31 MARS 2022. - Ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement en matière de droit de gestion publique et de logements inoccupés

CHAPITRE Ier. - Dispositions générales

Article 1er. La présente ordonnance règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.

Article 2. Pour l'application de la présente ordonnance, l'on entend par :

1° Code : le Code bruxellois du Logement tel qu'adopté par l'ordonnance du 17 juillet 2003 ;

2° Gouvernement : le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale.

CHAPITRE 2. - Dispositions modificatives

Article 3. A l'article 2, § 1er, du Code, le point 8° est remplacé comme suit :

" droit de gestion publique : le droit pour un opérateur de gestion publique de gérer et mettre en location un logement, tel ceux visés à l'article 15, en lieu et place du ou des titulaires d'un droit réel sur ce logement pendant une durée minimale de neuf ans ; ".

Article 4. A l'article 2, § 1er du Code, les points 38°, 39° et 40° sont ajoutés, rédigés comme suit :

" 38° RGPD : Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données et abrogeant la directive 95/46/CE, également dénommé " le Règlement général sur la protection des données " ;

39° Titulaire d'un droit réel : propriétaire, copropriétaire, usufruitier, superficiaire et emphytéote ;

40° Opérateur de gestion publique : les communes, les CPAS, les régies communales autonomes, la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale, le Service public régional de Bruxelles. ".

Article 5. L'intitulé du Chapitre II (" Du droit de gestion publique des logements ") du Titre III (" Des instruments de la politique du Logement ") du Code est remplacé par l'intitulé suivant :

" CHAPITRE II. - De la lutte contre l'inoccupation des logements ".

Article 6. Une Section 1re est insérée au sein du Chapitre II du Titre III du Code, libellée comme suit :

" Section 1re. Dispositifs régionaux ".

Article 7. Un nouvel article 14/1 est inséré au sein de la Section 1re du Chapitre II du Titre III du Code, libellé comme suit :

" Art. 14/1. § 1er. Au sein du Service public régional de Bruxelles, le Service régional des logements inoccupés a pour mission de :

1° centraliser l'identification des logements présumés inoccupés via une base de données en vue de les contrôler et de mettre en place un inventaire régional des logements inoccupés ;

2° veiller au respect des règles fixées par ou en vertu du présent chapitre et à la mise en oeuvre des dispositions du présent chapitre, en ce compris le droit de gestion publique et l'action en cessation ;

3° soutenir les opérateurs de gestion publique dans leurs actions de lutte contre les logements inoccupés, dont notamment le droit de gestion publique, le droit d'expropriation et l'action en cessation.

§ 2. L'inventaire régional des logements inoccupés visé au paragraphe 1er est institué afin d'informer les opérateurs de gestion publique des biens pour lesquels une action de lutte contre l'inoccupation peut être enclenchée. Il est établi annuellement et reprend les données suivantes :

1° les adresses des biens immobiliers cadastrés comme logement et déclarés inoccupés ainsi que le nombre de logements renseignés par adresse ;

2° les noms, prénoms et numéros de registre national des titulaires d'un droit réel sur ces logements.

L'inventaire peut être alimenté par le signalement des communes ou des associations agréées.

Le Service régional des logements inoccupés permet aux communes d'accéder à la liste des logements inoccupés situés sur leur territoire respectif, repris dans l'inventaire, pour lesquels une action de lutte contre l'inoccupation pourrait être enclenchée. ".

Article 8. Une Section 2 est insérée au sein du Chapitre II du Titre III du Code après l'article 14/1, libellée comme suit :

" Section 2. Le droit de gestion publique des logements ".

Article 9. L'article 15 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 15. Champ d'application

Tout opérateur de gestion publique dispose d'un droit de gestion publique des logements suivants :

1° les logements inoccupés, tels que définis à l'article 19/2 ;

2° les logements frappés de l'interdiction de location visée à l'article 8 ;

3° les logements déclarés inhabitables, conformément à l'article 135 de la Nouvelle loi communale. ".

Article 10. L'article 16 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 16. Proposition de prise en gestion

§ 1er. Visite du logement

L'opérateur de gestion publique qui envisage de prendre en gestion publique un logement tel que visé à l'article 15, peut demander au titulaire d'un droit réel sur le logement, par envoi recommandé, de le visiter dans le mois, entre 8 h et 20 h.

Afin de déterminer les travaux éventuellement nécessaires, cette visite s'effectue en présence d'agents du Service public régional de Bruxelles compétents en matière de logement.

Lorsque la visite n'a pas pu être effectuée, à défaut d'avoir obtenu le consentement du titulaire d'un droit réel, les agents, accompagnés des représentants de l'opérateur de gestion publique concerné, pourront pénétrer d'office dans le logement avec l'autorisation du tribunal de police.

§ 2. Proposition d'un contrat de gestion

L'opérateur de gestion publique qui entend procéder à une gestion publique propose au titulaire d'un droit réel sur le logement concerné, par envoi recommandé, de gérer son bien en vue de le mettre en location et, le cas échéant, d'exécuter les travaux nécessaires.

Cette proposition reprend le contrat-type déterminé par le Gouvernement.

Le titulaire d'un droit réel dispose de deux mois à compter de cet envoi pour notifier sa réponse par envoi recommandé.

§ 3. Conclusion d'un contrat de gestion

Si la réponse est positive, l'opérateur de gestion publique conclut avec le titulaire d'un droit réel un contrat de gestion dont les modalités sont déterminées par le Gouvernement. ".

Article 11. L'article 17 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 17. Refus de la proposition de prise en gestion

§ 1er. Mise en demeure

En cas de refus sans motif légitime du titulaire d'un droit réel sur le logement concerné, ou à défaut de réponse de sa part dans le délai prévu à l'article 16, § 2, l'opérateur de gestion publique le met en demeure, par envoi recommandé, de louer le logement après avoir, le cas échéant, réalisé les travaux.

La mise en demeure indique expressément l'intention de l'opérateur de gestion publique d'exercer son droit de gestion publique à l'expiration du délai qu'il fixe, de minimum deux mois.

Les dispositions de la présente section sont intégralement reproduites dans la mise en demeure.

§ 2. Notification

A l'expiration du délai fixé dans la mise en demeure, l'opérateur de gestion publique notifie au titulaire d'un droit réel, par envoi recommandé, la mise en oeuvre du droit de gestion publique. Il en informe également le Service régional des logements inoccupés. ".

Article 12. L'article 18 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 18. Mise en oeuvre du droit de gestion publique

§ 1er. Effets du droit de gestion publique

A dater de la notification de la mise en oeuvre du droit de gestion publique, l'opérateur de gestion publique dispose de la compétence de gérer provisoirement le logement, en ce compris la faculté d'effectuer les travaux nécessaires à sa mise en location et de louer le bien pendant neuf ans, aux conditions d'accès au logement social fixées par le Gouvernement en application du Titre VI du présent Code.

Le paiement du précompte immobilier est à la charge du titulaire d'un droit réel sur le logement imposable au 1er janvier de l'exercice d'imposition concerné.

La période de neuf ans peut être prolongée du nombre de mois nécessaires pour que les loyers couvrent l'ensemble des frais de prise en gestion et liés à la gestion. Ces frais sont définis par le Gouvernement.

Les baux conclus par l'opérateur de gestion publique sont opposables de plein droit au titulaire d'un droit réel existant ainsi qu'à tout nouveau titulaire d'un droit réel sur le logement. L'opérateur de gestion publique est tenu de faire inscrire la gestion publique au bureau de Sécurité juridique compétent. La cessation de la gestion publique doit également faire l'objet de la même formalité.

Il est également tenu de le notifier au service d'urbanisme de la commune dans laquelle le bien est localisé.

Les logements en gestion publique sont prioritairement proposés aux locataires visés à l'article 12 du Code répondant aux conditions d'accès au logement social. A cet effet, le gestionnaire du logement concerné informe le Service d'inspection régionale de la disponibilité de tels logements.

La Région et les opérateurs de gestion publique disposent d'un droit de préemption sur le bien ayant fait l'objet d'une gestion publique. Ils l'exercent selon les modalités déterminées par le Gouvernement.

§ 2. Perception des loyers

Le titulaire d'un droit réel perçoit, à dater de la mise en location du logement, le loyer calculé selon des critères arrêtés par le Gouvernement, après déduction de tous les frais de prise en gestion et liés à la gestion publique.

§ 3. Information du titulaire d'un droit réel

Au cours de la gestion publique, l'opérateur de gestion publique informe le titulaire d'un droit réel des actes essentiels de cette gestion. Le Gouvernement détermine le mode, le contenu et la fréquence minimum de cette information. ".

Article 13. L'article 19 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 19. Fin de la gestion publique

§ 1er. Reprise de la gestion du logement par le titulaire d'un droit réel

Le titulaire d'un droit réel peut demander de reprendre la gestion de son logement dès que celui-ci a fait l'objet d'une première occupation à la suite de la conclusion d'un contrat de bail.

Cette demande est adressée à l'opérateur de gestion publique, par envoi recommandé.

Dans le mois de la réception de la demande, l'opérateur de gestion publique notifie au titulaire d'un droit réel le décompte des frais de prise en gestion et liés à la gestion restant à rembourser.

La reprise de gestion du logement par le titulaire d'un droit réel intervient dans les deux mois à compter du remboursement visé à l'alinéa précédent. Dans les dix jours de la réception du remboursement, l'opérateur de gestion publique notifie au titulaire d'un droit réel la date précise de la reprise de gestion.

A compter de la date de reprise en gestion du logement visée à l'alinéa précédent, le titulaire d'un droit réel est subrogé de plein droit dans les droits et obligations de l'opérateur de gestion publique en ce qui concerne la relation contractuelle avec le locataire.

§ 2. Réglementation des loyers

Le logement ne peut être mis en location que moyennant l'application d'un loyer calculé selon des critères arrêtés par le Gouvernement et ce, pour une période minimale de neuf ans à dater de la mise en location du bien par l'opérateur de gestion publique.

§ 3. Sanctions en cas de non-respect de la réglementation des loyers

En cas de non-respect de l'obligation visée au paragraphe 2, le titulaire d'un droit réel est tenu de rembourser rétroactivement au locataire la différence entre le loyer payé et le loyer prévu dans la grille.

En outre, une amende administrative correspondant à deux mois du montant du loyer demandé au locataire lui sera infligée par le fonctionnaire dirigeant le Service régional des logements inoccupés. Le Gouvernement en détermine la procédure.

§ 4. Recouvrement de l'amende

Les cotitulaires d'un droit réel sur le logement sont tenus solidairement au paiement de l'amende.

L'amende est recouvrée et poursuivie conformément aux dispositions de l'ordonnance organique du 23 février 2006 portant les dispositions applicables au budget, à la comptabilité et au contrôle et de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 19 février 2006 portant sur les acteurs financiers.

En cas de non-paiement de l'amende dans les délais, une contrainte est décernée par le fonctionnaire désigné par le Gouvernement. La contrainte est visée et rendue exécutoire par le fonctionnaire susmentionné.

Le produit des amendes est versé dans le " Fonds droit de gestion publique " visé à l'article 22, § 2. ".

Article 14. L'intitulé du Chapitre III (" Chapitre III. Des sanctions en cas de logement inoccupé ") du Titre III du Code est supprimé.

Article 15. Une Section 3 est insérée au sein du Chapitre II du Titre III du Code après l'article 19, libellée comme suit :

" Section 3. Infraction en cas de logement inoccupé ".

Article 16. Un nouvel article 19/1 est inséré au sein de la Section 3 du Chapitre II du Titre III du Code, libellé comme suit :

" Art. 19/1. Infraction administrative

Constitue une infraction administrative passible d'une amende le fait, pour le titulaire d'un droit réel, de maintenir un logement inoccupé au sens de l'article 19/2 sans justifier l'inoccupation par des raisons légitimes, par un cas de force majeure ou par la programmation ou la réalisation de travaux.

Lorsque l'immeuble a fait l'objet d'un droit de gestion publique, comme il est prévu aux articles 15 et suivants, la même infraction peut être le fait de l'opérateur de gestion publique. ".

Article 17. Un nouvel article 19/2 est inséré au sein de la Section 3 du Chapitre II du Titre III du Code, libellé comme suit :

" Art. 19/2. Définition d'un logement inoccupé

Est un logement inoccupé : l'immeuble ou la partie d'immeuble qui n'est pas occupé(e) conformément à sa destination en logement depuis plus de douze mois consécutifs. ".

Article 18. Un nouvel article 19/3 est inséré au sein de la Section 3 du Chapitre II du Titre III du Code, libellé comme suit :

" Art. 19/3. Critères de présomption d'inoccupation

Sont présumés inoccupés, jusqu'à preuve contraire, notamment les logements :

1° à l'adresse desquels personne n'est inscrit à titre de résidence principale aux registres de la population ;

2° à l'adresse desquels aucun bail d'habitation n'est enregistré ;

3° qui ne sont pas garnis du mobilier indispensable à leur affectation ;

4° pour lesquels la consommation d'eau est inférieure à cinq mètres cubes par an ou pour lesquels la consommation d'électricité est inférieure à cent kilowattheures par an ;

5° frappés de l'interdiction de location visée à l'article 8 depuis plus de douze mois ;

6° déclarés inhabitables conformément à l'article 135 de la Nouvelle loi communale depuis plus de douze mois ;

7° pour lesquels un procès-verbal d'infraction urbanistique a été dressé pour modification illicite de la destination. ".

Article 19. L'article 20 du Code est remplacé par l'article suivant :

" Art. 20. Procédure administrative

§ 1er. Constat de présomption d'infraction

Sans préjudice de l'article 135 de la Nouvelle loi communale, les agents-inspecteurs du Service régional des logements inoccupés ont qualité pour rechercher et constater les infractions présumées visées à l'article 19/1 par procès-verbal faisant foi jusqu'à preuve du contraire, soit d'initiative, soit sur plainte d'une association visée à l'article 134 du présent Code ou d'une commune selon les modalités décrites au paragraphe 2.

Les agents-inspecteurs du Service régional des logements inoccupés peuvent visiter les logements entre 8 et 20 heures après qu'un avertissement préalable des auteurs présumés a été envoyé par envoi recommandé au moins une semaine avant la date effective de la visite sur les lieux.

Au cas où la visite n'a pas pu se réaliser à défaut pour les auteurs présumés d'y donner leur consentement, les agents-inspecteurs pourront pénétrer d'office dans les logements avec l'autorisation préalable du Tribunal de police.

Le procès-verbal émanant d'inspecteurs communaux assermentés fait également foi au sens du présent article.

§ 2. Plainte d'une commune

Lorsque la plainte visée au paragraphe 1er émane d'une commune, celle-ci communique au Service régional des logements inoccupés les informations en sa possession relatives à la destination urbanistique licite du bien ainsi que toutes les informations utiles à l'exercice de la mission de ce service.

§ 3. Avertissement

Lorsque l'infraction présumée est constatée par procès-verbal, le Service régional des logements inoccupés notifie un avertissement à l'auteur présumé, par envoi recommandé avec accusé de réception, en lui communiquant les données suivantes :

§ 4. Moyens de défense

Pour renverser la présomption d'infraction, l'auteur présumé doit présenter ses moyens de défense, par toute voie de droit, au Service régional des logements inoccupés dans un délai de trois mois à compter de l'envoi de l'avertissement visé au paragraphe 3.

La seule allégation de faits ne suffit pas ; la réalité des faits doit être établie à suffisance pour permettre à l'autorité administrative d'apprécier les arguments avancés en pleine connaissance de cause.

L'auteur présumé doit démontrer, pour la période litigieuse :

• soit que le bien ne constituait pas un logement inoccupé au sens de l'article 19/2 ;

• soit que l'inoccupation était justifiée par l'existence de raisons légitimes indépendantes de sa volonté ou d'un cas de force majeure ;

• soit que l'inoccupation était justifiée par la programmation ou la réalisation de travaux.

Si la justification porte sur la réalisation de travaux, l'auteur présumé doit fournir la preuve que les travaux ont été effectués de manière effective, continue et diligente, en vue de mettre fin à l'inoccupation.