LegalizeLey 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda
3. Si no se cumple lo establecido por los planes y programas a que se refiere el apartado 2, el consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda, previo requerimiento y declaración de incumplimiento, de acuerdo con la legislación local aplicable, puede subrogarse, adoptando las medidas necesarias para el cumplimiento de la obligación, en sustitución de los entes locales. Si se incumple la aplicación de actuaciones urbanísticas, el departamento competente en materia de vivienda debe instar al departamento competente en materia urbanística para que se subrogue.
Artículo 12. El Plan territorial sectorial de vivienda.
1. El Plan territorial sectorial de vivienda constituye el marco orientador para la aplicación en todo el territorio de Cataluña de las políticas establecidas por la presente ley. Este plan debe desarrollar el Plan territorial general de Cataluña, debe ser coherente con los planes territoriales parciales y los planes directores territoriales para facilitar su cumplimiento y debe justificar expresamente su grado de adecuación.
2. El Plan territorial sectorial de vivienda debe contener una estimación de las necesidades, déficits y desequilibrios en materia de vivienda. En este sentido, este plan debe incluir, entre otros, los siguientes datos:
La cuantificación de suelo residencial en el que pueden efectuarse nuevos desarrollos.
La cuantificación de suelo residencial creado en los últimos diez años.
La cuantificación, identificación de la tipología y determinación de la situación sobre el territorio de las viviendas de protección oficial.
La cuantificación de las distintas modalidades de uso de las viviendas (principal, secundaria y vacía) y de las respectivas evoluciones previsibles.
La cuantificación de los suelos y edificios de administraciones o empresas públicas desocupados que pueden destinarse a vivienda vinculada a políticas de vivienda social.
El análisis de los datos demográficos básicos relacionados con la vivienda, especialmente en relación con los colectivos vulnerables, que incluyen los jóvenes mayores de edad empadronados con sus padres, las mujeres víctimas de la violencia de género, los inmigrantes y los sin hogar, así como, singularmente, en relación con la prevención de la segregación espacial de la población con discapacidades.
El análisis de los datos sobre el estado del parque edificado y de las necesidades de mantenimiento, mejora o sustitución, con especial atención a las situaciones y los procesos de infravivienda.
3. En relación con los datos a que se refiere el apartado 2, el Plan territorial sectorial de vivienda debe incluir, entre otras, las siguientes previsiones:
Las necesidades de techo de los distintos tipos de vivienda destinados a políticas sociales.
Las necesidades de techo de vivienda de protección oficial.
Las necesidades de vivienda dotacional pública.
Los criterios para efectuar el seguimiento de la aplicación del Plan y para su modificación y revisión.
4. (Derogado).
5. El Plan territorial sectorial de vivienda debe delimitar las áreas del territorio que pueden contener ámbitos susceptibles de ser declaradas por el mismo Plan o bien por los planes locales de vivienda como ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada, a efectos de la aplicación de lo establecido por el artículo 73.1. Para la determinación de dichas áreas, el Plan territorial sectorial de vivienda debe tener en cuenta los siguientes criterios: la proporción de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial y la cantidad de viviendas disponibles y de suelo urbanizable disponible, la densidad demográfica de la zona, la necesidad de vivienda derivada de las características geográficas o económicas y los precios de los alquileres en la zona.
6. En las áreas a las que se refiere el apartado 5, deben establecerse programas de inspección de los edificios residenciales para detectar la existencia de viviendas desocupadas y para establecer censos de propiedades susceptibles de ser afectadas por las medidas establecidas por el artículo 42.
7. El departamento competente en materia de vivienda debe elaborar el Plan territorial sectorial de vivienda con la colaboración de los demás departamentos de la Generalidad con competencias relacionadas, especialmente del departamento competente en materia de política territorial, que debe emitir un informe preceptivo. El procedimiento de elaboración debe contar con la participación de la ciudadanía y de los entes locales para que se puedan conocer y ponderar los intereses privados y públicos relacionados. La aprobación inicial y la provisional son competencia del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda. Corresponde al Gobierno, una vez oído el Consejo Asesor de la Vivienda y recibido el dictamen del Consejo de Trabajo, Económico y Social de Cataluña, aprobar el Plan y dar cuenta de ello al Parlamento.
8. El Plan territorial sectorial de vivienda puede establecer determinaciones para que sean ejecutadas directamente o desarrolladas mediante planeamiento urbanístico.
9. El Plan territorial sectorial de vivienda puede concretarse y desarrollarse parcialmente mediante planes específicos, de acuerdo con lo que establezca el propio plan.
10. El Gobierno puede establecer una línea de financiación específica que concrete la inversión de la Generalidad para hacer efectivas las medidas y para atender los requerimientos con carga económica que determine el Plan territorial sectorial de vivienda.
Se añade el apartado 6 por la disposición final 3.1 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2017-522#df-3.
Se derogan los apartados 4, 6 y se modifican los apartados 5 y 10 por el art. 151 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 13. Los programas supralocales específicos de vivienda.
1. El consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda puede programar actuaciones en materia de gestión residencial del suelo y de vivienda que afecten a intereses supralocales, junto con el departamento competente en materia de política territorial, si no se ha aprobado el Plan territorial sectorial de vivienda y no existe un acuerdo local previo mediante un plan local de vivienda, regulado por el artículo 14, o un programa de actuación urbanística municipal, un plan urbanístico plurimunicipal o un plan director urbanístico, regulados por la legislación urbanística. Las operaciones deben programarse para un tiempo determinado. Dichos departamentos deben procurar formalizar convenios con los entes locales correspondientes.
2. La Administración de la Generalidad puede adquirir terrenos, en cualquier clase de suelo, de acuerdo con lo establecido por la legislación urbanística.
3. El Gobierno debe establecer una línea de financiación específica, en forma de memoria económica, que asegure y concrete la inversión de la Generalidad para hacer efectivas las medidas y para atender a los requerimientos con carga económica que establezcan los programas supralocales específicos de vivienda.
Artículo 14. Los planes locales de vivienda.
1. Los ayuntamientos con planes locales de vivienda aprobados o con un programa de actuación urbanística municipal con un contenido equiparable deben tener un trato preferente a la hora de concertar políticas de vivienda con la Administración de la Generalidad cuando comporten que esta aporte recursos económicos.
2. Los planes locales de vivienda determinan las propuestas y los compromisos municipales en política de vivienda y son la propuesta marco para la concertación de políticas de vivienda con la Administración de la Generalidad.
3. Los planes locales de vivienda deben contener los siguientes apartados:
El análisis y la diagnosis de la situación de la vivienda en el municipio.
Los objetivos, programas y estrategias de actuación.
La evaluación económico-financiera de las actuaciones.
4. Los planes locales de vivienda tienen una vigencia de seis años, sin perjuicio de que pueda ampliarse el análisis y plantear actuaciones con un plazo más largo. Transcurridos los seis años, debe revisarse el plan.
5. En el apartado de análisis y diagnosis, los planes locales de vivienda deben contener:
El análisis y las previsiones demográficas y la diagnosis de las necesidades de vivienda de la población, con identificación de los segmentos de población con dificultades de acceso o precariedad en la tenencia, y el análisis de la situación de los sin hogar.
El análisis del mercado de vivienda, con el estudio de la evolución y tendencias de la construcción de viviendas en el municipio y de los precios de mercado en las modalidades de compra de primera mano, compra de segunda mano y alquiler, y la diagnosis de la población que queda excluida del mercado por razón de sus ingresos.
El análisis del planeamiento urbanístico y de su potencial de oferta de viviendas, con determinación de la cantidad, modalidades, régimen de acceso e iniciativa pública o privada de las reservas de techo para vivienda de protección oficial, y de suelo calificado o reservado destinado al sistema de vivienda dotacional que establece la legislación urbanística, y la diagnosis del grado de cobertura de las necesidades de vivienda de la población.
El análisis del parque de viviendas, la diagnosis de las situaciones de infravivienda y de utilización anómala de las viviendas, y la diagnosis de los edificios de viviendas y de las viviendas que no cumplen las condiciones de calidad establecidas por la presente ley.
El análisis del potencial de viviendas dirigidas a políticas sociales, en el caso de los municipios sujetos al mandato de solidaridad urbana establecido por el artículo 73.
El análisis de los recursos e instrumentos municipales que se utilizan para llevar a cabo las políticas de vivienda, y la diagnosis de la necesidad de su mejora o ampliación.
6. En el apartado de objetivos y de programas y estrategias de actuación, los planes locales de vivienda deben incluir:
Las líneas de actuación vinculadas a la utilización de los instrumentos de política de suelo y vivienda establecidos por la legislación urbanística, con una referencia especial a la concreción o al aumento de las reservas para vivienda protegida, la calificación o la reserva de terrenos destinados al sistema urbanístico de viviendas dotacionales; a la utilización de los instrumentos de intervención sobre la edificación y el uso del suelo, y a la utilización y gestión del patrimonio público de suelo y vivienda.
Las líneas de actuación no vinculadas a la política de suelo pero sí a la calidad del parque construido y a la rehabilitación, utilización y ocupación del parque de viviendas, incluida la definición de las posibles áreas de conservación y rehabilitación a las que se refiere el artículo 36.
La definición de las posibles áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto a que se refiere el artículo 15.
Las ayudas dirigidas a grupos de población con especiales dificultades de alojamiento para luchar contra la exclusión social.
La definición y programación de las actuaciones concretas que deben llevarse a cabo en los seis años de vigencia del plan, que debe establecer las características técnicas y económicas, los beneficiarios, los agentes gestores y la programación temporal.
Las previsiones de cuantificación de las viviendas destinadas a políticas sociales de acuerdo con la tipología establecida por el artículo 74 para el cumplimiento quinquenal del mandato de solidaridad urbana, en el caso de los municipios que estén sujetos al mismo, y la justificación de la coherencia en relación con el objetivo final del artículo 73.1.
7. (Derogado)
8. En el apartado de evaluación económico-financiera, los planes locales de vivienda deben establecer los siguientes mecanismos:
Los que permitan articular la gestión del plan, analizando tanto la financiación pública como la privada disponibles. En cuanto a la financiación pública, deben proponerse los compromisos financieros que requieren un concierto con la Administración de la Generalidad.
Los de seguimiento y evaluación del desarrollo del plan y los de establecimiento de indicadores de calidad de la gestión.
9. Si existe la memoria social regulada por la legislación urbanística y el artículo 20, el plan local de vivienda debe ser coherente con la misma.
10. La tramitación y aprobación de los planes locales de vivienda deben ajustarse a lo que la legislación de régimen local establece respecto al régimen de funcionamiento y de adopción de acuerdos. La tramitación debe incluir un periodo de exposición pública y mecanismos de participación ciudadana. La aprobación corresponde al pleno del ayuntamiento.
11. Para concertar políticas de vivienda con el Gobierno, el ayuntamiento debe comunicar el acuerdo de aprobación del plan local de vivienda al departamento competente en materia de vivienda y debe enviarle un ejemplar del mismo. Dicho departamento puede requerir al ayuntamiento, de forma motivada, que amplíe la documentación aportada o que modifique el plan atendiendo al cumplimiento de la legalidad, las disponibilidades presupuestarias y la protección de intereses supralocales.
12. Los municipios de menos de tres mil habitantes pueden cumplir la finalidad a que se refiere el apartado 1 aprobando un plan local de vivienda simplificado, en el que deben analizarse y diagnosticarse las necesidades de vivienda de la población, especialmente las de los colectivos con dificultad de acceso, y deben proponerse los objetivos y las líneas de actuación para atenderlas, teniendo en cuenta los instrumentos establecidos por la legislación urbanística y las ayudas y demás instrumentos establecidos por la presente ley.
13. Los ayuntamientos, para coordinar las políticas de vivienda, pueden formular planes locales de vivienda de alcance supramunicipal, que deben cumplir las siguientes directrices:
La formulación de un plan local de vivienda supramunicipal requiere el acuerdo unánime de los ayuntamientos interesados. El acuerdo de formulación debe determinar el organismo que ha de redactarlo y las condiciones que regulan su redacción.
Las determinaciones de un plan local de vivienda supramunicipal deben respetar las competencias y atribuciones propias de los entes locales, de acuerdo con las legislaciones sectoriales y de régimen local.
La tramitación de un plan local de vivienda supramunicipal debe adecuarse a lo establecido por el apartado 10. La aprobación requiere el acuerdo unánime de los ayuntamientos afectados.
14. El Gobierno debe establecer una línea de financiación específica para atender situaciones de dificultad justificada en relación con la elaboración de los planes locales de vivienda y debe fomentar la redacción de planes supramunicipales.
Se modifica el apartado 1 y se deroga el 7 por el art. 152 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 15. Declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto en relación con los objetivos de los planes locales de vivienda.
1. Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales que establece el artículo 73, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas.
2. El Plan territorial sectorial de vivienda, en función de la importancia de la actividad inmobiliaria o de necesidades sociales especiales, puede proponer una delimitación de áreas de tanteo y retracto para las finalidades a las que se refiere el apartado 1 o puede delimitarlas directamente, de acuerdo con los municipios afectados.
A los efectos de la transmisión de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, las áreas de tanteo y retracto pueden coincidir con las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada delimitadas en los planes locales de vivienda, en el Plan territorial sectorial de vivienda o, mientras estas no estén delimitadas, con las que prevé el anexo del Plan para el derecho a la vivienda.
En la transmisión de viviendas en zonas declaradas mercado residencial tensionado, la Administración de la Generalitat puede ejercer los derechos de tanteo y retracto en estos ámbitos.
3. Para la definición de las posibles áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, el municipio, o el Plan territorial sectorial de vivienda, debe justificar adecuadamente las razones. Los planes locales de vivienda pueden contener la definición de dichas áreas.
4. Los derechos de tanteo y retracto pueden ser ejercidos por la Administración pública ya sea por cuenta propia, ya sea en favor de los promotores a los que se refiere el artículo 51, ya sea en favor de los sujetos a los que se refiere el artículo 87.3.
5. La Administración, si ejerce el derecho de tanteo en favor de terceros, puede fijar unas condiciones respecto al uso y la dedicación del inmueble que aseguren que su destino esté vinculado a las políticas sociales de vivienda del municipio. Estas condiciones pueden consistir en exigir que una parte del inmueble se destine a viviendas de protección oficial o vinculadas a políticas sociales, más allá de los porcentajes máximos de reserva establecidos por el artículo 17 y por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.
6. En las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, no pueden efectuarse transmisiones a ningún título si el inmueble que pretende transmitirse se destina a vivienda o, en el caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitación pertinentes, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.
7. Si los entes locales afectados no actúan, el departamento competente en materia de vivienda debe subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo, sin perjuicio de que otros departamentos y organismos de la Generalidad competentes en materia de urbanismo y política de suelo, en función de los correspondientes planes y programas de actuación, asuman también, en todo o en parte, las acciones emprendidas. Los inmuebles obtenidos por medio del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben ponerse al servicio de las políticas locales de vivienda.
8. Es aplicable la legislación urbanística al procedimiento de delimitación de las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto a que hace referencia este artículo, así como al ejercicio de estos derechos.
9. Si la delimitación del área sujeta a los derechos de tanteo y retracto coincide con la totalidad del término municipal, no es preciso que consten en el expediente la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados.
Se modifica el párrafo añadido al apartado 2 por el art. 5.4 de la Ley 11/2025, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2026-5547
Se añade un párrafo al apartado 2 por el art. 5.1 del Decreto-ley 2/2025, de 25 de febrero. Ref. BOE-A-2025-8490
Se deja sin efecto la modificación del apartado 2, por la Resolución de 23 de mayo de 2024, que publica el Acuerdo de la Diputación Permanente de derogación del Decreto ley 6/2024, de 24 de abril. Ref. DOGC-f-2024-90105
Se añade un párrafo al apartado 2 por el art. 1 del Decreto-ley 6/2024, de 24 de abril. Ref. BOE-A-2024-12642
Se modifica el apartado 8 por la disposición final 1.1 del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2020-2509
Se añade el párrafo 2 al apartado 2 por el art. 1.1 del Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo. Ref. BOE-A-2015-6016.
Téngase en cuenta el art. 2.
CAPÍTULO II. La vivienda en el planeamiento urbanístico
Artículo 16. Directrices para el planeamiento urbanístico respecto a las viviendas.
1. El planeamiento urbanístico, en coherencia con las determinaciones de la planificación y la programación en materia de vivienda, tiene que calificar en el medio urbano suelo adecuado y suficiente para el uso de vivienda destinado al domicilio habitual de la población residente.
2. En la calificación del suelo como residencial deben aplicarse los principios de respeto al medio ambiente, los de movilidad sostenible establecidos por la Ley 9/2003, de 13 de junio, de la movilidad, y los de integración de la vivienda en el entorno, a cuyo fin deben cumplirse las siguientes directrices:
La elección de las ubicaciones y la ordenación deben tener en cuenta las condiciones geográficas y climáticas que pueden influir en el ahorro energético y en el mantenimiento de las viviendas.
La fijación de las condiciones de edificación debe fundamentarse en los tipos de vivienda que la nueva ordenación prevea.
Las parcelas edificables deben situarse en continuidad con el tejido urbano y debe evitarse que la ordenación genere dispersión en el territorio y exclusión social.
Debe velarse para garantizar el derecho de todos los habitantes a disfrutar de condiciones de vida urbana y de hábitat que favorezcan la cohesión social y para asegurar en cada núcleo la coexistencia del uso residencial con otros usos y la diversidad de tipos de vivienda.
La ordenación, como criterio general, debe procurar evitar que los ámbitos o sectores residenciales que se desarrollen se configuren como urbanizaciones con elementos que las cerquen.
Se modifica el apartado 1 por el art. 1 del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2020-2509
Artículo 17. El destino del suelo a vivienda de protección oficial.
1. El planeamiento urbanístico, mediante el establecimiento de la calificación urbanística de vivienda de protección pública y la determinación de los porcentajes de techo que los sectores de planeamiento derivado tienen que reservar para esta destinación, vinculan el suelo al régimen de protección oficial que esta ley establece, de conformidad con la legislación urbanística, el planeamiento territorial y la memoria social. La calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública, de carácter genérico o específico, que establezca el planeamiento urbanístico vincula en los mismos términos la calificación de vivienda con protección oficial.
2. (Derogado)
3. (Derogado)
4. (Derogado)
5. El planeamiento urbanístico general de nueva implantación, sin perjuicio del cumplimiento de los estándares de reserva mínima destinada a viviendas de protección pública que establece la legislación urbanística, tiene que garantizar y justificar que no se reduce en el conjunto del plan el total de techo calificado de vivienda de protección pública por el planeamiento anterior, a menos que se justifique adecuadamente en la memoria social que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con esta destinación y, en los municipios incluidos en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. Esta última posibilidad tiene carácter excepcional y siempre se tiene que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.
6. Las modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública y que comporten la reducción del techo con esta destinación tienen carácter excepcional y se deben justificar adecuadamente, sea por la necesidad de creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública, sea por los cambios estructurales producidos en la demanda de vivienda. En este último caso, si se trata de un municipio incluido en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, se debe justificar que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. En todo caso, estas modificaciones tienen que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.
7. Los promotores sociales a que se refiere el artículo 51.2.a y b pueden ser receptores de cesiones directas, a título gratuito, y de enajenaciones directas de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda con el fin de construir viviendas destinadas a políticas sociales.
8. Los promotores sociales a que se refiere el artículo 51.2 pueden optar por la enajenación de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda con el fin de construir viviendas destinadas a políticas sociales, mediante concursos restringidos.
Se modifican los apartados 1, 5 y 6 y se deroga el 3 por el art. 7.2 y 3 y disposición derogatoria a) del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2020-2509
Se deja sin efecto la derogación del apartado 3 por Acuerdo de 25 de abril de 2019. Ref. DOGC-f-2019-90471, por el que se deroga el Decreto-ley 5/2019, de 5 de marzo.
Se deroga el apartado 3 por la disposición derogatoria.a) del Decreto-ley 5/2019, de 5 de marzo. Ref. DOGC-f-2019-90350
Se derogan los apartados 2 y 4 por el art. 153 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 18. Los equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional.
1. Los municipios que están obligados, según la legislación urbanística, a hacer reservas para la construcción de viviendas de protección pública también tienen que efectuarlas para el sistema urbanístico de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional de titularidad pública que establece dicha legislación, de acuerdo con la Memoria social.
2. Tanto los Ayuntamientos como la Administración de la Generalidad, mediante el Instituto Catalán del Suelo, pueden ser titulares de suelos calificados como sistema de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional.
3. En aplicación de la legislación urbanística, los Ayuntamientos pueden obtener suelo de titularidad privada destinado al sistema de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional de titularidad pública por cesión obligatoria y gratuita, por expropiación o por cesión onerosa acordada con el propietario o propietaria. En este último caso, como contraprestación de la cesión, se tiene que constituir un derecho de superficie o de concesión administrativa a favor del cedente para construir y explotar los equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional. La Administración de la Generalidad puede adquirir, por expropiación forzosa y en ejecución del planeamiento urbanístico, suelos con destino al sistema de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional de titularidad pública, los cuales quedan incorporados directamente al patrimonio propio del Instituto Catalán del Suelo.
4. El Instituto Catalán del Suelo puede adquirir bienes a título oneroso y puede recibir terrenos por cesión gratuita directamente de otras Administraciones públicas para su patrimonio propio, los cuales se tienen que destinar al sistema de equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional para construir y explotar alojamientos dotacionales de titularidad pública.
5. Los equipamientos comunitarios de alojamiento dotacional se pueden promover en régimen de alquiler, sometidos al régimen jurídico de las viviendas con protección oficial, y se pueden acoger a las medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda.
6. La Administración o el ente público titular del suelo puede construir y gestionar directamente los alojamientos dotacionales públicos o puede otorgar un derecho de superficie o una concesión administrativa a terceros para que los construyan y gestionen.
7. La normativa de habitabilidad tiene que determinar los niveles de calidad mínima exigibles a los alojamientos dotacionales teniendo en cuenta la variedad de formas que pueden adoptar para satisfacer las necesidades de habitación temporal.
Se añade el apartado 7 por el art. 2.2 del Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre. Ref. BOE-A-2021-1478
Se modifica por el art. 4.4 del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre. Ref. BOE-A-2020-2509
Se modifica el apartado 1 por el art. 154 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 18 bis.
Los alojamientos con espacios comunes complementarios:
1. Los alojamientos con espacios comunes complementarios, definidos en el artículo 3.p, pueden construirse en suelo destinado por el planeamiento urbanístico a usos de vivienda.
2. La normativa de habitabilidad tiene que determinar la superficie mínima que debe tener tanto el espacio privativo como los espacios comunes complementarios que deben tener los alojamientos a que hace referencia el apartado 1. La suma del espacio privativo y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no puede ser inferior a la superficie mínima establecida en la normativa de habitabilidad para las viviendas completas.
3. Cuando los alojamientos con espacios comunes complementarios ocupan la totalidad de un edificio, este edificio no se puede dividir en propiedad horizontal. En caso de que ocupen una parte de un edificio en propiedad horizontal, esta parte tiene que configurarse como un solo elemento privativo diferenciado de los otros elementos que se integran en el mismo régimen de propiedad horizontal, como viviendas, locales o aparcamientos.
Se añade por el art. 2.3 del Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre. Ref. BOE-A-2021-1478
Artículo 19. Viviendas con actividades económicas.
1. Las viviendas con actividades económicas, definidas por el artículo 3.l, deben disponer de los títulos habilitantes correspondientes al tipo de actividad. La falta de dichos títulos puede dar lugar a la adopción de las medidas de intervención o sancionadoras que establezcan las ordenanzas municipales o la normativa sectorial correspondiente.
2. Las administraciones competentes deben impulsar políticas orientadas a evitar la utilización ilegal de viviendas con actividades económicas. A tal fin, deben aprobar programas de inspección y deben velar para que dichas viviendas tengan los correspondientes títulos habilitantes.
Se modifica por el art. 155 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 20. La memoria social.
1. La memoria social establecida por la legislación urbanística es el instrumento de justificación razonada de las decisiones adoptadas en el planeamiento que repercuten en la vivienda. La memoria social debe exponer los criterios que fundamentan las decisiones relativas al modelo residencial adoptado y debe justificar el cumplimiento de las directrices establecidas por el artículo 16 y el desarrollo de los instrumentos de política de suelo y vivienda. El contenido de la memoria social está establecido por el reglamento que desarrolla el Decreto legislativo 1/2005.
2. Si existe un programa de actuación urbanística municipal o un plan local de vivienda, la memoria social puede remitir a su contenido, siempre que comprendan todos los aspectos que el reglamento que desarrolla el Decreto legislativo 1/2005 establece. Si no existe ningún programa de actuación urbanística municipal ni ningún plan local de vivienda, la memoria social, siempre que tenga el contenido establecido por dicho reglamento, puede tener los mismos efectos sobre la concertación de las políticas de vivienda con la Generalidad a que se refiere el artículo 14.
Artículo 21. Informe preceptivo del departamento competente en materia de vivienda.
(Derogado).
Se deroga por el art. 156 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
TÍTULO III. De la calidad del parque inmobiliario de viviendas
CAPÍTULO I. Calidad del parque inmobiliario y requisitos exigibles a las viviendas
Artículo 22. Calidad del parque inmobiliario.
1. Se entiende por calidad de una vivienda el conjunto de características y prestaciones que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su función social, las cuales deben adaptarse a los estándares de seguridad y confort adecuados en cada momento.
2. Las viviendas de obra nueva y las que resulten de la reconversión de un edificio antiguo o de obras de gran rehabilitación deben cumplir las condiciones de calidad relativas a la funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad. Los edificios en que se integren estas viviendas deben cumplir las condiciones de solidez estructural, seguridad, accesibilidad y diseño para todas las personas establecidas por la Ley del Estado 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y las de sostenibilidad e integración en el entorno urbano, tal y como las definen la legislación de ordenación de la edificación, los códigos técnicos y la presente ley. Todas estas condiciones pueden concretarse por reglamento en la normativa de habitabilidad.
3. Los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben tener ascensor si no son directamente accesibles para las personas con movilidad reducida, excepto en los casos de imposibilidad técnica o económica regulados por reglamento. A tales efectos, para determinar la condición de edificio plurifamiliar no se computan las viviendas de la planta de acceso.
4. Las viviendas de los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben permitir a las personas con movilidad reducida su utilización y el desplazamiento por las mismas y deben cumplir las condiciones de accesibilidad y movilidad establecidas por la normativa de habitabilidad. Las nuevas viviendas deben tener un grado de flexibilidad suficiente para que puedan adaptarse sin tener que efectuar obras caras y difíciles de ejecutar, en el caso de que sus ocupantes sufran una disminución de movilidad.
5. La normativa de habitabilidad debe determinar los niveles de calidad exigibles al parque de viviendas y el proceso gradual que este parque debe seguir para adaptar las condiciones de calidad originarias a las exigencias tecnológicas y de confort de la sociedad.
6. Los entes locales pueden aprobar normas de calidad más exigentes que las normas de habitabilidad a que se refieren los apartados del 1 al 5.
7. Además de las normas a que se refiere el presente artículo, para conseguir unos niveles elevados de calidad del parque inmobiliario residencial, el departamento competente en materia de vivienda debe promover las siguientes acciones:
Adoptar medidas para incrementar la profesionalidad y transparencia del sector inmobiliario.
Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
Difundir la información que fomente la calidad en los procesos, mediante guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.
Establecer un sistema de evaluación y de distintivos de los edificios de viviendas que pueda ser reconocido oficialmente.
Establecer unos programas de inspección técnica de los edificios de viviendas.
Se modifica el apartado 3 por el art. 157 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 23. Requisitos exigibles a las viviendas.
1. En el proceso de edificación y en la conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial, debe velarse para garantizar la cohesión social, la ecoeficiencia, la optimización de los recursos disponibles, la innovación arquitectónica y la fijación de criterios de género, mediante:
La promoción y el fomento de la construcción de nuevos modelos de vivienda, adecuados a la variabilidad y diversidad de la composición de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población.
La preservación del medio ambiente, mediante un uso adecuado del terreno, la gestión de los residuos generados, la prevención de emisiones y contaminación, y demás medidas de ecoeficiencia que establezca la legislación aplicable.
La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el ahorro de recursos naturales, de materiales y de energía, que faciliten la reducción y gestión de los residuos y que fomenten la eficiencia energética de los edificios.
La innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que debe permitir la flexibilidad en la utilización de los elementos para facilitar el trabajo doméstico y para adecuarse a los nuevos roles de género, y que debe permitir también efectuar transformaciones dentro de la vivienda para adaptarla a las variaciones en la estructura familiar, en su caso. Dicha innovación, en términos de perfeccionamiento, debe facilitar la introducción de nuevas tecnologías.
2. Los requisitos establecidos por el apartado 1 deben incorporarse progresivamente a las condiciones de calidad que se exigen a las viviendas y a los edificios y que regula la normativa de habitabilidad, de acuerdo con lo establecido por el artículo 22.2.
Artículo 24. El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda.
1. Para garantizar que los planteamientos a que se refieren los artículos 22 y 23 se desarrollen eficientemente, el Gobierno debe crear por decreto el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda, como órgano consultivo de carácter técnico con funciones de asesoramiento y propuesta a la Administración de la Generalidad y con funciones eminentemente técnicas de mejora de la calidad arquitectónica de la vivienda y de los diversos elementos materiales que la componen.
2. El Gobierno, a propuesta del consejero o consejera competente en materia de vivienda, debe determinar la composición y el funcionamiento del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda. Deben estar representados en el mismo la Administración de la Generalidad y los colegios profesionales y asociaciones profesionales y empresariales relacionados con la construcción de viviendas.
3. El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe velar especialmente para incrementar el nivel de calidad de los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas y de los visados de los colegios profesionales, como garantes de que los proyectos cumplen las condiciones de habitabilidad establecidas.
4. La composición del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe tender a la paridad de género.
Artículo 25. Libro del edificio.
1. El libro del edificio, que es el instrumento de información de la vida del edificio, debe incluir los siguientes aspectos:
Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías.
Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio.
Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos.
Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa.
Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.
Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort a que se refiere el artículo 22.
Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 23.
2. El modelo y el contenido del libro del edificio, sin perjuicio de los mínimos fijados por la presente ley, deben establecerse por reglamento. El libro debe estructurarse en apartados abiertos en los que debe clasificarse, inscribirse y archivarse toda la documentación gráfica y escrita del edificio, desde el proyecto de las obras hasta el final de la vida útil del edificio. El libro ha de incluir, como mínimo, la siguiente documentación:
La documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones.
La documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten.
La documentación relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.
3. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.
4. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.
5. En el caso de los edificios existentes en el momento de la entrada en vigor de la presente ley que no tengan libro del edificio, este es exigible en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.
6. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.
Artículo 26. La cédula de habitabilidad.
1. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.
2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.
3. La cédula de habitabilidad es el documento que deben exigir las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios, para la contratación de servicios y suministros a la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial destinadas a primera ocupación, el documento exigible es la calificación definitiva.
4. La cédula de habitabilidad debe distinguir los niveles de exigencia en función de si las viviendas son de nueva construcción o preexistentes. La vigencia de dichos niveles debe determinarse por reglamento, mediante el correspondiente decreto de habitabilidad
5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio que pueda delegar su otorgamiento en los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad si no se cumplen las condiciones técnicas legalmente exigidas por la normativa de habitabilidad.
5 bis. El otorgamiento de la cédula de habitabilidad implica exclusivamente que la vivienda cumple los requisitos técnicos de habitabilidad de la normativa vigente y no supone la legalización de las construcciones en lo que concierne a la adecuación del uso de vivienda a la legalidad urbanística. Para proteger los derechos de los adquirientes, cuando en la tramitación de la solicitud de la cédula de habitabilidad se ponga de manifiesto que el uso de un inmueble como vivienda puede no adecuarse a la legalidad urbanística, debe hacerse constar esta circunstancia en el documento de otorgamiento de la cédula, y el fedatario público debe ponerlo en conocimiento del adquiriente en el momento de autorizar el documento de transmisión.
6. La pérdida de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la presente ley y los reglamentos que la desarrollan supone la revocación de la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y rehabilitación del inmueble y del régimen sancionador de aplicación.
7. Las viviendas con actividades económicas y los alojamientos con espacios comunes complementarios quedan también sujetos a la exigencia de la cédula de habitabilidad.
Se modifica el apartado 7 por el art. 2.4 del Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre. Ref. BOE-A-2021-1478
Se modifican los apartados 3, 5 y 7 y se añade el 5 bis por el art. 158.1 a 4 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Téngase en cuenta para su aplicación la disposición transitoria 4.
Artículo 27. La licencia de obras de edificación y las condiciones de calidad del parque inmobiliario.
La licencia de obras de edificación garantiza que el proyecto cumple las condiciones de calidad de la vivienda y del edificio de viviendas que establece el artículo 22.
Se modifica por el art. 159 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
Artículo 28. La inspección técnica de los edificios de viviendas.
1. Sin perjuicio de lo que el presente capítulo establece en relación con el control de calidad de las viviendas, la adecuación de los edificios de viviendas a los niveles de calidad exigibles en cada momento debe acreditarse mediante inspecciones técnicas que debe promover el departamento competente en materia de vivienda, en coordinación con los entes locales.
2. La inspección técnica de un edificio es obligatoria si lo determinan el programa de inspecciones de la Generalidad o los programas u ordenanzas locales, y si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación.
3. Los contenidos y la vigencia de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas deben determinarse por reglamento.
4. Para acreditar el estado del edificio, es preciso un informe firmado por un técnico o técnica competente. La Administración de la Generalidad puede contratar las tareas de control periódico de los edificios con los colegios o asociaciones profesionales vinculados a la edificación.
5. Los informes de inspección técnica se entregarán a la Administración para acreditar el cumplimiento del deber de haber pasado la inspección técnica obligatoria y para obtener un distintivo en el que debe hacerse constar el estado de conservación del edificio que resulta del informe. El procedimiento para solicitar el distintivo y su vigencia deben aprobarse por reglamento.
6. Las carencias respecto a las condiciones exigibles suponen la adopción de medidas correctoras, que pueden llegar, en situaciones extremas de falta de seguridad para las personas, al desalojo y la clausura, sin perjuicio de la aplicación de lo establecido por el artículo 35.3.
7. Las actuaciones a que se refieren los apartados del 1 al 6 deben efectuarse sin perjuicio de los demás controles en materia de seguridad industrial que deban realizarse en una vivienda.
8. El Gobierno, en los planes y programas de viviendas, debe establecer líneas de ayuda excepcionales para propietarios de edificios de viviendas que tengan dificultades importantes para asumir el coste de las inspecciones técnicas obligatorias.
Se modifica el apartado 5 por el art. 135.1 de la Ley 5/2020, de 29 de abril. Ref. BOE-A-2020-5569
Se modifica el apartado 5 por el art. 160 de la Ley 9/2011, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2012-546.
CAPÍTULO II. Conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial
Sección primera. Disposiciones generales
Artículo 29. La conservación y la rehabilitación como instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda.
El fomento de la conservación, rehabilitación y gran rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial es objeto de la actuación prioritaria de la Generalidad y los entes locales para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.
Artículo 30. El deber de conservación y rehabilitación de los inmuebles.
1. Los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben conservarlos y rehabilitarlos de modo que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado, de acuerdo con lo establecido por la presente ley y la normativa de ordenación de la edificación, del patrimonio cultural y arquitectónico, de protección del medio ambiente, del paisaje y de urbanismo.
2. Los arrendatarios legales de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben usarlos de forma adecuada y conveniente.
3. Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria.
4. Las obras en edificios existentes de uso residencial en las que sea exigible un proyecto técnico o una dirección técnica para obtener la licencia no pueden autorizarse si no se prevé que, una vez ejecutadas, el inmueble cumpla las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22.
5. Para asegurar el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, deben adoptarse las medidas de fomento e intervención administrativa establecidas por las secciones segunda y tercera, y, si procede, las medidas sancionadoras establecidas por el título VI. Si un incumplimiento se justifica objetivamente por causas de imposibilidad económica o, en el caso de propietarios de viviendas en alquiler con baja rentabilidad, porque perciben rentas antiguas provenientes de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la Administración debe intentar firmar un convenio de rehabilitación de acuerdo con lo establecido por el artículo 35.3.
6. Se entiende que el propietario o propietaria cumple el deber de conservación y rehabilitación, si cumple las disposiciones relativas al deber de conservación y rehabilitación establecidas por la normativa urbanística y demás normas generales de aplicación, incluidas las que regulan la inspección técnica de los edificios de viviendas.
Se modifica el apartado 6 por el art. 135.2 de la Ley 5/2020, de 29 de abril. Ref. BOE-A-2020-5569
Artículo 31. Los límites del deber de conservación y rehabilitación.
1. El deber de conservación y rehabilitación no es exigible al propietario o propietaria en los supuestos que la normativa urbanística establece en relación con la declaración de ruina.
2. Las declaraciones de ruina deben contener un pronunciamiento respecto a si la situación ha podido derivarse o no de un incumplimiento previo del deber de conservación del edificio.
3. Si la situación de ruina se deriva de un incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, debe incoarse el expediente sancionador correspondiente, de acuerdo con lo establecido por los artículos 123 y 124. Una vez transcurridos dos años desde el momento de la resolución administrativa de declaración de ruina sin que se haya sustituido o rehabilitado el edificio, sin causa justificada, la administración competente puede incluirlo en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, con las consecuencias que la normativa urbanística establece para dicho supuesto.
Artículo 32. La expropiación o la ocupación temporal en edificios en régimen de propiedad horizontal.
1. Si las obras, instalaciones o implantación de usos que deben realizarse en inmuebles en régimen de propiedad horizontal para cumplir el deber de conservación y rehabilitación hacen necesaria la expropiación o la ocupación temporal de elementos privativos o comunes de uso privativo, los interesados pueden instar a la Administración competente a incoar un expediente a tal fin.
2. El proyecto que incluye la previsión de la expropiación debe contener un informe técnico y una memoria que acrediten y concreten la necesidad de ocupación definitiva o temporal y que analicen las vías de actuación posibles y la justificación de que no existe una alternativa menos gravosa para los derechos de propiedad. La aprobación del proyecto lleva implícita la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos afectados. La tramitación del expediente debe ajustarse al procedimiento establecido por la legislación urbanística y de expropiación forzosa.
Artículo 33. Declaración de inhabitabilidad.
En los casos en que la utilización de la vivienda suponga un peligro para la seguridad o salud de las personas, sin perjuicio de las medidas urgentes de desalojo que deban adoptarse, la Administración competente puede declarar inhabitable el edificio afectado. La declaración puede hacerse con carácter provisional y cautelar, mientras se averigua el alcance del deterioro, de acuerdo con lo establecido por la legislación de procedimiento administrativo. En función de la gravedad del deterioro y de la consiguiente posibilidad de rehabilitación, la Administración debe adoptar las medidas de intervención establecidas por el presente título que sean más adecuadas.
Artículo 34. Derecho general de información y regreso de los ocupantes.
1. En los procedimientos administrativos instruidos para adoptar resoluciones que obliguen o habiliten a ejecutar obras para la conservación o rehabilitación de los edificios, debe darse audiencia a los ocupantes legales y deben determinarse las repercusiones que el procedimiento puede tener sobre la situación de ocupación.
2. Con carácter general, los ocupantes legales que tengan su residencia habitual en edificios objeto de conservación y rehabilitación o en edificios declarados en ruina por una resolución administrativa, si no son responsables del deterioro, tienen el derecho de regreso, que corre a cargo del propietario o propietaria del inmueble, de acuerdo con lo establecido por, si procede, la legislación urbanística, hipotecaria y de arrendamientos urbanos.
Sección segunda. Fomento de la conservación y de la rehabilitación
Artículo 35. Planes de fomento de la rehabilitación.
1. En los planes de vivienda, el Gobierno debe incluir subvenciones directas, ventajas fiscales o actuaciones convenidas con propietarios e inquilinos, entre otros programas o medidas específicas para el fomento de la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas.
2. El plan de rehabilitación de viviendas, que debe aprobarse por decreto, es el instrumento vertebrador de las políticas dirigidas a la conservación y rehabilitación del parque de viviendas y debe establecer el sistema y el calendario para su revisión y actualización. Este plan puede integrarse en el conjunto de instrumentos de planeamiento sectorial establecidos por el artículo 11 y concordantes.
3. El plan de rehabilitación de viviendas debe incluir actuaciones para rentabilizar el parque privado de viviendas en alquiler con baja rentabilidad a causa de la existencia de contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, de prórroga forzosa. Dichas actuaciones deben consistir en el establecimiento de convenios entre la administración competente y los propietarios. Los convenios pueden establecer, previo estudio económico de la finca, ayudas para compensar los diferenciales entre los alquileres percibidos y los alquileres que asegurarían el equilibrio económico. Los propietarios que establezcan un convenio con el departamento competente en materia de vivienda deben comprometerse a alquilar las viviendas desocupadas de la finca, si las hubiere, en régimen de alquiler protegido y a respetar a los inquilinos con contratos de prórroga forzosa el derecho a permanecer en la vivienda.
Artículo 36. Declaración de áreas de conservación y rehabilitación.
1. Los municipios, para promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social, pueden delimitar áreas de conservación y rehabilitación, previo trámite de información pública y audiencia a las demás administraciones concernidas. La documentación de la delimitación debe incluir:
Una memoria explicativa y justificativa, que debe incorporar los datos urbanísticos del área y una explicación de la estructura social y las condiciones físicas de ocupación de los inmuebles.
Los planos de información y delimitación del área.
La relación de las propiedades afectadas, de acuerdo con la información que conste en el catastro y en el Registro de la Propiedad.
2. La declaración de área de conservación y rehabilitación lleva implícita la declaración de utilidad pública de las actuaciones y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios afectados a los efectos de expropiación e imposición de servidumbres u ocupación temporal de los terrenos, si las necesidades, los medios económico-financieros de que se dispone, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias concurrentes justifican la conveniencia del mecanismo expropiatorio.
3. El acuerdo de declaración de un área de conservación y rehabilitación debe establecer, expresamente, los derechos y deberes del propietario o propietaria y de los ocupantes legales y las habilitaciones de las administraciones públicas, en el marco de lo establecido por el artículo 37.
4. Si la declaración de un área de conservación y rehabilitación supone la obtención de financiación procedente del Gobierno de la Generalidad o del Gobierno del Estado mediante los planes de vivienda convenidos, la delimitación debe realizarse de acuerdo con el departamento competente en materia de vivienda o de política territorial.
5. La delimitación que afecte a más de un término municipal puede ser promovida por los municipios interesados o por los departamentos competentes, que deben consultar previamente a los municipios. Los correspondientes órganos urbanísticos de la Generalidad, de acuerdo con las directrices del departamento competente y siguiendo el procedimiento establecido por la legislación urbanística, tramitan la delimitación.
6. Por decreto del Gobierno, si el ente o los entes locales afectados no actúan, el departamento que ha efectuado la declaración de un área de conservación y rehabilitación puede aprobar su delimitación y subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo.
7. La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede adoptarse en el marco de las políticas dirigidas a la rehabilitación y a la promoción específicas de barrios y áreas urbanas que requieran una atención especial a las que se refiere la Ley 2/2004, de 4 de junio, de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial. Asimismo, se incluyen en este concepto las áreas de rehabilitación integral y las áreas de rehabilitación de centros históricos que se hayan delimitado y declarado tomando como base marcos anteriores de la política de vivienda, si no se ha completado su programa de actuaciones.
Artículo 37. Alcance de la declaración.
La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede suponer:
La aprobación de normas, planes y programas de conservación y rehabilitación de viviendas que especifiquen justificadamente el deber de conservación y rehabilitación de todos o algunos inmuebles concretos incluidos en el área delimitada.
La adopción de órdenes de ejecución dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Si el coste de las obras supera el límite del deber imputable a los propietarios, la Generalidad o los entes locales pueden sufragar, a solicitud de los propietarios, la parte de exceso y suspender, si procede, los procedimientos de declaración de ruina iniciados.
La incorporación de lo establecido por el artículo 15 en relación con el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
La exigencia de que cualquier procedimiento iniciado ante la Administración del Estado al amparo de la legislación de arrendamientos urbanos para obtener la autorización para el derribo de inmuebles ocupados deba disponer de un informe favorable del departamento competente en materia de vivienda que pondere la necesidad de incrementar de forma inmediata el parque residencial.
La creación de un órgano administrativo o un ente gestor que impulse el proceso de rehabilitación, movilice a los sectores concernidos y asesore y proteja los derechos de los ocupantes legales de los inmuebles residenciales, especialmente si sufren situaciones de presión para hacerles abandonar los inmuebles.
La suscripción de convenios de rehabilitación, de acuerdo con el artículo 39, que pueden dotarse de un fondo económico específico.
La obligación de incorporar al mercado inmobiliario los inmuebles desocupados en un plazo concreto y de acuerdo con lo establecido en la propia declaración.
Sección tercera. Medidas de intervención administrativa
Artículo 38. Órdenes de ejecución.
1. La Generalidad y los entes locales, para hacer cumplir los deberes establecidos por el presente título, pueden ordenar la ejecución de obras y los cambios, reparaciones, adecuaciones o cese de uso que sean precisos. Las órdenes de ejecución deben ser motivadas, y deben concretarse los defectos que debe enmendar el destinatario o destinataria.
2. Las órdenes de ejecución deben ajustarse a lo establecido por la presente ley y deben cumplir el principio de proporcionalidad administrativa. Asimismo, debe darse audiencia a las personas interesadas.
3. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución habilita a la Administración para adoptar cualquiera de las siguientes medidas de ejecución forzosa, sin perjuicio de lo establecido por los artículos 39 y 40:
La ejecución subsidiaria, previa valoración por la Administración del coste de las actuaciones de ejecución. El importe de la valoración puede liquidarse provisionalmente, a reserva de la liquidación definitiva.
La imposición de multas coercitivas, de acuerdo con lo establecido por el artículo 113.
Artículo 39. Convenios de rehabilitación.
1. Las medidas de intervención administrativa dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, así como las declaraciones de áreas de conservación y rehabilitación a que se refiere el artículo 36, pueden dar lugar a un convenio de rehabilitación entre la Administración y las personas interesadas en el procedimiento.
2. El convenio de rehabilitación debe incluir el programa de actuaciones de conservación y rehabilitación que deben ejecutarse, especificando si son subvencionadas o a fondo perdido, y las obligaciones concretas que asume cada una de las partes. En todo caso, el propietario o propietaria debe comprometerse a ejecutar inmediatamente las obras dirigidas a garantizar las condiciones básicas de seguridad.
3. Los planes de rehabilitación de viviendas que apruebe el Gobierno deben establecer una línea específica de ayudas para atender a los convenios de rehabilitación.
4. Las ayudas que comprometa la Administración pueden suponer que el inmueble o una parte del mismo se destine a vivienda de protección oficial. También pueden fijarse mecanismos de recuperación de las ayudas para el supuesto de que se produzca una transmisión onerosa del inmueble, de acuerdo con lo establecido por los planes de rehabilitación.
5. Los contenidos del convenio de rehabilitación deben ser una condición especial de la correspondiente licencia de obras.
6. El convenio de rehabilitación puede contener una cláusula de sujeción al derecho de tanteo y retracto de las transmisiones que se produzcan después de su subscripción, si previamente no se ha delimitado un área a tales efectos.
7. El incumplimiento del convenio de rehabilitación da lugar a su resolución y puede suponer la prohibición temporal del uso residencial, multas coercitivas, la ejecución subsidiaria a cargo de los obligados y la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar. La resolución del convenio no deja sin efectos, en ningún caso, el destino de las viviendas de protección oficial previstas.
8. Los pactos con trascendencia real deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Artículo 40. Expropiación por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación.
1. Una vez agotadas las vías de fomento y coercitivas establecidas por el presente título, en los ámbitos calificados por el Plan territorial sectorial de vivienda como de fuerte y acreditada demanda residencial, la administración competente puede acordar la expropiación forzosa de la propiedad por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación si dicho incumplimiento supone un riesgo para la seguridad de las personas, siempre que se hayan garantizado, a los propietarios que demuestren su necesidad, las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste del deber de rehabilitación de su vivienda.
2. Para ejercer la potestad expropiatoria, debe instruirse previamente el correspondiente expediente de declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad.
3. En la ejecución de las medidas establecidas por los apartados 1 y 2, el departamento competente en materia de vivienda y las administraciones locales deben actuar coordinadamente.
CAPÍTULO III. Utilización anómala de las viviendas
Artículo 41. Detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas.
1. Son utilizaciones anómalas de una vivienda o de un edificio de viviendas:
La desocupación permanente e injustificada a que hace referencia el artículo 5.2.b. Se asimila a esta utilización anómala la de los edificios inacabados que estén destinados en vivienda, con más del 80 % de las obras de construcción ejecutadas, después de que hayan transcurrido más de dos años desde la conclusión del plazo para acabarlos.
La sobreocupación, que define el artículo 3.e.
La ocupación sin título habilitante en supuestos que alteren la convivencia o el orden público o que pongan en peligro la seguridad o la integridad del inmueble.
La infravivienda, que define el artículo 3.f, es una situación anómala.
2. El departamento competente en materia de vivienda y los municipios son competentes para:
Instruir los procedimientos para comprobar si una vivienda o un edificio de viviendas se utilizan de una manera anómala o están en una situación anómala y, con la audiencia previa de las personas interesadas, declarar la utilización o situación anómala y requerir a la persona responsable para que adopte las medidas necesarias para corregir esta utilización o situación en el plazo que se establezca. En el requerimiento se tiene que advertir a la persona responsable de las posibles medidas a adoptar ante el incumplimiento, entre ellas, la imposición de las multas coercitivas previstas en esta Ley.
Ordenar la ejecución forzosa de las medidas necesarias para corregir la utilización o situación anómala y determinar el medio de ejecución.
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