Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia

La Comunidad Autónoma de la Región de Murcia establecerá cauces de cooperación y colaboración con entidades financieras mediante la celebración del oportuno convenio en el que se fijará el contenido, alcance, procedimientos y características para que las mismas puedan ser consideradas entidades colaboradoras.

En dicho marco de cooperación y colaboración, el departamento competente en materia de vivienda instará a las entidades financieras colaboradoras a crear un Bolsa Social de Viviendas propiedad de las entidades financieras que ayuden a promover el acceso a la vivienda a las familias que hayan perdido su vivienda habitual por un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria o de otras circunstancias excepcionales derivadas de una imprevisible insolvencia económica, mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento de interés social.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 20.bis de la presente ley, las empresas suministradoras de servicios deberán comunicar a la dirección general con competencias en materia de vivienda los casos de ocupación en el momento en que tengan fundadas sospechas de ello.

Las empresas suministradoras de servicios públicos de agua, gas, electricidad, telefonía y telecomunicaciones, o cualquier producto o servicio similar a las viviendas de la Región de Murcia facilitarán la consulta y descarga digital, por el sistema de comunicación que se establezca como estándar por la dirección general competente en materia de vivienda, de los datos referidos a las altas en los contratos de servicios prestados.

Esta información incluirá una relación del consumo por vivienda, así como su identificación geográfica.

Las medidas reguladas en la presente sección tienen por objeto establecer mecanismos destinados a resolver las situaciones de sobreendeudamiento de personas físicas y de familias, por causas sobrevenidas, especialmente en lo relativo a las deudas derivadas de la vivienda habitual, mediante un procedimiento de mediación extrajudicial que asumirá la consejería competente en materia de vivienda por medio de su Servicio de Orientación y Mediación Hipotecaria y de la Vivienda, que será desarrollado reglamentariamente. La regulación se basa en el derecho a la protección de los legítimos intereses económicos y sociales de los consumidores y usuarios establecido en el artículo 3.2 de la Ley 4/1996, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, y de conformidad a lo que se establece en la presente ley y las disposiciones que la desarrollen.

A efectos de lo dispuesto por la presente ley, tienen la condición de consumidores las personas físicas que cumplen las condiciones determinadas por el artículo 2.2 de la Ley 4/1996, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia.

Los consumidores que se encuentren o puedan encontrarse en una situación de insolvencia derivada del pago de la vivienda podrán iniciar el procedimiento de mediación extrajudicial previsto en la presente ley y en su posterior desarrollo reglamentario, que será de aplicación a todas las personas físicas residentes en la Región de Murcia.

Los consumidores que se encuentren en una situación de sobreendeudamiento derivada de una relación de consumo en relación con su vivienda habitual, así como cualquiera de sus acreedores, podrán solicitar el inicio del procedimiento de mediación establecido en el artículo 59.bis de la presente ley para la resolución de dicha situación de sobreendeudamiento, salvo que se encuentren inmersos en un procedimiento judicial concursal.

Los procedimientos de mediación para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento serán coordinados por la dirección general competente en materia de vivienda.

Si durante la tramitación del procedimiento de mediación para la resolución de una situación de sobreendeudamiento se inicia un procedimiento judicial concursal, el deudor debe comunicarlo a la dirección general competente en materia de vivienda, que procederá al archivo del procedimiento de mediación.

El procedimiento al que se refiere el presente artículo es un procedimiento de mediación en los términos en que se establecerá en el reglamento de desarrollo de la presente ley.

Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente gran tenedor de viviendas adherido al convenio regional con grandes tenedores de vivienda deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si la adquisición o la compraventa afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley. El deber de comprobar dichas circunstancias recae sobre el adquiriente, que debe requerir previamente la información a los afectados.

Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante gran tenedor de viviendas adherido al convenio regional con grandes tenedores de vivienda deberá ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante requiriendo previamente la información a los afectados.

Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con lo establecido por los apartados 1 y 2, y una vez formulada la oferta de alquiler social en los términos del apartado 7, si los afectados la rechazan el demandante puede iniciar el procedimiento judicial.

La realización de la oferta obligatoria de alquiler social a la que se refieren los apartados 1 y 2 debe comunicarse, en el plazo de tres días hábiles desde la realización de la oferta, al ayuntamiento del municipio en el que se encuentra ubicada la vivienda.

Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.

Las administraciones públicas deben garantizar, en cualquier caso, el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual para poder hacer efectivo el desahucio. Dichas garantías se aplicarán en función de las disponibilidades presupuestarias, con priorización, en cualquier caso, de las unidades de convivencia de tres o más miembros, en primer término; de las de dos miembros, en segundo término, y de las integradas por un solo miembro, en último término.

A efectos de lo establecido por los apartados 1 y 2, para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos:

A efectos de la presente ley, se entiende que las personas y unidades familiares se encuentran en situación de riesgo de exclusión residencial siempre que perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el IPREM, si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IPREM, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IPREM, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IPREM, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.

Excepcionalmente, las medidas vinculadas con la definición que establece el apartado 9 pueden beneficiar a personas y unidades familiares que superen los límites de ingresos fijados en él, siempre que dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia.

Para los supuestos de pobreza energética, las medidas de protección reguladas por la presente ley se aplican también a los hogares en que, pese a que la unidad familiar no cumpla los requisitos establecidos por el apartado 9, resida alguna persona afectada por dependencia energética, como en el caso de las personas que para sobrevivir necesitan máquinas asistidas.

A efectos de lo establecido en los apartados 1 y 2 del presente artículo, son sujetos obligados a su cumplimiento los grandes tenedores de viviendas, adheridos al convenio regional con grandes tenedores de vivienda, entendiendo por tales las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil y ubicadas en el territorio de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

Las administraciones públicas deben garantizar el derecho de acceso a los suministros básicos de agua potable, de gas y de electricidad a las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial, de acuerdo con el artículo 59 quáter 9, 10 y 11, mientras dure dicha situación. En el caso del gas, el derecho de acceso únicamente se garantiza si el edificio afectado dispone de este tipo de suministro.

Como principio de precaución, la Consejería del Gobierno Regional con competencia en materia de vivienda elaborará un protocolo obligado de comunicación a los servicios sociales y de intervención de estos servicios previamente a la concesión de las ayudas necesarias para evitar los cortes de suministro, en los casos de impago por falta de recursos económicos de las familias afectadas que se deberá remitir a los distintos municipios de la Región de Murcia por su uso y que deberá ser cumplido por las empresas suministradoras firmantes de los convenios con las administraciones públicas a los que se refiere el apartado 3 de este artículo.

Las administraciones promoverán los acuerdos o convenios necesarios con las compañías de suministro de agua potable, de gas y de electricidad para garantizar que concedan ayudas a fondo perdido a las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial o les apliquen descuentos muy notables en el coste de los consumos mínimos. El contenido de los indicados convenios deberá tener un contenido mínimo obligatorio que se determinará mediante el desarrollo reglamentario previsto en el texto de esta Ley.

Para que se aplique el principio de precaución establecido por el apartado 2, cuando la empresa suministradora que por convenio haya asumido tal obligación tenga que realizar un corte de suministro debe solicitar previamente un informe a los servicios sociales municipales para determinar si la persona o la unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial determinadas por el artículo 59 quáter 9, 10 y 11. En el supuesto de que se cumplan estos requisitos deben garantizarse los suministros básicos de acuerdo con lo establecido por el apartado 1 y deben aplicarse las ayudas necesarias establecidas por el apartado 3 para no generar deuda alguna a la persona o la unidad familiar.

La empresa suministradora que por convenio haya asumido tal obligación debe informar, en cualquier aviso o comunicación que haga referencia a la falta de pago del servicio, de los derechos relativos a la pobreza energética establecidos por la presente ley, de acuerdo con lo establecido por el artículo 8.g) de la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia.

La Administración Pública Regional en el ámbito de sus competencias deberá garantizar que en los supuestos de vulnerabilidad a los que se refieren los artículos 59 quáter y quinquies los gastos en vivienda y en suministros básicos no conlleven más de un 30% de los ingresos disponibles de la unidad familiar, siempre que los gastos de alquiler y de suministros sean inferiores a los topes máximos establecidos por reglamento en función de la zona geográfica de residencia de las personas o unidades familiares beneficiarias.

Las garantías que se recogen en el apartado anterior se aplicarán en función de las disponibilidades presupuestarias, con priorización, en cualquier caso, de las unidades de convivencia de tres o más miembros, en primer término; de las de dos miembros, en segundo término, y de las integradas por un solo miembro, en último término.

La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial a las que se refiere el artículo 59 quáter 9, 10 y 11 obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de quince días. Si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en situación de riesgo de exclusión residencial.

La Administración, a efectos de lo establecido por el artículo 59 quáter 5, dispone de un plazo de tres meses para resolver la solicitud de la concesión de ayudas. Si una vez transcurrido este plazo no se ha dictado resolución expresa, se entiende que la solicitud ha sido desestimada por silencio negativo.

La Administración, a efectos de lo establecido por el artículo 59 quáter 6, dispone de un plazo de tres meses para resolver la solicitud de realojamiento adecuado. Si una vez transcurrido este plazo no se ha dictado resolución expresa, se entiende que la solicitud ha sido estimada por silencio positivo.

La solicitud de un informe a los servicios sociales para determinar si una unidad familiar se encuentra en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial determinadas por el artículo 59 quinquies 4 obliga a la Administración a emitir el informe en un plazo de quince días. Si transcurre dicho plazo y no se ha emitido el informe, se entiende que la unidad familiar se encuentra efectivamente en situación de riesgo de exclusión residencial.

Se constituye el Consejo de Vivienda de la Región de Murcia como órgano colaborador de la Administración regional para facilitar la coordinación entre los distintos agentes relacionados con el sector de la vivienda y el estudio y análisis de la evolución del mismo en la Región de Murcia, cuyas conclusiones podrán ser utilizadas por el Consejo de Gobierno en la planificación de su política pública en materia de vivienda.

El Consejo de Vivienda de la Región de Murcia desarrollará sus funciones adscrito a la consejería competente en materia de vivienda, ostentando la presidencia del mismo el consejero competente en materia de vivienda.

El Consejo de Vivienda de la Región de Murcia tendrá la composición, organización y funcionamiento que se determine reglamentariamente.

Son infracciones administrativas en materia de vivienda las acciones y omisiones tipificadas como tales en la presente ley.

Las disposiciones reglamentarias de desarrollo de esta ley podrán introducir especificaciones al cuadro de infracciones previsto en el artículo siguiente de manera que, sin constituir nuevas infracciones ni alterar la naturaleza de las mismas, contribuyan a la más correcta identificación de las conductas.

Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves atendiendo a la naturaleza de la infracción y al bien jurídico afectado por su comisión.

En el ejercicio de las competencias sancionadoras, las relaciones interadministrativas deben responder, en términos generales, al principio de subsidiariedad. En el caso de que los municipios no dispongan de los medios materiales y humanos necesarios para llevar a cabo dichas competencias, el departamento competente de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia puede asumir su ejercicio. La Comunidad Autónoma de la Región de Murcia debe facilitar a los ayuntamientos, en el plazo de siete días hábiles a contar desde el día en que le sea requerida, la información que necesiten para ejecutar estas medidas.

Tendrán la consideración de infracciones leves las conductas que sean constitutivas de irregularidades que lleven aparejadas la inobservancia de lo establecido en esta ley y en sus normas de desarrollo, siempre que no supongan la comisión de una infracción grave o muy grave.

Igualmente se considerará infracción leve el incumplimiento de cualquier obligación prevista en esta ley o sus normas de desarrollo cuando el instructor del procedimiento, durante la tramitación del mismo, considere que carece de la entidad suficiente para ser calificada como infracción grave o muy grave.

Se consideran infracciones muy graves:

Se entenderá que existe reiteración cuando una persona física o jurídica haya sido sancionada en los cuatro años anteriores por una infracción de la misma naturaleza en virtud de resolución judicial o administrativa firme.

Las infracciones tipificadas en la presente ley serán sancionadas con multas en las siguientes cuantías:

Las disposiciones reglamentarias de desarrollo podrán introducir graduaciones al cuadro de sanciones establecidas legalmente que, sin introducir nuevas sanciones ni alterar el límite de las mismas, contribuyan a la más precisa determinación de las sanciones correspondientes.

El procedimiento para la imposición de las sanciones previstas en la presente ley se ajustará a lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

Será competente para la iniciación del procedimiento sancionador la dirección general competente en materia de vivienda.

Será competente para la imposición de la sanción el titular de la consejería competente en materia de vivienda.

Se modifica el artículo 8 de la Ley 8/2005, de 14 de diciembre, para la calidad en la edificación de la Región de Murcia, acreditación y registro de laboratorios y entidades de control de calidad en la edificación, como consecuencia de la redacción del Real Decreto 410/2010, de 31 de marzo, por el que se desarrollan los requisitos exigibles a las entidades de control de calidad de la edificación y a los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación, para el ejercicio de su actividad, quedando como sigue:

Las actuaciones para el seguimiento de la declaración responsable de laboratorios de ensayo y entidades de control de calidad en la edificación, en el ámbito de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, se llevarán a cabo conforme a la normativa vigente en materia de control de calidad de la edificación y a los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la edificación, para el ejercicio de su actividad, en el término y los efectos que se determinan en el mismo, siendo el órgano competente la consejería con atribuciones en materia de vivienda, a través de la dirección general que tenga asumidas esas competencias.»

Se modifica el artículo 6.e) de la Ley 8/2005, para la Calidad en la Edificación de la Región de Murcia, relativo a agentes intervinientes, dirección facultativa, quedando como sigue:

Se añade un segundo párrafo al apartado 1 del artículo 2 de la Ley 7/2012, de 20 de julio, reguladora de la reedificación por sustitución forzosa para la urgente reconstrucción de Lorca con el siguiente contenido:

El apartado 2 del artículo 2 queda redactado de la siguiente forma:

Se añade un apartado 3 con la siguiente redacción: