Circular 4/2016, de 27 de abril, del Banco de España, por la que se modifican la Circular 4/2004, de 22 de diciembre, a entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros, y la Circular 1/2013, de 24 de mayo, sobre la Central de Información de Riesgos

17. No obstante lo anterior, la obligación de mantener actualizada la documentación necesaria para poder determinar el valor de las garantías, de acuerdo con la letra c) del punto 16, no será necesaria en el caso de operaciones de arrendamiento financiero o de operaciones que cuenten con garantías eficaces con importes inferiores a 150.000 euros, siempre que estén clasificadas como riesgo normal (incluyendo las identificadas como normales en vigilancia especial) y el valor estimado de los bienes cedidos en arrendamiento o de las garantías eficaces sea superior al importe del riesgo.

B) Modificación de las condiciones:

18. A los efectos del presente anejo, se considerará:

19. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe una reestructuración o refinanciación en las siguientes circunstancias:

20. Las políticas de modificación de las condiciones de las operaciones deberán abordar la refinanciación, reestructuración, renovación o renegociación de las operaciones teniendo en cuenta que son instrumentos legítimos de gestión del riesgo de crédito y deben ser utilizados adecuada y prudentemente, sin que su uso pueda desvirtuar la correcta clasificación contable del riesgo ni el oportuno reconocimiento de su deterioro.

Para ello, dichas políticas deberán exigir una adecuada identificación de la naturaleza de las operaciones mediante la realización de un análisis actualizado de la situación económica y financiera de los prestatarios y garantes, de su capacidad de pago de las operaciones con las nuevas condiciones financieras, así como de la eficacia de las garantías aportadas (nuevas y originales).

Las políticas de modificación de las operaciones deberán detallar los criterios de modificación, incluyendo aspectos tales como la experiencia mínima con el prestatario, la existencia de un historial de cumplimiento suficientemente extenso y la existencia de nuevas garantías. Asimismo, deberán establecer un período mínimo de vigencia sin modificación de las condiciones y un límite a su frecuencia.

21. Por una parte, las políticas de renovación o renegociación deberán prever que para calificar una operación como de renovación o renegociada los titulares deben tener capacidad para obtener en el mercado, en la fecha de la renovación o renegociación, operaciones por un importe y con unas condiciones financieras análogas a las que le aplique la entidad. Estas, a su vez, deberán estar ajustadas a las que se concedan en esa fecha a titulares con similar perfil de riesgo.

22. Por otra parte, las políticas de refinanciación y reestructuración deberán enfocarse al cobro de los importes recuperables, lo que implica la necesidad de dar de baja de manera inmediata las cantidades que, en su caso, se estimen irrecuperables; el importe remanente de las operaciones se clasificará de acuerdo con lo establecido para las operaciones con saneamientos parciales íntegramente en la categoría que le corresponda en función del riesgo de crédito imputable al titular o la operación.

La utilización de la refinanciación o de la reestructuración con otros objetivos, como pueda ser el retrasar el reconocimiento inmediato de las pérdidas, es contraria a las buenas prácticas de gestión y no debe evitar la adecuada clasificación y cobertura de estas operaciones.

En este sentido, las decisiones de refinanciación y reestructuración deberán partir de un análisis individualizado de la operación a un nivel adecuado de la organización, distinto del que la concedió originalmente o, siendo el mismo, sometido a una revisión por un nivel u órgano de decisión superior.

23. Las políticas de refinanciación y reestructuración deberán asegurar que la entidad cuente en su sistema interno de información con mecanismos que permitan una adecuada identificación y seguimiento de las operaciones de refinanciación, refinanciadas y reestructuradas, así como su adecuada clasificación contable en función de su riesgo de crédito. Periódicamente se revisarán las decisiones adoptadas con el fin de comprobar el adecuado cumplimiento de las políticas de refinanciación y reestructuración.

Una operación dejará de estar identificada como de refinanciación, refinanciada o reestructurada cuando se cumplan los requisitos del punto 90 para su reclasificación de riesgo normal en vigilancia especial a riesgo normal. No obstante, de acuerdo con el principio de rastreabilidad enunciado en el punto 44, el sistema interno de información de la entidad deberá conservar la información sobre la modificación realizada necesaria para asegurar en todo momento el adecuado seguimiento, evaluación y control de la operación.

24. En cualquier caso, la entidad deberá observar los criterios que se desarrollan en el apartado II para la clasificación contable de las operaciones en función del riesgo de crédito.

C) Evaluación, seguimiento y control del riesgo de crédito:

1. Principios generales para la evaluación, seguimiento y control del riesgo de crédito.

25. Las entidades deberán contar con políticas para la evaluación, seguimiento y control del riesgo de crédito, que exijan:

26. Dichas políticas se desarrollarán en metodologías, procedimientos y criterios que detallarán, entre otros, las características que deben reunir las bases de datos. En todo caso, las entidades deberán contar con bases de datos que cumplan con los siguientes requisitos:

27. Las funciones de control interno de la entidad verificarán que sus bases de datos cumplen en todo momento con las características exigidas por sus políticas internas, y en particular los requisitos anteriormente expuestos.

Las entidades deberán contar con procedimientos que aseguren la integración en la gestión de la información recogida en las bases de datos, de manera que en los informes y otra documentación (recurrente o ad hoc) relevante para la toma de decisiones en los distintos niveles de gestión, incluyendo el Consejo de Administración, se incluya información oportuna, completa y coherente.

28. Por otra parte, las metodologías, procedimientos y criterios en que se desarrollen las políticas detallarán la manera de clasificar las operaciones en función de su riesgo de crédito –distinguiendo entre riesgo normal, dudoso y fallido– y la forma de cuantificar y cubrir las estimaciones individuales y colectivas de las pérdidas por riesgo de crédito.

Dichos criterios no permitirán el retraso de la reclasificación contable a una categoría inferior por empeoramiento de la calidad crediticia, ni de la dotación de una cobertura adecuada, para lo que se observará lo establecido en este anejo.

29. Las metodologías, procedimientos y criterios para la clasificación contable de las operaciones estarán integrados en el sistema de gestión del riesgo de crédito. Deberán tener en cuenta la experiencia pasada y todos los factores de riesgo relevantes, entre ellos los enumerados en el apartado 2 de la norma vigésima novena.

30. Las coberturas del riesgo de crédito previstas en las políticas de la entidad podrán ser genéricas (es decir, asociadas a un grupo de operaciones con características de riesgo similares), o específicas (es decir, para cubrir una operación concreta). Mientras que las coberturas genéricas se estimarán siempre de forma colectiva, teniendo en cuenta las pérdidas de operaciones con características de riesgo similares, las coberturas específicas podrán estimarse, bien de forma individualizada, a partir de las pérdidas de la operación, o bien de forma colectiva.

2. Principios generales para la estimación de las coberturas de las pérdidas por riesgo de crédito.

31. En la estimación de las coberturas, la entidad deberá guiarse por los siguientes principios:

Estos principios se desarrollan en los puntos 32 a 44 siguientes.

2.1 Gobernanza e integración en la gestión:

32. El Consejo de Administración deberá:

ii). Los principales supuestos e hipótesis en los que se sustentan la identificación y la evaluación del riesgo de crédito.

iii). Los factores y parámetros utilizados en la estimación de las coberturas.

iv). El seguimiento de los resultados de las metodologías para la estimación de las coberturas.

vi). La periodicidad para su actualización, que incluirá una revisión de los inputs y los parámetros utilizados.

33. Las metodologías y procedimientos para la estimación de las coberturas deberán estar integrados en el sistema de gestión del riesgo de crédito de la entidad y formar parte de sus procesos; en particular, de los procesos de fijación de precios y concesión de operaciones, de seguimiento y control de los riesgos, así como de los correspondientes a las pruebas de resistencia (stress test).

34. Las distintas funciones de control interno de la entidad revisarán las metodologías y procedimientos para la estimación de las coberturas a la luz de los principios que se exponen en el punto 31, velando así de forma continua por su observancia e informando periódicamente sobre ella al Consejo de Administración.

35. La revisión citada en el punto 34 deberá cubrir, al menos, los sistemas de información utilizados, analizando la adecuación de las bases de datos a los principios definidos para las estimaciones de las coberturas, y su integración en la gestión de los riesgos, en aspectos tales como la congruencia de los conceptos utilizados a efectos internos y los definidos en este anejo.

2.2 Eficacia y simplicidad.

36. Las metodologías y procesos de seguimiento y actualización de las estimaciones de las coberturas deberán garantizar en todo momento que los resultados obtenidos sean adecuados a la realidad de las operaciones, al entorno económico vigente y a las políticas de la entidad.

37. Las estimaciones deberán tener un fundamento cuantitativo. En aquellas estimaciones realizadas sin una base cuantitativa suficiente, se deberá reforzar la prudencia aplicada a dichas estimaciones. En todo caso, las estimaciones deberán apoyarse en supuestos suficientemente justificados y coherentes en el tiempo.

38. Las metodologías de estimación de las coberturas deberán ser entendibles por los usuarios y garantizar, en todo caso, que los resultados obtenidos no contradigan la lógica económica y financiera subyacente en los distintos factores de riesgo. Se deberá rechazar la complejidad derivada de procedimientos, metodologías y cálculos colectivos que no aporten una mejora sustancial de los resultados obtenidos y dificulten su comprensión. En definitiva, el cálculo deberá explicar y reflejar la mejor estimación de la pérdida.

39. La entidad deberá asegurar la coherencia en el tratamiento de las distintas categorías en las que se pueden clasificar las operaciones, de forma que el nivel de cobertura estimado individualizada o colectivamente para una operación debería ser superior al nivel de cobertura que le correspondería de estar clasificada en otra categoría de menor riesgo de crédito.

40. La entidad deberá establecer y documentar los procedimientos de contraste periódico de la fiabilidad y coherencia de sus clasificaciones de las operaciones y de los resultados de sus estimaciones de las coberturas a lo largo de las distintas fases del ciclo de gestión del riesgo de crédito. El contraste periódico de sus estimaciones de las coberturas deberá realizarse mediante pruebas retrospectivas (backtesting) que evalúen su precisión a través de su comparación a posteriori con las pérdidas reales efectivamente observadas en las operaciones.

41. Como soporte adicional, la entidad periódicamente deberá llevar a cabo:

42. Las metodologías utilizadas para estimar las coberturas se revisarán periódicamente, de manera que:

La entidad comunicará al Banco de España las modificaciones en sus metodologías de estimación de las coberturas que sean significativas tras su aprobación y previamente a su implementación. El Consejo de Administración de la entidad será el responsable de decidir sobre la realización de estas modificaciones significativas y de asegurar que se comunican oportunamente al Banco de España. A estos efectos, las políticas de la entidad deberán incluir una definición de modificación significativa, en términos absolutos y relativos, a nivel de grupos homogéneos o segmentos de riesgo de crédito y a nivel del total de riesgos.

La entidad comunicará anualmente al Banco de España las modificaciones que no sean significativas de manera conjunta. El Consejo de Administración de la entidad será el responsable de asegurar que estas modificaciones se comunican oportunamente al Banco de España.

Asimismo, la entidad informará al Banco de España sobre los resultados de las pruebas periódicas de contraste retrospectivo, conteniendo las medidas adoptadas para corregir las diferencias significativas observadas, y sobre los resultados de los ejercicios periódicos de comparación y referencia, incluyendo las causas de cualquier desviación significativa puesta de manifiesto. El Consejo de Administración de la entidad aprobará los procedimientos necesarios, incluido el plazo, para comunicar esta información al Banco de España.

2.3 Documentación y rastreabilidad.

43. La entidad deberá contar con documentación detallada y actualizada de todas sus metodologías, procedimientos y criterios de evaluación, seguimiento y control de riesgo de crédito; incluidos los relativos a las estimaciones de coberturas, de forma que un tercero pueda comprender y replicar los cálculos realizados.

Asimismo, las operaciones deberán quedar perfectamente documentadas e identificadas en la base contable de la entidad, de acuerdo con lo establecido en la norma septuagésima segunda. En particular, deberá mantenerse toda la información necesaria para conocer el origen y la evolución de las operaciones.

44. La información deberá ser rastreable, de forma que en todo momento se pueda identificar su fuente y las distintas etapas.

3. Requisitos para las estimaciones individualizadas de las coberturas.

45. Las entidades deberán desarrollar metodologías para la estimación de todas las coberturas específicas objeto de estimación individualizada. Estas metodologías de estimación individualizada deberán cumplir con los principios generales para la estimación de las coberturas expuestos en los puntos 31 a 44.

Deberán ser objeto de estimación individualizada:

Con este fin, las entidades deberán contar con políticas, procedimientos y criterios debidamente documentados, en los que se establezcan, entre otros, los umbrales cuantitativos, absolutos y relativos, para considerar una operación como significativa.

A modo de referencia, se considerará que una operación es significativa cuando su importe en libros bruto supere uno de los siguientes umbrales:

ii). el 5 % de los fondos propios de la entidad, según se definen en el Reglamento (UE) n.º 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito y las empresas de inversión.

No obstante, las entidades podrán establecer umbrales distintos a los del párrafo anterior cuando sea necesario para que las estimaciones individualizadas cumplan con los principios generales para la estimación de las coberturas expuestos en los puntos 31 a 44. Las entidades podrán considerar como significativas todas las operaciones con un titular cuando la suma de todas las operaciones con este supere los mencionados umbrales.

46. Las entidades podrán extender la estimación individualizada de las coberturas específicas a las operaciones con garantías personales eficaces de garantes sin riesgo apreciable (garantías totales o parciales), así como a las operaciones con garantías personales eficaces de garantes con operaciones significativas (garantías totales), según se describen en el punto anterior.

47. La cobertura será igual a la diferencia entre el importe en libros bruto de la operación y el valor actualizado de la estimación de los flujos de efectivo que se espera cobrar, descontados utilizando el tipo de interés efectivo original de la operación. Para ello se tendrán en cuenta las garantías eficaces recibidas, de acuerdo con lo establecido en el apartado I.D), «Garantías y tasaciones».

En el caso de las operaciones concedidas por debajo de su coste, según lo indicado en la letra c) del punto 11, la entidad tendrá en cuenta el tipo de interés efectivo original calculado a partir del valor razonable de la operación.

48. Únicamente cuando la entidad cuente con información actualizada y fiable sobre la solvencia y capacidad de pago de los titulares o garantes, podrá utilizar los flujos de efectivo recurrentes de aquellos en la estimación individualizada de las coberturas específicas.

Cuando no cuente con la mencionada información, la entidad deberá considerar que la estimación de los flujos contractuales a cobrar de los titulares o garantes reviste una alta incertidumbre y la estimación individualizada de las coberturas específicas deberá realizarse de acuerdo con lo establecido en el punto 49.

En particular, la entidad deberá considerar que la estimación de los flujos contractuales a cobrar de los titulares reviste una alta incertidumbre para aquellas operaciones con importes vencidos con antigüedades superiores a 18 meses.

49. Cuando la estimación de los flujos contractuales a cobrar de los titulares o garantes revista una alta incertidumbre, la estimación individualizada de las coberturas específicas deberá realizarse, con carácter preferente, mediante la estimación de los importes a recuperar de las garantías reales efectivas recibidas.

El importe a recuperar de las garantías reales eficaces se estimará aplicando sobre su valor de referencia, determinado según se establece en los puntos 68 a 81, los ajustes necesarios para recoger adecuadamente la incertidumbre de la estimación y su reflejo en potenciales caídas de valor hasta su ejecución y venta, así como los costes de ejecución, los costes de mantenimiento y los costes de venta.

50. En cumplimiento del principio de coherencia, descrito en el punto 39, la cobertura específica estimada de forma individualizada para un riesgo dudoso debería ser superior a la cobertura genérica que le correspondería a la operación de estar clasificada como riesgo normal en vigilancia especial.

51. En cumplimiento del principio de documentación y rastreabilidad, descrito en los puntos 43 y 44, las entidades deberán incluir en el expediente de las operaciones la documentación necesaria para que un tercero pueda replicar el cálculo de las estimaciones individualizadas de las coberturas realizadas a lo largo del tiempo. Esta documentación debe incluir, entre otra, información sobre: el enfoque seguido para estimar los flujos de efectivo que se espera cobrar, su importe, los plazos y el tipo de interés efectivo utilizado para descontarlos.

52. Las entidades deberán utilizar las soluciones alternativas para las estimaciones colectivas desarrolladas en el apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia», en sus ejercicios periódicos de comparación y referencia de las estimaciones individualizadas.

53. La entidad deberá modificar sus metodologías para las estimaciones individualizadas si existen, de forma recurrente, incumplimientos significativos de los requisitos para la estimación de las coberturas expuestos en este apartado. En particular, la entidad deberá modificar estas metodologías cuando, de forma recurrente, el contraste periódico mediante pruebas retrospectivas muestre diferencias significativas entre las pérdidas estimadas y la experiencia de pérdidas reales.

En estos casos, la entidad deberá elaborar un plan detallando las medidas que deberá adoptar para corregir las diferencias o incumplimientos y su calendario de implementación.

La auditoría interna de la entidad deberá realizar el seguimiento de la implementación del mencionado plan, verificando que las medidas correctoras se adoptan y el calendario se cumple de forma adecuada.

La entidad comunicará al Banco de España el inicio del período de implementación del plan de modificación de sus metodologías de estimación individualizada. El Consejo de Administración de la entidad aprobará los procedimientos necesarios para decidir y comunicar al Banco de España el inicio del mencionado período de implementación del citado plan. Mientras implementa este plan, la entidad recurrirá para sus estimaciones individualizadas a las soluciones alternativas para las estimaciones colectivas del apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia».

4. Requisitos para las estimaciones colectivas de las coberturas.

4.1 Requisitos comunes para las estimaciones colectivas de las coberturas.

54. Las coberturas de todas las operaciones para las que no tenga que realizarse una estimación individualizada serán objeto de estimación colectiva. Por tanto, serán objeto de estimación colectiva las coberturas de las siguientes operaciones:

ii). Las operaciones de refinanciación, refinanciadas o reestructuradas que no tienen importes vencidos con antigüedad superior a los 90 días pero no se reclasifican como riesgo normal en vigilancia especial porque no se verifican los restantes requisitos para esta reclasificación, de acuerdo con lo establecido en el punto 104.

iii). Las operaciones de refinanciación, refinanciadas o reestructuradas en período de prueba reclasificadas a dudosos por ser objeto de la segunda o posteriores refinanciaciones o reestructuraciones, o por llegar a tener importes vencidos con una antigüedad superior a los 30 días, de acuerdo con lo establecido en el punto 92.

55. Las entidades que no hayan desarrollado metodologías internas que cumplan con los requisitos de los puntos 56 a 63 siguientes recurrirán para sus estimaciones colectivas de coberturas a las soluciones alternativas proporcionadas en el apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia».

El Banco de España actualizará periódicamente dichas soluciones alternativas de acuerdo con la evolución de los datos del sector.

4.2 Metodologías internas para las estimaciones colectivas de las coberturas.

56. Las metodologías internas deberán cumplir con los principios generales expuestos en los puntos 31 a 44, que son comunes para las estimaciones individualizadas y colectivas, así como con todos los requisitos específicos para las estimaciones colectivas que se recogen a continuación:

ii). Los restantes elementos esenciales de los sistemas, relacionados con su implantación práctica, deberán estar alineados. Estos otros elementos incluyen, entre otros, la definición de grupos homogéneos de riesgo, las bases de datos utilizadas, los factores de riesgo relevantes y los controles.

iii). Las entidades deberán ser capaces de explicar y justificar las diferencias existentes entre ambos sistemas de cálculo.

57. Las entidades que utilicen metodologías internas para las estimaciones colectivas de las coberturas deberán contar con metodologías que les permitan estimar el valor razonable y los costes de venta de los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas, de acuerdo con lo establecido en los puntos 130 a 137 de este anejo.

58. Las entidades que pretendan utilizar metodologías internas de estimación colectiva de coberturas deberán realizar una validación previa, con el objetivo de demostrar el cumplimiento de los principios y requisitos expuestos en los puntos 56 y 57. Con este propósito, antes de empezar a utilizar dichas metodologías internas en el cálculo de las coberturas, las entidades deberán, durante un período de al menos seis meses:

59. La entidad comunicará al Banco de España el inicio del período de comparación y contraste descrito en el punto 58, y le informará sobre las causas de cualquier desviación significativa observada en los ejercicios de comparación y referencia y sobre los resultados de las pruebas retrospectivas de contraste. El Consejo de Administración de la entidad aprobará los procedimientos necesarios para decidir y comunicar al Banco de España el inicio del período de comparación y contraste descrito, así como para informarle sobre los resultados de los ejercicios de comparación y referencia y de las pruebas retrospectivas de contraste.

60. Las entidades utilizarán para sus ejercicios periódicos de comparación y referencia de las coberturas estimadas mediante metodologías internas las soluciones alternativas desarrolladas en el apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia», para las estimaciones colectivas y la información comparativa publicada por el Banco de España, según se indica en el punto 64. Las desviaciones para carteras comparables deberán estar justificadas en términos de distinto riesgo de crédito inherente.

61. Las entidades que utilicen metodologías internas para las estimaciones colectivas deberán remitir el estado individual reservado FI 131-5, «Comparativa de las estimaciones con metodologías internas y con soluciones alternativas (negocios en España)», para cada uno de los segmentos de riesgo del apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia», en el que se detallan las diferencias entre los resultados obtenidos con las metodologías internas de estimación colectiva (y con las metodologías de estimación individualizada) y los que se obtendrían de aplicarse las citadas soluciones alternativas.

62. Las entidades que hayan desarrollado metodologías internas que cumplan con lo establecido en el punto 56 las aplicarán a todas las operaciones objeto de estimación colectiva de coberturas. No obstante lo anterior, estas entidades podrán continuar aplicando las soluciones alternativas del apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito para insolvencia», para:

La justificación de la utilización de las soluciones alternativas en los casos descritos en las letras a) y b) anteriores deberá quedar adecuadamente documentada. Cuando la entidad haya desarrollado modelos internos para calcular los requerimientos de capital, no estaría justificado el amparo a los casos descritos en las letras anteriores para las carteras sujetas a dichos modelos de capital y, en consecuencia, la entidad deberá ser capaz de desarrollar metodologías internas para la estimación de coberturas de las operaciones en dichas carteras.

63. La entidad deberá modificar sus metodologías internas para las estimaciones colectivas si los resultados de las pruebas retrospectivas periódicas, realizadas de acuerdo con lo establecido en el punto 40, arrojan, de forma recurrente, diferencias significativas entre las pérdidas estimadas y la experiencia de pérdidas reales, o existen incumplimientos significativos de los principios y requisitos para la estimación de las coberturas de este apartado.

En estos casos, la entidad deberá elaborar un plan detallando las medidas que se deben adoptar para corregir las diferencias o incumplimientos y su calendario de implementación.

La auditoría interna de la entidad deberá realizar el seguimiento de la implementación del mencionado plan, verificando que las medidas correctoras se adoptan y el calendario se cumple de forma adecuada.

La entidad comunicará al Banco de Espala el inicio del período de implementación del plan de modificación de sus metodologías de estimación colectiva. El Consejo de Administración de la entidad aprobará los procedimientos necesarios para decidir y comunicar al Banco de España el inicio del período de implementación del mencionado plan. Mientras implementa este plan, la entidad recurrirá para sus estimaciones colectivas a las soluciones alternativas para las estimaciones colectivas del apartado III, «Cobertura de la pérdida por riesgo de crédito por insolvencia».

5. Ejercicios de comparación y referencia por el Banco de España.

64. El Banco de España publicará anualmente un informe con una comparativa en términos agregados a escala del sector bancario de las coberturas por riesgo de crédito de los negocios en España realizadas por las entidades de crédito, con el objetivo de facilitar la aplicación homogénea y coherente de este anejo.

D) Garantías y Tasaciones.

1. Definición y tipos de garantías eficaces.

65. A los efectos de este anejo, se considerarán garantías eficaces aquellas garantías reales y personales para las que la entidad demuestre su validez como mitigante del riesgo de crédito y cuya valoración cumpla con las políticas y procedimientos establecidos en los puntos 68 a 81.

El análisis de la eficacia de las garantías deberá tener en cuenta, entre otros, el tiempo necesario para la ejecución de las garantías y la capacidad de realización de las garantías por parte de la entidad, así como su experiencia en la realización de aquellas. Dicho análisis deberá ser más riguroso en caso de aportación de nuevas garantías en operaciones clasificadas como riesgo normal en vigilancia especial y riesgo dudoso en las que, con mayor probabilidad, su posterior ejecución pueda convertirse en la principal vía de recuperación del crédito.

66. En ningún caso serán admisibles como garantías eficaces a efectos de este anejo aquellas cuya eficacia dependa sustancialmente de la calidad crediticia del deudor o del grupo económico del que, en su caso, forme parte. Al menos en los siguientes supuestos, se da una correlación entre la eficacia de la garantía y la calidad crediticia del deudor adversa para la entidad:

67. Cumpliendo lo anterior, podrán considerarse eficaces los siguientes tipos de garantías, definidos de acuerdo con las instrucciones para elaborar los módulos de datos de la Central de Información de Riesgos recogidas en el anejo 2 de la Circular 1/2013, de 24 de mayo, del Banco de España:

– Viviendas.

– Oficinas y locales comerciales y naves polivalentes.

– Resto de edificios, tales como naves no polivalentes y hoteles.

ii). Suelo urbano y urbanizable ordenado; esto es, el suelo de nivel I según se define la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

iii). Resto de bienes inmuebles, donde se clasificarían, entre otros, los edificios y elementos de edificios en construcción, tales como las promociones en curso y las promociones paradas, y el resto de terrenos, tales como fincas rústicas.

Los arrendamientos financieros se tratarán como garantías hipotecarias, y los préstamos de recompra inversa, como garantías pignoraticias sobre instrumentos financieros, a los efectos de la estimación de coberturas de acuerdo con este anejo.

2. Valoración de las garantías reales.

2.1 Políticas y procedimientos generales de valoración de garantías reales.

68. La entidad deberá contar con políticas y procedimientos escritos, aprobados por el Consejo de Administración, sobre la valoración de las garantías reales que cumplan con los criterios establecidos en este anejo. Estas políticas y procedimientos escritos deberán incluir:

69. La entidad dispondrá de bases de datos con toda la información relevante sobre los inmuebles y otras garantías reales de sus operaciones, así como sobre la vinculación de las garantías a las operaciones concretas. Dichas bases de datos deberán cumplir con los requisitos del punto 26 de este anejo para poder sustentar adecuadamente un análisis de eficacia de las garantías.

70. La entidad utilizará criterios de selección y contratación de proveedores de valoraciones orientados a garantizar la independencia de los valoradores y la calidad de las valoraciones. Para ello, al menos incluirán factores tales como la idoneidad de medios humanos y técnicos, en términos de experiencia y conocimiento de los mercados de los bienes a valorar; la solidez de las metodologías empleadas; así como la profundidad, relevancia y calidad de las bases de datos utilizadas. Asimismo, la entidad deberá efectuar un seguimiento de las valoraciones realizadas por estos proveedores. La función de control de riesgos de la entidad deberá verificar el cumplimiento de los criterios de selección anteriores.

71. La auditoría interna revisará regularmente la aplicación de las políticas y procedimientos de valoración de las garantías. En particular, someterá a auditoría periódica la coherencia y calidad de las bases de datos de las garantías y sus valoraciones.

72. En el momento de la concesión, las entidades deberán determinar el valor de referencia de las garantías reales recibidas y, con posterioridad, deberán actualizar dicho valor cumpliendo con las frecuencias mínimas y procedimientos establecidos por la entidad. Estas valoraciones de referencia de las garantías reales servirán como punto de partida para la estimación de su importe a recuperar, según se establece en los puntos 49 y 115. En todo caso, las entidades deberán observar los siguientes criterios, según el tipo de garantía real:

73. No obstante, en caso de que se observen caídas significativas en la valoración de referencia de los bienes recibidos en garantía, las entidades deberán proceder a actualizar esta valoración a fin de recoger dichas caídas sin esperar a que transcurra el período fijado para su actualización. Los procedimientos de actualización de las valoraciones serán más rigurosos en aquellas operaciones cuyo importe del riesgo remanente pueda superar el valor de la garantía, tras su pérdida de valor.

2.2 Procedimientos y frecuencias mínimas de valoración de los bienes inmuebles en garantía.

2.2.1 Procedimientos generales de valoración de las garantías inmobiliarias.

74. A los efectos de este anejo, las entidades deberán utilizar los siguientes procedimientos para determinar la valoración de referencia de los bienes inmuebles radicados en España que constituyan garantía de operaciones:

ii). Cuando al realizar la inspección ocular no resulte posible la visita al interior del inmueble, bastará el cumplimiento de los restantes requisitos exigidos en la citada orden para que la garantía no pierda su eficacia. Esta excepción no será de aplicación a los informes de tasación efectuados para la concesión de riesgos con garantía hipotecaria de bienes inmuebles, que deberán contar con visita interior según lo establecido en la citada orden.

iii). Las advertencias y condicionantes puestos de manifiesto por el tasador en los informes de tasación, particularmente los derivados de la falta de visita al interior del inmueble, serán evaluadas por la entidad para establecer los posibles descuentos en el valor de referencia de las garantías, cuando el tasador no los haya tenido en cuenta.

ii). Los modelos automatizados deberán seguir las prácticas de valoración generalmente aceptadas.

iii). Los mencionados valoradores deberán contrastar los resultados obtenidos de los modelos automatizados con tasaciones individuales completas, conforme a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, para una muestra de los inmuebles valorados. La auditoría interna deberá revisar la calidad de las bases de datos de inmuebles aportadas a las sociedades o servicios de tasación mencionados para que valoren estos bienes por dichos modelos masivos.

75. Para los inmuebles localizados en algún otro país perteneciente a la Unión Europea, se utilizarán los criterios de equivalencia establecidos en el artículo 6 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Para los bienes inmuebles localizados en terceros países, que no pertenezcan a la Unión Europea, las entidades deberán disponer de un procedimiento escrito, aprobado por el máximo órgano de gobierno, que persiga la realización de valoraciones prudentes e independientes realizadas por profesionales autorizados en el país donde radique el inmueble o, en su caso, por sociedades o servicios de tasación homologados en España, y de acuerdo con las normas de valoración aplicables en dicho país en lo que sean compatibles con las prácticas de valoración generalmente aceptadas.

2.2.2 Garantías inmobiliarias de las operaciones clasificadas como riesgo normal.

76. En el momento de la concesión de la operación, las entidades deberán contar con tasaciones individuales completas. A estos efectos, se considerarán válidas las tasaciones anteriores en menos de seis meses a la fecha de concesión de las operaciones. Cuando el valor de tasación sea significativamente superior al que consta en la escritura, la entidad deberá analizar las causas que originan esta diferencia y su posible impacto en el valor de la garantía y en su relación con el titular.

77. Para operaciones clasificadas como riesgo normal con garantías inmobiliarias, la entidad deberá verificar la existencia de indicios de caídas significativas en sus valoraciones de referencia con una frecuencia mínima de un año.

La verificación de la existencia de indicios de caídas significativas en las valoraciones de las garantías inmobiliarias, que deberá estar adecuadamente documentada, se podrá realizar por la propia entidad teniendo en cuenta los factores relevantes, tales como la evolución de los índices publicados de los precios del mercado hipotecarios o la opinión de un valorador independiente.

Si como consecuencia de esa verificación se evidenciara una caída significativa en la valoración de referencia, se deberá proceder a su actualización por sociedades o servicios de tasación homologados independientes siguiendo los procedimientos descritos en los dos puntos siguientes. Si se evidenciara una subida significativa en la valoración, la entidad podrá tener en cuenta esta subida en la estimación de las coberturas siempre que proceda a su actualización por sociedades o servicios de tasación homologados independientes aplicando los procedimientos citados.

78. La actualización de la valoración de las garantías inmobiliarias de edificios y elementos de edificios terminados podrá realizarse mediante tasaciones individuales completas o métodos automatizados de valoración, en los casos en los que se cumplan los requisitos de la letra b) del punto 74 para la utilización de dichos modelos masivos.

79. La actualización de las valoraciones de las garantías inmobiliarias distintas de edificios y elementos de edificios terminados y de aquellas que, con independencia del tipo de garantía inmobiliaria, correspondan a operaciones con un importe en libros bruto superior a los 3 millones de euros o al 5 % de los fondos propios de la entidad, según se definen en el Reglamento (UE) n.º 575/2013 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de junio de 2013, deberá realizarse mediante tasaciones individuales completas cuando se evidencien caídas significativas en ellas o, en todo caso, con una frecuencia mínima de tres años.

80. En el caso de riesgo normal en vigilancia especial, la verificación de la existencia de indicios de caídas significativas en las valoraciones de referencia de las garantías y la actualización de estas valoraciones deberá hacerse siguiendo lo establecido en los puntos anteriores para el resto de las operaciones clasificadas como riesgo normal.

No obstante lo anterior, la actualización del valor de referencia deberá realizarse con frecuencia mínima anual en los siguientes casos:

2.2.3 Garantías inmobiliarias de las operaciones clasificadas como riesgo dudoso.

81. La actualización de la valoración de referencia de la garantía deberá hacerse en el momento de la clasificación de la operación como riesgo dudoso y, mientras mantenga esta clasificación, con una frecuencia mínima anual.

Respecto a los procedimientos admisibles para determinar esta valoración:

II. Clasificación de las operaciones en función del riesgo de crédito por insolvencia

82. Los instrumentos de deuda no incluidos en la cartera de activos financieros mantenidos para negociar, así como las exposiciones fuera de balance, se clasificarán, en función del riesgo de crédito por insolvencia, en alguna de las categorías recogidas en las siguientes secciones.

Teniendo en cuenta el marco general de gestión del riesgo de crédito expuesto en el apartado I, «Marco general de gestión del riesgo de crédito», las entidades establecerán unos criterios para el análisis y la clasificación de sus operaciones en sus estados financieros en función de su riesgo de crédito, aplicando lo dispuesto en este anejo, sin perjuicio del mayor detalle que puedan establecer para su control interno y, en el supuesto de entidades dependientes extranjeras, de que se tengan en cuenta las características particulares del mercado en el que operen.

Dicho análisis incluirá, por un lado, el riesgo de crédito imputable al titular y, por otro, el riesgo-país al que, en su caso, estén expuestas. Las operaciones en las que concurran razones para su calificación por riesgo de crédito, tanto por riesgo imputable al titular como por riesgo-país, se clasificarán en la categoría correspondiente al riesgo imputable al titular, salvo que le corresponda una categoría peor por riesgo-país, sin perjuicio de que las pérdidas por deterioro por riesgo imputable al titular se calculen por el concepto de riesgo-país cuando implique mayor exigencia.

83. Con independencia de la categoría en la que se clasifiquen, la entidad deberá identificar las operaciones sin riesgo apreciable a los efectos de la estimación de las coberturas, que son:

A) Riesgo normal:

84. Comprende todas las operaciones que no cumplan los requisitos para clasificarlas en otras categorías.

Dentro del riesgo normal se identificarán aquellas operaciones que merezcan una vigilancia especial, según lo establecido en el apartado II.B), «Riesgo normal en vigilancia especial», siguiente.

B) Riesgo normal en vigilancia especial:

1. Criterios generales para la clasificación de las operaciones como riesgo normal en vigilancia especial.

85. Esta categoría comprende todas las operaciones que, sin cumplir los criterios para clasificarlas individualmente como riesgo dudoso o fallido, presentan debilidades que pueden suponer asumir pérdidas superiores a las de otras operaciones similares clasificadas como riesgo normal.

86. En la determinación de las operaciones que presenten debilidades se atenderá, en primer lugar, a los siguientes indicios relacionados con circunstancias del titular:

87. Adicionalmente, las entidades analizarán otros indicios que puedan suponer debilidades en las operaciones relacionados con circunstancias del titular o las operaciones, al menos:

88. Se identificarán como en vigilancia especial las operaciones incluidas en un acuerdo especial de sostenibilidad de la deuda, entendiendo por tal aquel acuerdo celebrado entre el deudor y un grupo mayoritario de acreedores que tenga como objetivo y como efecto razonablemente previsible asegurar la viabilidad de la empresa y cumpla todas las siguientes condiciones: