4 FEVRIER 2020. - Loi portant le livre 3 " Les biens " du Code civil(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 17-03-2020 et mise à jour au 24-12-2020)

CHAPITRE 1er. - Disposition introductive

Article 1er. La présente loi règle une matière visée à l'article 74 de la Constitution.

CHAPITRE 2. - Contenu du livre 3 "Les biens" dans le Code civil

Article 2. Le livre 3 du Code civil, créé par l'article 2 de la loi du 13 avril 2019 portant création d'un Code civil et y insérant un livre 8 "La preuve", comprend les dispositions suivantes:

"Livre 3. Les biens

TITRE 1er. - Dispositions générales Sous-titre 1er. - Statut des dispositions

Article 3.1. Droit supplétif

Les parties peuvent déroger aux dispositions du présent Livre, sauf s'il s'agit de définitions ou si la loi en dispose autrement.

Article 3.2. Dispositions particulières - subsidiarité

Les dispositions du présent Livre ne préjudicient pas aux dispositions spéciales régissant des biens particuliers tels que les droits de propriété intellectuelle ou les biens culturels.

Sous-titre 2. - Dispositions générales relatives aux droits réels

Article 3.3. Système fermé des droits réels

Seul le législateur peut créer des droits réels.

Les droits réels sont le droit de propriété, la copropriété, les droits réels d'usage et les sûretés réelles.

Les droits réels d'usage sont les servitudes, le droit d'usufruit, le droit d'emphytéose et le droit de superficie.

Les sûretés réelles, au sens du présent Livre, sont les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque et le droit de rétention.

Article 3.4. Conflit entre droits réels

Sans préjudice des articles 3.28 et 3.30 du présent Livre et de l'article 96 de la Loi hypothécaire, un droit réel antérieur prévaut sur un droit réel postérieur.

Par conséquent, sous réserve des mêmes articles, le droit réel est muni d'un droit de suite, en vertu duquel son titulaire peut l'opposer à chaque acquéreur successif d'un droit sur le bien.

Article 3.5. Protection contre l'insolvabilité

Sans préjudice des articles 3.28 et 3.30, la propriété, la copropriété et les droits réels d'usage échappent au concours qui naît de l'insolvabilité de tiers.

Les sûretés réelles donnent un droit de préférence sur le prix de réalisation de leur assiette.

Article 3.6. Pouvoir de disposition

Le titulaire d'un droit réel peut disposer de son droit. Si la nature du droit l'impose, il ne peut en disposer qu'avec le bien principal auquel il est attaché.

Lorsque le titulaire d'un droit réel d'usage cède son droit, il demeure tenu, à l'égard du propriétaire, solidairement avec le cessionnaire, des obligations personnelles dues en contrepartie de la constitution de ce droit et qui deviennent exigibles après la cession. Seul le cédant est tenu des obligations qui sont exigibles avant la cession.

Sous-titre 3. - Dispositions générales relatives à l'objet des droits réels

Article 3.7. Objet des droits réels

Les droits réels peuvent porter sur tous les biens visés à l'article 3.41, sauf les restrictions qui découlent de la nature du droit concerné.

Article 3.8. Spécialité et unité des droits réels

§ 1er. Nonobstant toute clause contraire et sauf si la loi en dispose autrement, un droit réel a pour objet un bien déterminé ou un ensemble déterminé de biens.

§ 2. Une composante inhérente d'un bien est un élément nécessaire de ce bien qui ne peut en être séparé sans porter atteinte à la substance physique ou fonctionnelle de ce bien.

Nonobstant toute clause contraire et sauf si la loi en dispose autrement, un droit réel ne peut pas être établi isolément sur une composante inhérente d'un bien, un droit réel sur un bien s'étend de plein droit à ses composantes inhérentes et tout acte de disposition relatif à un bien concerne de plein droit les composantes inhérentes de celui-ci.

Article 3.9. Accessoires

Dans la mesure où ils appartiennent à la même personne, un bien est l'accessoire d'un autre bien, soit s'il lui est attaché ou placé à demeure, soit s'il est mis au service de l'exploitation ou de la sauvegarde de ce bien principal.

Un droit réel sur un bien vise aussi, de plein droit, les accessoires de ce bien.

Sauf clause contraire, tout acte de disposition relatif à un bien concerne de plein droit les accessoires de celui-ci.

Article 3.10. Subrogation réelle

Un droit réel s'étend de plein droit à tous les biens qui viennent en remplacement de l'objet initial du droit réel, parmi lesquels les créances qui se substituent au bien, telle l'indemnité due par des tiers, à raison de la perte, de la détérioration ou de la perte de valeur de l'objet, pour autant que le droit réel puisse être exercé de manière utile sur le nouvel objet et qu'il n'y ait aucun autre moyen de sauvegarder le droit.

Article 3.11. Transformation

Si l'objet mobilier d'un droit réel est transformé de telle manière qu'un nouveau bien naît, le droit réel grevant le bien initial s'éteint, sauf si la valeur du bien initial dépasse manifestement le coût du travail et des matériaux de transformation.

L'éventuel conflit de propriété qui découle de la transformation est réglé à l'article 3.56.

Article 3.12. Confusion

La confusion de choses de genre qui en tout ou en partie constituent l'objet de différents droits réels préexistants n'affecte pas ces droits réels. Les titulaires des droits réels concernés sur les choses confondues peuvent faire valoir leur droit sur les biens confondus proportionnellement à leurs droits.

Sous-titre 4. - Dispositions générales relatives à l'acquisition et l'extinction des droits réels

Article 3.13. Titulaire des droits réels

Les droits réels peuvent avoir pour titulaire une ou plusieurs personnes. Celles-ci doivent exister, ou, au moins, être conçues au moment de la naissance du droit, à condition de naître vivante et viable.

Article 3.14. Modes d'acquisition des droits réels

§ 1er. Les droits réels peuvent s'acquérir, de manière dérivée, par transmission universelle, à titre universel ou à titre particulier, entre vifs ou pour cause de mort, à titre gratuit ou à titre onéreux, ainsi que par les modes originaires d'acquisition prévus dans le présent Livre.

Les transmissions universelles ou à titre universel peuvent se réaliser notamment par succession légale ou testamentaire, et, en ce qui concerne les personnes morales, par fusion, scission ou opération assimilée.

Un droit réel peut être constitué sous condition suspensive ou terme suspensif. Dans ce cas, la durée du droit réel ne commence à courir qu'au moment de la réalisation de la condition ou de l'échéance du terme.

§ 2. Le transfert ou la constitution d'un droit réel se réalise par un acte juridique translatif ou constitutif émanant d'une personne disposant du pouvoir de disposition, en exécution d'un titre valable emportant obligation de donner.

L'acte juridique translatif ou constitutif se réalise par le seul échange des consentements des parties et l'obligation de donner s'exécute au même moment. Les parties sont présumées consentir dès qu'elles ont convenu de l'obligation de donner.

Pour les choses de genre, le transfert ou la constitution a lieu lorsqu'elles sont spécifiées.

Pour une chose future, le transfert ou la constitution a lieu lorsque la chose existe.

Article 3.15. Modes généraux d'extinction des droits réels

Sous réserve d'autres dispositions du présent Livre, les droits réels s'éteignent par:

1° l'extinction du droit d'un des auteurs du titulaire du droit réel;

2° la disparition de l'objet du droit réel, sauf subrogation réelle telle que prévue à l'article 3.10;

3° l'anéantissement du titre d'acquisition du droit réel, à la suite notamment de la nullité, la réalisation de la condition résolutoire, la résolution pour inexécution, la déchéance, la révocation ou la résiliation de commun accord;

4° l'expropriation judiciaire du bien sous réserve des règles relatives aux servitudes;

5° la renonciation au droit réel par son titulaire.

Article 3.16. Modes spécifiques d'extinction des droits réels d'usage

Sous réserve d'autres dispositions du présent Livre, les droits réels d'usage s'éteignent également par:

1° l'expiration de la durée légale ou contractuelle pour laquelle le droit réel est établi;

2° le non-usage du droit réel durant trente ans; si le droit réel est en indivision, l'exercice par l'un des indivisaires empêche la prescription extinctive;

3° la confusion, le temps de celle-ci, des qualités de titulaire du droit réel et de constituant du droit réel;

4° la déchéance, prononcée par le juge, si le titulaire abuse de manière manifeste de l'usage et de la jouissance du bien, soit parce qu'il cause des dommages au bien, soit parce qu'il en diminue manifestement la valeur par un défaut d'entretien, sans préjudice du pouvoir pour le juge d'imposer, en lieu et place de la déchéance, d'autres conditions pour l'exercice de son droit. Le constituant d'un droit réel d'usage peut aussi agir immédiatement en cessation ou en réparation en nature contre le titulaire de ce droit si ce dernier réalise des ouvrages ou plantations excédant les limites de son droit.

Article 3.17. Effets de l'extinction des droits réels

La renonciation, la révocation, la résolution pour inexécution, la résiliation de commun accord, la confusion et la déchéance ne portent pas atteinte aux droits des tiers qui sont acquis, de bonne foi, sur le droit réel anéanti.

La renonciation à un droit réel vaut seulement pour l'avenir. Si le droit réel est né par un acte juridique à titre onéreux, la renonciation ne porte pas atteinte aux obligations personnelles, présentes et futures, dues en contrepartie de la constitution de ce droit.

Sous-titre 5. - Publicité des droits réels

CHAPITRE 1er. - Pouvoir de fait sur les biens

Section 1re. - Dispositions générales

Article 3.18. Possession et détention: définition

La possession est l'exercice de fait d'un droit, comme si l'on en était titulaire, soit par soi-même, soit par l'intermédiaire d'un tiers.

Celui qui a l'exercice de fait du droit est présumé être possesseur, sauf preuve contraire. Une obligation de restitution du droit possédé exclut l'intention d'en être titulaire.

Si cette intention fait défaut en vertu d'un acte juridique ou d'un titre légal ou judiciaire, il y a détention dudit droit.

Les actes de simple tolérance ne fondent ni possession, ni détention.

Article 3.19. Acquisition, transmission ou extinction de la possession

§ 1er. La possession s'acquiert unilatéralement ou par transmission.

§ 2. La possession se transmet aux ayants cause universels ou à titre universel, avec, sauf preuve contraire, ses vices tels qu'ils existaient dans le chef de leur auteur ou la mauvaise foi de ce dernier.

La possession est transmise à un ayant cause à titre particulier si le possesseur accomplit un acte juridique visant la transmission du droit possédé, avec remise de la chose qui fait l'objet du droit possédé. Cette remise peut être matérielle, symbolique ou intellectuelle. Pour invoquer les effets de la possession, les ayants cause à titre particulier peuvent joindre leur possession à celles de leurs auteurs, chacune avec ses qualités ou vices et sa bonne ou mauvaise foi.

§ 3. La possession ne cesse pas, même si l'exercice de fait du droit est empêché ou interrompu temporairement, sauf en cas de:

1° destruction volontaire ou accidentelle de la chose qui fait l'objet du droit possédé;

2° délaissement volontaire de cette chose;

3° privation de fait, telle que, en matière mobilière, la perte ou le vol;

4° privation, en matière immobilière, durant plus d'un an de l'exercice de fait du droit.

La force majeure empêchant temporairement l'exercice de fait du droit n'entraîne pas, par elle-même, la perte de la possession.

Article 3.20. Transmission et interversion de la détention

La détention se transmet aux ayants cause universels et à titre universel.

La détention est transformée en possession par la contradiction non équivoque, au moyen d'un acte ou d'un fait juridique, opposée aux droits du titulaire.

Article 3.21. Possession utile

Sous réserve des articles 3.25 et 3.28, la possession ne produit ses effets que si elle est continue, paisible, publique et non équivoque. Ces qualités sont présumées, sauf preuve contraire.

Une possession viciée ne commence à produire ses effets que lorsque le vice a cessé.

Article 3.22. Possession de bonne foi

Le possesseur est de bonne foi s'il peut légitimement se croire titulaire du droit qu'il possède. La bonne foi est présumée, sauf preuve contraire.

Section 2. - Rôle probatoire de la possession

Article 3.23. Rôle probatoire de la possession

Le possesseur est présumé être titulaire du droit réel dont il a l'exercice de fait, sauf preuve contraire.

Article 3.24. Rôle probatoire renforcé en matière mobilière

En fait de meubles, le possesseur de bonne foi d'un droit réel est présumé disposer d'un titre, sauf preuve contraire.

Section 3. - Rôle de protection de la possession

Article 3.25. Rôle de protection de la possession d'un droit réel immobilier en cas de violences ou voies de fait

Le possesseur d'un droit réel immobilier, dont la possession est paisible et publique, peut se faire réintégrer dans sa possession, sans préjudice des règles de la responsabilité extracontractuelle, en intentant une action possessoire, dans l'année du trouble ou de la dépossession commis avec voie de fait ou violence.

Le possessoire et le pétitoire ne peuvent être cumulés.

Section 4. - Rôle acquisitif de la possession

Article 3.26. Prescription acquisitive des droits réels en général

Sans préjudice de l'article 3.118, la prescription acquisitive est un mode d'acquisition de la propriété d'un bien ou d'un droit réel d'usage par une possession, avec les qualités requises à l'article 3.21, prolongée pendant un certain temps.

La prescription acquisitive est constatée par décision de justice, le possesseur étant demandeur ou défendeur, par un accord entre le titulaire dépossédé et le possesseur ou par une déclaration unilatérale du titulaire dépossédé. S'ils ont trait à des immeubles, la décision de justice ou, s'ils sont actés authentiquement, l'accord ou la déclaration sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l'administration générale de la documentation patrimoniale, conformément à l'article 3.30.

Sans préjudice du même article, la prescription acquisitive produit ses effets à compter du jour où la possession utile a commencé.

Article 3.27. Délais de la prescription acquisitive

Le délai de prescription acquisitive est de dix ans. Toutefois, si le possesseur est de mauvaise foi lors de son entrée en possession, le délai de prescription acquisitive est de trente ans.

Le délai de prescription est suspendu par la privation de la possession visée à l'article 3.19, § 3, 4°, et pour la durée totale de celle-ci, si cette privation dure plus d'un an. Il est aussi interrompu ou suspendu conformément aux dispositions du Code civil.

Article 3.28. Acquisition immédiate de bonne foi en matière mobilière

§ 1er. Celui qui acquiert, à titre onéreux, de bonne foi, d'une personne qui ne pouvait en disposer un droit réel sur un meuble devient titulaire de ce droit, dès son entrée en possession paisible et non-équivoque.

Néanmoins, le titulaire d'un droit réel qui a perdu ou auquel a été volé un meuble peut le revendiquer contre le possesseur visé à l'alinéa 1er pendant un délai préfix de trois ans à compter du jour de la perte ou du vol; ce droit de revendication n'existe pas pour les instruments légaux de paiement.

§ 2. Celui qui acquiert, à titre onéreux, de bonne foi, d'une personne qui ne pouvait en disposer un droit réel sur une créance devient titulaire de ce droit dès la notification au débiteur cédé.

Article 3.29. Fruits et produits

Le possesseur tenu de restituer la chose peut conserver les fruits et produits que le droit possédé lui permettait, légalement ou contractuellement, d'acquérir, s'ils ont été perçus de bonne foi. Il les conserve sans aucune indemnisation pour les frais engagés.

Le possesseur qui est devenu titulaire du droit possédé par un mode originaire d'acquisition ne doit pas restituer les fruits perçus de mauvaise foi. En revanche, il doit restituer les produits, ou leur équivalent, perçus de mauvaise foi.

CHAPITRE 2. - Régime de la publicité foncière

Article 3.30. Actes juridiques soumis à transcription

§ 1er. Sont transcrits en entier dans un registre à ce destiné au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale:

1° les actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, y compris les actes authentiques visés aux articles 3.85, § 1er, et 3.98, § 4, ainsi que les modifications y apportées;

2° les actes de renonciation à de tels droits;

3° les actes constatant l'acquisition légale d'un droit réel immobilier, notamment ceux énoncés à l'article 3.26 et les jugements établissant l'existence d'une servitude légale visé à l'article 3.136;

4° les contrats visés à l'article 3.75, alinéa 2;

5° les actes qui accordent un droit de préférence, un droit de préemption ou un droit d'option sur un droit réel immobilier;

6° les baux excédant neuf années ou à vie ou contenant quittance d'au moins trois années de loyer;

7° les actes d'hérédité constatant qu'une personne a acquis un droit réel immobilier pour cause de mort;

8° les jugements ou arrêts passés en force de chose jugée, tenant lieu de titre pour un des actes énumérés aux 1° à 7°.

§ 2. A défaut de transcription, les actes visés au paragraphe 1er, 1° à 5° ou 8°, ne sont pas opposables aux tiers de bonne foi qui disposent d'un droit concurrent sur le bien immobilier. A défaut de transcription des actes visés au paragraphe 1er, 6° ou 8°, la durée du bail sera réduite à la période de neuf ans en cours et la quittance sera limitée à la période de trois ans en cours.

Quant au paragraphe 1er, 7°, un acte constitutif, translatif ou déclaratif de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques, émanant d'une personne qui n'est pas désignée dans l'acte d'hérédité transcrit, n'est opposable ni à ceux qui sont désignés dans ledit acte, ni à leurs ayants cause. En outre, un acte ou une décision judiciaire constitutif, translatif ou déclaratif d'un droit réel immobilier peut uniquement être transcrit dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale si un acte d'hérédité désignant le disposant ou un acte de partage a été transcrit.

§ 3. Les plans qui, par annexion ou dépôt, font partie des actes visés au paragraphe 1er, sont, sans présentation, réputés être transcrits en même temps que ces actes à condition que, dans une déclaration dans le corps ou signée au pied de l'acte, les parties ou en leur nom le fonctionnaire instrumentant:

1° en demandent la transcription par application de la présente disposition;

2° certifient qu'ils sont repris dans la base de données des plans de délimitation de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale, sans avoir été modifiés depuis lors;

3° en mentionnent la référence dans cette base de données.

Article 3.31. Exigences de forme