contra los arrendatarios y sub-arrendatarios, buenos pagadores, de fincas con destino a habitación, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. La disposición del inciso anterior no impedirá la promoción de los nuevos juicios que corresponda, ni la prosecución de los juicios de desalojo en trámite, ni aparejará nueva suspensión de los plazos señalados o a señalarse para el desalojo, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 98.

Artículo 2

I) A partir de la fecha de vigencia de esta ley, podrán hacerse efectivos los lanzamientos contra arrendatarios o subarrendatarios de fincas con destino a habitación, resultantes de los desalojos solicitados al amparo de los incisos 3º y 4º del artículo 27, y artículos 28 y 83 de la ley número 13.292, de 1º de octubre de 1964. II) A partir del 1º de julio de 1968, podrán hacerse efectivos los lanzamientos en los siguientes casos:

Contra arrendatarios o subarrendatarios de fincas con destino a habitación, resultantes de los desalojos solicitados al amparo de los incisos 7º y 10 del artículo 27 y artículo 75 de la ley número 13.292, de 1º de octubre de 1964. III) Cuando el propietario hubiera solicitado el inmueble para su vivienda propia, siempre que justifique mediante declaración jurada que el inmueble cuyo desalojo se solicita constituye la única casa-habitación de su exclusiva propiedad en la localidad, podrá procederse al lanzamiento a partir de las siguientes fechas:

A) Cuando la intimación de desalojo sea anterior al 1º de enero de 1966, el lanzamiento podrá practicarse a partir del 1º de julio de 1968; B) Cuando la intimación de desalojo se haya realizado durante el año 1966, el lanzamiento podrá practicarse a partir del 15 de setiembre de 1968; C) Cuando la intimación de desalojo sea posterior al 1º de enero de 1967, el lanzamiento podrá practicarse a partir del 1º de diciembre de 1968.

No obstante, no regirán los plazos establecidos en este numeral y podrá hacerse efectivo el lanzamiento inmediatamente en los casos en que habiéndose solicitado el desalojo por la causal en él indicada, el actor acredite mediante información sumaria en el juicio que ha sido decretado el lanzamiento de la vivienda que ocupa.

CAPITULO II - FIJACION DE NUEVOS PRECIOS Y PLAZOS DE FINCAS CON DESTINO

A HABITACION

Artículo 3

Los arrendatarios y subarrendatarios comprendidos por las leyes Nro. 13.292, de 1ro. de octubre de 1964, Nro. 13.638, de 22 de diciembre de 1967 y concordantes, podrán convenir con sus respectivos arrendadores o subarrendadores, antes del 31 de diciembre de 1968, los nuevos precios del arriendo. El plazo será de dos años e independientemente de la fecha en que hubieran realizado el acuerdo, aquél y el precio empezarán a regir desde el 1ro. de enero de 1969.

Artículo 4

De no mediar el referido acuerdo antes de la fecha expresada en el artículo anterior, a solicitud de cualquiera de las partes, se procederá a determinar los nuevos precios y plazos conforme al régimen que se establece en los artículos 7º y 8º. El plazo, que será de dos años, y el precio, comenzarán a regir a partir del 1ro. de enero de 1969. La presente acción deberá promoverse, bajo pena de caducidad, antes del 31 de diciembre de 1968. Si no mediara acuerdo de partes ni se dedujera la acción, continuará rigiendo el precio anterior durante un nuevo plazo de dos años.

Artículo 5

En los contratos celebrados con posterioridad al 7 de octubre de 1964 y antes de la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, así como en los celebrados con anterioridad a aquella fecha y no comprendidos por la ley N° 13.292, de 1° de octubre de 1964, una cualquiera de las partes podrá acogerse a sus beneficios en las siguientes condiciones:

de agosto de 1969. El nuevo plazo de dos años y el precio regirán a partir del 1° de setiembre de 1968, o desde la fecha de vencimiento del contrato, si ésta es posterior.

término de noventa días anteriores al vencimiento del plazo contractual, disponiendo en cualquier caso de plazo hasta el 1° de agosto de 1969.

