LegalizeLey 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía
Artículo 10. Consejo Andaluz de la Vivienda.
Se crea el Consejo Andaluz de la Vivienda como órgano colegiado de participación social y de coordinación en las materias de vivienda, arquitectura y rehabilitación en el ámbito de la política de vivienda en Andalucía, adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda, en el marco de lo previsto en los artículos 20 y 88.2.b) de la Ley 9/2007, de 22 de octubre, de la Administración de la Junta de Andalucía.
El Consejo Andaluz de la Vivienda tendrá por objeto establecer un cauce permanente de participación, consulta y debate de los agentes sociales, económicos, profesionales e institucionales implicados en las materias de vivienda, arquitectura, rehabilitación y urbanismo.
Asimismo, promoverá medidas y actuaciones que contribuyan al bienestar y la cohesión social de la ciudadanía en Andalucía, recabando y canalizando las propuestas de las organizaciones y entidades vinculadas al ámbito de la vivienda.
Su actuación se regirá por los principios de pluralidad, transparencia, colaboración interinstitucional, igualdad entre mujeres y hombres, accesibilidad universal y participación efectiva de los agentes sociales, económicos y profesionales, así como de las entidades representativas de los colectivos de infancia, juventud, personas mayores y personas con discapacidad.
Mediante Decreto del Consejo de Gobierno se regulará su composición, debiendo estar representados, entre otros, los gobiernos locales, los agentes económicos y sociales más representativos de Andalucía, las entidades representativas de colectivos vulnerables en materia de vivienda y los colectivos profesionales vinculados a la regulación y gestión de la vivienda. Mediante el referido decreto se dispondrá su régimen de funcionamiento, organización, grupos de trabajo, forma de difusión de contenidos, colaboración con otros foros y régimen jurídico.
En todo caso, habrá de estarse a lo dispuesto en la Ley 12/2007, de 26 de noviembre, para la promoción de la igualdad de género en Andalucía, debiendo respetarse la representación equilibrada de mujeres y hombres, incluyendo en el cómputo a aquellas personas que formen parte de los mismos en función del cargo específico que desempeñen.
El Consejo Andaluz de la Vivienda tendrá las siguientes funciones:
Formular propuestas y recomendaciones que promuevan la efectividad del derecho de acceso a la vivienda en Andalucía.
Recabar y canalizar propuestas de las organizaciones y entidades vinculadas al ámbito de la vivienda y la arquitectura para su discusión y asunción, en su caso, por las Administraciones públicas.
Conocer los programas y actividades que se llevan a cabo en materia de vivienda por todas las Administraciones con competencias en este ámbito.
Impulsar y proponer estudios e investigaciones sobre la situación de la vivienda en Andalucía y presentar propuestas sobre políticas de vivienda dirigidas a la ciudadanía andaluza.
Mantener contactos e intercambios con otros órganos análogos, de ámbito local, autonómico, nacional e internacional.
Impulsar y proponer medidas y programas encaminados a la eliminación de las desigualdades en relación con las políticas de vivienda.
Recabar informes periódicos y análisis de datos y estadísticas en materia de vivienda.
Cualesquiera otras que, en el ámbito de sus funciones, le sean encomendadas por la Consejería competente en materia de vivienda.
Participar en la elaboración y seguimiento de las normas, planes y estrategias que incidan en la política de vivienda, arquitectura y rehabilitación en Andalucía.
Estudiar y analizar la función social de la vivienda y la realidad social y económica de la misma, con especial atención al ejercicio de los derechos habitacionales y a la incidencia de los suministros básicos en las condiciones de vida de las personas.
CAPÍTULO II. Colaboración público-privada
Artículo 11. Colaboración público-privada.
La Consejería competente en materia de vivienda establecerá cauces de cooperación y colaboración con los agentes privados relacionados con la materia de vivienda, con el objeto de satisfacer las necesidades de vivienda a precio asequible de los demandantes de vivienda en Andalucía.
Con carácter general, se impulsarán medidas de fomento para todas las iniciativas privadas que tengan por objeto la construcción de vivienda asequible, rehabilitación de vivienda y mejora del medio urbano que coadyuven a facilitar el acceso a la vivienda asequible especialmente a los colectivos más desfavorecidos y prioritarios contemplados en el artículo 4.l) de esta ley, y posibilitar el acceso a la primera vivienda.
En todo caso, la colaboración público-privada deberá llevarse a cabo respetando los principios de transparencia, igualdad y concurrencia y garantizando la coordinación entre las entidades públicas y privadas involucradas y la eficiencia en la ejecución de los proyectos.
La Administración autonómica colaborará de forma preferente con los entes instrumentales y sociedades públicas municipales cuyo objeto social sea la promoción de vivienda protegida.
Artículo 12. Bolsa de suelo para vivienda asequible.
La Consejería competente en materia de vivienda constituirá una bolsa de suelo para vivienda asequible a los efectos de dar publicidad a los suelos disponibles para la construcción de viviendas a precio asequible e impulsar los distintos mecanismos de colaboración público-privada. Esta bolsa dará a conocer las características urbanísticas de todos los suelos integrados en la misma.
La bolsa de suelo para vivienda asequible estará constituida por:
Parcelas públicas o privadas destinadas por el planeamiento urbanístico a vivienda protegida o asequible, de conformidad con lo establecido en el planeamiento general vigente. La inclusión de las parcelas de titularidad privada requerirá previa solicitud de las personas interesadas al ayuntamiento.
Inmuebles de uso residencial incluidos en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas susceptibles de acoger vivienda protegida o asequible.
Parcelas de equipamientos susceptibles de acoger viviendas o alojamientos dotacionales.
También podrán incluirse parcelas de uso residencial de titularidad privada para su destino a vivienda asequible o protegida, de conformidad con lo establecido en el planeamiento vigente, previa solicitud de las personas interesadas al ayuntamiento, que aportará la información a la Consejería competente en materia de vivienda para su incorporación a la bolsa.
La Consejería con competencias en materia de hacienda será la competente para el ejercicio de las facultades que como titular de bienes y derechos patrimoniales corresponden a la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Los ayuntamientos deberán emitir la cédula urbanística de los suelos o inmuebles, en la que conste el régimen urbanístico y demás circunstancias aplicables a las parcelas o inmuebles, así como el número de viviendas protegidas o asequibles posibles.
La Consejería competente en materia de vivienda impulsará convenios de colaboración con los ayuntamientos para la mejor gestión de las políticas de vivienda, en virtud de su adhesión a la bolsa de suelo de vivienda asequible.
La información registrada será objeto de publicidad a través del Portal de la Junta de Andalucía y del Portal de Datos Abiertos, facilitando la búsqueda y localización de los suelos desde varios criterios objetivos y mediante el uso de cartografía adecuada.
A tal efecto, la Consejería competente en materia de vivienda facilitará el desarrollo de la herramienta informática para la publicación y gestión de los datos y su materialización para la consulta electrónica, que será objeto de posterior desarrollo reglamentario.
Artículo 13. Medios de colaboración público-privada para la construcción de vivienda protegida o asequible.
La Consejería competente en materia de vivienda promoverá y habilitará los mecanismos oportunos para el desarrollo de la colaboración público-privada para la construcción de viviendas asequibles, la rehabilitación de vivienda y la mejora del medio urbano, mediante los siguientes medios:
Concesiones administrativas o derechos de superficie para la construcción de viviendas protegidas o asequibles, en función de su calificación urbanística, en suelos del patrimonio de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de conformidad con el régimen jurídico y competencial establecido en su normativa patrimonial.
Subvenciones o ayudas públicas para la promoción de vivienda asequible.
