Por el cual se aprueba el Reglamento de Honorarios para los Trabajos de Arquitectura

En las obras contratadas por el sistema de precios unitarios o precio alzado, el Interventor verificará que la obra ejecutada, su calidad y su cantidad corresponda a lo establecido en los planos, especificaciones y contrato de construcción. Recibida una determinada obra, el Interventor autorizará la cuenta de cobro respectiva. Verificará que la obra ejecutada corresponda proporcionalmente a los dineros entregados al contratista, dentro de los términos estipulados en el contrato. El Interventor estudiará y autorizará las cantidades de obra, analizará y acordará con el constructor los precios de los ítems no pactados en el contrato; estudiará y propondrá a la entidad contratante las fórmulas de reajustes cuando éstas no estén pactadas y aprobará los reajustes que surjan en el transcurso del contrato. La interventoría no incluye el control de costos.

6.2 HONORARIOS.

6.2.1 PARA INTERVENTORIA DE PROYECTOS. Será el 15% de los honorarios del proyecto y supervisión arquitectónica, liquidados con el CBT presupuesto.

6.2.2 PARA INTERVENTORIA DE CONSTRUCCION.

• a) Para las Categorías A, B, C, D, F, G, será el 2.5% del costo base real para cobro de tarifas (CBT real);

• b) Para las Categorías E, H, I, será el 4.0% del costo base real para cobro de tarifas (CBT real);

• c) Los honorarios de interventoría se pagarán periódicamente de acuerdo al avance de obra o de acuerdo al convenio entre el arquitecto y la entidad contratante.

6.3 QUIENES PUEDEN EJERCER LA INTERVENTORIA. De acuerdo con la ley, la interventoría sólo puede ser ejercida por arquitectos o ingenieros especializados, debidamente titulados y matriculados y con experiencia no menor de tres años, en su propio nombre o en el de las sociedades o compañías en donde presten sus servicios como socios o como empleados y comprometen su responsabilidad técnica.

6.4 RELACIONES ENTRE EL INTERVENTOR Y LA ENTIDAD CONTRATANTE. El Interventor es el delegado de la entidad contratante ante todas las personas o entidades que intervienen en el proyecto y la construcción.

De acuerdo con lo anterior, la entidad contratante sólo podrá intervenir en la obra por el conducto regular del Interventor. Si no lo hace así, releva al Interventor del cumplimiento de sus funciones y de la responsabilidad correspondiente en las partes de la obra afectadas o modificadas por tal intervención irregular, sin que ello pueda implicar disminución alguna de los honorarios pactados.

6.5 RELACIONES ENTRE EL INTERVENTOR Y EL CONSTRUCTOR. El Interventor mantendrá una relación directa con el Constructor para dar su opinión y sugerencias sobre la forma en que se adelante la obra. Corresponde al Constructor ejercer la dirección total de la obra dentro de las normas establecidas en el contrato de construcción. El Interventor sólo podrá dar órdenes al Constructor o a su representante y no a sus empleados o a los subcontratistas y deberá dejar constancia escrita de todas las órdenes impartidas y de todos los actos que no considere adecuados para la buena marcha de la obra. Además, el Interventor podrá ordenar labores parciales por escrito al Constructor o a su representante, cuando considere que no se están cumpliendo los planos y especificaciones aprobados.

6.6 RESPONSABILIDAD DEL INTERVENTOR. La responsabilidad del Interventor de acuerdo con el artículo 122 del Decreto-ley 222 de 1983 es:

"A más de las sanciones penales a que hubiere lugar, la sociedad o persona natural que ejerciere una interventoría será civilmente responsable de los perjuicios originados en el mal desempeño de sus funciones sin que ello exima de la responsabilidad que por el mismo concepto pueda responder al Contratista ejecutor de la obra".

• 1. CONSTRUCCION

7.1 DESCRIPCION DE LOS TRABAJOS. Se entiende por construcción la realización de los trabajos correspondientes a la ejecución de la obra de acuerdo con el proyecto arquitectónico, estudios de ingeniería, especificaciones y planos técnicos. La obligación del arquitecto a este respecto comprende los siguientes puntos:

• a) Dirección técnica de la construcción;

• b) Explicación de los planos a los operarios y a los subcontratistas;

• c) Compra de materiales, herramientas y alquiler de equipo;

• d) Celebración de subcontratos;

• e) Consecución, selección, dirección y pago del personal de la obra;

• f) Rendición periódica de cuentas, según el tipo de contrato;

• g) El cumplimiento de todas aquellas actividades necesarias para la completa terminación de los trabajos que se le hayan encomendado, incluyendo las obligaciones fiscales y parafiscales propias de la construcción;

• h) Deberá entregar a la entidad contratante la construcción y un manual de instrucciones para el uso y mantenimiento de la construcción, dentro del cual estén incluidos los planos arquitectónicos actualizados, los de instalaciones y los de ingeniería.

Las modalidades de construcción son las siguientes:

7.1.1 CONSTRUCCION POR ADMINISTRACION DELEGADA. En este caso el arquitecto obra como representante o delegado de la entidad contratante y todos los gastos de la obra se hacen por cuenta y riesgo de este último.

El arquitecto deberá pagar a nombre y cuenta de la entidad contratante todos los gastos de obra definidos como presupuesto de construcción, sin incluir los gastos legales, financieros, gerencia, promoción y ventas, escrituración, propaganda y avalúos que no se consideran incluidos en el presupuesto de la obra. Sobre este punto se aclara que los pagos de otros honorarios, gastos reembolsables de otros asesores, licencias y tasas municipales, el arquitecto sólo está comprometido a pagarlas de los fondos sometidos a su responsabilidad por autorización expresa de la entidad contratante, pero no está responsabilizado a controlar y estar pendiente de la oportuna contratación y pago de dichos gastos.

7.1.1.1 OBTENCION DE LOS SERVICIOS PUBLICOS. La obtención de los servicios públicos es de su responsabilidad y sobre su costo cobrará honorarios de construcción. Si la obtención de los servicios públicos no es posible por causas ajenas al control del arquitecto, este quedará liberado de su obligación.

7.1.1.2 ERRORES EN LA OBRA. Los errores en la obra imputables al constructor serán corregidos y pagados por cuenta del constructor.

7.1.1.3 POLIZAS DE SEGURO. En este tipo de contrato todas las pólizas de seguro, registro del contrato y de garantía exigidas al arquitecto, serán pagadas por la entidad contratante.

7.1.1.4 DIRECCION DE LA OBRA. Es obligación del arquitecto asumir las funciones directivas y administrativas de la construcción y pagar por su cuenta los gastos del mantenimiento de su organización.

7.1.1.5 SUMINISTRO DE FONDOS. La entidad contratante deberá proveer al arquitecto de los fondos para la construcción o de un mecanismo de pago convenido previamente, que permita al arquitecto atender, exclusivamente, los pagos de la construcción.

7.1.1.6 PRESENTACION DE CUENTAS. El arquitecto debe rendir cuentas periódicas a la entidad contratante acompañadas de los comprobantes de pago y facturas debidamente canceladas.

7.1.1.7 DESCUENTOS. Todos los descuentos y comisiones en la adquisición de materiales o en subcontratos serán a favor de la entidad contratante. Sin embargo, con el fin de estimular el esfuerzo por la reducción de costos, el propietario y el arquitecto constructor podrán acordar un presupuesto de obra base, al cual se le apliquen los índices de variación durante el curso de la obra mes a mes, tomados de alguna entidad especializada en el cálculo de dichos índices. En caso de que al final de la obra el arquitecto constructor logre reducir el costo de la obra al estimado en el presupuesto más (o menos) el valor resultante de aplicar el índice mes a mes a la inversión real de obra, tendrá derecho al honorario correspondiente a la economía resultante más un 10% de la misma por concepto de bonificación.

7.1.1.8 ENTREGA DE LA OBRA. El arquitecto entregará la obra a la entidad contratante en correcta operación y además, proveerá y organizará, por cuenta de la entidad contratante, la organización necesaria para hacer el mantenimiento y reparaciones normales inherentes a una obra nueva durante el plazo obligatorio previsto por la ley.

7.1.2 CONSTRUCCION A PRECIO GLOBAL O ALZADO. Se entiende por construcción a precio global o alzado, aquella en la que el arquitecto se obliga a realizar por una suma total fija, determinada obra, asumiendo todos los riesgos del costo de la misma.

Las condiciones en que debe realizarse la obra por precio global o alzado, y su forma de pago, deberán determinarse en el respectivo contrato. Al calcularse el valor de la obra por precio global o alzado, el contratista deberá incluir el valor de sus honorarios lo mismo que el valor de las pólizas de seguros, garantías, imprevistos y demás requisitos que la entidad contratante exija, además de todos los gastos indirectos que sea necesario considerar en cada obra.

En este tipo de contrato el arquitecto no tiene ninguna obligación de rendir cuentas a la entidad contratante; el arquitecto sólo recibirá el monto determinado en el contrato, sin tener derecho a otros reajustes diferentes a los que se hayan previsto en el contrato, y de acuerdo con los artículos pertinentes del Código Civil.

7.1.3 CONSTRUCCION POR PRECIOS UNITARIOS. Se entiende por construcción por precios unitarios, aquella en la que se determinan los precios de cada ítem de la obra que deben ejecutarse, independientemente de su volumen o cantidad. En este tipo de contrato el arquitecto asume la responsabilidad del costo de los precios unitarios pactados, pero no del volumen o cantidad que requiere la construcción.

Además de los costos correspondientes a los de materiales, mano de obra, transportes, equipo y herramientas, dentro de los precios unitarios estipulados en el contrato, deberán incluirse los honorarios del arquitecto y demás incidencias en el costo de la obra en forma de porcentaje sobre cada precio unitario o con su valor específico, tales como gastos indirectos, pólizas de garntías, e imprevistos.

Estos honorarios e incidencias podrán también incorporarse como porcentaje en un capítulo separado de las cuentas y se pagarán de acuerdo con el costo real de la obra y los reajustes efectuados durante la misma sobre liquidaciones parciales que se efectúen. Se entiende por costo real de la obra en este tipo de contrato, para efecto del cálculo de los honorarios y demás incidencias, el resultado de multiplicar los precios unitarios pactados en el contrato por los volúmenes o cantidades de aquellos que se hayan realmente ejecutado en la construcción. Se agregará además el costo real de los trabajos realizados, que no se hayan pactado por precios unitarios. Estos contratos tendrán derecho a los reajustes de precios pactados en el contrato respectivo.

7.2 HONORARIOS DE CONSTRUCCION.

7.2.1 CONSTRUCCION POR ADMINISTRACION DELEGADA.

7.2.1.1 VALOR DE LOS HONORARIOS:

• a) Para las Categorías de la A hasta la G inclusive, serán el 10% del costo base real para cobro de tarifas (CBT-real);

• b) Para la Categoría H, proyectos de restauración, será el 17 % del costo base real (CBT-real.);

• c) Para la Categoría I, proyectos de reparaciones, reformas y ampliaciones, será el 14% del costo base real (CBT-real).

7.2.1.2 FORMA DE PAGO DE LOS HONORARIOS. Los honorarios correspondientes a la construcción por administración delegada se cobrarán, salvo otro convenio, proporcionalmente a los cortes periódicos de cuentas y de avance de obra.

7.2.1.3 RETENCION A LOS HONORARIOS. Del valor de los honorarios se retendrá una partida para la entrega final de la obra y se considerará como una garantía hasta la entrega final y la obtención de las pólizas establecidas en el contrato.

7.2.1.4 EXENCION DE OBLIGACIONES. Si la entidad contratante exime al arquitecto de alguna de las obligaciones enunciadas en este Reglamento, deberá pagar los honorarios completos.

7.2.1.5 HONORARIOS DESDE LA INTERVENCION. El arquitecto tendrá derecho a que se le liquiden y paguen honorarios sobre la obra realizada desde el comienzo de su intervención y hasta el cumplimiento de su encargo, según el tipo de contrato que se haya celebrado.

7.2.1.6 MATERIALES SUMINISTRADOS POR LA ENTIDAD CONTRATANTE. Los materiales, equipos o elementos componentes del costo base de la obra para cobro de tarifas, aunque hayan sido contratados o pagados por separado por la entidad contratante, formarán parte de dicho costo a valor comercial para efecto de la liquidación de los honorarios.

7.2.1.7 CONTRATACION DE ESTUDIOS TECNICOS. En aquellos casos en que la entidad contratante autorice al constructor para contratar estudios técnicos o de ingeniería, éste recibirá honorarios de construcción sobre el valor de dichos trabajos.

7.2.1.8 OBRAS DE CORTA DURACION. Para obras con duración de menos de 6 meses se permite congelar la tarifa de acuerdo con el costo base del presupuesto para cobro de tarifa o con base en un precio estimado previamente y de común acuerdo entre las partes o en su defecto el dato de la Comisión del Ejercicio Profesional de la SCA o con base a los valores dados por la seccional de la SCA.

7.2.1.9 OBRAS DEMORADAS. Para las obras que puedan sufrir demoras o lentitud de inversión no imputables al arquitecto y que por lo tanto están fuera de las condiciones normales para las cuales están hechas estas tarifas, se aconseja dejar previsto en el contrato una revisión de los honorarios, sujeta al concepto de la Comisión del Ejercicio Profesional.

7.2.2 HONORARIOS PARA CONSTRUCCION POR PRECIO GLOBAL O ALZADO. El arquitecto tendrá derecho a incluir en el presupuesto de precio global una partida correspondiente a honorarios de por lo menos el 10% del costo base de los trabajos.

7.2.3 HONORARIOS PARA CONSTRUCCION POR PRECIOS UNITARIOS. El arquitecto tendrá derecho a incluir en los precios unitarios una partida correspondiente a honorarios de por lo menos el 10% del costo base de los trabajos.

7.3 CONCURSOS Y LICITACIONES. Los arquitectos afiliados a la SCA sólo podrán participar en licitaciones de construcción cuando éstas se cifran a los reglamentos de la SCA.

• 1. TRABAJOS VARIOS

8.1 DESCRIPCION DE LOS TRABAJOS. Son aquellos trabajos en los cuales no son aplicables los otros honorarios establecidos en este Reglamento.

En los casos que haya tarifa estipulada se debe aplicar dicha tarifa.

Estos trabajos son los siguientes:

8.1.1 PROYECTO ARQUITECTONICO DE OBRAS NO MEDIBLES EN METROS CUADRADOS. En algunos tipos de construcción no es claro referirse a metros cuadrados y por lo tanto el cálculo de honorarios se hará de acuerdo a este capítulo:

--TRANSPORTE: Parqueaderos descubiertos (cuando no forman parte del proyecto urbanístico).

--RECREACION: Canchas deportivas al aire libre sin graderías o instalaciones adicionales, parques, jardines.

--VARIOS: Cementerios, paisajismo.

8.1.2 RECIBO DE PLANOS. Cuando la entidad contratante requiera el servicio de recibo y revisión de planos, el arquitecto recibirá y revisará que el proyecto arquitectónico, los planos de ingeniería, las especificaciones y demás estudios técnicos estén completos y que estén cumplidos los compromisos de los asesores con la entidad contratante.

8.1.3 ORGANIZACION DE LA LICITACION. El arquitecto organizará la licitación pública o privada cuyo objeto sea la selección del constructor, teniendo en cuenta lo determinado por la ley en lo referente a registro, clasificación y calificación de los proponentes y las alternativas de contratación para cada etapa de la obra. También analizará las propuestas recibidas y rendirá el correspondiente informe a la entidad contratante.

8.1.4 OTROS TRABAJOS. Planes de desarrollo urbanístico, asesorías, estudios y consultorías no definidas en este Reglamento, estudios de factibilidad, peritazgos, maquetas, perspectivas, diseño de interiores, evaluación de proyectos, investigaciones.

8.2 HONORARIOS. El arquitecto tendrá derecho a cobrar una suma tal que le permita cubrir los costos del trabajo, sus costos de operación y obtener una utilidad.

8.2.1 COSTOS RELACIONADOS DIRECTAMENTE CON EL TRABAJO:

• a) Sueldos y prestaciones sociales del personal asignado al estudio:

--Arquitecto (con inclusión de los socios que trabajan en forma directa en el estudio).

--Otros profesionales.

--Asistentes de arquitectura.

--Dibujantes.

--Topógrafos.

--Personal de campo, referido a las oficinas especiales y exclusivas del contrato o las organizaciones en el terreno para el desarrollo del mismo.

--Administrador.

--Contador.

--Almacenista.

--Personal de secretaría.

--Celadores.

--Cadeneros.

--Peones.

--Personal ocasional.

• b) TRANSPORTES Y VIATICOS. Viajes y viáticos necesarios para todo el personal que labore directamente en el estudio.

• c) HONORARIOS DE OTROS PROFESIONALES. Incluye los servicios profesionales cancelados por honorarios, tales como abogados, ingenieros, economistas, contadores, laboratoristas, técnicos especiales en determinada rama, etc., claramente imputables al costo del contrato, no cubiertos en los otros capítulos;

• d) SUMINISTROS. Suministros de fotografías, mapas, informes, restituciones, datos hidrológicos o de otro orden, asignables al estudio; la producción de planos aplicables al proyecto; dotación de equipos y útiles de oficina; gastos de cafetería; mantenimiento y operación del equipo asignado al estudio; dentro de este equipo deben incluirse los vehículos, los aparatos de medición y demás instrumental, técnico usado directamente en el proyecto;

• e) ARRENDAMIENTOS Y ALQUILERES. Arrendamientos y alquileres de las instalaciones que se dediquen exclusivamente al contrato y el alquiler de equipo y elementos necesarios para el estudio;

• f) OTROS COSTOS. Dentro de otros costos que se consideran relacionados directamente con el trabajo están: edición de informes, pliegos de cargo y especificaciones, gastos de ocupación de vías, daños a terceros con ocasión de los estudios, consultas especiales, llamadas de larga distancia, pólizas de seguro y de garantía, permisos, regalías.

8.2.2 COSTOS DE LA ORGANIZACION PROPIA DEL ARQUITECTO. Corresponde a gastos de la organización que tiene que ser mantenida en todo momento, para poder ofrecer al cliente la disponibilidad del servicio.

En tanto que los costos directos del estudio son reembolsables por el cliente mediante la certificación de su pago, los costos de la organización propia del Arquitecto, aplicables al estudio, no son claramente identificables, por lo tanto, su porcentaje de participación en los costos del estudio serán determinados por el Arquitecto e incluidos en el índice o porcentaje de cobro, de común acuerdo con la entidad contratante.

Los principales conceptos por costos de la organización propia del Arquitecto pueden clasificarse así:

• a) SUELDOS Y PRESTACIONES DEL PERSONAL ADMINISTRATIVO NO ASIGNADO ESPECÍFICAMENTE AL ESTUDIO:

--Gerencia.

--Administración general.

--Secretaría.

--Personal de mecanografía.

--Otro personal administrativo.

--Contadores.

--Porteros.

--Choferes.

--Celadores.

--Mensajeros.

--Aseadores.

--Servicios pagados a terceros.

--Arrendamientos.

--Dotación, operación y mantenimiento de las oficinas principales.

--Acarreos y transportes.

--Gastos bancarios, legales y seguros, intereses y comisiones, timbre y papel sellado.

--Mantenimiento de personal técnico.

Se refieren estos costos a todo lo relacionado con la nómina de empleados que en forma regular y permanente trabajan en la firma y por cuyos servicios se logra que el Arquitecto tenga la disponibilidad y capacidad para acometer los trabajos de consultoría en el momento en que son requeridos. Dentro de este concepto se incluyen también las prestaciones sociales del personal anotado.

• b) SERVICIOS PAGADOS A TERCEROS PARA EL FUNCIONAMIENTO REGULAR DE LA OFICINA. Se refiere a los pagos efectuados por asesorías permanentes, tales como la legal o de auditoría y que se consideran como un gasto general de la oficina, los honorarios cubiertos por fuera del seguro social, a médicos con ocasión de contratación de personal o casos similares;

• c) ARRENDAMIENTOS. Sumas causadas por arrendamientos de las oficinas principales desde donde opera la sede de la firma, o de una ampliación de su espacio;

• d) DOTACION Y MANTENIMIENTO DE OFICINAS. Dotación, operación y mantenimiento de las oficinas principales. Gastos de comunicaciones útiles de oficina y papelería, elementos de dibujo, conservación de muebles y enseres y depreciación;

• e) ACARREOS Y TRANSPORTE. Operación y mantenimiento de los vehículos destinados al servicio general de la firma, seguros y depreciación de los mismos;

• f) GASTOS LEGALES. Gastos bancarios, legales y seguros, intereses y comisiones, timbre y papel sellado, etc.;

• g) MANTENIMIENTO DE PERSONAL TECNICO. Teniendo en cuenta que las oficinas de Arquitectos no están ocupadas en toda su capacidad a lo largo del año y en consideración a que tienen que mantener este personal en forma permanente, se hace necesario en la fijación de honorarios, que se estudie un factor de ocupación en forma que absorba este costo indirecto.

8.2.3 CONCEPTO DE UTILIDAD. Después de relacionar los costos atribuibles a la elaboración del trabajo, debe quedar muy claro que la utilidad es:

Valor de los servicios.

Menos: Costos relacionados directamente con el trabajo.

Menos: Costos de la organización propia del arquitecto.

Igual a: UTILIDAD

8.3 FORMA DE PAGO. El valor de los servicios se pactará mediante alguna de las formas de pago que se relacionan a continuación y debe ser reconocida y aceptada por el arquitecto y la entidad contratante y en su liquidación se incluirá la cifra acordada como utilidad para el arquitecto.

8.3.1 SISTEMA DEL MULTIPLICADOR. Este sistema se usa para trabajos en donde no es posible conocer anticipadamente la cantidad de trabajo por desarrollar. Los costos afectados por el multiplicador serán únicamente los sueldos o salarios del personal vinculado directamente al trabajo; todos los otros costos serán considerados como reembosables y sólo estarán afectados por un porcentaje variable entre el 10% y el 20% para cubrir gastos de administración.

En este sistema se debe llevar un pormenorizado registro de los diferentes costos y su definición.

Los sueldos de los socios, en el caso de que se trate de una firma, también deben ser imputados al contrato cuando presten servicios técnicos o de asesoría claramente identificables en el contrato respectivo. El multiplicador que se aplica a los costos de los sueldos del personal vinculado al proyecto tiene por objeto cubrir:

--Los salarios y prestaciones sociales del personal dedicado al proyecto.

--Los costos de la organización propia del arquitecto.

--La utilidad del arquitecto a la firma.

Cada una de las partidas componentes de dicho multiplicador deben quedar convenidas y aceptadas entre las partes contratantes.

El valor del multiplicador dependerá de las características del estudio, pero sus límites normales están entre 2.5 y 3.5.

Los trabajos del multiplicador alrededor de 2.5, son, normalmente, los que requieren un personal numeroso durante varios años. Los trabajos con multiplicador alrededor de 3.0, son, normalmente, los que requieren poco personal durante pocos meses.

Los trabajos del multiplicador alrededor de 3.5, son, normalmente, los que requieren pocos días de trabajo y gran especialidad, para la solución de un problema específico.

8.3.2 SUMA FIJA POR DIA O POR HORAS. Este sistema se utiliza para trabajos de asesoría personal, donde no es posible conocer anticipadamente la cantidad de trabajo por desarrollar. Todos los otros costos que ocasione el trabajo, diferentes al tiempo del profesional, serán pagados por la entidad contratante, y en caso de que sean pagados por el arquitecto, tendrá derecho a cobrar en el reembolso un porcentaje para gastos de administración.

El arquitecto tendrá derecho a incluir como costos para el cálculo de la tarifa por día o por hora, los siguientes:

--Su salario con las respectivas prestaciones sociales.

--Los costos de su propia organización, y

--La utilidad.

Para el cálculo de la tarifa por día hábil se calculará el costo mensual y se dividirá por el número días hábiles de acuerdo con el Código Laboral Colombiano.

Para el cálculo de la tarifa por hora hábil, se calculará el costo por día y se dividirá por el número de horas hábiles, de acuerdo a lo establecido por el Código Laboral Colombiano.

8.3.3 COSTO TOTAL MAS UNA SUMA FIJA. Este sistema se utiliza para trabajos en que es posible determinar con anticipación la cantidad de trabajo que se va a ejecutar y su duración.

El arquitecto tendrá derecho a incluir como costos:

• a) Los salarios y prestaciones sociales del personal dedicado al proyecto;

• b) Todos los otros costos del proyecto diferentes de salarios, y

• c) Los costos de la organización propia del arquitecto.

La suma fija que se cobrará como utilidad ser convenida de común acuerdo entre el arquitecto y la entidad contratante y se estimará como una partida global o como un porcentaje de los costos, de acuerdo con el tiempo del contrato, su magnitud y sus requerimientos técnicos.

• 1. GERENCIA DE PROYECTO

9.1 PRESENTACION. En vista de que con alguna frecuencia el arquitecto desarrolla una serie de labores relacionadas con la promoción y con la administración de proyecto los cuales no están considerados en este Reglamento pero que sí son complementarias a las labores propias de esta profesión, la Sociedad Colombiana de Arquitectos ha resuelto, para este fin, acoger los conceptos y tarifas que para tal efecto tiene la Federación de Lonjas de Propiedad Raíz. Debido a que el alcance de la gerencia del proyecto es muy amplio y a que con frecuencia estas labores son desarrolladas por diversos profesionales, el honorario se podrá desagregar en forma proporcional a la labor ejecutada por cada uno de ellos. Se recomienda consulta con la Federación de Lonjas o con la comisión del ejercicio profesional de la Sociedad Colombiana de Arquitectos.

9.2 Transcribimos a continuación los mencionados conceptos y tarifas, gerencia de proyectos:

DEFINICION. Es la gestión de dirección, administración y control de los intereses de una persona o grupo de personas para la iniciación y el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

ACTIVIDADES A DESARROLLAR. La labor de gerencia de un proyecto inmobiliario involucra aspectos de índole administrativa, legal, ética, comercial y económica-financiera, de conformidad con las políticas, acuerdos y decisiones de los propietarios.

GESTIONES DE ÍNDOLE ADMINISTRATIVA

--Definir la carta de organización y organigrama bajo el cual ha de operar el proyecto.

--Conformar los distintos órganos de dirección del proyecto y efectuar la coordinación de todos y cada uno de ellos; entre los más comunes e importantes se encuentran: Comité Preoperativo o de Diseño, Comité de Construcción, Comité Técnico, etc.

--Designar, dirigir y contratar profesionales que intervendrán en el proyecto: arquitecto, programador, interventor, constructor, etc.

--Definir claramente las políticas, procedimientos, normas y atribuciones de cada persona que intervenga en el desarrollo del proyecto.

--Definir conjuntamente con el propietario y el Interventor los procedimientos a seguir para la apertura de licitaciones y las adjudicaciones de contratos.

--Brindar asesoría al constructor para la ejecución de los trámites de importación y nacionalización de equipos y materiales en caso de requerirse.

--Definir las políticas para el manejo de riesgos o contratación de los respectivos seguros.

--Supervisar la contabilidad velando por su óptima actualización y mantenimiento de acuerdo a las normas generalmente aceptadas, a las disposiciones legales, a las exigencias establecidas por las diversas normas y a los parámetros fijados por los propietarios.

--Definir conjuntamente con el propietario la política tributaria bajo la cual se va a desarrollar el proyecto con ajuste a las normas legales vigentes.

--Administrar la correspondencia y archivo del proyecto.

--Suministrar los recursos humanos y técnicos que se requieran para el desarrollo de la gerencia.

--Suministrar la sede donde se ha de desarrollar dicha gerencia.

--Representar el proyecto en todos y cada uno de los actos en los cuales se requiera.

--Rendir informes periódicos ante los organismos competentes y/o propietarios (s) sobre el estado general del proyecto y sobre el desarrollo de las actividades y gestiones a la gerencia encomendados.

GESTIONES DE INDOLE LEGAL.

--Dirigir y controlar las gestiones legales tendientes a cumplir con las disposiciones que llegaren a afectar el proyecto.

--Efectuar los registros, inscripciones e informes que se deban presentar ante las distintas autoridades o entidades del orden nacional, departamental o municipal.

--Gestionar ante los respectivos catastros municipales los avalúos y desenglobes requeridos.

--Elaborar todos los documentos proforma requeridos para el perfeccionamiento de las ventas y entrega tales como: minutas de promesa de compraventa, minutas de compraventa, actas de entrega material, contratos de mera tenencia. Así mismo todos los contratos, pagarés, y en general, los documentos legales, que se requieran para el desarrollo del proyecto.

--Contratar y asesorar en la elaboración del reglamento de propiedad horizontal y coadyuvar en todas las gestiones necesarias para lograr su aprobación.

--Ejecutar o supervisar todos los documentos o trámites jurídicos necesarios para desarrollar el proyecto, tales como: englobes, desenglobes, reloteos, hipotecas, cesión de pagos, servidumbres, etc.

--Elaborar todos los documentos de carácter legal necesarios para obtener los permisos de funcionamiento de los inmuebles experimentales, modelos y el permiso de ventas.

GESTIONES DE INDOLE TECNICA.

--Definir claramente al iniciarse la obra los objetivos que en ella se pretendan alcanzar en términos de tiempos, costos y calidad.

--Participar permanentemente en los comités preoperativos, de diseño y de construcción a través de personal calificado de tal manera que los diseños, especificaciones y demás aspectos aprobados respondan plenamente a las recomendaciones emanadas de la parte comercial, buscando lograr los rendimientos consignados en el estudio de factibilidad.

--En compañía con el Interventor, efectuar la evaluación de las diferentes cotizaciones presentadas.

--Analizar y actuar en la forma que considere más conveniente sobre los informes periódicos presentados por la interventoría, construcción por el control de avance de la programación.

--Aprobar los diseños arquitectónicos, especificaciones, plazos de ejecución y costos del proyecto.

--Supervisar periódicamente la ejecución presupuestal de acuerdo con los parámetros previamente definidos y adoptar los correctivos que se estimen convenientes en caso de hallar distorsiones.

--Controlar permanentemente el avance de todos los trámites desde el otorgamiento de la licencia provisional de construcción hasta el otorgamiento de la licencia definitiva y conexión de servicios públicos.

--Propender por el estricto cumplimiento de todas las normas que en materia de urbanización y construcción rigen en la ciudad.

GESTIONES DE INDOLE COMERCIAL.

De acuerdo con las conclusiones obtenidas de las investigaciones de mercado efectuadas en el desarrollo de la promoción del proyecto o de las recomendaciones efectuadas por el promotor en caso de no haberse efectuado dicha investigación siempre y cuando no estuvieren desactualizados, deberá procederse así:

--Dirigir al grupo de arquitectos e ingenieros que estuvieren efectuando los diseños en orden a que estos últimos respondan realmente a los parámetros definidos.

--Establecer las especificaciones definitivas que se consideren más convenientes dada su aceptabilidad en el mercado pero siempre dentro de los costos presupuestados.

--Definir la magnitud de las etapas del proyecto en términos de la cantidad de inmuebles y su localización.

--Elegir el nombre comercial y el logo simbólico que se le ha de asignar al proyecto.

--Definir de común acuerdo con el propietario el precio y condiciones de pago de los inmuebles que han de venderse en concordancia con los parámetros establecidos en el estudio de factibilidad y de acuerdo con la situación del mercado.

--Preparar y definir el presupuesto y programa publicitario.

GESTIONES DE INDOLE FINANCIERA Y ECONOMICA.

--Implementar la estructura de financiamiento del proyecto y someterla a la aprobación del (los) propietario(s).

--Adelantar las gestiones financieras en orden a obtener los recursos necesarios para atender el desarrollo de las obras, debiéndose tramitar las respectivas solicitudes de crédito ante las diferentes instituciones financieras.

--Administrar y controlar los fondos y cuentas de la sociedad de acuerdo con las políticas establecidas.

--Actualizar periódicamente los estudios de factibilidad económica y elaborar flujos de fondos esperados del proyecto.

--Controlar permanentemente el presupuesto de costos, gastos e inversiones.

ALCANCE DE LAS RESPONSABILIDADES.

Estará determinado por el cabal cumplimiento de todos las actividades y gestiones contempladas en el numeral anterior, entendiéndose que la labor de la gerencia está enfocada a proveer los medios y no es responsabilidad de ésta garantizar los resultados.

Se aclara expresamente que al efectuar las gestiones de índole financiera no implica en forma alguna que la gerencia del proyecto debe responsabilizarse por la oportuna obtención de los recursos y por lo tanto, de no llegar a obtenerlos no estará en ningún caso obligado el agente a proveer con sus recursos los fondos requeridos para el desarrollo del proyecto.

En igual forma y con miras a hacer claridad sobre el alcance de la gestión gerencial deberá tenerse en cuenta que ella se efectúa una vez se hubiere realizado la promoción del proyecto, es decir una vez se hubiere logrado el consenso de voluntades, para llevar a cabo su desarrollo, dicha gestión gerencial, tendrá pues como base fundamental de apoyo el estudio de factibilidad económica y comercial entregado al momento de haberse promovido el proyecto.

Al concluir las gestiones de promoción el proyecto deberá tener determinado amplia y detalladamente todas las especificaciones y características de lo que conforman. Será por lo tanto responsabilidad exclusiva de la gerencia dirigir el equipo proyectista en el campo de arquitectura e ingeniería para obtener el diseño del proyecto promovido.

Lo anterior significa que la contratación anticipada del servicio de gerencia no suplanta en forma alguna la configuración de la labor de promoción.

PERIODO DE EJECUCION.

En el evento de que el gerente fuere la misma entidad o persona que hubiere realizado la promoción del proyecto, el inicio de la gestión gerencial se determina al momento de concluir la promoción del proyecto.

En caso de que el gerente no fuera la misma entidad o persona que hubiere realizado la promoción, la actividad gerencial se inicia desde el momento en el cual le fue asignado por mandato su ejecución.

Se considera terminada la labor de gerencia seis (6) meses después de haber finalizado la construcción del proyecto: meses éstos que se contarán a partir de la fecha del acta de entrega material del primer inmueble de la última etapa. Se entiende ésta como la duración total del proyecto, siempre y cuando no haya interrupciones en la ejecución del mismo, entre las diferentes etapas. Por lo tanto cuando se dé este evento, es decir, cuando hayan interrupciones en la ejecución de cada etapa o cuanto transcurran lapsos de tiempo en que no haya ejecución de construcciones de ninguna etapa, será la comprendida entre el tiempo de construcción de la misma y seis meses más, sin que el tiempo de duración total sobrepase el tiempo previsto para ejercer esta labor en el estudio final de factibilidad del proyecto. Las gestiones que se deberán efectuar a partir de dicha fecha no serán actividades que se consideren propiamente como de gerencia de un proyecto inmobiliario sino más bien como las propias de la gerencia de una sociedad o de los trámites necesarios para finiquitar el proyecto. Estos honorarios serán el valor de los costos de la labor de gerencia más un 10% sobre dicho costo por cada mes o fracción.

TARIFAS MINIMAS. CAUSACION Y COBRO.

Los honorarios de gerencia serán el 2.5% del valor de las ventas reales; que se pagarán en tantas cuotas mensuales como se estime va a durar la labor de gerencia.

Cuando el proyecto no se vende al público o sea adquirido directamente por sus propietarios los honorarios de gerencia del 2.5% se causarán sobre el valor comercial del inmueble objeto del proyecto.

En el evento en que el proyecto se interrumpa o tenga una duración mayor, por causas ajenas a la gerencia, a la prevista en la última prefactibilidad, los honorarios serán, durante ese período, el valor de los costos de la labor de gerencia más un 10% sobre dicho costo por cada mes o fracción que dure la interrupción o esa mayor duración.

Si el o los propietarios deciden no realizar la construcción por causas ajenas a la gerencia, habrá lugar al pago parcial de honorarios, que se pagaran como honorarios de gerencia y que se calcularán sobre el presupuesto general de ventas del proyecto total, debidamente proyectado que estuviese vigente al momento de decidir la suspensión; el monto de los mismos será equivalente a tantas cuotas mensuales como meses hayan transcurrido entre la fecha de la firma del contrato de gerencia y la adoptada para la suspensión; estos honorarios se causarán y pagarán al momento de notificarse a la gerencia la suspensión.

GASTOS REEMBOLSABLES DE GERENCIA.

--Costos notariales, rentas, registros de escrituras.

--Costos que representen las declaraciones de loteo, y la constitución de hipotecas.

--Costos de seguros contratados.

--Costos de litigios judiciales y cobros judiciales, cuando haya lugar a ello.

--Costos de viajes.

--Costos bancarios.

--Costos de promoción y publicidad por cualquier medio.

--Costos de vallas, apartamento modelo (dotación, mantenimiento, personal de atención y vigilancia).

--Costos de honorarios de asesores especializados.

--Reglamento de copropiedad.

--Constitución, liquidación, transformación o cesión de cuotas de sociedad.

--Costos de afiliaciones, impuestos, contribuciones, suscripciones a publicaciones especializadas.

--Todos los costos imputables directamente al proyecto tales como: Director de proyecto, tramitador, papelería, fotocopias, etc.

--Declaración de renta, requerimientos, etc.

--Otros costos imputables que acepten o determinen las partes dentro del contrato que sean definidas de común acuerdo entre la gerencia y el o los inversionistas.

Artículo 2º. El presente Decreto rige a partir de la fecha de su publicación y deroga las disposiciones que le sean contrarias.

Publíquese y cúmplase.

Dado en Bogotá, D. E., a 13 de septiembre de 1989.

VIRGILIO BARCO

La Ministra de Obras Públicas y Transporte,

Luz Priscila Ceballos Ordóñez.