El nuevo plazo y el precio regirán a partir del vencimiento del respectivo plazo contractual. De no promoverse en los plazos indicados las acciones previstas en este artículo, continuará rigiendo por dos años el precio anterior. En todos los casos previstos en este artículo, será de aplicación, en lo pertinente, lo dispuesto por el artículo 89.(*)

Artículo 6

Dentro de los 6 meses anteriores al vencimiento de los plazos fijados en los artículos 3º, 4º y 5º y, para los contratos que se celebren a partir del 1ro. de junio de 1968, dentro de los seis meses anteriores al vencimiento del plazo contractual, las partes podrán convenir los nuevos precios del arrendamiento. De no existir acuerdo, dichos precios se fijarán de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes, a cuyos efectos, dentro del plazo establecido en el inciso anterior, cualquiera de las partes podrá presentarse ante el Juzgado competente. En todos los casos el plazo será de dos años y regirá a partir del día siguiente al vencimiento de los plazos a que se refiere el inciso primero. Esta acción podrá ejercerse cada dos años. Si no mediare acuerdo de partes, ni se dedujere acción, continuará rigiendo el precio vigente durante un nuevo plazo de dos años". Los arrendatarios o subarrendatarios que arrienden u ocupen más de una finca con destino a habitación, deberán denunciar esta situación ante los Juzgados que corresponda, expresando su voluntad de permanecer en una de ellas. Las otras fincas podrán ser desocupadas a pedido de los interesados, por el procedimiento establecido en el artículo 90 de esta ley. Esta manifestación deberá hacerse antes del 31 de julio de 1969 y su omisión dará derecho al arrendador o subarrendador a solicitar la rescisión de los contratos de arrendamiento de todas las fincas de que sea titular el arrendatario o subarrendatario omiso, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 13. (*) Los arrendatarios y subarrendatarios podrán acogerse a los beneficios que acuerdan las disposiciones del presente capítulo, respecto a una sola de las fincas que ocupen o arrienden con destino a casa-habitación.

Artículo 7

El procedimiento para la fijación de alquiler a que se refieren los artículos 4°, 5° y 6° se ajustará a las siguientes normas: El actor presentará la solicitud por escrito, ante el Juzgado competente, en formularios que a tales efectos proporcionará la Asesoría Técnica de Arrendamientos, a la que deberá acompañar una copia para cada una de las personas que integren la contraparte, otra para la Dirección de la Asesoría Técnica de Arrendamientos y las boletas que acrediten haber consignado en aquel organismo en la capital o en la sucursal del Banco de la República Oriental del Uruguay en el interior, el honorario del perito y los gastos de notificación, según tarifa que determinará la Suprema Corte de Justicia. El Juzgado notificará la solicitud a la contraparte por telegrama colacionado, y remitirá la copia a la Asesoría Técnica de Arrendamientos para que se proceda al peritaje de la finca. El honorario devengado por la pericia será equivalente al 25 % (veinticinco por ciento) del alquiler vigente. Presentado el informe pericial los autos se pondrán de manifiesto por el término común y perentorio de diez días hábiles, que se computará a partir de la notificación a las partes por telegrama colacionado, pudiendo éstas formular por escrito sus observaciones dentro del referido plazo. Vencido éste, se pondrán los autos al despacho y el Juez dictará sentencia dentro del término de treinta días. La sentencia será inapelable, salvo cuando en ella se aumente o disminuya la estimación pericial en más de un 30 % (treinta por ciento), en cuyo caso será apelable en relación. La sentencia de segunda instancia causará ejecutoria. En caso de promoverse más de una gestión de fijación de alquiler judicial respecto de una misma unidad habitacional, sólo tendrá validez la iniciada en primer término, debiendo las otras clausurarse de oficio. En los procedimientos a que se refiere el presente artículo sólo podrá desistirse mediante acuerdo expreso de ambas partes. Tratándose de fincas destinadas a casa-habitación, los Jueces además de los resultados de la pericia y de la inspección ocular del inmueble, en su caso, podrán tener en cuenta, de manera de fijar con criterio equitativo los nuevos precios, la finalidad social de estas disposiciones. (*)

Artículo 8

El perito deberá tener especialmente en cuenta para expedirse:

A) Ubicación de la vivienda y urbanización de la zona, vías de tránsito importantes cercanas, vía de tránsito que pasa por su frente, líneas de transporte colectivo y servicios públicos existentes. B) Ubicación de la vivienda relacionada con el predio en que está implantada (dimensiones y forma del predio, retiros, jardines, patios, ambiente propio). C) Orientación de la vivienda relacionada con los puntos cardinales y la afectación que los edificios cercanos puedan establecer. D) Planta y alzado de la vivienda; forma y dimensiones de cada elemento constitutivo de la misma, sus interrelaciones y su organización interior. E) Funcionalidad de la vivienda. F) Sistema constructivo y materiales empleados. G) Tipo de terminación interior y materiales empleados. H) Forma, características y materiales de las carpinterías de madera, hierro y aluminio. I) Instalaciones de calefacción, aire acondicionado, eléctrica, sanitaria, sus tipos y condiciones. J) Depreciación de la vivienda por el tiempo, por el estado de la misma y de los materiales de terminación empleados.

Artículo 9

El precio del arriendo fijado judicialmente de conformidad con lo dispuesto por los artículos 4º, 5º y 6º se pagará, en la parte que exceda al alquiler vigente, en dos etapas: el 50 % en el primer año y la totalidad en el segundo. No obstante, en caso de que el arrendatario o subarrendatario hagan uso de la facultad prevista en el artículo siguiente, pagará durante el primer año el 50 % (cincuenta por ciento) del precio fijado judicialmente, siempre que dicha cantidad no supere el 20 % de los ingresos del núcleo habitacional.

Artículo 10

Si en virtud del nuevo precio fijado conforme a las normas referidas en los artículos 4°, 5° y 6°, con excepción de los contratos que se celebren con posterioridad al 1° de junio de 1968, se superara el 20 % (veinte por ciento) de los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional ocupante del inmueble, el nuevo alquiler será rebajado hasta el porcentaje referido. En ningún caso la rebaja podrá significar disminución de la renta vigente. En todos los casos se tomarán en cuenta, también, los ingresos del titular del contrato de arrendamiento. Se entenderá por ingresos mensuales líquidos, los nominales menos los descuentos de montepíos jubilatorios, las pensiones alimenticias decretadas judicialmente y cualquier otra retención legal que corresponda aportar a organismos de seguridad social. No se computará entre los ingresos mensuales líquidos lo percibido por concepto de asignaciones familiares. () La acción de rebaja de alquileres se promoverá en los autos en que se fijó el nuevo alquiler y dentro de los treinta días hábiles siguientes a la fijación del nuevo precio. Será competente para entender en ella el juzgado que haya entendido en primera instancia en la fijación del nuevo precio. () Conjuntamente con la demanda, los arrendatarios o subarrendatarios, deberán adjuntar declaración jurada de los ingresos de cada uno de los integrantes del núcleo habitacional ocupante del inmueble. El Juez al sustanciar la demanda decretará la suspensión del pago del aumento que sobrepase el porcentaje fijado en el inciso primero. El demandado dispondrá de un término de quince días hábiles para contestar la demanda siguiéndose, de mediar oposición, el procedimiento establecido en los artículos 591 a 594, inclusive del Código de Procedimiento Civil. El precio del arriendo que resultare de la aplicación de este artículo, regirá desde la fecha de vigencia del nuevo alquiler fijado de conformidad con lo dispuesto por los artículos 4º, 5º y 6º. Cuando se comprobaren declaraciones juradas falsas, el arrendatario o subarrendatario quedará excluido de los beneficios de la ley y el Juez al establecer este hecho en la sentencia, declarará rescindido a petición de parte el respectivo contrato, y condenará al arrendatario o subarrendatario al pago de las sumas que correspondan y de los tributos y costos, elevando los antecedentes a la Justicia de Instrucción, a efectos de aplicar a dicha conducta, la pena establecida en el artículo 347 del Código Penal.

Artículo 11

A los efectos de lo dispuesto en los artículos anteriores se entenderá por núcleo habitacional del arrendatario o subarrendatario, el integrado por todos los habitantes de la unidad habitacional objeto del contrato, con excepción del servicio doméstico. Se considerará como ingreso mensual la doceava parte del total de los ingresos o rentas líquidas definidos en el artículo 10 percibidos durante el año anterior a la fecha de vigencia del nuevo alquiler fijado de conformidad con lo dispuesto por los artículos 4°, 5° y 6°, para el caso de la demanda a que hacen referencia los artículos anteriores. (*)

Artículo 12

El arrendador o subarrendador podrá deducir acción tendiente a que se modifique el alquiler resultante de la aplicación del porcentaje del 20 % (veinte por ciento) de los ingresos mensuales del núcleo habitacional cuando, a su juicio, haya cambiado la situación económica de dicho núcleo. A tales efectos se computarán los ingresos del año inmediato anterior a la fecha de la demanda de revisión.(*) Esta acción podrá deducirse sólo una vez durante cada bienio. Su modificación, cuando correspondiere, regirá desde la fecha de la demanda. El Juez, en la sentencia, determinará si la diferencia de alquiler deberá abonarse al contado o hasta en diez cuotas mensuales iguales y consecutivas.

Artículo 13

El contrato de arrendamiento y los derechos que otorgan al arrendatario de casa-habitación las leyes vigentes, benefician por su orden a su cónyuge o ex-cónyuge en caso de divorcio, a los ascendientes y descendientes directos, hijos adoptivos, hermanos legítimos o naturales y parientes afines hasta el segundo grado inclusive del locatario o de su cónyuge, cuando aquél o éstos hayan convivido con el arrendatario o subarrendatario desde la celebración del contrato o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. No obstante no regirán estas exigencias tratándose del cónyuge.() En caso de desvinculación del titular del arriendo, se operará la subrogación legal en favor de las personas mencionadas en el inciso anterior en el orden establecido en el mismo. La desvinculación del titular podrá acreditarse por cualquier medio de prueba. En caso de controversia, se seguirá el procedimiento establecido por los artículos 591 a 594 del Código de Procedimiento Civil.()

CAPITULO III - LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO

Artículo 14

En los contratos de fincas con destino a industria y comercio con plazo contractual vencido, el arrendador, subarrendador, arrendatario o subarrendatario podrán solicitar la revisión judicial del precio del arriendo. El nuevo plazo será de tres años y regirá desde la fecha de la demanda. El nuevo precio se hará efectivo a partir del 1ro. de setiembre de 1968. Esta acción deberá instaurarse dentro de los noventa días de la fecha de la vigencia de la presente ley. Si el plazo contractual estuviere pendiente y hubieran transcurrido más de tres años desde la fecha de celebración del contrato, dentro del término señalado en el inciso anterior, cualesquiera de las partes podrá solicitar la revisión del precio del arriendo. En la situación prevista en el inciso anterior el nuevo precio regirá desde el 1ro. de setiembre de 1968, sin perjuicio del mantenimiento del plazo contractual a todos sus demás efectos. Si el plazo contractual estuviera pendiente y hubieran transcurrido menos de tres años desde la fecha de celebración del contrato, dentro del término de noventa días a partir del cumplimiento de dicho plazo de tres años, cualesquiera de las partes podrá solicitar la revisión del precio del arriendo. En el caso previsto en el inciso anterior, el nuevo precio regirá desde la fecha de la demanda. El procedimiento establecido por el presente artículo, podrá repetirse sucesivamente cada período de tres años, iniciándose la acción dentro de los 90 días anteriores al vencimiento del plazo. Si no mediare acuerdo de partes ni se dedujere la acción, continuará rigiendo el precio anterior durante un nuevo plazo de tres años.(*)

Artículo 15

Los contratos que se celebren con posterioridad al 31 de mayo de 1968, estarán sujetos a acción de revisión del precio cada tres años aun cuando exista plazo contractual.

Artículo 16

La acción de revisión se sustanciará de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 7o. de la presente ley. Si no mediara acuerdo de partes ni se dedujera acción, dentro de los 90 días anteriores al vencimiento del plazo de tres años, continuará rigiendo el precio anterior durante un nuevo plazo de tres años.

Artículo 17

A los efectos de determinar el alquiler en los procedimientos de revisión de los precios de arrendamientos de inmuebles con destino a industria y comercio, se considerarán las circunstancias siguientes:

A) Ubicación del inmueble. B) Número de ambientes y demás comodidades. C) Los precios de los arrendamientos de locales con características similares y de la misma zona. D) El índice general de precios basado en las estadísticas confeccionadas por la Dirección General de Estadística y Censos del Ministerio de Hacienda. E) Las posibilidades económicas del lugar (centro urbano, vecindad a importantes fuentes de trabajo, de esparcimiento o especial afluencia de público). F) El interés razonable de la inversión. Si mediaren inversiones o mejoras autorizadas a cargo del arrendatario o subarrendatario y a estos efectos, su valor actualizado se deducirá previamente del importe en que se estime la inversión total que representa la finca.(*) G) El giro del negocio, tomando en consideración el volumen de las transacciones y el ramo en el que actúa. H) Depreciación del local por el tiempo, por el estado del mismo y de los materiales de terminación empleados.

Tratándose de inmuebles destinados a la realización de espectáculos públicos, el perito deberá tener en cuenta, al aplicar el inciso G), el valor de las entradas, la capacidad locativa y la recaudación estimada promedialmente en los últimos doce meses anteriores a la fecha de la pericia, así como el número de locales que alquile el arrendatario.(*)

Artículo 18

Tratándose de contratos de arrendamiento cuyo destino sea la explotación de un establecimiento comercial o industrial, el arrendatario tendrá la facultad de ceder, siempre que se cumplan las siguientes condiciones: