LegalizeDecret del 5-10-2011 d’aprovació de la modificació del Reglament urbanístic
Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent:
Els accessos i les dotacions de serveis existents s’han de tenir en compte per al càlcul del cost d’urbanització pendent (Vu).
La morfologia del terreny intervé en la determinació del cost de la construcció previsible (Vc) i de la urbanització necessària (Vu). En cas que la morfologia del terreny el faci no apte per a l’edificació, el seu valor s’ha de determinar com si es tractés de sòl no urbanitzable; tanmateix, si es tracta d’un sòl inclòs en una unitat d’actuació en l’ordenació de la qual pot tenir utilitat com a espai lliure públic o privat associat a l’edificació, se li pot reconèixer, a efectes de valoració, l’aprofitament unitari de la unitat o una fracció d’aquest aprofitament en funció de la seva utilitat a l’ordenació.
El coeficient d’edificabilitat de les finques, com a component de l’aprofitament, és un factor bàsic del mètode de càlcul proposat. Les finques que tenen atribuïts diferents coeficients d’edificabilitat tenen valoracions diferents.
Pel que fa als convenis i servituds urbanístiques o privades existents, cal considerar i comptabilitzar, en funció de la seva naturalesa, els increments en les despeses de construcció (Vc) i d’urbanització (Vu) o altres (Va) que poden motivar, i també si escau, les disminucions del valor de mercat del producte immobiliari (Vv) que se’n puguin derivar.
La topografia i l’orientació dels terrenys són aquells aspectes de la morfologia del terreny que cal tenir en compte per avaluar el valor en venda de l’edificació realitzable (Vv).
Article 124
Valor del sòl urbà consolidat 1. En sòl urbà consolidat, l’aprofitament urbanístic unitari corresponent a cada finca pot ser diferent; per tant, l’aprofitament urbanístic que es considera per a la determinació del valor del sòl és l’atribuït a cada finca com a resultat de les determinacions del planejament relatives a l’edificabilitat i els usos admesos a la mateixa finca.
Quan en sòl urbà consolidat no s’atribueixi cap aprofitament urbanístic a un terreny privat, l’aprofitament a tenir en compte als únics efectes de la seva valoració ha de ser la mitjana dels aprofitaments dels terrenys que formin part de la unitat d’actuació en què està inclòs.
Article 125
Valor mínim 1. Quan, per motiu de les despeses d’urbanització previsibles i, en especial, de les altres despeses necessàries -indemnitzacions, enderrocs, etc.- per convertir la finca en solars edificables, el valor d’una finca inclosa en un procés de transformació urbanística d’acord amb el planejament doni un valor inferior al que la finca té abans de la transformació proposada pel planejament, preval el valor que correspon a la situació existent amb independència de les expectatives que li confereixi el planejament.
El valor a considerar corresponent a la seva situació real ha de ser el més gran dels següents:
El valor de la finca calculat pericialment mitjançant la capitalització de les rendes que produeix o pot produir raonablement, en la seva situació real, tant si es tracta d’activitats pròpies del sòl no urbanitzable, com d’arrendaments d’habitatges o locals existents.
El valor de reposició dels edificis i construccions i urbanització existents, d’acord amb el que assenyala l’article 7, més el valor del sòl calculat en funció de l’aprofitament urbanístic que representen els edificis existents. A aquest valor cal afegir-hi, en el seu cas, el de les plantacions existents que no puguin ser comercialitzades.
Capítol 3. Altres elements objecte de valoració
Article 126
Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments 1. El valor de reposició que s’aplica a edificacions, construccions i labors agrícoles realitzades en els terrenys és el cost que tindria la seva execució en el moment de la valoració. En el cas d’edificacions i construccions, s’ha d’aplicar al cost calculat els coeficients reductors que corresponguin en funció de la seva antiguitat, l’estat de conservació, la depreciació funcional o altres causes que motivin minoracions del seu valor.
En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys no urbanitzables que hagin de ser objecte d’expropiació, el seu valor incrementa el valor de la finca, llevat que es pugui considerar implícit en la capitalització dels rendiments de les activitats agrícoles, ramaderes o altres de caràcter rural existents o possibles.
En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys urbans o urbanitzables, el seu valor incrementa el valor de la finca quan aquests edificis o construccions puguin mantenir-se i integrar-se a l’ordenació proposada pel planejament.
Dels edificis i les construccions que hagin de ser suprimits perquè són incompatibles amb la materialització de l’aprofitament urbanístic atribuït a la finca pel planejament, s’han de valorar les despeses de la seva supressió -indemnitzacions, enderrocs, etc.-, les quals s’han d’incloure en el muntant d’altres despeses de transformació (Va) a què es refereix l’article 4, per al càlcul del valor de la finca en funció del seu aprofitament urbanístic, sense perjudici del que assenyala l’article 6.
En la determinació de les indemnitzacions arrendatàries s’han d’utilitzar criteris estimatius i cal tenir en compte les circumstàncies següents:
A) En arrendaments rústics:
Caràcter d’activitat econòmica principal de l’arrendatari.
Dificultat de substitució de l’activitat esmentada.
Quantitat del benefici del conreador fixada en el càlcul del rendiment brut.
Valor dels elements mecànics propis de l’arrendament emprats en l’explotació.
El fet de tenir l’arrendatari el seu domicili habitual a la finca arrendada.
B) En arrendaments urbans:
Dificultat de substitució de l’arrendament en condicions anàlogues i especialment la derivada de la diferència de rendes.
Quantitat de les despeses de trasllats per llicències, transports, nous contractes, etc.
Valor de les millores realitzades en l’immoble quan la seva percepció correspongui a l’arrendatari.
Article 127
Valoració de les concessions administratives i dels drets reals sobre immobles La valoració de les concessions administratives i els drets reals sobre immobles, als efectes de la seva constitució, modificació o extinció, s’ha d’efectuar de conformitat a les disposicions sobre l’expropiació que en determini el preu just; i subsidiàriament, segons el dret administratiu, civil o fiscal que resulti d’aplicació.
Article 128
Vigència de les valoracions 1. Les valoracions tindran vigència durant dos anys.
Quan circumstàncies reals i alienes a especulacions originin variacions notòries en el mercat de terrenys o en la situació econòmica general, s’han de revisar els preus justos, d’ofici o a petició de qualsevol propietari afectat.
Com a factors de base per revisar les valoracions, a més dels índexs oficials de variació dels preus, cal considerar especialment els següents:
Alteració dels costos de producció i preus dels productes ponderats en la determinació del valor del sòl no urbanitzable.
Alteració dels costos de construcció i dels altres elements que participen en la determinació del valor del sòl en funció del seu aprofitament urbanístic.
Cosa que es fa pública per a coneixement general.
Andorra la Vella, 5 d’octubre del 2011 Antoni Martí Petit Cap de Govern
La consulta d'aquest document no substitueix la lectura del Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) corresponent. No assumim cap responsabilitat per eventuals inexactituds derivades de la transcripció de l'original a aquest format.
Aquest text es publica sota les condicions de reutilització pròpies de BOPA, no sota una llicència de Legalize ni de domini públic.
BOPA
Domini públic — els textos oficials estan exclosos de la protecció del dret d'autor (art. 4.2 de la Llei sobre drets d'autor i drets veïns, 1999)
Font: Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) — Govern del Principat d'Andorra i Consell General (https://www.bopa.ad/). Els textos oficials estan exclosos de la protecció del dret d'autor segons l'article 4.2 de la Llei sobre drets d'autor i drets veïns (1999). Aquest repositori és un mirall no oficial; el BOPA continua sent l'única font autèntica de la legislació andorrana.