LegalizeLey 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia
Si las personas interesadas no formularan oposición a la valoración en el citado plazo de veinte días, se entenderá aceptada la que se fijó en el acto aprobatorio del expediente, entendiéndose determinado el justiprecio definitivamente y de conformidad.
Los errores no denunciados y justificados en el plazo señalado en el apartado 2 de este artículo no darán lugar a la nulidad o reposición de actuaciones, sin perjuicio de que las personas interesadas conserven su derecho a ser indemnizadas en la forma que corresponda.
Se modifica por el art. único.38 de la Ley autonómica 2/2010, de 25 de marzo. Ref. BOE-A-2010-11486.
Artículo 144. Aprobación y efectos del procedimiento de tasación conjunta.
El acuerdo de aprobación definitiva del expediente de tasación conjunta implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de expropiación forzosa, sin perjuicio de que continúe la tramitación del procedimiento para la definitiva fijación del justiprecio.
El pago del justiprecio sólo se hará efectivo, consignándose en caso contrario su importe, en la forma determinada por la legislación básica del Estado.
Cuando por acto administrativo o resolución judicial hubiese que incluir bienes o derechos que no hubiesen sido tenidos en cuenta en la aprobación del expediente, se retrotraerán las actuaciones hasta el momento de elaborarse la relación de bienes y derechos afectados a los únicos efectos de incluir en esta los nuevos bienes y derechos, conservándose los demás actos y trámites y manteniéndose en todo caso los efectos de aprobación del expediente a que se refiere este artículo.
Se añade el apartado 4 por el art. 18.1 de la Ley autonómica 15/2010, de 28 de diciembre. Ref. BOE-A-2011-2546.
Artículo 145. Procedimiento individual de expropiación.
En caso de que no se utilice el procedimiento de tasación conjunta, se seguirá el que establece la legislación del Estado para la expropiación individualizada.
Artículo 146. Exclusión de la expropiación.
En la aplicación del sistema de expropiación el órgano expropiante podrá excluir de la misma determinados bienes, a petición de sus titulares, cuando esta determinación no dificulte los objetivos de la actuación y el propietario se comprometa a participar en el proceso de ejecución del plan, observando las condiciones que establezca la Administración.
En ningún caso podrá acordarse la exclusión si la expropiación viene motivada por el incumplimiento de deberes urbanísticos.
En los supuestos previstos en el artículo 148, será requisito imprescindible para que pueda acordarse la exclusión de la expropiación la presentación de la escritura de reparcelación voluntaria.
Asimismo, el órgano expropiante, previa audiencia del propietario e información pública por plazo de veinte días mediante anuncio en el «Diario Oficial de Galicia», podrá acordar de oficio la exclusión siempre que se trate de terrenos edificados destinados al uso establecido por el plan que se ejecuta. En este caso, la Administración fijará las condiciones, términos y proporción en que el propietario habrá de vincularse a la gestión urbanística.
Artículo 147. Requisitos.
Para resolver la petición de exclusión, la Administración deberá tener especialmente en cuenta que las características de los terrenos no entorpezcan el proceso de ejecución. A este fin, podrá exigirse una superficie mínima que permita la realización de una actuación edificatoria independiente.
Si la Administración estimase justificada la petición de exclusión y que es posible acceder a la misma, señalará al propietario de los bienes afectados las condiciones, términos y proporción en que el mismo habrá de vincularse a la gestión urbanística. Se fijarán, asimismo, las garantías para el supuesto de incumplimiento. En todo caso, el beneficiario quedará sujeto al cumplimiento de los deberes urbanísticos básicos establecidos por la presente Ley.
Aceptadas por el propietario las condiciones fijadas, el órgano expropiante, previa apertura de un periodo de información pública de veinte días, dictará la correspondiente resolución, que se publicará en el «Diario Oficial de Galicia».
Artículo 148. Adjudicación de parcelas excluidas de la expropiación.
Cuando en los terrenos a excluir de la expropiación resulte necesario efectuar una nueva distribución de parcelas para, en el ámbito excluido, hacer posible el reparto de cargas y beneficios, se utilizará el procedimiento de la reparcelación voluntaria, en el que en ningún caso podrán incluirse bienes o derechos no excluidos de aquélla.
Artículo 149. Incumplimiento del propietario de bienes excluidos.
El incumplimiento de los deberes establecidos en la resolución por parte de los propietarios de los bienes excluidos determinará la expropiación por el incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.
Sección 4.ª Sistema de concierto
Artículo 150. Características del sistema.
El sistema de concierto podrá utilizarse cuando todos los terrenos del polígono, excepto los de uso y dominio público, en su caso, pertenezcan a un único propietario, o bien cuando todos los propietarios del polígono garanticen solidariamente la actuación.
En el sistema de concierto asumirá el papel de urbanizador el propietario único, o bien el conjunto de propietarios que garanticen solidariamente la actuación.
Artículo 151. Formas de gestión del sistema.
En el sistema de concierto la gestión de la actividad de ejecución podrá ser realizada:
Mediante la constitución en escritura pública por todos los propietarios de una entidad urbanística de gestión, que tendrá naturaleza administrativa y duración limitada a la de la actuación, salvo que asuma también la conservación de la urbanización realizada. A estos efectos, la escritura pública de constitución deberá contener los estatutos por los que se regirá la entidad así como una propuesta de equidistribución.
A través de sociedad mercantil constituida al efecto, siempre que en su capital participen todos los propietarios.
Directamente por el único propietario de la totalidad de los terrenos afectados.
Tanto a la entidad urbanística de gestión como a la sociedad constituida por los propietarios podrán incorporarse, como miembros o socios, personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas en los términos fijados por los particulares, que deberán ser aprobados por el municipio competente.
Artículo 152. Sociedad mercantil.
Los propietarios deberán, en todo caso, aportar a la sociedad mercantil que constituyan para la gestión y ejecución de la actuación la totalidad de los terrenos, edificaciones y construcciones de que sean titulares en el ámbito del polígono de actuación.
El municipio estará representado, al menos, por un Consejero o Administrador, que ostentará el derecho de veto suspensivo, por tiempo máximo de un mes, de cualquier acuerdo social, ejercitable en el acto de votación, si estuviera presente, o en los cinco días hábiles siguientes a la fehaciente notificación del mismo si no asistiese a la reunión social.
En todo caso, el procedimiento habrá de ser resuelto dentro del plazo de un mes desde la formulación del veto suspensivo y, durante el tiempo de vigencia de aquél, el municipio y la sociedad podrán llegar a una solución acordada.
Artículo 153. Procedimiento.
La propuesta de equidistribución formulada por los propietarios afectados y formalizada en escritura pública será sometida a información pública durante veinte días mediante anuncio publicado en el «Boletín Oficial» de la provincia e informada por los servicios municipales correspondientes, siendo elevada al municipio para que se pronuncie sobre la aprobación definitiva.
El proyecto de equidistribución se entiende aprobado si transcurre un mes desde la finalización de la información pública sin que se haya producido acuerdo expreso de aprobación, siempre que no se hubieran formulado reparos u objeciones por los afectados.
Sección 5.ª Sistema de compensación
Artículo 154. Concepto.
En el sistema de compensación, los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan y se constituyen en Junta de Compensación.
Artículo 155. Constitución de la junta de compensación.
Cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento para un determinado polígono, su efectiva aplicación requerirá que los propietarios presenten el proyecto de estatutos y de bases de actuación, y que en el momento de aprobación definitiva de aquéllos superen el 50 por 100 de la superficie del polígono. Dicha iniciativa habrá de presentarse en el plazo máximo de tres meses, a contar desde la aprobación definitiva del planeamiento detallado.
La Administración procederá a su aprobación inicial, salvo que infringieran las normas legales aplicables, publicará el acuerdo de aprobación en el «Boletín Oficial» de la provincia y en uno de los periódicos de mayor circulación, y lo someterá a información pública por plazo de veinte días. Simultáneamente lo notificará de forma individual a los propietarios o titulares de derechos de contenido patrimonial en el polígono, a fin de que, por idéntico término, formulen las alegaciones pertinentes sobre el proyecto de las bases de actuación y de los estatutos, rechazando cualquier otra objeción o reparo, y soliciten su incorporación. Concluida la fase de información pública, el órgano municipal competente habrá de otorgar la aprobación definitiva en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual se entenderá aprobado por silencio administrativo.
Se podrá prescindir de este procedimiento de aprobación de bases y estatutos de la Junta de Compensación si el Ayuntamiento previamente hubiera aprobado, con carácter general, un modelo de bases y estatutos, con información pública y publicación en el «Boletín Oficial» de la provincia, y los propietarios que representaran, al menos, el 70 por 100 de la superficie del polígono hubieran consentido su aplicación, en escritura pública o documento administrativo fehaciente en el plazo establecido en el número 1.
La Junta de Compensación habrá de constituirse en el plazo máximo de un mes, desde la aprobación definitiva de estatutos y bases de actuación o, en su caso, desde que los propietarios hubieran consentido la aplicación del modelo general de bases y estatutos aprobado por el municipio.
A estos efectos se requerirá a todos los propietarios, mediante notificación individualizada, para que constituyan la Junta de Compensación en el plazo indicado.
La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
Un representante del municipio formará parte del órgano rector de la Junta de Compensación en todo caso, siendo designado en el acuerdo de aprobación definitiva de las bases y estatutos.
Los acuerdos de la Junta de Compensación se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo el de aprobación del proyecto de compensación, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayoría cualificada.
Los acuerdos de la Junta de Compensación serán recurribles ante el municipio.
Artículo 156. Incorporación de propietarios a la Junta de Compensación.
Los propietarios del polígono que no hubiesen solicitado el sistema podrán incorporarse con igualdad de derechos y obligaciones a la Junta de Compensación, si no lo hubieran hecho en un momento anterior, dentro del plazo de un mes, a partir de la notificación del acuerdo de aprobación definitiva de los estatutos y bases de actuación de la Junta de Compensación o de la certificación administrativa de aplicación a este polígono concreto de las bases y estatutos aprobados con carácter general por el municipio. Transcurrido dicho plazo, la incorporación sólo será posible si no entorpece el desarrollo del proceso y lo aprueba la Junta de Compensación, de conformidad con sus estatutos.
Si algunos propietarios del polígono no se hubieran incorporado a la Junta de Compensación, ésta podrá solicitar del municipio o bien la expropiación de dichas fincas, teniendo la condición de beneficiaria de la misma, o bien la ocupación de dichas fincas en favor de la Junta de Compensación a fin de posibilitar la ejecución de las obras de urbanización previstas, reconociéndose a sus titulares el derecho a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la superficie aportada con la reducción adecuada para compensar los gastos de urbanización correspondientes.
En este último caso, aun cuando los terrenos hubieran quedado directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, la Junta de Compensación sólo actuará como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas que pertenezcan a los propietarios incorporados voluntariamente a la misma.
En todo caso, si los propietarios afectados por la ocupación hubieran demostrado que sus terrenos constituyen la única o predominante fuente de ingresos con que cuentan, tendrán derecho a percibir una indemnización equivalente a la rentabilidad demostrada durante el periodo que medie entre la ocupación efectiva y la adjudicación que les corresponda, o a la expropiación de su derecho.
Podrán también incorporarse a la Junta de Compensación empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono.
Artículo 157. Proyecto de compensación.
Con arreglo a lo establecido en las bases de actuación, la Junta de Compensación formulará el correspondiente proyecto de compensación. Para la definición de derechos aportados, valoración de las fincas resultantes, reglas de adjudicación, aprobación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción en el Registro de la Propiedad del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto en el capítulo IV de este título. No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados pueden adoptarse criterios diferentes, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceros.
En el proyecto de compensación deberá incluirse la valoración y correspondiente indemnización de los derechos que se extingan. Podrá acudirse ante el Jurado de Expropiación de Galicia en caso de discrepancia con la valoración aprobada en el proyecto de compensación. Sin embargo, la aprobación definitiva del proyecto de compensación constituirá título suficiente para la ocupación de los inmuebles que correspondan, una vez que se constituya en depósito o se efectúe el pago de las indemnizaciones a que se refiere este número.
El proyecto de compensación será aprobado con arreglo al procedimiento establecido por el artículo 117 de la presente ley, con la salvedad de que la aprobación inicial corresponderá a la junta de compensación y la aprobación definitiva al ayuntamiento.
Se modifica el apartado 3 por el art. 4.4 de la Ley autonómica 15/2004, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2005-1723.
Artículo 158. Junta de Compensación y transmisión de terrenos.
La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, con anotación en el Registro de la Propiedad en la forma que determina la legislación estatal.
Las Juntas de Compensación actuarán como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.
La transmisión a la Administración correspondiente de todos los terrenos de cesión obligatoria, en pleno dominio y libre de cargas, tendrá lugar por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del proyecto de compensación.
A las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta de Compensación por aportación de los propietarios del polígono, en caso de que así lo dispusieran los estatutos, y a las adjudicaciones de solares que se realicen a favor de los propietarios en proporción a los terrenos incorporados por aquéllos se les aplicarán las exenciones tributarias que establece la legislación estatal o autonómica correspondiente, en especial, las previstas en el artículo 159.4 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.
Artículo 159. Responsabilidad de la Junta de Compensación y obligaciones de sus miembros.
La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la administración competente, de la urbanización completa del polígono y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiese establecido.
El incumplimiento por los miembros de la Junta de Compensación de las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley habilitará al municipio para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
Las cantidades adeudadas a la Junta de Compensación por sus miembros podrán ser exigidas por vía de apremio, previa petición de la Junta de Compensación al municipio.
Artículo 160. Sustitución del sistema de compensación.
En el supuesto de que no se consiga la participación voluntaria de propietarios que representen la superficie requerida para la determinación del sistema de compensación y aprobación de estatutos, bases de actuación y proyecto de compensación, quienes estén dispuestos a promover la ejecución podrán solicitar del municipio la sustitución del sistema por alguno de los sistemas de actuación directos o el de concesión de obra urbanizadora.
Los propietarios que formulen esta petición y se comprometan a hacer efectivas sus obligaciones conservarán la plenitud de sus derechos y podrán realizar las operaciones de colaboración previstas en los sistemas de actuación directos siempre que cumplan las condiciones establecidas para cada supuesto.
Sección 6.ª Sistema de concesión de obra urbanizadora
Artículo 161. Características del sistema.
El sistema de concesión de obra urbanizadora es un sistema de actuación indirecta en el que el municipio otorga al agente urbanizador o concesionario la realización de las obras de urbanización, procediendo éste a la distribución de los beneficios y cargas correspondientes, obteniendo su retribución en terrenos edificables o en metálico conforme a lo convenido con el municipio.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 160 de la presente Ley, una vez transcurrido el plazo de dos años a contar desde la aprobación definitiva del planeamiento detallado que ordene el polígono, la aplicación efectiva de este sistema podrá acordarse de oficio por el municipio o por iniciativa de cualquier persona aunque no sea propietaria de suelo en el ámbito de actuación.
Artículo 162. Procedimiento.
En caso de iniciativa pública, el municipio aprobará las bases que regirán el concurso para la selección de la oferta, que deberán incluir como mínimo los extremos previstos en el apartado 2 del presente artículo. El procedimiento de selección y adjudicación de la concesión se regirá por las disposiciones contenidas en la legislación de contratos de las Administraciones públicas.
En los supuestos de iniciativa privada, la propuesta de los particulares para participar de la acción urbanizadora deberá contener los siguientes documentos:
Proposición jurídico-económica que habrá de incluir los compromisos adquiridos voluntariamente por el promotor de la iniciativa, las garantías financieras y reales, los plazos de inicio y conclusión de las obras de urbanización y, en su caso, de edificación, además de las cláusulas penales previstas para el supuesto de incumplimiento.
Las condiciones económicas dirigidas a los propietarios de suelo, que incluirán la oferta de compra de terrenos, por precio determinado, y la oferta de incorporación al proceso urbanizador, especificando la retribución que corresponda al urbanizador en terrenos edificables o en metálico a través de las cuotas de urbanización. En caso de no existir acuerdo, la valoración se realizará con arreglo a lo dispuesto en la legislación básica estatal.
Un anteproyecto de urbanización detallado, que permita evaluar correctamente las calidades y ofertas económicas presentadas, así como las cesiones y compensaciones que estime oportunas superiores a las previstas en la Ley.
Presentada la iniciativa, el municipio en un plazo de dos meses podrá desestimarla por causas justificadas, incluidas las referidas al ejercicio de la potestad de planeamiento.
En caso de asumir la iniciativa privada, se procederá a tramitar un procedimiento de concurrencia, con las siguientes particularidades:
Durante el periodo de información pública, que no podrá ser inferior a un mes, podrán ser presentadas mejoras o alternativas a la iniciativa formulada.
El pleno de la Corporación elegirá entre las proposiciones presentadas la que estime más adecuada a los intereses públicos, otorgando el título concesional donde deberán figurar las cláusulas, obligaciones y derechos del concesionario.
Los propietarios que rechacen la oferta de compra y de incorporación al proceso urbanizador serán expropiados y se procederá a la ocupación urgente de los terrenos.
Artículo 163. Responsabilidad.
El coste de las inversiones, instalaciones, obras y compensaciones necesarias para ejecutar el planeamiento será garantizado en forma y proporción suficientes y financiado por el urbanizador responsable de la actuación, quien podrá repercutirlo en la propiedad de los solares resultantes.
Artículo 164. Retribución.
El urbanizador obtendrá su retribución a costa de los propietarios, en terrenos edificables o en metálico, en los términos establecidos en la concesión.
La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la reparcelación.
La retribución en metálico se hará efectiva mediante cuotas de urbanización acordadas entre urbanizador y propietarios o, en su defecto, aprobadas por el municipio, que habrán de satisfacer los propietarios, quedando sujetos los terrenos al pago de tales cuotas, como carga real, que figurará en el proyecto de reparcelación. El urbanizador podrá solicitar del municipio la exacción por vía de apremio de las cuotas adeudadas por los propietarios.
CAPÍTULO VII. Obtención de terrenos de sistemas generales y de dotaciones públicas
Artículo 165. Definiciones.
Se entiende por terrenos destinados a dotaciones públicas los de titularidad del municipio o, en su caso, de la Comunidad Autónoma que tienden a satisfacer necesidades colectivas e implantar usos o servicios públicos, teniendo el carácter de bienes de dominio público.
Son terrenos de sistemas generales los dotacionales públicos que están diseñados o previstos para el servicio de la totalidad del municipio y, en especial, para implantar las infraestructuras básicas del modelo de ciudad.
No tendrán el carácter de sistemas generales los terrenos, instalaciones e infraestructuras de titularidad estatal o autonómica de carácter supramunicipal que no estén contemplados en el plan general, y cuya vocación exceda del servicio al municipio, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación sectorial de aplicación.
Son terrenos destinados a dotaciones locales los dotacionales públicos de titularidad del municipio, que están diseñados o previstos predominantemente para el servicio del polígono o sector, en su caso.
Artículo 166. Obtención de los sistemas generales.
Los terrenos destinados a sistemas generales que hayan de implantarse sobre suelo rústico o urbano consolidado se obtendrán mediante expropiación forzosa, por convenio entre la Administración y el propietario o por permuta forzosa con terrenos del patrimonio municipal del suelo.
Tanto en el supuesto del convenio como en el caso de la permuta forzosa se tasará previamente por los técnicos municipales el valor de los terrenos a obtener y el de los aprovechamientos o suelos municipales conforme a los criterios de valoración establecidos en la legislación estatal aplicable.
La expropiación de los terrenos de sistemas generales deberá realizarse dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento detallado que legitime su ejecución.
Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable o, en su caso, suelo rústico incluido en un área de reparto se obtendrán:
Por cesión obligatoria derivada de su inclusión o adscripción en un área de reparto y en el correspondiente polígono.
Por ocupación directa.
Por permuta forzosa.
Mediante expropiación forzosa.
Por convenio urbanístico, debiendo incluirse entre sus cláusulas las previsiones necesarias para compensar a los propietarios, bien en metálico o bien mediante aprovechamiento lucrativo de titularidad municipal.
La obligación de cesión gratuita de los terrenos destinados a sistemas generales incluye también la realización de las obras de urbanización, de las instalaciones e infraestructuras, en las condiciones que establezca el plan general.
Artículo 167. Obtención de terrenos destinados a dotaciones locales.
Los terrenos destinados por el planeamiento a dotaciones locales en suelo urbano consolidado se obtendrán mediante expropiación forzosa, por convenio entre la Administración y el propietario o por permuta forzosa con terrenos del patrimonio municipal del suelo.
Los terrenos destinados a dotaciones locales en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable se obtendrán mediante cesión obligatoria y gratuita a través del sistema de actuación que se adopte o por expropiación, ocupación directa o permuta forzosa.
La obligación de cesión gratuita de los terrenos destinados a dotaciones de carácter local incluye también su urbanización, a costa de los propietarios incluidos en el correspondiente polígono.
Artículo 168. Permuta forzosa.
Los terrenos destinados a sistemas generales o dotaciones públicas locales podrán obtenerse mediante permuta forzosa con terrenos pertenecientes al patrimonio público de suelo y que sea de características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento urbanístico que corresponda subjetivamente a su propietario, salvo que por éste se acepte voluntariamente la entrega de terrenos que no cumplan este requisito.
La permuta forzosa de terrenos requiere que previamente se haya determinado:
El aprovechamiento urbanístico que corresponde al propietario afectado.
Los terrenos pertenecientes al patrimonio público de suelo que van a ser permutados.
De no poder ser materializada la totalidad del aprovechamiento, la indemnización a satisfacer en metálico por la parte de aprovechamiento no materializable en los mismos.
La permuta forzosa de terrenos se llevará a cabo por el procedimiento previsto en el artículo 170, debiendo incluirse en el acta la descripción de los terrenos del patrimonio público de suelo objeto de la permuta y, en su caso, la indemnización complementaria y el momento de su abono.
Artículo 169. Ocupación directa.
Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones públicas locales mediante el reconocimiento a su titular del derecho al aprovechamiento en el polígono al que se vincule.
La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, como del polígono en que hayan de integrarse.
Artículo 170. Procedimiento para la ocupación directa.
El procedimiento de aplicación de la ocupación directa se ajustará a las disposiciones reglamentarias que se dicten y, en todo caso, a las siguientes reglas:
La Administración actuante publicará en el «Boletín Oficial» de la provincia la relación de los terrenos y propietarios afectados, los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a cada uno de ellos y el polígono donde habrán de hacerse efectivos sus derechos. Asimismo y de modo simultáneo se notificará a los propietarios y titulares de derechos de contenido económico sobre los terrenos la ocupación prevista y el resto de circunstancias relevantes.
Se abrirá un periodo de información pública durante un plazo de veinte días para efectuar alegaciones. Simultáneamente se solicitará por el municipio certificación de dominio y cargas al Registro de la Propiedad, así como la práctica de los asientos que procedan.
La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de veinte días a contar desde la notificación o publicación, levantándose acta en la que se harán constar al menos:
1.º Lugar y fecha de otorgamiento.
2.º Identificación de los titulares de los terrenos a ocupar o de derechos sobre éstos y su situación registral.
3.º Superficie a ocupar y aprovechamiento urbanístico que le corresponda.
4.º Polígono donde se hará efectivo este aprovechamiento.
En caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal.
El municipio expedirá a favor de cada uno de los propietarios de terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en el apartado c) de este artículo, remitiendo a la vez una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor del municipio, en los términos que resulten de la legislación estatal aplicable.
Transcurridos cuatro años sin que se haya procedido a la ejecución del planeamiento en el polígono donde los propietarios hubieran sido integrados, éstos tendrán derecho a exigir de la Administración que se inicie el expediente expropiatorio de sus terrenos, en los términos y con el procedimiento establecido en el artículo 99 de la presente Ley.
Los propietarios y titulares de derechos de contenido patrimonial afectados por las ocupaciones reguladas en este artículo tendrán derecho a ser indemnizados en los términos establecidos en la legislación estatal sobre expropiación forzosa que resulte aplicable, por el período que medie desde la ocupación hasta la aprobación definitiva del instrumento de equidistribución.
CAPÍTULO VIII. Instrumentos de ejecución de los planes en suelo de núcleo rural
Artículo 171. Sistema de cesión de viales.
El sistema de cesión de viales en el suelo de núcleo rural se aplicará conforme a las siguientes reglas:
Los propietarios deberán ceder al municipio los terrenos destinados por el planeamiento a viales, fuera de las alineaciones, que resulten necesarios para que la parcela sea edificable con arreglo a las determinaciones de la presente Ley y del planeamiento.
El cumplimiento efectivo del deber de cesión tendrá lugar con la solicitud de la licencia. Esta cesión se formalizará en documento público, acompañado de plano o documento gráfico en donde se exprese con precisión la superficie objeto de cesión conforme a las alineaciones establecidas.
Los propietarios deberán urbanizar su parcela en los términos del artículo siguiente.
Artículo 172. Conexiones y urbanización en la cesión de viales.
Para edificar en el ámbito de los núcleos rurales deberá ejecutarse la conexión con las redes de servicio existentes en el núcleo rural o sus proximidades. De no existir, habrán de resolverse por medios individuales con cargo al promotor o promotora de la edificación y con el compromiso de conexión cuando se implanten los servicios.
La ejecución de las actuaciones integrales previstas por el planeamiento en suelo de núcleo rural se llevará a cabo por alguno de los sistemas de actuación regulados en el capítulo VI del título IV de la presente ley.
Una vez aprobado definitivamente el planeamiento que las prevea, deberán implantarse las redes de servicios e instalaciones que resulten necesarias para el suministro de agua y de energía eléctrica y para la evacuación y depuración de las aguas residuales y, en su caso, realizarse la conexión con las redes existentes en el núcleo rural o sus proximidades.
Podrá autorizarse la ejecución simultánea de las obras de acometida, urbanización y edificación. El municipio deberá exigir garantías suficientes del cumplimiento de esta obligación.
Se modifica por el art. único.39 de la Ley autonómica 2/2010, de 25 de marzo. Ref. BOE-A-2010-11486.
Se modifican los apartados 1 y 2 por el art. 4.5 de la Ley autonómica 15/2004, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2005-1723.
Artículo 173. Obtención de dotaciones en los núcleos rurales.
Los terrenos destinados a dotaciones públicas podrán obtenerse mediante expropiación forzosa, convenio urbanístico entre la Administración y los propietarios o permuta forzosa.
En el supuesto previsto en el apartado 3 del artículo 24, por cesión obligatoria y gratuita o por ocupación directa.
TÍTULO V. Instrumentos de intervención en el mercado del suelo
CAPÍTULO I. Patrimonios públicos del suelo
Artículo 174. Constitución.
Los ayuntamientos habrán de constituir el patrimonio municipal del suelo con la finalidad de obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública, facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística y contribuir a la reglamentación del mercado de terrenos destinados al desarrollo urbanístico.
También habrá de constituir su propio patrimonio de suelo la Administración autonómica en colaboración con los ayuntamientos, al objeto de atender la demanda de vivienda de protección pública y de suelo para el desarrollo de actividades empresariales.
Se deroga el apartado 3 por la disposición derogatoria 2 de la Ley autonómica 8/2012, de 29 de junio. Ref. BOE-A-2012-11415.
Se modifica por el art. único.6 de la Ley autonómica 6/2008, de 19 de junio. Ref. BOE-A-2008-12392.
Artículo 175. Reservas de terrenos.
El plan general podrá establecer, en cualquier clase de suelo con excepción del rústico, reservas de terrenos de posible adquisición para la constitución o ampliación por la administración correspondiente de su patrimonio público de suelo.
El establecimiento o la delimitación de las reservas de terrenos con la finalidad expresada en el número 1 comporta:
La declaración de la utilidad pública y la necesidad de la ocupación a efectos de expropiación forzosa por un tiempo máximo de cuatro años, prorrogable una sola vez por otros dos años. La prórroga deberá fundarse en causa justificada y acordarse, de oficio o a instancia de parte, previa información pública y audiencia de los propietarios afectados por plazo común de veinte días. La eficacia de la prórroga requerirá la publicación en el «Diario Oficial de Galicia».
La sujeción de todas las transmisiones que se efectúen en las zonas de reservas a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley en favor de la Administración correspondiente.
Los plazos de vigencia de la declaración de la utilidad pública y la necesidad de ocupación, y de su eventual prórroga, cuando se trate de suelo urbano, serán la mitad de los expresados en el apartado anterior.
Artículo 176. Bienes que integran el patrimonio municipal del suelo.
Los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un patrimonio diferenciado de los restantes bienes municipales y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de parcelas, o del aprovechamiento que corresponda a terrenos de titularidad municipal, se destinarán a los fines previstos en el artículo 177 de la presente Ley.
Integrarán el patrimonio municipal del suelo:
Los bienes patrimoniales que resultasen clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable.
Los terrenos y las edificaciones o construcciones obtenidas en virtud de las cesiones correspondientes a la participación de la Administración en el aprovechamiento urbanístico, así como las adquisiciones de bienes o dinero obtenidos con ocasión de la gestión urbanística.
Los terrenos y las edificaciones o construcciones adquiridos, en virtud de cualquier título y en especial mediante expropiación, por la Administración titular con el fin de su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo y los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley.
Cesiones en especie o en metálico derivadas de deberes u obligaciones, legales o voluntarias, asumidos en convenios, concursos públicos o plasmadas en instrumentos de gestión urbanística.
Los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos incluidos en los patrimonios públicos de suelo.
Artículo 177. Destino del patrimonio municipal del suelo.
Los bienes del patrimonio municipal del suelo deberán ser destinados a alguno de los siguientes fines:
Construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
A la propia planificación y gestión urbanística, en especial al pago en especie, mediante permuta, de los terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones públicas.
Actuaciones públicas dotacionales, sistemas generales u otras actividades de interés social.
Conservación y mejora del medio ambiente, del medio rural y del patrimonio cultural construido.
Creación de suelo para el ejercicio de actividades empresariales compatibles con el desarrollo sostenible.
Conservación y ampliación del propio patrimonio.
La enajenación o permuta de los bienes del patrimonio público del suelo de la Administración autonómica o local se realizará, por precio no inferior al de su aprovechamiento urbanístico, en la forma establecida en la legislación reguladora de los patrimonios de las administraciones públicas.
No podrán enajenarse o permutar bienes del patrimonio público del suelo en tanto éste y el registro de solares se constituyeran formalmente.
La enajenación o permuta de terrenos destinados a viviendas de algún tipo de protección pública se hará por concurso público con procedimiento abierto. En estos casos no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, de conformidad con su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de enajenación se hará constar esta limitación.
En el pliego de condiciones se determinará, como mínimo, lo siguiente:
Plazos máximos de edificación y, en su caso, de urbanización.
Precios finales máximos de venta o alquiler de las futuras edificaciones.
Condiciones que impidan ulteriores enajenaciones por precio superior al de adquisición.
Índices de referencia para la actualización de los precios señalados en las letras b) y c) anteriores.
Si el concurso quedara desierto, podrá enajenarse directamente dentro del plazo máximo de un año, en las mismas condiciones.
En los ámbitos de uso residencial, y siempre en cumplimiento de los porcentajes de reserva que se establezcan en aplicación del apartado 11 del artículo 47 de la presente ley, por lo menos el 50 % de la edificabilidad residencial prevista en los suelos en los que se localice el 10 % de cesión obligatoria del aprovechamiento tipo del área de reparto a favor del ayuntamiento deberá destinarse a viviendas protegidas de promoción pública o a viviendas de régimen especial o a sus equivalentes en los correspondientes planes o programas de viviendas protegidas vigentes en cada momento, y, en su defecto, en caso de que quede acreditado que no existe suficiente demanda para este tipo de vivienda, a cualquier otro tipo de vivienda protegida.
Los municipios podrán ceder gratuitamente los bienes incluidos en el patrimonio municipal del suelo, en los supuestos previstos en la legislación vigente y cumpliendo los requisitos establecidos en la misma, observando su finalidad urbanística con destino a la vivienda de promoción pública o para equipamientos comunitarios, debiendo constar en documento público la cesión y el compromiso de los adquirentes.
Si transcurren dos años desde que los terrenos integrantes del patrimonio municipal del suelo a que hace referencia el apartado 3 adquieran la condición de solar, o el plazo menor que pueda establecer el planeamiento para la edificación, sin que el antedicho proceso hubiera concluido por causas imputables a la administración titular, el Consejo de la Xunta de Galicia, tras el requerimiento exigido por el artículo 208 de la Ley 5/1997, de Administración local de Galicia, podrá promover la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección hasta la finalización completa del proceso.
Se modifica el apartado 3 y se deroga el apartado 6 por la disposición adicional 13 y la disposición derogatoria 2 de la Ley autonómica 8/2012, de 29 de junio. Ref. BOE-A-2012-11415.
Se modifica por el art. único.40 de la Ley autonómica 2/2010, de 25 de marzo. Ref. BOE-A-2010-11486.
Se modifica la rúbrica y el apartado 2 y se añaden los apartados 5 y 6 por el art. único.7 de la Ley autonómica 6/2008, de 19 de junio. Ref. BOE-A-2008-12392.
Se modifica el apartado 2 por el art. 5 de la Ley autonómica 15/2004, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2005-1723.
CAPÍTULO II. Derecho de superficie
Artículo 178. Derecho de superficie.
Las Entidades Locales y las demás personas públicas podrán constituir el derecho de superficie en terrenos de su propiedad o integrantes del patrimonio municipal del suelo, con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social, cuyo derecho corresponderá al superficiario.
En estos supuestos, se aplicará el régimen establecido en la legislación del Estado.
El derecho de superficie se extinguirá si no se edifica en el plazo fijado en la licencia o, en todo caso, en el establecido supletoriamente en la presente Ley.
CAPÍTULO III. Derechos de tanteo y retracto
Artículo 179. Delimitación de áreas.
A efectos de garantizar el cumplimiento de las previsiones temporales del planeamiento, incrementar el patrimonio de suelo y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquél, los municipios podrán delimitar áreas en las cuales las transmisiones onerosas de terrenos quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Corporación respectiva.
Al delimitarse estas áreas habrá de establecerse si las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos son sólo las de terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares, o se incluyen también las de terrenos con edificación que no agote el aprovechamiento permitido por el plan, con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable.
Podrá igualmente disponerse en el acuerdo de delimitación de áreas la sujeción al ejercicio de los expresados derechos de las transmisiones de viviendas en construcción o construidas, siempre que el transmitente hubiera adquirido del promotor y, en el segundo caso, la transmisión se proyecte antes de transcurrido un año desde la terminación del edificio.
Si el ámbito delimitado estuviese previamente declarado, en todo o en parte, como área de rehabilitación integrada, podrá también establecerse en el correspondiente acuerdo que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto abarcará incluso las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte o verifique en conjunto como fraccionadamente, en régimen o no de propiedad horizontal.
El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto será de diez años, salvo que, al delimitarse el área, se hubiera fijado otro menor.
Artículo 180. Procedimiento para la delimitación.
La delimitación de dichas áreas podrá efectuarse en el plan general o en el planeamiento de desarrollo. En su defecto, podrá delimitarse previa información pública por plazo de veinte días en el «Boletín Oficial» de la provincia y notificación individualizada a los propietarios afectados.
En cualquier caso, entre la documentación específicamente relativa a la delimitación deberá figurar una memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificación del ámbito delimitado en relación con el conjunto del ámbito territorial no afectado y una relación de los bienes afectados y de sus propietarios, siendo preceptiva la notificación a éstos previa apertura del trámite de información pública.
Los municipios remitirán a los Registros de la Propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la delimitación y relación detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado de copia del acuerdo de delimitación.
Artículo 181. Notificación de la transmisión.
Los propietarios de bienes afectados por estas delimitaciones habrán de notificar al municipio la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días naturales, a contar desde el siguiente al de la notificación.
Artículo 182. Ejercicio del derecho de retracto.
El municipio podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida en el artículo precedente, se omitiesen en la misma cualesquiera de los requisitos exigidos o resultase inferior el precio efectivo de la transmisión o menos onerosas las restantes condiciones de ésta.
Este derecho habrá de ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá hacer, en todo caso, al municipio mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizase.
El derecho de retracto a que se refiere la presente Ley tendrá carácter preferente a cualquier otro.
Artículo 183. Caducidad de la notificación.
Los efectos de la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán a los tres meses siguientes a la misma.
La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto.
Artículo 184. No inscripción registral.
No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones efectuadas sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no aparece acreditada la realización de las notificaciones contempladas en los artículos precedentes.
Artículo 185. Transmisiones de viviendas sujetas a protección pública.
Al objeto de garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios máximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública que imponga dicha vinculación, los municipios podrán delimitar áreas en las cuales tanto las primeras como las ulteriores transmisiones onerosas de aquéllas queden sujetas a las notificaciones prevenidas en los artículos 181 y 182, a efectos del posible ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en los plazos establecidos en los mismos.
La falta de acreditación del cumplimiento de estos requisitos de notificación impedirá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la transmisión efectuada.
La tramitación de la delimitación de estas áreas se ajustará a lo prevenido en el artículo 180, siendo aplicable también, a los efectos previstos en el número anterior, lo dispuesto en el apartado 3 del citado artículo.
La Comunidad Autónoma, subsidiariamente o por acuerdo con el municipio implicado, podrá ejercer la delimitación de áreas o el derecho de tanteo y retracto a que se refiere este artículo.
Artículo 186. Adjudicación de viviendas.
Las viviendas adquiridas en el ejercicio del tanteo y retracto por la Administración serán adjudicadas mediante concurso entre quienes, no poseyendo otra vivienda, reúnan los demás requisitos establecidos por el régimen de protección pública aplicable.
Artículo 187. Derechos de tanteo y retracto en el suelo de núcleo rural.
Las transmisiones onerosas de terrenos, edificaciones y construcciones incluidas en el ámbito de los núcleos rurales catalogados de acuerdo con la presente Ley quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Comunidad Autónoma de Galicia y el Ayuntamiento donde aquéllas se ubiquen. En cualquier caso, el ejercicio de estos derechos por la Comunidad Autónoma será preferente sobre el de la Administración Municipal.
El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto se ajustará a lo dispuesto en este capítulo, debiendo en este caso efectuarse las notificaciones de la transmisión, además de al Ayuntamiento, al Conselleiro competente en materia de urbanismo y ordenación del territorio.
TÍTULO VI. Intervención en la edificación y uso del suelo y disciplina urbanística
CAPÍTULO I. Fomento de la edificación
Artículo 188. Deber de edificar los solares.
Los propietarios de solares y de construcciones en ruina o inadecuados deberán emprender la edificación en los términos establecidos en la presente Ley.
En el suelo urbanizable y en el suelo urbano no consolidado, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la conversión de los terrenos en solares.
Por lo que respecta al suelo urbano consolidado, el plazo para el cumplimiento del deber de edificar comenzará a contarse desde la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico que contenga su ordenación detallada, aunque los terrenos no reúnan la condición de solar. En este último caso, el deber de edificar abarca también la obligación de dotar a la parcela de los elementos de urbanización necesarias para que se convierta en solar.
El deber de edificar y las disposiciones contenidas en el presente capítulo afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, quienes deberán emprender la edificación en los plazos señalados en la presente ley. En caso de que el planeamiento prohíba la sustitución total o parcial de las edificaciones existentes o imponga la conservación de determinados elementos o su rehabilitación integral, el deber de edificar se entenderá como deber de rehabilitar, respetando, al materializarse los correspondientes aprovechamientos urbanísticos, los elementos dotados de protección.
Artículo 189. Plazos para edificar o rehabilitar.
Los plazos aplicables para el cumplimiento del deber de edificar o rehabilitar serán los fijados por el planeamiento general o de desarrollo en función de la clasificación y calificación del suelo y de las circunstancias específicas que concurran en determinadas áreas o solares, que serán apreciadas de forma motivada, y, en su defecto, el plazo será de dos años.
La Administración podrá conceder prórrogas con una duración máxima conjunta de un año, a petición de las personas interesadas, por causas justificadas y de forma motivada.
Las viviendas protegidas que no se ejecuten simultáneamente con las libres deberán, en todo caso, ser edificadas en los plazos establecidos en el planeamiento general o de desarrollo. Independientemente de lo dispuesto en los artículos siguientes de este capítulo, en caso de incumplimiento de dichos plazos de edificación, el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo o el ayuntamiento respectivo podrán expropiar los terrenos destinados por el plan general a la construcción de viviendas protegidas.
Podrá ser beneficiaria de esta expropiación la persona física o jurídica que resulte adjudicataria mediante el oportuno procedimiento de selección, en el que se deberán garantizar los principios de publicidad, transparencia, objetividad y libre concurrencia.
Se modifica por la disposición adicional 14 de la Ley autonómica 8/2012, de 29 de junio. Ref. BOE-A-2012-11415.
Se modifica por el art. único.8 de la Ley autonómica 6/2008, de 19 de junio. Ref. BOE-A-2008-12392.
Artículo 190. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de edificar o rehabilitar.
Si venciese el plazo concedido para cumplir los deberes de edificar o rehabilitar, incluidas sus eventuales prórrogas, el ayuntamiento decretará la inscripción obligatoria en el registro de solares. Transcurridos dos años desde la inscripción sin que se haya dado cumplimento al deber de edificar o, en su caso, de rehabilitar, el ayuntamiento decretará la edificación forzosa del solar, la rehabilitación forzosa del inmueble o, en su caso, su expropiación, bien de manera directa o a través de un particular, denominado agente edificador, de conformidad con las reglas establecidas en los artículos siguientes.
Si el ayuntamiento no adoptase las medidas a las que hace referencia el apartado anterior transcurrido un año desde que tuviera dicha obligación, el Consello de la Xunta de Galicia, previo requerimiento exigido por el artículo 208 de la Ley 5/1997, de Administración local de Galicia, podrá decretar, según corresponda, la inscripción obligatoria en el registro de solares, la edificación forzosa del solar, la rehabilitación forzosa del inmueble o, en su caso, su expropiación, bien de manera directa, a través de la consellaría que tenga las competencias en materia de vivienda o mediante los organismos o entidades dependientes de la misma, bien a través de un particular, denominado agente edificador, de conformidad con las reglas establecidas en los artículos siguientes.
Se modifica por el art. único.9 de la Ley autonómica 6/2008, de 19 de junio. Ref. BOE-A-2008-12392.
Artículo 191. Actuación directa y a través de una sociedad urbanística.
La Administración Urbanística podrá aprobar programas de edificación forzosa, de forma simultánea al planeamiento que contenga la ordenación detallada, en los que se delimiten áreas prioritarias a los efectos de la edificación forzosa.
La Comunidad Autónoma podrá celebrar convenios con los Ayuntamientos a fin de colaborar en la gestión de los programas de edificación forzosa.
También se podrán aprobar programas de rehabilitación con el mismo contenido y determinaciones, en los que se regule la gestión de edificios que, de acuerdo con el planeamiento, deban ser objeto de rehabilitación integral o en los que deban conservarse algunos elementos.
Cuando se incumpla el deber de edificar en algún terreno incluido en dichas áreas, la Administración podrá expropiarlo a fin de asumir la edificación, o bien encomendar a una sociedad urbanística pública el desarrollo de la actuación. En este último caso, la sociedad urbanística actuará como beneficiaria de la expropiación y asumirá frente a la Administración el deber de edificar en los plazos que se fijen en el convenio que regule la actuación, que en ningún caso podrán ser más largos que los otorgados inicialmente al propietario.
La Administración notificará al propietario del terreno la iniciación del procedimiento, concediéndole un plazo de veinte días para formular alegaciones, y a la vez ordenará su anotación en el Registro de la Propiedad, en los términos de la legislación aplicable.
Concluido el trámite de audiencia, el Ayuntamiento aprobará, en su caso, la actuación o el convenio que la regule, en caso de que vaya a asumirla una sociedad urbanística pública.
La expropiación podrá tramitarse por el procedimiento de tasación conjunta.
Una vez ocupado el inmueble, comenzarán a computarse los plazos fijados para solicitar licencia y para proceder a la edificación. Asimismo, se inscribirá la transmisión en el Registro de la Propiedad, aplicándose lo previsto en su normativa específica para la inscripción de las adjudicaciones de solares en régimen de venta forzosa.
Artículo 192. Actuación a través de un agente edificador.
Cualquier particular con capacidad suficiente para asumir las responsabilidades previstas en este precepto podrá colaborar con la Administración en la garantía del cumplimiento del deber de edificar e instarla a que ejercite la expropiación para adquirir el solar no edificado, siempre que asuma la obligación de solicitar licencia de obra en el plazo máximo de tres meses a contar desde la fecha en que esté resuelta la disponibilidad del terreno.
Si el Ayuntamiento entiende que la solicitud reúne los requisitos formales exigibles, la notificará al propietario del terreno, concediéndole un plazo de veinte días para efectuar alegaciones, y ordenará su anotación en el Registro de la Propiedad en los términos de la legislación aplicable.
Transcurrido el citado plazo, el Ayuntamiento deberá resolver en el plazo de un mes acerca de la aprobación de la solicitud de edificación forzosa. Si en dicho plazo no se notifica resolución expresa, se podrá entender desestimada la solicitud.
Se aplicarán los apartados 5 y 6 del artículo anterior.
Artículo 193. Concurrencia de distintas iniciativas.
Cuando un particular presente una solicitud al amparo de lo previsto en el artículo anterior, la Administración podrá optar por gestionar ella misma la actuación, aplicando el artículo 191 de la presente Ley, o convocar concurso público en plazo no superior a tres meses desde la solicitud. La Administración valorará las distintas propuestas teniendo presente entre otros factores el precio y el régimen de las viviendas resultantes. A este efecto, se podrá otorgar un plazo a los solicitantes para que mejoren su solicitud o hagan proposiciones acerca de los factores que la Administración estime más importantes. La Administración Urbanística decidirá acerca de las solicitudes presentadas en el plazo de un mes, salvo que se haya optado por permitir su mejora o nuevas proposiciones, en cuyo caso se ampliará a un mes más.
CAPÍTULO II. Intervención en la edificación y uso del suelo
Sección 1.ª Licencias
Artículo 194. Licencias urbanísticas y comunicaciones previas.
La licencia urbanística tiene por finalidad comprobar que los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo proyectados se ajustan al ordenamiento urbanístico vigente. Asimismo, para la concesión de la licencia se verificará si el aprovechamiento proyectado se ajusta al susceptible de apropiación y si las obras y usos proyectados reúnen las condiciones exigibles de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad, así como el cumplimiento de las prescripciones contenidas en la normativa vigente en materia de incendios forestales.
Estarán sujetos a previa licencia municipal, sin perjuicio de las autorizaciones que sean procedentes de acuerdo con la legislación aplicable, los siguientes actos de uso del suelo y del subsuelo:
Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, conforme a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto de obras de edificación.
Las intervenciones en edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos o paisajísticos.
Las demoliciones.
Los muros de contención de tierras.
Los grandes movimientos de tierras y las explanaciones.
Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación urbanística.
La primera ocupación de los edificios.
La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.
La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público.
Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones exigirán para la contratación de los respectivos servicios las licencias que en cada caso resulten precisas.
Quedan sujetos al régimen de intervención municipal de comunicación previa previsto en el presente artículo los actos de uso del suelo y del subsuelo no sujetos a licencia y, en todo caso, los que así se establecieran en las leyes.
Cuando se trate de actos sujetos al régimen de intervención municipal de comunicación previa, el promotor de los actos de uso del suelo y del subsuelo previstos en el número anterior comunicará al ayuntamiento la intención de llevar a cabo el acto con una antelación mínima de quince días hábiles a la fecha en la que pretenda llevar a cabo o comenzar su ejecución. La comunicación deberá ir acompañada de:
Descripción suficiente de las características del acto de que se trate.
Justificante de pago de los tributos municipales.
En su caso, proyecto técnico exigible legalmente y declaración del/la técnico/a o los/as técnicos/as facultativos/as que autoricen el proyecto de que este cumple en todos sus extremos con la ordenación urbanística de aplicación.
Copia de las restantes autorizaciones y, en su caso, concesiones administrativas cuando fueran legalmente exigibles al solicitante, o acreditación de haberse solicitado su otorgamiento.
Documento de evaluación ambiental, en caso de requerirla el uso al que vayan destinadas las obras.
Copia de la autorización o dictamen ambiental, así como de las restantes autorizaciones, concesiones o informes sectoriales cuando fueran legalmente exigibles.
Con carácter general, transcurrido el plazo de quince días hábiles señalado, la presentación de la comunicación previa cumpliendo con todos los requisitos exigidos constituye título habilitante para el inicio de los actos de uso del suelo y del subsuelo sujetos a ella, sin perjuicio de las posteriores facultades de comprobación, control e inspección por parte del ayuntamiento respectivo.
Dentro de los quince días hábiles siguientes a la comunicación, el ayuntamiento, sin perjuicio de la comprobación del cumplimiento de los requisitos, podrá declarar completa la documentación presentada o requerir la subsanación de las deficiencias que presente la documentación, adoptando en este caso motivadamente las medidas provisionales que entienda oportunas para evitar toda alteración de la realidad en contra de la ordenación urbanística aplicable, comunicándolas a la persona interesada por cualquier medio que permita acreditar su recepción.
El ayuntamiento deberá dictar la orden de ejecución que proceda para garantizar la plena adecuación del acto o actos a la ordenación urbanística dentro de los quince días siguientes a la adopción de cualquier medida provisional. La orden que se dicte surtirá los efectos propios de la licencia urbanística.
La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se aporta o incorpora a la comunicación previa comporta, tras la audiencia de la persona interesada, la declaración de ineficacia de la comunicación efectuada e impide el ejercicio del derecho o de la actividad afectada desde el momento en que se conoce, sin perjuicio de las sanciones que proceda imponer por tales hechos.
La resolución administrativa que constata las circunstancias a que se refiere el número anterior comportará el inicio de las correspondientes actuaciones y la exigencia de responsabilidades y podrá determinar la obligación del interesado de restituir la situación jurídica al momento previo al reconocimiento o al ejercicio del derecho o al inicio de la actividad correspondiente, así como la imposibilidad de instar un nuevo procedimiento durante un periodo de tiempo determinado entre tres meses y un año.
Cuando hayan de realizarse diversas actuaciones relacionadas con la misma edificación o inmueble, se presentará una única comunicación previa.
La comunicación previa presentada para los actos de uso del suelo sujetos a ella implica la responsabilidad solidaria de quien promueve las obras, de quien ostenta la propiedad de los terrenos, o los/as empresarios/as de las obras, de los/as técnicos/as redactores/as del proyecto y directores/as de las obras y de su ejecución, respecto a la conformidad de las obras con la ordenación urbanística de aplicación y su adecuación al proyecto presentado.
Los ayuntamientos deberán establecer y planificar los procedimientos de comunicación necesarios, así como los de verificación posterior del cumplimiento de los requisitos precisos.
Se modifican la rúbrica y el apartado 2 y se añaden los apartados 4 a 8 por la disposición final 3.3 a 5 de la Ley autonómica 9/2013, de 19 de diciembre. Ref. BOE-A-2014-883.
Se modifica por el art. único.41 de la Ley autonómica 2/2010, de 25 de marzo. Ref. BOE-A-2010-11486.
Artículo 195. Procedimiento de otorgamiento de licencias.
Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanísticos.
En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislación o planeamiento urbanístico.
La competencia para otorgar las licencias corresponderá a los municipios según el procedimiento previsto en la legislación de régimen local. Para el otorgamiento de la licencia solicitada serán preceptivos los informes técnicos y jurídicos sobre su conformidad con la legalidad urbanística.
Las solicitudes de licencias que se refieran a ejecución de obras o instalaciones deberán acompañarse de proyecto técnico completo redactado por técnico competente, con ejemplares para cada uno de los organismos que hayan de informar la solicitud.
Se exceptúa de la necesidad de presentación de proyecto técnico la ejecución de obras o instalaciones menores. A estos efectos, se considerarán como menores aquellas obras e instalaciones de técnica simple y escasa entidad constructiva y económica que no supongan alteración del volumen, del uso, de las instalaciones y servicios de uso común o del número de viviendas y locales, ni afecten al diseño exterior, la cimentación, la estructura o las condiciones de habitabilidad o seguridad de los edificios o instalaciones de toda clase.
En ningún caso se entenderán como tales las parcelaciones urbanísticas, los muros de contención, las intervenciones en edificios declarados bienes de interés cultural o catalogados y los grandes movimientos de tierra.
Se entiende por proyecto técnico el conjunto de documentos que definan las actuaciones a realizar con el suficiente contenido y detalle para permitir a la administración conocer el objeto de las mismas y decidir si se ajusta o no a la normativa urbanística aplicable y al resto de las condiciones señaladas en la presente ley.
Dicho proyecto técnico contendrá una memoria urbanística, como documento específico e independiente, en la que se indicará la finalidad y uso de la construcción o actuación proyectada, razonándose su adecuación a la ordenación vigente, con expresa indicación de la clasificación y calificación del suelo objeto de la actuación y de la normativa y ordenanzas aplicables al mismo.
La memoria desarrollará los argumentos necesarios para justificar el cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 104 de la presente ley y se acompañará de los correspondientes planos de situación a escala adecuada, así como de cualquier otra información gráfica que resulte precisa en orden a respaldar su contenido.
Igualmente, contendrá una memoria justificativa del cumplimiento de las condiciones previstas en la normativa autonómica de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas.
Una vez presentado ante el ayuntamiento, el proyecto adquiere el carácter de documento público, y de la exactitud y veracidad de los datos técnicos consignados en el mismo responde su autor o autora a todos los efectos.
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