Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

Se incluyen las especialidades de los inmuebles puestos a disposición por INVIED, ADIF, la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado y la Tesorería General de la Seguridad Social, con las exclusiones de compensación previstas para INVIED, ADIF y GIESE. En el caso de las viviendas del patrimonio de la Seguridad Social, tras su valoración, la contraprestación podrá instrumentarse mediante condonación de deuda por el Ministerio de Hacienda por un importe igual al valor de las viviendas traspasadas. Para los bienes del Fondo Especial de MUFACE y de los Reales Patronatos administrados por Patrimonio Nacional se contempla la gestión mediante negocios patrimoniales que atribuyan el uso a CASA 47, conservándose la titularidad de origen.

Título IV. Fomento de la promoción de vivienda asequible.

El artículo 13 crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, sin personalidad jurídica, de duración indefinida y adscrito al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, al amparo del artículo 137 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre. Su finalidad es financiar proyectos innovadores de vivienda que generen impacto social positivo y atraer inversión privada. Se dotará a través del presupuesto del Ministerio y se regirá por el real decreto-ley, su desarrollo reglamentario y las demás normas aplicables. Además, se recoge un crédito extraordinario incorporable por valor de cuatrocientos millones de euros como dotación inicial de este Fondo.

El artículo 14 define la vivienda asequible como aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos los gastos asociados, no superen el 30 % de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en que se ubique. Los gastos de los anejos no podrán incrementar el precio de alquiler determinado para la vivienda conforme a esta regla.

El artículo 15 modifica el artículo 12 de la Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión para incluir, entre los bienes hipotecables, el conjunto de componentes industrializados destinados a la construcción de edificios, fabricados en un entorno controlado para su posterior transporte, recepción, montaje y ensamblaje en obra. La medida facilita su utilización como garantía en la financiación del proceso productivo.

El artículo 16 modifica el artículo 86 del Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, para regular una línea de avales de hasta 2.000 millones de euros, mediante convenios entre el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el ICO, por un plazo de hasta treinta y cinco años. La cobertura parcial alcanza préstamos a promotores públicos y privados destinados a incrementar o mejorar el parque de alquiler social o asequible, dentro de la Facilidad ICO MRR para Promoción de Vivienda Social o con cargo a la estrategia de inversión España CRECE.

Los convenios determinarán las condiciones de los préstamos, la verificación de requisitos y la aplicación presupuestaria para atender las ejecuciones, con crédito ampliable. Se prevé la publicación de los avales en la Base de Datos Nacional de Subvenciones.

Asimismo, se incorpora un artículo 86 bis que regula la recuperación de la deuda por el ICO para el conjunto de la operación, tanto en la parte avalada como en la no avalada, sin aplicación del régimen de créditos de derecho público. Incluye la reestructuración y la intervención concursal y atribuye a los créditos derivados de los avales carácter financiero y rango ordinario, sin perjuicio de las garantías del crédito principal.

El artículo 17 autoriza una línea de avales de cobertura parcial de la financiación del ICO para pymes fabricantes o promotoras que utilicen sistemas de construcción industrializada, dentro de la línea ICO CRECIMIENTO CONSTRUCCIÓN INDUSTRIALIZADA para inversión y circulante. Su finalidad es impulsar la capacidad industrial y el circulante asociado a la fabricación de vivienda.

El importe máximo de avales es de 280 millones de euros y se prevé su otorgamiento hasta 2040, con posibilidad de extensión por acuerdo del Consejo de Ministros. La regulación exige el cumplimiento de las normas europeas sobre ayudas de Estado y prevé la atención de las ejecuciones con cargo a una aplicación del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que se concrete en el convenio, con crédito ampliable.

El artículo 18 establece el régimen de cobranza de esta financiación para la totalidad de la operación, con actuación del ICO en nombre y por cuenta del Ministerio respecto de la parte avalada, responsabilidad del deudor por el conjunto de la deuda y reglas sobre reestructuración, garantías y tratamiento concursal coherentes con las previstas para la financiación de vivienda social y asequible.

Título V. Otras medidas en materia de vivienda.

El artículo 19 crea el mecanismo TU CASA, gestionado por el ICO, para complementar la financiación privada de quienes accedan a su primera vivienda habitual hipotecada. Los préstamos cubren el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros, a interés cero y sin comisiones. El texto contempla un plazo de hasta diez años y una carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con el máximo de treinta años previsto en el precepto.

Un acuerdo del Consejo de Ministros desarrollará el objeto, los beneficiarios, los límites, las características y el importe inicial de la línea. El articulado no establece un límite de edad para acceder al mecanismo. La financiación procede del presupuesto del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; los reembolsos y rendimientos pueden reinvertirse durante la vigencia del mecanismo y retornan después al Tesoro. Se establece contabilidad separada y la imputación de los costes de gestión al presupuesto del mecanismo, conforme al convenio con el ICO.

Las viviendas adquiridas mediante TU CASA deberán destinarse a vivienda habitual y quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión. En las segundas y posteriores transmisiones, este no podrá superar el precio de adquisición actualizado conforme al índice de precios de consumo, con la posible incorporación del valor de determinadas actuaciones de rehabilitación o mejora en los términos que se establezcan. Si la vivienda se arrienda, su renta deberá ser inferior al límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. La limitación se hará constar en la escritura pública de adquisición y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Por último, se dota este mecanismo con una financiación inicial de diez mil millones de euros como crédito extraordinario incorporable.

El artículo 20 regula la publicidad, promoción y oferta de arrendamientos de vivienda, que deberán ajustarse a los principios de veracidad y transparencia. Toda oferta o publicidad deberá incluir, al menos, el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda y, en su caso, la renta del último contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores, el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitación legal, así como la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda. Igualmente, toda oferta o publicidad deberá incluir el número, código o título identificativo de la unidad arrendada cuando exista tal número o código. Este es el caso, por ejemplo, de los códigos alfanuméricos de ámbito municipal o autonómico relativos a las viviendas de uso turístico. Todo ello sin perjuicio de las competencias de inspección y sanción que correspondan a las administraciones públicas.

Título VI. Medidas para la creación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa.

El artículo 2 modifica la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión. Incorpora el nuevo artículo 309 bis, sobre infracciones de las entidades proveedoras; un título XI, integrado por los artículos 341 a 356 y dividido en dos capítulos, que regula la cuenta y las instituciones de inversión colectiva elegibles; y las disposiciones adicionales décima y decimoprimera, relativas a la modalidad de reinversión y a la normativa de ordenación y disciplina.

Naturaleza y definiciones.

La cuenta se configura como una relación contractual de servicios de inversión entre una persona física y una entidad proveedora, articulada mediante una cuenta operativa y una cuenta de valores. Se regulan las definiciones de titular, aportaciones, activos elegibles, subcuentas, cuenta de contrapartida y disposiciones, y se reserva la denominación a los contratos que cumplan las condiciones legales. Su titularidad es individual e intransmisible y un mismo contribuyente solo puede ser titular simultáneamente de una cuenta de la modalidad general, sin perjuicio de su compatibilidad con una cuenta de la modalidad de reinversión.

La modalidad de reinversión se vincula a las aportaciones procedentes de la transmisión de una vivienda en los términos tributarios a los que remite el articulado. La regulación financiera se integra con las normas de mercados de valores, instituciones de inversión colectiva, servicios de inversión, protección del inversor, prevención del blanqueo y obligaciones tributarias.

Proveedores, estructura, apertura y comercialización.

Pueden actuar como proveedores las entidades de crédito habilitadas para prestar servicios de inversión y las empresas de servicios de inversión comprendidas en el precepto. Se incluyen las entidades autorizadas en otro Estado miembro de la Unión Europea o en un tercer país que actúen en España a través de sucursal.

Se diferencia una subcuenta operativa de efectivo de la subcuenta de valores y de la cuenta bancaria de contrapartida. Las aportaciones y disposiciones se realizan en efectivo a través de esta última. Se regulan los abonos por transmisiones y reembolsos, los gastos de las operaciones y el tratamiento de dividendos y otros rendimientos distribuidos, que se ingresan en la cuenta de contrapartida. Los gastos de mantenimiento, administración, depósito, gestión y movilización se cargan en la cuenta de contrapartida; únicamente los gastos e impuestos indirectos vinculados exclusivamente a las operaciones de adquisición, suscripción, transmisión o reembolso de activos elegibles pueden cargarse en la subcuenta operativa en los términos previstos.

La cuenta operativa no puede presentar saldo deudor. El límite de efectivo es de 1.500 euros en la modalidad ordinaria y 8.000 euros en la modalidad de reinversión, con tres meses para invertir o retirar los excesos derivados de los abonos permitidos. Transcurrido ese plazo, el exceso se considera una disposición parcial y la entidad proveedora debe transferirlo a la cuenta de contrapartida. La apertura requiere contrato escrito, en papel o soporte electrónico, e información destacada sobre la titularidad de una única cuenta, los límites de aportación, los activos elegibles, las consecuencias fiscales y financieras del incumplimiento y la existencia, en su caso, de garantía de rentabilidad o conservación del capital. Antes de la apertura, la entidad exigirá una declaración responsable de que el titular no dispone de otra cuenta de la misma modalidad.

La comercialización queda sujeta a las normas de conducta de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, incluidas las evaluaciones de idoneidad o conveniencia que correspondan.

Activos, aportaciones y cancelación.

Se permiten acciones negociadas de sociedades vinculadas a la Unión Europea o al Espacio Económico Europeo y sus derechos de suscripción preferente, así como participaciones o acciones de instituciones de inversión colectiva de carácter financiero, incluidos los fondos cotizados, que cumplan las condiciones establecidas. Se excluyen las acciones de SOCIMI y de entidades extranjeras análogas y las participaciones o acciones de sociedades de inversión de capital variable. No pueden integrarse contratos de derivados, los proveedores no pueden conceder créditos o préstamos para realizar operaciones con valores dentro de la cuenta y las operaciones sobre los activos integrados se limitan a su adquisición, transmisión, suscripción o reembolso.

La pérdida sobrevenida de elegibilidad debe comunicarse al titular sin demora, indicando su causa, las medidas necesarias para corregirla, el plazo de subsanación y las consecuencias de no hacerlo. Se establece, con carácter general, un plazo de tres meses desde la comunicación para subsanar, que corresponde al titular cuando el servicio consista en recibir, transmitir o ejecutar órdenes, y a la entidad proveedora cuando se presten servicios de asesoramiento o gestión de carteras. Si no se subsana, procede la venta de los activos afectados y la transferencia de su importe a la cuenta de contrapartida, con la consideración de disposición parcial.

Las aportaciones pendientes de recuperación no pueden exceder de 150.000 euros en la modalidad general y la entidad no puede aceptar aportaciones que superen ese límite. No computan como nuevas aportaciones los importes obtenidos por la transmisión o reembolso de activos que permanezcan dentro de la cuenta ni los procedentes de operaciones corporativas sobre activos ya integrados. En la modalidad de reinversión se aplica el límite acumulado de 800.000 euros, con las especialidades descritas en el apartado tributario.

Se regulan las causas de cancelación, entre ellas la solicitud del titular, el incumplimiento de los límites de aportación o de las obligaciones derivadas de la pérdida de elegibilidad, el fallecimiento y la pérdida de la condición de contribuyente por el IRPF. La cancelación por solicitud, incumplimiento u otra causa contractual o normativa conlleva la disposición total y la liquidación de los activos. En caso de fallecimiento o pérdida de la condición de contribuyente, la relación contractual puede continuar con los sucesores o con el titular, respectivamente, sin necesidad de liquidar los activos, aunque deja de estar sujeta al régimen específico de la cuenta.

