Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

I

Los datos demoscópicos sitúan a la vivienda en el primer puesto de la lista de preocupaciones de la ciudadanía. El Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) lo identifica como el principal problema de los españoles y españolas; todo ello en un contexto de crisis global que no se circunscribe únicamente a nuestro país, sino que se extiende a toda Europa y marca buena parte del debate político, económico y social de las principales economías mundiales.

La voracidad del mercado inmobiliario ha convertido la vivienda en un activo financiero que relega su función social a un segundo plano. No se trata de una emergencia puntual, sino de una sucesión recurrente de crisis que ha afectado y afecta a diferentes generaciones con un resultado común: la restricción de acceso a una vivienda en condiciones dignas y adecuadas para amplios sectores de la población y, en particular, para las clases medias y trabajadoras.

Las consecuencias de esta emergencia habitacional chocan directamente con lo dispuesto en la Constitución Española, que en su artículo 47 consagra el derecho de toda la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada; y mandata a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, así como para combatir la especulación.

Esta situación obliga a una actuación urgente por parte de los poderes públicos para intervenir en un mercado imperfecto que ya ha demostrado en numerosas ocasiones que no se regula por sí solo. Es preciso articular todos los recursos del Estado a disposición de la función social de la vivienda, que ejerce como eje vertebrador de la parte dispositiva de este real decreto-ley.

La concepción financiera de la vivienda y la privatización sistemática del parque público en las últimas décadas han contribuido a esta crisis de acceso, que se ha visto agravada por factores como la crisis inmobiliaria del año 2008 y requiere de una solución desde varios ámbitos dirigida a toda la ciudadanía. Esa respuesta debe pasar necesariamente por un incremento de la oferta de vivienda pública, asequible y protegida con carácter permanente, hasta configurar un parque público capaz de condicionar el mercado privado; y al mismo tiempo, debe articular un marco regulatorio que ponga coto a los abusos del mercado y proteja a las personas más vulnerables. Proteger, regular y construir forman parte de un mismo objetivo: hacer que la vivienda esté al alcance de la mayoría social.

Se trata de un diagnóstico compartido con los principales actores del sector, desde el mundo académico hasta los expertos del espectro público y privado, pasando por administraciones y organismos internacionales como la Unión Europea y Naciones Unidas. Todos ellos profundizan en la necesidad de desarrollar una nueva normativa en materia de vivienda que proteja de forma prioritaria el derecho y ponga freno a una situación de incertidumbre y desigualdad cada vez más agravada por la ausencia de un control efectivo sobre el mercado.

La responsabilidad de las administraciones públicas pasa irremediablemente por escuchar y atender las reivindicaciones de la ciudadanía; y hoy esa ciudadanía reclama medidas valientes para hacer frente al problema de la vivienda. Es necesario transformar el clamor que actualmente impera en todos los grupos sociales en políticas efectivas y transversales a todos los españoles y las españolas.

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha apostado por una política integral que ha cambiado el paradigma de las políticas públicas de vivienda. El Ejecutivo no solo ha multiplicado los recursos destinados a este ámbito, sino que ha impulsado un marco regulador dando mayor potestad de intervención a las administraciones y de protección a la ciudadanía, en base a sus competencias, gracias a la aprobación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Una norma que ha dotado de capacidad de actuación al Estado y cuyo encaje legal ha sido refrendado en los ocho recursos resueltos por el Tribunal Constitucional.

Ahora, este real decreto-ley supone un paso más en el desarrollo de una triple línea de acción basada en el incremento de la oferta, la regulación y la protección ciudadana, y alimentada hasta ahora con medidas estructurales como la creación y puesta en funcionamiento de CASA 47, la Entidad Estatal de Vivienda, o la aprobación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que por primera vez blinda la financiación de vivienda pública, incluyendo en este momento medidas de efecto inmediato, tales como la persecución de los pisos turísticos ilegales o la congelación de los alquileres en las zonas tensionadas.

En un contexto de mayorías parlamentarias complejas, la Cámara de representación del pueblo no puede ignorar la reivindicación de esa mayoría social, que trasciende ideologías y doctrinas políticas e insta a una respuesta urgente y de verdadero impacto frente a esta crisis. Por eso, este real decreto-ley ha sido formulado en base a un principio que siempre ha resultado fundamental en el desarrollo de las políticas públicas: escuchar, respetar y decidir con responsabilidad.

Así, atendiendo a un escenario de crisis que no distingue entre opiniones, pero sí de clases sociales, el Gobierno de España ha trabajado en una batería de medidas amplia, completa y compartida que ofrece una respuesta múltiple a un problema poliédrico.

Este real decreto-ley no es singular, sino que tiene la vocación global de llegar a millones de personas. El desahucio de María del Carmen Abascal despertó la conciencia colectiva, y por eso este texto se dirige a la mayoría social que necesita una vivienda para vivir y desarrollar su proyecto de vida, a quienes temen perder su hogar sin disponer de una alternativa, a quienes viven de alquiler y afrontan precios cada vez más difíciles de asumir, a las personas jóvenes que no pueden emanciparse, a las familias que necesitan estabilidad, a los pequeños propietarios que requieren de seguridad jurídica y garantías legales, a quienes, aun disponiendo de un empleo y unos ingresos regulares, son testigos de cómo el acceso a una vivienda se aleja progresivamente de sus posibilidades, y también al tejido empresarial del sector de la construcción.

El texto tampoco supone una reacción espontánea ni improvisada, sino que recoge meses de diálogo y trabajo compartido hasta alcanzar una respuesta integral en la que esa amplia mayoría social del país pueda sentirse representada. Así, este real decreto-ley garantiza una mayor protección frente a situaciones de vulnerabilidad, pero también proporciona más seguridad y estabilidad en las relaciones arrendaticias, evita que las prácticas especulativas desplacen el carácter residencial de la vivienda y busca movilizar todas las viviendas existentes para su puesta a disposición en condiciones dignas y asequibles.

Todo ello sin olvidar un factor fundamental para la resolución de esta crisis: la necesidad de incrementar de manera decidida la oferta de vivienda para cubrir el déficit residencial que constatan los informes más fiables en torno a la situación del sector, como el del Banco de España, que cifra ese déficit en 750.000 viviendas.

España necesita construir más, pero no de cualquier manera. Tan importante es el cuánto como el cómo y el dónde. Así, buena parte de la oferta de nueva construcción debe ser asequible, y en el caso de contar con recursos públicos, protegerse permanentemente, para que todo lo que se haya promovido a partir del esfuerzo colectivo nunca acabe al servicio de intereses especulativos particulares. Ese esfuerzo público realizado hoy debe servir también para garantizar el derecho a la vivienda de las generaciones futuras.

La importancia de una buena planificación urbanística y edificatoria resulta fundamental para no incurrir en errores del pasado con consecuencias dramáticas para la ciudadanía. Por ello, este texto también supone un ejercicio de responsabilidad administrativa para evitar situaciones como las vividas durante la última gran crisis inmobiliaria, cuando los precios de la vivienda se dispararon por encima del 30% en términos reales. En apenas cinco años se construyeron más de 3,5 millones de viviendas, pero el incremento de la oferta no contuvo los precios; al contrario, subieron muy por encima de los ritmos actuales. El resultado aún está muy vivo en la memoria colectiva: el estallido de la burbuja desembocó en la ruina económica para una parte importante de la ciudadanía y en el rescate bancario sufragado por todos los españoles y españolas, a los que se dejó a un lado.

Esta necesaria planificación debe ir acompañada de la colaboración con el sector de la construcción, cuyo papel resulta igualmente esencial para alcanzar los objetivos perseguidos por este real decreto-ley. Este articulado supone una prueba de la voluntad de colaboración que el Gobierno de España ha mantenido siempre con un sector en proceso de actualización y de captación de talento para cubrir el déficit de mano de obra que arrastra. Por ello, este real decreto-ley también activa incentivos como la construcción industrializada, un concepto destinado a dignificar el sector y convertirlo en un nicho de trabajo atractivo e inclusivo para toda la ciudadanía.

De este modo, y en virtud de todo lo expuesto anteriormente, este real decreto-ley presenta tres grandes bloques de acción que inciden directamente sobre los focos activos de la crisis de vivienda: primero, garantizar la función social de la vivienda, empleando mecanismos eficaces de regulación y limitación de un mercado que no obedece a reglas; segundo, proteger a la ciudadanía mediante ayudas directas y bonificaciones fiscales que equilibran el marco de convivencia entre personas inquilinas y personas propietarias; y tercero, construir un parque público de vivienda asequible y protegido para siempre, que es una ambición compartida para consolidar la vivienda como quinto pilar del Estado del Bienestar.

En este contexto, es preciso articular un marco legal que priorice y proteja el mercado de la vivienda residencial frente a los usos especulativos de la misma. Conviene recordar que el artículo 33 de la Constitución Española subordina el derecho de propiedad a la función social, y eso proporciona una base legal para regular el mercado de la vivienda y combatir prácticas especulativas, como ya ha reconocido el propio Tribunal Constitucional.

El Real Decreto-ley recoge en su artículo 1 la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que se dedique a adquirir inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor de tasación de mercado o, aquellas personas jurídicas que tengan condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda, tendrá limitada la adquisición de una propiedad, a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado. Para garantizar su proporcionalidad, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, esta limitación tendrá una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2030.

Los desahucios de miles de familias fueron el símbolo más dramático de las consecuencias de la crisis financiera de 2011. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial, la media anual de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias se ha reducido casi un 70 % en el periodo 2019-2025 respecto al periodo 2013-2018. Algo similar sucede con los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos: su peso sobre el total de contratos de alquiler en vigor ha disminuido casi un 50 % entre ambos periodos, en un contexto en el que el número medio de contratos en vigor ha aumentado en más de 600.000.

Si bien es cierto que los desahucios han descendido de forma significativa desde 2019 gracias a las medidas del Gobierno de España, tanto nuestra condición de Estado social y democrático de Derecho como los compromisos internacionales asumidos por España, en los términos establecidos por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, exigen una mayor protección para evitar que se produzca ningún desahucio sin alternativa habitacional. Más aún cuando las administraciones competentes para proporcionar esa alternativa hacen una evidente dejación en sus funciones.

El real decreto-ley, en materia de desahucios establece dos grupos de medidas, subdividiéndose a su vez el primero en otros dos:

En primer lugar, el artículo 2 establece, hasta el 31 de diciembre de 2030, un régimen de suspensión de los procedimientos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Su apartado 1 se aplica cuando la parte demandante sea alguna de las entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones descritas en el precepto, sin prever compensaciones a su favor. Para los restantes demandantes, y cuando no resulte aplicable la enervación extraordinaria, el apartado 2 establece un régimen de suspensión con revisión periódica, causas de levantamiento y una duración máxima de tres años desde que se acuerde. En este último supuesto, se prevén compensaciones a favor de las personas físicas demandantes y de las personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social, con las condiciones y límites establecidos en el artículo.

En segundo lugar, se recoge una enervación extraordinaria de la acción con carácter estructural. La enervación es una acción que puede ejercerse por el inquilino cuando hay un proceso de desahucio y se adeudan cantidades. A través de la enervación, el inquilino paga las cuantías adeudadas y se pone fin al proceso judicial, continuando la vida del contrato con normalidad.

El artículo 5.Dos incorpora una enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas cuando la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, excluidos los supuestos del artículo 2.1. La Administración pública competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y de las devengadas hasta ese momento, así como las costas procesales a favor del demandante. Durante ese plazo quedarán suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. El pago o la consignación íntegros dentro del plazo determinarán la enervación de la acción y la terminación del procedimiento, manteniéndose vigente el contrato. Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago íntegro o consignación, la Administración quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procederá el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica.

La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma.

España no solo cumple así con los pronunciamientos de la ONU, sino que establece una medida de justicia social, acorde a los valores de la sociedad que conforma el país y proporcionada jurídicamente en la relación entre residentes en la vivienda y propietarios.

Este título también introduce una modificación profunda y ambiciosa de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con una regulación muy específica para terminar con el fraude que el alquiler de temporada y de habitaciones producen sobre el alquiler de vivienda habitual.

El motivo principal es evitar que los alquileres de temporada y de habitaciones se utilicen para eludir la aplicación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Muchos contratos de temporada encubren en realidad necesidades de vivienda permanente, pero sin ofrecer al inquilino la seguridad y los derechos que le corresponderían legalmente.

En los últimos años, las nuevas realidades sociales han propiciado nuevos métodos en el alquiler de viviendas. En particular, este uso del alquiler de temporada y de habitaciones sobre el alquiler residencial. Aunque no se precisa en la actualidad de una base de datos sólida que permita cuantificar el peso de estos alquileres de corta duración, el Banco de España ya ha alertado de que estos arrendamientos limitan la capacidad de incrementar la oferta de vivienda para uso residencial.

La utilización de contratos temporales para atender necesidades permanentes de vivienda puede privar a las personas arrendatarias de las garantías específicas de duración, prórroga y actualización de renta propias del arrendamiento de vivienda habitual.

Al desviar un número creciente de inmuebles del mercado de vivienda habitual al de temporada, se reduce drásticamente la oferta disponible para residentes permanentes como pueden ser familias, trabajadores estables, estudiantes de larga duración, incrementando artificialmente los precios y dificultando el acceso a un hogar estable.

Es necesario responder ante este desafío en sintonía con el reciente Plan Europeo de Vivienda, y también el Reglamento y la Recomendación elaborados por la Comisión Europea, que establecen el apoyo con medidas legislativas y no legislativas para aquellas zonas con presión sobre la vivienda, que limite los alquileres de temporada en zonas con gran presión habitacional, con el objetivo de proteger y promover la asequibilidad de las viviendas en esas áreas.

Este real decreto-ley establece una definición de qué se considera un alquiler de temporada y alquiler de habitaciones, y otorga las a los inquilinos de unas garantías y a los propietarios de unas obligaciones que, hasta ahora, no se reconocían.

De esta forma, todo contrato de alquiler temporal o de habitaciones que carezca de causa expresa que motiva la necesidad real y acreditada de una vivienda con carácter temporal por parte del arrendatario se convertirá automáticamente en un contrato habitual.

Se establece también el límite de que el sumatorio del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. Además, se añaden garantías para la limitación de su precio en zonas de mercado residencial tensionado.

Para salvaguardar las competencias autonómicas en la materia, las previsiones de este real decreto-ley en lo relativo a alquileres de temporada o habitaciones no impedirá la aplicación en ningún caso aquellas regulaciones que hayan dictado o dicten por las comunidades autónomas para su aplicación en su respectivo territorio.

Asimismo, se regulan otras medidas importantes como la prohibición de atribuir a los inquilinos de los gastos de gestión inmobiliaria para la formalización del contrato del alquiler o los impuestos asociados a la vivienda. Igualmente, se refuerzan las garantías de los inquilinos cuando la vivienda presente desperfectos que afecten a su habitabilidad, así como de las condiciones en las que se entrega una vivienda a la finalización del contrato.

Por otro lado, se amplía y fortalece el derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada por parte del arrendatario.

Estas modificaciones normativas, proporcionarán mayor seguridad a los inquilinos, evitando subidas de precios descontroladas año a año y garantizando que, si la necesidad de vivienda es permanente, el contrato se rija por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y por las garantías que en este texto normativo se contemplan.

Tras el inicio del conflicto en Ucrania, la inflación llegó a situarse en el 10,8% y la subyacente en el 7,6% en los años 2022 y 2023. Esta situación hizo que el Gobierno estableciese una limitación extraordinaria en la actualización de las rentas de los contratos de alquiler y una prórroga extraordinaria de los contratos.

Uno de los aspectos que caracterizan en la actualidad el mercado del alquiler de vivienda en España es la fuerte sobreexposición financiera de los hogares al pago del alquiler. Según los últimos datos de Eurostat, el 26,8 % de los hogares que residían en alquiler a precios de mercado en 2025 en nuestro país destinaban al pago del alquiler más del 40 % de los ingresos. A pesar de haberse reducido de forma significativa desde el 39,4 % del año 2022, aún se encuentra unos 8 puntos por encima de la media de la Unión Europea, en la que el 18,6% de los hogares en alquiler de mercado están sujetos a sobrecarga financiera.

A ello se suma el particular impacto de las dinámicas de crecimiento de precios de la vivienda que, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística correspondientes al cuarto trimestre de 2025, han alcanzado un incremento interanual del 12,9 %, muy por encima de la variación interanual del Índice de Precios de Consumo en ese mismo periodo, situada en el 4,9 % en el indicador adelantado del mes de septiembre de 2026.

En la actualidad, con el conflicto en Oriente Próximo, la inflación encadena seis meses con un incremento interanual superior al tres por ciento y, la situación internacional y económica, no arrojan visos de mejora en este sentido.

Para afrontar las consecuencias económicas y sociales de estos incrementos inflacionarios, el real decreto-ley establece una prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, en las condiciones previstas en su disposición final quinta. Asimismo, limita extraordinariamente las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027: cuando la renta supere el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno; en los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el dos por ciento.

Por último, se modifica la Ley por el Derecho a la vivienda para introducir la obligatoriedad de certificar en el registro de la propiedad la condición de gran tenedor de vivienda, según los requisitos marcados por la propia ley o la legislación autonómica que la supla.

Asimismo, se permite que los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, puedan acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos previstos en la modificación de su régimen transitorio. Sus actualizaciones de renta quedarán sujetas a los límites establecidos en la regulación aplicable, manteniéndose en los restantes aspectos el régimen jurídico vigente en el momento de su celebración.

El título II establece un amplio paquete en materia fiscal destinado a reorientar el uso de la vivienda hacia su función social y residencial. Estos instrumentos fiscales se justifican en tanto en cuanto el parque público de vivienda adquiere la robustez suficiente para garantizar que el máximo número posible de viviendas disponibles en el parque de vivienda disponible tenga un uso residencial y un precio asequible.

El Gobierno ha impulsado desde el año 2018 diferentes modificaciones en materia tributaria para adecuar la política fiscal a la oferta de vivienda en el mercado a precios asequibles. De esta forma, se han reorientado los impuestos en materia de alquiler y de compra para asegurar una fiscalidad más beneficiosa a todas aquellas prácticas que tengan como finalidad el uso residencial de las viviendas.

La Ley de Vivienda introdujo una novedad: a diferencia de las anteriores normas que modificaron el tratamiento a los ingresos por arrendamiento de viviendas, por primera vez, se incentivó el alquiler a precios asequibles con reducciones que alcanzaban hasta el 90 por ciento de los rendimientos del alquiler de vivienda habitual.

El Gobierno ha introducido nuevas reducciones en continuación con esta senda fiscal orientada a la rebaja de las rentas de los alquileres, el uso residencial de la vivienda y la estabilidad de los contratos con este real decreto-ley.

Este nuevo sistema establece cuatro supuestos para recoger dichas reducciones: cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento de la vivienda; cuando la vivienda se alquile por primera vez; cuando la vivienda se alquilase a una administración pública o entidad sin fines lucrativos para que esta se destine al alquiler a precios asequibles o sociales; y cuando la vivienda se hubiese rehabilitado en los dos años anteriores.

Los jóvenes, las familias con rentas medias y bajas y los hogares monoparentales dedican una parte creciente de sus ingresos al alquiler, en muchos casos por encima del umbral de sobreesfuerzo. Así, se introduce una deducción de hasta el 10 por ciento de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual, con límites en la renta de las personas beneficiarias.

Aunque si bien el número de hogares en sobrecarga financiera se ha reducido significativamente en la presente legislatura, tal y como se ha expuesto anteriormente, la introducción de una deducción aliviará directamente ese esfuerzo y aumentará su renta disponible. Además, se pretende que esta deducción sea un instrumento para reducir la edad de emancipación de las personas jóvenes, lo que tiene efectos positivos sobre la natalidad, la movilidad laboral y la autonomía personal.

Un achaque acusado que sufre el parque residencial español es el de su antigüedad, que hace cada vez más necesario el llevar a cabo actuaciones en materia de rehabilitación con el fin de asegurar la disponibilidad de oferta de las viviendas que se encuentran construidas.

El Gobierno ha dispuesto numerosos instrumentos destinados a incentivar su renovación mediante distintas ayudas públicas. Estas ayudas no han sido objeto de tributación, para así incentivar la petición de estas y la ejecución de estas actuaciones.

Del mismo modo, se ampliaron esos estímulos fiscales permitiendo una desgravación importante del coste a asumir por parte de las personas físicas propietarias de los inmuebles a rehabilitar. Con un resultado de casi 300.000 actuaciones de rehabilitación beneficiadas entre los años 2021 y 2025 y un ahorro para las familias de 853,9 millones de euros.

Además, el Gobierno ha incluido las ayudas de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 exentas de tributación. También se incluyen en los supuestos para establecer de reducción del IVA al 10 por ciento aquellas rehabilitaciones de vivienda en las que se lleven a cabo estas actuaciones con destino final de ser destinadas al arrendamiento habitual, en coherencia con las líneas de ayuda de este Plan Estatal y para incrementar la oferta disponible.

Igualmente, a efectos de determinadas exenciones en el IRPF por transmisión de la vivienda habitual, se preserva esta consideración cuando las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia hayan trasladado su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, por razón de su edad o situación de dependencia.

En el caso de las viviendas de uso turístico, hasta la actualidad, carecen de un régimen fiscal específico y acorde a su inapelable impacto sobre el uso residencial de la vivienda. El último Informe Anual del Banco de España refleja que este tipo de viviendas suponen un 10% del mercado del alquiler en toda España. Aunque los dos casos más dramáticos son los de Sevilla y Málaga donde casi una de cada dos viviendas del total de alquiladas en sus centros históricos, es de uso turístico. También es importante destacar que existen al menos seis municipios en las Islas Canarias con más plazas turísticas que habitantes residiendo en el propio municipio.

La entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que empodera a los vecinos para hacer frente a los pisos turísticos y el registro único de alquileres de corta duración han certificado que su regulación ayuda a reducir su presencia en el mercado.

En materia de IVA, se establece la tributación al tipo reducido del 10 por ciento de los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuya duración a favor de un mismo arrendatario no supere las treinta noches, salvo cuando se trate de la vivienda habitual del arrendador, en los términos previstos en el artículo 7. Se mantiene, asimismo, la tributación de los arrendamientos en los que se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera.

En materia de IBI, se habilita a los ayuntamientos para establecer recargos sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos situados en municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado. También se modifica el régimen de recargos sobre viviendas desocupadas con carácter permanente, diferenciando las condiciones aplicables dentro y fuera de dichas zonas.

A mayores, se modifica el régimen fiscal de las SOCIMI en su actividad residencial mediante un tipo de gravamen incrementado sobre los beneficios no distribuidos procedentes del arrendamiento de viviendas. Con ello, se incentiva que estas sociedades orienten su inversión hacia el alquiler a precio asequible, lo que contribuirá a ampliar a corto plazo la oferta de este tipo de vivienda asequible para facilitar el acceso a un mayor número de personas.

Entre los instrumentos que recoge este real decreto-ley, destaca la exención en el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de una vivienda cuando el comprador sea una administración pública o entidad dependiente que fije una protección permanente e indefinida del inmueble. Aunque tiene distintas características en función del valor de la vivienda, esta exención opera como un aliciente para la incorporación rápida de viviendas al parque público que tengan una condición de protección permanente e indefinida. De esta forma, la vivienda privada en compraventa tendrá un atractivo evidente para convertirse en una vivienda pública y responder a partir de entonces al interés general de la ciudadanía.

Asimismo, con el objetivo de incrementar con mayor agilidad el parque público de vivienda, se establece la aplicación del IVA superreducido a la vivienda de protección oficial cuando esta tenga una protección permanente e indefinida.

En tercer lugar, el bloque relativo a las medidas para el incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles engloba los títulos III y IV. El título III se centra en la capacidad estatal de poner a disposición de la ciudadanía vivienda de carácter público a precios asequibles, de forma supletoria a la competencia que corresponde a las autonomías.

La Administración General del Estado ha promovido los cambios legales y administrativos necesarios para proveer vivienda a precios asequibles a través de CASA 47, Entidad Estatal de Vivienda. En lo sustancial, se ha transferido a esta Entidad la propiedad de todas las viviendas estatales para su disposición a la ciudadanía, destacando de forma preeminente el paquete de viviendas procedente de la SAREB.

Este alto número de viviendas proceden del rescate a la banca efectuado por el Estado en la anterior crisis, en detrimento de miles de familias españolas que perdieron la propiedad de sus hogares y fueron tristemente desahuciadas.

En defensa del interés general, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, junto con otros ministerios competentes, ha reorientado el destino de estos inmuebles para su puesta al servicio del interés general.

Tomado y ejecutado este instrumento, resta añadir una protección patrimonial adicional de todos los inmuebles y suelos que han sido transferidos, o lo serán, a CASA 47. Como se mencionó en los párrafos anteriores, España ha despatrimonializado gran parte de su parque público de vivienda, construido con grandes inversiones de los distintos presupuestos públicos de las distintas administraciones. Esta ausencia de parque público de vivienda supone una desventaja evidente de las administraciones públicas para hacer frente a la crisis de acceso a la vivienda que enfrenta el país.

Por ello, el real decreto-ley establece una limitación permanente del precio de venta de las viviendas de titularidad de CASA 47 y de las promovidas en solares residenciales enajenados por la entidad. Esta limitación se extiende a las sucesivas transmisiones y se hace constar en el Registro de la Propiedad, preservando a largo plazo su asequibilidad.

La protección permanente de la vivienda propiedad de las administraciones públicas responde, indudablemente, a los criterios de eficiencia y de economía en la ejecución de los recursos públicos, fijado en el artículo 31 de la Constitución española.

Este deber de las administraciones públicas no se puede entender con una continua despatrimonialización de las viviendas y suelos de su propiedad para pasar a tener usos que no necesariamente responden a la función social de la vivienda, sino más bien a fines especulativos. Una situación que ya ha ocurrido en determinadas ciudades, donde viviendas construidas con grandes cantidades de recursos públicos fueron privatizadas a precios muy inferiores a los de su valor real y ahora están suponiendo la injusta expulsión de centenares de vecinos y vecinas para destinar esas mismas viviendas a un uso no residencial.

Lo mismo ocurre con los solares de uso residencial, cuya enajenación en favor de manos privadas no solo supone la eliminación con carácter definitivo de cualquier oportunidad por parte de la administración de edificar en ellos en favor del interés general. Sino que también supone una intervención pública en el mercado alejada de cualquier función social que se pretenda otorgar a la vivienda.

Todas estas dinámicas, y sus consecuencias, entienden de la necesidad de establecer una protección con rango de ley de todo el patrimonio público propiedad de los inmuebles de la administración estatal para impedir su enajenación con carácter indefinido.

El mismo título III también regula de forma definitiva el último traspaso de inmuebles de titularidad pública estatal a CASA 47. En este caso, se trata de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social que requieren de una disposición con rango de ley para efectuar su traspaso en favor de la Entidad Estatal de Vivienda.

Dentro de este bloque de incremento del parque público de vivienda y la promoción de viviendas a precios asequibles, se encuentra también título IV, con una batería de medidas para el fomento de la promoción de viviendas de nueva construcción a precios asequibles.

Se dota de definición jurídica al concepto de vivienda asequible que, si bien es cierto, se entiende recogido en dos definiciones en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, el concepto ha sido conscientemente distorsionado en el momento en el que viviendas de protección oficial se han ofertado a precios superiores a los del mercado habitual en determinadas zonas por parte de administraciones autonómicas y municipales. Al que además han incluido gastos asociados a los anejos como elemento para incrementar el precio del alquiler respecto de la vivienda.

El precio de venta o de alquiler de una vivienda asequible, tal y como entiende la presente norma, no podrá superar el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio donde se ubique el inmueble. Tampoco, en el caso de las viviendas de alquiler, podrá incluir los gastos asociados a los anejos para incrementar el original de la vivienda, cuando se trate de vivienda asequible.

Asimismo, se regula la creación de un programa de financiación de proyectos de vivienda con un impacto social positivo. De forma que se articule un instrumento con la capacidad de financiar proyectos que atraigan la inversión de carácter privado a proyectos innovadores en materia de vivienda, siempre que estos generen un impacto social positivo.

Igualmente, ha de tenerse en cuenta la evidente necesidad y oportunidad de realizar cambios en el ordenamiento para impulsar la producción de vivienda con técnicas de industrialización en la construcción. La construcción industrializada permite incrementar el ritmo de crecimiento de la oferta de vivienda. Además, por sus propias particularidades, las viviendas producidas con estas técnicas dotan a los inmuebles de una mayor calidad a unos costes de fabricación más asequibles.

El primero de ellos, es una modificación de la Ley sobre Hipoteca Mobiliaria para remover los obstáculos en el acceso al crédito para la producción de componentes industrializados que posteriormente sean transportados, montados y ensamblados en obra.

Adicional a esta medida, la puesta en funcionamiento de una fábrica de elementos industrializados para la construcción requiere de una inversión inicial que limita claramente las oportunidades e iniciativas empresariales.

Para ello, el Estado crea un sistema de avales para dar garantías de cara al acceso a la financiación privada para que pymes de fabricantes y promotores utilicen estos sistemas de industrialización en la construcción.

Es imprescindible señalar que España carece de un músculo suficiente de empresas que produzcan vivienda en estos términos que, no solo serían positivos para corregir el déficit de vivienda existente, sino que también está suponiendo generar una desventaja competitiva del sector español y, por ende, de la economía de nuestro país, frente a la de otros países de nuestro entorno.

Se crea el mecanismo de financiación TU CASA por el que se concederán préstamos de hasta 50.000 euros a coste cero, con un periodo de carencia hasta finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrán de un plazo de 10 años para su reintegro y con un tipo de interés del 0%. Un Acuerdo del Consejo de Ministros regulará sus objetivos, beneficiarios y límites. Las viviendas adquiridas quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.

Se establece igualmente que el Gobierno, a propuesta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, regulará en el plazo de seis meses la definición y el procedimiento de certificación o reconocimiento de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, con el referente de las Housing Associations. La certificación tendrá efectos exclusivamente para su participación en programas o su acceso a financiación, ventajas o especialidades relativas a tributos o procedimientos estatales.

El presente real decreto-ley se adopta en un contexto de transformación acelerada del entorno económico y geopolítico de la Unión Europea, que ha situado el refuerzo de la competitividad y de la autonomía estratégica abierta en el centro de la agenda europea. Los informes «Mucho más que un mercado», presentado por Enrico Letta en abril de 2024, y «El futuro de la competitividad europea», presentado por Mario Draghi en septiembre de 2024, coinciden en señalar que Europa afronta un déficit estructural de inversión que sus mecanismos de intermediación financiera no están en condiciones de cubrir. El informe Draghi lo cuantifica entre 750.000 y 800.000 millones de euros anuales hasta 2030, magnitud que exige movilizar a gran escala el ahorro privado europeo, mientras que el informe Letta propone transformar la Unión de los Mercados de Capitales en una auténtica Unión de Ahorros e Inversiones al servicio de las prioridades estratégicas europeas.

Este déficit contrasta con la abundancia de ahorro acumulado por los hogares europeos, del que una parte muy significativa, estimada en torno a 10 billones de euros, permanece inmovilizada y no se beneficia de las oportunidades de obtener una rentabilidad a través de la inversión en el mercado de capitales. Según el Banco Central Europeo, podrían reorientarse hacia inversiones en mercados de capitales un volumen de 8 billones de euros, un flujo aproximado de 350.000 millones de euros anuales. El desarrollo decidido y urgente de los mercados de capitales europeos se configura, por tanto, como un elemento esencial para corregir el desequilibrio entre el ahorro disponible y las necesidades de inversión de la Unión, y así contribuir a canalizar el ahorro europeo hacia la economía europea.

El 19 de marzo de 2025 la Comisión adoptó la Comunicación relativa a la Unión de Ahorros e Inversiones, que articula un calendario de actuaciones para el bienio 2025-2026 y prevé una revisión intermedia en 2027 y que el Consejo Europeo acogió favorablemente en sus conclusiones de 20 de marzo de 2025. La estrategia descansa sobre la corresponsabilidad de los Estados miembros, pues buena parte de las palancas más eficaces para movilizar el ahorro minorista pertenecen al ámbito competencial nacional, de modo que su éxito depende de que aquellos actúen con rapidez en sus respectivos ordenamientos.

Dos hitos posteriores han contribuido a convertir el objetivo de avanzar hacia una mayor integración financiera en un compromiso específico para que España fomente el desarrollo de nuevos productos de ahorro e inversión. En primer lugar, el 5 de junio de 2025 España suscribió, junto con Francia, Alemania, Luxemburgo, Países Bajos, Portugal y Estonia, el acuerdo de términos de la etiqueta «Finance Europe», que establece criterios comunes para identificar productos de ahorro e inversión a largo plazo que destinen al menos el 70 % de sus activos al Espacio Económico Europeo. En segundo lugar, el 30 de septiembre de 2025 la Comisión Europea adoptó la Recomendación (UE) 2025/2029, que insta a los Estados miembros a incorporar a sus ordenamientos cuentas de ahorro e inversión con un trato fiscal simplificado y ventajoso, con vistas a una revisión intermedia prevista para 2027. Ambas iniciativas conforman así un marco europeo coherente, orientado a ampliar la participación de los ahorradores minoristas en los mercados de capitales y a canalizar su ahorro hacia las prioridades estratégicas de la Unión.

En conclusión, este real decreto-ley es un amplio paquete de medidas de carácter estructural que introducen numerosos cambios en el ordenamiento jurídico para dar las garantías necesarias al derecho constitucional de acceso a la vivienda y preservar de esta manera su función social. Se trata de unas medidas que gozan de un amplio y mayoritario apoyo social. Un apoyo que trasciende aquellos ámbitos más estrechamente relacionados con la vivienda, bien se trate de sindicatos, asociaciones empresariales u organizaciones defensoras del derecho a la vivienda.

Si las administraciones públicas cierran cualquier perspectiva de acción sobre la redistribución, la justicia social y de modificación de un ordenamiento jurídico que, aun siendo cumplido, supone un fracaso social e institucional, como ha ocurrido con el caso de Maricarmen Abascal, resulta del todo contradictorio e incoherente afirmar que esas mismas administraciones están cumpliendo con los principios rectores de la política social y económica y las condiciones del artículo 9.2 de la norma fundamental del Estado.

Las XIV y XV Legislaturas del actual período democrático han promovido un inapelable número de avances en derechos sociales y refuerzo del Estado del bienestar. En la presente Legislatura, el acuerdo y apoyo social mayoritario a la parte dispositiva de esta norma es incontestable.

II

El real decreto-ley consta de una parte expositiva y de una parte dispositiva estructurada en seis títulos, con veintiún artículos, dos disposiciones adicionales, dos disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y once disposiciones finales. El título VI contiene la modificación de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, mediante la que se incorpora a esta ley un nuevo título XI, dividido en dos capítulos, junto con las restantes modificaciones necesarias para regular la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.

Título I. Medidas en materia de protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación.

El artículo 1 limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas adquisiciones de viviendas a título gratuito o a título oneroso por un precio inferior al 70 por ciento de su valor de mercado ajustado. La medida se aplica a las entidades, con o sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como a las personas jurídicas que sean grandes tenedores y a las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta. El valor de mercado se determinará a la fecha del acuerdo vinculante mediante una tasación independiente, emitida por una sociedad homologada e inscrita en el Banco de España. El precepto establece asimismo reglas para determinar la contraprestación total efectiva.

Quedan excluidos los entes y entidades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible. La limitación tampoco se aplica a las adquisiciones destinadas a vivienda habitual a precio asequible o social durante un mínimo de siete años, a residencias de personas que precisen atención sociosanitaria, a residencias para colectivos vulnerables adquiridas por entidades del tercer sector ni a la protección de víctimas de violencia de género. Se preservan las transmisiones elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor, aunque estén pendientes de inscripción, con las restricciones de modificación o ampliación previstas en el artículo.

El artículo 2 establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la demandante sea una de las entidades que desarrollan la actividad descrita en su apartado 1, el tribunal suspenderá el proceso por auto, aunque exista sentencia, si todavía no se ha practicado el lanzamiento, con independencia de que haya existido una suspensión previa. Por su parte, el apartado 2 establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del apartado 1. En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible.

El artículo 3 modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, para reforzar la protección de las personas arrendatarias, clarificar las modalidades de arrendamiento y evitar la utilización de fórmulas contractuales que desvirtúen la finalidad residencial de la vivienda.

El arrendamiento temporal requiere una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Su duración debe superar treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, aunque se admite que la causa de temporalidad subsista posteriormente. La duración superior a doce meses sin justificación o la novación o sucesión de más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determinan su consideración como arrendamiento habitual desde el primero de ellos.

La regulación incorpora un límite vinculado al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda –IRAV– para el incremento porcentual anual de la renta de contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda y mantiene este índice como límite de la actualización anual de la renta. Refuerza, además, las reglas sobre gastos repercutibles, reparaciones, garantías adicionales y constancia del estado de la vivienda al finalizar el contrato. En las ventas conjuntas se preserva el derecho de adquisición preferente de la persona arrendataria cuando la vivienda sea jurídicamente individualizable, con imputación del precio mediante criterios objetivos, y se impide la renuncia a ese derecho.

El artículo 3 incluye expresamente el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias en las modalidades de arrendamiento de vivienda habitual y temporal, atendiendo a la necesidad residencial que satisfagan. Asimismo, establece que la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado residencial tensionado, la renta del contrato unitario o, en su defecto, la suma de las rentas de los contratos parciales deberá respetar las limitaciones previstas en los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Quedan excluidas del ámbito de aplicación de esta ley las cesiones de habitaciones o estancias realizadas por entidades del tercer sector de acción social, sin finalidad lucrativa, en programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas vulnerables y durante su duración. La regulación incorpora, además, una salvaguarda de las disposiciones autonómicas sobre arrendamientos temporales y de habitaciones dictadas en ejercicio de sus competencias.

La reforma se completa con mecanismos para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de las plataformas de alquiler de corta duración en materia de información e intercambio de datos, en conexión con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el Reglamento (UE) 2024/1028, así como con las correspondientes previsiones de control y régimen sancionador.

El artículo 4 modifica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. En primer lugar, precisa la acreditación de la condición de gran tenedor mediante certificación registral y el cómputo de las unidades susceptibles de uso residencial integradas en una misma finca, aunque no exista división horizontal inscrita. Se mantienen los umbrales de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros, y la posibilidad de particularización hasta cinco o más inmuebles en el ámbito tensionado, mediante motivación autonómica.

En segundo lugar, modifica la disposición transitoria cuarta de dicha ley para permitir que los contratos anteriores a su entrada en vigor puedan acogerse a las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción introducida por aquella. Sus actualizaciones quedan sujetas al límite máximo de la disposición adicional undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En los demás aspectos conservan el régimen vigente al celebrarse.

El artículo 5 modifica el artículo 685.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. La demanda de ejecución hipotecaria deberá indicar si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor y si la ejecutante tiene la condición de gran tenedora. Cuando se declare que no concurre esta condición, deberá acompañarse una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de viviendas a nombre de la parte actora.

El artículo 5.Dos incorpora una enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas cuando la persona arrendataria se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, excluidos los supuestos del artículo 2.1. La Administración pública competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y de las devengadas hasta ese momento, así como las costas procesales a favor del demandante. Durante ese plazo quedarán suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. El pago o la consignación íntegros dentro del plazo determinarán la enervación de la acción y la terminación del procedimiento, manteniéndose vigente el contrato. Si transcurren los dos meses sin alternativa habitacional ni pago íntegro o consignación, la Administración quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procederá el lanzamiento, manteniéndose vigente el contrato hasta su expiración mientras persista la situación de vulnerabilidad económica.

La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas la Comunidad Autónoma del País Vasco y la Comunidad Foral de Navarra, por el coste que les supone el cumplimiento de esta obligación, excepto los intereses de demora que en su caso puedan generarse por el cumplimiento tardío de la comunidad autónoma.

Título II. Medidas fiscales y tributarias en materia de vivienda.

El artículo 6 modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, mediante medidas con tres momentos de efectos: desde el 1 de enero de 2026, desde la entrada en vigor del real decreto-ley y desde el 1 de enero de 2027.

Con efectos desde el 1 de enero de 2026, se extiende a ese ejercicio la regla de imputación de rentas inmobiliarias del 1,1 % para los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general hayan entrado en vigor desde el 1 de enero de 2012.

Con efectos desde la entrada en vigor del real decreto-ley, se reforma la reducción del rendimiento neto positivo por arrendamiento de vivienda. Para nuevos contratos celebrados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, una reducción de la renta superior al 5 % permite aplicar porcentajes del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, según concurran las condiciones previstas sobre continuidad del arrendatario, renta inferior al índice de referencia, ubicación en zona tensionada y edad del arrendatario. El porcentaje del 100 % se prevé para la continuidad con el mismo arrendatario una vez finalizados los plazos indicados o para otro arrendatario cuando, además, se cumpla el límite de renta exigido.

Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción es del 50 %. Si aumenta, los porcentajes se gradúan en el 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, en función de que el incremento sea, respectivamente, de hasta el 5 %, superior al 5 % y hasta el 10 %, superior al 10 % y hasta el 15 %, superior al 15 % y hasta el 20 %, o superior al 20 %.

Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se prevén reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70 % para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores. Durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla una reducción del 80 % cuando el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta de referencia.

Se fijan reglas de mantenimiento de requisitos, aplicación del porcentaje más elevado cuando concurran varios, proporcionalidad en determinados casos con varios arrendatarios y exclusión de rendimientos no declarados o contratos que incumplan las limitaciones indicadas. El régimen transitorio distingue los contratos anteriores a la Ley 12/2023, de 24 de mayo, los celebrados entre su entrada en vigor y el 1 de diciembre de 2026 y la aplicación de la reducción por prórroga tácita en las condiciones previstas.

Se incorpora una deducción por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros. La deducción es del 10 % de las cantidades satisfechas, con una base máxima de 11.630 euros cuando la base imponible no exceda de 23.007,20 euros; entre esa cifra y 33.007,20 euros, la base máxima se reduce en el resultado de multiplicar por 1,163 la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros. Se ajusta la cuota líquida estatal y el orden de aplicación de otras deducciones.

Durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni los miembros de su unidad familiar podrán ser titulares, individual o conjuntamente, de la totalidad del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de cincuenta kilómetros de la arrendada, salvo resolución administrativa o judicial que impida su uso como residencia.

Asimismo, se amplía la relación de ayudas públicas que no se integran en la base imponible del impuesto, incorporando las previstas en los programas de rehabilitación y otras actuaciones expresamente identificados en el precepto.

La exención por transmisión se aplica a las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de viviendas a los entes y entidades del sector público dedicados a la promoción y gestión de vivienda social y asequible previstos en la norma, desde la entrada en vigor del real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que el valor total de transmisión sea inferior a 800.000 euros y la vivienda haya permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta un valor de 200.000 euros y decreciente entre esa cuantía y 800.000 euros. Se prevé su coordinación con la reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión del valor de transmisión que proporcionalmente corresponda a la ganancia no exenta, en el plazo de seis meses, con las especialidades temporales que se describen a continuación y con un máximo total de reinversión de 800.000 euros. Se regulan la acreditación de la desocupación, la cotitularidad y la regularización con intereses cuando se incumplan las condiciones.

La reforma de los planes de ahorro a largo plazo incorpora el Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa (SIALPFE), con aportaciones de hasta 10.000 euros anuales, frente al límite de 5.000 euros de los otros instrumentos previstos. Se establece un conjunto de activos elegibles, una inversión mínima del 30 % en renta variable, reglas de subsanación, información y movilización y consecuencias tributarias por incumplimiento. Se mantiene la exención de los rendimientos positivos cuando no se disponga del capital antes de finalizar el plazo de cinco años desde la apertura y se cumplan los restantes requisitos del plan. La garantía mínima del 85 % del capital se mantiene para el SIALP ordinario y la Cuenta Individual de Ahorro a Largo Plazo, pero no se exige para el SIALPFE.

Los activos del SIALPFE pueden comprender acciones de sociedades de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, excepto SOCIMI y entidades extranjeras análogas; instituciones de inversión colectiva financieras elegibles, excepto sociedades de inversión de capital variable; y renta fija de entidades públicas o privadas domiciliadas en el Espacio Económico Europeo con calificación crediticia mínima de BBB. Se excluyen los derivados. La aseguradora determina los activos concretos y el tomador solo puede elegir entre los conjuntos de activos previstos en el contrato. La movilización de este seguro únicamente puede realizarse a otro SIALPFE. La falta de subsanación de los requisitos de elegibilidad determina la pérdida de esta consideración y de la exención tributaria, con las consecuencias de imputación y retención previstas en la ley.

Se modifica la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, para incorporar el régimen fiscal de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa. Este régimen difiere la tributación de las ganancias o pérdidas derivadas de los activos integrados en la Cuenta hasta que se produzca una disposición y establece un incentivo fiscal ligado a la permanencia de las aportaciones. Asimismo, se adapta el régimen de los Planes de Ahorro a Largo Plazo mediante la creación del Seguro Individual de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa, con un límite de aportación específico y requisitos propios de inversión, y se incorporan las disposiciones adicionales sexagésima quinta y sexagésima sexta, relativas a las medidas fiscales vinculadas a la transmisión de vivienda y a la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión.

El nuevo artículo 95 ter exige la titularidad de una única cuenta de la modalidad general, aportaciones exclusivamente dinerarias y un máximo de 150.000 euros de aportaciones pendientes de recuperación. Las ganancias y pérdidas por transmisión o reembolso de los activos integrados no se incorporan a la base imponible hasta una disposición total o parcial. Para las ganancias proporcionalmente atribuibles a aportaciones mantenidas durante más de cinco años, se excluye de gravamen el 100 % hasta una cuantía máxima total de 10.000 euros por contribuyente y el 20 % de la parte restante. A estos efectos, se consideran recuperadas primero las aportaciones más antiguas.

Las pérdidas que resulten de disposiciones parciales se aplican a minorar las ganancias de posteriores disposiciones y el saldo pendiente se integra al disponer totalmente de la cuenta. Los dividendos y demás rendimientos del capital mobiliario comprendidos en el artículo 25.1 de la Ley del Impuesto tributan conforme al régimen general y no se consideran integrados en la cuenta, con las excepciones expresamente previstas para determinadas devoluciones de aportaciones y primas de emisión. Se regulan asimismo las consecuencias del fallecimiento, la pérdida de la condición de contribuyente, el incumplimiento de requisitos y las obligaciones de información de las entidades proveedoras.

La modalidad de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión se configura como una especialidad de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, compatible con la titularidad de una cuenta de la modalidad general. Le resultan aplicables el régimen financiero y tributario de esta y sus respectivas disposiciones de desarrollo, con las especialidades previstas en la disposición adicional sexagésima sexta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, y en la disposición adicional décima de la Ley 6/2023, de 17 de marzo. Estas especialidades atienden a su vinculación con la exención por reinversión de cantidades procedentes de determinadas transmisiones de viviendas y comprenden, entre otros aspectos, la procedencia y los límites de las aportaciones, la exclusión de gravamen de las ganancias patrimoniales y las obligaciones de información.

En la modalidad de reinversión, el límite de 800.000 euros se aplica al importe total acumulado de las aportaciones efectuadas por el contribuyente y no se repone mediante las disposiciones totales o parciales. La cuenta debe identificarse separadamente y las aportaciones han de proceder exclusivamente de las transmisiones de viviendas comprendidas en la exención y realizarse dentro del plazo de reinversión aplicable. La disposición antes de que transcurran cinco años desde la aportación correspondiente determina la regularización de la exención por reinversión, salvo fallecimiento del contribuyente.

A las ganancias de la propia cuenta de reinversión proporcionalmente atribuibles a aportaciones que hayan permanecido más de cinco años les resulta aplicable la exclusión de gravamen del 20 %, pero no la exención del 100 % de los primeros 10.000 euros prevista para la modalidad general. La determinación de ganancias, pérdidas y aportaciones pendientes de recuperación se realiza separadamente para cada cuenta. Las obligaciones de información comprenden también la procedencia de los fondos y su vinculación con las transmisiones de viviendas.

La exención por reinversión en la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión se aplicará únicamente a las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones realizadas transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor de este real decreto-ley. Cuando la transmisión se realice antes de la entrada en vigor de la orden ministerial que instrumente el cumplimiento de las obligaciones de información de la cuenta, el plazo de seis meses para efectuar la reinversión se computará desde la fecha de entrada en vigor de dicha orden. Para las transmisiones realizadas a partir de esa fecha, se mantiene el plazo general de seis meses desde la transmisión. Estas previsiones no afectan a la aplicación de la exención por transmisión de vivienda que no requiere reinversión.

Por último, desde el 1 de enero de 2027 se modifican el rendimiento mínimo en caso de parentesco y la imputación de rentas inmobiliarias. Se introduce una escala sobre la suma de los valores catastrales de los inmuebles comprendidos en la regulación, con porcentajes del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %, y reglas sobre proporcionalidad temporal, ausencia de valor catastral e inmuebles en construcción o no susceptibles de uso por razones urbanísticas.

El artículo 7 modifica la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido. Se excluyen de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador preste servicios complementarios propios de la industria hotelera o cuando concurran conjuntamente las condiciones relativas a una estancia no superior a treinta noches, un alojamiento distinto de la vivienda habitual del arrendador. Estos arrendamientos se incluyen en el tipo reducido del artículo 91.Uno.2.2.º Ambas modificaciones tienen efectos desde el 1 de diciembre de 2026.

Se amplía la aplicación del tipo reducido a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Entre ellos figuran el pago mediante los medios bancarios especificados, la antigüedad mínima de dos años desde la construcción o rehabilitación y el límite del 40 % de la base imponible para los materiales aportados.

Asimismo, se incorpora expresamente al tipo superreducido la entrega por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, junto a las categorías de protección oficial de régimen especial o promoción pública. La regulación comprende los garajes y anexos transmitidos conjuntamente, con un máximo de dos plazas de garaje.

El artículo 8 modifica el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. En los municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado se permite, asimismo, establecer un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI sobre los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos conforme a la normativa autonómica. El recargo podrá alcanzar el 100 % cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a ese uso y el 150 % cuando sean titulares de cuatro o más. Su establecimiento y regulación corresponden a los ayuntamientos mediante ordenanza fiscal.

El artículo 9 modifica la Ley 11/2009, de 26 de octubre, reguladora de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial descrita en la norma, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto.

El gravamen se reduce en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible. Se incluyen reglas de cómputo, consolidación y valoración y se limita el parque considerado al situado en España. Transitoriamente se exigen porcentajes superiores al 60 % para los períodos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor, y superiores al 70 % para los iniciados en 2027.

El artículo 10 fija nuevos importes máximos de los coeficientes aplicables al valor del terreno para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme al artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La escala distingue períodos de generación desde menos de un año hasta veinte años o más.

Título III. Incremento y protección del parque público de vivienda.

El artículo 11 modifica la disposición adicional vigésima de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

En la enajenación de viviendas de su titularidad o promovidas en solares residenciales enajenados por la entidad, el precio no podrá superar el resultado de aplicar a la superficie registral el módulo más alto de vivienda protegida vigente en la comunidad autónoma correspondiente. La limitación se extiende a sucesivas transmisiones, se incorpora a pliegos y títulos y se hace constar en el Registro de la Propiedad. Para viviendas sometidas a protección pública, comienza a operar cuando finaliza su plazo de protección.

El artículo 12 regula la aportación a CASA 47 de inmuebles del Patrimonio del Estado susceptibles de destinarse a la política de vivienda, así como de las viviendas que se encuentren en el patrimonio de la Seguridad Social, debidamente valoradas. La aportación se articula por la vía del artículo 132.2 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, sin valoración previa con carácter general, sin perjuicio de la valoración expresamente prevista para las viviendas de la Seguridad Social, con carácter traslativo y subrogación de la entidad en las relaciones jurídicas sobre los bienes. La orden ministerial constituye título para inscribir la transmisión.