Programas de colaboración o acuerdos con las entidades financiadoras, para garantizar la financiación de las promociones de colaboración público-privada.
Programas de permuta de suelo a cambio de viviendas asequibles para incrementar el parque público de vivienda en el municipio correspondiente.
Programas de alquiler seguro para los promotores de viviendas en alquiler, que compensen los posibles impagos de rentas, mediante la aplicación de las ayudas al alquiler de vivienda provenientes de planes de vivienda.
Programas para incentivar la puesta en uso de viviendas desocupadas.
Todo ello, de conformidad con los principios de transparencia, concurrencia, no discriminación y de salvaguarda de la competencia efectiva, como principios rectores de las fórmulas de colaboración público-privada.
Las actuaciones de rehabilitación de vivienda y mejora del medio urbano se podrán llevar a cabo mediante entidades urbanísticas colaboradoras o mediante modalidad de gestión indirecta previstas en el artículo 9 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía.
Artículo 14. Otras fórmulas de colaboración público-privada.
Las Administraciones públicas con competencias en materia de vivienda, en el marco de lo previsto en la legislación de régimen jurídico del sector público, podrán suscribir con cualesquiera personas, públicas o privadas, sean o no titulares del derecho de propiedad o de cualesquiera otros derechos reales sobre los terrenos afectados, convenios al objeto de colaborar y desarrollar de manera más eficaz la actividad de fomento de la vivienda protegida o viviendas para colectivos con necesidades específicas.
La Consejería competente en materia de vivienda podrá promover la colaboración y establecer ayudas a entidades del tercer sector de acción social, fundaciones, o a cualquier entidad social colaboradora que proporcione un acompañamiento especializado para el acceso a la vivienda, y la atención a la emergencia residencial, para la gestión de bolsas de vivienda en alquiler, gestión de la vivienda asequible, políticas de inclusión social y lucha contra el sinhogarismo, atención a migrantes, familias en exclusión, víctimas de violencia de género, las personas jóvenes en desventaja, personas mayores, así como la realización de campañas y acciones de sensibilización y educación en la conservación de la vivienda, y la realización de análisis e informes y su puesta a disposición de la Administración.
Las Administraciones públicas facilitarán la iniciativa privada en las formas y con el alcance previstos en esta ley. A tal efecto, los colegios profesionales y las entidades urbanísticas certificadoras reguladas en el artículo 9 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y en los artículos 9 a 16, ambos inclusive, del Reglamento General de la citada Ley 7/2021, de 1 de diciembre, aprobado por Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, podrán desarrollar las siguientes tareas de colaboración con las Administraciones públicas:
Verificar los requisitos de integridad documental, suficiencia e idoneidad de los proyectos y la documentación correspondientes para la calificación de la vivienda protegida o su consideración como asequible.
Comprobar que los proyectos y la documentación técnica cumplen la normativa técnica aplicable en materia de vivienda protegida.
Verificar la adecuación de la declaración responsable realizada por el promotor para la calificación definitiva de la vivienda protegida a las exigencias de la normativa aplicable.
Colaborar en la realización de actuaciones relacionadas con el control del cumplimiento del deber de conservación de la vivienda protegida de titularidad pública o privada.
Los informes, certificados o actas que emitan los colegios profesionales y las entidades urbanísticas certificadoras se incorporarán al correspondiente expediente administrativo y serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, sin perjuicio de la verificación y control que en el ejercicio de sus potestades corresponde a la Administración.
Los colegios profesionales estarán obligados a facilitar información estadística periódica, de forma trimestral, relativa a la vivienda y, particularmente, datos referentes al número de:
Visados de proyectos de vivienda libre y de vivienda protegida, por municipio y provincia.
Visados de proyectos de alojamientos libres y protegidos, por municipio y provincia.
Proyectos de viviendas y alojamientos libres y protegidos iniciados y terminados por año, por municipio y provincia.
Proyectos de viviendas libres y protegidas rehabilitadas por año, por municipio y provincia.
Certificados finales de obra de viviendas y alojamientos libres y protegidos, por municipio y provincia.
Artículo 15. Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda.
Se crea la Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada en Materia de Vivienda, como órgano colegiado de carácter consultivo, de coordinación e impulso, adscrito a la Consejería competente en materia de vivienda, al amparo de lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 9/2007, de 22 de octubre, y en el capítulo II del título preliminar de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.
La Comisión tendrá como finalidad promover, coordinar y evaluar las estrategias, herramientas e iniciativas de colaboración público-privada en el ámbito de la vivienda, con especial atención a la provisión de vivienda asequible, la movilización de suelo y patrimonio público, la financiación de actuaciones protegidas y la innovación en modelos de gestión y promoción.
Son funciones de la Comisión:
Actuar como foro permanente de diálogo, participación y concertación entre el sector público y privado en materia de vivienda.
Proponer líneas estratégicas y criterios de actuación para la colaboración público-privada en el ámbito de la vivienda.
Coordinar las distintas herramientas administrativas, jurídicas y financieras de colaboración público-privada existentes o en desarrollo.
Impulsar buenas prácticas, modelos innovadores y mecanismos de cooperación adaptados a las necesidades habitacionales del territorio andaluz.
Emitir informes y recomendaciones sobre normativa, planificación o actuaciones relacionadas con su objeto.
Cualesquiera otras que le sean atribuidas reglamentariamente.
La Comisión estará integrada por representantes de la Administración de la Junta de Andalucía, de la Administración local andaluza, del sector privado y del tercer sector, así como por personas expertas en materia de vivienda y urbanismo. Su composición se determinará reglamentariamente, garantizando la representación equilibrada y la participación efectiva de todos los sectores implicados.
En todo caso, habrá de estarse a lo dispuesto en la Ley 12/2007, de 26 de noviembre, debiendo respetarse la representación equilibrada de mujeres y hombres, incluyendo en el cómputo a aquellas personas que formen parte de los mismos en función del cargo específico que desempeñen.
Reglamentariamente, se desarrollará su organización, composición concreta, régimen de funcionamiento y, en su caso, la creación de grupos de trabajo especializados.
CAPÍTULO III. La planificación en materia de vivienda
Artículo 16. Instrumentos de planificación.
Los instrumentos de planificación y programación en materia de vivienda son los siguientes:
Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
Los planes municipales de vivienda y suelo.
Los planes supramunicipales de vivienda y suelo.
Las áreas prioritarias de vivienda.
El Plan de Inspección de la Vivienda.
Para la elaboración de los instrumentos de planificación se partirá de un diagnóstico ajustado a la realidad territorial y socioeconómica de la población, incorporando la perspectiva de familia y la perspectiva demográfica, y basado en indicadores objetivos, verificables y de acceso público.
A tal efecto se utilizará, como mínimo, la información disponible en la Distribución Espacial de la Población en Andalucía, del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, sin perjuicio de otras fuentes públicas pertinentes que permitan una mejor precisión del diagnóstico.
Asimismo, se fomentará la participación de los agentes sociales y empresariales más representativos, así como la colaboración con las asociaciones profesionales, vecinales, de consumidores y de demandantes de vivienda protegida, durante el proceso de la elaboración de los planes.
Artículo 17. El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo.
La Administración de la Junta de Andalucía elaborará el correspondiente Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, que será el instrumento encargado de concretar las políticas de vivienda y suelo de la Comunidad Autónoma, establecidas en esta ley, en coordinación con las demás estrategias autonómicas y políticas públicas sectoriales, para el período de vigencia al que se refiera. Este plan pondrá especial énfasis en el incremento sostenido del parque público de viviendas, fijando objetivos cuantificados plurianuales y su financiación asociada, y planificará las inversiones en materia de vivienda estableciendo acciones, medidas, ejes de actuación y programas, cada uno de ellos, con su correspondiente previsión de financiación.
