LegalizeLey 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja
Los propietarios que representen más del 50 por 100 de la superficie de la unidad de ejecución presentarán en el plazo establecido por el planeamiento y, en su defecto, en el plazo máximo de un año desde la aprobación definitiva del plan o de la delimitación de la unidad de ejecución, los proyectos de estatutos y bases de actuación de la Junta de Compensación ante la Administración actuante.
En el plazo máximo de dos meses desde su presentación, la Administración actuante acordará la aprobación inicial de los proyectos de estatutos y bases, y su sometimiento a información pública por plazo de veinte días. El acto de aprobación se publicará en el «Boletín Oficial de La Rioja» y se notificará individualmente a todos los propietarios afectados por el sistema de actuación, a efectos de audiencia, por igual plazo desde la notificación.
Transcurridos tres meses desde que se hubieran presentados los proyectos de estatutos y bases sin haberse comunicado a los promotores el acuerdo de aprobación inicial, éstos podrán solicitar de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo la subrogación en la tramitación del sistema, que se sustanciará conforme a lo establecido en esta ley para los estudios de detalle.
Vencidos los plazos de alegaciones, la Administración actuante aprobará definitivamente, en el pazo máximo de dos meses, los estatutos y las bases de actuación con las modificaciones que, en su caso, procedieren, designando su representante en el órgano rector de la Junta. Los estatutos y bases de actuación se entenderán aprobados por el transcurso de dicho plazo sin haberse notificado resolución expresa.
El acuerdo de aprobación definitiva se publicará en el «Boletín Oficial de La Rioja», y se notificará individualmente a todos los propietarios afectados, otorgándose a estos un plazo máximo de tres meses para constituir la Junta de Compensación mediante otorgamiento de escritura pública.
Se modifica por el art. 9.2 de la Ley 6/2025, de 21 de julio. Ref. BOE-A-2025-16835
Artículo 137. Incorporación y exclusión del sistema.
El acuerdo de aprobación definitiva de los estatutos implica la incorporación automática de todos los propietarios al sistema de compensación, quedando vinculados en lo sucesivo por los Acuerdos de la Junta de Compensación y de la Administración actuante.
Sin perjuicio de la libre transmisión de sus terrenos, los propietarios incorporados a la Junta de Compensación que no deseen participar en el sistema, podrán dirigirse a la Administración actuante antes de la fecha en que se apruebe el Proyecto de Compensación, solicitando la expropiación de sus bienes y derechos afectados en beneficio de la Junta, de la que quedarán excluidos desde el mismo día de la presentación de la solicitud sin que ello implique la paralización del sistema.
En este supuesto, la Administración actuante deberá iniciar el ejercicio de su potestad expropiatoria por el procedimiento de urgencia en el plazo máximo de tres meses.
Los derechos y obligaciones correspondientes a las fincas expropiadas se adjudicarán a la Junta de Compensación, que ostentará la condición de beneficiario.
Artículo 138. Proyecto de compensación.
Con sujeción a los criterios establecidos en las Bases de actuación, la Junta formulará el correspondiente proyecto de compensación.
Para la definición de derechos aportados, valoración de fincas resultantes, reglas de adjudicación, efectos del acuerdo aprobatorio e inscripción en el Registro de la Propiedad del mencionado proyecto se estará a lo dispuesto para la reparcelación.
No obstante lo anterior, por acuerdo unánime de todos los afectados podrán adoptarse criterios diferentes, siempre que no sean contrarios a la Ley o al planeamiento aplicable, ni lesivos para el interés público o de terceros.
La tramitación del proyecto de compensación se someterá al procedimiento previsto para la reparcelación.
Artículo 139. Procedimiento conjunto.
Los propietarios incluidos en una unidad de ejecución, por acuerdo unánime, podrán presentar conjuntamente a tramitación los proyectos de estatutos y bases de actuación y de compensación y, en su caso, el proyecto de urbanización.
Una vez aprobados definitivamente los mencionados proyectos por la Administración actuante, en el plazo de un mes desde la notificación de dicho acuerdo deberá procederse a la constitución de la Junta.
Artículo 140. Junta de Compensación.
La Junta de Compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
Los cargos del órgano rector recaerán necesariamente en personas físicas.
Un representante de la Administración actuante formará parte, en todo caso, del órgano rector de la Junta.
Los acuerdos de la Junta de Compensación se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo el de aprobación del proyecto de compensación, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayoría cualificada.
Contra los acuerdos de la Junta de Compensación podrá interponerse recurso de alzada ante la Administración actuante.
Artículo 141. Transmisión de los terrenos.
La incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. En todo caso, los terrenos quedarán directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema con anotación en el Registro de la Propiedad, en la forma establecida por la legislación estatal.
La Junta de Compensación actuará como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los estatutos.
La transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria tendrá lugar por ministerio de la Ley con la aprobación definitiva del proyecto de compensación.
A las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitución de la Junta por aportación de los propietarios de la unidad, en caso de que así lo dispusieran los estatutos, y a las adjudicaciones de solares que se realicen en favor de los miembros de la Junta, se les aplicarán las exenciones tributarias que establece la legislación estatal o autonómica correspondiente.
Artículo 142. Responsabilidad de la Junta y de sus miembros.
La Junta de Compensación será directamente responsable, frente a la Administración competente, de la urbanización completa de la unidad de ejecución y, en su caso, de la edificación de los solares resultantes, cuando así se hubiere establecido.
El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones y cargas impuestas por la presente Ley, habilitará a la Administración actuante para expropiar sus respectivos derechos a solicitud y en favor de la Junta de Compensación, que tendrá la condición jurídica de beneficiaria.
Las cantidades adeudadas a la Junta por sus miembros podrán ser exigidas por vía de apremio, previa petición de la Junta a la Administración actuante.
Sección 3.ª Sistema de cooperación
Artículo 143. Definición.
En el sistema de cooperación los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la Administración ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos.
La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de ejecución, salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas.
Podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, bien a iniciativa de éstos o de la Administración actuante, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización.
Artículo 144. Gastos de urbanización.
Los gastos de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al aprovechamiento que les corresponda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 134.
La Administración actuante podrá exigir a los propietarios el pago de cantidades a cuenta de los gastos de urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los próximos seis meses.
La Administración actuante podrá, asimismo, cuando las circunstancias lo aconsejen, convenir con los propietarios afectados un aplazamiento en el pago de los gastos de urbanización.
Artículo 145. Reparcelación.
Se entenderá por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos.
La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que, en su caso, corresponda a la Administración actuante.
No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de ejecución.
Artículo 146. Tramitación.
La iniciación del expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de ejecución.
Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad a la fecha de iniciación del expediente de reparcelación, tendrán derecho a ser resarcidos del coste oficial de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas e impuestos municipales.
El procedimiento se iniciará con la formulación del proyecto de reparcelación:
Por los propietarios que representen más de la mitad de la superficie reparcelable, dentro de los tres meses siguientes a la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución. Para el cómputo de dicha mayoría se tendrán en cuenta las superficies de suelo exterior a la unidad de ejecución, cuyos propietarios deban hacer efectivo su derecho en ésta.
Por el Ayuntamiento, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, cuando éstos no hubieran hecho uso de su derecho o no hubieran subsanado, dentro del plazo que se les marcare, los defectos que se hubieran apreciado en el proyecto que formularen.
Los proyectos se aprobarán inicialmente por la Administración actuante en el plazo de tres meses desde la presentación de la documentación completa. Transcurrido este plazo sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Comunidad Autónoma actuará por subrogación cuando así se solicite por los interesados, siendo el plazo de aprobación inicial el mismo señalado para la Administración titular, a contar desde la presentación de la solicitud ante el órgano autonómico.
Con anterioridad a la aprobación definitiva, se someterá el proyecto a información pública durante un mes, con citación personal a los interesados. Si transcurridos dos meses desde la adopción del acuerdo de aprobación inicial no se hubiese efectuado este trámite, podrá promoverse por la iniciativa privada en los términos previstos en esta Ley.
El proyecto se entenderá aprobado si transcurrieran tres meses desde que hubiera finalizado el trámite de información pública ante el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma, sin que se hubiera comunicado resolución expresa sobre tal aprobación.
En el caso de que un proyecto presentado por algún interesado, sin que concurran las condiciones establecidas en este artículo, merezca la conformidad de la Administración actuante, previo informe de los servicios correspondientes, podrá ser acordada su aprobación inicial y subsiguiente tramitación.
Artículo 147. Reglas para la reparcelación.
En todo caso, el proyecto de reparcelación tendrá en cuenta los siguientes criterios:
El derecho de los propietarios será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación de la unidad de ejecución. No obstante, los propietarios, por unanimidad, podrán adoptar un criterio distinto.
Las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que no puedan conservarse se valorarán con independencia del suelo, y su importe se satisfará al propietario interesado con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización.
Las obras de urbanización no contrarias al planeamiento vigente al tiempo de su realización que resulten útiles para la ejecución del nuevo plan serán consideradas igualmente como obras de urbanización con cargo al proyecto, satisfaciéndose su importe al titular del terreno sobre el que se hubieran efectuado.
En los supuestos contemplados en el apartado c), si los gastos producidos por cumplimiento de los deberes de urbanización dentro de los plazos establecidos al efecto resultaren inútiles según el planeamiento en ejecución, darán lugar a indemnización por parte de la Administración, siempre que esté acreditado haberlos ejecutado a su costa.
Toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado de la unidad de ejecución que no afecte a uso dotacional público deberá ser objeto de adjudicación entre los propietarios afectados, en proporción a sus respectivos derechos en la reparcelación.
Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que, en su caso, procedan, se fijarán atendiendo al precio medio en venta de las parcelas resultantes, sin incluir los costes de urbanización.
Se procurará, siempre que sea posible, que las fincas adjudicadas estén situadas en lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares.
Cuando la escasa cuantía de los derechos de algunos propietarios no permita que se adjudiquen fincas independientes a todos ellos, los solares resultantes se adjudicarán pro indiviso a los mismos. No obstante, si la cuantía de esos derechos no alcanzase el 15 por 100 de la parcela mínima edificable, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.
En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.
No serán objeto de nueva adjudicación, conservándose las propiedades primitivas, sin perjuicio de la regularización de linderos cuando fuere necesaria, y de las compensaciones económicas que procedan:
Los terrenos edificados con arreglo al planeamiento.
Los terrenos con edificación no ajustada al planeamiento, cuando la diferencia, en más o en menos, entre el aprovechamiento que le corresponda conforme al plan y el que correspondería al propietario en proporción a sus derechos en la reparcelación, sea inferior al 15 por 100 de este último, siempre que no estuvieren destinados a usos incompatibles con la ordenación urbanística.
Artículo 148. Efectos del acuerdo aprobatorio de la reparcelación.
El acuerdo aprobatorio del proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:
Transmisión a la Administración correspondiente, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede establecida su correspondencia.
Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema de actuación correspondiente.
No podrán concederse licencias de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de ejecución.
Artículo 149. Reparcelación económica.
La reparcelación económica podrá aplicarse cuando, por las circunstancias de la edificación adecuada al planeamiento, en una actuación urbanística no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos en un porcentaje superior a la mitad de la superficie de la unidad de ejecución.
En este caso, la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes y a establecer las cesiones en favor de la Administración y las indemnizaciones entre los afectados, incluidos los titulares de las superficies edificadas conforme al planeamiento.
Artículo 150. Normalización de fincas.
La normalización de fincas procederá, siempre que no sea necesaria la redistribución de beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados, pero sea preciso regularizar la configuración física de las fincas para adaptarlas a las exigencias del planeamiento.
La normalización de fincas se limitará a definir los nuevos linderos de las fincas afectadas de conformidad con el planeamiento, siempre que no afecte al valor de las mismas en proporción superior al 15 por 100 ni a las edificaciones existentes. Las diferencias se compensarán en metálico.
La normalización se acordará por la Administración actuante, de oficio o a instancia de los interesados, con trámite de audiencia a los mismos por plazo de quince días.
Artículo 151. Supletoriedad de las normas sobre expropiación forzosa.
Se aplicarán supletoriamente a la reparcelación las normas de la expropiación forzosa.
Sección 4.ª Sistema de expropiación
Artículo 152. Determinaciones generales.
La Administración actuante podrá optar por utilizar el sistema de expropiación cuando razones de urgencia o necesidad lo justifiquen. También podrá elegirse este sistema cuando exista una situación objetiva que origine una grave dificultad para la ejecución del plan mediante cualesquiera de los restantes sistemas de actuación.
La expropiación se aplicará por unidades de ejecución completas y comprenderá todos los bienes y derechos incluidos en las mismas.
La aplicación del sistema de expropiación exigirá la formulación de la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos afectados en la unidad de ejecución. Dicha relación habrá de ser aprobada definitivamente por la Administración expropiante, previa la apertura de un período de información pública por plazo de veinte días.
Para la expropiación podrá aplicarse tanto el procedimiento individualizado como el de tasación conjunta. En este segundo caso la competencia para la aprobación definitiva del proyecto de tasación conjunta corresponderá al Ayuntamiento, cuyo acuerdo implicará la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.
Artículo 153. Formas de gestión.
Cuando se fije la expropiación como sistema de actuación para una unidad de ejecución, podrán utilizarse las formas de gestión que permita la legislación por la que se rija la Administración actuante y resulten más adecuadas a los fines de urbanización y edificación previstos en el planeamiento.
Artículo 154. Liberación de expropiaciones.
En la aplicación del sistema de expropiación, los órganos expropiantes podrán, excepcionalmente, liberar de la misma, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales.
Si el órgano expropiante estimase justificada la petición de liberación, señalará al propietario de los bienes afectados por la misma las condiciones, términos y proporción en que el mismo habrá de vincularse a la gestión urbanística. Se fijarán, asimismo, las garantías para el supuesto de incumplimiento. En todo caso, el beneficiario quedará sujeto al cumplimiento de los deberes urbanísticos básicos.
Aceptadas por el propietario las condiciones fijadas, el órgano expropiante, previa apertura de un período de información pública de veinte días, dictará la correspondiente resolución, que se publicará en el «Boletín Oficial de La Rioja». Si esta resolución se dictara con posterioridad al pago y ocupación de los bienes objeto de liberación, deberá acordarse la previa reversión de tales bienes a favor de su titular.
Si el expropiante no fuera el Ayuntamiento, la liberación requerirá, en todo caso, conformidad de éste.
El incumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en la resolución expropiatoria, por parte de los propietarios de los bienes liberados, determinará la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o, en su caso, el ejercicio de la vía de apremio.
Sección 5.ª El sistema de agente urbanizador
Artículo 155. El sistema de agente urbanizador.
La ejecución del planeamiento en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable incluyendo, en su caso, la formulación del correspondiente plan parcial, podrá llevarse a cabo mediante el agente urbanizador, que podrá no ser el propietario del suelo.
El agente urbanizador es el responsable de la ejecución de la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración actuante, seleccionado en pública concurrencia en el momento de la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora.
La determinación de la ejecución mediante el sistema del Agente Urbanizador se realizará por la Administración actuante, de oficio o a instancia de parte interesada, en cualquiera de los siguientes supuestos:
Cuando así se determine en el planeamiento urbanístico o en la delimitación de la unidad de ejecución.
Cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 131.1, la Administración actuante estime conveniente la adopción de este sistema para facilitar la actuación urbanizadora.
Cuando haya transcurrido un año desde que fuera delimitada la unidad o unidades de ejecución y no se hayan tramitado por los propietarios o la Administración actuante los correspondientes instrumentos de ejecución, equidistribución o urbanización.
Cuando no se haya presentado a su tramitación por los propietarios el correspondiente plan parcial para el desarrollo del suelo urbanizable dentro del año siguiente al de la entrada en vigor del Plan General Municipal.
Durante el primer año a contar desde la determinación de este sistema de actuación los propietarios que representen más del treinta por ciento de la superficie afectada, podrán presentar ante la Administración actuante el Programa de Actuación Urbanizadora. Transcurrido dicho plazo podrán presentarlo terceros no propietarios.
Artículo 156. Programa de Actuación Urbanizadora.
El Programa de Actuación Urbanizadora es el instrumento que concreta y organiza la actividad de ejecución por el sistema del agente urbanizador.
El Programa de Actuación Urbanizadora podrá ser promovido y formulado por cualquier persona, física o jurídica, con independencia de que ostente la condición de propietario de los suelos a desarrollar. Asimismo, también podrá ser formulado por la Administración Pública.
Quienes pretendan promover un Programa de Actuación Urbanizadora podrán formular consultas ante cualquier Administración sobre el contenido del programa a elaborar. También tendrán acceso a la información y documentación que obre en los archivos administrativos conforme a la legislación sobre régimen jurídico de las Administraciones Públicas. Cuando afecte a suelo urbanizable no delimitado podrán formular también la consulta a que se refiere el artículo 59 de esta Ley.
El Programa de Actuación Urbanizadora contendrá los siguientes documentos:
Delimitación del ámbito a que afecta.
Cuando afecte a suelo urbano no consolidado, documento expresivo de la asunción detallada establecida por el Plan General Municipal o, en su caso, propuesta de plan especial que ordene detalladamente la unidad o unidades de ejecución a que se refiere.
Cuando afecte a suelo urbanizable, propuesta de plan parcial que ordene, y en su caso previamente delimite, el sector a que se refiere.
Previsión de los gastos de urbanización, presupuesto de ejecución material y costes de los proyectos y direcciones de obra.
Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios y, en su caso, acuerdos alcanzados sobre disposición de terrenos en pago de las cuotas de urbanización.
Retribución del agente urbanizador por los gastos de urbanización y gestión.
Relación de los solares que habrán de ser adjudicados al agente urbanizador por los propietarios que opten por la cesión como modo de retribución.
Plazo de ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, que no podrá exceder de cuatro años.
Garantía provisional que prestará el agente urbanizador y que no podrá ser inferior al dos por ciento del presupuesto de ejecución material de las obras.
Otros compromisos asumidos por el agente urbanizador a su costa.
Artículo 157. Presentación del Programa de Actuación Urbanizadora.
Presentada ante la Administración actuante la propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora, comprensiva de los documentos expresados en el artículo anterior, el órgano competente podrá requerir, en su caso, que se subsane o complete la documentación presentada; en su caso podrá denegar la tramitación por razones de legalidad o por no haber transcurrido los plazos señalados en los apartados c) y d) del artículo 155.3, o bien podrá continuar con la tramitación de la solicitud.
Transcurrido el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud ante el Ayuntamiento sin que recaiga el acuerdo pertinente, la Comunidad Autónoma, a través de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo, actuará por subrogación cuando así se solicite por los interesados, continuando la tramitación.
Artículo 158. Información pública y alternativas técnicas.
El Programa de Actuación Urbanizadora se someterá a información pública por plazo de un mes, mediante la inserción de anuncios en el Boletín Oficial de La Rioja y en uno de los diarios de ámbito regional, y se notificará personalmente a todos los propietarios afectados.
Si durante el período de información pública algún interesado manifiesta su voluntad de proponer alternativas técnicas al programa de actuación presentado, se habilitará un plazo de un mes, a contar desde el día siguiente al de la terminación del período de información pública, para su presentación.
Aceptadas o rechazadas las propuestas en los términos previstos en el artículo 157.1, se someterán a información pública las propuestas técnicas alternativas por plazo de un mes.
Los propietarios que representen más del treinta por ciento de la superficie afectada podrán hacer suyo el Programa de Actuación Urbanizadora presentado en los mismos términos y con las mismas garantías que se hubiesen exigido. En este caso se deberá compensar al promotor inicial en todos los gastos que, debidamente acreditados, hayan sido necesarios para la formulación de su propuesta.
Esta opción no procederá cuando el promotor inicial represente a propietarios que ostenten un porcentaje de la superficie afectada superior al de quienes pretendiesen asumirla.
Artículo 159. Selección del Programa de Actuación Urbanizadora y adjudicación de la condición de agente urbanizador.
La Administración actuante, informadas las alegaciones presentadas, seleccionará la propuesta que estime más conveniente considerando los siguientes criterios:
Alternativa en la que se concrete la mayor disponibilidad de terrenos. En caso de que estuviesen adheridos a la propuesta propietarios que superen el treinta por ciento de la superficie afectada, la propuesta tendrá carácter preferente.
Ámbito al que se refiere.
Idoneidad de la ordenación urbanística propuesta en caso de que implique la necesaria tramitación de planeamiento de desarrollo.
Menor impacto ambiental de la actuación propuesta.
Calidad de la urbanización.
El menor coste de ejecución material de la urbanización tratándose de calidades similares.
Incremento del suelo para dotaciones públicas o para la construcción de viviendas de protección pública.
La menor retribución del urbanizador.
Garantías y compromisos del urbanizador.
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, la Administración actuante, motivadamente, podrá adoptar alguna de las siguientes posiciones:
Introducir las modificaciones que estime convenientes.
Rechazar todas las iniciativas presentadas, con devolución de la garantía a que se refiere el artículo 156.4.i), por considerar que ninguna ofrece la base adecuada para ejecutar la urbanización del terreno, resolviendo no desarrollar la actuación urbanizadora, promover su ejecución sobre la base de unas condiciones urbanísticas definidas o proceder a la ejecución mediante los sistemas de actuación directa previstos en esta Ley cuando ésta sea viable y preferible para los intereses públicos.
La adjudicación de la condición de agente urbanizador se efectuará a favor del proponente seleccionado una vez que éste haya aceptado las modificaciones que, en su caso, haya resuelto introducir la Administración. Dicha adjudicación se notificará a los propietarios de los terrenos afectados.
No obstante, el adjudicatario podrá renunciar a la propuesta si supone compromisos distintos de los que él ofreció. La renuncia por cualquier otra causa, no justificada, conllevará la pérdida de la garantía provisional aportada.
En caso de renuncia se procederá a la selección de un nuevo adjudicatario.
El plazo para que la Administración actuante resuelva sobre la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora y la adjudicación de la condición de agente urbanizador será de dos meses a contar desde la terminación del último período de información pública.
Transcurrido dicho plazo sin que haya pronunciamiento expreso, si se hubiese presentado una única propuesta se entenderá aceptada, salvo que contenga determinaciones contrarias a la Ley o al planeamiento urbanístico, pero si existiesen varias alternativas se entenderán todas ellas rechazadas.
Artículo 160. El contrato de agente urbanizador.
El de agente urbanizador es un contrato administrativo especial de los contemplados en la Legislación sobre contratos de las Administraciones Públicas y se regirá por las normas contenidas en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo, y supletoriamente por lo dispuesto en la Ley estatal.
Una vez seleccionado el agente urbanizador, se procederá al otorgamiento del contrato con la Administración actuante, por el que se regulen las relaciones entre ambos.
En el contrato se harán constar las condiciones, compromisos y los plazos para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora. Asimismo, se fijará la garantía que el agente urbanizador deberá prestar para su cumplimiento, que no podrá ser inferior al diez por ciento del coste material de las obras de urbanización, y las penalizaciones a que se someta en caso de incumplimiento.
La Administración podrá modificar, por razones de interés público, el contrato con el agente urbanizador, debiendo mediar la correspondiente compensación si se viera afectado el régimen financiero del contrato.
Serán causas de resolución del contrato, sin perjuicio de las que pueda prever el pliego de condiciones, las siguientes:
El incumplimiento de los plazos para ejecutar la urbanización.
Las modificaciones que supongan alteraciones de, al menos, el veinte por ciento del presupuesto de ejecución material.
Artículo 161. Facultades y obligaciones del agente urbanizador.
El agente urbanizador tiene las siguientes facultades:
Instar de la Administración correspondiente la tramitación y aprobación del planeamiento de desarrollo que sea necesario para la ejecución del Programa de actuación Urbanizadora.
Someter a aprobación administrativa el proyecto de urbanización y, a falta de acuerdo con los propietarios afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa.
A exigir su retribución y compensación en los términos que expresa el artículo siguiente.
Proceder a la ocupación de los terrenos incorporados a la actuación, sujetos a reparcelación y los que sean necesarios para el desarrollo de las infraestructuras de urbanización en los términos previstos en la legislación general.
Manifestar su oposición a la edificación de las parcelas resultantes hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del Programa de Actuación Urbanizadora, salvo que se acredite que el titular de la parcela ha contribuido proporcionalmente a las cargas de urbanización, que se garantice la urbanización simultánea a la edificación y que no se impida el normal desarrollo del resto del programa de Actuación Urbanizadora.
El agente urbanizador se obliga:
A la formulación de los planeamientos de desarrollo que sean necesarios para la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora y a su sometimiento a la Administración competente.
A instar de la Administración la aprobación de los actos administrativos necesarios para la ejecución.
A la ejecución de la urbanización.
A cumplir a su costa los compromisos asumidos que excedan de los deberes de los propietarios.
A informar puntual y documentadamente a los propietarios sobre los gastos de urbanización que hayan de asumir, así como del grado de ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora.
El agente urbanizador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquéllos tuvieran su origen en una orden o condición impuesta por la Administración actuante sin justificación legal adecuada.
Artículo 162. Retribución del agente urbanizador.
Los propietarios afectados están obligados a satisfacer proporcionalmente al agente urbanizador los costes de la urbanización. Para ello podrán cooperar mediante la aportación de sus fincas originarias con arreglo a las dos siguientes modalidades:
Abonando en metálico y como retribución en favor del agente urbanizador su cuota parte de las cargas de la urbanización y garantizando esta deuda, para recibir a cambio las parcelas urbanizadas que le correspondan.
Mediante cesión de terrenos edificables, en cuyo caso les corresponderá recibir, libre de cargas, menor superficie de solar que en la modalidad anterior. La diferencia será la retribución del agente urbanizador.
Procederá la retribución en metálico de la actuación urbanizadora en los siguientes supuestos:
Cuando así se determine en el Programa de Actuación Urbanizadora.
Cuando, habiéndose determinado la retribución en terrenos edificables, algún propietario exprese su disconformidad con la proporción de terrenos que le corresponda ceder.
En este supuesto, el propietario podrá solicitar el pago en metálico al agente urbanizador y a la Administración actuante, de forma que quede constancia de dicha solicitud, dentro de los diez días siguientes a la aprobación del Programa de Actuación Urbanizadora, asegurando dicho pago mediante la prestación de garantía financiera o real proporcional a la prestada por el Agente Urbanizador.
Cuando, tras la aprobación del proyecto de reparcelación, se produzcan variaciones en los gastos de urbanización debidas a cambios en el proyecto de urbanización no imputables al agente urbanizador.
En este supuesto, las diferencias se aprobarán por la Administración actuante y se saldarán mediante compensaciones en metálico, pudiendo procederse a su recaudación mediante cuotas de urbanización cuando sean positivas.
El agente urbanizador, para percibir sus retribuciones, ha de asegurar, ante la Administración actuante, su obligación específica de convertir en solares las parcelas de quienes deban retribuirle, mediante garantía suficiente a juicio de la Administración conforme a las siguientes reglas:
Cuando la retribución sea en metálico deberá prestar aval o fianza cada vez que exija una cuota, sin que pueda exigirlas mientras no esté justificada la realización y pago de las obras.
Cuando la retribución consista en la adjudicación de solares la garantía consistirá en la afección de las fincas al deber de urbanizar, por lo que la resolución del contrato determinará que las fincas reviertan a sus primitivos dueños.
Sin perjuicio de las demás medidas que puedan resultar de aplicación, el agente urbanizador que incumpla la obligación expresada en el apartado anterior adeudará a la Administración actuante:
En caso de resolución del Programa de Actuación Urbanizadora, el valor de las retribuciones ya percibidas, previo descuento del que corresponda a las obras realizadas.
Cuando incurra en mora en su obligación de urbanizar, los intereses de la cantidad que resulten conforme a la letra anterior, una vez aplicado el interés legal.
La deuda será declarada mediante resolución de la Administración actuante previa audiencia del interesado y, en caso de impago, podrá ser recaudada por vía de apremio. Las cantidades así recaudadas se destinarán preferentemente a garantizar o sufragar la total ejecución de las obras o, subsidiariamente, a compensar a los propietarios por los perjuicios sufridos.
El agente urbanizador tiene la consideración legal de Junta de Compensación a los efectos tributarios y registrales señalados por la legislación estatal.
Artículo 163. El agente urbanizador de titularidad pública.
La Administración actuante podrá, en cualquier momento, formular un Programa de Actuación Urbanizadora, en cuyo caso el sistema tendrá las siguientes peculiaridades:
La propuesta de Programa de Actuación Urbanizadora se someterá a información pública por una sola vez.
La Administración actuante será retribuida mediante la adjudicación de solares que se incorporarán al patrimonio público de suelo; justificadamente, podrá optar por su retribución económica mediante cuotas de urbanización.
La adjudicación de las obras de urbanización se regirá por la legislación vigente en materia de contratos de las administraciones públicas.
Los propietarios tendrán los mismos derechos y deberes que frente al agente urbanizador privado.
CAPÍTULO IV. Obtención de terrenos dotacionales
Sección 1.ª Modalidades
Artículo 164. Sistemas generales.
Los terrenos destinados por el planeamiento al establecimiento de sistemas generales en suelo urbanizable y en suelo urbano no consolidado se obtendrán:
Mediante cesión obligatoria derivada de su inclusión o adscripción a una unidad de ejecución.
Mediante ocupación directa, asignando a los propietarios afectados su aprovechamiento en unidades de ejecución excedentarias en suelo urbanizable. En este caso, si la compensación no se realiza en el ámbito del correspondiente sector, el valor de los terrenos y de los aprovechamientos se fijará pericialmente, conforme a los criterios de valoración aplicables.
Mediante permutas de terrenos o asignación de aprovechamientos urbanísticos en otros sectores, unidades de ejecución o ámbitos delimitados diferentes a aquellos en que se encuentren las fincas permutadas o en virtud de las que se asignaron los correspondientes aprovechamientos.
Cuando las modalidades anteriores no resultaren posibles o convenientes, mediante expropiación forzosa.
Artículo 165. Dotaciones locales.
En suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado los terrenos destinados por el planeamiento al establecimiento de dotaciones locales se obtendrán mediante cesión obligatoria y gratuita derivada de la gestión de las unidades de ejecución en que se incluyan.
Artículo 166. Dotaciones en el suelo urbano consolidado.
En suelo urbano consolidado los terrenos destinados por el planeamiento al establecimiento de sistemas generales o dotaciones locales se obtendrán mediante expropiación o por ocupación directa.
Artículo 167. Cesión obligatoria y gratuita.
La cesión obligatoria y gratuita de terrenos se producirá, por ministerio de la Ley, con la aprobación definitiva de los instrumentos de equidistribución correspondientes.
Los terrenos afectos a dotaciones no obtenidos por expropiación, quedarán adscritos, por ministerio de la Ley, a la Administración competente para la implantación del uso que proceda.
Sección 2.ª La ocupación directa
Artículo 168. Concepto.
Se entiende por ocupación directa, la ocupación de terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones públicas mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de ejecución excedentaria.
La ocupación directa requerirá la previa determinación por la Administración actuante del aprovechamiento correspondiente al titular del terreno a ocupar y de la unidad de ejecución excedentaria en la que haya de hacerse efectivo tal aprovechamiento.
Artículo 169. Procedimiento.
La aplicación de la ocupación directa para la obtención de terrenos dotacionales deberá ajustarse a las siguientes reglas:
Se publicará y notificará a los interesados la relación de los terrenos y propietarios afectados, aprovechamiento correspondiente a cada uno de ellos y unidad o unidades de ejecución excedentarias donde habrán de hacer efectivos sus derechos. A continuación durante el plazo de un mes los interesados podrán alegar lo que estimen conveniente a sus derechos.
La ocupación sólo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la anterior notificación, y en tal momento se levantará acta en la que la Administración actuante hará constar al menos:
1.º Lugar y fecha de otorgamiento.
2.º Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación registral de éstos.
3.º Superficie ocupada y aprovechamientos urbanísticos que le correspondan.
4.º Unidades de ejecución donde se harán efectivos estos aprovechamientos.
Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
El órgano actuante expedirá a favor de cada uno de los propietarios de terrenos ocupados certificación de los extremos señalados en la regla 2.º anterior.
Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se remitirá al Registro de la Propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la Administración, en los términos establecidos por la legislación estatal.
Simultáneamente a la inscripción a que se refiere el número anterior, se abrirá folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a dicho folio se trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupación, todo ello de acuerdo con lo previsto por la legislación estatal.
Artículo 170. Indemnización por ocupación temporal.
Los propietarios afectados por la ocupación directa tendrán derecho a ser indemnizados en los términos establecidos en el artículo 112 de la Ley de Expropiación Forzosa, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de sus terrenos hasta la aprobación definitiva del instrumento de redistribución correspondiente a la unidad de ejecución en que hubieren sido integrados.
Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado instrumento de redistribución, los interesados podrán advertir a la Administración actuante de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que el Ayuntamiento la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio correspondiente. La valoración se entenderá referida al momento de iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación.
CAPÍTULO V. La expropiación por razón de urbanismo
Sección 1.ª Disposiciones generales
Artículo 171. Supuestos expropiatorios.
La expropiación forzosa se aplicará en los siguientes supuestos:
Cuando se haya establecido este sistema de actuación para la unidad de ejecución correspondiente.
Para la obtención de terrenos destinados a sistemas generales y dotaciones locales, siempre que no esté prevista su obtención mediante procedimientos vinculados a la actuación por unidades de ejecución o por ocupación directa.
Para la constitución o ampliación de patrimonios públicos de suelo.
Para la obtención de terrenos destinados a la construcción de viviendas de protección pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social.
Por incumplimiento de la función social de la propiedad.
En los demás supuestos legalmente previstos.
Artículo 172. Constitución de servidumbres.
Cuando para la ejecución de un plan no sea necesaria la expropiación del dominio y baste la constitución de alguna servidumbre sobre el mismo, podrá imponerse, si no se llegase a acuerdo con el propietario, con arreglo al procedimiento de la legislación de expropiación forzosa, siempre que el justiprecio que proceda abonar no exceda de la mitad del importe correspondiente a la expropiación completa del dominio.
Cuando hubiese que modificar o suprimir servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento de la legislación expropiatoria.
Artículo 173. Prohibición de construcciones.
Sobre la superficie objeto de expropiación no se podrá realizar construcción alguna ni modificar las existentes, salvo en casos concretos y excepcionales, previa autorización expresa del organismo expropiante, que, de no ser el Ayuntamiento, lo comunicará a éste a efectos de la concesión de la oportuna licencia.
Artículo 174. Plazo.
La expropiación forzosa deberá tener lugar en el plazo máximo de cuatro años desde la producción del supuesto determinante de su aplicación, salvo que el plan prevea un plazo superior.
Transcurrido dicho plazo sin que se hubiera llevado a efecto la expropiación, los interesados podrán advertir al Ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, en los mismos términos establecidos en relación con la ocupación directa prevista en el artículo 170.
Sección 2.ª Expropiaciones por incumplimiento de la función social de la propiedad
Artículo 175. Expropiación por incumplimiento de la función social.
La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad se podrá aplicar por inobservancia de los plazos establecidos para la urbanización de los terrenos y su edificación, o, en general, de los deberes urbanísticos básicos, y especialmente en los supuestos de parcelaciones ilegales. En este último caso, del justiprecio se deducirá el importe de la multa que pudiera corresponder.
Artículo 176. Destino de la edificación.
Los Ayuntamientos que dispusieran de patrimonio municipal del suelo incluirán en el mismo las parcelas expropiadas por incumplimiento del deber de edificar.
En su caso, en el plazo de seis meses desde la expropiación, el Ayuntamiento resolverá sobre el modo de llevar a cabo la edificación, que habrá de iniciarse en el plazo de un año desde la fecha de la citada resolución, con destino de los correspondientes terrenos a la construcción de viviendas de protección pública, o, cuando ello no resulte conveniente, a otros fines de interés social.
Lo establecido en los números anteriores se aplicará asimismo al patrimonio regional del suelo.
TÍTULO V. La intervención en el mercado del suelo
CAPÍTULO I. El patrimonio municipal de suelo
Sección 1.ª Constitución, bienes integrantes y destino
Artículo 177. Constitución.
Los Ayuntamientos que dispongan de planeamiento municipal deberán constituir su respectivo patrimonio municipal del suelo, con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución del planeamiento.
Artículo 178. Naturaleza.
Los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un patrimonio separado de los restantes bienes municipales, y los ingresos obtenidos mediante enajenación de terrenos o sustitución del aprovechamiento correspondiente al Ayuntamiento por su equivalente económico, se destinarán a los fines establecidos en el artículo 181 de esta ley.
Artículo 179. Bienes integrantes.
Integrarán el patrimonio municipal del suelo los bienes inmuebles de titularidad municipal que teniendo ya naturaleza patrimonial, resulten clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable y, en todo caso, los obtenidos como consecuencia de cesiones o permutas, ya sea en terrenos o en metálico, a resultas de expropiaciones urbanísticas de cualquier clase o del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y, en general, por la ejecución del planeamiento urbanístico.
Artículo 180. Reservas de terrenos.
Los Planes Generales Municipales podrán establecer sobre suelo clasificado como urbanizable no delimitado o no urbanizable genérico, reservas de terrenos de posible adquisición para constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo.
La delimitación de un terreno como reserva para los expresados fines, implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios, por un plazo máximo de cuatro años.
Los terrenos así obtenidos pasarán a integrarse en el proceso urbanizador en la siguiente revisión que se realice del Plan General Municipal.
Artículo 181. Destino.
Los bienes y fondos integrantes del Patrimonio Municipal de Suelo se destinarán a las siguientes finalidades:
Construcción, rehabilitación o mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social, en el marco de las políticas o programas establecidos por las administraciones públicas.
Conservación o mejora del Medio Ambiente, protección del Patrimonio Histórico-Artístico y renovación del Patrimonio Urbano.
Actuaciones públicas para la urbanización y ejecución, en su caso, de sistemas generales, dotaciones, servicios y equipamientos públicos locales o generales.
Conservación, gestión y ampliación del propio patrimonio municipal de suelo.
Creación de suelo para el ejercicio de actividades empresariales compatibles con el desarrollo sostenible.
A la propia planificación y gestión urbanística, incluido el pago en especie mediante permutas o compensaciones de los terrenos destinados a actuaciones contempladas en el presente artículo.
La participación en entidades de gestión urbanística cuyo objeto social responda a sus fines.
La ejecución de actuaciones públicas o el fomento de actuaciones privadas previstas en el planeamiento para la mejora, conservación y rehabilitación de zonas degradadas o de edificaciones en la ciudad consolidada.
Otros fines y usos de interés social, de acuerdo con el planeamiento urbanístico vigente.
El suelo dotacional podrá destinarse a la construcción de vivienda en régimen de alquiler protegido y de alquiler en rotación, siempre que en el instrumento de planeamiento general del municipio se garantice el mínimo de 5 m2 por habitante de sistema general de espacios libres públicos destinados a parques y zonas verdes.
Se modifica por el art. 32.10 de la Ley 13/2013, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2014-404.
Sección 2.ª Cesiones
Artículo 182. Cesiones onerosas.
Los terrenos pertenecientes al patrimonio municipal del suelo con calificación adecuada a los fines establecidos en el artículo anterior, serán enajenados en virtud de concurso, de acuerdo con los siguientes criterios:
Su precio no podrá ser inferior al valor señalado por la legislación urbanística.
El pliego de condiciones fijará plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera la calificación de solar, así como precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación.
Si el concurso quedare desierto, el Ayuntamiento podrá enajenar los terrenos directamente dentro del plazo máximo de un año, con arreglo a lo dispuesto en el pliego de condiciones.
No obstante, el Ayuntamiento podrá enajenar mediante subasta los terrenos del patrimonio municipal del suelo cuando el planeamiento urbanístico les atribuya una finalidad incompatible con los fines señalados en el artículo anterior.
Artículo 183. Cesiones gratuitas.
En casos justificados, podrán los Ayuntamientos ceder terrenos del patrimonio municipal del suelo gratuitamente o por precio inferior al del valor del suelo que legalmente les corresponda para ser destinado a viviendas de protección pública, mediante concurso cuyo pliego establecerá las condiciones previstas en el artículo anterior.
Cuando la permanencia de los usos a que se destinen los terrenos lo requiera, podrán también los Ayuntamientos ceder directamente, por precio inferior al de su valor urbanístico o con carácter gratuito, el dominio de terrenos en favor de entidades privadas de interés público sin ánimo de lucro, para destinarlos a usos de interés social que redunden en beneficio manifiesto de los respectivos municipios.
Artículo 184. Cesiones entre Administraciones.
Los Ayuntamientos y la Administración de la Comunidad Autónoma de La Rioja, entre sí o respecto de las restantes entidades que integran el sector público local o autonómico, podrán permutar o transmitirse directamente y a título gratuito u oneroso terrenos, incluso del patrimonio municipal del suelo, con fines de promoción pública de viviendas, construcción de equipamiento comunitario y otras instalaciones o edificaciones de uso público o interés social.
Artículo 185. Derecho de superficie.
Los Ayuntamientos podrán constituir derechos de superficie en terrenos del patrimonio municipal del suelo con destino a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o a otros usos de interés social.
El procedimiento de constitución del derecho de superficie y el carácter oneroso o gratuito del mismo, se regirán por lo dispuesto en los artículos anteriores para los diversos supuestos.
CAPÍTULO II. Derechos de tanteo y retracto
Artículo 186. Objeto.
A fin de incrementar los patrimonios públicos del suelo, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquéllos y, en general, intervenir en el mercado inmobiliario, los municipios y el Gobierno de La Rioja, podrán delimitar en cualquier clase de suelo áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y de edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administración actuante.
En la propia delimitación se deberá establecer expresamente por la Administración actuante el ámbito material para el ejercicio de los derechos previstos en el número anterior, según se extienda a los siguientes supuestos:
Terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares, o en construcción.
Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación.
Terrenos destinados a la construcción de viviendas acogidas a protección pública.
No obstante lo establecido en el número anterior, en las áreas sujetas a procesos integrales de renovación o reforma interior, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto podrá extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de inmuebles.
También podrán delimitarse áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo no urbanizable con el objeto de regular o controlar procesos de parcelación en dicho suelo.
El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos previstos en este artículo será de diez años, salvo que al delimitarse el área respectiva se fijara otro menor.
El ejercicio de los derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas acogidas al régimen de protección pública, se regirá por la normativa específica en materia de vivienda.
Artículo 187. Requisitos de la delimitación de las áreas.
La delimitación de las áreas de tanteo y retracto podrá efectuarse en el propio Plan General Municipal o de conjunto, o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución. También podrá llevarse a cabo en los Planes de Ordenación de las Zonas de Interés Regional.
En cualquier caso, la delimitación de áreas requerirá:
Memoria justificativa de su necesidad, los objetivos a conseguir y la justificación del ámbito concreto delimitado, así como la relación de bienes y propietarios afectados.
Notificación personal a los propietarios afectados realizada durante el período de información pública.
Remisión al Registro de la Propiedad de copia certificada de los planos que reflejan la delimitación y relación de bienes y propietarios afectados.
Artículo 188. Procedimiento.
A efectos del ejercicio del derecho de tanteo, los propietarios de bienes incluidos en dichas áreas deberán comunicar a la Administración actuante la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y demás condiciones esenciales de la transmisión. La Administración actuante podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de sesenta días naturales desde la recepción de dicha comunicación.
La transmisión onerosa de más del cincuenta por ciento de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo esté constituido en más del ochenta por ciento por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto, tendrá la consideración de transmisión onerosa a los efectos de lo dispuesto en este capítulo.
A efectos del ejercicio del derecho de retracto, cuando no se hubiese producido la comunicación prevenida en el número uno anterior, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos, el precio efectivo de la transmisión resultara inferior o menos onerosas las restantes condiciones de la misma o se hubiese efectuado la transmisión con antelación al término del plazo en que podía ejercitarse el derecho de tanteo, los adquirentes de bienes incluidos en áreas de tanteo y retracto deberán comunicar a la Administración actuante la transmisión efectuada, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que se formalizase.
La Administración actuante podrá ejercitar el derecho de retracto en un plazo de sesenta días naturales desde la recepción de dicha comunicación.
El pago del bien adquirido deberá realizarse en un plazo de tres meses desde el ejercicio del derecho de tanteo o retracto, transcurrido el cual caducará el derecho. El pago se realizará en metálico o, con el acuerdo del transmitente, mediante la adjudicación de terrenos o cualquier otra figura jurídica admitida en Derecho.
Cuando el precio deba pagarse en distintos plazos, el incumplimiento por la Administración actuante de cualquiera de ellos dará derecho al acreedor a instar la resolución de la transmisión realizada a favor de aquélla.
Los Notarios y Registradores de la Propiedad denegarán, respectivamente, la formalización en escritura pública y la inscripción de las transmisiones previstas en este capítulo cuando no se acrediten debidamente las comunicaciones a que hacen referencia los números anteriores.
A tal efecto, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad correspondiente copia certificada de los planos que reflejen la delimitación detallada de las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado, en su caso, de copia del acuerdo de delimitación, con indicación del alcance y extensión del derecho de adquisición preferente.
CAPÍTULO III. El patrimonio regional de suelo
Artículo 189. Constitución y fines.
La Comunidad Autónoma podrá constituir, mantener y gestionar su propio Patrimonio Regional de Suelo.
La constitución de dicho patrimonio tiene por finalidad encauzar y desarrollar técnica y económicamente la ordenación del territorio, poniendo a disposición pública el suelo preciso para la realización de actuaciones, obras e instalaciones de interés regional, incluidas las de construcción de vivienda en régimen de alquiler protegido o de alquiler en rotación en suelo dotacional de titularidad de la Comunidad Autónoma de La Rioja.
Se modifica el apartado 2 por el art. 32.11 de la Ley 13/2013, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2014-404.
Artículo 190. Bienes integrantes.
El patrimonio regional del suelo estará integrado por aquellos terrenos clasificados en el planeamiento urbanístico como suelo urbanizable o no urbanizable que la Comunidad Autónoma adquiera por expropiación o por cualquier otro procedimiento para su incorporación a dicho patrimonio.
Asimismo, se integrarán en este Patrimonio, los obtenidos como consecuencia de la cesión de aprovechamiento que resulte de la ejecución de los instrumentos de ordenación del territorio en los términos previstos en la presente Ley, ya sea en terrenos o en metálico.
La Comunidad Autónoma de La Rioja podrá establecer en los instrumentos de ordenación del territorio previstos en esta Ley, y sobre suelo urbanizable no delimitado y no urbanizable genérico, reservas de terrenos de posible adquisición para constitución o ampliación del patrimonio regional del suelo. Dicha delimitación implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos expropiatorios, por un plazo máximo de cuatro años.
Artículo 191. Remisión al patrimonio municipal del suelo.
En todo lo demás, serán de aplicación al patrimonio regional del suelo las reglas establecidas en el capítulo I de este título.
TÍTULO VI. Edificación y uso del suelo
CAPÍTULO I. Licencias urbanísticas
Artículo 192. Actos sujetos.
Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.
Estarán sujetos igualmente a previa licencia los actos de uso del suelo y del subsuelo, tales como:
Las parcelaciones urbanísticas.
El cerramiento de fincas.
Los movimientos de tierras.
Las actividades extractivas de minerales.
Las obras de nueva planta.
La modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes.
La primera utilización de los edificios y la modificación de uso de los mismos.
La demolición de construcciones.
La instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, excepto que se efectúe en campings o zonas de acampada legalmente autorizadas.
Cuando los actos de edificación y uso del suelo se realicen por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público.
Quedan sujetas al régimen de declaración responsable o comunicación al Ayuntamiento, las instalaciones de aprovechamiento de energía solar para autoconsumo, sobre edificios y construcciones, siempre y cuando las actuaciones necesarias no requieran de alguna autorización o informe administrativo previo para el ejercicio del derecho conforme a la normativa sectorial de aplicación. En estos casos, a efectos de Administración Local, se tramitarán de acuerdo a los procedimientos establecidos en la normativa urbanística municipal.
Se añade el apartado 4 por el art. 9.3 de la Ley 7/2021, de 27 de diciembre. Ref. BOE-A-2022-341
Artículo 193. Régimen.
Las licencias se otorgarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y planeamiento urbanístico vigente en el momento de la resolución.
Las solicitudes de licencias urbanísticas se resolverán por el Ayuntamiento conforme a la competencia y procedimiento que determine la normativa vigente en materia de Administración Local.
Toda denegación de licencia deberá ser motivada.
Las licencias se otorgarán dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero, aunque se denegarán si se pretende llevar a cabo una ocupación ilegal del dominio público.
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