Decreto Ley Nº 14219 - LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS

CAPITULO I - DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUALQUIERA FUERE SU

DESTINO

SECCION 1 - CONTRATOS QUE SE CELEBREN CON POSTERIORIDAD A LA VIGENCIA DE ESTA LEY

Artículo 1

Los precios, plazos y demás elementos de los contratos de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles destinados a casa-habitación, comercio industria o cualesquiera otros destinos de los previstos en esta ley, que se celebren a partir de la vigencia de la misma, se regirán por sus disposiciones y las del Código Civil, en cuanto corresponda. (*)

Artículo 2

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 101 de la ley Nº 13.659, de 2 de junio de 1968, en la redacción dada por el artículo 41 de la ley Nº 13.870, de 17 de julio de 1970, el Estado garantiza, por el término de veinte años, a contar de la vigencia de la presente ley, bajo responsabilidad de daños y perjuicios, el régimen de libre contratación en los arrendamientos para las construcciones cuyo trámite de autorización ante las Intendencias Municipales se hubiere iniciado a partir de la fecha indicada, y en el futuro.

Artículo 3

Las partes fijarán de común acuerdo el precio del arriendo en moneda nacional para todo el plazo del contrato pudiéndose convenir incrementos escalonados de alquiler para períodos de doce meses. Lo establecido precedentemente es sin perjuicio de lo expuesto en el inciso final del artículo 76 de esta ley. Si alguno de los incrementos anuales acordados fuere superior al aumento resultante de la aplicación del coeficiente de reajuste determinado de conformidad con el artículo 15 literal C) de la presente ley, el arrendatario podrá optar por abonar, hasta la entrega de la finca, el precio del arriendo actualizado cada doce meses de acuerdo con lo dispuesto por la referida disposición legal. Dicha opción podrá ser efectuada por una sola vez durante el período contractual dentro de los quince días corridos a partir de la publicación en el "Diario Oficial" del coeficiente de reajuste de alquiler, en cuyo caso se aplicará de futuro y hasta la entrega de la finca, el procedimiento indicado en los incisos siguientes. La opción por parte del arrendatario será comunicada al arrendador o al administrador en su caso, mediante telegrama colacionado. En caso de no haberse convenido incrementos escalonados del precio del arriendo o durante las situaciones amparadas en los plazos legales establecidos en los artículos 4º y 5º de la presente ley, el alquiler se actualizará cada doce meses, multiplicando el precio vigente por el coeficiente de reajuste determinado de conformidad con lo dispuesto por el artículo 15 de este texto legal. Los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos que no sean industria y comercio, tendrán un plazo mínimo de dos años. En los contratos de arrendamientos para industria y comercio el plazo mínimo será de cinco años. Si en los casos precedentes se pactare un plazo menor de dos años o de cinco años respectivamente, el término restante hasta completar los plazos legales establecidos beneficiará exclusivamente al arrendatario. Vencidos los plazos de los arrendamientos para industria y comercio a que se refiere este inciso, el arrendador podrá solicitar el desalojo de la finca con plazo de un año. (*)

Artículo 4

Al vencimiento del plazo contractual, si las partes no celebraren un nuevo contrato, el arrendatario tendrá derecho a un año de prórroga, salvo los casos en que el destino sea industria o comercio. Dicha prórroga operará automáticamente por el mero hecho de no hacerse entrega del inmueble en la fecha convenida. (*)

Artículo 5

Vencido el plazo de prórroga establecido en el artículo anterior, el arrendador podrá solicitar en cualquier momento el desalojo de la finca con plazo de un año. (*)

SECCION 2 - CONTRATOS CON PLAZO CONTRACTUAL PENDIENTE

Artículo 6

Los contratos celebrados antes de la vigencia de la presente ley, con plazo contractual pendiente, se regirán, al vencimiento del mismo, por lo dispuesto en los artículos 4º y 5º de esta ley. (*)

Artículo 7

Los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos con plazo contractual pendiente, del que hayan transcurrido más de dos años a contar de su celebración, se actualizarán automáticamente a partir de la vigencia de esta ley sobre la base del último alquiler y de acuerdo al porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) operado desde que estuvo vigente el alquiler que se esté pagando actualmente hasta la fecha, siempre que tenga doce meses de antigüedad o al término del decimosegundo mes si no tuviera esa antigüedad, y en lo sucesivo, anualmente, por el mismo procedimiento. Si no hubieran transcurrido dos años del plazo contractual pendiente, la actualización se operará al cumplirse los dos años, en la forma establecida. Lo mismo será durante el término de la prórroga prevista en el artículo 4° de esta ley, sobre la base del último alquiler y del porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) en los últimos doce meses y en lo sucesivo anualmente, hasta la entrega de la finca. En este caso tampoco se actualizarán alquileres que no tengan doce meses de antigüedad. (*)

Artículo 8

Hasta la entrega de la finca, el precio así determinado conforme al artículo anterior, se actualizará automáticamente en la forma prevista en el inciso segundo del artículo 3º de la presente ley. (*)

SECCION 3 - CONTRATOS CON PLAZO CONTRACTUAL VENCIDO

Artículo 9

Los plazos legales acordados por la ley número 13.659, de 2 de junio de 1968 y sus modificativas, cesarán a partir de la vigencia de la presente ley, sin perjuicio de las prórrogas que se establecen. (*)

Artículo 10

Prorróganse hasta el 30 de junio de 1976 todos los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de vigencia de la presente ley, con plazo contractual vencido. Vencido el término de la prórroga, el arrendador podrá solicitar el desalojo con plazo de un año. (*)

Artículo 11

Todos los contratos de arrendamiento para casa-habitación y otros destinos, con plazo vencido, cuyos precios resulten de la ley, del contrato mismo o de sus prórrogas, de convenios, revisiones de alquileres o fijaciones judiciales o administrativas, se actualizarán automáticamente a partir de la vigencia de esta ley sobre la base del último alquiler, aumentado en un porcentaje igual al operado en la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) desde que dicho alquiler estuvo vigente, y en lo sucesivo, anualmente, por el mismo procedimiento. (*)

Artículo 12

El pago de las retroactividades por diferencias de alquiler generadas en aplicación del régimen previsto en la ley Nº 13.659, de 2 de junio de 1968 y sus modificativas, se cumplirá de acuerdo a lo dispuesto en dichas normas, acumulándose a todos los efectos al alquiler que resulte de la aplicación de la presente ley. (*)

Artículo 13

Los convenios con plazo pendiente se regirán en cuanto a éste por lo dispuesto en el artículo 9º de la presente ley. (*)

CAPITULO II - DE LA APLICACION DE LA UNIDAD REAJUSTABLE

Artículo 14

A los efectos de esta ley se aplicará:

A) UR - Unidad Reajustable prevista por el inciso segundo del artículo 38 de la ley 13.728, de 17 de diciembre de 1968; B) URA - Unidad Reajustable Alquileres que se calculará de la siguiente forma:

A) precedente;

con los correspondientes a los dos meses inmediatos anteriores;

anterior (tercera parte de la suma de aquellos tres valores) se denominará Unidad Reajustable Alquileres (URA) y corresponderá al último de los tres meses promediados; C) Indice de los Precios del Consumo elaborado por la Dirección General de Estadística y Censos. (*)

Artículo 15

El procedimiento para la determinación del reajuste de los precios de los arrendamientos regulados por la presente ley, cualquiera sea su destino, se efectuará considerando:

A) La variación del Índice de los Precios del Consumo que se obtendrá por el cociente resultante de dividir el número índice del mes previo al del reajuste por el número índice del mismo mes del año anterior.

B) La variación de la Unidad Reajustable de Alquileres (URA) que será el cociente de dividir el valor de esta correspondiente al mes previo al del reajuste por la URA del mismo mes del año anterior.

C) El coeficiente de reajuste por el que se multiplicarán los precios de los arrendamientos, será el que corresponda a la menor de las variaciones previstas en los literales precedentes.

Los valores de la unidad reajustable, de la URA y del Índice de los Precios del Consumo serán publicados mensualmente por el Poder Ejecutivo en el "Diario Oficial" conjuntamente con el coeficiente de reajuste a aplicar sobre los precios de los arrendamientos.

Si en la fecha en que deba realizarse el reajuste del precio de un arrendamiento aún no se hubiera publicado el valor de la URA o del Índice de los Precios del Consumo, se aplicará provisoriamente el coeficiente que elaborará la Contaduría General de la Nación o, en su defecto, el reajuste del mes anterior, regularizándose el mismo a su publicación por el Poder Ejecutivo.

Las modificaciones de los precios de los arrendamientos, que se mantendrán vigentes por períodos de doce meses, comenzarán a regir desde el primer día del mes siguiente. (*)

CAPITULO III - CASA - HABITACION

NORMAS GENERALES

Artículo 16

Si el precio resultante de la actualización del alquiler superare el 25 % (veinticinco por ciento) de los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional ocupante de la finca, el nuevo alquiler será rebajado hasta el porcentaje referido. Cuando los ingresos mensuales líquidos del núcleo habitacional sean inferiores a 35 UR (treinta y cinco Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) el porcentaje máximo de afectación se reducirá al 20 % (veinte por ciento). () En ningún caso la rebaja podrá significar disminución de la renta vigente, más los gastos y consumos previstos en el artículo 77 de esta ley. Cuando se opere la cesión prevista en el artículo 20 de esta ley, se computarán los ingresos del arrendatario cedente en el momento de la cesión y los de los cesionarios. Esta norma no será de aplicación para los contratos que se celebren con posterioridad a la vigencia de la presente ley. ()

Artículo 17

La acción de rebaja de alquiler se promoverá dentro de los noventa días perentorios siguientes a la vigencia de esta ley, y en lo sucesivo dentro de los sesenta días hábiles y perentorios posteriores a la publicación a que se refiere el artículo 15 de la presente ley. (*)

Artículo 18

En el caso previsto por el artículo 7º el plazo para deducir la acción de rebaja será de cuarenta y cinco días contados desde el momento allí establecido. Cuando de la acción de rebaja prevista en el artículo anterior resulte que el núcleo habitacional tiene ingresos mensuales inferiores a 25 UR (veinticinco Unidades Reajustables, artículos 14 y 15) la prórroga prevista en el artículo 10 será de dos años. En todo caso que de la acción de rebaja resulte que el núcleo habitacional tiene ingresos mensuales inferiores a 50 UR (cincuenta Unidades Reajustables, artículos 14 y 15), deberá comunicarse a INVE a fin de que se les otorgue prioridad para la ocupación de las viviendas económicas que se construyan, así como en cualquier plan que se concrete para la adquisición de vivienda. La acción de rebaja no alcanza al inquilino, aunque tenga ingresos inferiores a los indicados, cuando él o el núcleo habitacional que integre, sea propietario de bienes inmuebles de cualquier clase, incluso rurales, si la suma de sus valores fiscales superare las 800 UR (ochocientas Unidades Reajustables). () El arrendador o subarrendador podrá deducir acción tendiente a que se modifique el alquiler resultante de la aplicación del 25% (veinticinco por ciento) del núcleo habitacional, cuando a su juicio haya cambiado la situación económica de dicho núcleo. A tales efectos se computarán los ingresos de los doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la demanda de revisión. Esta acción podrá deducirse sólo una vez durante cada bienio. La modificación del arrendamiento cuando correspondiere regirá desde la fecha de la demanda. El Juez, en la sentencia determinará si la diferencia de alquiler deberá abonarse al contado o hasta en cinco cuotas iguales y consecutivas. ()

Artículo 19

A los efectos de los artículos anteriores se entenderá por ingresos mensuales líquidos los nominales que por cualquier concepto tenga el núcleo habitacional, menos los descuentos o retenciones legales que correspondan. El ingreso será el promedio de los ingresos líquidos percibidos en los doce meses anteriores inmediatos a la fecha de la vigencia del nuevo alquiler. Se entenderá por núcleo habitacional, el integrado por el arrendatario o subarrendatario y todos los demás habitantes de la finca, con excepción del servicio doméstico debidamente afiliado al Banco de Previsión Social, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 3º del artículo 16 de esta ley. (*)

Artículo 20

El contrato de arrendamiento y los derechos que otorgan al arrendatario de casahabitación las leyes vigentes, benefician por su orden a su cónyuge o ex-cónyuge en caso de divorcio, a los ascendientes o descendientes en primer grado, hijos adoptivos y colaterales en segundo grado cuando hayan convivido con el arrendatario desde la celebración del contrato o hayan sido denunciados al contratar o durante todo el año inmediato anterior a la desvinculación del arrendatario. No se regirán estas exigencias tratándose del cónyuge. En los casos de divorcio o de separación de cuerpos el Juez de la causa determinará cuál de los cónyuges continuará en el goce del arriendo. En caso de desvinculacíón del titular del arriendo, la que deberá comunicarse en forma fehaciente al arrendador en un plazo no mayor de sesenta días hábiles siguientes a la misma, se operará la cesión legal en favor de las personas mencionadas que hayan formulado la comunicación en el orden establecido en el inciso primero. La cesión prevista en los incisos anteriores podrá operarse por una sola vez, salvo el caso del cónyuge e hijos menores. En el caso de fallecimiento del arrendatario y no habiéndose operado la cesión prevista en la presente disposición para ejercitar las acciones que correspondan conforme a la presente ley, será válida la citación y emplazamiento a los ocupantes, sin necesidad de ser individualizados, notificándose en la finca arrendada. (*)

CAPITULO IV - LOCALES CON DESTINO A INDUSTRIA Y COMERCIO

NORMAS GENERALES PARA LOS CONTRATOS ANTERIORES A LA PRESENTE LEY (*)

Artículo 21

Los contratos de arrendamiento de fincas destinadas a industria y comercio se actualizarán automáticamente a partir de la vigencia de esta ley sobre la base del último alquiler y de acuerdo al porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) desde que dicho alquiler estuvo vigente. Se exceptúan aquellos contratos de cuyo plazo contractual aún no hayan transcurrido tres años, los cuales, al cumplimiento de dicho plazo y en base al precio vigente establecido para el tercer año, se actualizarán conforme al porcentaje de variación de la UR (Unidad Reajustable, artículos 14 y 15) en el plazo de los últimos doce meses de aplicado el último alquiler. (*)

NORMAS GENERALES PARA LOS CONTRATOS ANTERIORES A LA PRESENTE LEY (*)

Artículo 22

Los contratos a que se refiere el artículo anterior se prorrogarán en su plazo por cuatro años desde la vigencia de esta ley, con alquileres que se actualizarán cada doce meses según el procedimiento indicado en el artículo 3º, hasta la desocupación de la finca, teniendo el arrendador, al vencimiento del plazo de prórroga, la facultad de desalojar con plazo de un año. Se exceptúan, en cuanto a la prórroga del plazo, aquellos cuyo plazo contractual aún pendiente, sea superior a cuatro años, que se regirán por lo convenido por las partes. (*)

CAPITULO V - DEL SUBARRENDAMIENTO

Artículo 23

La facultad de subarrendar total o parcialmente deberá constar por escrito. Se presumirá que hay subarriendo cuando se tratare de ocupantes por más de tres meses que no sean parientes hasta el cuarto grado, del arrendatario o de su cónyuge, con excepción del servicio doméstico debidamente afiliado al Banco de Previsión Social. Esta presunción admite prueba en contrario.

CAPITULO VI - DE LAS EXCEPCIONES

Artículo 24