11 FEVRIER 2013. - Loi organisant la profession d'agent immobilier(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 22-08-2013 et mise à jour au 21-03-2024)

CHAPITRE 1er. - Disposition introductive

Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 78 de la Constitution.

CHAPITRE 2. - Définitions

Article 2. Pour l'application de la présente loi, il faut entendre par :

1° ministre : le ministre ayant les Classes moyennes dans ses attributions;

2° [³ le Conseil supérieur : le Conseil Supérieur des Indépendants et des Petites et Moyennes Entreprises, visé à l'article 10 de la loi du 24 avril 2014 relative à l'organisation de la représentation des indépendants et des PME;]³

3° [¹ Etat membre : l'Etat membre tel que visé dans l'article 2, § 1er, l), de la loi du 12 février 2008 instaurant un cadre général pour la reconnaissance des qualifications professionnelles UE;]¹

4° [³ agent immobilier : la personne qui est inscrite au tableau ou à la liste des stagiaires en vue d'exercer une ou plusieurs activités mentionnées aux 5°, 6° et 7°, ou de porter le titre professionnel;]³

5° intermédiaire : celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce;

6° syndic : celui qui agit dans le cadre de l'administration et de la conservation des parties communes d'immeubles ou groupes d'immeubles en copropriété forcée, d'après [² les articles 3.78 et suivants]² du Code civil;

7° régisseur : celui qui réalise pour le compte de tiers des activités de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers, autres que celles de syndic;

8° la loi-cadre : la loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services, codifiée par l'arrêté royal du 3 août 2007;

9° l'Institut : l'Institut professionnel des Agents Immobiliers, créé par l'arrêté royal du 6 septembre 1993;

[¹ 10° la loi du 12 février 2008 relative aux qualifications professionnelles : la loi du 12 février 2008 instaurant un cadre général pour la reconnaissance des qualifications professionnelles UE;]¹

[³ 11° règles de déontologie: les règles de déontologie telles que visées par la loi-cadre et les règles de déontologie visées à l'article 13.]³

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(1)2017-07-21/32, art. 30, 003; En vigueur : 19-10-2017>

(2)2020-02-04/16, art. 23, 006; En vigueur : 01-09-2021>

(3)2023-12-11/20, art. 2, 007; En vigueur : 01-02-2024>

CHAPITRE 3. - La profession d'agent immobilier

Section 1re. - De l'exercice et de la protection du titre d'agent immobilier

Article 3. Il est établi, au sein de l'Institut, un tableau des agents immobiliers et une liste de stagiaires scindés en deux colonnes, l'une reprenant les agents immobiliers intermédiaires, l'autre reprenant les agents immobiliers syndics.

[¹ Les données à caractère personnel du tableau et de la liste des stagiaires qui sont publiées sur le site Internet de l'Institut sont les suivantes :

1° le nom et le prénom de la personne inscrite ;

2° les données de contact ;

3° le numéro d'inscription au tableau ou à la liste.

L'ensemble des données publiées au tableau et sur la liste des stagiaires sont des données liées à l'exercice de la profession. Le Roi peut, le cas échéant, établir et compléter la liste des données reprises sur le tableau ou sur la liste des stagiaires en application du présent article et qui sont limitées à ce qui est strictement nécessaire pour les objectifs du tableau ou de la liste des stagiaires.]¹

Les agents immobiliers intermédiaires, les agents immobiliers syndic et les agents immobiliers régisseurs sont soumis à des obligations de formation et à des contrôles particuliers, dont les modalités sont déterminées par le Roi.

[¹ ...]¹

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(1)2023-12-11/20, art. 3, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Article 4. Toute personne physique ou personne morale autorisée à exercer la profession d'agent immobilier conformément à la présente loi et dont la responsabilité peut être engagée en raison des actes qu'elle accomplit à titre professionnel ou en raison des actes de ses préposés doit être couverte par une assurance.

Le Roi fixe les modalités et les conditions de l'assurance qui doit permettre une couverture adéquate du risque encouru par le destinataire des services prestés par l'agent immobilier, notamment :

• le plafond minimal à garantir;

• l'étendue de la garantie dans le temps;

• les risques qui doivent être couverts.

Lorsque la profession d'agent immobilier est exercée par une personne morale conformément à la présente loi, tous [² les membres de l'organe de gestion et les associés actifs]² sont solidairement responsables du paiement des primes d'assurance.

[¹ Les attestations délivrées par les organismes d'assurances d'un autre Etat membre sont acceptées comme équivalentes, pour autant que la garantie soit équivalente ou essentiellement comparable, pour ce qui est de sa finalité et de la couverture qu'elle offre sur le plan du risque assuré, de la somme assurée ou du plafond de la garantie ainsi que des activités éventuellement exclues de la couverture, avec celle prévue sur base des dispositions légales ou réglementaires en vigueur en Belgique. Dans le cas où l'équivalence de la garantie n'est que partielle, l'Institut peut demander une garantie complémentaire pour couvrir les éléments qui ne sont pas déjà couverts.]¹

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(1)2020-03-01/02, art. 3, 005; En vigueur : 20-03-2020>

(2)2023-12-11/20, art. 4, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Article 5. § 1er. [¹ Nul ne peut exercer la profession d'agent immobilier s'il a été privé de ses droits civils et politiques ou s'il a été déclaré en faillite sans avoir obtenu la réhabilitation ou si son extrait de casier judiciaire indique, au moment où il sollicite l'accès, qu'il a encouru, en Belgique ou dans un autre Etat membre de l'Union européenne, l'une des peines suivantes :

1° une peine criminelle;

2° une peine d'emprisonnement sans sursis d'un an au moins pour l'une des infractions mentionnées à l'article 1er de l'arrêté royal n° 22 du 24 octobre 1934 portant interdiction à certains condamnés et aux faillis d'exercer certaines fonctions, professions ou activités et conférant aux tribunaux de commerce la faculté de prononcer de telles interdictions;

3° une amende pénale de 2 500 euros au moins, avant application des décimes additionnels, pour infraction à la législation sur la prévention du blanchiment et du financement du terrorisme.]¹

Nul ne peut exercer en qualité d'indépendant, à titre principal ou accessoire, la profession d'agent immobilier intermédiaire ou syndic, ou en porter le titre, s'il n'est inscrit dans la colonne de la profession qu'il exerce du tableau des titulaires ou dans la colonne de la profession qu'il exerce de la liste des stagiaires.

Nul ne peut exercer en qualité d'agent immobilier régisseur s'il n'est inscrit à au moins une des deux colonnes dudit tableau.

§ 2. [⁴ Les agents immobiliers, personnes physiques, sont soumis aux obligations suivantes :

1° a) soit, être titulaire d'une attestation de compétence ou d'un titre de formation répondant aux modalités déterminées par le Roi et, pour les personnes qui ne sont pas dispensées du stage, répondre aux obligations du règlement de stage visé à l'article 8, § 1er, de la loi-cadre ;

2° respecter les règles de déontologie visées à l'article 13.

Les personnes visées à l'alinéa, 1er, 1°, b), apportent la preuve de leur expérience professionnelle par tous moyens. Les pièces justificatives sont examinées par la Chambre exécutive compétente. Si elles réussissent le test d'aptitude pratique, elles sont inscrites au tableau. Si elles échouent, elles peuvent présenter une seconde fois le test d'aptitude pratique. En cas de second échec, ces personnes peuvent demander leur inscription à la liste des stagiaires sous les conditions visées aux paragraphes 1er et 2, alinéa 1er, 1°, a), ou, après l'expiration d'un délai de trois ans à dater du jour suivant celui où le résultat au test d'aptitude pratique est devenu définitif, présenter une nouvelle fois le test d'aptitude pratique. Le même délai est applicable après deux nouveaux échecs.]⁴

[⁴ § 2/1. Les agents immobiliers, personnes morales, sont soumis aux obligations suivantes :

1° répondre aux conditions visées à l'article 10 ; et

2° respecter les règles de déontologie visées à l'article 13.]⁴

§ 3. Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er.

Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.

Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er.

§ 4. [³ ...]³

[² § 5. Les ressortissants d'un Etat membre qui ont acquis une attestation de compétence ou un titre de formation visé au § 2, 1.a), sont soumis à l'ensemble des conditions et bénéficient de l'ensemble des droits prévus dans la loi du 12 février 2008 relative aux qualifications professionnelles, sans préjudice des dispositions prévues par ou en vertu de la présente loi.]²

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(1)2017-09-18/06, art. 178, 002; En vigueur : 16-10-2017>

(2)2017-07-21/32, art. 31, 003; En vigueur : 19-10-2017>

(3)2017-12-21/34, art. 2, 004; En vigueur : 01-02-2018>

(4)2023-12-11/20, art. 5, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Article 6. Nul ne peut porter un titre ni ajouter à celui sous lequel il est inscrit au tableau visé à l'article 3, une mention pouvant prêter à confusion avec le titre professionnel d'agent immobilier intermédiaire, d'agent immobilier syndic ou d'agent immobilier régisseur.

Article 7. Toute personne physique inscrite dans une des colonnes du tableau des agents immobiliers ou de la liste des stagiaires est tenue de porter, dans l'exercice de ses activités professionnelles, le titre professionnel sous lequel elle est inscrite dans la colonne du tableau des agents immobiliers ou de la liste de stagiaires.

Article 8. Pour l'application de la présente loi, les agents immobiliers sont présumés, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

[¹ Les membres de l'organe de gestion et les associés actifs qui exercent la profession au sein d'une personne morale inscrite ou non au tableau de l'Institut, ou qui assurent la direction effective d'un département où est exercée la profession, sont présumés, de manière irréfragable, exercer la profession à titre indépendant.

Les membres de l'organe de gestion et les associés actifs visés à l'article 10, § 1er, 1°, et § 2, alinéa 2, sont également présumés, de manière irréfragable, accomplir à titre d'indépendant les actes directement en lien avec l'exercice de la profession d'agent immobilier, ou représenter à titre indépendant la personne morale dans des actes qui concernent la profession d'agent immobilier.]¹

Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l'article 5 pour exercer la profession dans les liens d'un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel.

[¹ Sans préjudice de l'article 11, alinéa 1er, 2° et 3°, de la loi-cadre, un agent immobilier qui est suspendu ou radié ne peut toutefois plus exercer la profession d'agent immobilier pendant la durée de la sanction disciplinaire, même en tant que salarié.]¹

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(1)2023-12-11/20, art. 6, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Section 2. - Libre prestation des services

Article 9. [¹ § 1er. Les ressortissants d'un Etat membre sont autorisés à exercer temporairement et occasionnellement la profession d'agent immobilier, sans devoir remplir les conditions de l'article 5, mais sous réserve du respect des règles de déontologie en rapport direct avec les qualifications professionnelles, selon les modalités prévues dans la loi du 12 février 2008 relative aux qualifications professionnelles et du § 2 si :

1° ils sont légalement établis dans un autre Etat membre pour y exercer la même profession et;

2° lorsque la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée dans l'Etat membre d'établissement, ils l'ont exercée dans un ou plusieurs Etats membres pendant au moins une année au cours des dix années qui précèdent leur prestation de services.

Le caractère temporaire et occasionnel de la prestation de services est apprécié au cas par cas par la Chambre exécutive, notamment en fonction de sa durée, de sa fréquence, de sa périodicité et de sa continuité

§ 2. En application de l'article 9 de la loi du 12 février 2008 relative aux qualifications professionnelles, lorsque les personnes visées au § 1er se déplacent vers le territoire de la Belgique pour la première fois pour exercer, de façon temporaire et occasionnelle, la profession d'agent immobilier, elles en informent préalablement l'Institut par une déclaration écrite comprenant les informations relatives aux couvertures d'assurance ou autres moyens de protection personnelle ou collective concernant la responsabilité professionnelle.

Cette déclaration est renouvelée une fois par an si le prestataire de services compte fournir des services d'une manière temporaire ou occasionnelle en Belgique au cours de l'année concernée. Le prestataire de services peut fournir cette déclaration par tout moyen.

En outre, lors de la première prestation de services ou en cas de changement matériel relatif à la situation établie par les documents, le prestataire de services fournit également les documents prévus à l'article 9, § 2, a) à d), de la loi du 12 février 2008 relative aux qualifications professionnelles.

[² ...]²]¹

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(1)2017-07-21/32, art. 32, 003; En vigueur : 19-10-2017>

(2)2020-03-01/02, art. 4, 005; En vigueur : 20-03-2020>

Section 2/1. [¹ - Liberté d'établissement et de prestation de services - Carte professionnelle européenne]¹

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(1)2017-07-21/32, art. 33, 003; En vigueur : 19-10-2017>

Article 10. § 1er. [² La personne morale peut exercer la profession d'agent immobilier si elle répond aux conditions suivantes :

1° plus de cinquante pour cent de l'ensemble des membres de l'organe de gestion qui interviennent au nom et pour le compte de la personne morale sont des personnes physiques autorisées à exercer la profession d'agent immobilier et/ou des personnes morales autorisées à exercer la profession d'agent immobilier et dont le représentant permanent au sens de l'article 2:55 du Code des sociétés et des associations est lui-même autorisé à exercer la profession d'agent immobilier ;

2° conformément au Code des sociétés et des associations, son objet mentionne les activités professionnelles relevant de l'exercice de la profession d'agent immobilier ainsi que, le cas échéant, les autres activités pouvant être exercées, lesquelles ne peuvent pas être incompatibles avec l'exercice de la profession d'agent immobilier ;

3° la personne morale ne détient pas de participations dans d'autres sociétés ou personnes morales dont l'objet et/ou les activités sont incompatibles avec la profession d'agent immobilier ;

4° la personne morale est inscrite dans une des colonnes du tableau de l'Institut.]²

[² § 1er/1. Sans préjudice de l'application de l'article 8, parmi les membres de l'organe de gestion de la personne morale, seules les personnes visées au paragraphe 1er, 1°, ainsi que les associés actifs autorisés à exercer la profession, peuvent, pour l'application de la présente loi, dans le cadre de leur mandat, poser des actes directement en lien avec l'exercice de la profession d'agent immobilier ou représenter la personne morale dans des actes directement en lien avec l'exercice de la profession d'agent immobilier.

Sans préjudice des obligations de la personne morale de respecter les règles de déontologie, ces personnes sont également soumises aux règles de déontologie pour l'exercice de ces actes.]²

§ 2. [² Si la personne morale n'est pas inscrite au tableau, les membres de l'organe de gestion et les associés actifs assument pleinement la responsabilité civile des actes posés dans le cadre de l'exercice de la profession au sein de la personne morale.

Sans préjudice de l'application de l'article 8, au moins un membre de l'organe de gestion ou un associé actif est inscrit à l'Institut dans la colonne correspondante du tableau ou de la liste ainsi que, s'il s'agit d'une personne morale, son représentant permanent.]²

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(1)2017-09-18/06, art. 179, 002; En vigueur : 16-10-2017>

(2)2023-12-11/20, art. 9, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Article 11. Si en raison du décès d'une personne physique visée à l'article 10, § 2, 1°, ou 4°, la personne morale ne répond plus au conditions requises pour exercer la profession d'agent immobilier, celle-ci dispose d'un délai de six mois pour se mettre en conformité avec ces conditions. Durant ce délai, la personne morale peut continuer à exercer la profession d'agent immobilier.

Article 12. [¹ Le stagiaire peut uniquement constituer une personne morale visée à l'article 10, § 1er, ou en être associé ou membre de l'organe de gestion, s'il s'agit d'une personne morale au sein de laquelle il exerce la profession avec son maître de stage ou avec une personne physique inscrite au tableau des agents immobiliers.]¹

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(1)2023-12-11/20, art. 10, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Section 3. [¹ - Exercice de la profession par une personne morale inscrite au tableau de l'Institut ou au sein d'une personne morale non inscrite au tableau de l'Institut]¹

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(1)2023-12-11/20, art. 8, 007; En vigueur : 01-02-2024>

Section 1er. - Obligations déontologiques

Article 13. Les membres de l'Institut se conforment aux [¹ règles de déontologie]¹ établies par l'Institut et rendues obligatoires par le Roi.

Ces [¹ règles de déontologie]¹ déterminent au moins les obligations suivantes pour les titulaires de la profession :

1° respecter les devoirs de loyauté, d'indépendance, de probité, de diligence et de dignité qui sont à la base de la profession;

2° respecter une obligation de discrétion, à savoir que toute information obtenue par la voie professionnelle ne soit utilisée que dans un cadre professionnel, en tenant compte du droit au respect de la vie privée de tous les intéressés;

3° avoir suivi la formation organisée ou reconnue par l'Institut; il est tenu compte de la colonne du tableau à laquelle est repris le titulaire ou de la colonne de la liste à laquelle est repris le stagiaire;

4° exercer une surveillance suffisante sur les collaborateurs qui assistent les titulaires de la profession dans l'exécution de leur métier. Au moyen d'une [¹ règle de déontologie]¹, l'Institut peut imposer un nombre minimum de titulaires agréés par siège d'exploitation ou par nombre d'employés;

5° informer immédiatement le client et l'Institut de toute situation de conflit d'intérêt.

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(1)2023-12-11/20, art. 13, 007; En vigueur : 01-02-2024>