4 AVRIL 2024. - Ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en vue de concrétiser le droit au logement

Article 1er. La présente ordonnance règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.

Article 2. A l'article 2, § 1er, 25°, du Code bruxellois du Logement adopté par l'ordonnance du 17 juillet 2003, les mots " satisfait aux conditions de revenus telles que fixées en vertu du § 2, 1°, du présent article " sont remplacés par les mots " en situation de précarité sociale ".

Article 3. A l'article 3 du même Code, les mots " et doté d'un loyer raisonnable compte tenu notamment des caractéristiques et de l'état du bien, " sont insérés après le mot " financièrement ".

Article 4. A l'article 4, § 1er, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° à l'alinéa 1er,1°, les mots " la stabilité " sont remplacés par les mots " l'état constructif " et les mots " et le chauffage " sont remplacés par les mots ", le chauffage et la production d'eau chaude ";

2° à l'alinéa 1er, 2°, il est inséré les mots " aux châssis, " après le mot " ventilation, ".

Article 5. L'article 5 du même Code, abrogé par l'ordonnance du 27 juillet 2017, est rétabli comme suit:

" Nul ne peut proposer à la location, mettre en location ou donner en occupation un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité de salubrité et d'équipement visées à l'article 4 sous peine des sanctions prévues aux articles 8 et 10.

Les hébergements touristiques au sens de l'ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 8 mai 2014, les occupations temporaires à finalité sociale et les conventions d'occupation conclues entre un vendeur et un acquéreur dans le cadre de l'aliénation d'un logement sont exclues de l'alinéa 1er. ".

Article 6. § 1er. A l'article 7, § ,2, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° l'alinéa 1er, 2°, est complété par les mots, " ou si le bail a pris fin; ";

2° à l'alinéa 1er, 3°, les mots ", et ce, même si le bien n'est pas encore ou plus occupé ou si le bail a pris fin au moment de la visite " après les mots " soit d'initiative par le Service d'inspection régionale ";

3° à l'alinéa 1er, le 4° est remplacé par ce qui suit: " 4° soit à la suite d'une demande de certificat de conformité prévu à l'article 12/2; ";

4° à l'alinéa 1er, un 5° est inséré, libellé comme suit:

" 5° consécutivement à une décision de résolution judiciaire du bail prise en application de l'article 219, § 3, al. 1er et communiquée par le greffe de la justice de paix au Service d'inspection régionale. ";

5° à l'alinéa 2, les modifications suivantes sont apportées:

• le mot " et " est remplacé par ", ";

• les mots " et l'occupant " sont insérés avant les mots " sont tenus ";

• le mot " utiles " est remplacé par le mot " nécessaires ";

• la phrase suivante est ajoutée in fine:

" A défaut pour le bailleur d'y collaborer après deux demandes du Service d'inspection régionale, le logement peut être présumé ne pas respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Dans cette hypothèse, le Service d'inspection régionale notifie au bailleur l'interdiction visée à l'article 8. ";

6° un alinéa 3 est inséré libellé comme suit:

" Le locataire, qui a déposé plainte en vertu de l'alinéa premier 2°, bénéficie d'une protection à dater du lendemain de l'introduction de la plainte jusqu'à la décision de l'inspection du logement ou du fonctionnaire délégué. Le congé notifié par le bailleur après le dépôt de la plainte est suspendu pendant la période visée et ne produit ses effets rétroactifs que si le Service d'inspection régionale confirme le caractère conforme du bien visé par la plainte ".

§ 2. Au paragraphe 3, les modifications suivantes sont apportées:

1° il est inséré, entre les alinéas 5 et 6, l'alinéa suivant:

" Si le bail en cours prend fin pendant la période de mise en demeure, toute conclusion d'un nouveau bail est interdite avant que le Service d'inspection régionale constate, conformément à l'alinéa précédent, que les travaux ont bien été réalisés dans le délai imparti. ";

2° l'alinéa 6 qui devient l'alinéa 7, est complété par les mots " telle que visée à l'article 10, § 2, alinéa 3 ";

3° à l'alinéa 7, qui devient l'alinéa 8, les modifications suivantes sont apportées:

• il est ajouté après les mots " le délai imparti " les mots suivants: " ou si le logement n'est toujours pas conforme ";

• le mot " subsistants " est remplacé par les mots " constatés dans le logement lors de l'enquête de contrôle ".

Article 7. A l'article 8 du Code, la référence à l'article 7, § 3, alinéa 7, est modifiée en article 7, § 3, alinéa 8.

Article 8. § 1er. L'article 9, § 1er, du Code est complété par les phrases suivantes:

" Si le logement interdit a été divisé en plusieurs logements, chaque nouveau logement doit faire l'objet d'une attestation de contrôle de conformité.

Si le logement interdit ou certains locaux de celui-ci ont été annexés à d'autres locaux, l'intégralité du ou des nouveaux logements doit faire l'objet d'une demande d'attestation de contrôle de conformité par unité de logement concernée. ".

§ 2. Un paragraphe 2/1 libellé comme suit est ajouté:

" § 2/1 Le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale peut, de sa propre initiative, décider de lever l'interdiction lorsque le logement interdit:

1° soit a été totalement démoli, avec ou sans reconstruction;

2° soit a retrouvé sa fonction initiale de lieu d'entreposage accessoire à un logement, et si tous les équipements et pré-équipements permettant de les transformer en locaux habitables ou en locaux sanitaires ont été démolis;

3° soit a désormais une affectation régulière autre que le logement, et si tous les équipements et pré-équipements caractérisant son affectation en logement ont été démolis. ".

Article 9. § 1er. A l'article 10, § 1er, l'alinéa 2 du Code est remplacé comme suit:

" En cas de sous-location, le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale peut imposer une amende au bailleur principal et/ou au sous-bailleur. ".

§ 2. Au § 2, alinéa 3, du même article, les mots " la moitié " sont remplacés par les mots " tout ou partie ".

§ 3. Au § 4, alinéa 2, du même article, les modifications suivantes sont apportées:

• après les mots " par versements mensuels ", il est inséré ce qui suit: " d'un montant de minimum 50 euros ";

• il est ajouté in fine la phrase suivante:

" Chaque année, le Gouvernement peut indexer ce montant. ".

Article 10. Dans le même Code, deux articles 12/1 et 12/2 sont insérés, libellés comme suit:

" 12/1. La commune qui a procédé au relogement ou financé un tel relogement du ou des occupants d'un logement frappé par une interdiction à la location visée à l'article 8 peut solliciter la récupération des frais exposés auprès du bailleur ou de la personne qui a mis le logement à disposition, sauf si la survenance des manquements aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4 est déclarée en cours du bail par le fonctionnaire dirigeant, après audition du locataire, lui est manifestement non imputable.

12/2. Le titulaire de droit réel d'un logement, libre d'occupation, peut solliciter du Service d'inspection régionale la délivrance d'un certificat de conformité destiné à l'informer, avant une mise en location, de la conformité de son logement aux normes de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.

Le certificat de conformité est délivré selon les formes déterminées par le Gouvernement. ".

Article 11. A l'article 14 du même Code, après les mots " l'attestation de contrôle de conformité " il est inséré les mots " et le certificat de conformité ".

Article 12. A l'article 107/2 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° à l'alinéa 1er, il est inséré le chiffre " 221 " avant " 224/1 ";

2° un alinéa rédigé comme suit est inséré entre les alinéas 1er et 2:

" Le locataire, qui a saisi la commission paritaire locative en vertu de l'alinéa précédent, bénéficie d'une protection de trois mois à dater du lendemain de la saisine. Le congé notifié par le bailleur, après la saisine de la commission paritaire locative, est suspendu pendant cette période et ne produit ses effets qu'à l'expiration de ce délai. ".

Article 13. Dans le même Code, à l'article 217, les modifications suivantes sont apportées:

1° au paragraphe 1er, 1°, il est inséré après le mot " individuelle, " les mots " la superficie habitable et le loyer de référence ";

2° le paragraphe 1er, est complété par un 7° libellé comme suit:

" 7° le type de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire pour les baux visés à l'article 238. ";

3° au paragraphe 2, un alinéa rédigé comme suit est inséré avant l'alinéa 1er:

" En cas de manquement par le bailleur à son obligation générale d'information précontractuelle, le Service d'inspection régionale peut lui imposer une amende administrative d'un montant compris entre 50 et 200 euros. Chaque année, le Gouvernement peut indexer ces montants. ";

4° au paragraphe 2, alinéa 3, les phrases suivantes sont abrogées:

" Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros. Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la Nouvelle loi communale, à l'exception du paragraphe 5. Chaque année, le Gouvernement peut indexer les montants susmentionnés. ".

Article 14. A l'article 218 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° un paragraphe 4bis est inséré, libellé comme suit:

" § 4bis. Le Gouvernement arrête les modèles de renon et de congé à valeur indicative ";

2° le paragraphe 5 est complété par un 12° rédigé comme suit:

" 12° les dispositions relatives à la détention d'animaux de compagnie. ";

3° un paragraphe 6 est inséré, libellé comme suit:

" § 6. Le bailleur ne peut interdire au preneur de se domicilier dans les lieux loués. Toute clause du bail en ce sens est réputée non écrite. ".

Article 15. Il est inséré dans le même code un article 218/1 rédigé comme suit:

" Art. 218/1. § 1er. Est réputée non écrite, toute stipulation du contrat de bail ou de ses annexes interdisant purement et simplement la détention d'un animal de compagnie dans les lieux loués.

§ 2. Le contrat de bail peut:

1° conditionner la détention d'animaux de compagnie à l'absence de nuisance et notamment de toute agressivité;

2° limiter le nombre d'animaux ou les espèces pouvant être détenues sur la base de motifs raisonnables. ".

Article 16. A l'article 219 du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° au paragraphe 2, alinéa 1er, les mots " Le bien loué doit " sont remplacés par les mots " Le logement proposé à la location, loué ou occupé doit ";

2° le paragraphe 2 alinéa 2, est complété par les mots " et à l'entrée du locataire dans le logement pour les biens mis en location qui font l'objet de travaux. ";

3° le paragraphe 2 est complété par un alinéa 3, rédigé comme suit: " En dérogation à l'alinéa précédent, les logements qui sont proposés à la location, loués ou occupés et qui font l'objet de travaux, doivent répondre aux exigences visées à l'alinéa 1er à partir du moment où le locataire ou l'occupant occupe le logement. ";

4° au paragraphe 3, l'alinéa 3 est abrogé;

5° au paragraphe 4 alinéa premier, dans sa version néerlandaise, le mots " nietig " est remplacé par " vervallen ";

6° au paragraphe 4, alinéa premier, les mots " de plein droit " sont abrogés;

7° au paragraphe 4, alinéa 2, les mots " de plein droit " sont abrogés;

8° au paragraphe 4, alinéa 3, les mots " de plein droit " sont abrogés;

9° au paragraphe 4, l'alinéa 4 est abrogé;

10° il est inséré un paragraphe 5, libellé comme suit:

" § 5. Les rapports de la Direction de l'inspection régionale du logement constituent des constats unilatéraux, objectifs et techniques de l'état du bien attestant de la conformité ou non du bien aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements visées à l'article 4 ou arrêtées en exécution de cette disposition ";

11° il est inséré un paragraphe 6, libellé comme suit:

" § 6. En cas de résolution du bail aux torts du bailleur ou de caducité du bail pour autant que l'interdiction à la location soit due à une faute imputable au bailleur ou encore de nullité du bail pour un motif d'insalubrité, le juge peut imposer au bailleur de prendre en charge le montant des frais de relogement du preneur.

Ces frais peuvent comprendre:

1° les frais d'évacuation du logement;

2° les frais de transport du mobilier;

3° les frais d'installation dans le nouveau logement;

4° le différentiel entre l'ancien loyer et le nouveau loyer à concurrence du loyer non-abusif pour une période maximale de dix-huit mois. ".

Article 17. A l'article 220, § 3, du même Code, à l'alinéa 2, il est ajouté après les mots " au bailleur " les mots: ", et au plus tard dans le mois de la libération des lieux par le preneur ".

Article 18. Il est inséré dans le même Code un article 220/1 libellé comme suit:

" Art. 220/1. Assurance contre l'incendie et les dégâts des eaux.

§ 1er. Le preneur répond de l'incendie et du dégât des eaux, à moins qu'il ne prouve que celui-ci s'est déclaré sans sa faute.

§ 2. La responsabilité du preneur visée au paragraphe 1er est couverte par une assurance, conclue auprès d'un assureur autorisé ou exempté d'autorisation conformément à la loi du 13 mars 2016 relative au statut et au contrôle des entreprises d'assurance ou de réassurance.

Sauf si les parties en conviennent autrement, le preneur contracte une assurance contre l'incendie et les dégâts des eaux préalablement à l'entrée dans les lieux. Il apporte la preuve du paiement des primes annuellement. Si le preneur reste en défaut d'apporter la preuve du paiement des primes dans le mois suivant l'entrée dans les lieux ou, ultérieurement, dans le mois qui suit la demande du bailleur, ce dernier peut solliciter auprès de son organisme assureur assurant l'habitation d'ajouter, au profit du preneur, une clause d'abandon de recours à son contrat d'assurance " habitation ". Dans ce cas, il peut en répercuter le coût au preneur. La franchise peut être laissée à charge du preneur si sa responsabilité est engagée. ".

Article 19. A l'article 221, du même Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° au paragraphe 1er, après les mots " la performance énergétique du logement ", il est inséré les mots suivants: " ou destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur ";

2° au paragraphe 1er, le mot " soixante " est remplacé par le mot " nonante ";

3° le paragraphe 1er, est complété par un alinéa libellé comme suit:

" Les parties peuvent convenir de façon expresse et au plus tard un mois avant l'exécution de travaux visés à l'alinéa 1er que ces travaux donneront lieu à une augmentation du loyer. En cas de désaccord, la commission paritaire locative peut être saisie pour remettre un avis sur la justesse de cette augmentation. ";

4° un nouveau paragraphe 2 est inséré entre les paragraphes 1er et 2 libellés comme suit:

" § 2. Pour les travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement, la révision du loyer est proportionnée à l'amélioration de la performance énergétique du bâtiment, au coût supporté par le bailleur et au gain potentiel économisé par le locataire grâce à ceux-ci. Le Gouvernement peut proposer une méthode de calcul de cette révision.

Le nouveau loyer est exigible dès le premier mois qui suit la date de finalisation des travaux.

A défaut d'accord entre les parties sur la révision du loyer, une action peut être introduite devant le juge à tout moment.

Le nouveau loyer est exigible un mois après la finalisation des travaux. ";

5° le paragraphe 2, qui devient le paragraphe 3, 2 ancien est remplacé par ce qui suit:

" § 3. Pour les travaux destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur, cette augmentation est déterminée en tenant compte du coût supporté par le bailleur et de l'importance de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie du preneur.

A défaut d'accord entre les parties, une action peut être introduite devant le juge à tout moment. ";

6° le paragraphe 3 devient le paragraphe 4;

7° un paragraphe 5 est ajouté libellé comme suit:

" § 5. Si cette révision a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail et l'avenant portant sur l'augmentation du loyer ont été enregistrés. ".

Article 20. A l'article 222, le paragraphe 5, du même Code est remplacé par ce qui suit:

" § 5. En contrepartie des travaux, le bailleur s'engage à renoncer, à la faculté de mettre fin au bail, et soit à renoncer pendant la même période à la faculté de demander la révision du loyer, soit à concéder au preneur une diminution ou une remise de loyer. Ces renonciations s'imposent, pendant une période déterminée postérieure à la fin des travaux. ".

Article 21. A l'article 224/2 du Code, les modifications suivantes sont apportées:

1° l'intitulé de l'article 224/2 est remplacé par le mot: " Indexation ";

2° au paragraphe 1er, 2°, les mots " conformément à l'article 217 " sont abrogés;

3° le paragraphe 2 est abrogé

Article 22. Un article 224/3 est inséré dans le même Code, libellé comme suit:

" Art. 224/3. Charges.

§ 1er. Sauf, dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et les charges imposés au preneur sont fixées forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ne sont dues que les dépenses pour des postes libellés explicitement et énumérés limitativement dans le bail à l'exception de charges exceptionnelles ou nouvelles qui doivent correspondre à des dépenses réelles.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.

Le bailleur établit, à chaque date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, un décompte distinct des charges de l'année écoulée, qu'il communique au preneur dans les douze mois qui suivent. Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Dans le cas d'immeuble à appartements multiples dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou son mandataire spécial de consulter les documents sans frais. Une mention renseignant cette possibilité doit apparaître explicitement sur chaque élément de facturation communiqué au preneur.

La clef de répartition des charges, assortie des explications requises, figure dans le bail. Le changement de clef ne peut se faire que de l'accord des parties.