15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 28-03-2018 et mise à jour au 16-07-2024)

Par dérogation à l'article 49, le bailleur ne peut s'opposer à la cession du bail de résidence principale conclu avec la personne morale. Le bail principal prévoit une clause de cession expresse, en vertu de laquelle, au terme de la première, de la deuxième, ou de la troisième année du bail, les personnes morales disposent du droit de céder leurs droits et obligations issus du contrat de bail au sous-locataire, sans nouvel accord du bailleur, lorsqu'elles constatent que les objectifs généraux poursuivis sont atteints.

Article 87. § 1er. Tout bail principal et toute sous-location visés à l'article 86, § 1er, sont conclus pour une durée maximale de trois années.

§ 2. Deux mois avant l'expiration de la première et de la deuxième année du bail, la personne morale qui a conclu le bail principal peut le céder au sous-locataire, pour autant qu'elle estime qu'il a atteint les objectifs de l'accompagnement social définis en début de bail, dont un degré d'autonomie suffisant pour assumer les obligations qui découlent du contrat de bail principal.

Si la cession de bail n'est pas intervenue au terme des deux premières années du bail principal, la personne morale preneuse du bail principal décide, au plus tard six mois avant l'expiration de la troisième année du bail, si les objectifs visés par l'accompagnement social ont été atteints par le sous-locataire. Au terme de cet examen, si elle constate que le sous-locataire a atteint les objectifs précités, le bail est cédé au bénéfice de ce dernier, qui devient le preneur direct du bailleur.

Si elle constate que le sous-locataire n'a pas atteint les objectifs précités, le bail ne pourra être prorogé.

Article 88. § 1er. Les personnes morales effectuent un suivi social régulier du sous-locataire tout au long de la durée du bail conclu avec le bailleur.

Préalablement aux échéances prévues à l'article 88, § 2, la personne morale qui a conclu le bail principal informe le bailleur, dans le respect du secret professionnel et de la vie privée du sous-locataire, quant à la capacité du sous-locataire à reprendre à sa charge les obligations découlant du bail principal.

§ 2. Le bail de sous-location prévoit une clause en vertu de laquelle, au terme de la troisième année du bail, les personnes morales peuvent résilier le bail lorsqu'elles constatent que les objectifs généraux poursuivis ne sont pas atteints.

CHAPITRE VII. - Grille indicative des loyers

Article 89. § 1er. Le Gouvernement arrête une grille indicative des loyers à laquelle peuvent recourir les parties.

§ 2. Les loyers indicatifs sont fixés par catégorie d'habitation et secteur géographique en fonction de la structuration du marché locatif et à partir des niveaux de loyers constatés statistiquement.

Ces catégories d'habitation sont déterminées en fonction des caractéristiques relatives au type d'habitat, au nombre de pièces principales, à leurs attributs au sens de l'article 1er, 19° à 22°bis, du [¹ Code wallon de l'habitation durable]¹ et à l'année de construction ou de grosses rénovations.

Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.

Les loyers indicatifs tiennent également compte des caractéristiques de confort lorsque celles-ci sont déterminantes statistiquement à partir des niveaux de loyers constatés sur le marché locatif.

Le Gouvernement prévoit que les loyers indicatifs peuvent être minorés ou majorés en fonction d'éléments de confort ou d'inconfort particulier.

§ 3. La grille indicative des loyers est adaptée annuellement à l'évolution du marché locatif sur la base d'un échantillon représentatif d'habitations mis en location sur l'ensemble de la Wallonie.

Sont exclus de l'échantillon :

• les logements d'utilité publique;

• les habitations atypiques ou dites insolites par rapport au parc immobilier résidentiel;

• les habitations disposant d'un bail de colocation en vertu du chapitre 4 du présent décret;

• les habitations disposant d'un bail étudiant en vertu du chapitre 5 du présent décret;

• les habitations dont la durée effective d'occupation dans les lieux loués par les preneurs est supérieure à neuf ans.

Au regard des usages et des bonnes pratiques qui s'appliquent en matière statistique, le Gouvernement valide les prescriptions méthodologiques concernant la définition des objectifs de la collecte de données, la méthode de collecte, de contrôle et de traitement des données.

§ 4. Le Gouvernement met la grille indicative des loyers à disposition du public. Il en arrête les règles de publication telles que les explications pédagogiques sur son utilisation, son champ d'application, les informations sur le calcul d'éventuelles majorations ou minorations du loyer.

(1)2019-05-02/52, art. 27, 004; En vigueur : 01-09-2019>

CHAPITRE VII. - Grille indicative des loyers

Article 90. § 1er. Dans l'article 1344ter, § 1er, du Code judiciaire, les mots " à la section II " sont remplacés par les mots " au Chapitre 3 du décret relatif au bail d'habitation ".

