Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales

Las restricciones al derecho de propiedad son las establecidas por las leyes, en interés público o privado, o las establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado.

Artículo 545-2. Restricciones en interés publico.

1. Las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y de las demás leyes.

2. Tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislación:

Artículo 545-3. Restricciones en interés privado.

1. Las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código.

2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideración de restricciones en interés privado.

Artículo 545-4. Limitaciones voluntarias.

1. Los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de forma voluntaria las limitaciones que estimen convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los establecidos por las leyes.

2. Las limitaciones voluntarias constituyen los derechos reales limitados y se rigen por la autonomía de la voluntad en los términos y con los efectos establecidos por el presente código.

CAPÍTULO VI. Relaciones de vecindad

Sección primera. Relaciones de contigüidad

Artículo 546-1. Vallas medianeras.

1. Los propietarios de patios, huertos, jardines y solares colindantes tienen derecho a construir una pared medianera para que sirva de valla o separación en el límite y suelo de ambas fincas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. La medianería de valla, que es forzosa, comporta la existencia de una relación de comunidad y se rige por las normas del título V.

Artículo 546-2. Vallas no medianeras entre fincas.

1. Los propietarios de fincas pueden vallarlas con filas de árboles o arbustos vivos, especies vegetales secas, cañas, redes o telas metálicas hasta la altura máxima de dos metros o la establecida por la normativa urbanística.

2. Las vallas a que se refiere el apartado 1 deben respetar la normativa vigente y las servidumbres existentes, se deben plantar o sujetar dentro del terreno propio y, si procede, deben mantener las distancias respecto a la finca vecina establecidas por los artículos 546-4 y 546-5. 3. Las vallas a que se refiere el presente artículo solo son medianeras si lo pactan los propietarios de las fincas colindantes.

Artículo 546-3. Pared de acercamiento y tabique pluvial.

1. Los propietarios de una finca pueden construir una pared de carga o valla y pilares y otras estructuras constructivas y acercarlas o adosarlas, a lo largo o de través, a la finca o pared vecina sin menoscabarla y con la obligación de construirla con la solidez adecuada a su función y de respetar la normativa urbanística y las servidumbres existentes.

2. Los propietarios de una finca edificada cuyas paredes exteriores linden con un solar o una edificación más baja pueden construir, con materiales idóneos, de un grosor máximo de treinta centímetros, un tabique exterior, que no puede ser un elemento de sustentación, de uno al otro extremo de la pared sobre el espacio vecino. Este tabique debe ser derribado a costa de los propietarios de la finca más alta y sin compensación cuando los vecinos levanten la edificación que lo haga innecesario.

Artículo 546-4. Distancia de árboles a vallas o balcones vecinos.

1. Ningún titular puede mantener, entre fincas separadas por una valla, un árbol o un elemento de construcción que, por la proximidad a aquella, inutilice su función de dificultar el acceso.

2. La prohibición establecida por el apartado 1 afecta a los propietarios de jardines o patios situados en planta baja con relación a los balcones o ventanas de las viviendas situadas en plantas superiores.

3. La acción para exigir, de acuerdo con los apar­tados 1 y 2, el arrancamiento o la poda de un árbol o el derribo de una construcción prescribe a los diez años. 4. Los frutos que caen de forma natural en la finca vallada procedentes del árbol plantado en la finca vecina pertenecen a los propietarios de la finca vallada.

Artículo 546-5. Distancia de plantaciones.

1. Los propietarios que planten arbustos o árboles entre fincas destinadas a plantaciones o cultivos deben plantarlos a una distancia mínima respecto al linde de un metro en el caso de los arbustos y de dos metros en el caso de los árboles.

2. La acción para exigir el arrancamiento de los árboles o de los arbustos plantados contraviniendo lo establecido por el apartado 1 prescribe a los tres años de su plantación.

3. Es preciso atenerse, en materia de plantaciones forestales, a lo establecido por la legislación especial.

Artículo 546-6. Ramas y raíces provenientes de fincas vecinas.

Los propietarios de una finca pueden cortar las ramas o raíces de un árbol o de un arbusto plantado en una finca vecina que se hayan introducido en su finca y retener la propiedad de las mismas, pero deben hacerlo de la forma generalmente aceptada en el ejercicio de la jardinería, agricultura o explotación forestal.

Artículo 546-7. Distancias de piscinas, excavaciones y pozos.

1. Nadie puede, sin perjuicio de lo establecido por la normativa urbanística, excavar piscinas, cisternas, rampas, sótanos u otros hoyos a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera. Los propietarios que hagan la excavación deben proporcionar al suelo, en todo caso, una consolidación suficiente para que la finca vecina tenga el apoyo técnicamente adecuado para las edificaciones que existan o que permita construir la normativa urbanística.

2. Nadie puede abrir ningún pozo a menos de sesenta centímetros del límite de una finca vecina o de una pared medianera, sin perjuicio, en todo caso, de lo establecido por la legislación sobre aguas y de la obligación de consolidar el suelo de forma suficiente.

3. La acción para evitar la excavación o para que se adecue a la distancia establecida por el apartado 2 prescribe a los diez años de haber finalizado la obra.

Artículo 546-8. Márgenes entre fincas en cotas diferentes.

1. Se presume que los márgenes, ribazos y paredes de sustentación entre fincas vecinas cuyos suelos se hallan en cotas diferentes son propiedad de los titulares de la finca superior.

2. Los propietarios de los márgenes o paredes a que se refiere el apartado 1 deben mantenerlos en buen estado y los propietarios de la finca inferior deben permitirles el acceso a dicho efecto.

Artículo 546-9. Paso del agua.

1. Los propietarios de la finca inferior están obligados a recibir el agua pluvial que llega naturalmente de la finca superior. Los propietarios de esta no pueden poner obstáculos al curso del agua ni alterar su régimen para hacerlo más gravoso.

2. Los propietarios de la finca inferior, si esta recibe agua que procede de una excavación, de sobrantes de otros aprovechamientos o de alteraciones artificiales de los cursos naturales, pueden oponerse a recibirla y, además, tienen derecho a ser indemnizados por daños y perjuicios.

3. Los propietarios de la finca superior, si en la finca inferior existen obras de defensa contra el agua, deben permitir el acceso a los propietarios de la inferior para que puedan hacer las obras de conservación necesarias.

4. El agua pluvial procedente de las cubiertas de los edificios no puede tener salida, en ningún caso, sobre la finca vecina.

Artículo 546-10. Luces, vistas y ventanas.

1. Nadie puede tener vistas ni luces sobre la finca vecina ni abrir ninguna ventana o construir ningún voladizo en una pared propia que linde con la de un vecino o vecina sin dejar en el terreno propio un pasaje de la anchura fijada por la normativa urbanística, ordenanzas o costumbres locales o, si no existen, de un metro, como mínimo, en ángulo recto, contado desde la pared o desde la línea más saliente si existe voladizo.

2. Salvo que el título de constitución establezca otra cosa, si una finca tiene constituida a su favor una servidumbre de luces y de vistas, el propietario o propietaria de la finca sirviente que quiera edificar debe dejar delante de la apertura un pasaje, pero puede abrir ventanas que reciban la luz por dicho pasaje. Si la servidumbre es solo de luces, el propietario o propietaria puede edificar dentro del espacio del pasaje hasta la arista inferior de la apertura que da luz.

3. Nadie puede abrir ninguna ventana en una pared contigua a la de un vecino o vecina si no deja una distancia mínima de cuarenta centímetros entre la ventana y el límite de la finca. Si las paredes y los balcones forman un ángulo agudo, la distancia mínima entre el balcón y la línea de unión de ambas paredes debe ser de un metro.

Artículo 546-11. Edificaciones en mal estado y árboles peligrosos.

1. Si en una pared o en otro elemento constructivo de una edificación se producen derrumbamientos, si amenaza ruina y produce un peligro racional de perjudicar a la finca vecina o a las personas que transitan cerca de dicha edificación o si su estado puede afectar a la salubridad de la finca vecina, los propietarios de esta finca pueden exigir a los de la finca que provoca el peligro o atenta contra la salubridad que adopten las medidas adecuadas para poner fin a la situación de peligro o, incluso, que derriben el elemento constructivo que lo provoca.

2. La misma norma establecida por el apartado 1 es de aplicación si el peligro lo produce un árbol muerto, torcido o partido.

Sección segunda. Estado de necesidad

Artículo 546-12. Estado de necesidad.

1. Los propietarios de los bienes deben tolerar la interferencia de otras personas si es necesaria para evitar un peligro presente, inminente y grave y si el daño que racionalmente puede producirse es desproporcionadamente elevado con relación al perjuicio que la interferencia puede causar a los propietarios.

2. Los propietarios a que se refiere el apartado 1 tienen derecho a ser indemnizados por los daños y perjuicios que se les ha causado.

Sección tercera. Inmisiones

Artículo 546-13. Inmisiones ilegítimas.

Las inmisiones de humo, ruido, gases, fibras de amianto, vapores, olor, calor, temblor, ondas electromagnéticas y luz y demás similares producidas por actos ilegítimos del vecindario y que causan daños a la finca o a las personas que habitan en la misma están prohibidas y generan responsabilidad por el daño causado.

Se modifica, con efectos de 3 de octubre de 2026, por la disposición final 3 de la Ley 8/2026, de 2 de julio. Ref. BOE-A-2026-17836

Artículo 546-14. Inmisiones legítimas.

1. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales. En general, se consideran perjuicios sustanciales los que superan los valores límite o indicativos establecidos por las leyes o los reglamentos.

2. Los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones que produzcan perjuicios sustanciales si son consecuencia del uso normal de la finca vecina, según la normativa, y si poner fin a las mismas comporta un gasto económicamente desproporcionado.

3. En el supuesto a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, según la costumbre local.

4. Según la naturaleza de la inmisión a que se refiere el apartado 2, los propietarios afectados pueden exigir, además de lo establecido por el apartado 3, que esta se haga en el día y el momento menos perjudiciales y pueden adoptar las medidas procedentes para atenuar los daños a cargo de los propietarios vecinos.

5. Las inmisiones sustanciales que provienen de instalaciones autorizadas administrativamente facultan a los propietarios vecinos afectados para solicitar la adopción de las medidas técnicamente posibles y económicamente razonables para evitar las consecuencias dañosas y para solicitar la indemnización por los daños producidos. Si las consecuencias no pueden evitarse de esta forma, los propietarios tienen derecho a una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los daños que puedan producirse en el futuro.

6. Ningún propietario o propietaria está obligado a tolerar inmisiones dirigidas especial o artificialmente hacia su propiedad.

7. La pretensión para reclamar la indemnización por daños y perjuicios o la compensación económica a la que se refieren los apartados 3 y 5 prescribe a los tres años, contados a partir del momento en que los propietarios tengan conocimiento de las inmisiones.

CAPÍTULO VII. Propiedad temporal

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238..

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-1. Concepto.

El derecho de propiedad temporal confiere a su titular el dominio de un bien durante un plazo cierto y determinado, vencido el cual el dominio hace tránsito al titular sucesivo.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-2. Objeto.

Pueden ser objeto de propiedad temporal los bienes inmuebles. También lo pueden ser los bienes muebles duraderos no fungibles que puedan constar en un registro público.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-3. Régimen jurídico.

1. La propiedad temporal, en todo lo no establecido por el título de adquisición ni por las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del presente código relativas al derecho de propiedad.

2. Los regímenes del fideicomiso, de la donación con cláusula de reversión, del derecho de superficie o cualesquiera otras situaciones temporales de la propiedad se rigen por sus disposiciones específicas.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-4. Adquisición y duración.

1. El titular del derecho de propiedad puede retener la propiedad temporal y transmitir la titularidad sucesiva a un tercero o a la inversa o transmitir ambas. En la transmisión de la propiedad temporal de un bien sometido a propiedad horizontal se aplican, con carácter general, las reglas establecidas por el capítulo III del título V.

2. La propiedad temporal se adquiere por negocio jurídico entre vivos, a título oneroso o gratuito, o por causa de muerte.

3. En el negocio jurídico de adquisición debe constar el plazo cierto y determinado de duración de la propiedad temporal, que no puede ser inferior a diez años para los inmuebles y a un año para los muebles, ni superior, en ningún caso, a noventa y nueve años.

4. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse con un inventario de los bienes que, en su caso, la integran.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-5. Régimen voluntario.

En el título de adquisición de la propiedad temporal puede establecerse:

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-6. Facultades del propietario temporal.

1. El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin más limitaciones que las derivadas de su duración y de la existencia del titular sucesivo.

2. La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite del plazo fijado, sin necesidad de la intervención del titular sucesivo y sin perjuicio de que le sea notificado el acto una vez celebrado. La propiedad temporal también puede transmitirse por causa de muerte.

3. Si el bien objeto de propiedad temporal es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este régimen corresponden en exclusiva al propietario temporal.

4. El propietario temporal puede transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de una o más personas, a la vez o una después de la otra.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-7. Facultades del titular sucesivo.

1. El titular sucesivo puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su derecho, y también puede disponer de él por causa de muerte.

2. Los actos y contratos no consentidos por el titular sucesivo que excedan de la duración de la propiedad temporal no le perjudican.

3. El titular sucesivo puede exigir al propietario temporal que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50 % o más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal. A tales efectos, debe tomarse como referencia el valor del bien en el momento en que se produce el hecho culpable o doloso.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-8. Inscripción.

1. El título de adquisición de la propiedad temporal se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con lo establecido por la ley y con los efectos correspondientes.

2. En la inscripción del título de adquisición debe hacerse constar la duración de la propiedad temporal y, si procede, el régimen voluntario que se haya pactado de acuerdo con lo establecido por el artículo 547-5.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-9. Extinción.

1. La propiedad temporal se extingue por las causas generales de extinción de la propiedad y, además, por las siguientes causas:

2. Los derechos reales que gravan la propiedad temporal, en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

Artículo 547-10. Efectos de la extinción.

1. La extinción de la propiedad temporal supone que el titular sucesivo adquiere el dominio del bien, toma posesión de él por sí mismo y puede ejercer las acciones de protección de la propiedad y de la posesión que le correspondan.

2. El propietario temporal responde ante el titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo.

3. Las mejoras y accesiones introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción, en defecto de pacto, pertenecen al titular sucesivo. En todo caso, en el momento de la finalización de la propiedad temporal debe elaborarse un inventario que tiene que entregarse con el bien.

Se levanta la suspensión de la vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, por auto del TC de 4 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2016-9238.

Téngase en cuenta que se declara la desestimación del Recurso 2465/2016 por Sentencia del TC 95/2017, de 6 de julio. Ref. BOE-A-2017-9654

Se suspende su vigencia y aplicación, en la redacción dada por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio, desde el 4 de mayo de 2016 para las partes del proceso y desde el 3 de junio de 2016 para los terceros, por providencia del TC de 24 de mayo de 2016, que admite a trámite el Recurso de inconstitucionalidad nº 2465/2016. Ref. BOE-A-2016-5336.

Se añade por el art. 1 de la Ley 19/2015, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2015-9678.

TÍTULO V. De las situaciones de comunidad

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 551-1. Situaciones de comunidad.

1. Existe comunidad cuando dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio.

2. Las situaciones de comunidad nunca se presumen, salvo que lo establezca una disposición legal expresa.

3. En las situaciones de comunidad se presume la comunidad ordinaria indivisa si no se prueba otra cosa.

4. Los gastos comunes pueden reclamarse por el proceso monitorio, de acuerdo con la legislación procesal.

Artículo 551-2. Regulación.

1. La comunidad ordinaria indivisa se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y, supletoriamente, por las disposiciones del capítulo II.

2. La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios, por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las circunstancias del caso.

3. La comunidad por turnos se rige por su título de constitución, que debe adecuarse a las disposiciones del capítulo IV y, supletoriamente, por las normas de la propiedad horizontal, de acuerdo con su naturaleza específica.

4. La medianería se rige por las disposiciones del capítulo V.

Se modifica el apartado 2 por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

CAPÍTULO II. Comunidad ordinaria indivisa

Sección primera. Régimen jurídico

Artículo 552-1. Concepto.

1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.

2. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.

3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Artículo 552-2. Constitución.

La comunidad puede constituirse mediante:

Sección segunda. Derechos individuales sobre la comunidad

Artículo 552-3. Disposición.

1. Cada cotitular puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, enajenarlo y gravarlo.

2. Cada cotitular puede disponer del objeto indeterminado que le corresponderá en el momento futuro de la división. En este caso, mientras dura la situación de indivisión, el adquirente no se incorpora a la comunidad y, por lo tanto, no puede exigir la división.

Artículo 552-4. Derechos de adquisición.

1. La enajenación a título oneroso del derecho de cotitulares a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, salvo que en el título de constitución se haya pactado de otro modo, otorga a los demás el derecho de tanteo para adquirirlo por el mismo precio o valor y en las condiciones convenidas con aquellas.

2. Los cotitulares que pretenden hacer la transmisión deben notificar a los demás cotitulares, fehacientemente, la decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. El tanteo puede ejercerse en el plazo de un mes contado desde el momento en que se hace la notificación. Si no existe notificación o si la transmisión se efectúa por un precio o en circunstancias diferentes a las que constan en la misma, el tanteo comporta el retracto, que puede ejercerse en el plazo de tres meses contados desde el momento en que los demás cotitulares tienen conocimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro que corresponde.

3. El tanteo o el retracto, si los cotitulares que pretenden ejercerlo son más de uno, les corresponde en proporción a sus derechos respectivos en la comunidad.

4. Los derechos de tanteo y retracto son renunciables y el título de constitución de la comunidad los puede excluir. Si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles, la exclusión o renuncia anticipada solo puede efectuarse en escritura pública.

Artículo 552-5. Renuncia.

1. Cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad.

2. La renuncia comporta el acrecimiento de los demás cotitulares en proporción a sus derechos sin necesidad de aceptación expresa pero sin perjuicio de poder renunciar a los mismos.

3. La renuncia no exime a los renunciantes del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad.

4. La renuncia debe constar en escritura pública si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles.

Sección tercera. Derechos y deberes sobre el objeto de la comunidad

Artículo 552-6. Uso y disfrute.

1. Cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad de acuerdo con su finalidad social y económica y de modo que no perjudique a los intereses de la comunidad ni al de los demás cotitulares, a los cuales no puede impedir que hagan uso del mismo.

2. Los frutos y rendimientos corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. Si los ha percibido solo un cotitular o una cotitular, este debe dar cuenta a los demás de acuerdo con las normas de administración de bienes ajenos.

3. Ningún cotitular puede modificar el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. Si un cotitular o una cotitular hace obras que mejoran dicho objeto sin que los demás manifiesten oposición expresa dentro del año siguiente a su ejecución, puede exigir el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama fehacientemente.

Artículo 552-7. Administración y régimen de adopción de acuerdos.

1. La administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares.

2. La mayoría de los cotitulares, según el valor de su cuota, acuerdan los actos de administración ordinaria, que obligan a la minoría disidente.

3. Los actos de administración extraordinaria se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Si los impone la ley, los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás, con derecho a resarcimiento y a los intereses legales devengados desde el momento en que los reclama.

4. Los cotitulares disidentes que se consideren perjudicados por el acuerdo de la mayoría pueden acudir a la autoridad judicial, la cual resuelve y puede, incluso, nombrar a un administrador o administradora.

5. La responsabilidad de los cotitulares por las obligaciones que resultan de su administración es mancomunada de forma proporcional a sus cuotas respectivas.

6. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.

Artículo 552-8. Participación en los gastos.

1. Cada cotitular debe contribuir, en proporción a su cuota, a los gastos necesarios para la conservación, uso y rendimiento del objeto de la comunidad, así como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría.

2. Los cotitulares que han avanzado gastos pueden exigir a los demás el reembolso de la parte que les corresponde más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclaman fehacientemente.

Sección cuarta. Extinción

Artículo 552-9. Disolución.

La comunidad se disuelve por las siguientes causas:

Artículo 552-10. Facultad de pedir la división.

1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.

2. Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.

3. La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años.

4. No puede pedirse la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible.

Artículo 552-11. Procedimiento de la división.

1. Cualquiera de los cotitulares, si no se ponen de acuerdo para dividir la comunidad o para someter la división a un arbitraje, puede instar a la autoridad judicial para que efectúe la división.

2. Si el bien es susceptible de adoptar el régimen de propiedad horizontal, puede establecerse este régimen adjudicando los elementos privativos de forma proporcional a los derechos en la comunidad y compensando en metálico los excesos, que no tienen en ningún caso la consideración de excesos de adjudicación, distribuyendo proporcionalmente las obras y gastos necesarios.

3. Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad.

4. El cotitular o la cotitular que lo es de las cuatro quintas partes de las cuotas o más puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el valor pericial de la participación de los demás cotitulares.

5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.

6. Las comunidades ordinarias que existen entre los cónyuges, en los procedimientos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pueden dividirse considerando como una sola división la totalidad o una parte de los bienes sometidos a este régimen, de acuerdo con el artículo 232-12. Se aplica el mismo criterio en los casos de separación de hecho y de ruptura de una pareja estable.

Se modifica el apartado 6 por la disposición final 3.9 de la Ley 25/2010, de 29 de julio. Ref. BOE-A-2010-13312#dftercera.

Artículo 552-12. Efectos de la división.

1. La división atribuye a cada adjudicatario en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

2. La división no perjudica a las terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de la división.

3. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se hace en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

4. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos a garantizar la conformidad por defectos jurídicos y materiales de los bienes adjudicados.

Téngase en cuenta que esta última actualización establecida por la disposición final 5.2 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero Ref. BOE-A-2017-2466#df-5., entra en vigor el 1 de enero de 2018, según determina su disposición final 9.

Redacción anterior:

" Artículo 552-12. Efectos de la división.

1. La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.

1. La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división.

1. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.

1. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos."

Se modifica por la disposición final 5.2 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero. Ref. BOE-A-2017-2466#df-5.

CAPÍTULO III. Régimen jurídico de la propiedad horizontal

Téngase en cuenta, sobre aplicación de este capítulo, lo establecido en la disposición final.2 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Téngase en cuenta que esta Ley se aplica también a los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.2.

Sección primera. Disposiciones generales

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Subsección primera. Configuración de la comunidad

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-1. Definición.

1. El régimen jurídico de la propiedad horizontal implica, para los propietarios, el derecho de propiedad en exclusiva sobre los elementos privativos y en comunidad con los demás propietarios sobre los elementos comunes.

2. El régimen jurídico de la propiedad horizontal requiere el otorgamiento del título de constitución y supone:

3. Los elementos comunes son inseparables de los elementos privativos. Los actos de enajenación y gravamen y el embargo de los elementos privativos se extienden a la participación que les corresponde en los elementos comunes.

4. El régimen de la propiedad horizontal excluye la acción de división sobre los elementos comunes y los derechos de adquisición preferente de carácter legal entre propietarios de diferentes elementos privativos. Esta exclusión no afecta a las situaciones de comunidad indivisa sobre los elementos privativos.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-2. Objeto.

1. Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los que coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y disfrute adecuado de los privativos.

2. Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados con relación a las paradas, de cementerios con relación a las sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza específica de cada caso y por la normativa administrativa que les es de aplicación.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-3. Cuota.

1. La cuota de participación:

2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.

3. Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.

4. Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-4. Créditos y deudas.

1. Todos los propietarios son titulares mancomunados, tanto de los créditos constituidos a favor de la comunidad como de las deudas contraídas válidamente en su gestión, de acuerdo con las respectivas cuotas de participación.

2. El importe de la contribución de cada propietario a los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda.

3. Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley.

4. Los créditos devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse el pago correspondiente y este no se hace efectivo.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Téngase en cuenta que el apartado 3 solo se aplica a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.3.

Artículo 553-5. Afección real.

1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.

3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

Se modifica por el art. 1 por el art. 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Téngase en cuenta que el apartado 1 solo se aplica a los créditos que se reclamen judicialmente o a las transmisiones que se produzcan a partir del 20 de junio de 2015, según se establece en la disposición final.3.

Artículo 553-6. Fondos de reserva.

1. En el presupuesto de la comunidad debe figurar una cantidad no inferior al 5 % de los gastos comunes destinada a la constitución de un fondo de reserva.

2. La titularidad del fondo de reserva es de todos los propietarios y el fondo queda afectado a la comunidad sin que ningún propietario tenga derecho a reclamar su devolución en el momento de la enajenación del elemento privativo.

3. El fondo de reserva debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad. Los administradores solo pueden disponer de él, con la autorización de la presidencia, para atender gastos de la comunidad imprevistos de carácter urgente o, con la autorización de la junta de propietarios, para hacer frente a las obras extraordinarias de conservación, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes y seguridad, así como para las que sean exigibles de acuerdo con las normativas especiales.

4. Los remanentes del fondo de reserva de cada año se acumulan en el fondo del año siguiente.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Subsección segunda. Constitución de la comunidad

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-7. Establecimiento del régimen.

1. El inmueble se somete al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución, aunque la construcción no esté terminada.

2. El título de constitución se inscribe en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria y a los efectos que esta legislación establece.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-8. Legitimación.

1. Están legitimados para el establecimiento del régimen de la propiedad horizontal el propietario o propietarios del inmueble que lo sean en el momento del otorgamiento del título de constitución.

2. El promotor que haya transmitido una cuota indivisa del inmueble no puede hacer uso de la facultad que le concede el artículo 552-11.4. En este caso, cualquier adquiriente puede exigir el otorgamiento inmediato del título de constitución de acuerdo con el proyecto por el que se ha obtenido la licencia correspondiente.

3. Cuando el propietario del inmueble que ha enajenado elementos privativos en un documento privado otorga la correspondiente escritura pública, debe reseñar el título de constitución e incorporar a ella los estatutos y demás normas de la comunidad.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-9. Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad.

1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener:

2. Los preceptos del presente capítulo se aplican en todo lo no establecido por el título de constitución.

3. En la misma escritura de constitución o en otra previa, es preciso que se declare la obra nueva de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y las demás normas que sean de aplicación.

4. El régimen de la propiedad horizontal se inscribe en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria, por medio de una inscripción general para el inmueble y de tantos folios como fincas privativas existan.

5. Las estipulaciones establecidas en la constitución del régimen, o en cualquier otro documento, que impliquen una reserva de la facultad de modificación unilateral del título de constitución a favor del constituyente, o que le permitan decidir en el futuro asuntos de competencia de la junta de propietarios, son nulas.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-10. Modificación del título de constitución.

1. Para modificar el título de constitución es preciso el acuerdo de la junta de propietarios y que la escritura observe los requisitos del artículo 553-9 que sean de aplicación a la modificación de que se trate.

2. No es preciso el acuerdo de la junta de propietarios para la modificación del título de constitución si la motivan los siguientes hechos:

3. La formalización de las operaciones de modificación, incluso la de la suma o redistribución de las cuotas afectadas, corresponde a los titulares de los derechos o propietarios de elementos privativos implicados en lo que resulte o sea consecuencia de las operaciones de modificación realizadas al amparo de lo establecido por el apartado 2.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-11. Estatutos.

1. Los estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre las siguientes cuestiones:

2. Son válidas las siguientes cláusulas estatutarias, entre otras:

3. Las normas de los estatutos que no estén inscritas en el Registro de la Propiedad no perjudican a terceros de buena fe.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-12. Reglamento de régimen interior.

1. El reglamento de régimen interior, que no puede oponerse a los estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y de las instalaciones.

2. El reglamento de régimen interior obliga siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-13. Constitución y reserva del derecho de vuelo.

1. La constitución o la reserva expresa del derecho para sobreelevar, subedificar o edificar en el mismo solar del inmueble a favor de los constituyentes o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución del régimen de propiedad horizontal.

2. Los titulares del derecho de vuelo están facultades para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución del derecho, para hacer suyos los elementos privativos que resultan de él y para otorgar, solos y a su cargo, las correspondientes declaraciones o ampliaciones de obra nueva y, si se ha previsto al constituir el régimen o el derecho, la modificación de la división horizontal. El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de la nueva edificación supone la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la junta de propietarios.

3. La constitución o la reserva a que se refiere el apartado 1 solo es válida si consta en una cláusula específica y el derecho se constituye de acuerdo con el artículo 567-2.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-14. Extinción del régimen.

1. El régimen de propiedad horizontal se extingue voluntariamente por acuerdo unánime de la junta de propietarios de conversión en otro tipo de comunidad o por decisión del propietario único. El acuerdo o decisión requiere el consentimiento de los titulares de derechos reales sobre los elementos privativos o comunes afectados. En cualquier caso, se presume otorgado el consentimiento si el titular del derecho real no ha manifestado su oposición al acuerdo o decisión en el plazo de un mes a contar de la fecha en que se le haya notificado.

2. El régimen de propiedad horizontal se extingue en los supuestos de destrucción, declaración de ruina y expropiación forzosa del inmueble. Sin embargo, en el título de constitución puede estipularse que el régimen no se extinga pese a la destrucción o la declaración de ruina para proceder a la rehabilitación o reconstrucción del inmueble a cargo de los propietarios.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Subsección tercera. Órganos de la comunidad

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-15. Organización de la comunidad.

1. Los órganos de la comunidad son la presidencia, la secretaría y la junta de propietarios. Los dos primeros son unipersonales. El cargo de la presidencia debe ser ejercido por un propietario. La secretaría puede ser ejercida por un propietario o por la persona externa a la comunidad que asuma las funciones de administración.

2. La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles. En este caso, las funciones de administración incluyen también las de secretaría.

3. Los cargos son designados por la junta de propietarios, ante la cual responden de sus actuaciones. También puede designarlos el promotor del inmueble, en cuyo caso ejercen hasta la primera reunión de la junta de propietarios.

4. Los cargos son reelegibles, duran un año y se entienden prorrogados hasta que se celebre la junta ordinaria siguiente al vencimiento del plazo para el que se designaron.

5. El ejercicio de los cargos es obligatorio, a pesar de que la junta de propietarios puede considerar la alegación de motivos de excusa fundamentados. La designación se efectúa, en defecto de candidatos, por un turno rotatorio o por sorteo entre las personas que no han ejercido el cargo.

6. Los cargos no son remunerados, salvo que recaigan en personas ajenas a la comunidad, en cuyo caso pueden serlo. En cualquier caso, se tiene el derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo.

7. Los estatutos pueden regular la creación de otros órganos, además de los establecidos por el apartado 1.

8. En la designación de los cargos no debe producirse ningún tipo de discriminación por razón de sexo, orientación sexual, origen o creencias ni por ningún otro motivo.

9. En los casos en que el número de propietarios sea inferior a tres, y mientras se mantenga esta situación, el régimen de funcionamiento de la organización de la comunidad es el que el artículo 552-7 establece para la comunidad ordinaria indivisa.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-16. Presidencia.

1. Corresponden a la presidencia las siguientes funciones:

2. La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la presidencia le haya delegado expresamente.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-17. Secretaría.

El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los poderes, la documentación contable y los demás documentos relevantes de las reuniones y de la comunidad. La custodia y la teneduría de los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-18. Administración.

1. El administrador gestiona los asuntos ordinarios de la comunidad y ejerce las siguientes funciones:

2. El administrador es responsable de su actuación ante la junta de propietarios.

Se modifica por el art. 1 de la Ley 5/2015, de 13 de mayo. Ref. BOE-A-2015-6013.

Artículo 553-19. Junta de propietarios.

1. La junta de propietarios, integrada por todos los propietarios de elementos privativos, es el órgano supremo de la comunidad.

2. La junta de propietarios tiene las competencias no atribuidas expresamente a otros órganos y, como mínimo, las siguientes: