13 OCTOBRE 2023. - Décret établissant les règles spécifiques concernant le bail à ferme(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 28-11-2023 et mise à jour au 30-04-2024)

CHAPITRE 1er. - Dispositions générales

Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.

Article 2. Le présent décret est cité comme : décret flamand sur le Bail à ferme du 13 octobre 2023.

Article 3. Dans le présent décret, on entend par :

1° chef d'exploitation : la personne physique, agriculteur qui dirige l'exploitation agricole, ou l'associé de la société simple qui exploite l'entreprise agricole ou l'associé commandité, le gérant ou l'administrateur de la personne morale qui exploite l'entreprise agricole ;

2° envoi sécurisé : un des modes de signification suivants :

3° membres de la famille privilégiés :

4° conjoints : les personnes mariées visées à l'article 143 du Code civil qui ont été mariées durant une période ininterrompue d'au moins deux ans, sauf circonstances particulières ;

5° profession agricole à titre principal : l'exploitation d'une entreprise agricole telle que visée à l'article 3, 1°, quelle que soit la nature de l'activité agricole, où le temps de travail consacré à l'activité agricole est supérieur au temps de travail consacré à d'autres activités professionnelles. Si l'exploitant d'une entreprise agricole tire au moins 50 pour cent de son revenu total de l'exploitation agricole, il est présumé, de manière réfragable, consacrer davantage de temps de travail à l'activité agricole qu'à d'autres activités professionnelles ;

6° parcelle d'habitation : une ou plusieurs parcelles cadastrales qui appartiennent à l'exploitation agricole ou qui font partie soit du logement autorisé, soit de l'étable ou des étables de l'exploitation agricole et qui forment, avec le logement autorisé, l'étable ou les étables, un ensemble d'un seul tenant. La parcelle d'habitation est délimitée par un usage spécifique clairement identifiable ou un élément topographique clairement identifiable ;

7° exploitation agricole : l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente ;

8° autorité locale : l'une des autorités locales mentionnées dans l'article I.3, 5°, du décret de gouvernance du 7 décembre 2018 ;

9° arrêté d'expropriation : un arrêté pris en vertu d'un arrêté royal ou d'un arrêté du Gouvernement flamand et qui ordonne ou autorise l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

10° bailleur public : l'Etat, les régions, les communautés, les provinces, les communes et toute autre personne morale de droit public ;

11° projet, plan ou programme : un projet, plan ou programme, autre qu'un projet de rénovation rurale, relatif à la planification, à l'aménagement ou à la gestion d'un territoire, qui a été approuvé par le Gouvernement flamand ;

12° demande unique : le système de demande géospatialisée et fondée sur les animaux qui est décrit dans l'article 65, paragraphe 4, a), du règlement (UE) 2021/2116, mentionné dans l'arrêté ministériel du 23 juin 2015 fixant la demande unique et les modalités de l'identification commune de parcelles, d'exploitations et de terres agricoles dans le cadre de la politique relative aux engrais et de la politique de l'agriculture ;

13° jour ouvrable : tous les jours autres que les jours fériés légaux, les dimanches et samedis ;

14° cohabitants légaux : les cohabitants légaux visés à l'article 1475 du Code civil, qui cohabitent durant une période ininterrompue d'au moins deux ans, sauf circonstances particulières.

Article 4. Le présent décret s'applique :

1° au bail de biens immeubles qui, soit dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à l'exploitation agricole de ce preneur, à l'exclusion de la sylviculture ;

2° à l'occupation de biens immeubles tels que visés au point 1° au moyen de la constitution d'usufruit entre vifs par la volonté de l'homme et pour une durée déterminée ;

3° à l'occupation de biens immeubles tels que visés au point 1° au moyen de la constitution d'un droit d'emphytéose pour une durée inférieure à 27 ans.

Les dispositions du livre 3, titre 6, du Code civil ne s'appliquent pas au droit octroyé visé au point 2°. Les dispositions du livre 3, titres 7 et 8, du Code civil ne s'appliquent pas au droit octroyé visé au point 3°.

Article 5. Le présent décret ne s'applique pas aux :

1° baux ayant pour objet des biens immeubles affectés, de façon totalement indépendante d'une exploitation agricole, à l'engraissement industriel et à l'élevage industriel ;

2° conventions dont l'objet implique une durée d'occupation inférieure à un an et par lesquelles l'exploitant de terres et de pâturages utilisés dans son exploitation agricole, après avoir effectué les travaux de préparation, en accorde, contre paiement, la jouissance à un tiers pour une culture déterminée ;

3° conventions qui concernent des terrains dont le propriétaire, l'usufruitier ou le preneur laisse la jouissance à son personnel comme accessoire d'un contrat de travail ;

4° conventions conclues entre l'exploitant d'un bien rural et le propriétaire ou l'usufruitier si elles prévoient une participation substantielle de ce propriétaire ou de cet usufruitier dans les pertes éventuelles et un apport d'au moins la moitié du matériel et du bétail ainsi que de tous les investissements nouveaux qui deviendraient nécessaires ;

5° conventions visant la création d'une entreprise agricole agréée, telle que visée à l'article 8:2 du Code des sociétés et des associations, qui serait normalement soumise aux dispositions du présent décret, mais qui a été créée pour une durée d'au moins 27 ans ;

6° conventions concernant la récolte fruitière des vergers de haute tige ;

7° conventions qui satisfont à l'ensemble des conditions suivantes :

8° conventions qui satisfont à l'ensemble des conditions suivantes :

Article 6. § 1er. Chaque convention tombant sous le coup du présent décret est constatée par un écrit qui, sans préjudice de l'application de toutes les autres modalités, mentionne les éléments suivants :

1° l'identité de toutes les parties contractantes, à savoir :

1) la raison sociale ;

2) le siège social ;

3) le numéro d'entreprise visé à l'article III.17 du Code de droit économique ; si aucun numéro d'entreprise n'a été attribué, cette partie le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l'acte ;

4) l'identité des personnes habilitées à représenter la personne morale ;

2° la date de début du bail ;

3° la durée du bail, si une durée déterminée a été convenue, ou la durée de la première période de bail ;

4° la désignation cadastrale des parcelles reprise sur l'extrait de la matrice cadastrale et mentionnant à tout le moins la commune où se situent les parcelles, la division, la section et le numéro parcellaire ;

5° le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle ainsi que la région agricole dans laquelle se situe chaque parcelle ;

6° le fermage, dont le montant maximum a été fixé conformément au chapitre 6 ;

7° le mode de paiement du fermage et, le cas échéant, le numéro de compte surlequel le fermage doit être réglé.

L'entité compétente à désigner par le Gouvernement flamand met un modèle de bail et d'état des lieux à disposition.

Chacune des parties peut à tout moment, mais au plus tôt trente jours après une mise en demeure signifiée par envoi sécurisé, contraindre l'autre partie, par voie judiciaire s'il échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite telle que visée à l'alinéa 1er.

Si le juge accueille la demande du preneur, le bail est renouvelé au profit du preneur, à condition que cette sanction ait été mentionnée dans la mise en demeure. Ce renouvellement a pour effet qu'une nouvelle et première période de neuf ans prend cours à la date à laquelle la décision judiciaire est passée en force de chose jugée.

Si le juge accueille la demande du bailleur, le juge peut résilier le bail, à condition que cette sanction ait été mentionnée dans la mise en demeure.

§ 2. A défaut de convention écrite, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l'existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

En outre, l'exploitant a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l'article 27, alinéa 2, à laquelle le bailleur n'a pas réagi, par une convocation en conciliation devant le juge compétent, dans les six mois de la signification de la lettre confirmative visée à l'alinéa 3.

L'existence d'un bail, l'année et la parcelle concernées par l'offre personnelle de paiement visée à l'alinéa 2, sont notifiées par un envoi sécurisé dans les quinze jours calendrier. Cette lettre confirmative mentionne au moins les éléments suivants :

1° le mot " bail " ;

2° l'année à laquelle le paiement se rapporte ;

3° l'indication selon laquelle le paiement vaut preuve de l'existence d'un bail sauf si le bailleur réagit, par une convocation en conciliation devant le juge compétent, dans les six mois de la signification de la lettre confirmative.

Si le bailleur ne réagit pas dans les six mois de la signification de la lettre confirmative par une convocation en conciliation devant le juge compétent, le paiement du fermage vaut preuve de l'existence d'un bail.

Si le fermage convenu n'est pas établi, le juge le détermine conformément au chapitre 6.

S'il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l'existence d'un bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

A défaut de date précise de la prise de cours de la convention, celle-ci est réputée avoir pris cours à l'échéance du premier fermage.

Article 7. Avant l'entrée en jouissance du preneur ou au plus tard quatre mois après l'entrée en jouissance du cessionnaire auquel le bail a été cédé en application de l'article 45, les parties dressent un état des lieux à frais communs. Cet état des lieux est joint en annexe au bail écrit si une convention écrite a été établie.

L'état des lieux est contradictoire, circonstancié et détaillé. Il décrit aussi précisément que possible l'état du bien au début du bail.

En cas de désaccord des parties au sujet de l'état des lieux, le juge peut désigner un expert pour dresser l'état des lieux.

En cas de cession de bail en application de l'article 45, l'état des lieux est dressé entre le cédant, le cessionnaire et le bailleur.

A défaut d'état des lieux, le preneur ou le cessionnaire, est réputé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve au moment où il le quitte.

CHAPITRE 2. - La durée du bail à ferme

Article 8. La durée du bail à ferme est fixée par les parties.

Elle est d'au moins neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans.

A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit, à l'expiration de la période d'occupation, par périodes successives de neuf ans, même si la première période d'occupation a duré plus de neuf ans.

Article 9. Par dérogation à l'article 8, la durée du bail de parcelles qui sont jointes par le bailleur à l'exploitation de parcelles plus importantes ou de bâtiments agricoles et que le bailleur loue déjà au même preneur en vertu d'une convention distincte prend fin au même moment que le bail principal.

CHAPITRE 3.-. Résiliation du bail

Section 1. - Congé donné par le bailleur

Article 10. § 1er. Par dérogation à l'article 8, le bailleur peut résilier le bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, si le bail :

1° concerne des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable, à condition qu'ils aient été déclarés comme tels dans le bail ;

2° concerne des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable ou concerne des terrains, bâtis ou non, situés en zone d'extraction. Si des terrains en zone d'extraction sont grevés d'une autorisation d'extraction accordée par le bailleur ou si une autorisation d'extraction a été accordée, celui qui a obtenu l'autorisation d'extraction est subrogé dans les droits et obligations du bailleur ;

3° concerne des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme terrains à destination industrielle, à condition que, trois mois au moins avant l'expiration de la période de bail en cours, le bailleur l'ait notifié au preneur ;

4° concerne des terrains sur lesquels des travaux de voirie doivent être effectués au préalable et qui peuvent être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à condition qu'ils aient été déclarés comme tels dans le bail, soit lors d'une prolongation du bail, à condition que le bailleur l'ait notifié au preneur trois mois au moins avant la date d'une prolongation ;

5° a été consenti par une administration publique ou une personne morale de droit public et concerne des terrains qui, avant la conclusion du bail, ont été expropriés ou acquis par cette administration ou cette personne sous le couvert d'un arrêté d'expropriation ;

6° concerne des terrains qui, après la conclusion du bail, ont été acquis par une administration publique ou une personne morale de droit public sous le couvert d'un arrêté d'expropriation ;

7° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou à la production de nature si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1) soit dans une zone désignée sur un plan d'exécution spatial définitivement établi et relevant de la catégorie d'affectation de zone " zone forestière " ou " zone naturelle ", mentionnée dans l'annexe à l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 avril 2008 fixant les modalités relatives à la forme et au contenu de plans d'exécution spatiaux, dont le texte a été fixé par l'arrêté du 11 avril 2008 ;

2) soit dans l'une des zones suivantes désignées sur un plan de secteur, un plan général d'aménagement ou un plan particulier d'aménagement : " zone forestière ", " zone verte ", " zone naturelle ", " zone naturelle d'intérêt scientifique ", " zone de développement de la nature " ou " réserve naturelle " ;

3) soit dans une zone spéciale de conservation telle que visée à l'article 2, 43°, c), du décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel ;