13 OCTOBRE 2023. - Décret établissant les règles spécifiques concernant le bail à ferme(NOTE : Consultation des versions antérieures à partir du 28-11-2023 et mise à jour au 30-04-2024)

CHAPITRE 1er. - Dispositions générales

Article 1er. Le présent décret règle une matière régionale.

Article 2. Le présent décret est cité comme : décret flamand sur le Bail à ferme du 13 octobre 2023.

Article 3. Dans le présent décret, on entend par :

1° chef d'exploitation : la personne physique, agriculteur qui dirige l'exploitation agricole, ou l'associé de la société simple qui exploite l'entreprise agricole ou l'associé commandité, le gérant ou l'administrateur de la personne morale qui exploite l'entreprise agricole ;

2° envoi sécurisé : un des modes de signification suivants :

3° membres de la famille privilégiés :

4° conjoints : les personnes mariées visées à l'article 143 du Code civil qui ont été mariées durant une période ininterrompue d'au moins deux ans, sauf circonstances particulières ;

5° profession agricole à titre principal : l'exploitation d'une entreprise agricole telle que visée à l'article 3, 1°, quelle que soit la nature de l'activité agricole, où le temps de travail consacré à l'activité agricole est supérieur au temps de travail consacré à d'autres activités professionnelles. Si l'exploitant d'une entreprise agricole tire au moins 50 pour cent de son revenu total de l'exploitation agricole, il est présumé, de manière réfragable, consacrer davantage de temps de travail à l'activité agricole qu'à d'autres activités professionnelles ;

6° parcelle d'habitation : une ou plusieurs parcelles cadastrales qui appartiennent à l'exploitation agricole ou qui font partie soit du logement autorisé, soit de l'étable ou des étables de l'exploitation agricole et qui forment, avec le logement autorisé, l'étable ou les étables, un ensemble d'un seul tenant. La parcelle d'habitation est délimitée par un usage spécifique clairement identifiable ou un élément topographique clairement identifiable ;

7° exploitation agricole : l'exploitation de biens immeubles en vue de la production de produits agricoles destinés principalement à la vente ;

8° autorité locale : l'une des autorités locales mentionnées dans l'article I.3, 5°, du décret de gouvernance du 7 décembre 2018 ;

9° arrêté d'expropriation : un arrêté pris en vertu d'un arrêté royal ou d'un arrêté du Gouvernement flamand et qui ordonne ou autorise l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

10° bailleur public : l'Etat, les régions, les communautés, les provinces, les communes et toute autre personne morale de droit public ;

11° projet, plan ou programme : un projet, plan ou programme, autre qu'un projet de rénovation rurale, relatif à la planification, à l'aménagement ou à la gestion d'un territoire, qui a été approuvé par le Gouvernement flamand ;

12° demande unique : le système de demande géospatialisée et fondée sur les animaux qui est décrit dans l'article 65, paragraphe 4, a), du règlement (UE) 2021/2116, mentionné dans l'arrêté ministériel du 23 juin 2015 fixant la demande unique et les modalités de l'identification commune de parcelles, d'exploitations et de terres agricoles dans le cadre de la politique relative aux engrais et de la politique de l'agriculture ;

13° jour ouvrable : tous les jours autres que les jours fériés légaux, les dimanches et samedis ;

14° cohabitants légaux : les cohabitants légaux visés à l'article 1475 du Code civil, qui cohabitent durant une période ininterrompue d'au moins deux ans, sauf circonstances particulières.

Article 4. Le présent décret s'applique :

1° au bail de biens immeubles qui, soit dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l'accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à l'exploitation agricole de ce preneur, à l'exclusion de la sylviculture ;

2° à l'occupation de biens immeubles tels que visés au point 1° au moyen de la constitution d'usufruit entre vifs par la volonté de l'homme et pour une durée déterminée ;

3° à l'occupation de biens immeubles tels que visés au point 1° au moyen de la constitution d'un droit d'emphytéose pour une durée inférieure à 27 ans.

Les dispositions du livre 3, titre 6, du Code civil ne s'appliquent pas au droit octroyé visé au point 2°. Les dispositions du livre 3, titres 7 et 8, du Code civil ne s'appliquent pas au droit octroyé visé au point 3°.

Article 5. Le présent décret ne s'applique pas aux :

1° baux ayant pour objet des biens immeubles affectés, de façon totalement indépendante d'une exploitation agricole, à l'engraissement industriel et à l'élevage industriel ;

2° conventions dont l'objet implique une durée d'occupation inférieure à un an et par lesquelles l'exploitant de terres et de pâturages utilisés dans son exploitation agricole, après avoir effectué les travaux de préparation, en accorde, contre paiement, la jouissance à un tiers pour une culture déterminée ;

3° conventions qui concernent des terrains dont le propriétaire, l'usufruitier ou le preneur laisse la jouissance à son personnel comme accessoire d'un contrat de travail ;

4° conventions conclues entre l'exploitant d'un bien rural et le propriétaire ou l'usufruitier si elles prévoient une participation substantielle de ce propriétaire ou de cet usufruitier dans les pertes éventuelles et un apport d'au moins la moitié du matériel et du bétail ainsi que de tous les investissements nouveaux qui deviendraient nécessaires ;

5° conventions visant la création d'une entreprise agricole agréée, telle que visée à l'article 8:2 du Code des sociétés et des associations, qui serait normalement soumise aux dispositions du présent décret, mais qui a été créée pour une durée d'au moins 27 ans ;

6° conventions concernant la récolte fruitière des vergers de haute tige ;

7° conventions qui satisfont à l'ensemble des conditions suivantes :

8° conventions qui satisfont à l'ensemble des conditions suivantes :

Article 6. § 1er. Chaque convention tombant sous le coup du présent décret est constatée par un écrit qui, sans préjudice de l'application de toutes les autres modalités, mentionne les éléments suivants :

1° l'identité de toutes les parties contractantes, à savoir :

1) la raison sociale ;

2) le siège social ;

3) le numéro d'entreprise visé à l'article III.17 du Code de droit économique ; si aucun numéro d'entreprise n'a été attribué, cette partie le certifie dans le bail ou dans une déclaration complétive signée au pied de l'acte ;

4) l'identité des personnes habilitées à représenter la personne morale ;

2° la date de début du bail ;

3° la durée du bail, si une durée déterminée a été convenue, ou la durée de la première période de bail ;

4° la désignation cadastrale des parcelles reprise sur l'extrait de la matrice cadastrale et mentionnant à tout le moins la commune où se situent les parcelles, la division, la section et le numéro parcellaire ;

5° le revenu cadastral non indexé de chaque parcelle ainsi que la région agricole dans laquelle se situe chaque parcelle ;

6° le fermage, dont le montant maximum a été fixé conformément au chapitre 6 ;

7° le mode de paiement du fermage et, le cas échéant, le numéro de compte surlequel le fermage doit être réglé.

L'entité compétente à désigner par le Gouvernement flamand met un modèle de bail et d'état des lieux à disposition.

Chacune des parties peut à tout moment, mais au plus tôt trente jours après une mise en demeure signifiée par envoi sécurisé, contraindre l'autre partie, par voie judiciaire s'il échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite telle que visée à l'alinéa 1er.

Si le juge accueille la demande du preneur, le bail est renouvelé au profit du preneur, à condition que cette sanction ait été mentionnée dans la mise en demeure. Ce renouvellement a pour effet qu'une nouvelle et première période de neuf ans prend cours à la date à laquelle la décision judiciaire est passée en force de chose jugée.

Si le juge accueille la demande du bailleur, le juge peut résilier le bail, à condition que cette sanction ait été mentionnée dans la mise en demeure.

§ 2. A défaut de convention écrite, celui qui exploite un bien rural pourra fournir la preuve de l'existence du bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

En outre, l'exploitant a la faculté de prouver l'existence du bail en produisant une preuve d'offre personnelle de paiement du fermage, conformément à l'article 27, alinéa 2, à laquelle le bailleur n'a pas réagi, par une convocation en conciliation devant le juge compétent, dans les six mois de la signification de la lettre confirmative visée à l'alinéa 3.

L'existence d'un bail, l'année et la parcelle concernées par l'offre personnelle de paiement visée à l'alinéa 2, sont notifiées par un envoi sécurisé dans les quinze jours calendrier. Cette lettre confirmative mentionne au moins les éléments suivants :

1° le mot " bail " ;

2° l'année à laquelle le paiement se rapporte ;

3° l'indication selon laquelle le paiement vaut preuve de l'existence d'un bail sauf si le bailleur réagit, par une convocation en conciliation devant le juge compétent, dans les six mois de la signification de la lettre confirmative.

Si le bailleur ne réagit pas dans les six mois de la signification de la lettre confirmative par une convocation en conciliation devant le juge compétent, le paiement du fermage vaut preuve de l'existence d'un bail.

Si le fermage convenu n'est pas établi, le juge le détermine conformément au chapitre 6.

S'il existe un écrit autrement formulé, celui qui exploite un bien rural peut fournir la preuve de l'existence d'un bail et de ses conditions par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

A défaut de date précise de la prise de cours de la convention, celle-ci est réputée avoir pris cours à l'échéance du premier fermage.

Article 7. Avant l'entrée en jouissance du preneur ou au plus tard quatre mois après l'entrée en jouissance du cessionnaire auquel le bail a été cédé en application de l'article 45, les parties dressent un état des lieux à frais communs. Cet état des lieux est joint en annexe au bail écrit si une convention écrite a été établie.

L'état des lieux est contradictoire, circonstancié et détaillé. Il décrit aussi précisément que possible l'état du bien au début du bail.

En cas de désaccord des parties au sujet de l'état des lieux, le juge peut désigner un expert pour dresser l'état des lieux.

En cas de cession de bail en application de l'article 45, l'état des lieux est dressé entre le cédant, le cessionnaire et le bailleur.

A défaut d'état des lieux, le preneur ou le cessionnaire, est réputé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve au moment où il le quitte.

CHAPITRE 2. - La durée du bail à ferme

Article 8. La durée du bail à ferme est fixée par les parties.

Elle est d'au moins neuf ans. Si une durée inférieure a été stipulée, elle est de plein droit portée à neuf ans.

A défaut de congé valable, le bail est prolongé de plein droit, à l'expiration de la période d'occupation, par périodes successives de neuf ans, même si la première période d'occupation a duré plus de neuf ans.

Article 9. Par dérogation à l'article 8, la durée du bail de parcelles qui sont jointes par le bailleur à l'exploitation de parcelles plus importantes ou de bâtiments agricoles et que le bailleur loue déjà au même preneur en vertu d'une convention distincte prend fin au même moment que le bail principal.

CHAPITRE 3.-. Résiliation du bail

Section 1. - Congé donné par le bailleur

Article 10. § 1er. Par dérogation à l'article 8, le bailleur peut résilier le bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, si le bail :

1° concerne des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable, à condition qu'ils aient été déclarés comme tels dans le bail ;

2° concerne des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable ou concerne des terrains, bâtis ou non, situés en zone d'extraction. Si des terrains en zone d'extraction sont grevés d'une autorisation d'extraction accordée par le bailleur ou si une autorisation d'extraction a été accordée, celui qui a obtenu l'autorisation d'extraction est subrogé dans les droits et obligations du bailleur ;

3° concerne des terrains qui, vu leur situation à la date de chaque prolongation de bail, doivent être considérés comme terrains à destination industrielle, à condition que, trois mois au moins avant l'expiration de la période de bail en cours, le bailleur l'ait notifié au preneur ;

4° concerne des terrains sur lesquels des travaux de voirie doivent être effectués au préalable et qui peuvent être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle, soit au début du bail, à condition qu'ils aient été déclarés comme tels dans le bail, soit lors d'une prolongation du bail, à condition que le bailleur l'ait notifié au preneur trois mois au moins avant la date d'une prolongation ;

5° a été consenti par une administration publique ou une personne morale de droit public et concerne des terrains qui, avant la conclusion du bail, ont été expropriés ou acquis par cette administration ou cette personne sous le couvert d'un arrêté d'expropriation ;

6° concerne des terrains qui, après la conclusion du bail, ont été acquis par une administration publique ou une personne morale de droit public sous le couvert d'un arrêté d'expropriation ;

7° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou à la production de nature si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1) soit dans une zone désignée sur un plan d'exécution spatial définitivement établi et relevant de la catégorie d'affectation de zone " zone forestière " ou " zone naturelle ", mentionnée dans l'annexe à l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 avril 2008 fixant les modalités relatives à la forme et au contenu de plans d'exécution spatiaux, dont le texte a été fixé par l'arrêté du 11 avril 2008 ;

2) soit dans l'une des zones suivantes désignées sur un plan de secteur, un plan général d'aménagement ou un plan particulier d'aménagement : " zone forestière ", " zone verte ", " zone naturelle ", " zone naturelle d'intérêt scientifique ", " zone de développement de la nature " ou " réserve naturelle " ;

3) soit dans une zone spéciale de conservation telle que visée à l'article 2, 43°, c), du décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel ;

8° concerne des terrains qui seront affectés au boisement ou à la production de nature si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

§ 2. Par dérogation à l'article 8, le bailleur peut mettre fin au bail en cours à tout moment en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d'un seul tenant, contigu à l'habitation où il a sa résidence principale, et dont la superficie n'excède pas 20 ares. En cas de litige concernant l'emplacement de cette parcelle, le juge statue.

§ 3. Par dérogation à l'article 8, le bailleur peut mettre fin au bail en cours à tout moment si le bail concerne des terrains que le titulaire d'un permis de recherche ou d'extraction d'hydrocarbures, le titulaire d'un permis de recherche ou de stockage dans le cadre du stockage géologique de dioxydes de carbone ou le titulaire d'un permis de recherche ou d'extraction d'énergie géothermique est autorisé à occuper conformément aux articles 32, 61 ou 63/24 du décret du 8 mai 2009 concernant le sous-sol profond.

En vue de la résiliation du bail en cours, le titulaire du permis visé à l'alinéa 1er est subrogé dans tous les droits et obligations du bailleur.

Article 11. Sans préjudice de l'application de l'article 10, le bailleur peut résilier le bail à l'expiration de chaque période pour des motifs sérieux. Sont seuls admis comme motifs sérieux :

1° l'intention manifestée par le bailleur d'exploiter lui-même, personnellement, tout ou partie du bien loué ou d'en céder en tout ou en partie l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés ;

2° l'intention du bailleur de joindre une ou plusieurs parcelles louées, pour lesquelles le bail a été résilié, à des parcelles qu'il loue à un autre preneur, à condition que cette opération soit nécessaire pour répondre à un intérêt économique ou familial incontestable et qu'il ne soit pas porté atteinte à la viabilité de l'exploitation agricole du preneur occupant ;

3° l'échange de parcelles que le même bailleur loue à différents preneurs dans le but de constituer des exploitations remembrées ;

4° la division de l'exploitation agricole en deux ou plusieurs exploitations nouvelles, opérée soit pour des raisons économiques sérieuses, soit pour des motifs d'ordre social, à condition qu'il ne soit pas porté atteinte à la viabilité de l'exploitation agricole du preneur occupant ;

5° des modifications profondes intervenues dans la composition du ménage du preneur, par lesquelles les possibilités d'exploitation du bien loué sont gravement compromises ;

6° la dépréciation du bien loué par le fait d'une mauvaise culture ou d'une négligence grave dans l'entretien des bâtiments loués à charge du preneur ;

7° des injures graves ou des actes d'hostilité manifeste de la part du preneur à l'égard du bailleur ou de membres de sa famille vivant sous son toit ;

8° la condamnation du preneur du chef d'actes de nature à ébranler la confiance du bailleur ou à rendre impossibles les rapports normaux entre le bailleur et le preneur ;

9° l'affectation des parcelles proprement dites par un bailleur public à des fins concrètes d'intérêt général ;

10° l'affectation de parcelles comme terrains à bâtir ou à destination industrielle à condition que ces parcelles soient considérées comme tels en raison de leur emplacement au moment du congé.

Si le congé à des fins concrètes d'intérêt général telles que visées à l'alinéa 1er, 9°, concerne un boisement ou la production de nature et si le bailleur public n'est pas une autorité locale, les conditions énoncées à l'article 10, § 1er, 7°, a), b) et d), s'appliquent. Si, dans ce cas, le bailleur public est une autorité locale, les conditions énoncées à l'article 10, § 1er, 8°, b), c), d), e) et f), s'appliquent. Le conseil communal de la commune où les terrains sont situés doit donner son approbation dans ce cas.

Le congé à des fins concrètes d'intérêt général telles que visées à l'alinéa 1er, 9°, ne peut pas être donné en vue de satisfaire à l'obligation de compensation visée à l'article 90bis, § 8, du décret forestier du 13 juin 1990.

Si le bien loué visé au point 1° est ou devient copropriété, il ne peut être mis fin au bail en vue de l'exploitation personnelle au profit d'un copropriétaire ou d'un ou de plusieurs membres de la famille privilégiés d'un copropriétaire que si ce copropriétaire possède au moins la moitié indivise du bien loué ou a reçu sa part en héritage ou par legs.

Article 12. § 1er. Au cours de chacune des périodes successives de bail, à l'exclusion des première et deuxième périodes, le bailleur peut, par dérogation à l'article 8, résilier le bail en vue d'exploiter lui-même, personnellement, l'ensemble du bien loué ou d'en céder la totalité de l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés.

L'article 11, alinéa 4, s'applique.

§ 2. Les parties peuvent conclure un bail d'au moins 27 ans.

Sans préjudice de l'application de l'article 10, 6°, le bailleur ne peut résilier le bail qu'au terme du bail visé à l'alinéa 1er et ce, en vue d'exploiter lui-même, personnellement, tout ou partie du bien loué ou d'en céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés. Les dispositions de l'article 11, alinéa 4, et de l'article 14, alinéa 1er, s'appliquent à ce congé.

Au terme du bail visé à l'alinéa 1er, le bailleur peut résilier tout ou partie du bail en vue d'aliéner les biens.

La sous-location et la cession de bail, conformément aux articles 39 à 43, ne peuvent pas dépasser la durée du bail convenue, visée à l'alinéa 1er.

Sous réserve de l'application des alinéas 1er à 4, les dispositions du présent décret sur le Bail sont entièrement applicables au bail d'au moins 27 ans.

§ 3. Par dérogation à l'article 8, les parties peuvent conclure un bail de carrière.

Le bail de carrière est conclu pour une période fixe égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la retraite et l'âge actuel du candidat preneur. Au moment de la conclusion de la convention, le preneur ne peut pas être âgé de plus de 40 ans. S'il y a plus d'un preneur, il n'est tenu compte que de l'âge du copreneur le plus jeune.

Sans préjudice de l'application de l'article 10, 6°, le bailleur ne peut pas résilier le bail de carrière. Au terme d'un bail de carrière, le bailleur retrouve automatiquement la libre disposition de son bien sans que le preneur puisse s'y opposer.

La sous-location et la cession de bail, conformément aux articles 39 à 43, ne peuvent pas dépasser la durée du bail convenue, visée à l'alinéa 1er.

Si le preneur est laissé en possession du bien après l'expiration du bail de carrière, le bail de carrière se poursuit tacitement d'année en année.

Sous réserve de l'application des alinéas 1er à 5, les dispositions du présent décret sont entièrement applicables au bail de carrière.

§ 4. Le bailleur peut résilier tout ou partie du bail en vue d'aliéner tout ou partie du bien loué si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1° le bail concerne des terrains ;

2° le congé est donné au terme de la période de bail en cours ;

3° le congé n'est pas donné durant la première période de bail, à moins que la première période de bail n'ait une durée d'au moins dix-huit ans ;

4° la faculté de congé est expressément reprise dans le bail.

§ 5. Par dérogation à l'article 8, les parties peuvent conclure une seule fois une convention pour période fixe de neuf ans minimum si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1° le bail a été conclu par écrit ;

2° le bail concerne des terrains qui n'avaient pas encore été loués au moment de la conclusion de la convention ;

3° au moment de la conclusion de la convention, le bailleur est titulaire d'un droit réel quelconque sur une ou plusieurs terres de culture qui ont une superficie globale de 1,5 hectare maximum ;

4° le bailleur n'est pas une personne morale.

Les terres de culture telles que visées à l'alinéa 1er, 3°, sont des terrains entrant immédiatement en considération pour l'exploitation en vue de la production de produits agricoles.

La charge de la preuve incombe au bailleur.

Article 13. § 1er. Par dérogation à l'article 8, le bailleur peut résilier le bail en vue d'exploiter lui-même, personnellement, tout ou partie du bien loué ou d'en céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés ou à une exploitation agricole viable si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1° le preneur a atteint l'âge légal de la retraite ;

2° le preneur perçoit une pension de retraite ou de survie ;

3° le preneur ne peut pas désigner un ou plusieurs membres de la famille privilégiés susceptibles de poursuivre son exploitation

L'article 11, alinéa 4, s'applique.

Si plusieurs preneurs louent le bien en commun, tous ces preneurs satisfont à l'ensemble des conditions énoncées à l'alinéa 1er.

Dans le cas d'une location ou de l'aliénation à une exploitation agricole viable, cette location ou cette aliénation intervient dans un délai de six mois après que le preneur a quitté le bien.

L'exploitation du bien repris au preneur ainsi que la personne du futur exploitant satisfont aux conditions énoncées à l'article 14.

§ 2. A partir du moment où le preneur a atteint l'âge légal de la retraite, le bailleur peut lui demander s'il perçoit une pension de retraite ou de survie, dans les formes prévues à l'article 71.

Si le preneur n'a pas apporté la preuve, dans les soixante jours de cette demande, qu'il est toujours en activité et qu'il ne perçoit pas de pension de retraite ou de survie ou s'il ne désigne pas, le cas échéant, un ou plusieurs membres de la famille privilégiés pour poursuivre l'exploitation, il est réputé percevoir une pension de retraite ou de survie, à condition que cette exigence soit également mentionnée expressément dans la demande au preneur.

§ 3. Si l'exploitation n'est pas poursuivie, dans le délai d'un an suivant la réponse du preneur visé au paragraphe 2, alinéa 2, par le successeur désigné par le preneur, le bailleur peut mettre fin au bail en vue d'exploiter lui-même tout ou partie du bien loué ou d'en céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés ou à une exploitation agricole viable. Le juge peut encore invalider ce congé, selon le cas et dans des circonstances particulières, à condition que le preneur ait informé le bailleur, dans un délai de trente jours suivant le congé, des circonstances particulières justifiant une prolongation du délai pour la poursuite de l'exploitation ou un changement de l'identité du successeur désigné.

L'article 14, l'article 19, §§ 1er, 3, 4, 6, 8 à 10, et l'article 20 s'appliquent par analogie au congé visé à l'alinéa 1er. Si le bailleur met fin à tout ou partie du bail pour le motif mentionné dans le paragraphe 1er, alinéa 3, l'article 19, § 1er, 2°, ne s'applique pas.

Article 14. L'exploitation du bien repris au preneur sur la base du motif déterminé à l'article 11, 1°, à l'article 12, §§ 1er et 2, ou à l'article 13, consiste en une exploitation personnelle et effective qui est poursuivie pendant neuf années au moins par celui ou ceux qui ont été désignés dans le congé comme futur exploitant ou, s'il s'agit de personnes morales, par leurs associés actifs, leurs associés commandités ou les administrateurs et pas seulement par leurs préposés.

L'exploitation personnelle visée à l'alinéa 1er ne peut pas être invoquée par :

1° le bailleur ou les membres de la famille privilégiés qui, à l'expiration du délai de préavis, auraient atteint l'âge légal de la retraite ou l'âge de 60 ans lorsqu'il s'agit d'une personne n'ayant pas été exploitant agricole pendant au moins trois ans ;

2° l'associé actif, l'associé commandité ou l'administrateur de la personne morale exploitant l'entreprise agricole qui, à l'expiration du délai de préavis, aurait atteint l'âge légal de la retraite ou l'âge de 60 ans lorsqu'il s'agit d'une personne n'ayant pas été exploitant agricole pendant au moins trois ans ;

3° celui qui, après la cessation de son exploitation agricole, la donne à bail ;

4° le titulaire d'un usufruit constitué entre vifs par la volonté de l'homme.

La ou les personnes qui ont été désignées dans le congé comme futur exploitant et, s'il s'agit de personnes morales, les associés actifs, les associés commandités ou leurs administrateurs satisfont à l'une des conditions ci-après :

1° ils sont porteurs d'un certificat ou d'un diplôme obtenu après avoir suivi avec fruit un cours d'agriculture ou l'enseignement d'une école d'agriculture ou d'horticulture ;

2° ils sont ou ont été exploitants agricoles pendant au moins un an au cours des cinq dernières années ;

3° ils ont déjà participé effectivement pendant au moins un an à une exploitation agricole.

Les personnes morales visées aux alinéas 1er et 2 ont été agréées comme entreprise agricole telle que visée à l'article 8:2 du Code des sociétés et des associations. L'associé actif, l'associé commandité ou l'administrateur qui dirige l'activité de la société fournit un travail réel dans le cadre de l'entreprise agricole.

Article 15. § 1er. La plantation de conifères, de feuillus ou d'arbustes sur le bien loué au cours des neuf années qui suivent le départ du preneur ne constitue pas une exploitation personnelle telle que visée à l'article 14, alinéa 1er, à moins qu'il ne s'agisse d'horticulture ou d'une plantation nécessaire à la conservation du bien.

Le juge peut accorder une dérogation concernant la plantation visée à l'alinéa 1er après avoir recueilli l'avis des membres du personnel de l'entité compétente à désigner par le Gouvernement flamand.

§ 2. La plantation de sapins de Noël dans les neuf années qui suivent le départ du preneur ne constitue pas une exploitation personnelle telle que visée à l'article 14, alinéa 1er, à moins que les conditions suivantes ne soient remplies :

1° le bénéficiaire de la reprise exploite déjà une entreprise horticole ;

2° le juge accorde dispense de l'interdiction visée au paragraphe 1er après avoir recueilli l'avis des fonctionnaires à désigner par le Gouvernement flamand.

§ 3. La vente d'herbe ou de récolte sur pied dans les neuf années qui suivent le départ du preneur ne constitue pas une exploitation personnelle si le bénéficiaire de la reprise :

1° ne se charge pas des travaux ordinaires de culture et d'entretien ;

2° ne prend pas de bétail en pension.

Article 16. Pour l'application du présent décret, l'exploitation est assimilée à une exploitation personnelle telle que visée à l'article 14, alinéa 1er, pour :

1° l'associé actif d'une société en nom collectif agréée comme entreprise agricole, en abrégé SNCEA ;

2° l'associé commandité d'une société en commandite agréée comme entreprise agricole, en abrégé SCommEA ;

3° l'administrateur d'une société à responsabilité limitée agréée comme entreprise agricole, en abrégé SRLEA ;

4° l'administrateur d'une société coopérative agréée comme entreprise agricole, en abrégé SCEA.

Cette règle s'applique tant au preneur qu'au bailleur, dont les droits et obligations subsistent intégralement.

Pour l'application de l'article 11, 1°, et de l'article 12, § 1er, les personnes visées à l'alinéa 1er sont en outre agriculteurs à titre principal.

En cas d'apport de la propriété, du droit d'usage ou du droit de jouissance du bien loué par le bailleur dans une SNCEA, une SCommEA, une SRLEA ou une SCEA, cette société ne peut donner le congé que si le bailleur-apporteur ou un ou plusieurs des membres de la famille privilégiés ont, selon le cas, le statut d'associé gérant, d'associé commandité ou d'administrateur dans la société.

L'apport de l'exploitation agricole par le preneur dans une SNCEA, une SCommEA, une SRLEA ou une SCEA ne constitue pas une violation des obligations de l'article 37.

Article 17. Un bailleur ne peut résilier le bail qu'en respectant les délais de préavis suivants :

1° au moins trois mois, dans les cas visés à l'article 10 et l'article 11, 9° et 10°. Ce délai sera prolongé pour permettre au preneur, le cas échéant, d'enlever la récolte croissante ;

2° deux ans au moins et quatre ans au plus, dans les cas visés à l'article 11, 1° à 8°, et à l'article 12, § 4 ;

3° trois ans au moins et quatre ans au plus, dans les cas visés à l'article 12, §§ 1er et 2 ;

4° un an au moins et quatre ans au plus, dans le cas visé à l'article 13.

Article 18. Sans préjudice de l'application de l'article 21 celui qui est devenu propriétaire-bailleur par suite d'échange ne peut pas résilier le bail pendant la période de bail en cours au moment de la passation de l'acte authentique en vue d'exploiter personnellement le bien loué ou d'en céder l'exploitation à un ou plusieurs membres de la famille privilégiés. Au cours de la période suivante, il ne peut résilier le bail que moyennant un délai de préavis d'au moins six ans. L'article 11, alinéa 2, et l'article 12 s'appliquent par analogie à ce congé

Article 19. § 1er. A peine de nullité, le congé contient expressément :

1° le motif du congé ;

2° si un ou plusieurs futurs exploitants ont été désignés, leur identité :

1) la raison sociale ;

2) le siège social ;

3) le numéro d'entreprise visé à l'article III.17 du Code de droit économique ;

4) l'identité des personnes habilitées à représenter la personne morale ;

3° l'indication selon laquelle, à défaut d'acquiescement écrit lui signifié dans les trente jours de l'envoi du congé, le bailleur en poursuivra la validation devant le juge.

§ 2. Si le congé repose sur les motifs mentionnés dans l'article 10, § 1er, 1° à 4°, et l'article 11, 10°, le congé ne peut être validé que sur production d'une copie certifiée conforme du permis d'environnement pour des actes urbanistiques, visé à l'article 4.2.1 du Code flamand de l'Aménagement du Territoire, accordé par l'administration compétente.

Si le permis d'environnement pour des actes urbanistiques visé à l'article 4.2.1 du Code flamand de l'Aménagement du Territoire ne peut pas être produit, dans le cas d'un lotissement, parce que des travaux de voirie doivent être exécutés au préalable, le juge peut valider le congé sur production d'une copie certifiée conforme du permis d'environnement pour le lotissement de terrains visé à l'article 4.2.15 du Code flamand de l'Aménagement du Territoire, à condition que soit jointe à cette copie une déclaration de l'administration communale dont il ressort que le permis d'environnement pour des actes urbanistiques visé à l'article 4.2.1 du Code flamand de l'Aménagement du Territoire sera délivré dès que les travaux auront été exécutés.

§ 3. Si plusieurs preneurs louent le bien en commun, le congé est notifié à tout qui exploite le bien. Si le bailleur ignore l'identité des exploitants, il considère comme tels les personnes qui ont payé le dernier fermage ou, à défaut de paiement, le ou les preneurs domiciliés au siège de l'exploitation agricole.

Si, au décès du preneur, le bailleur ignore l'identité de celui ou de ceux des héritiers qui poursuivent l'exploitation du bien loué, il peut considérer comme exploitant les héritiers ou les ayants cause qui ont payé le dernier fermage ou, à défaut de paiement, les héritiers ou les ayants cause domiciliés au siège de l'exploitation agricole du preneur décédé.

§ 4. Est caduc le congé auquel le preneur n'a pas acquiescé par écrit si, dans les trois mois suivant le congé, le bailleur n'en a pas requis validation.

§ 5. S'il appert déjà, au cours du délai de préavis, que le motif du congé mentionné dans l'article 11, l'article 12, §§ 1er 2, et l'article 13 ne pourra être réalisé, le preneur peut poursuivre l'invalidation du congé devant le juge. Dans ce cas, le bail se poursuit comme si le congé n'avait pas été signifié.

§ 6. Lors de la demande en validation du congé, le juge examine si les motifs du congé sont sérieux et fondés et, notamment, s'il appert de l'ensemble des circonstances de la cause que le bailleur mettra à exécution les intentions qu'il a énoncées comme motifs de congé.

Sans préjudice de l'application de l'alinéa 1er, le juge ne peut valider le congé pour exploitation personnelle si le preneur exerce la profession agricole à titre principal que si l'une des conditions suivantes est remplie :

1° la personne physique qui, selon le congé, poursuit l'exploitation agricole exerce la profession agricole à titre principal et les biens ruraux en question seront exploités dans le cadre de l'exploitation agricole de cette personne physique ;

2° les personnes physiques ou les personnes qui dirigent, en qualité d'associé actif, d'associé commandité ou d'administrateur, l'activité de la personne morale qui, selon le congé, poursuit l'exploitation agricole exercent la profession agricole à titre principal et les biens ruraux en question seront exploités dans le cadre de l'exploitation agricole de la personne morale.

En cas de contestation quant au sérieux de l'exploitation personnelle visée à l'alinéa 1er, le bailleur précise comment la ou les personnes qui ont été désignées dans le congé comme futur exploitant assureront l'exploitation personnelle, effective et continue et prouve qu'elles sont en mesure de le faire et qu'elles satisfont aux conditions énoncées à l'article 14.

§ 7. En cas de congé conformément à l'article 10, § 1er, 7° et 8°, et à l'article 11, 9°, en vue de boisement ou de production de nature, le juge refuse la validation du congé si la viabilité de l'exploitation existante risque de s'en trouver gravement altérée. Le juge peut également limiter la validation du congé à certaines parcelles ou à une superficie donnée, mais uniquement dans le but de mettre le congé en conformité avec les dispositions relatives à la viabilité de l'exploitation agricole existante.

Dans les cas suivants, la viabilité de l'exploitation agricole du preneur est gravement altérée :

1° le congé concerne une partie ou l'ensemble de la parcelle d'habitation de l'exploitation agricole du preneur ;

2° la superficie des parcelles pour lesquelles le congé a été donné est supérieure à un cinquième de la superficie totale de l'exploitation agricole du preneur ;

3° le preneur réalise lui-même le motif du congé ou s'engage à le réaliser dans le délai d'un an suivant la signification du congé ;

4° le preneur applique spontanément des mesures de gestion ou des pratiques agricoles respectueuses de l'environnement, du climat et de la nature ou s'engage à les appliquer dans le délai d'un an suivant la signification du congé, à condition que ces mesures ou pratiques agricoles couvrent la majeure partie de la superficie de la parcelle louée et qu'elles soient appliquées dans le cadre d'un engagement pluriannuel ;

5° le preneur ou, si l'entreprise agricole du preneur est exploitée dans le cadre d'une société simple ou d'une personne morale, l'associé qui est agriculteur à titre principal, est âgé de moins de 40 ans ;

6° le preneur peut désigner un successeur âgé de moins de 40 ans parmi les membres privilégiés de sa famille ;

7° le congé n'est pas donné pour réaliser l'objet d'un projet de rénovation rurale, d'un projet d'aménagement de la nature ou d'un remembrement, et les terrains pour lesquels le congé a été donné :

8° le résultat d'exploitation brut de l'exploitation agricole du preneur est inférieur à un montant minimum de 40.000 euros par chef d'exploitation au moment du congé, diminuera de plus de 10 pour cent par suite du congé ou tombera sous le montant minimum de 40.000 euros par chef d'exploitation. Le Gouvernement flamand précise les modalités selon lesquelles le résultat d'exploitation brut est déterminé et peut modifier le montant minimum ;

9° le preneur est exploitant d'une entreprise agricole qui applique la production biologique ou qui est en train de se convertir à un mode de production biologique conformément au règlement (UE) 2018/848 du Parlement européen et du Conseil du 30 mai 2018 relatif à la production biologique et à l'étiquetage des produits biologiques, et abrogeant le règlement (CE) n° 834/2007 du Conseil.

Pour le calcul de la superficie des parcelles pour lesquelles le congé a été donné, mentionnée à l'alinéa 2, 2°, il est également tenu compte de la superficie des parcelles qui ont déjà fait l'objet d'un congé en vue de boisement ou de production de nature durant une période de 27 ans avant le congé. Pour calculer la superficie de l'exploitation du preneur, on prend la moyenne de la superficie des trois dernières années telle qu'elle a été déclarée dans la demande unique.

Si le preneur ne réalise pas le motif du congé visé à l'alinéa 2, 3°, dans le délai d'un an, le bailleur peut encore poursuivre la validation du congé et le juge ne peut pas refuser ou limiter la validation du congé sur la base des dispositions de l'alinéa 2, 3°.

Si le preneur n'exécute pas l'engagement visé à l'alinéa 2, 4°, le bailleur peut encore poursuivre la validation du congé et le juge ne pourra pas refuser ou limiter la validation du congé sur la base des dispositions de l'alinéa 1er.

Les critères énoncés à l'alinéa 2, 4° à 9°, ne s'appliquent pas dans les cas suivants :

1° les terrains se situent dans une zone désignée sur un plan d'exécution spatial définitivement établi et relevant de la catégorie d'affectation de zone " zone forestière " ou " zone naturelle ", mentionnée dans l'annexe à l'arrêté du Gouvernement flamand du 11 avril 2008 fixant les modalités relatives à la forme et au contenu de plans d'exécution spatiaux, dont le texte a été fixé par l'arrêté du 11 avril 2008, ou dans l'une des zones suivantes désignées sur un plan de secteur, un plan général d'aménagement ou un plan particulier d'aménagement : " zone forestière ", " zone verte ", " zone naturelle ", " zone naturelle d'intérêt scientifique ", " zone de développement de la nature " ou " réserve naturelle " ;

2° le bailleur est un bailleur public, les terrains se situent dans une zone spéciale de conservation telle que visée à l'article 2, 43°, c), du décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel et le congé est donné pour réaliser les objectifs de conservation, visés à l'article 2, 65°, du même décret, pour cette zone spéciale de conservation.

Le critère visé à l'alinéa 2, 6°, ne s'applique pas si l'ensemble des conditions suivantes sont remplies :

1° le bailleur n'est pas un bailleur public ;

2° les terrains se situent dans une zone spéciale de conservation telle que visée à l'article 2, 43°, c), du décret du 21 octobre 1997 concernant la conservation de la nature et le milieu naturel ;

3° le congé est donné pour réaliser les objectifs de conservation, visés à l'article 2, 65°, du même décret, pour cette zone spéciale de conservation.

Le Gouvernement flamand peut préciser les règles et peut notamment :

1° compléter les critères concernant la viabilité de l'exploitation agricole du preneur ;

2° définir des critères supplémentaires concernant l'altération de la viabilité de l'exploitation agricole du preneur.

§ 8. Si le preneur exerce la profession agricole à titre principal, le juge peut refuser de valider le congé si la superficie totale exploitée de l'entreprise agricole du futur exploitant s'en trouve portée à une superficie plus grande que la superficie maximale fixée par le Gouvernement flamand. Le juge peut également invalider le congé lors de toute extension supplémentaire si l'entreprise agricole du futur exploitant s'étend déjà sur une superficie supérieure à la superficie maximale.

Le Gouvernement flamand fixe les superficies maximales de rentabilité. Ces superficies sont revues au moins tous les cinq ans. Elles sont fixées, au sein de chaque province, selon les régions agricoles déterminées par l'arrêté royal du 24 février 1951 fixant la délimitation des régions agricoles du Royaume.

Le Gouvernement flamand peut adapter les limites des différentes régions agricoles.

Si un exploitant agricole acquiert une terre louée en vue de l'exploiter personnellement, les conditions de superficie applicables à un congé éventuel sont celles qui étaient en vigueur lors de l'acquisition.

Le Gouvernement flamand peut préciser la procédure de fixation des superficies maximales.

§ 9. Si le congé est devenu caduc en application du paragraphe 4 ou s'il n'a pas été validé, un nouveau congé ne peut être donné pour quelque motif que ce soit avant un an au moins à dater de la notification du congé caduc ou du congé déclaré irrégulier en la forme. Ce délai est porté à trois ans si le juge a refusé la validation du congé pour manque de fondement du motif invoqué.

Le juge peut néanmoins valider un congé qui devrait être déclaré irrégulier en la forme si l'irrégularité ne peut pas mettre en cause la nature ou le sérieux du congé par le preneur, ni l'identité de la personne en faveur de laquelle le congé est donné.

§ 10. Le congé que le juge a validé ou auquel le preneur a acquiescé par écrit est considéré comme non existant si le preneur reste et est laissé en possession du bien loué.

Article 20. § 1er. Le preneur qui a évacué le bien loué à la suite d'un congé donné en vue d'exploitation personnelle, tel que visé à l'article 11, 1°, à l'article 12, §§ 1er ou 2, ou à l'article 13, a droit à sa réintégration dans le bien loué avec dommages-intérêts ou, s'il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls, si, sans motifs importants, plus de six mois et moins de neuf ans après son évacuation, le bien loué n'est pas exploité par les personnes qui ont été désignées dans le congé comme futur exploitant.

En cas de contestation, la charge de la preuve incombe à la personne en faveur de laquelle le congé a été donné.

§ 2. Dans le cas d'un congé donné en vue d'aliénation, tel que visé à l'article 12, § 4, l'acte authentique est passé au plus tard le dernier jour de la période de bail en cours.

Si l'acte authentique n'a pas été passé dans le délai visé à l'alinéa 1er et que le preneur n'a pas encore quitté le bien loué, le congé visé à l'article 11, § 4, reste sans effet.

Si l'acte authentique n'a pas été passé dans le délai visé à l'alinéa 1er, le preneur qui a évacué le bien loué a droit à sa réintégration dans le bien loué avec dommages-intérêts ou, s'il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls.

En cas de contestation, la charge de la preuve de la passation de l'acte authentique incombe au bailleur.

§ 3. Le preneur qui a évacué le bien loué à la suite d'un congé donné en vue de boisement ou de production de nature, tel que visé à l'article 10, § 1er, 7° ou 8°, ou conformément à l'article 11, 9°, en vue de boisement ou de production de nature, a droit à sa réintégration dans le bien loué avec dommages-intérêts ou, s'il le souhaite, aux dommages-intérêts seuls, si le motif du congé n'a pas été entièrement réalisé dans les trois ans suivant le congé soit par plantation, soit par intégration de la parcelle dans un plan de gestion de la nature approuvé, ou si le boisement ou la production de nature ne se poursuit pas pendant une période d'au moins 24 ans.

§ 4. La réintégration dans le bien loué avec dommages-intérêts ou des dommages-intérêts seuls peuvent aussi être réclamés par le preneur qui a évacué le bien à la suite d'un congé donné pour un des motifs énoncés à l'article 10, § 1er, 1° à 6°, §§ 2 et 3, et à l'article 11, 2° à 4°, 9° et 10°, si, sans motifs importants, l'intention annoncée par le bailleur comme motif du congé n'a pas été réalisée normalement, compte tenu de toutes les circonstances de fait, plus de six mois après l'évacuation du bien.

En cas de contestation, la charge de la preuve de la réalisation de l'intention visée à l'alinéa 1er incombe au bailleur.

§ 5. La demande de réintégration ou de dommages-intérêts, fondée sur le constat selon lequel le bailleur n'a pas réalisé l'intention annoncée dans le congé, est introduite dans les cinq ans suivant le départ du preneur.

Celle fondée sur la cessation prématurée de l'occupation est introduite dans les trois ans qui suivent cette cessation.

Section 2. - Congé donné par le preneur et résiliation de commun accord

Article 21. Quelle que soit la durée du bail et par dérogation à toute convention contraire, le preneur peut à tout moment mettre fin au bail en tout ou en partie moyennant un congé assorti d'un délai de préavis d'un an au moins.

Les parties peuvent mettre fin au bail en cours à condition que leur accord soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge de paix, sur son interpellation.

CHAPITRE 4. - Erreurs de superficies et cas d'usurpation

Article 22. Si, dans un bail à ferme, le bien loué se voit attribuer une contenance inférieure ou supérieure à celle qu'il a réellement, le fermage est augmenté ou diminué proportionnellement dès la première échéance qui suit la demande. Le preneur a également le droit de demander la résiliation du bail. La demande en diminution ou augmentation du fermage et la demande de résiliation du bail ne sont recevables que si la différence entre la contenance réelle et celle mentionnée dans la convention est d'un vingtième au moins.

La demande visée à l'alinéa 1er est recevable pendant toute la durée du bail.

Article 23. Le preneur est tenu, sous peine de tous dépens, dommages et intérêts, d'informer le bailleur des actes d'usurpation commis sur le bien loué.

La notification visée à l'alinéa 1er intervient dans le même délai que les délais de citation visés aux articles 707 à 709 du Code judiciaire.

CHAPITRE 5. - Location par des bailleurs publics

Article 24. § 1er. Le bailleur public donne des biens ruraux à bail par voie de soumission au fermage maximum autorisé calculé conformément au chapitre 6.

Le bailleur public établit une procédure par laquelle tout candidat preneur faire une offre.

Le bailleur public prend les mesures nécessaires propres à assurer l'égalité de traitement de chaque candidat preneur durant cette procédure.

§ 2. Sans préjudice de l'application des paragraphes 3 à 5, le bailleur public détermine :

1° la procédure de location, en ce compris les modalités de dépôt des soumissions ;

2° les critères sur la base desquels le bail est attribué ;

3° les dispositions contractuelles relatives au bail.

Les règles, critères et dispositions contractuelles visés à l'alinéa 1er ne peuvent pas avoir trait au mode de culture.

Le bailleur public organise une publicité adéquate de la mise en location de ses biens en publiant l'avis de mise en location via divers canaux de diffusion accessibles au public.

L'avis de mise en location visé à l'alinéa 3 précise la date limite de réception des soumissions. La date limite de réception des soumissions est fixée à trente jours au moins à compter du lendemain de la publication de l'avis de mise en location dans le premier canal de diffusion accessible au public utilisé par le propriétaire public.

Le Gouvernement flamand détermine les informations minimales figurant dans l'avis de mise en location.

L'entité à désigner par le Gouvernement flamand met un modèle de bail à disposition.

§ 3. Le Gouvernement flamand peut imposer des critères d'exclusion pour la mise en location de biens immeubles publics. Ces critères ne peuvent pas avoir trait au mode de culture. Seul le propriétaire public peut appliquer ces critères d'exclusion.

§ 4. Le Gouvernement flamand peut dresser une liste de critères d'attribution minimaux que le propriétaire public doit respecter lors de l'attribution.

Le Gouvernement flamand peut imposer une méthode de pondération pour l'appréciation des critères visés à l'alinéa 1er.

Sans préjudice de l'application de l'alinéa 1er, le bailleur public peut fixer des critères d'attribution complémentaires des critères d'attribution minimaux que peut définir le Gouvernement flamand.

Les critères d'attribution visés aux alinéas 1er et 3, ne peuvent pas avoir trait au mode de culture des terres louées.

§ 5. Le propriétaire public notifie la décision d'attribution à tous les candidats preneurs qui ont déposé une offre. Le bail est conclu dès que la décision d'attribution a été signifiée.

§ 6. Si des biens acquis ou expropriés pour cause d'utilité publique sont remis en location, l'ancien preneur jouit d'un droit de préférence au fermage maximum autorisé.