La movilización de la cuenta puede efectuarse por la totalidad de sus activos y efectivo, una vez por año natural, a otra cuenta de la misma modalidad en la misma u otra entidad. No constituye una disposición ni una nueva aportación y conserva la antigüedad de las aportaciones. La movilización de la cuenta de reinversión es independiente de la que pueda efectuarse respecto de la modalidad general. Se regulan la solicitud a la entidad de destino, el intercambio de información entre proveedores, su ejecución y la continuidad de las obligaciones financieras y tributarias. La entidad de origen dispone de un día hábil para verificar la solicitud y remitir la información; una vez recibida y verificada esta, la movilización debe ejecutarse en un máximo de diez días hábiles, salvo fuerza mayor. Una orden desarrollará la información, los requisitos técnicos y operativos y el límite de las comisiones previstas.

Instituciones de inversión colectiva elegibles.

Las instituciones de inversión colectiva deben inscribirse en un registro específico de la CNMV, incorporar la información exigida a su folleto y presentar una declaración responsable de cumplimiento continuado. Se establece el procedimiento para entidades españolas y para las autorizadas en otros Estados de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, así como la publicidad del listado y el régimen de baja. El reconocimiento de elegibilidad puede referirse también a compartimentos o subfondos que cumplan los requisitos exigidos.

La elegibilidad exige al menos un 70 % del valor total de la cartera en activos vinculados al Espacio Económico Europeo, al menos un 50 % en renta variable y, adicionalmente, al menos un 35 % del valor total de la cartera en renta variable computable como activos de dicho espacio, con las reglas de cómputo directo e indirecto previstas. En caso de baja, los proveedores disponen de tres meses para retirar la inversión de las carteras de las cuentas; durante ese período, la tenencia no determina por sí sola un incumplimiento.

Las instituciones elegibles no pueden invertir directa o indirectamente en SOCIMI o entidades extranjeras análogas, instituciones de inversión colectiva inmobiliarias o entidades extranjeras análogas, ni en sociedades de inversión de capital variable. Se exceptúan las inversiones efectuadas con la exclusiva finalidad de replicar un índice de referencia de un mercado regulado cuando esas acciones formen parte de su composición. El folleto debe advertir que la elegibilidad no otorga incentivos fiscales a inversores de otros Estados y que el titular solo puede beneficiarse del régimen fiscal en el marco de la cuenta.

Disciplina y sanciones.

El régimen se somete a las normas de ordenación y disciplina de los mercados de valores de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, y su normativa de desarrollo. El nuevo artículo 309 bis tipifica los incumplimientos de las entidades proveedoras. Son muy graves la aceptación de aportaciones por encima del límite, la inclusión de activos no elegibles o el incumplimiento de las restricciones a la financiación y a las operaciones permitidas, así como la falta de enajenación de los activos que hayan perdido su elegibilidad y de transferencia de su importe a la cuenta de contrapartida cuando la falta de subsanación sea atribuible al proveedor. El incumplimiento de las obligaciones de declaración responsable, movilización o comunicación de la pérdida de elegibilidad es muy grave cuando no sea meramente ocasional o aislado o afecte a un gran número de inversores, y grave en los restantes casos.

La disposición adicional primera encomienda al Gobierno la regulación, en seis meses y a propuesta del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, de la definición y el procedimiento de certificación o reconocimiento de los proveedores sociales de vivienda asequible, incluidas las cooperativas, con el referente de las Housing Associations. La certificación tendrá efectos exclusivamente para la participación en programas o el acceso a financiación, ventajas o especialidades relativas a tributos o procedimientos estatales.

La disposición adicional segunda encomienda a la CNMV la creación del Registro de IIC Elegibles en el plazo máximo de cuatro meses desde la entrada en vigor del real decreto-ley y la habilitación de los medios necesarios para solicitar la inscripción de las instituciones que reúnan los requisitos exigidos.

La disposición transitoria primera conserva la validez de las solicitudes y comunicaciones de prórroga extraordinaria formuladas durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, sin exigir una nueva comunicación y sin perjuicio del desistimiento del arrendatario. Finalizada la prórroga solicitada, las nuevas solicitudes deben ajustarse al régimen del nuevo real decreto-ley.

La disposición transitoria segunda extiende el régimen temporal del artículo 2 y la enervación extraordinaria del artículo 5.Dos a las ejecuciones de resoluciones dictadas en los procedimientos a que se refiere el artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que se encuentren en curso a la entrada en vigor del real decreto-ley, siempre que no se haya practicado el lanzamiento. Respecto del artículo 2, permite solicitar su aplicación aunque el trámite previo se haya resuelto o se haya agotado la suspensión anterior; la presentación de la solicitud, acompañada de la documentación justificativa cuando no conste ya en las actuaciones, determinará la suspensión provisional del lanzamiento por el letrado o letrada de la Administración de Justicia hasta que el tribunal resuelva mediante auto. Respecto del artículo 5.Dos, exige dar cumplimiento a la nueva obligación de enervación extraordinaria antes de continuar el proceso, cualquiera que sea la fase en que se encuentre.

La disposición derogatoria única contiene una cláusula general de derogación de las normas de igual o inferior rango incompatibles con el real decreto-ley.

La disposición final primera modifica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, mediante la incorporación de un artículo 25 bis sobre cesión de los derechos. El prestatario conserva frente al nuevo titular las mismas excepciones y defensas que frente al acreedor originario, incluida la compensación. Los derechos reconocidos al prestatario por los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherida la entidad continúan siendo aplicables, y el prestamista y el cesionario deben acordar la forma menos gravosa de preservarlos. La cesión debe comunicarse al prestatario, salvo cuando el prestamista original continúe prestando los servicios relativos al crédito, de común acuerdo con el nuevo titular.

Se prohíbe la cesión de préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo. Cuando se ceda un crédito vencido garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual, se informará al deudor de la posibilidad de acogerse a esas medidas. Si acredita que reúne los requisitos dentro de los seis meses siguientes a la comunicación, el cedente deberá readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión y ofrecer las medidas solicitadas, con la salvedad prevista en el precepto para su ofrecimiento mediante acuerdo. Todas las comunicaciones se remitirán a los titulares y avalistas del crédito.

La disposición final segunda modifica la Ley 20/2015 sobre aseguradoras.

La disposición final tercera modifica el Reglamento del IRPF. A efectos de determinadas exenciones, preserva la consideración de vivienda habitual para personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que trasladan su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta tercer grado por consanguinidad o afinidad por esas razones. También contempla los supuestos de separación, divorcio o nulidad y adapta la información y movilización de los planes de ahorro a largo plazo, incluido el SIALP Financia Europa.

La disposición final cuarta modifica el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria.

La disposición final quinta establece, a solicitud de la persona arrendataria, una prórroga extraordinaria por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales para los contratos de vivienda habitual vigentes que cumplan sus condiciones. Exige estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. El texto vincula expresamente la finalización de la prórroga obligatoria a una fecha anterior al 31 de diciembre de 2028 y contempla también la finalización de las prórrogas tácitas indicadas en el precepto y del período de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil.

Durante la prórroga se mantienen los términos del contrato. Se prevén excepciones por acuerdo de las partes, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupación por el arrendador o sus familiares en las condiciones señaladas. La prórroga del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es preferente e incompatible con esta medida. Tampoco procede cuando se acuerde la renovación o un nuevo contrato con renta inferior en al menos un 5 % a la vigente.

La disposición final sexta establece una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre la entrada en vigor del real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá incremento alguno. En los demás casos, el incremento será el que resulte del nuevo pacto entre las partes y, en ausencia de este, no podrá superar el 2 %.

La disposición final séptima preserva el rango de las previsiones reglamentarias modificadas; la novena habilita para el desarrollo reglamentario; la décima incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva (UE) 2021/2167, sobre los administradores de créditos y los compradores de créditos; la undécima recoge los títulos competenciales y las salvaguardas correspondientes; y la duodécima establece la entrada en vigor al día siguiente de la publicación, salvo las previsiones específicas contenidas en el real decreto-ley.

La comercialización y contratación de la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa quedarán condicionadas a la entrada en vigor de la orden ministerial que instrumente el cumplimiento de sus obligaciones de información tributaria. Los Seguros Individuales de Ahorro a Largo Plazo Financia Europa estarán sujetos, igualmente, a la entrada en vigor de la orden ministerial correspondiente a sus obligaciones específicas de información.

Una vez cumplida la condición correspondiente a cada producto, ambos podrán comercializarse antes de la puesta en funcionamiento del Registro de IIC Elegibles utilizando activos elegibles distintos de las participaciones o acciones de instituciones de inversión colectiva. Estas últimas únicamente podrán incorporarse cuando las correspondientes instituciones de inversión colectiva hayan sido inscritas en dicho Registro. Por tanto, la puesta en funcionamiento del Registro condiciona la incorporación de estos activos, pero no la comercialización de los productos con los restantes activos elegibles.

Las movilizaciones de Cuentas de Ahorro e Inversión Financia Europa entre entidades proveedoras no podrán efectuarse hasta la entrada en vigor de la orden ministerial prevista en el artículo 347 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo.

III

El presente real decreto-ley respeta los límites constitucionalmente establecidos para el uso de este instrumento normativo, pues no afecta al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución Española, al régimen de las comunidades autónomas ni al derecho electoral general. Debe reseñarse, que las materias que se abordan han sido modificadas en el pasado, atendiendo a razones de urgente necesidad, a través de este instrumento. Entre ellos, puede recordarse el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, u otros Reales Decretos-leyes como el 1/2025, de 28 de enero, o el 16/2025, de 23 de diciembre.

Las medidas recogidas en esta norma reúnen los requisitos de extraordinaria y urgente necesidad que exige el artículo 86 de la Constitución Española como presupuestos habilitantes para la aprobación de un real decreto-ley.

El artículo 86 de la Constitución Española habilita al Gobierno para aprobar reales decretos-leyes «en caso de urgente y extraordinaria necesidad», siempre que no afecten al ordenamiento de las instituciones básicas del Estado, a los derechos, deberes y libertades de los ciudadanos regulados en el título I de la Constitución, al régimen de las Comunidades Autónomas ni al Derecho electoral general.

El Tribunal Constitucional ha declarado que esa situación de extraordinaria y urgente necesidad puede deducirse «de una pluralidad de elementos», entre ellos, los que quedan reflejados en la exposición de motivos de la norma» (STC 6/1983, de 4 de febrero). Por su parte, entre la situación de extraordinaria y urgente necesidad que habilita el empleo del real decreto-ley y las medidas contenidas en él debe existir una «relación directa o de congruencia».

Del mismo modo, la extraordinaria y urgente necesidad de aprobar este real decreto-ley se inscribe en el juicio político o de oportunidad que corresponde al Gobierno (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 142/2014, de 11 de septiembre, FJ 3) y esta decisión, sin duda, supone una ordenación de prioridades políticas de actuación (STC, de 30 de enero de 2019), centradas en el cumplimiento y desarrollo de medidas para garantizar el derecho de acceso a la vivienda y regular su función social. Los motivos de oportunidad que acaban de exponerse demuestran que, en ningún caso, el presente real decreto-ley constituye un supuesto de uso abusivo o arbitrario de este instrumento constitucional (SSTC 61/2018, de 7 de junio, FJ 4; 100/2012, de 8 de mayo, FJ 8; 237/2012, de 13 de diciembre, FJ 4; 39/2013, de 14 de febrero, FJ 5). Al contrario, todas las razones expuestas justifican amplia y razonadamente la adopción de la presente norma (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 111/1983, de 2 de diciembre, FJ 5; 182/1997, de 20 de octubre, FJ 3).

En suma, el uso de la figura del real decreto-ley constituye un instrumento constitucionalmente lícito, siempre que el fin que justifica la legislación de urgencia, sea, tal como reiteradamente ha exigido nuestro Tribunal Constitucional (SSTC 6/1983, de 4 de febrero, FJ 5; 11/2002, de 17 de enero, FJ 4, 137/2003, de 3 de julio, FJ 3 y 189/2005, de 7 julio, FJ 3), subvenir a una situación concreta, dentro de los objetivos gubernamentales, que por razones difíciles de prever requiere una acción normativa inmediata en un plazo más breve que el requerido por la vía normal o por el procedimiento de urgencia para la tramitación parlamentaria de las leyes, máxime cuando la determinación de dicho procedimiento no depende del Gobierno.

Para la concurrencia del presupuesto de la extraordinaria y urgente necesidad, la jurisprudencia constitucional exige, por un lado, «la presentación explícita y razonada de los motivos que han sido tenidos en cuenta por el Gobierno para su aprobación», es decir, lo que ha venido a denominarse la situación de urgencia; y, por otro, «la existencia de una necesaria conexión entre la situación de urgencia definida y la medida concreta adoptada para subvenir a ella» (SSTC 29/1982, de 31 de mayo, FJ 3; 182/1997, de 20 de octubre, FJ 3, y 137/2003, de 3 de julio, FJ 4, 61/2018, de 7 de junio, FJ 4).

Ambas circunstancias son la razón evidente que justifica que se implementen las medidas que se concretan en este real decreto-ley. Al tratarse de modificaciones legales, requieren que se apliquen en una norma con este rango, y la propia situación de urgencia obliga a acometerlas con la máxima celeridad, lo que no permite la tramitación de una ley ordinaria.

Estas circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad, apreciadas con ocasión de la adopción del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, se mantienen en la actualidad.

La limitación temporal de determinadas adquisiciones prevista en el artículo 1 pretende evitar que, durante la tramitación de una ley ordinaria, se consoliden operaciones de las entidades descritas en el precepto que reduzcan la disponibilidad de vivienda habitual asequible y agraven la presión sobre los precios. Su conexión con la situación de urgencia reside en actuar sobre esas adquisiciones desde el día siguiente a la publicación, preservando las transmisiones ya formalizadas en escritura pública y las finalidades residenciales y sociales exceptuadas. La medida se limita hasta el 31 de diciembre de 2030 y deberá aplicarse dentro de su ámbito subjetivo y objetivo específico.

Los artículos 2 y 5.Dos responden a la necesidad urgente de proteger a las personas arrendatarias vulnerables frente a lanzamientos que podrían producirse durante la tramitación de una ley ordinaria. El artículo 2 establece un régimen temporal de suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030, con condiciones diferenciadas según la parte demandante. Por su parte, el artículo 5.Dos incorpora con carácter estructural la enervación extraordinaria mediante la intervención de la Administración pública competente y su subrogación automática en la posición deudora del arrendatario cuando transcurra el plazo previsto sin alternativa habitacional ni pago íntegro o consignación. La disposición transitoria segunda permite aplicar estas medidas a los procedimientos en curso en los términos que establece. El artículo 5.Uno completa la identificación documental de la condición de gran tenedor en las ejecuciones hipotecarias.

Las medidas establecidas en los artículos 3,4 y 5, vinculada a la grave situación expuesta al inicio de la parte expositiva existente en el ámbito económico y social que siguen afrontando los hogares en España, en un contexto caracterizado por dinámicas de crecimiento de precios e insuficiencia de oferta asequible de vivienda, justifica la extraordinaria y urgente necesidad de la modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, y de la Ley 1/2000, de 7 de enero.

Debe destacarse, asimismo, como se ha desarrollado anteriormente, la difícil situación económica de muchas personas y familias que residen en una vivienda en régimen de alquiler en nuestro país bajo sobrecarga financiera. Los datos observados en el mercado, su evolución y el impacto de las dinámicas en el crecimiento del precio de la vivienda, expuestos en el apartado I elevan la necesidad de tomar medidas que palien un eventual incremento de los hogares expuestos a sobrecargas financieras.

De acuerdo con todo ello, resulta de extraordinaria y urgente necesidad garantizar mayor seguridad a los inquilinos, evitando subidas de precios descontroladas año a año y garantizando que el contrato se rija por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y por las garantías que en este texto normativo se contemplan, cuando la necesidad de vivienda es permanente. Las modificaciones adoptadas en las otras dos leyes mencionadas son conexas en cuanto algunos de sus extremos y deben ser igualmente adoptadas para garantizar la eficacia de la medida.

Por su parte, la regulación prevista busca la toma de medidas contra la especulación, todo ello con una clara vinculación a la propuesta legislativa que está tramitando la Unión Europea en la Affordable Housing Act. Es extraordinariamente urgente y necesario poder adoptar regulaciones que permitan poner coto a la especulación de forma decidida, asegurando y garantizando que nuestras ciudades sean lo que verdaderamente deben ser: el hogar de los ciudadanos, y no un conjunto de activos financieros con los que únicamente obtener un rédito económico. Todo ello vinculado al escenario más arriba expuesto.

En cuanto al artículo 3 y la nueva regulación de desahucios del artículo 5, resulta extraordinariamente urgente y necesario responder a una tragedia social como son los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En este sentido, es esencial garantizar que exista cuanto antes una regulación proporcionada y cumplidora con lo reclamado por la Organización de las Naciones Unidas, protectora de los derechos de los ciudadanos vulnerables.

En lo que respecta a las medidas en materia de fiscalidad contenidas en el título II y en la disposición final segunda, también concurren los presupuestos de extraordinaria y urgente necesidad por la situación ya reiteradamente descrita, siendo las medidas de incentivo fiscal que se aprueban, actuaciones de reconocida eficacia a la hora de promover variaciones de conducta por la ciudadanía. Esta medida, además representa un conjunto ordenado y coordinado con las demás que se adoptan, permitiendo así adoptar una visión holística tal y como prescribía el Banco de España en relación con la toma de medidas en materia de vivienda.

Por su parte, el título III busca incorporar medidas para incrementar y proteger el parque público de vivienda, para ello, permite facilitar la labor de la empresa pública estatal de vivienda, Casa 47, a la hora de cumplir con su cometido de ofrecer a la ciudadanía un gran parque estatal de vivienda asequible, con una protección permanente y la garantía del respeto de unos precios máximos en caso de venta de los bienes de la entidad. De esta forma, se termina de cerrar el círculo en cuanto al impulso de medidas que de manera urgente e inmediata den la mencionada respuesta holística que el mercado de la vivienda precisa en nuestro país, todo ello en el contexto social y económico ya descrito anteriormente en la exposición.

En cuanto al título IV, se refiere a las medidas para el fomento de la promoción de vivienda asequible. Siendo una parte esencial del problema la falta de oferta, especialmente asequible, resulta extraordinariamente urgente y necesario la adopción de este tipo de medidas en un contexto como el antes descrito. Esto se garantiza a través de la previsión de financiación para proveedores sociales de vivienda, pero también a través de la regulación clara y manifiesta del concepto de vivienda asequible. También se despliega con la facilitación de la expansión de la construcción industrializada mediante hipotecas mobiliarias, o a través de las dos nuevas líneas de avales ICO.

Esta misma fundamentación y situación justifica el carácter urgente de adoptar una nueva línea que facilite la financiación del acceso a la primera vivienda en propiedad por parte de los ciudadanos que, pudiendo pagar una hipoteca, no cuentan con los ahorros necesarios para la entrada. De esta manera, el mecanismo TU CASA articula una financiación pública, complementaria a la hipotecaria privada, destinada a facilitar el acceso a la primera vivienda habitual mediante préstamos sin intereses ni comisiones de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, gestionados por el ICO.

En cuanto al título VI, la regulación antes descrita es especialmente relevante y precisa de una entrada en vigor inmediata, para así permitir que cuanto antes se reduzca la presión inversora sobre el mercado de la vivienda, y a la vez, se canalice el ahorro de forma preferente a negocios radicados en la Unión Europea y no en terceros países. Esta misma necesidad se aprecia en las modificaciones conexas de las disposiciones finales segunda, tercera y cuarta.

Resulta asimismo de extraordinaria y urgente necesidad aprobar la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual recogida en la disposición final quinta, a solicitud de la persona arrendataria, ante la próxima finalización de numerosos contratos y de sus prórrogas obligatorias o tácitas. La finalización de estas relaciones contractuales podría provocar incrementos relevantes de renta y comprometer la continuidad residencial de los hogares afectados. La medida pretende atender de forma inmediata ese riesgo y salvaguardar el acceso a una vivienda digna y adecuada en el contexto económico descrito.

Por otro lado, la aprobación y remisión al Congreso de los Diputados, para su convalidación, de un real decreto-ley, tras la derogación de otro de contenido parcial o sustancialmente coincidente, no es ajena al ordenamiento jurídico y a la práctica gubernamental y parlamentaria española. Ya desde el Real Decreto-ley 1/2006, de 20 de enero, por el que se modifican los tipos impositivos del Impuesto sobre las Labores del Tabaco, no convalidado, y el posterior Real Decreto-ley 2/2006, de 10 de febrero, por el que se modifican los tipos impositivos del Impuesto sobre las Labores del Tabaco, se establece un margen transitorio complementario para los expendedores de tabaco y timbre y se modifica la Ley 28/2005, de 26 de diciembre, de medidas sanitarias frente al tabaquismo y reguladora de la venta, el suministro, el consumo y la publicidad de los productos del tabaco, la persistencia y, en su caso, agravamiento de las exigencias de extraordinaria y urgente necesidad, así como la introducción de las modificaciones pertinentes para el perfeccionamiento y posterior convalidación de la norma ha fundamentado la adopción de reales decretos-leyes, pese a la derogación del precedente.

Sin ánimo de ser exhaustivo, deben citarse el Real Decreto-ley 4/2017, de 24 de febrero, por el que se modifica el régimen de los trabajadores para la prestación del servicio portuario de manipulación de mercancías dando cumplimiento a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 11 de diciembre de 2014, recaída en el asunto C-576/13 (procedimiento de infracción 2009/4052), no convalidado, y el posterior Real Decreto-ley 8/2017, de 12 de mayo, con la misma rúbrica; el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y el correlativo Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler; el Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, para completar la transposición de la Directiva (UE) 2019/1158, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, relativa a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y por la que se deroga la Directiva 2010/18/UE del Consejo, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo, y el posterior Real Decreto-ley 2/2024, de 21 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo, y para completar la transposición de la Directiva (UE) 2019/1158 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, relativa a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y por la que se deroga la Directiva 2010/18/UE del Consejo; o el Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, y el inmediato Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad. En todos estos casos, el real decreto-ley originario fue derogado, aprobándose con posterioridad, en la medida en que subsistían los presupuestos del artículo 86 de la Constitución Española, una nueva disposición que incorporaba la regulación pretendida, sin perjuicio de realizar los ajustes necesarios.

