Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas

1. Previa obtención de calificación urbanística, podrán concederse licencias para viviendas en suelo rústico incluido en los ámbitos de núcleos rurales tradicionales no irregulares definidos en el apartado 17 de la disposición preliminar de esta ley, así delimitados y ordenados bien por el planeamiento general municipal, bien por planes especiales, en las condiciones que se determinen por estos. En cualquier caso, el planeamiento habrá de preservar la idiosincrasia y los caracteres típicos originarios de dicho núcleo, incluyendo ordenanzas específicas de la edificación que regulen sus aspectos constructivos, estéticos y paisajísticos con prohibición de cualquier uso no acorde con su carácter rural.

2. Las nuevas viviendas en estos núcleos no podrán superar el número de las previamente existentes, entendiéndose por estas las que, tomando como referencia los datos del catastro y de otros registros públicos, recoja y ordene el planeamiento tanto a efectos de su conservación como, en su caso, de su rehabilitación. Las parcelas vinculadas a las edificaciones del núcleo, una vez configuradas como tales, no podrán ser objeto de ningún acto adicional de parcelación o segregación, debiendo constar en la inscripción que se practique la vinculación de superficie total de la parcela a la construcción, expresando las concretas limitaciones a su divisibilidad y edificabilidad impuestas tanto por la calificación como por la correspondiente licencia urbanística.

3. No podrán autorizarse nuevas viviendas en parcelas donde existan edificaciones con uso residencial. No obstante, una edificación con uso residencial podrá englobar dos unidades de vivienda por parcela cuando entre sus titulares exista una relación de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad.

4. Tanto las obras correspondientes a elementos complementarios, tales como desmontes, taludes y vallados, como las propias de dotaciones de servicios y el acceso a las viviendas deben ser resueltas por los propietarios de forma autónoma e individualizada a partir de la acometida a las infraestructuras existentes, sin alterar los valores que han motivado la protección o preservación del suelo rústico y respetando las normas de protección de dicho suelo.

5. En estas nuevas viviendas, a pesar de ubicarse en suelo rústico, no será exigible acreditar la inexistencia de riesgo de formación de núcleo de población ni siendo exigible superficie mínima aplicable a los usos en suelo rústico.»

Cincuenta y siete. Se añade una disposición adicional octava al texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional octava. Regularización de los polígonos ganaderos existentes.

1. Los polígonos ganaderos existentes a la entrada en vigor de la presente ley, promovidos dentro de las obras reguladas en el Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario y demás normativa complementaria, y también aquellos otros de titularidad pública, podrán ordenarse urbanísticamente mediante el planeamiento general o un plan especial que, a fin de su regularización, deberá cumplir los siguientes requisitos mínimos:

a) Su delimitación se realizará en atención a los planes de construcción, demás proyectos y documentos técnicos en su día formulados y a la realidad actualmente existente.

b) Podrá mantenerse la original clasificación de suelo rústico de los terrenos que conforman el ámbito del polígono.

c) Se mantendrá como uso principal el ganadero sin perjuicio de posibilitar otros usos compatibles con el mismo y vinculados a su original destino agropecuario.

d) Regulará las características de las edificaciones del ámbito mediante ordenanzas específicas que regulen sus aspectos constructivos, estéticos y paisajísticos con prohibición de cualquier uso no acorde con los establecidos en la letra anterior y, en cualquier caso, con su carácter rural.

e) Se dotará de un sistema de abastecimiento de agua y de electricidad que posibilite las dotaciones mínimas exigibles en función del uso al que se destina, debiendo ajustarse las instalaciones que conforman estos sistemas a lo establecido en la normativa de aplicación.

Cuando el sistema de abastecimiento de agua sea autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados, estos deberán reunir las condiciones exigidas por la normativa de aplicación.

f) Dispondrá de un sistema de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar la contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales.

Cuando el sistema de saneamiento sea autosuficiente, deberá estar homologado y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.

g) Establecerá el régimen de parcelación en su ámbito, siendo la parcela mínima la existente en el momento de la aprobación del plan especial en los casos de parcelas que cuenten ya con edificación.

2. Las edificaciones existentes en el ámbito del polígono deberán regularizarse de conformidad con las determinaciones del plan especial en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor de este, pasando, en otro caso, a la situación de fuera de ordenación total.»

Cincuenta y ocho. Se añade una nueva disposición adicional novena al texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional novena. Contenido de la memoria de viabilidad económica.

La memoria de viabilidad económica tendrá el siguiente contenido:

a) Mediante la aplicación del método residual estático realizará un análisis comparado entre los valores de repercusión de suelo en situación de origen y en la propuesta final, justificado en un estudio de mercado actualizado y acreditado por una sociedad de tasación homologada o por un perito tasador especializado de reconocido prestigio en valoraciones urbanísticas.

b) En el caso de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, el análisis comparado se basará en los parámetros urbanísticos vigentes y en los eventuales incrementos a atribuir con la finalidad de garantizar la rentabilidad de la actuación, considerando el importe total de la inversión a realizar así como el importe de las ayudas públicas directas e indirectas que la actuación pudiera recibir y las eventuales indemnizaciones que hubiera que asumir, teniendo en cuenta el límite del deber legal de conservación.

c) El análisis referido en la letra anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas en la rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua o telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.»

Cincuenta y nueve. Se añade una disposición adicional décima al texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional décima. Complejos inmobiliarios urbanísticos.

1. Además de los complejos inmobiliarios privados regulados en la legislación estatal, una o varias fincas podrán constituirse en complejos inmobiliarios urbanísticos cuando superficies superpuestas en la rasante, el subsuelo o el vuelo se destinen a la edificación o uso privado y al dominio público, en el que aquellas y esta tendrán el carácter de fincas especiales de atribución privativa, con las limitaciones y servidumbres que puedan proceder para la protección de dicho dominio público. Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones, como por suelos no edificados, integrantes o no del dominio público, previa la desafectación si procediera.

2. La constitución de un complejo inmobiliario urbanístico, que podrá tener lugar a través del proyecto de reparcelación en su caso, deberá cumplir los requisitos mínimos siguientes:

a) Que se trate de usos compatibles socialmente, debiendo los usos privados respetar el interés general que representan los usos de dominio público.

b) Que se trate de usos compatibles funcionalmente, cumpliéndose que las instalaciones técnicas y estructurales de ambos usos coexistan de manera correcta.

c) Que, para el caso de la constitución de un complejo inmobiliario urbanístico a partir de un suelo ya calificado como uso dotacional público, se conformará una actuación de dotación que deberá satisfacer las cargas y deberes legales que comporta la incorporación de los usos privativos, determinándose los estándares correspondientes al suelo dotacional y al porcentaje público de plusvalías en función del aprovechamiento derivado del uso lucrativo privado atribuido.

d) Cuando sea imposible la cesión en terrenos en el propio ámbito del complejo, se podrán sustituir estas por la entrega de una superficie edificada integrada en el seno del mismo de valor equivalente al valor legal del suelo sustituido o del aprovechamiento adicional atribuido. Excepcionalmente, en el caso de que tampoco fuera posible materializar el deber de cesión en los términos referidos en el párrafo anterior, este podrá sustituirse motivadamente, y previo informe favorable de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, por la entrega de su equivalente económico en los términos del apartado 1.3 del artículo 69.1 de esta ley.»

Sesenta. Se modifica el apartado primero de la disposición final tercera del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que queda con la siguiente redacción:

«Disposición final tercera. Habilitación reglamentaria.

1. Se habilita al Consejo de Gobierno, para reglamentariamente, cuando los cambios que pudieran producirse en la sociedad de la Comunidad Autónoma, exijan la adaptación a las nuevas realidades de la previsión contenida en esta ley, modificar:

a) El número de habitantes con arreglo al cual se calcula la densidad poblacional.

b) El número de habitantes y porcentajes que sirven para determinar la reserva de suelo destinado a viviendas sujetas a algún tipo de protección pública.»

Artículo dos. Modificación de la Ley 5/2020, de 24 de julio, de Medidas Urgentes para la Declaración de Proyectos Prioritarios en Castilla-La Mancha.

Se modifica el artículo 17 de la Ley 5/2020, de 24 de julio, de Medidas Urgentes para la Declaración de Proyectos Prioritarios en Castilla-La Mancha, que queda con la siguiente redacción:

«Artículo 17. Implantación en suelo rústico.

1. Cuando el proyecto prevea su implantación en suelo rústico, la declaración como prioritario del mismo implica la obtención de la calificación urbanística prevista en la normativa de ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, la autorización para excepcionar los parámetros de ocupación máxima y parcela mínima previstos en la Instrucción Técnica de Planeamiento.

A la actuación propuesta se le aplicará el resto del régimen del suelo rústico a todos los efectos incluido el devengo del canon que, en su caso, proceda por la obtención de la calificación urbanística.

2. Cuando el proyecto se articule mediante una actuación urbanizadora que pretenda la reclasificación de suelo rústico, su declaración como prioritario conllevará la aprobación de la consulta previa prevista en el artículo 54.2 del Texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y la Actividad Urbanística.»

Disposición transitoria primera. Régimen transitorio.

Sin perjuicio de las especialidades reguladas en las disposiciones transitorias siguientes, los procedimientos determinados en esta ley se aplicarán a todos los instrumentos cuya tramitación se inicie a partir del día de la entrada en vigor de la presente ley.

Disposición transitoria segunda. Participación en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

El régimen de participación en las plusvalías generadas por la acción urbanística en la presente ley será de aplicación a aquellas actuaciones urbanizadoras cuyos programas, a su entrada en vigor, aún no hayan sido aprobados y adjudicados.

Disposición transitoria tercera. Modificaciones de Programas de Actuación Urbanizadora.

El régimen de modificaciones de programas de actuación urbanizadora será aplicable a todos aquellos que, a su entrada en vigor, estén inscritos en el registro administrativo de programas de actuación urbanizadora y hayan sobrepasado un tercio de su plazo de ejecución.

Disposición transitoria cuarta. Reserva de suelo destinado a viviendas sujetas a algún tipo de protección pública.

El régimen de los suelos con reserva para vivienda sujeta a algún tipo de protección pública establecido en la presente ley será de aplicación a aquellos ámbitos de actuación urbanizadora respecto de los cuales, a su entrada en vigor, no se haya abierto período para la formulación de alternativas técnicas.

Disposición transitoria quinta. Actuaciones en suelo rústico.

Las determinaciones relativas al régimen del suelo rústico contenidas en la presente ley serán de aplicación a aquellas actuaciones que, a su entrada en vigor, no hayan sido sometidas a información pública.

Disposición transitoria sexta. Régimen del suelo de núcleos tradicionales rurales no irregulares.

A los núcleos tradicionales rurales no irregulares se les aplicará el régimen urbanístico del suelo rústico hasta la entrada en vigor de los instrumentos de planeamiento que los regulen conforme a las determinaciones de la presente ley.

Disposición derogatoria única.

Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente ley.

Disposición final primera. Otorgamiento de delegación legislativa.

Se autoriza al Consejo de Gobierno para elaborar y aprobar un texto único del texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que incorpore las modificaciones introducidas en él por esta ley. La autorización de refundición, que comprende también la regularización, aclaración y armonización de las disposiciones legales objeto de la misma, deberá ejercerse en el plazo de un año a contar desde la entrada en vigor de esta ley.

Disposición final segunda. Desarrollo reglamentario.

Se autoriza al Consejo de Gobierno de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para dictar las disposiciones que sean necesarias para el desarrollo y ejecución de la presente ley.

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

La presente ley entrará en vigor a los veinte días de su publicación en el «Diario Oficial de Castilla-La Mancha».

Toledo, 12 de febrero de 2021.–El Presidente, Emiliano García-Page Sánchez.

(Publicada en el «Diario Oficial de Castilla-La Mancha» número 38, de 25 de febrero de 2021)