LegalizeDecret del 3-10-2012 pel qual s’aprova la modificació del Reglament urbanístic
Els propietaris han d’abonar al Comú les quotes d’urbanització quan manifestin interès d’executar, totalment o en part, els treballs d’urbanització restants previstos al Pla especial, d’acord als termes de l’article 116.c) de la Llei general d’ordenació i urbanisme parroquial, o bé quan sol·licitin una llicència de construcció en la parcel·la que els hagi correspost, en el cas que no hagin format part del grup promotor de les obres d’urbanització restants. Tant en un cas com en l’altre el cost de les despeses d’urbanització s’ha d’incrementar amb l’IPC anual, conforme disposa l’article 116 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme.
Els propietaris poden optar entre efectuar el pagament de les quotes d’urbanització en metàl·lic o mitjançant terrenys edificables d’un valor equivalent al del cost de la urbanització al seu càrrec.
Els propietaris poden optar per abonar al Comú les quotes d’urbanització corresponents a les obres executades per la Corporació Local, abans dels terminis fixats a l’apartat 2.
Si els propietaris no satisfan les quotes d’urbanització o no aporten els terrenys per materialitzar la seva contribució en espècies, dins dels terminis fixats, el comú ha de reclamar-les per la via executiva.
Títol V. Valoracions
Capítol 1. Disposicions comunes
Article 120
Aplicació general de les regles de valoració 1. Les valoracions dels terrenys s’han d’efectuar de conformitat amb els criteris establerts a la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i en aquest Reglament.
Si no hi ha acord entre els propietaris afectats, els criteris esmentats s’apliquen en els procediments de reparcel·lació, de conformitat amb el que estableix la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme i aquest Reglament.
Article 121
Moment a què han de referir-se les valoracions Les valoracions s’han d’entendre referides a:
Quan s’apliqui l’expropiació forçosa, al moment en què s’efectuï el tràmit d’informació pública.
En els altres supòsits de reparcel·lació, al moment en què s’iniciï el procediment corresponent.
Capítol 2. Valoració de classe de sòl i tipus
Article 122
Valor del sòl no urbanitzable 1. El valor d’aquest sòl s’ha de determinar pel mètode de comparació a partir dels valors de finques anàlogues. A aquests efectes, la identitat de raó que justifiqui l’analogia ha de tenir en compte el règim urbanístic, la situació, extensió i naturalesa de les esmentades finques amb relació al que es valora, així com, en el seu cas, els usos i aprofitaments de què siguin susceptibles.
Quan, per inexistència de valors comparables, no sigui possible l’aplicació del mètode indicat en l’apartat anterior, el valor del sòl no urbanitzable s’ha de determinar mitjançant el mètode de capitalització de les rendes reals o potencials del sòl, i d’acord amb el seu estat en el moment de la valoració.
Es consideren compresos en el rendiment rústic el rendiment agrícola, el forestal, el ramader, el cinegètic i qualsevol altre de semblant.
Entre els rendiments de què una finca sigui naturalment susceptible, poden estimar-se els resultats de transformacions que puguin operar-se amb els mitjans normals, tant mecànics com tècnics o de capital, existents per al desenvolupament de l’explotació agrària i conduents al màxim aprofitament de la fertilitat de la terra, però no els hipotèticament resultants d’una suposada aplicació de mitjans extraordinaris.
El rendiment brut o renda de la terra per determinar el valor inicial d’un predi o unitat de cultiu és el que s’obtingui en deduir del valor del producte mitjà real o potencial dels cinc anys anteriors, les quantitats corresponents a despeses directes o indirectes d’explotació més el benefici del cultivador o la renda de l’empresari. La xifra obtinguda amb aquesta operació es capitalitza al tipus d’interès que es determini estimativament en funció dels rendiments que es considerin normals en el tipus de finca de què es tracti.
En cap cas no es poden prendre en consideració valors o rendiments que tinguin relació directa o indirecta amb la possible utilització urbana dels terrenys.
Article 123
Valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable 1. El valor del sòl urbà no consolidat i del sòl urbanitzable s’ha d’obtenir per aplicació a l’aprofitament unitari de la unitat o de les unitats d’actuació en què es trobin els terrenys objecte de valoració del valor bàsic de repercussió de l’aprofitament unitari que hagi estat fixat, si escau, per l’Administració competent de conformitat amb l’ordenament aplicable en la matèria en el moment de realitzar la valoració.
En els supòsits d’inexistència o pèrdua de vigència del valor bàsic de repercussió referit en l’apartat anterior, el valor de repercussió a aplicar a l’aprofitament unitari s’ha d’obtenir per taxació pericial realitzada pel mètode residual que s’estableixi en aquest apartat.
Ve Vs = --------- - Vc - Vu - Va 1,40 i Vs: Valor de repercussió del sòl per cada m2 edificable en el sòl objecte de valoració.
Ve: Valor en venda segons el mercat del m2 construït de l’edificació del tipus i els usos que el planejament preveu en el sòl objecte de valoració.
Vc: Cost de contrata del m2 de construcció de les edificacions previstes pel planejament.
Vu: Cost de repercussió per m2 de construcció de les obres d’urbanització necessàries perquè el sòl adquireixi la consideració de solar.
Va: Cost de repercussió per m2 de construcció de la resta de les despeses necessàries -enderrocs, indemnitzacions per cessament d’activitats existents, etc.- perquè el sòl pugui ser objecte de l’aprofitament urbanístic previst pel planejament.
i: Índex de ponderació en aquells casos en què els beneficis o les despeses de la promoció altres que les ja previstes a la fórmula siguin per raons objectives diferents de les considerades normals. Aquest índex pot variar entre 0,9 i 1,1, segons s’estimi que beneficis i/o despeses són inferiors o superiors als normals. En els altres casos, l’índex té el valor 1.
Els valors unitaris Vu i Va s’obtenen respectivament dividint el cost total de la urbanització i de les altres despeses necessàries corresponents al sòl objecte de valoració pel total de m2 de sostre construïbles en aquest sòl d’acord amb el planejament.
El valor de la peça de sòl -parcel·la, sector, etc.- s’ha d’obtenir multiplicant el valor de repercussió obtingut (Vs) pel total de metres quadrats de sostre construïbles en aquesta peça.
El valor de la peça de sòl també pot obtenir-se directament substituint en la fórmula assenyalada els valors unitaris pels valors absoluts que cada magnitud hi assoleix.
Els criteris que assenyala l’article 120 de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme intervenen en la determinació del valor del sòl de la manera següent:
Els accessos i les dotacions de serveis existents s’han de tenir en compte per al càlcul del cost d’urbanització pendent (Vu).
La morfologia del terreny intervé en la determinació del cost de la construcció previsible (Vc) i de la urbanització necessària (Vu). En cas que la morfologia del terreny el faci no apte per a l’edificació, el seu valor s’ha de determinar com si es tractés de sòl no urbanitzable; tanmateix, si es tracta d’un sòl inclòs en una unitat d’actuació en l’ordenació de la qual pot tenir utilitat com a espai lliure públic o privat associat a l’edificació, se li pot reconèixer, a efectes de valoració, l’aprofitament unitari de la unitat o una fracció d’aquest aprofitament en funció de la seva utilitat a l’ordenació.
El coeficient d’edificabilitat de les finques, com a component de l’aprofitament, és un factor bàsic del mètode de càlcul proposat. Les finques que tenen atribuïts diferents coeficients d’edificabilitat tenen valoracions diferents.
Pel que fa als convenis i servituds urbanístiques o privades existents, cal considerar i comptabilitzar, en funció de la seva naturalesa, els increments en les despeses de construcció (Vc) i d’urbanització (Vu) o altres (Va) que poden motivar, i també si escau, les disminucions del valor de mercat del producte immobiliari (Vv) que se’n puguin derivar.
La topografia i l’orientació dels terrenys són aquells aspectes de la morfologia del terreny que cal tenir en compte per avaluar el valor en venda de l’edificació realitzable (Vv).
Article 124
Valor del sòl urbà consolidat 1. En sòl urbà consolidat, l’aprofitament urbanístic unitari corresponent a cada finca pot ser diferent; per tant, l’aprofitament urbanístic que es considera per a la determinació del valor del sòl és l’atribuït a cada finca com a resultat de les determinacions del planejament relatives a l’edificabilitat i els usos admesos a la mateixa finca.
Quan en sòl urbà consolidat no s’atribueixi cap aprofitament urbanístic a un terreny privat, l’aprofitament a tenir en compte als únics efectes de la seva valoració ha de ser la mitjana dels aprofitaments dels terrenys que formin part de la unitat d’actuació en què està inclòs.
Article 125
Valor mínim 1. Quan, per motiu de les despeses d’urbanització previsibles i, en especial, de les altres despeses necessàries -indemnitzacions, enderrocs, etc.- per convertir la finca en solars edificables, el valor d’una finca inclosa en un procés de transformació urbanística d’acord amb el planejament doni un valor inferior al que la finca té abans de la transformació proposada pel planejament, preval el valor que correspon a la situació existent amb independència de les expectatives que li confereixi el planejament.
El valor a considerar corresponent a la seva situació real ha de ser el més gran dels següents:
El valor de la finca calculat pericialment mitjançant la capitalització de les rendes que produeix o pot produir raonablement, en la seva situació real, tant si es tracta d’activitats pròpies del sòl no urbanitzable, com d’arrendaments d’habitatges o locals existents.
El valor de reposició dels edificis i construccions i urbanització existents, d’acord amb el que assenyala l’article 7, més el valor del sòl calculat en funció de l’aprofitament urbanístic que representen els edificis existents. A aquest valor cal afegir-hi, en el seu cas, el de les plantacions existents que no puguin ser comercialitzades.
Capítol 3. Altres elements objecte de valoració
Article 126
Valoració d’obres, edificacions, plantacions i arrendaments 1. El valor de reposició que s’aplica a edificacions, construccions i labors agrícoles realitzades en els terrenys és el cost que tindria la seva execució en el moment de la valoració. En el cas d’edificacions i construccions, s’ha d’aplicar al cost calculat els coeficients reductors que corresponguin en funció de la seva antiguitat, l’estat de conservació, la depreciació funcional o altres causes que motivin minoracions del seu valor.
En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys no urbanitzables que hagin de ser objecte d’expropiació, el seu valor incrementa el valor de la finca, llevat que es pugui considerar implícit en la capitalització dels rendiments de les activitats agrícoles, ramaderes o altres de caràcter rural existents o possibles.
En el cas que es tracti d’edificis o construccions existents en terrenys urbans o urbanitzables, el seu valor incrementa el valor de la finca quan aquests edificis o construccions puguin mantenir-se i integrar-se a l’ordenació proposada pel planejament.
Dels edificis i les construccions que hagin de ser suprimits perquè són incompatibles amb la materialització de l’aprofitament urbanístic atribuït a la finca pel planejament, s’han de valorar les despeses de la seva supressió -indemnitzacions, enderrocs, etc.-, les quals s’han d’incloure en el muntant d’altres despeses de transformació (Va) a què es refereix l’article 4, per al càlcul del valor de la finca en funció del seu aprofitament urbanístic, sense perjudici del que assenyala l’article 6.
En la determinació de les indemnitzacions arrendatàries s’han d’utilitzar criteris estimatius i cal tenir en compte les circumstàncies següents:
A) En arrendaments rústics:
Caràcter d’activitat econòmica principal de l’arrendatari.
Dificultat de substitució de l’activitat esmentada.
Quantitat del benefici del conreador fixada en el càlcul del rendiment brut.
Valor dels elements mecànics propis de l’arrendament emprats en l’explotació.
El fet de tenir l’arrendatari el seu domicili habitual a la finca arrendada.
B) En arrendaments urbans:
Dificultat de substitució de l’arrendament en condicions anàlogues i especialment la derivada de la diferència de rendes.
Quantitat de les despeses de trasllats per llicències, transports, nous contractes, etc.
Valor de les millores realitzades en l’immoble quan la seva percepció correspongui a l’arrendatari.
Article 127
Valoració de les concessions administratives i dels drets reals sobre immobles La valoració de les concessions administratives i els drets reals sobre immobles, als efectes de la seva constitució, modificació o extinció, s’ha d’efectuar de conformitat a les disposicions sobre l’expropiació que en determini el preu just; i subsidiàriament, segons el dret administratiu, civil o fiscal que resulti d’aplicació.
Article 128
Vigència de les valoracions 1. Les valoracions tindran vigència durant dos anys.
Quan circumstàncies reals i alienes a especulacions originin variacions notòries en el mercat de terrenys o en la situació econòmica general, s’han de revisar els preus justos, d’ofici o a petició de qualsevol propietari afectat.
Com a factors de base per revisar les valoracions, a més dels índexs oficials de variació dels preus, cal considerar especialment els següents:
Alteració dels costos de producció i preus dels productes ponderats en la determinació del valor del sòl no urbanitzable.
Alteració dels costos de construcció i dels altres elements que participen en la determinació del valor del sòl en funció del seu aprofitament urbanístic.
Disposició transitòria
Per al cas dels Plans parcials que a l’entrada en vigor de la Llei del 31 de juliol del 2012, de modificació de la Llei general d’ordenació del territori i urbanisme es troben en tramitació administrativa, els terminis de silenci positiu regulats a l’article 64 es compten a partir de la data d’entrada en vigor de la referida Llei.
Disposició derogatòria única
Amb l’aprovació d’aquest Reglament urbanístic es deroga el Reglament urbanístic de data 5 d’octubre del 2011, promulgat pel Butlletí Oficial, número 61, de data 12 d’octubre de 2011.
Disposició final única
El present reglament entra en vigor el mateix dia de la seva publicació al Butlletí Oficial del Principat d’Andorra Cosa que es fa pública per a coneixement general.
Andorra la Vella, 3 d’octubre del 2012 Antoni Martí Petit Cap de Govern
La consulta d'aquest document no substitueix la lectura del Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) corresponent. No assumim cap responsabilitat per eventuals inexactituds derivades de la transcripció de l'original a aquest format.
Aquest text es publica sota les condicions de reutilització pròpies de BOPA, no sota una llicència de Legalize ni de domini públic.
BOPA
Domini públic — els textos oficials estan exclosos de la protecció del dret d'autor (art. 4.2 de la Llei sobre drets d'autor i drets veïns, 1999)
Font: Butlletí Oficial del Principat d'Andorra (BOPA) — Govern del Principat d'Andorra i Consell General (https://www.bopa.ad/). Els textos oficials estan exclosos de la protecció del dret d'autor segons l'article 4.2 de la Llei sobre drets d'autor i drets veïns (1999). Aquest repositori és un mirall no oficial; el BOPA continua sent l'única font autèntica de la legislació andorrana.