Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja

La declaración de Bien de Interés Cultural con la clasificación de Conjunto Histórico, Sitio His­tórico, Jardín Histórico, Zona Arqueológica, Zona Paleontológica u otros de igual o similar natu­raleza, determinará, cuando así lo disponga la legislación de patrimonio histórico y artístico de La Rioja, la obligación del municipio en que se encuentre de redactar un plan especial de protección del área afectada por la declaración.

No obstante, no será preceptiva la formulación de este plan especial cuando el planeamiento municipal incorpore directamente las determinaciones propias de tales planes especiales.

Los estudios de detalle podrán formularse cuando fuere preciso completar o, en su caso, adaptar determinaciones establecidas en el Plan General Municipal para el suelo urbano y en los planes parciales y especiales.

Su contenido tendrá por finalidad:

Los estudios de detalle no podrán:

Cuando el planeamiento establezca los límites cuantitativos y los criterios que deban observarse en cada caso, se podrán establecer nuevas alineaciones y, además de los accesos o viales interiores de carácter privado, crear los nuevos viales o suelos rotacionales públicos que precise la remodelación del volumen ordenado, siempre que no supriman ni reduzcan los fijados por el planeamiento.

Los estudios de detalle comprenderán los documentos justificativos de su contenido con el grado de precisión adecuado a sus funciones.

La Administración competente para la aprobación inicial del Plan General Municipal podrá acor­dar, con anterioridad a ésta, la suspensión de la tramitación del planeamiento de desarrollo así como del otorgamiento de licencias de parcelación de terrenos, edificación y demolición en ámbi­tos determinados, con el fin de estudiar su formulación o reforma.

El acuerdo de aprobación inicial del Plan General Municipal determinará por sí solo la suspen­sión a que se refiere el párrafo anterior en aquellas áreas del territorio objeto de planeamiento cuando las nuevas determinaciones supongan modificación del régimen urbanístico vigente.

En los casos previstos en los apartados precedentes será necesario señalar expresamente las áreas afectadas por la suspensión confeccionando un plano de delimitación en el que quedarán grafiadas a escala adecuada y con detalle y claridad suficientes.

La suspensión a que se refiere el número 1 se extinguirá, en todo caso, en el plazo de un año. Si se hubiera producido dentro de ese plazo el acuerdo de aprobación inicial, la suspensión se man­tendrá para las áreas cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supongan la modificación del régimen urbanístico y sus efectos se extinguirán definitivamente transcurridos dos años desde el acuerdo de suspensión adoptado para estudiar el planeamiento o su reforma. Si la aprobación ini­cial se produce una vez transcurrido el plazo del año, la suspensión derivada de esta aprobación ini­cial tendrá también la duración máxima de un año.

Extinguidos los efectos de la suspensión en cualquiera de los supuestos previstos, no podrán acor­darse nuevas suspensiones en el plazo de tres años, por idéntica finalidad.

Acordada la suspensión o la aprobación inicial del plan que lleve consigo este efecto, la Administración competente ordenará la interrupción de los procedimientos de tramitación del planeamiento de desarrollo y de otorgamiento de licencias, así como la notificación del acuerdo a quie­nes hubiesen formulado el planeamiento derivado en tramitación o tuvieran presentadas solicitu­des de licencia con anterioridad a la fecha de su adopción.

Quienes hubiesen formulado el planeamiento derivado en tramitación o tuvieran presentadas solicitudes de licencia con anterioridad a la publicación de la suspensión, tendrán derecho a ser indemnizados del coste oficial de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas e impuestos municipales.

La tramitación de planes parciales que incorporen al proceso de desarrollo urbanístico ámbitos de suelo urbanizable no delimitado se someterá al régimen de suspensión de licencias previsto en este artículo.

Previamente a la formulación de un Plan General Municipal o de su revisión, los Ayuntamientos podrán formular un avance, preparatorio de la redacción del plan definitivo, que contenga las líneas esenciales del planeamiento a elaborar y permita debatir sus criterios, objetivos y soluciones generales.

El avance se someterá a exposición pública al objeto de que los interesados puedan presentar, durante el plazo mínimo de un mes, sugerencias y en su caso, otras alternativas al modelo urbanístico propuesto por el plan. La exposición pública se anunciará en el ''Boletín Oficial de La Rioja'' y en un periódico de difusión en el municipio.

El Plan General Municipal será formulado por el Ayuntamiento.

En el caso de que el Ayuntamiento no formulara el Plan General Municipal en el plazo señalado por el órgano autonómico competente, podrá éste disponer su formulación acordando lo proce­dente en cuanto a la redacción. Los gastos de formulación serán por cuenta de las entidades loca­les, salvo causa justificada en el expediente al efecto.

En ningún caso, los particulares podrán formular el Plan General Municipal o su revisión.

Si las necesidades urbanísticas de una zona aconsejaren la extensión del planeamiento a otros términos municipales vecinos, se podrá disponer la formulación de un plan de conjunto, de oficio o a instancia de los municipios afectados.

Será competente para adoptar el acuerdo el titular de la Consejería con competencias en materia de urbanismo. Dicho acuerdo expresará la extensión territorial de los planes, el Ayuntamiento u organismo que hubiera de redactarlos y la proporción en que los municipios afectados deben con­tribuir a los gastos.

Los municipios comprendidos en el plan asumirán las obligaciones que de éste se derivaren, sin perjuicio de que para la gestión del planeamiento aprobado pueda adoptarse cualquier forma de colaboración interadministrativa en los términos previstos en la legislación de régimen local.

Las Normas de Coordinación del Planeamiento Urbanístico Municipal tienen por objeto estable­cer los objetivos de índole supramunicipal que habrán de alcanzar, desde la perspectiva de la or­denación del territorio y las políticas sectoriales con impacto en el territorio de la Comunidad Autónoma de La Rioja, los instrumentos de planeamiento urbanístico a que se refieran.

Las Normas de Coordinación del Planeamiento Urbanístico Municipal tendrán el siguiente conteni­do:

Corresponde a la Consejería competente en materia de urbanismo la redacción, a instancia de los Municipios interesados, de las Normas de Coordinación del Planeamiento Urbanístico.

Terminada la fase de elaboración del Plan General Municipal, el Ayuntamiento procederá a su aprobación inicial y lo someterá a información pública durante un mes, mediante anuncio en el ‘‘Boletín Oficial de La Rioja’’ y en un diario de difusión local.

Simultáneamente se dará traslado a los Ayuntamientos de los municipios colindantes para que puedan realizar alegaciones sobre la incidencia que el Plan General Municipal puede tener sobre sus respectivos términos municipales.

El Ayuntamiento, en vista del resultado de la información, aprobará el Plan General Municipal provisionalmente con las modificaciones que procedieran. Si dichas modificaciones significaran un cambio sustancial del plan inicialmente aprobado, se abrirá un nuevo periodo de información pública por veinte días, antes de otorgar la aprobación provisional.

Aprobado provisionalmente, se remitirá el expediente completo a la Consejería competente en materia de urbanismo para su aprobación definitiva por el órgano competente, o para informe previo a la aprobación definitiva en el caso del Ayuntamiento de Logroño.

Cuando el plan afecte a varios municipios, será la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo la encargada de la aprobación inicial y provisional.

Competencias para la aprobación definitiva de los planes generales municipales:

El órgano que deba resolver sobre la aprobación definitiva examinará el expediente y, en particular, el proyecto del Plan General Municipal en todos sus aspectos.

Solo podrá suspenderse o denegarse, motivadamente, la aprobación definitiva del Plan General Municipal por incumplimiento de la legislación urbanística, de sus exigencias documentales y formales, por contradecir la legislación sectorial, así como por su inadecuación a los instrumentos de ordenación del territorio o a las políticas de carácter supramunicipal en materia de vivienda, protección del medio ambiente y de la salud pública, infraestructuras, patrimonio cultural o cualesquiera otras en las que haya asumido competencia la Comunidad Autónoma de La Rioja, con el fin de garantizar el adecuado respeto a los principios de equilibrio territorial y de interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.

Cuando la competencia para la aprobación definitiva corresponda a la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo o al titular de la Consejería competente en materia de urbanismo, se entenderá producida la aprobación definitiva por el transcurso de tres meses desde la entrada del expediente completo en el registro del órgano competente para aprobarla, sin que se hubiera comunicado la resolución. En tal caso, la aprobación se acreditará en los términos establecidos por la legislación del procedimiento administrativo común.

Los planes parciales, los planes especiales y los estudios de detalle podrán ser formulados tanto por la iniciativa municipal como por la iniciativa privada.

A los efectos de esta Ley y sus normas de desarrollo se entenderán de iniciativa privada, además de las propuestas de planeamiento formuladas por los particulares, las que puedan proponer cua­lesquiera Administraciones Públicas diferentes del propio Ayuntamiento, así como otras entida­des públicas o privadas vinculadas o dependientes de ellas.

La tramitación de planes parciales y especiales que desarrollen determinaciones del planeamiento municipal y de modificaciones de plan general de determinaciones de desarrollo se sujetará a las siguientes reglas:

El informe de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo se comunicará al Ayuntamiento en el plazo máximo de dos meses. El informe se entenderá favorable si no se produce en el plazo señalado, contado desde la recepción del expediente completo.

El plazo para la aprobación definitiva será de tres meses desde la entrada del expediente completo en el Registro del órgano competente para su otorgamiento, transcurrido el cual se entenderá producida por silencio.

El procedimiento de aprobación de los planes especiales que no desarrollen planeamiento munici­pal será el establecido en el artículo 87 y la competencia para su aprobación definitiva la señalada en el artículo 88.

La tramitación de los planes especiales que desarrollen instrumentos de ordenación del territorio seguirá el procedimiento establecido en el artículo 90 con las siguientes especialidades:

Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por el Ayuntamiento competente. Si el estudio de detalle fuese de iniciativa particular el plazo para acordar o denegar la aprobación inicial será de un mes desde la presentación de la documentación completa en el Registro municipal.

Una vez aprobados inicialmente se someterán a información pública durante veinte días mediante anuncio en el «Boletín Oficial de La Rioja» y, al menos, en un diario de difusión local.

A la vista del resultado de la información pública, el Ayuntamiento los aprobará definitivamente con las modificaciones que resulten pertinentes.

El plazo de aprobación definitiva será de dos meses desde su aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin comunicar la pertinente resolución, se entenderá otorgada la aprobación definitiva, siempre que dentro del mismo se haya concluido el trámite de información pública.

Aprobados definitivamente por el Ayuntamiento, se remitirá una copia para su registro, archivo y publicidad a la Comunidad Autónoma de La Rioja.

Las entidades públicas y los particulares podrán redactar y elevar a la Administración competente, para su tramitación, los instrumentos de desarrollo del planeamiento municipal.

Los propietarios afectados deberán presentar dichos instrumentos cuando así se contemplase en el planeamiento municipal, con sujeción a los plazos previstos en el mismo.

Si hubieren obtenido la previa autorización del Ayuntamiento, les serán facilitados por los orga­nismos públicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la redacción y po­drán efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redacción del plan con arreglo a la Ley de Expropiación Forzosa.

Los planes y los proyectos de iniciativa particular se presentarán ante el Ayuntamiento y serán tramitados conforme al procedimiento general establecido para cada clase de documento en esta Ley, con citación personal para la información pública de los propietarios de los terrenos comprendidos en aquéllos.

Si afectaren a varios municipios, se presentarán en la Consejería competente en materia de urbanismo y seguirán el procedimiento contemplado en el número anterior.

El acto de aprobación inicial podrá imponer las condiciones, modalidades y plazos que fueren convenientes.

Los acuerdos de aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento urbanístico contem­plados en esta Ley, junto con el articulado de sus normas, se publicarán en el «Boletín Oficial de La Rioja».

Los instrumentos de planeamiento urbanístico serán públicos. Cualquier persona podrá consultar­los, sin necesidad de acreditar la condición de interesado, ante la Administración donde se hubie­sen tramitado o aprobado definitivamente.

Las Administraciones competentes dispondrán las medidas necesarias para garantizar la efectividad de este derecho. A tal fin existirán copias a disposición de los interesados.

El texto íntegro de los planes así como su documentación gráfica se publicará en la página web del Gobierno de La Rioja de forma que puedan realizarse consultas con soporte, medios y aplica­ciones electrónicas, informáticas y telemáticas.

Los instrumentos de planeamiento serán inmediatamente ejecutivos una vez publicada su aprobación definitiva en el «Boletín Oficial de La Rioja».

Cuando la aprobación definitiva se produzca por silencio, el acuerdo que constate la producción del silencio deberá publicarse en el «Boletín Oficial de La Rioja», previa solicitud de los interesa­dos.

Los particulares, al igual que la Administración, quedarán obligados al cumplimiento de las dis­posiciones sobre ordenación urbana contenidas en la legislación urbanística aplicable y en los instrumentos de ordenación aprobados con arreglo a la misma.

Serán nulas de pleno derecho las reservas de dispensación que se contuvieren en los planes u or­denanzas, así como las que, con independencia de ellos, se concedieren.

El planeamiento urbanístico deberá relacionar expresamente los edificios o instalaciones erigidos con anterioridad que quedan calificados como fuera de ordenación, por ser disconformes con el mismo, o, en su defecto, definir claramente los criterios necesarios para su determinación.

Salvo que en el propio planeamiento se dispusiera otro régimen, no podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o que impliquen un incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que exigiesen la higiene, ornato y conservación del inmueble.

Sin embargo, en casos excepcionales, podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de quince años, a contar desde la aprobación del planeamiento.

Cuando la disconformidad con el planeamiento no impida la edificación en el mismo solar que ocupa el edificio, el propietario podrá demolerlo y reconstruirlo con sujeción a dicho planeamiento.

Se entiende por revisión del planeamiento municipal, la adopción de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del territorio o de la clasificación del suelo, motivada por la elección de un modelo territorial distinto o por la aparición de circunstancias sobrevenidas, de carác­ter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación, o por el agota­miento de su capacidad.

En los demás supuestos, la alteración de las determinaciones del planeamiento se considerará como modificación del mismo.

En la revisión, la Administración pública competente ejercita de nuevo, en plenitud, la potestad de planeamiento.

Los planes municipales se revisarán en los plazos que en ellos se establezcan. Cuando las circunstancias lo exigiesen, el órgano competente de la Comunidad Autónoma podrá ordenar motivadamente la revisión de los planes, previa audiencia de las entidades locales afectadas, acordando lo procedente en cuanto a la redacción.

El Plan General Municipal distinguirá, identificándolos expresamente en sus normas urbanísticas, aquellos elementos de la ordenación y determinaciones que, aun formando parte del contenido de su documentación, no correspondan por su naturaleza y alcance al nivel de planeamiento general, sino al de su desarrollo.

Cuando la modificación de planeamiento tendiera a incrementar la densidad de población, se requerirá para aprobarla la previsión de mayores espacios libres de dominio y uso público, en proporción de cinco metros cuadrados por habitante de sistema general de espacios libres públicos destinados a parques y zonas verdes. No obstante, los municipios cuya población no supere los cien habitantes no tendrán esta obligación, siempre que el incremento no conlleve la supresión de espacios libres de dominio y uso público existentes y previstos. En ningún caso podrá ser reducido el estándar mínimo de sistemas generales destinado a espacios libres públicos destinados a parques y zonas verdes, previsto en el artículo 63, por debajo de cinco metros cuadrados por habitante.

Cuando la modificación de planeamiento tuviera por objeto la clasificación de nuevo suelo urbano, sin perjuicio de la previsión del apartado anterior, deberá preverse los mismos módulos de reserva aplicables a los planes parciales, salvo que la superficie afectada por la modificación sea menor de mil metros cuadrados construidos.

Cuando la modificación de planeamiento tuviera por objeto una diferente zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes, dotaciones públicas y espacios libres de dominio y uso público, existentes y previstos en el plan, se requerirá para aprobarla la previsión de un incremento equivalente en la superficie o edificabilidad de tales espacios y de igual calidad, excepto en las modificaciones en sectores de suelo de uso industrial, siempre que habiéndose ejecutado conforme y en desarrollo de planeamiento, tengan garantizado el mínimo exigible en el artículo 60 de la ley. Se exceptuará también cuando la modificación sea consecuencia de la aplicación de los puntos 3, 4, y 5 del artículo 10 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Cuando la modificación afecte a un uso residencial deberá justificarse necesariamente que con la modificación no se reducen los porcentajes que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 69 de esta ley, ha previsto el Plan General Municipal para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Si la modificación afecta a la edificabilidad o al número de viviendas en ámbitos de suelo urbanizable delimitado, se aplicarán las mismas condiciones que las previstas en el artículo 69 de la ley.

Cuando la modificación de planeamiento tenga por objeto la delimitación de sectores en suelo urbanizable no delimitado o la clasificación de suelo no urbanizable como urbanizable delimitado, deberá garantizarse el mantenimiento de la previsión para dotaciones de sistema general a que se refiere el artículo 67.b) de la presente ley.

No se considerarán modificaciones del planeamiento general los reajustes de las determinaciones que introduzca el planeamiento de desarrollo como consecuencia del estudio preciso de la ordenación más detallada, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

El procedimiento de revisión o, en su caso, modificación del planeamiento deberá sujetarse a las reglas propias de la figura a que tales determinaciones y elementos correspondan por razones de su rango o naturaleza. El Ayuntamiento de Logroño será en todo caso competente para aprobar definitivamente las modificaciones y revisiones de planeamiento del municipio de Logroño.

En el supuesto previsto en el número 1 del artículo anterior se seguirá el procedimiento de modificación del planeamiento de desarrollo.

Cuando la modificación de planeamiento conlleve la delimitación de unidades de ejecución o un cambio en la delimitación de unidades ya existentes, su aprobación inicial deberá notificarse a todos los propietarios afectados para que en el plazo de un mes presenten las alegaciones que estimen oportunas. A tal fin, en el expediente de la modificación se incluirá la relación de propietarios afectados.

La modificación de los catálogos corresponderá a los ayuntamientos, previa consulta al órgano competente en materia de protección del patrimonio, y seguirá el procedimiento de tramitación del planeamiento de desarrollo.

Los particulares podrán presentar propuestas de modificaciones puntuales del planeamiento gene­ral municipal.

Se entenderán desestimadas las solicitudes de tramitación de modificaciones promovidas por la iniciativa particular cuando, transcurrido el plazo de tres meses desde el ingreso del expediente completo en el Registro, no haya recaído resolución expresa. En la tramitación de estos expedientes no procederá la subro­gación por la Comunidad Autónoma, salvo que concurran razones de especial interés público y social que lo justifiquen.

Con carácter general, en todos aquellos municipios que no cuenten con planeamiento municipal.

Con carácter orientativo, para la redacción del planeamiento municipal que se formule con posterioridad a su entrada en vigor.

Con carácter complementario, en aquellos municipios que cuenten con Plan General Municipal, en todos aquellos aspectos no regulados o insuficientemente desarrollados por el mismo.

La formulación y aprobación de las Normas Urbanísticas Regionales se ajustará al siguiente pro­cedimiento:

Toda modificación de las Normas Urbanísticas Regionales se ajustará al mismo procedimiento establecido en el número anterior de este artículo.

La Norma Técnica de Planeamiento tendrá por objeto normalizar la elaboración de los instrumen­tos de planeamiento urbanístico estandarizando los conceptos generales, la terminología, la documentación que los integra, la cartografía utilizada y cualesquiera otras cuestiones de interés gene­ral que puedan considerarse en el ámbito técnico de elaboración de los planes.

La Norma Técnica de Planeamiento tendrá el siguiente contenido:

La Norma Técnica de Planeamiento se someterá a información pública por plazo de un mes y, previo informe de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo, se aprobará por la Consejería competente en materia de urbanismo.

El carácter de la Norma Técnica de Planeamiento será el de recomendación, tanto para las Normas Urbanísticas Regionales como para los instrumentos de planeamiento territorial y urbanísti­co.

La Administración de la Comunidad Autónoma de La Rioja y los Ayuntamientos, en la esfera de sus respectivas competencias, podrán suscribir, conjunta o separadamente, convenios urbanísticos con personas públicas o privadas, al objeto de colaborar en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

Estos convenios tendrán naturaleza jurídico-administrativa.

Todo convenio urbanístico deberá incorporar un plazo máximo de vigencia, indicando las conse­cuencias de su vencimiento sin su total cumplimiento, así como una valoración económica expresa y motivada de los compromisos que del mismo deriven para quienes lo suscriben, que deberán prestar garantía o aval de las obligaciones que les incumban.

Serán nulas de pleno derecho las estipulaciones de los convenios urbanísticos que contravengan normas imperativas legales o reglamentarias, incluidas las del planeamiento territorial o urbanístico, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 115.3.

Los convenios de planeamiento son aquellos cuyo objeto consiste en promover la aprobación o la modificación del planeamiento urbanístico. Podrán también referirse a la ejecución del planeamiento en los términos previstos en el artículo siguiente.

Cuando el convenio tenga por objeto el desarrollo de suelo urbanizable no delimitado en el pla­neamiento general, deberán indicarse las obras que hayan de realizar a su costa los particulares para asegurar la conexión con los sistemas generales exteriores a la actuación, así como las garantías para el cumplimiento de los compromisos asumidos por las partes.

Cuando la realización de un convenio exija la modificación del planeamiento, la Administración competente estará obligada a tramitarla, pero conservando, en todo caso, en plenitud, el ejercicio de sus facultades de planeamiento por razones de interés público.

El incumplimiento de las obligaciones asumidas dará lugar a las responsabilidades que se fijen en el convenio.

Son convenios urbanísticos de gestión aquellos que tengan por finalidad fijar los términos y condiciones de la gestión y ejecución del planeamiento en vigor en el momento de su celebración, sin que de su cumplimiento pueda derivarse ninguna alteración del mismo.

Los convenios en los que se acuerde el cumplimiento del deber legal de cesión del aprovechamiento urbanístico, mediante el pago de cantidad sustitutoria en metálico, deberán incluir la perti­nente valoración pericial.

Cuando los particulares que suscriban el Convenio, contando con la conformidad de todos los propietarios afectados, asuman la total responsabilidad del desarrollo de una unidad de ejecución, podrán definir su ejecución en todos los detalles, al margen incluso de los sistemas de actuación previstos en esta Ley.

El incumplimiento de las obligaciones asumidas dará lugar a las responsabilidades que se fijen en el Convenio. En todo caso, la Administración actuante podrá iniciar o proseguir la ejecución del planeamiento por los trámites previstos en el siguiente Título.

La negociación, celebración y cumplimiento de estos convenios urbanísticos se rige por los prin­cipios de transparencia y publicidad.

Previamente a su aprobación, el convenio urbanístico se someterá a un período de información pública por plazo de veinte días mediante la inserción de un anuncio en el Boletín Oficial de La Rioja y en un diario de difusión local. Dicho anuncio identificará a quienes lo suscriban, su ámbito, terrenos a los que afecta, objeto y plazo de vigencia.

El Acuerdo de aprobación del convenio, que tendrá el contenido expresado en el número anterior, será publicado en el «Boletín Oficial de La Rioja» tras su firma por la Administración competente.

La competencia para la suscripción y registro de los convenios realizados por la Administración de la Comunidad Autónoma de La Rioja se sujetará a lo dispuesto en su propia normativa.

La ejecución del planeamiento urbanístico corresponde a los municipios, sin perjuicio de la atribución de competencias a órganos específicos del Estado o de la Comunidad Autónoma.

Los particulares podrán participar en dicha ejecución a través de los procedimientos establecidos en esta Ley.

Las entidades locales y demás Administraciones públicas podrán constituir sociedades mercantiles de capital íntegramente público o mixtas para la realización de actividades urbanísticas que no impliquen ejercicio de autoridad, en especial la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública.

La Administración podrá ofrecer, sin licitación, la suscripción de una parte del capital de la socie­dad a constituir, a todos los propietarios afectados. La distribución de dicha parte del capital entre los propietarios que acepten participar en la sociedad se hará en proporción a la superficie de sus terrenos.

La ejecución del planeamiento requiere la aprobación del planeamiento pormenorizado que sea exigible según las distintas clases de suelo.

En suelo urbano será suficiente la aprobación del Plan General Municipal, si éste contuviera su ordenación pormenorizada. En su defecto, se precisará la aprobación de un plan especial o estudio de detalle.

En suelo urbanizable, se requerirá la previa aprobación del plan parcial del sector correspondiente.

La ejecución de los sistemas generales se llevará a cabo bien directamente, bien mediante la aprobación de planes especiales.

Los proyectos de urbanización son proyectos de obras que tienen por finalidad ejecutar los servi­cios y dotaciones establecidos en el planeamiento. No podrán contener determinaciones sobre ordenación ni régimen del suelo ni de la edificación y deberán detallar y programar las obras que comprendan.

No podrán modificar las previsiones del planeamiento que desarrollan, sin perjuicio de que pue­dan efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras.

Comprenderán una Memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación debidamente referenciado, planos de proyecto y de detalle, pliego de prescripciones técnicas, me­diciones, cuadros de precios y presupuesto.

En su tramitación se observarán las reglas sobre plazos, subrogación y aprobación por silencio, previstas para la aprobación de los estudios de detalle.

La ejecución del planeamiento urbanístico se realizará mediante unidades de ejecución, salvo en el caso de obras o actuaciones aisladas en suelo urbano consolidado y cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o alguno de sus elementos.

En suelo urbanizable delimitado y en suelo urbano no consolidado todos los terrenos, incluidos, en su caso, los sistemas generales, formarán parte de unidades de ejecución. También podrán delimitarse unidades de ejecución en el suelo urbano consolidado para la realización de procesos de renovación o reforma interior.

Las unidades de ejecución se delimitarán de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión y urbanización en la totalidad de su superficie, y de acuerdo con el principio de reparto equitativo de beneficios y cargas.

Justificadamente, se podrán delimitar unidades de ejecución discontinuas.

El Plan General Municipal podrá delimitar las unidades de ejecución. En su defecto, corresponderá a los ayuntamientos esta delimitación por el procedimiento establecido en el apartado siguiente para la modificación de dichas unidades.

Corresponde al Ayuntamiento la modificación de las unidades de ejecución ya existentes, de oficio o a petición de los interesados, previos los trámites de aprobación inicial e información pública durante el plazo de veinte días, con notificación a los propietarios afectados.

El aprovechamiento objetivo expresa la superficie construible, homogeneizada respecto al uso característico, permitida por el planeamiento en un ámbito determinado.

El aprovechamiento subjetivo expresa la superficie construible, homogeneizada respecto al uso característico, que los propietarios de los terrenos podrán incorporar a su patrimonio previo cumplimiento de los deberes y cargas legalmente establecidos.

Se considera uso característico de cada ámbito el predominante según la ordenación urbanística. En suelo urbanizable y en áreas remitidas a plan especial en suelo urbano no consolidado estará referido a usos globales. En unidades de ejecución en suelo urbano no consolidado estará referi­do a usos pormenorizados.

Para que el aprovechamiento pueda expresarse por referencia al uso característico, el planeamiento fijará coeficientes de homogeneización que expresen el valor relativo entre dicho uso y los restantes, motivándose su procedencia y proporcionalidad en función de las circunstancias concretas del municipio.

Si el Plan General Municipal o el planeamiento de desarrollo tuviera entre sus previsiones la cons­trucción de viviendas de protección pública, considerará esta calificación como un uso específico, asignándole el coeficiente de homogeneización que justificadamente exprese su valor en relación con el característico del ámbito en que esté incluido.

La ponderación relativa a usos pormenorizados que el planeamiento de desarrollo determine, según lo dispuesto en el artículo 75.2.b) de esta Ley, deberá ser proporcionada a los coeficientes de homogeneización señalados para los usos globales.

El aprovechamiento medio se calculará conforme a lo dispuesto en los apartados siguientes a este artículo con el fin de garantizar el cumplimiento del principio de equidistribución entre los propietarios, por el aprovechamiento subjetivo que les corresponde y los costes generados por el desarrollo urbano, asegurando, en todo caso, la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas generadas por la operación.

El aprovechamiento medio de un área remitida a planeamiento especial en suelo urbano no con­solidado, así como el aprovechamiento medio de una unidad de ejecución en suelo urbano no consolidado se obtiene mediante la división del aprovechamiento objetivo asignado por el planeamiento a los terrenos en ella comprendidos entre su superficie.

El aprovechamiento medio de un sector de suelo urbanizable es el resultado de dividir el aprove­chamiento objetivo asignado por el planeamiento a todas las unidades de ejecución incluidas en el sector entre su superficie total. En municipios cuya población se sitúe entre mil y diez mil habitantes, el aprovechamiento medio de estos sectores no podrá ser inferior en más de un veinti­cinco por ciento del más alto de los mismos.

El aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado se calcula dividiendo la suma de los aprovechamientos objetivos de todos los sectores en que estuviera dividido entre su superficie total.

Para el cálculo del aprovechamiento medio definido en los párrafos anteriores se computarán los terrenos destinados a sistemas generales incluidos o adscritos. Por el contrario, no se incluirán en la superficie a computar a que se refieren los párrafos anteriores los terrenos afectos a dotaciones de carácter general o local ya existentes que hubieran sido obtenidos por cesión gratuita.

Cada nuevo sector que se delimite en suelo urbanizable no delimitado constituirá un ámbito in­dependiente a efectos del cálculo del aprovechamiento medio, que no podrá exceder del aprove­chamiento medio del suelo urbanizable delimitado definido por el planeamiento.

En suelo urbano consolidado el aprovechamiento subjetivo que corresponde al propietario coinci­de con el objetivo establecido en el planeamiento.

En suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento subjetivo que corresponde al propietario es el resultado de aplicar a la propiedad aportada:

En suelo urbanizable delimitado el aprovechamiento subjetivo que corresponde al propietario es el resultado de aplicar a la propiedad aportada:

Cuando se delimite un sector en suelo urbanizable no delimitado el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario será el resultado de aplicar al aprovechamiento medio del sector los porcentajes expresados en el párrafo anterior en función de la población del municipio.

Tanto en el suelo urbano no consolidado como en el suelo urbanizable el resto del aprovechamiento corresponde a la Administración actuante.

Cuando el aprovechamiento objetivo de una unidad de ejecución supere el aprovechamiento medio del sector, en el caso de municipios cuya población no supere los diez mil habitantes o del sector que se incorpore al proceso urbanizador desde el suelo urbanizable no delimitado, o cuando dicho aprovechamiento objetivo supere el aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado, el excedente corresponderá a la Administración, que lo destinará a compensar a los propietarios de unidades de ejecución deficitarias.

Los titulares de los aprovechamientos subjetivos compensados participarán en los beneficios y cargas de la unidad de ejecución que se les asigne en la proporción correspondiente a dicho aprovechamiento.

En defecto del mecanismo de compensación diseñado en el párrafo primero de este artículo, cuando el aprovechamiento objetivo atribuido a una unidad de ejecución sea inferior a su aprovechamiento subjetivo, la Administración podrá:

La Administración actuante elegirá el sistema aplicable según las necesidades, medios económico-financieros con que cuente, capacidad de gestión, colaboración de la iniciativa privada y demás circunstancias que concurran, dando preferencia al sistema de compensación, salvo cuando por razo­nes de urgencia o necesidad, o para la construcción de viviendas de protección pública, sea con­veniente cualesquiera de los otros sistemas de actuación.

La elección del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de ejecución. La modi­ficación justificada del sistema elegido se tramitará con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de ejecución en el artículo 124.

La delimitación de unidades de ejecución por el planeamiento urbanístico no tendrá el efecto de dar por comenzado el procedimiento de equidistribución correspondiente. Dicho procedimiento se entenderá iniciado con la realización del primer acto formal previsto para la aplicación de cualquiera de los sistemas de actuación.

Cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento para una determinada uni­dad de ejecución, su efectiva aplicación requerirá que, en el plazo de un año desde la delimitación, los propietarios que representen más del 50 por 100 de la superficie de la unidad presenten el proyec­to de estatutos y de bases de actuación, debiendo la Administración sustituir el sistema en otro caso y quedando legitimada la actuación del agente urbanizador. Cuando el mencionado sistema no venga establecido en el planeamiento, será requisito para la adopción del mismo que igual porcentaje de propietarios lo soliciten en el trámite de información pública del procedimiento para delimitar la uni­dad de ejecución.

Cuando en una unidad de ejecución desarrollada por compensación no se estén cumpliendo en plazo los deberes legales, el Ayuntamiento acordará la sustitución del sistema, previo sometimiento a información pública y audiencia de los interesados por plazo común de veinte días, excepto lo previsto para el sistema de agente urbanizador.

No regirá lo previsto en el número anterior cuando el incumplimiento de los plazos fuera imputable a la Administración actuante.

Cuando en una unidad de ejecución existieren bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico corresponderá a la Administración titular de los mismos, salvo en el caso de que la superficie de dominio y uso público no se compute a efectos de edificabilidad.

En el supuesto de obtención por cesión gratuita, cuando las superficies de los bienes de dominio y uso público anteriormente existentes fueren iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ejecución del plan, se entenderán sustituidas unas por otras. Si tales superficies fue­ran superiores, la Administración percibirá el exceso en la proporción que corresponda, en terre­nos edificables.

Los gastos de urbanización serán sufragados por los propietarios y demás interesados. Las Administraciones quedan eximidas de participar en dichos gastos por razón del aprovechamiento que, en virtud de cesión obligatoria y gratuita, les corresponde.

En los gastos de urbanización se comprenden los siguientes conceptos:

El pago de estos gastos podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios, cediendo éstos gratuitamente y libres de cargas terrenos edificables en proporción suficiente para compensarlos.