Estará disponible para su consulta por la ciudadanía a través del Portal de Transparencia de la Junta de Andalucía y de la sede electrónica de la Consejería competente en materia de vivienda.
El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo tendrá los siguientes contenidos mínimos:
Un análisis y evolución del sector de la vivienda en Andalucía, con expresión de los resultados habidos en los planes precedentes.
Los objetivos y prioridades de la política en materia de vivienda, suelo residencial, rehabilitación y regeneración urbana.
La definición de las distintas actuaciones públicas en materia de vivienda, suelo residencial, rehabilitación y regeneración urbana.
La cuantificación de las necesidades de vivienda protegida a nivel regional, que podrá desagregarse en función de las características de los municipios y de sus respectivos ámbitos territoriales. Esta cuantificación será tenida en cuenta en la ordenación territorial y urbanística.
La programación de las distintas actuaciones protegidas en materia de vivienda, suelo y rehabilitación que se recogen en dicho plan, así como los requisitos de acceso a los distintos programas.
La programación de objetivos del parque público de titularidad autonómica.
La previsión de financiación y modalidades de ayudas autonómicas que correspondan, así como la gestión de las ayudas estatales.
Las medidas complementarias que resulten necesarias para alcanzar los objetivos contemplados en el mismo.
Las medidas para el análisis, seguimiento y aplicación del plan, y, en concreto, la creación de la comisión de seguimiento del mismo.
La programación de su revisión e hitos.
El plan será elaborado por la Consejería competente en materia de vivienda y aprobado por decreto del Consejo de Gobierno.
En el procedimiento de elaboración del referido plan, se abrirá un trámite de consulta pública y serán oídos, entre otros, la asociación de municipios y provincias de carácter autonómico de mayor implantación, asociaciones representativas de colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda, colectivos profesionales del sector de la vivienda, organizaciones de consumidores y usuarios, así como cualquier otro organismo o administración representante de intereses con incidencia en el sector de la vivienda.
El plan fijará su período de vigencia y la posibilidad de prórroga, si bien deberá ser revisado, al menos, cada cinco años. No obstante, los módulos básicos y ponderados y el precio máximo aplicables a las viviendas protegidas podrán modificarse en cualquier momento por Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda.
Excepcionalmente, se podrán elaborar y aprobar por acuerdo del Consejo de Gobierno otros programas de fomento para la vivienda en Andalucía no previstos en el plan, debiendo justificar adecuadamente que tales programas no resultan contradictorios con los objetivos de dicho instrumento.
Artículo 18. Relación del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo con otros instrumentos de planificación en materia de vivienda.
Los programas y ayudas previstos en el Plan estatal de vivienda y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas en materia de vivienda vigente en cada momento, en el marco del correspondiente convenio de colaboración suscrito por la Administración del Estado y la Administración de la Junta de Andalucía para su aplicación en nuestra Comunidad Autónoma, se considera que complementan a los programas y medidas previstas en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y serán gestionados por la Consejería competente en materia de vivienda.
Con objeto de desarrollar las actuaciones previstas en el marco de los planes estatales y obtener la correspondiente financiación, así como complementar las previsiones de estos aportando financiación autonómica, la Consejería competente en materia de vivienda podrá aprobar las bases reguladoras para la selección de las actuaciones y la concesión, en su caso, de las correspondientes ayudas, conforme a las previsiones de dichos planes estatales.
Los ayuntamientos elaborarán y aprobarán sus correspondientes planes municipales de vivienda y suelo, manteniendo la necesaria coherencia con lo establecido en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y realizarán las adaptaciones puntuales que, en su caso, sean necesarias en los planes municipales vigentes en el plazo de un año a partir de la fecha de entrada en vigor de cada plan andaluz que se apruebe.
Artículo 19. Planes municipales de vivienda y suelo.
Todos los Ayuntamientos de Andalucía, con independencia de su población, podrán elaborar y aprobar sus correspondientes planes municipales de vivienda y suelo cuando su problemática residencial así lo requiera.
Estarán obligados a elaborarlos aquellos municipios con una población igual o mayor a 10.000 habitantes, así como los municipios costeros del litoral andaluz o que formen parte de la aglomeración urbana de un centro regional.
La asistencia a los municipios obligados será prestada por las diputaciones provinciales con apoyo técnico, jurídico y financiero, con carácter prioritario para los municipios de menos de 20.000 habitantes, en los términos establecidos en el artículo 9.2.
La elaboración y aprobación de estos planes se realizará de forma coordinada con los instrumentos de ordenación urbanística manteniendo la necesaria coherencia con lo establecido en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y persiguiendo el cumplimiento de los principios rectores de la política de vivienda, de la calidad de las viviendas y de la actividad de rehabilitación y regeneración urbana que se establecen en la presente ley, sin perjuicio de su adaptación a la realidad y necesidades de cada municipio.
Durante la elaboración del Plan Municipal de Vivienda y Suelo, se requerirá un informe preceptivo previo del servicio municipal competente en materia de asuntos sociales y de movilidad, para poder diseñar adecuadamente la política de vivienda en virtud de las necesidades detectadas en materia de su competencia.
El plan municipal deberá analizar los suelos disponibles de reservas de vivienda protegida, urbanos o en desarrollo, suelos dotacionales y, en su caso, terciarios, susceptibles de promover viviendas a precio asequible, medidas para la aplicación de los recursos económicos de la cuenta del patrimonio público de suelo a la política de vivienda municipal, situación en relación con la oferta y demanda de viviendas principales libres y protegidas, en venta y alquiler, viviendas secundarias, viviendas de uso turístico, en su caso, y viviendas o alojamientos dotacionales con posibilidad de ser desarrolladas en suelos dotacionales. En base al análisis, deberá establecer las bases para una oferta de vivienda adecuada a la proyección temporal de población en el municipio, así como cualesquiera otras actuaciones que el municipio estime oportunas en el marco de la política de vivienda y suelo y de acuerdo con sus competencias, incluidas las propuestas de inicio de las modificaciones del planeamiento urbanístico municipal que resulten adecuadas.
Los planes municipales de vivienda tendrán, como mínimo, el siguiente contenido, que será objeto de desarrollo reglamentario:
La determinación de las necesidades de vivienda de las personas, unidades familiares o de convivencia residentes en el municipio, al objeto de concretar la definición y cuantificación de actuaciones que se deban promover y las soluciones y actuaciones públicas que se deban llevar a cabo.
Determinación del suelo residencial necesario para la demanda en cada localidad.
Determinación del suelo reservado para vivienda protegida y de suelo libre en el que las mismas vayan a ubicarse, así como del suelo dotacional o, en su caso, propuesta de suelos terciarios vacantes y en desuso que pudieran estar disponibles para atender la demanda de viviendas protegidas, viviendas asequibles o alojamientos protegidos.
Las propuestas de cuantificación de viviendas protegidas, viviendas concertadas y viviendas asequibles, y su localización conforme a las necesidades de vivienda del municipio, atendiendo a las reservas de suelo para vivienda protegida y para uso dotacional, y a las necesidades de los colectivos vulnerables o en situación de exclusión social o con dificultades en el acceso a la vivienda. Esta cuantificación podrá desagregarse por zonas y será tenida en cuenta en la ordenación urbanística.
Propuesta, en su caso, de reducción de la reserva para vivienda protegida establecida por la normativa vigente, en los supuestos de regresión demográfica y/o que el precio de la vivienda libre sea igual o inferior al de la vivienda protegida.
Previsión de alojamiento con servicios comunes complementarios para colectivos que necesitan una especial atención y la determinación de los equipamientos que se deben reservar a tal fin.
Determinación de las medidas de vivienda, alojamientos o edificaciones de uso residencial en general objeto de protección o ayuda municipal y los programas concretos que se vayan a desarrollar.
Las propuestas de actuaciones dirigidas a fomentar la conservación, mantenimiento y rehabilitación del parque residencial y que mejoren la eficiencia de uso de dicho parque.
Las medidas tendentes a la progresiva eliminación de la infravivienda y, especialmente, de los asentamientos chabolistas.
Las medidas de fomento para el incremento de la oferta de viviendas en alquiler.
Las medidas necesarias para el seguimiento y aplicación del plan.
Las restantes medidas y ayudas que se consideren necesarias para garantizar la efectividad del derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada.
Información sobre los precios medios de la vivienda en el municipio de acuerdo con los distintos segmentos de renta, así como los precios reales de suelo y construcción en el municipio, con el objeto de ajustar el módulo autonómico de la vivienda protegida y su promoción.
Propuesta de posibles medidas en materia de suelo y urbanización, incentivos económicos y otras medidas para posibilitar la convergencia entre el precio real de la vivienda y el de la vivienda asequible, de acuerdo con el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y de las medidas establecidas en esta ley.
ñ) Propuesta de modificaciones de planeamiento urbanístico que resulten necesarias o recomendables a la vista del resto de contenidos del plan municipal de vivienda y propuesta de redistribución de los porcentajes de reserva de edificabilidad con destino a vivienda protegida entre actuaciones de transformación del municipio.
Los planes municipales de vivienda y suelo deberán programar temporalmente todas las propuestas que se deriven de su contenido, incluidas las modificaciones de planeamiento urbanístico y su gestión urbanística propuestas. Los instrumentos de planeamiento urbanístico cuya tramitación se inicie tras la aprobación del Plan Municipal de Vivienda y Suelo deberán justificar su coherencia con los objetivos y determinaciones de este.
Los planes municipales de vivienda y suelo deberán ser revisados, en caso de ser necesario, dentro del año siguiente a la revisión del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, todo ello sin perjuicio de su posible prórroga, que deberá ser expresa y estar adecuadamente justificada.
Se tendrá en cuenta la vigencia de los planes municipales de vivienda y suelo en las convocatorias de programas de ayudas del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, o para realizar políticas de concertación o de colaboración en materia de vivienda con la Administración de la Comunidad Autónoma de Andalucía. La ordenación urbanística tendrá en cuenta las previsiones de los planes de vivienda, y prevalecerán las previsiones del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo sobre las de los planes municipales no adaptados al mismo.
Los planes municipales de vivienda y suelo deberán incorporar los estudios, informes y demás documentación que sirva de justificación a su planificación, y una memoria económica que justifique la fórmula de financiación de las medidas que en el plan se prevean, así como las propuestas de colaboración entre entes públicos o público-privada.
Para determinar las necesidades municipales de vivienda se tendrán en cuenta los datos del Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, los datos arrojados por el diagnóstico de los planes municipales de vivienda y suelo, la planificación urbanística y territorial, así como informes técnicos de organismos como universidades, colegios profesionales, mediante procesos de normalización y sistemática de tratamiento de los datos a utilizar.
En el proceso de formulación y desarrollo del Plan Municipal de Vivienda y Suelo, se fomentará la participación de los agentes económicos y sociales más representativos, así como de las asociaciones profesionales, vecinales, de consumidores y de demandantes de vivienda protegida.
Cada ayuntamiento deberá remitir, una vez aprobado, el Plan Municipal de Vivienda y Suelo y sus correspondientes revisiones a la Consejería con competencias en materia de vivienda y una ficha resumen-ejecutiva del mismo, cuyo contenido se establecerá reglamentariamente.
Los planes municipales de vivienda y suelo, así como sus revisiones y fichas resumen-ejecutivas, estarán disponibles para su consulta por la ciudadanía a través de la sede electrónica del ayuntamiento, sin perjuicio de su publicación en otros medios electrónicos que se determinen reglamentariamente.
Mediante Orden de la Consejería competente en materia de vivienda, podrán convocarse ayudas económicas a los ayuntamientos, destinadas a la elaboración, revisión y adaptación de los planes municipales de vivienda y suelo, en función de las disponibilidades presupuestarias existentes.
Artículo 20. Planes supramunicipales de vivienda y suelo.
La Consejería competente en materia de vivienda podrá redactar planes de ámbito supramunicipal en aquellos ámbitos territoriales donde concurran circunstancias que justifiquen el establecimiento de una estrategia común para garantizar el derecho de acceso a la vivienda, con el objetivo de establecer directrices y coordinar de manera conjunta las necesidades comunes en materia de vivienda, infraestructuras, suelo y dotaciones de los municipios afectados.
Se entenderá que existen tales circunstancias cuando:
Existan dinámicas de mercado intermunicipales, con movilidad residencial significativa entre los municipios del área.
Se compartan déficits estructurales o problemáticas comunes en materia de vivienda, regeneración urbana o acceso al suelo.
Haya interdependencia funcional y territorial entre los municipios, en relación con las infraestructuras, el empleo, los equipamientos o la oferta de servicios.
Se pretenda impulsar una gestión coordinada del suelo o de la vivienda protegida a escala supramunicipal.
Los planes podrán ser promovidos de oficio por la Consejería o a iniciativa de las entidades locales que lo soliciten, siempre que se justifique documentalmente la existencia de necesidades comunes o sinergias territoriales que aconsejen una planificación coordinada.
Los planes supramunicipales de vivienda y suelo, así como sus revisiones y fichas resumen-ejecutivas, estarán disponibles para su consulta por la ciudadanía a través del Portal de Transparencia de la Junta de Andalucía y de la sede electrónica de la Consejería competente en materia de vivienda, sin perjuicio de su publicación en otros medios electrónicos que se determinen reglamentariamente.
El procedimiento de elaboración incluirá, al menos, las siguientes fases, que serán desarrolladas reglamentariamente:
Aprobación de la iniciativa y delimitación del ámbito supramunicipal por parte de la Consejería competente.
Constitución de un grupo técnico de trabajo con representación de la Administración autonómica y de las entidades locales afectadas.
Elaboración del documento inicial, incluyendo diagnóstico, objetivos, directrices y programación.
Trámite de audiencia a los municipios afectados y a los órganos sectoriales implicados.
Sometimiento a información pública durante un plazo mínimo de un mes.
Aprobación definitiva mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda.
Estos planes tendrán el siguiente contenido:
Diagnóstico del parque residencial existente, con especial incidencia en viviendas deshabitadas, infravivienda y chabolismo.
Diagnóstico del suelo reservado para vivienda protegida y de suelo para vivienda libre disponible o en carga, así como del suelo dotacional disponible para viviendas sociales o alojamientos protegidos.
Diagnóstico de infraestructuras y dotaciones existentes y proyectadas.
Información sobre los precios medios de la vivienda en el ámbito de acuerdo con los distintos segmentos de renta, así como los precios reales de suelo y construcción.
Análisis del planeamiento urbanístico vigente y en tramitación y sus determinaciones en materia residencial, para la identificación de suelos capaces de absorber nuevos crecimientos.
Datos de proyección de la población a corto, medio y largo plazo.
Análisis de la demanda de vivienda.
Establecimiento de directrices de obligado cumplimiento y potestativas sobre ámbitos a desarrollar, necesidad de vivienda, tipologías que implantar, etc.
Propuesta de programación temporal para la ejecución de las medidas propuestas a través de los planes municipales de vivienda y suelo y del planeamiento urbanístico.
Estos planes podrán delimitar áreas prioritarias de vivienda o áreas de regeneración y renovación urbana.
CAPÍTULO IV. Áreas prioritarias de vivienda
Artículo 21. Áreas prioritarias de vivienda.
Con el objetivo de favorecer el equilibrio territorial y la finalidad de garantizar la igualdad en el acceso a la vivienda y promover su rehabilitación, la Administración de la Junta de Andalucía podrá declarar áreas prioritarias de vivienda, para el impulso en el acceso y la rehabilitación de vivienda, a los efectos de corregir los desequilibrios en aquellos ámbitos territoriales en los que se detecte una alta demanda de vivienda y dificultades de acceso a la misma.
Se definen como áreas prioritarias de vivienda aquellas en las que se establece la prioridad para el acceso a los programas del Plan Andaluz de Vivienda y Suelo vigente, concentrando en ellas los distintos programas posibles de ayudas al alquiler, a la adquisición de la primera vivienda y al incremento de oferta de vivienda tanto en compra como en alquiler, mediante la promoción de vivienda nueva, en sus diferentes modalidades, o la adquisición o puesta a disposición de viviendas usadas para este fin, así como la posibilidad de construcción o rehabilitación de vivienda asequible, residencial comunitario, vivienda protegida o alojamientos dotacionales.
Los criterios para su determinación se fijarán en los correspondientes planes autonómicos de vivienda o, en su defecto, por Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda.
El inicio del procedimiento de delimitación de áreas concretas se acordará de oficio por la Consejería competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que los ayuntamientos puedan presentar propuestas debidamente justificadas acompañadas de un diagnóstico y los análisis previos necesarios.
La delimitación de las áreas prioritarias de vivienda se aprobará mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, previa realización de trámite de audiencia a los ayuntamientos afectados y de un trámite de información pública de la documentación sobre la que se basa tal delimitación. En la Orden de delimitación se definirá el período de vigencia de dicha delimitación.
La Orden de aprobación y la de la delimitación del ámbito se publicarán en el «Boletín Oficial de la Junta de Andalucía».
La declaración de las áreas prioritarias de vivienda, a propuesta de los ayuntamientos, podrá incentivar la construcción de viviendas protegidas en parcelas de vivienda libre, incrementando el número máximo de viviendas en un 20% y la edificabilidad en un 10%, sin necesidad de modificar los instrumentos de ordenación urbanística. A estos efectos, la declaración establecerá un plazo máximo de solicitud de las licencias para los proyectos de obras que se acojan a esta previsión.
CAPÍTULO V. Coordinación de las competencias y la política en materia de vivienda con el planeamiento territorial y urbanístico
Artículo 22. Coordinación de las competencias en materia de vivienda y el planeamiento urbanístico.
Las políticas en materia de vivienda, de urbanismo y ordenación del territorio, a través de sus respectivos instrumentos de planificación, deberán coordinarse para garantizar una adecuada y equilibrada oferta de suelo residencial y de viviendas que dé respuesta a las necesidades habitacionales del territorio de Andalucía, teniendo en consideración el modelo de ciudad compacta y diversa, así como los estándares urbanísticos necesarios para potenciar la salud de nuestras ciudades.
Se promoverá el desarrollo de las actuaciones de transformación urbanística de uso residencial, garantizando la viabilidad de las mismas y la ejecución de la vivienda protegida, mediante el impulso de los instrumentos de planeamiento necesarios en virtud de lo establecido en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre.
La Delegación Territorial competente en materia de vivienda emitirá informe preceptivo sobre los instrumentos de ordenación urbanística y sus revisiones cuando ordenen suelos de uso residencial, así como sus modificaciones cuando contengan determinaciones sobre vivienda protegida o supongan una alteración de la edificabilidad residencial o del número de viviendas en relación con la adecuación de sus determinaciones al Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, y a las necesidades de vivienda establecidas en el Plan Municipal de Vivienda y Suelo, tras la aprobación inicial y durante el trámite de información pública.
El informe, de manera justificada, se pronunciará expresamente sobre la adecuación de la distribución de la reserva de vivienda protegida y, en su caso, sobre la modulación de la reserva de suelo para vivienda protegida que se proponga en el instrumento de planeamiento para las diversas actuaciones de transformación urbanística.
El informe se emitirá en el plazo máximo de tres meses, entendiéndose favorable si no se emite en dicho plazo.
Artículo 23. Reservas para viviendas protegidas.
Los instrumentos de ordenación urbanística, en los términos previstos en esta ley, establecerán, para las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización y de reforma interior, la reserva de suelo para vivienda protegida que sea necesaria de acuerdo con el Plan Municipal de Vivienda y Suelo y el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, o el Plan Supramunicipal de Vivienda y Suelo, en su caso, sin perjuicio de lo establecido en la legislación básica estatal y en la legislación urbanística andaluza.
Aquellos municipios que no estén obligados a elaborar un Plan Municipal de Vivienda y Suelo, y que deseen acogerse a una posible exención o disminución de reserva para vivienda protegida en los términos establecidos en el artículo 83 del Reglamento General de la Ley 7/2021, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, deberán elaborar una memoria justificativa que analice la regresión demográfica del municipio y que el precio de la vivienda protegida sea igual o superior al de la vivienda libre, con carácter previo a la tramitación de los instrumentos de ordenación urbanística que hayan de establecer reserva para vivienda protegida.
Artículo 24. Usos compatibles en los suelos calificados como equipamiento comunitario público.
Conforme a lo previsto en la legislación urbanística, los instrumentos de ordenación podrán establecer como uso compatible en las parcelas de equipamiento comunitario básico el uso de vivienda o alojamiento dotacional con la finalidad de atender necesidades temporales de colectivos prioritarios en el acceso a la vivienda, destinando las mismas al alquiler o cualquier otra forma de ocupación temporal de naturaleza rotatoria. Las viviendas o alojamientos formarán parte de la dotación pública de viviendas, sin perjuicio de que su ejecución y gestión se realice mediante fórmulas de colaboración público-privada.
En las parcelas y edificios vacantes en zonas de uso global residencial, calificadas por los instrumentos de planeamiento vigentes como equipamiento comunitario público, que no tenga asignado un destino específico o que estén calificadas con el uso genérico de interés público y social, se podrá autorizar, sin necesidad de modificar el instrumento de planeamiento vigente, el uso pormenorizado alternativo de vivienda o alojamiento dotacional con las características del apartado anterior. La asignación del uso requerirá un acuerdo municipal que valore la oportunidad de destinar la parcela al uso residencial en su totalidad o coexistiendo con otros equipamientos comunitarios. Las condiciones de la edificación en las parcelas serán las mismas que las establecidas en la ordenanza de uso residencial de la zona en la que se encuentre, pudiendo ser completadas, adaptadas o modificadas mediante un estudio de detalle conforme a lo previsto en la legislación urbanística.
Las viviendas resultantes, en tanto que forman parte de la red de equipamientos comunitarios básicos, no serán tenidas en cuenta a los efectos del régimen de las actuaciones de transformación urbanística ni en el número máximo de viviendas que se hubieran asignado por el planeamiento urbanístico al área o sector en el que se incluya la parcela.
Los entes instrumentales pertenecientes al sector público local, en la forma prevista en la legislación de régimen local, podrán ejecutar las actuaciones sobre suelos dotacionales públicos. También podrán establecerse acuerdos de colaboración público-privada mediante las diversas fórmulas citadas en la presente ley.
Las viviendas o alojamientos protegidos que se ubiquen sobre suelos dotacionales públicos no podrán ser objeto de descalificación.
Artículo 25. Asignación de iniciativas residenciales a la Unidad Aceleradora de Proyectos.
A propuesta de la Consejería competente en materia de vivienda, podrá acordarse la asignación a la Unidad Aceleradora de Proyectos de iniciativas residenciales que exijan el desarrollo de los instrumentos de ordenación detallada, gestión y ejecución de actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanización de uso global residencial que establezcan, entre sus determinaciones, una reserva de suelo para al menos 250 viviendas protegidas y una programación que garantice que su construcción se iniciará en un plazo inferior a cinco años. También podrán asignarse otras iniciativas residenciales de más de 500 viviendas que exijan actuaciones de urbanización que desarrollen los sectores residenciales en los que estas se localicen y que incluyan, entre sus determinaciones, la reserva legal de vivienda protegida, así como una programación para iniciar la construcción del 50% de las mismas en un plazo inferior a cinco años, siempre que se consideren medioambientalmente sostenibles, por contribuir sustancialmente a, al menos, uno de los seis objetivos ambientales que define el Reglamento (UE) 2020/852, relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles y no provoque ningún daño significativo (DNSH) hacia ninguno de los otros cinco. La solicitud podrá formularse por las entidades que asuman la promoción de la actuación, y deberá acompañarse del acuerdo municipal que inicia la tramitación del instrumento de ordenación urbanística y del acuerdo que declara la tramitación de urgencia de todos los procedimientos que corresponda impulsar al ayuntamiento en su ámbito competencial hasta la finalización de las obras y la adjudicación de las viviendas protegidas, fundamentado el mismo en la situación de alta demanda de vivienda en el municipio y en el impacto de la actuación sobre la misma.
TÍTULO II. Calidad de las viviendas
Artículo 26. Calidad de la vivienda.
La calidad de la vivienda en Andalucía se refiere al conjunto de condiciones físicas, ambientales y funcionales que hacen que una vivienda sea habitable y segura para sus ocupantes y para la sociedad en su conjunto, satisfaciendo las necesidades y demandas de las personas usuarias de las viviendas y sus anejos, en materia de funcionalidad, seguridad estructural, durabilidad, habitabilidad, accesibilidad universal, salubridad, protección frente al ruido y contra incendios, conectividad, eficiencia energética e hídrica, a partir de las prescripciones establecidas por la normativa vigente y los criterios y principios establecidos en la Ley 9/2022, de 14 de junio, de Calidad de la Arquitectura, como respuesta a la demanda social y al interés público.
Artículo 27. Fomento de la calidad.
Con objeto de alcanzar los objetivos de calidad, en todas las obras de construcción y rehabilitación de viviendas, tanto de promoción pública como privada, se realizará el estudio geotécnico previo que fuese preceptivo, así como se implementarán durante la construcción sistemas de aseguramiento, control y verificación al efecto para la comprobación de las características técnicas de los materiales, sistemas o instalaciones, así como la supervisión de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y sus instalaciones, contando para ello con los laboratorios de ensayos para el control de calidad de la construcción y obra pública y, entre otras, con las entidades de control de calidad de la construcción y obra pública.
A efectos de conseguir un nivel adecuado de calidad del parque inmobiliario residencial, la Administración competente en materia de vivienda podrá:
Fomentar la investigación e innovación en el sector de la construcción de la vivienda.
Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
Promover la participación de los distintos agentes implicados en el desarrollo y difusión de la información que fomente la calidad en los procesos mediante documentos técnicos, códigos de aplicación, guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.
Artículo 28. Principios rectores de la calidad de las viviendas.
Los principios rectores que han de regir la calidad de las viviendas en actuaciones de nueva construcción o de rehabilitación son los siguientes:
Fomentar prácticas orientadas no solo a la consecución de los niveles básicos, sino enfocadas a la satisfacción del cliente final o persona usuaria, implicando a todos los agentes y procesos a través de la mejora continua, la innovación y la asunción de los criterios de responsabilidad social.
Adecuación al medio geográfico, territorial y entorno urbano, mediante la aplicación de técnicas bioclimáticas.
Promover la mayor competitividad del sector de la construcción residencial mediante avances en la calidad de los procesos con objeto de alcanzar viviendas más asequibles a la sociedad.
Seguridad estructural y constructiva, potenciando estrategias de durabilidad de la estructura que pudieran permitir su revitalización una vez superada la vida útil nominal, a la vez que se profundice y evolucione sobre el conocimiento y singularidad de la construcción autóctona y el uso de materiales de proximidad, compatibilizándola con el proceso de industrialización del sector de la edificación.
Promoción de la industrialización en la construcción de viviendas como vía para consolidar y ampliar el sector productivo industrial actual, rebajando el tiempo total de ejecución de las obras y en especial los tiempos in situ.
Funcionalidad, habitabilidad e innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que permita flexibilidad para adaptarla a las variaciones de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de las personas con discapacidad o dependencia, de forma que la vivienda sea garante de una calidad de vida digna y adecuada.
Sostenibilidad ambiental, mediante un uso adecuado del terreno y los recursos naturales y la minimización y la gestión de los residuos generados, y la prevención de contaminación atmosférica, lumínica y acústica. Se impulsará el análisis del ciclo de vida de los materiales y otros indicadores en la construcción y rehabilitación de vivienda para valorar el uso de materiales naturales y de proximidad.
La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el menor y más eficiente consumo de materiales, de agua y de energía y específicamente mejorar la intervención del factor humano en la construcción. En este sentido, la prevención derivada de aplicar un control de calidad eficaz durante todo el proceso constructivo tiene un importante valor añadido garantizando una reducción de los costes.
Potenciación de los espacios libres en viviendas y edificios residenciales y de convivencia, tanto privados como públicos y comunitarios, que mejoren sustancialmente la calidad de vida de las personas usuarias de las viviendas y de las comunidades de vecinos. Se fomentará la calidad y la cuantía de los espacios verdes, los equipamientos de barrio y los servicios de proximidad como valores definitorios del perfil de calidad de las viviendas.
Accesibilidad universal, particularmente para promover el derecho de las personas con discapacidad a llevar una vida independiente, así como el derecho de las personas en situación de dependencia para fomentar la permanencia en su hogar en condiciones adecuadas de seguridad, dignidad y calidad de vida.
Universalidad en el acceso a servicios de información y telecomunicación, así como en la usabilidad de los componentes, los sistemas y las nuevas tecnologías que se incorporen a las viviendas y sus servicios.
Artículo 29. Responsabilidades y obligaciones.
Los promotores y constructores de las viviendas en Andalucía tienen la responsabilidad de garantizar que las mismas cumplan con los principios rectores de la calidad de las viviendas establecidos en la presente legislación y resto de normativa de aplicación, acreditando documentalmente la redacción del correspondiente estudio geotécnico, así como la implantación de los sistemas de control establecidos y su resultado satisfactorio, junto a la demás documentación técnica y comercial de las viviendas, y explicitando los agentes participantes en dichos sistemas.
Artículo 30. Acciones de la Administración autonómica de Andalucía.
Con el fin de alcanzar unos niveles aceptables y propiciar niveles superiores de calidad para las viviendas, la Administración de la Junta de Andalucía acometerá, entre otras acciones:
La regulación de la calidad de la edificación, estableciendo y actualizando las normas específicas, como, entre otras, las normas técnicas de diseño y calidad, que la garanticen y fijen los estándares y niveles de control, así como los requisitos mínimos exigibles a las viviendas.
La potenciación y difusión de los registros públicos oficiales de los agentes responsables de la garantía de calidad en la edificación, laboratorios de ensayos y de entidades de control de calidad de la construcción y obra pública de Andalucía, adecuando los requisitos exigibles para el ejercicio de su actividad a las nuevas necesidades y estándares.
El impulso de la investigación, la innovación y la difusión de la información que fomente la calidad en las viviendas, sus procesos constructivos y las nuevas formas de habitar.
La creación de una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía, en la que participen las diferentes Administraciones, universidades, asociaciones sectoriales, organismos y agentes implicados con el fin de colaborar en el fomento de la calidad, con la constitución y cometidos que se indiquen en las normas de desarrollo de la presente ley, y, específicamente, promover la investigación para la innovación en el sector de la construcción y la transferencia del conocimiento al sector empresarial.
La concesión y el fomento de distintivos de calidad tanto para las viviendas como para los agentes intervinientes en el proceso de producción y gestión de las mismas, que podrán ser considerados como criterio para la concesión de ayudas o para el reconocimiento en premios y concursos.
Artículo 31. Libro del Edificio y Manual del Usuario de la Vivienda.
El Libro del Edificio es un documento que recopila la documentación gráfica y escrita de la obra ejecutada, que permite conocer las características físicas y técnicas del edificio, cuyo contenido se regula en el artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. No obstante, se hará referencia expresa al nivel de eficiencia energética del edificio, acreditado mediante certificado expedido conforme a la normativa vigente y puesto a disposición de las Administraciones públicas y de los usuarios del edificio en los términos reglamentarios. El Libro del Edificio es exigible tanto a nuevas construcciones como a rehabilitaciones integrales y será entregado a la propiedad y conservado por esta o, en su caso, por la comunidad de propietarios, manteniéndolo actualizado y accesible.
La eventual constancia en el Registro de la Propiedad del nivel de calificación energética o del Libro del Edificio tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos.
El promotor deberá entregar, con la documentación que legalmente se determine, el Libro del Edificio debidamente autorizado por la dirección facultativa a la persona adquirente de vivienda unifamiliar y a la comunidad de propietarios cuando se trate de régimen de propiedad horizontal.
En las nuevas promociones de vivienda en Andalucía y aquellas viviendas sobre las que se acometa una rehabilitación integral, los promotores estarán obligados a entregar a los compradores, el Manual del Usuario de la Vivienda.
El alcance y contenido de dicho documento debe ser tal que permita poner a disposición de la persona propietaria, los datos e instrucciones precisas y necesarias particulares de cada vivienda terminada, que posibiliten la contratación y puesta en servicio de instalaciones de la vivienda, llevar a cabo su mantenimiento y conservación y las obras de reparación, reforma o rehabilitación posteriores. Además de en papel se editará en formato electrónico con objeto de asegurar su conservación, procurando un lenguaje sencillo y lectura fácil.
El promotor garantizará la entrega efectiva y la disponibilidad del manual para la propiedad y, en su caso, para la comunidad de propietarios. La constancia registral, si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos.
En el caso de sucesivas transmisiones, dicho documento deberá ser entregado por el vendedor a las sucesivas personas propietarias.
Mediante Orden de la persona titular de la Consejería competente en materia de vivienda, se aprobará el modelo de Manual del Usuario de la Vivienda.
En el caso de la realización de actuaciones de rehabilitación integral de edificios de uso vivienda, se deberá redactar un Libro del Edificio existente, en el que se recogerán básicamente los contenidos establecidos en la presente ley, proponiendo las alternativas de proyecto y obras para lograr las mejoras propuestas, así como las condiciones de seguridad, salubridad, conservación, habitabilidad, seguridad contra incendios, etc.
El Libro del Edificio existente será entregado a la propiedad y, en su caso, a la comunidad de propietarios, que deberá conservarlo y mantenerlo actualizado y accesible para los usuarios y Administraciones competentes en los términos reglamentarios. La eventual constancia registral, si se solicitara, tendrá carácter voluntario y se practicará únicamente a instancia de parte, sin efectos constitutivos y sin que su ausencia limite la validez del Libro ni el ejercicio de derechos u obligaciones derivados de la actuación de rehabilitación.
Artículo 32. Energía y sostenibilidad ambiental y conectividad.
En la construcción, rehabilitación y utilización de las viviendas deben perseguirse los siguientes objetivos y recomendaciones:
Consumo energético eficiente. Reducir al máximo el consumo de energía tanto en la construcción como en el uso de las viviendas, priorizando el uso de energías renovables y evitando las emisiones de CO2 in situ procedentes de combustibles fósiles.
Materiales sostenibles. Utilización de materiales que minimicen el impacto ambiental a lo largo de su ciclo de vida, así como promover la utilización preferente de materiales autóctonos y no contaminantes que, por su composición o estructura, se adecúen mejor a las condiciones climáticas y de construcción propias de la zona en que se realice la obra, con el objeto de racionalizar el mantenimiento y evitar impactos ambientales negativos.
Confort y salud. Garantizar un ambiente interior saludable y confortable, mediante medidas de aislamiento térmico y acústico, ventilación adecuada y control de la humedad.
Adaptación al entorno. Diseño de edificios que se integren en su entorno y que aprovechen las condiciones climáticas locales, mediante el empleo de criterios adecuados de orientación, circulaciones naturales de aire, sistema de refrigeración, calefacción y ventilación natural o mecánica, diseño de elementos de captación y rechazo solar y, en general, las exigencias de la arquitectura bioclimática.
Conectividad. Implementar soluciones que faciliten que los hogares tengan acceso a redes de alta velocidad y capacidad, así como fomentar que, en los edificios de viviendas, puedan localizarse espacios para la implantación de infraestructuras adecuadas para el despliegue de tales redes.
La Comunidad Autónoma de Andalucía fomentará la consecución de las medidas de ajuste en la demanda y el consumo de energía y sostenibilidad ambiental previstas en el apartado anterior.
Se incentivarán las promociones que propongan inversiones en proyectos de regeneración de ecosistemas naturales que aumenten su capacidad para operar como sumideros de carbono que compensen en todo o en parte el equivalente a la huella de carbono producida por la construcción de los edificios de viviendas, todo ello en el marco del Sistema Andaluz de Compensación de Emisiones previsto en la Ley 8/2018, de 8 de octubre, de medidas frente al cambio climático y para la transición hacia un nuevo modelo energético en Andalucía.
Artículo 33. Accesibilidad universal y diseño para todas las personas en el uso residencial.
En la construcción y rehabilitación de edificios de uso residencial debe perseguirse la accesibilidad en las viviendas en un doble sentido: por un lado, acceso a la edificación que constituye o en la que se integra la vivienda, y, por otro, accesibilidad a todas las piezas de la vivienda y a los elementos y zonas comunes, todo ello según lo establecido en la normativa vigente.
En las condiciones de accesibilidad habrán de tenerse en cuenta las diferentes discapacidades ligadas a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial, y, en todo caso, deberá asegurarse el acceso a todos los espacios comunes del edificio de viviendas a personas en silla de ruedas en las mismas condiciones que el resto de personas usuarias habituales del edificio.
El acceso al edificio se realizará a través de un itinerario accesible según criterios de accesibilidad universal, de acuerdo con lo establecido en las normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación, y demás requisitos exigidos por la normativa de aplicación.
En las promociones de vivienda protegida se reservarán viviendas adaptadas en los porcentajes y condiciones que se determinen reglamentariamente, pudiendo destinarse la mencionada reserva a cualquiera de las diferentes discapacidades ligadas a la pérdida de autonomía física, mental, intelectual o sensorial. Por otra parte, las Administraciones fomentarán el diseño de viviendas convertibles, entendiéndose por estas aquellas viviendas que, con modificaciones de escasa entidad que no afecten a su configuración esencial, puedan transformarse para adaptarse a las personas con discapacidad. Todo ello en los términos establecidos en el artículo 32 del Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social.
La Comunidad Autónoma de Andalucía impulsará medidas de fomento de la accesibilidad en las viviendas, a fin de que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias para que los interiores de las mismas, o los elementos y los servicios comunes del edificio, sean utilizables por todas las personas, y en especial las que tengan algún tipo de discapacidad, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable.
TÍTULO III. Rehabilitación
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 34. Objeto y finalidad de la rehabilitación.
La rehabilitación de viviendas y ámbitos urbanos tiene por objeto mejorar la calidad de vida de la ciudadanía mediante la recuperación del parque inmobiliario residencial existente, de forma que sus condiciones, requisitos y beneficios tiendan a equipararse con los de las viviendas de nueva construcción, en cumplimiento de las condiciones de uso y las exigencias básicas de calidad, sostenibilidad y descarbonización que exija la normativa vigente, fomentando así el derecho de acceso a una vivienda digna, adecuada y sostenible.
Las obras de rehabilitación podrán afectar a los elementos comunes del inmueble y a los elementos privativos de cada una de las viviendas o a ámbitos de actuación de rehabilitación y conservación previstos en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, y su reglamento general de desarrollo. Dichas obras podrán estar encaminadas a la mejora de la adecuación estructural, funcional o ambas de un edificio, el ahorro de consumo energético, descarbonización de los inmuebles, la ampliación o adaptación del espacio habitable dentro de los límites reglamentariamente establecidos, la obtención o mejora de las condiciones de habitabilidad, la adecuación de los espacios libres o patios para uso comunitario, la conservación y mantenimiento de los valores arquitectónicos, históricos o ambientales, la accesibilidad universal y diseño para todas las personas eliminando las barreras arquitectónicas y sensoriales, la instalación de ascensores y, en su caso, la adaptación a la normativa vigente, así como a mejorar el edificio en relación con la protección de la salud de las personas, como la incorporación de sistemas de ventilación, la protección frente al gas radón o la eliminación de elementos que contengan amianto. También podrán ir encaminadas a actuaciones de mejora de las edificaciones, así como a la creación de nuevas viviendas como resultado de la segregación o división de las existentes o a través de actuaciones de mejora urbana.
Las obras de rehabilitación se orientarán a mantener o recuperar las características arquitectónicas de los bienes de valor histórico-artístico o catalogados por el planeamiento y la legislación de patrimonio cultural, y, en cualquier caso, a adaptarse a las características propias de la edificación del entorno donde se realicen.
La rehabilitación se extenderá a la recuperación de la ciudad existente, especialmente en las áreas más degradadas; y, en este sentido, también tendrán la consideración de obras de rehabilitación urbana la adecuación del equipamiento comunitario, entendido este como el constituido por los espacios libres, viales e infraestructuras al servicio de las viviendas, así como la adecuación de edificios públicos o privados destinados al equipamiento social, cultural o educativo en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
Las acciones en materia de rehabilitación irán dirigidas prioritariamente a las personas propietarias con menos recursos, debiéndose valorar de manera preferente la atención a las necesidades de las personas que residan en las viviendas y las dificultades de intervención derivadas de su situación socioeconómica, actuando sobre todo donde reside la población con rentas más bajas y donde se concentran las problemáticas asociadas a la mala calidad de las viviendas.
Artículo 35. Principios rectores de la actividad de rehabilitación y regeneración urbana.
La planificación de las actuaciones de rehabilitación de los edificios residenciales, la rehabilitación de los espacios públicos urbanos, así como la reconfiguración del diseño de la ciudad existente tendrán en cuenta los siguientes principios:
La promoción de la calidad de vida de la ciudadanía y la habitabilidad de sus viviendas, creando entornos saludables y productivos para sus ocupantes.
La promoción del uso del patrimonio construido, fomentando su uso y las obras de rehabilitación frente a la nueva construcción, eliminando barreras entre zonas o barrios.
Priorizar el uso residencial habitual con respecto a las actividades de carácter meramente lucrativo que se desarrollan en viviendas, como son el alquiler de temporada y turístico, que permita la compatibilidad y un adecuado equilibrio de dichas actividades comerciales con el uso puramente residencial.
Promover la cohesión y estabilidad social, mediante actuaciones de regeneración urbana que refuercen el arraigo vecinal, la convivencia, la seguridad y la continuidad demográfica evitando la consolidación de barrios en situación de exclusión social, los procesos de gentrificación, turistificación, o la degradación urbana, sostenidos en el tiempo, la sustitución del tejido social autóctono y, en general, la pérdida de población residente.
La promoción del cumplimiento del deber de las personas usuarias de viviendas, propietarios o arrendatarios, de conservación de las mismas.
La protección, conservación y puesta en valor de los bienes inmuebles que forman parte del patrimonio cultural de Andalucía, permitiendo la adaptación de los edificios a usos que garanticen su conservación y la revitalización del entorno en el que se ubican de forma coherente con la salvaguarda de sus valores culturales.
La promoción del dinamismo económico de los sitios históricos y el mantenimiento y equilibrio de la vitalidad urbana.
Promover un parque inmobiliario energéticamente más eficiente, fomentando la reducción del consumo de energía mediante el empleo de las adecuadas técnicas constructivas y fomentando la incorporación y adaptación de instalaciones de generación de energía para autoconsumo.
La promoción de proyectos de comunidades energéticas en el ámbito de la rehabilitación de barrios.
La implantación y racionalización de infraestructuras adecuadas para el despliegue de redes de banda ancha de muy alta capacidad.
Promover la eficiencia en el uso de los recursos y materiales empleados en las obras de rehabilitación, persiguiendo la durabilidad de los edificios, la correcta gestión y valorización de los residuos de construcción y demolición, y el aprovechamiento de los materiales recuperables, conforme a criterios técnicos, económicos y ambientales.
Velar por el cumplimiento de los principios rectores de la calidad establecidos en la presente ley.
Artículo 36. Fomento de la rehabilitación.
Las Administraciones competentes en materia de vivienda promoverán y fomentarán el mantenimiento, la conservación y la regeneración urbana de las ciudades, de cualquier dimensión, mediante la planificación integrada de las acciones a desarrollar, tales como la rehabilitación de los edificios residenciales, la rehabilitación de los espacios públicos urbanos, así como la reconfiguración del diseño de la ciudad existente, para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.
El Plan Andaluz de Vivienda y Suelo, en el marco de su planificación y programación, incluirá subvenciones y actuaciones conveniadas con propietarios, públicos o privados, y comunidades de propietarios o entidades de conservación, así como programas o medidas específicas para el fomento de la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas, con el objetivo de recuperar y poner a disposición todas aquellas viviendas que actualmente no reúnen las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad, incrementando así la oferta efectiva de vivienda habitual. Asimismo, deberá incorporarse una línea específica de rehabilitación destinada a las viviendas de titularidad de la Junta de Andalucía, que garantice su adecuado mantenimiento y conservación, asegurando que en ningún caso existan viviendas públicas deshabitadas por encontrarse en condiciones inadecuadas de habitabilidad o seguridad.
Para la gestión de las ayudas que se determinen, la Administración autonómica impulsará la creación de oficinas de rehabilitación, en colaboración con otras Administraciones o a través de entidades adscritas a ellas, que acompañen a la ciudadanía y demás entidades previstas en esta ley a lo largo de todo el proceso de la ejecución de la rehabilitación, regeneración y renovación urbana del patrimonio edificado, facilitando la gestión de las ayudas, financiación y fiscalidad, en los términos que se prevean reglamentariamente.
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