§ 7. Le présent article ne s'applique pas aux conventions entre un bailleur public et son preneur, par lesquelles le bien loué est échangé, en vue de son affectation à des fins d'intérêt général, avec un autre bien comparable.

§ 8. Le Gouvernement flamand peut préciser les règles de la location par des bailleurs publics et développer la procédure.

§ 9. Les articles 25 à 31 s'appliquent aux redevances dues du chef de concessions ayant pour objet la jouissance ou l'exploitation d'un bien rural appartenant au domaine public.

CHAPITRE 6. - Le fermage et les autres charges financières et la commission des fermages

Article 25. Quelles que soient les clauses du bail, le preneur ne peut s'acquitter du fermage qu'en espèces.

Article 26. Sont réputées inexistantes, toutes clauses imposant au preneur des contributions, taxes ou autres charges quelconques dues par le bailleur en vertu de la loi ou en vertu de conventions qu'il a conclues avec des tiers, exception faite du curage des fossés et des cours d'eau non navigables traversant ou bordant le bien loué et des majorations d'impôt résultant de bâtiments, ouvrages ou plantations réalisés par le preneur sur le bien loué.

Article 27. Sans préjudice de l'application de l'alinéa 2, le bailleur ou son mandataire est obligé de remettre au preneur un reçu pour le fermage perçu mentionnant le montant réellement payé.

Nonobstant toute stipulation contraire, le preneur peut s'acquitter du fermage par assignation postale, par chèque postal nominatif, par mandat de poste ou par virement ou versement par l'intermédiaire d'un organisme financier sur le compte du bailleur, de l'un des bailleurs ou de leurs mandataires. Ce mode de paiement vaut preuve de paiement, sauf contestation du bailleur introduite devant le juge, à peine de déchéance, dans les six mois du paiement.

La preuve du paiement du fermage ainsi que la preuve du montant de celui-ci peuvent être faites par toutes voies de droit, témoins et présomptions compris.

Article 28. § 1er. Le Gouvernement flamand institue une commission des fermages qui se compose de :

1° trois représentants des propriétaires fonciers, dont deux sur proposition de Landelijk Vlaanderen vzw, Vereniging voor land-, bos- en natuureigenaars, et un de la Fédération Royale du Notariat belge ;

2° trois représentants des preneurs, dont deux sur proposition du Boerenbond et sur proposition de l'Algemeen Boerensyndicaat vzw ;

3° deux membres du personnel d'une entité compétente désignée par le Gouvernement flamand, dont un assure la présidence et l'autre la vice-présidence. Le vice-président remplace le président en son absence.

Chaque délégation visée à l'alinéa 1er peut se faire assister d'un seul expert à la fois pendant les réunions de la commission.

§ 2. Le Gouvernement flamand peut régler le fonctionnement de la commission des fermages, le mode de nomination des membres et de leurs suppléants et leur défraiement et peut régler la procédure de fixation des coefficients maximaux visés à l'article 29, § 1er, alinéa 1er.

Article 29. § 1er. Pour les terres et bâtiments donnés à bail, les fermages maximaux autorisés correspondent à leur revenu cadastral non indexé, multiplié par un coefficient.

Les augmentations du revenu cadastral résultant de la construction de bâtiments ou de l'exécution de travaux par le preneur sur le bien loué n'ont aucune incidence sur le fermage.

La commission des fermages visée à l'article 27 fixe le coefficient visé à l'alinéa 1er par province pour chaque région agricole.

§ 2. Les coefficients fixés valent pour les fermages venant à échéance au cours d'une période de trois ans prenant cours à la date de la publication visée au paragraphe 5.

§ 3. Avant l'expiration de la période de trois ans visée au paragraphe 2 et avant l'expiration de chacune des périodes subséquentes de trois ans, la commission des fermages fixe les coefficients maximaux applicables au revenu cadastral des terres pour les fermages venant à échéance au cours de la période triennale suivante.

§ 4. La commission des fermages fixe les coefficients visés au paragraphe 1er pour chaque période visée au paragraphe 3 en consensus sur la base des critères suivants :

1° le rapport entre, d'une part, la rentabilité moyenne des exploitations dans chacune des régions agricoles au cours du triennat qui précède la dernière année de chaque période et, d'autre part, la rentabilité moyenne de ces exploitations au cours du même triennat de la période précédente ;

2° la plus-value non réalisée ou la moins-value non réalisée en conséquence de l'évolution des prix des terres au cours du triennat qui précède la dernière année de chaque période

Le critère mentionné à l'alinéa 1er, 1°, est déterminant.

§ 5. Les décisions de la commission des fermages sont publiées au Moniteur belge.

Article 30. Pour les baux établis par acte authentique, le fermage peut être augmenté :

1° de 36 pour cent pour les terres et de 18 pour cent pour les bâtiments si la première période d'occupation est d'au moins 18 ans ;

2° de 42 pour cent pour les terres et de 21 pour cent pour les bâtiments si la première période d'occupation est d'au moins 21 ans ;

3° de 48 pour cent pour les terres et de 24 pour cent pour les bâtiments si la première période d'occupation est d'au moins 24 ans ;

4° de 50 pour cent pour les terres et de 25 pour cent pour les bâtiments si la première période d'occupation est d'au moins 25 ans.

Après la première période d'occupation, le fermage est ramené au fermage fixé conformément à l'article 29.

Pour le bail de carrière visé à l'article 12, § 3, le fermage fixé conformément à l'article 29 peut être augmenté de 50 pour cent pour les terres et de 25 pour cent pour les bâtiments.

Article 31. Chacune des parties peut demander la révision du fermage d'un bail en cours dans la mesure où ce fermage diffère du fermage maximum autorisé actuel.

Si un preneur demande la révision du fermage d'un bail en cours dont le montant est supérieur au fermage maximum autorisé, le bail n'est pas nul, mais le fermage est ramené au montant fermage maximum autorisé.

La demande du bailleur en révision du fermage n'a d'effet que pour les fermages venant à échéance après la date de la notification de l'adaptation du fermage.

Les fermages excédant le fermage maximum autorisé sont remboursés au preneur à sa demande. Ce remboursement ne s'applique qu'aux fermages échus et payés des cinq années qui précèdent la demande. La demande de remboursement du preneur se prescrit par un an à compter du jour où il a quitté le bien loué

CHAPITRE 7. - Exploitation du bien loué

Article 32. Est réputée inexistante, toute clause :

1° restreignant la liberté du preneur quant au mode de culture des terres louées ;

2° restreignant la liberté du preneur quant à la disposition des produits de l'exploitation agricole ;

3° interdisant au preneur de prendre à bail d'autres biens que ceux qui font l'objet du bail.

Par dérogation à l'alinéa 1er, les clauses suivantes sont valables :

1° les clauses relatives à la restitution du bien loué dans un état d'assolement, de fertilité et de propreté équivalent à celui existant lors de l'entrée en jouissance ;

2° les clauses qui limitent le droit de disposer du fumier au cours du bail ;

3° les clauses qui limitent à la moitié au maximum le droit de disposer de la paille des deux dernières années ;

4° les clauses maintenant les haies, chemins, buissons et arbres.

Le preneur peut enlever des bâtiments, ouvrages ou plantations qui entravent la liberté de culture, avec le consentement écrit du bailleur ou, en cas d'usufruit, du nu-propriétaire et de l'usufruitier, ou, à défaut, avec l'autorisation du juge.

L'autorisation visée à l'alinéa 3 peut être subordonnée au paiement d'une indemnité égale au préjudice subi.

Par dérogation à l'alinéa 3, le juge ne peut autoriser aucune modification de la destination du bien loué.

Article 33. § 1er. Sans préjudice de l'application des articles 1722 et 1724 de l'ancien Code civil, le preneur a le droit, sauf en cas de congé valable, de construire tous les bâtiments pour autant qu'il les entretienne et en supporte les charges et de faire tous les ouvrages, qu'il s'agisse d'ouvrages nouveaux, d'ouvrages d'amélioration, de réparation ou de transformation, qui sont utiles à l'habitabilité du bien loué ou à l'exploitation du bien et conformes à sa destination.

Le Gouvernement flamand peut, sans préjudice de l'application des règles relatives au permis d'environnement, dresser une liste des actes urbanistiques en vue de la construction de bâtiments ou l'exécution d'ouvrages sur les terrains que le preneur ne peut poser qu'en tenant compte des conditions préalables imposées par le bailleur. Le Gouvernement flamand détermine également les conditions préalables que le bailleur peut imposer.

§ 2. Sans pouvoir y être obligé par le bailleur, le preneur peut à tout moment enlever ou défaire les bâtiments et ouvrages visés au paragraphe 1er pour autant qu'il s'agisse de biens distinctifs.

Toutefois, si ces bâtiments et ouvrages ont été réalisés avec le consentement écrit du bailleur ou avec l'autorisation du juge selon la procédure visée à l'article 34, § 1er, le preneur suit la même procédure pour leur enlèvement.

Le preneur rétablit le bien dans son état originel et répare l'éventuel le dommage causé.

Article 34. § 1er. A l'expiration du bail, le preneur qui a supporté les frais des bâtiments et ouvrages a droit à une indemnité égale à la plus-value que le bien a ainsi acquise.

Si les bâtiments et ouvrages ont été réalisés soit avec le consentement écrit du bailleur ou, en cas d'usufruit, avec le consentement écrit du nu-propriétaire et de l'usufruitier, soit avec l'autorisation du juge, l'indemnité visée à l'alinéa 1er ne peut pas être inférieure aux frais supportés par le preneur dans la mesure où ils n'ont pas été amortis. Cet amortissement est fixé forfaitairement à 4 pour cent l'an.

Si le bail prend fin à l'initiative du preneur, l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le preneur au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même bailleur.

Si le bail prend fin à l'initiative du preneur, mais exclusivement pour motifs importants, celui-ci a également droit à l'indemnité visée à l'alinéa 2.

L'autorisation du juge est délivrée sur requête du preneur et sur avis de l'entité compétente à désigner par le Gouvernement flamand quant aux conditions visées à l'article 33. Une description des ouvrages à réaliser et une estimation des coûts sont jointes à la requête.

A défaut du consentement ou de l'autorisation requis visés à l'alinéa 2, l'indemnité ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le preneur au cours des trois dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même bailleur.

§ 2. Pour sûreté de sa créance, le preneur qui a obtenu le consentement ou l'autorisation visés au paragraphe 1er peut prendre une inscription sur les parcelles cadastrales sur lesquelles les bâtiments et les ouvrages seront réalisés dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les frais de cette inscription sont à charge du preneur.

Sans préjudice de l'application des alinéas 3 à 6, la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 s'applique à l'inscription hypothécaire visée à l'alinéa 1er.

L'inscription est prise à concurrence des coûts estimés dans l'acte de consentement ou dans l'autorisation du juge et sur présentation au conservateur des hypothèques de l'expédition ou de l'original de l'acte, selon qu'il est authentique ou sous seing privé, ou de l'autorisation du juge. Si l'acte de consentement n'a pas été établi en la forme authentique, les signatures sont légalisées par le bourgmestre ou son délégué.

L'indication prescrite par l'article 83, alinéa 2, 3°, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 est complétée par la déclaration que la créance trouve son origine dans le présent article et par la description des bâtiments et ouvrages jointe à l'acte ou à l'autorisation.

Sans préjudice du privilège visé à l'article 27, 5°, de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, l'hypothèque du preneur prend rang avant les privilèges et hypothèques existants sur les parcelles concernées à concurrence de leur plus-value consécutive aux travaux et constructions réalisés à la date de la réalisation du gage.

Le conservateur des hypothèques peut procéder à la radiation ou à la réduction de l'inscription en vertu d'un acte sous seing privé établi en deux originaux et sur production du bordereau portant mention de l'inscription.

§ 3. Le bailleur mentionne dans tout acte d'aliénation du bien loué tous les ouvrages réalisés par le preneur ainsi que, le cas échéant, le consentement ou l'autorisation en vertu desquels ils l'ont été, et ce, après avoir éventuellement interrogé le preneur.

La renonciation au droit de l'enlèvement visé à l'article 33 ou à l'indemnité visée au paragraphe 1er n'est possible qu'après l'exécution des ouvrages et est constatée par acte authentique ou par une déclaration devant le juge.

Article 35. Si le bailleur supporte les coûts des bâtiments et ouvrages réalisés avec l'accord du preneur, le fermage peut être majoré, par dérogation aux articles 29 et 30, du montant convenu par les parties ou fixé par le juge.

Article 36. Le bailleur n'est pas autorisé à planter des arbres, exception faite du remplacement d'arbres fruitiers à haute ou à basse tige, du remplacement d'arbres forestiers sur les prairies et des plantations nécessaires à la conservation du bien.

Le preneur n'est pas autorisé à faire de nouvelles plantations si ce n'est avec le consentement écrit du bailleur. Seules les plantations nécessaires à la conservation du bien et, sauf en cas de congé valable, les plantations de remplacement d'arbres morts ou abattus et d'arbres fruitiers à basse tige sont autorisées sans le consentement du bailleur.

La plantation d'arbres fruitiers à basse tige n'est autorisée que si elle s'étend sur une superficie d'au moins 50 ares, si elle est attenante à une plantation existante ou à un chemin d'accès permanent et pour autant qu'elle soit courante dans la région et conforme aux exigences d'une exploitation rationnelle. Pour ce qui est de la conformité aux exigences d'une exploitation rationnelle, le preneur a préalablement obtenu l'avis favorable d'une entité compétente à désigner par le Gouvernement flamand.

Si une plantation, autorisée par écrit par le bailleur ou effectuée régulièrement conformément aux dispositions visées aux alinéas 1er à 3, a entraîné une plus-value du bien loué et que le bail prend fin à l'initiative du bailleur avant que la plantation n'ait dix-huit ans, le preneur a droit à une indemnité égale à cette plus-value. Si le bail prend fin à l'initiative du preneur, cette indemnité ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le preneur au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même bailleur.

Si une plantation, autorisée par écrit par le bailleur ou effectuée régulièrement conformément aux dispositions visées aux alinéas 1er à 3, a entraîné une moins-value du bien loué, le bailleur a droit à une indemnité du preneur égale à cette moins-value.

Article 37. Si le preneur ne garnit pas le bien loué des bestiaux et des ustensiles nécessaires à l'exploitation agricole, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas en personne prudente et raisonnable, s'il emploie le bien loué à un autre usage que celui auquel il a été destiné ou, de manière générale, s'il enfreint gravement les dispositions du bail et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation par la faute du preneur, celui-ci est tenu à des dommages-intérêts.

La clause pénale et la condition résolutoire expresse sont nulles.

Article 38. Au fur et à mesure de l'enlèvement des récoltes, le preneur est tenu de donner à son successeur sur l'exploitation agricole toutes les facilités nécessaires pour les travaux de l'année suivante, conformément aux usages locaux.

CHAPITRE 8. - La sous-location et la cession de bail

Article 39. § 1er. Par dérogation à l'article 1717 de l'ancien Code civil et sans préjudice de l'application des dispositions du présent chapitre, le preneur de biens ruraux ne peut pas sous-louer tout ou partie du bien loué ni céder son bail en tout ou en partie sans le consentement écrit du bailleur.

L'autorisation de cession de bail ne peut pas valoir autorisation de sous-location.

L'échange en vue de cultiver des biens loués n'est pas considéré comme une sous-location. Un tel échange n'a aucune incidence sur les droits et obligations des preneurs ni des bailleurs. Il en va de même de l'exploitation en commun d'un bien rural donné à bail à l'un des coexploitants, à condition que ce coexploitant reste seul titulaire du bail et participe à l'exploitation en tant qu'agriculteur à titre principal.

§ 2. A peine de nullité, la demande d'autorisation contient au moins les éléments suivants :

1° l'identité de toutes les parties concernées, à savoir :