IV

Este real decreto-ley se adecua a los principios de buena regulación previstos en el artículo 129 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, en particular, a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia.

Así, atendiendo a los principios de necesidad y eficacia, existe un claro y evidente interés general que sustenta las medidas que se aprueban en la norma, siendo así el real decreto-ley el instrumento más inmediato y eficaz para garantizar su consecución y atender a la realidad descrita a lo largo de estos párrafos. Se respeta asimismo el principio de proporcionalidad, dado que contiene la regulación meramente imprescindible para la consecución de los objetivos previamente mencionados.

A su vez, la norma resulta coherente con el vigente ordenamiento jurídico, ajustándose, por ello, al principio de seguridad jurídica, modificando cinco normas a través de otra del mismo rango. Y, por último, en cuanto al principio de transparencia, esta norma, si bien está exenta de los trámites de consulta pública, audiencia e información pública por tratarse de un real decreto-ley, tal y como autoriza el artículo 26.11 de la Ley 50/1997, de 27 de noviembre, del Gobierno, define claramente sus objetivos, reflejados tanto en su parte expositiva como en la Memoria que lo acompaña. Por último, en relación con el principio de eficiencia, en este real decreto-ley no se impone ningún tipo de cargas adicionales relevantes a la ciudadanía.

Este real decreto-ley se dicta al amparo de:

1. El artículo 1 y 4, al amparo del artículo 149.1.1.ª, 8.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, legislación civil y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

2. Los artículos 3 y 15, la disposición transitoria primera y las disposiciones finales quinta y sexta, al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación civil.

3. Los artículos 13, 14, 16, 17, 18 y 19 y final segunda, al amparo del artículo 149.1.1.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales y sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

4. Los artículos 2 y 5 y la disposición transitoria segunda, al amparo del artículo 149.1.6.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación procesal, sin perjuicio de las necesarias especialidades que en este orden se deriven de las particularidades del derecho sustantivo de las comunidades autónomas.

5. El título II, la disposición final tercera y la disposición final cuarta, al amparo del artículo 149.1.14.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de hacienda general.

6. El título III, al amparo de la competencia del Estado para regular su propia organización.

7. El título VI y la disposición final primera, al amparo del artículo 149.1.11.ª y 13.ª de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva sobre las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros y sobre las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.

8. Lo dispuesto en esta ley se aplicará sin perjuicio de:

En su virtud, haciendo uso de la autorización contenida en el artículo 86 de la Constitución Española, a propuesta de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana; del Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes; del Ministro de Hacienda; del Ministro de Economía, Comercio y Empresa, y del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 6 de octubre de 2026,

DISPONGO:

TÍTULO I. Medidas en materia de protección de la función social de la vivienda y frente a la especulación

Artículo 1. Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa.

1. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030 toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, así como las personas jurídicas que ostenten la condición de gran tenedor conforme a la legislación estatal de vivienda o las entidades integradas en su mismo grupo o que actúen por su cuenta, tendrá limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o a título oneroso por un valor de contraprestación inferior al setenta por ciento de su valor de mercado, determinado, a la fecha del acuerdo vinculante, por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, independiente de las partes, que emitirá un informe que deberá aportar la parte compradora.

Se entenderá por contraprestación total efectiva la suma de todas las cantidades, deudas asumidas, prestaciones accesorias y ventajas patrimoniales satisfechas o comprometidas por el adquirente o por personas vinculadas a este como consecuencia directa o indirecta de la transmisión.

La limitación afectará tanto a viviendas en estado de uso como de viviendas de edificios construidos sobre suelo de calificación residencial que cumplan los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad, desde que dispongan de certificado de fin de obra.

2. La limitación del apartado anterior no resultará de aplicación cuando la transmisión se produzca con las siguientes finalidades:

3. La previsión de los apartados 1 y 2 no se aplicará a las transmisiones de propiedad que a la entrada en vigor de esta ley se hayan elevado a escritura pública, aunque estas no se encuentren todavía inscritas en el Registro de la Propiedad correspondiente. En ese caso, la inscripción se realizará respecto del contenido de la escritura pública protocolizada ante la notaría correspondiente en fecha anterior a la entrada en vigor de esta ley, sin que, una vez haya entrado en vigor la presente ley, pueda ser la escritura modificada ni ampliada mediante adenda.

4. Asimismo, lo previsto en los apartados 1 y 2 no se aplicará a las adquisiciones de propiedad que deriven de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal o de procedimientos de ejecución hipotecaria cuando la entidad que inste la ejecución acredite su adhesión y cumplimiento del Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e).

5. Cuando, al amparo de las excepciones previstas en el apartado 2.e) o 4, alguna de las entidades comprendidas en el apartado 1 adquiera o se adjudique, por un importe inferior al setenta por ciento de su valor de mercado determinado conforme a lo previsto en el apartado 1, una vivienda que constituya la vivienda habitual de una persona en situación de vulnerabilidad y que carezca de alternativa habitacional, quedará suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento que afecte a dicha vivienda, en los términos previstos en la legislación aplicable.

El Código de Buenas Prácticas previsto en el apartado 2.e) deberá contemplar las medidas y obligaciones exigibles a las entidades adheridas para proporcionar una alternativa habitacional a las personas vulnerables afectadas, así como las condiciones y garantías para su cumplimiento.

Las excepciones previstas en el apartado 2.e) y 4 no serán de aplicación hasta la aprobación y entrada en vigor del referido Código de Buenas Prácticas y únicamente podrán ser invocadas por las entidades que acrediten su adhesión y efectivo cumplimiento.

Artículo 2. Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional.

1. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 31 de diciembre de 2030, para los procesos en los que actúe como demandante toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, ambas con el objeto de eludir los mecanismos de función social de la vivienda o maximizar su rentabilidad a través de la desproporción en las rentas de alquiler, en los precios de reventa o por su destinación a finalidades no residenciales y, en todo caso sin resultar de aplicación a entes públicos territoriales y aquellos otros organismos públicos y empresas o sociedades mercantiles pertenecientes al sector público, cuya finalidad es la promoción y la gestión de vivienda social y asequible, y en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales, o sea por aplicación de los criterios del 441.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y no tenga alternativa habitacional, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el artículo 441.5 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, el tribunal suspenderá por auto el proceso, resultando igualmente aplicable esta previsión cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento, siempre que este último no se hubiera ejecutado efectivamente.

2. Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, hasta el 31 de diciembre de 2030, y solo en aquellos casos en los que no resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 5.Dos, para los procesos en los que actúen como demandantes personas diferentes a las previstas en el apartado anterior, y en el caso de que la persona demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad, ya sea certificado a partir de informe de los servicios sociales, o sea por aplicación de los criterios del 441.7 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y no tenga alternativa habitacional, y la Administración pública competente no haya ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada, el tribunal requerirá, por el cauce designado por la comunidad autónoma correspondiente, informe de la administración que resulte competente conforme a la legislación autonómica en materia de vivienda y servicios sociales, para que informe expresamente acerca de los recursos que tienen disponibles y los ofrezcan. En caso de que no se reciba respuesta o se informe de que no se cuenta con ellos, el tribunal suspenderá el proceso hasta que tales medidas sean adoptadas y se garantice una alternativa habitacional adecuada, resultando igualmente aplicable esta previsión cuando ya se hubiera dictado sentencia, decreto o auto poniendo fin al procedimiento o acordando el lanzamiento, siempre que este último no se hubiera ejecutado efectivamente.

La suspensión acordada será revisada por el tribunal cada doce meses, a los efectos de determinar si la situación de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional que la motivó subsiste. La suspensión se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurran tres años desde que se acordó la suspensión.

El tribunal, además, determinará en su auto que la administración competente en materia de vivienda asumirá los gastos necesarios para la compensación que se acuerde en favor de la persona demandante, cuando sea una persona física, o también, cuando sea una persona jurídica que se dedique al alquiler habitual asequible o social, que comprenderá, como máximo, la renta contractual dejada de percibir, así como costes de suministros impagados y las costas procesales a favor del demandante. No serán compensables el lucro cesante hipotético, ni los daños morales. La demora en el pago en favor de la persona demandante por parte de la administración competente en materia de vivienda una vez acordado por el tribunal, supondrá la aplicación de los correspondientes intereses de acuerdo con la legislación aplicable. La suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida.

Además, resultará de aplicación la financiación prevista en el Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, por el que se determinan las condiciones de la línea de ayudas, por cuenta del Estado, para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para jóvenes y colectivos vulnerables, de cara a la posible cobertura de los gastos en los que incurran las comunidades autónomas en aplicación de lo dispuesto en este apartado. En la Comunidad Autónoma del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra, la instrumentación financiera se acordará bilateralmente con arreglo a sus respectivos regímenes económicos y financieros.

No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.

3. Las referencias de este artículo a actuaciones en materia de vivienda, servicios sociales, intermediación o provisión de alternativas habitacionales se entenderán efectuadas a la administración que resulte competente conforme a la legislación autonómica y a su propia organización institucional.

Artículo 3. Modificación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los siguientes términos:

Uno. Se modifica el artículo 2, que queda redactado como sigue:

«Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda.

1. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

1. Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.»

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo 3, que queda redactado en los siguientes términos:

«2. Tendrán esta consideración los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren, quedando en todo caso excluidos los que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas.»

Tres. Se modifica el apartado 2 del artículo 4, que queda como sigue:

«2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda previstos en el artículo 2 se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinadas por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»

Cuatro. Se modifica la letra e), y se añade la letra f) al artículo 5, que queda redactado como sigue:

«e) La cesión temporal de uso de la totalidad o parte, de acuerdo con la normativa de las administraciones competentes en materia turística, de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días.

f) La cesión de uso de habitaciones o estancias de una vivienda que realicen las entidades del tercer sector de acción social, en el marco de programas de acogida, inclusión o alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad, sin finalidad lucrativa y por el tiempo de duración del programa.»

Cinco. Se modifica el artículo 7, que queda redactado como sigue:

«Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda habitual y de arrendamiento de vivienda temporal.

1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda habitual, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, o siempre que la esté ocupando en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda temporal.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda temporal deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario. Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al presente título en las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.»

Seis. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 9, que queda redactado como sigue:

«4. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda temporal, que en lo relativo a su duración se regirán por lo dispuesto en el artículo 9 bis.»

Siete. Se añade un nuevo artículo 9 bis, que queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo 9 bis. Plazo en los arrendamientos de vivienda temporal.

1. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses, en atención a las causas que lo motiven. En caso de que el contrato se hubiera concertado por una duración inferior a la máxima establecida y, llegada su fecha de finalización, siguiera existiendo el motivo que causó la temporalidad, aquél podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar nunca como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente.

1. Siempre que la duración del arrendamiento de vivienda temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad o se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos, incluido el plazo mínimo y el régimen de prórrogas previstas en los artículos 9 y 10.»

Ocho. Se modifica el artículo 10, que queda redactado como sigue:

«Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

1. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

1. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

1. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»

Nueve. Se modifica el artículo 11, que queda redactado como sigue:

«Artículo 11. Desistimiento del contrato.

1. El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

1. En los contratos de arrendamiento de vivienda temporal el arrendatario podrá desistir del contrato una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días.

1. En los dos apartados anteriores el desistimiento del arrendatario así ejercido no generará derecho de indemnización en favor del arrendador.»

Diez. Se modifican los apartados 6 y 7, y se añaden nuevos apartados 8 y 9 al artículo 17, que quedan redactados como sigue:

«6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior.

En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:

a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.

c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.