§ 2. Dans les articles 1er, 38°, 85 et 94 du [¹ Code wallon de l'habitation durable]¹, les mots " Code civil " sont chaque fois remplacés par les mots " Décret relatif au bail d'habitation ".

(1)2019-05-02/52, art. 27, 004; En vigueur : 01-09-2019>

CHAPITRE VII. - Grille indicative des loyers

Article 91. A l'exception des articles 3, 17, § 2, 55, § 6, et des chapitres IV et V qui ne sont applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés à dater de l'entrée en vigueur du présent décret, les dispositions du décret s'appliquent aux contrats conclus avant son entrée en vigueur.

[¹ [² Pour les baux en cours au 1er avril 2016]², la formule d'indexation des loyers est jusqu'à leur prochaine date anniversaire qui suit la date du 31 mars 2018 : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.]¹

(1)2018-06-21/04, art. 2, 002; En vigueur : 09-07-2018>

(2)2019-05-02/38, art. 17, 003; En vigueur : 01-09-2018>

CHAPITRE VIII. - Disposition modificative

Article 92. § 1er. La section I du Chapitre II du Titre VIII, du Livre III du Code civil est abrogée pour ce qui relève du bail d'habitation.

§ 2. La section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 est abrogée.

§ 3. Dans le libellé du Chapitre VII du Titre II du [¹ Code wallon de l'habitation durable]¹, les mots " Du bail glissant et de l'habitat solidaire " sont remplacés par les mots " De l'habitat solidaire ".

L'article 85septies est abrogé.

(1)2019-05-02/52, art. 27, 004; En vigueur : 01-09-2019>

CHAPITRE IX. - Disposition transitoire

Article 93. Le Gouvernement peut codifier les dispositions du [¹ Code wallon de l'habitation durable]¹ du 29 octobre 1998 et les dispositions du présent décret, en tenant compte des modifications expresses ou implicites que ces dispositions auraient subies au moment où la codification sera établie.

A cette fin, le Gouvernement peut :

1° modifier l'ordre, la numérotation et, en général, la présentation des dispositions à codifier;

2° modifier les références qui sont contenues dans les dispositions à codifier en vue de les mettre en concordance avec la numérotation nouvelle;

3° modifier la rédaction des dispositions à codifier en vue d'assurer leur concordance et d'en unifier la terminologie sans qu'il puisse être porté atteinte aux principes inscrits dans ces dispositions.

La codification portera l'intitulé suivant : " Code wallon du Logement ".

Elle entrera en vigueur à la date de sa confirmation par décret.

(1)2019-05-02/52, art. 27, 004; En vigueur : 01-09-2019>

CHAPITRE X. - Disposition abrogatoire

Article 94. Le présent décret entre en vigueur en date du 1er septembre 2018.

Article 51/1.. 51/1. [¹ § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant à des processus de règlements alternatifs tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation.

§ 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.

Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.]¹

(1)2019-05-02/38, art. 16, 003; En vigueur : 01-03-2019>

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur

Section 2. - Obligation d'enregistrement du contrat de bail

Section 8. - Sous location

CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au bail de colocation

CHAPITRE V. - Dispositions particulières relatives au bail étudiant

CHAPITRE VI. - Du bail glissant

CHAPITRE X. - Disposition abrogatoire

Article 51/1. [¹ § 1er. Sans préjudice de la saisine d'une juridiction, les parties peuvent régler leur différend à l'amiable en recourant à des processus de règlements alternatifs tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation.

§ 2. Les parties peuvent convenir de soumettre leur différend à un arbitre après la naissance du différend.

Toute clause d'arbitrage convenue avant la naissance du différend est réputée non écrite.]¹

(1)2019-05-02/38, art. 16, 003; En vigueur : 07-06-2019>

Article 82/1.. 82/1. [¹ Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, l'étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, donne pour assurer le respect de ses obligations, une garantie locative, celle-ci ne peut pas excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.]¹

(1)2023-05-19/05, art. 6, 006; En vigueur : 01-06-2023>

CHAPITRE VI. - Du bail glissant

CHAPITRE VII. - Grille indicative des loyers

CHAPITRE VIII. - Disposition modificative

CHAPITRE IX. - Disposition transitoire

CHAPITRE X. - Disposition abrogatoire

CHAPITRE X. - Disposition abrogatoire

CHAPITRE XI. - Habilitation du Gouvernement en vue d'une codification

Article 91.1.. 91.1. [¹ § 1er - Par dérogation à l'article 26, les loyers des baux en cours au 1er janvier 2023 sont indexés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 conformément aux dispositions du présent article.

Pour l'application du présent article, il faut entendre par "certificat PEB" le certificat de performance énergétique mentionné à l'article 2, 22°, du décret de la Région wallonne du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments.

§ 2 - Si le bail concerne un logement disposant d'un certificat PEB de classe énergétique E et que la date anniversaire de ce bail survient à partir du 1er janvier 2023, l'indexation du loyer est limitée à 50

de l'indexation autorisée dans les conditions fixées à l'article 26.

Si le bail concerne un logement disposant d'un certificat PEB de classe énergétique F ou G ou ne disposant pas de certificat PEB et que la date anniversaire de ce bail survient à partir du 1er janvier 2023, une indexation du loyer n'est pas autorisée.

§ 3 - Le Gouvernement peut proroger une fois les dispositions du présent article pour une durée maximale d'un an.]¹

(1)2022-12-15/54, art. 66, 007; En vigueur : 01-01-2023>

CHAPITRE XI. - Habilitation du Gouvernement en vue d'une codification

Article 25/1.. 25/1. [¹ Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers, quelle que soit la qualification donnée par ce dernier à ces frais, relatifs à la location d'un bien d'habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention. La présente disposition est impérative.]¹

(1)2024-04-29/15, art. 1, 008; En vigueur : 01-06-2024>

Section 6. - Indexation

Section 7. - Etat des lieux

Section 8. - Modalités d'exécution et de fin de bail

Section 9. - Transmission de l'habitation louée

Section 10. - Décès du preneur

Section 11. - Sous-location

Section 12. - Cession de bail

Section 13. - Du bail à rénovation

Section 14. - Baux des biens des mineurs

Section 1. - Champ d'application

Section 3. - Durée du bail

Section 4. - Prorogation pour circonstances exceptionnelles

Section 5. - Indexation

Section 6. - Révision du loyer et des charges

Section 7. - Précompte immobilier

Section 9. - Garantie

Section 10. - Transmission de l'habitation louée

Section 11. - Intervention d'un tiers à la location de l'immeuble

CHAPITRE IV. - Dispositions particulières relatives au bail de colocation

CHAPITRE V. - Dispositions particulières relatives au bail étudiant

CHAPITRE VI. - Du bail glissant

CHAPITRE XII. - Disposition finale

Article 25/1. [¹ Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers, quelle que soit la qualification donnée par ce dernier à ces frais, relatifs à la location d'un bien d'habitation, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention. La présente disposition est impérative.]¹

(1)2024-04-29/15, art. 1, 008; En vigueur : 01-06-2024>

Article 82/1. [¹ Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, l'étudiant, ou le preneur lorsque celui-ci n'est pas l'étudiant, donne pour assurer le respect de ses obligations, une garantie locative, celle-ci ne peut pas excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.]¹

(1)2023-05-19/05, art. 6, 006; En vigueur : 01-06-2023>

Article 91_1.COMMUNAUTE_GERMANOPHONE. [¹ § 1er - Par dérogation à l'article 26, les loyers des baux en cours au 1er janvier 2023 sont indexés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023 conformément aux dispositions du présent article.

Pour l'application du présent article, il faut entendre par "certificat PEB" le certificat de performance énergétique mentionné à l'article 2, 22°, du décret de la Région wallonne du 28 novembre 2013 relatif à la performance énergétique des bâtiments.

§ 2 - Si le bail concerne un logement disposant d'un certificat PEB de classe énergétique E et que la date anniversaire de ce bail survient à partir du 1er janvier 2023, l'indexation du loyer est limitée à 50

de l'indexation autorisée dans les conditions fixées à l'article 26.

Si le bail concerne un logement disposant d'un certificat PEB de classe énergétique F ou G ou ne disposant pas de certificat PEB et que la date anniversaire de ce bail survient à partir du 1er janvier 2023, une indexation du loyer n'est pas autorisée.

§ 3 - Le Gouvernement peut proroger une fois les dispositions du présent article pour une durée maximale d'un an.]¹

(1)2022-12-15/54, art. 66, 007; En vigueur : 01-01-2023>

Article 91_2.COMMUNAUTE_GERMANOPHONE. [¹ § 1er - Par dérogation à l'article 26, les baux mentionnés à l'article 91.1, § 2, sont indexés à partir du 1er janvier 2024 conformément aux dispositions du présent article.

§ 2 - Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.

Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail, tel qu'adapté, le cas échéant, entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023, conformément à l'article 91.1.

Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

L'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire de la convention, applicable entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2023.

§ 3 - Si le Gouvernement prolonge d'un an la mesure mentionnée à l'article 91.1 conformément au § 3 du même article, les dispositions mentionnées aux § § 1er et 2 sont adaptées comme suit :

1° La date d'entrée en vigueur mentionnée au § 1er est le 1er janvier 2025.

2° Les périodes mentionnées au § 2, alinéas 2 et 4, s'étendent du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.]¹

(1)2023-11-13/11, art. 1, 009; En vigueur : 01-01-2024>

CHAPITRE XII. - Disposition finale