Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen derecho al 85% del aprovechamiento urbanístico del sector, referido a sus fincas.

El suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar. Sin embargo, se admite que las obras de edificación sean simultáneas a las de urbanización o de reurbanización, si previamente se presta la garantía y se ejecutan los elementos de urbanización que sean determinados por reglamento.

Si para la edificación de suelo urbano es necesaria la reparcelación del suelo, ésta tiene que haber sido aprobada por acuerdo que haya ganado firmeza en vía administrativa.

Las condiciones de edificación que establezcan las licencias municipales se pueden hacer constar, de acuerdo con la legislación hipotecaria, en el Registro de la Propiedad. Si se transmiten fincas en curso de edificación, las personas compradoras tienen que asumir el cumplimiento de estas condiciones; igualmente, en las escrituras de obra nueva en construcción, las personas propietarias deben explicitar la asunción de dichas condiciones o bien acreditar que las han cumplido al declarar la obra concluida. En los dos casos, se debe incorporar a las escrituras correspondientes el testimonio de las licencias de obras y, si procede, de la parcelación urbanística, o bien el pronunciamiento municipal que la declare innecesaria.

Los propietarios o propietarias de suelo urbano tienen derecho a ejecutar o acabar las obras de urbanización para que los terrenos alcancen la condición de solar, y a edificar, bajo las condiciones establecidas por esta Ley y por el planeamiento urbanístico, los solares resultantes. Los propietarios o propietarias restan sujetos al cumplimiento de las normas sobre rehabilitación urbana establecidas por el plan de ordenación urbanística municipal o bien por el programa de actuación urbanística municipal para ámbitos determinados.

Los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado tienen que acabar o completar a su cargo la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar, bajo el principio del reparto equitativo de las cargas y los beneficios urbanísticos, y tienen que edificar los solares resultantes en los plazos y de acuerdo con las determinaciones que hayan fijado el planeamiento urbanístico o el programa de actuación urbanística municipal.

Los propietarios de suelo urbano no consolidado deben ceder gratuitamente a la administración actuante el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento urbanístico de los sectores sujetos a un plan de mejora urbana o de los polígonos de actuación urbanística que tengan por objeto alguna de las finalidades a que se refiere el artículo 70.2.a, excepto en los siguientes supuestos:

Los propietarios de suelo urbano no consolidado y los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen los siguientes deberes comunes:

Los propietarios de suelo urbano no consolidado no incluido en ámbitos de actuación urbanística están obligados a ceder gratuitamente al ayuntamiento o a la administración que corresponda, previamente a la edificación, únicamente los terrenos destinados a calles o cualquier otro tipo de vía de sistema de comunicación o a las ampliaciones que sean necesarios para que este suelo adquiera la condición de solar.

Los propietarios de suelo urbanizable delimitado tienen, además de los que impone el artículo 44, el deber de ceder a la administración actuante, gratuitamente, dentro del sector de suelo urbanizable en que se hallen comprendidos los terrenos, el suelo necesario para edificar el techo correspondiente al 15% del aprovechamiento urbanístico del sector.

La administración actuante no participa en las cargas de urbanización de los terrenos con aprovechamiento urbanístico que recibe en cumplimiento del deber de cesión de suelo con aprovechamiento que prevén los artículos 43 y 45.1, los cuales se deben ceder urbanizados.

Corresponde a la Administración actuante fijar el emplazamiento del suelo con aprovechamiento urbanístico de cesión obligatoria y gratuita en el proceso de reparcelación de conformidad con las reglas siguientes:

Los terrenos cedidos a que hace referencia la letra c del apartado 2 que estén destinados al uso de vivienda de protección pública tienen que permanecer en el patrimonio público de suelo y de vivienda de la Administración adjudicataria mientras el planeamiento urbanístico mantenga esta destinación, sin perjuicio de poder constituir un derecho real de superficie sobre estos terrenos. No obstante, la Administración titular de estos terrenos puede enajenarlos excepcionalmente en los supuestos siguientes:

Deben destinarse al régimen de alquiler, derecho de superficie u otras formas de cesión del uso sin transmisión de la propiedad del suelo las viviendas de protección pública construidas sobre los terrenos de titularidad pública a que se refiere el apartado 3.

A efectos de calcular la cesión de suelo con aprovechamiento del ámbito de actuación en el caso de las actuaciones urbanísticas a que hace referencia el apartado 3, hay que tener en cuenta que el aprovechamiento urbanístico de los terrenos afectados se corresponde con el mejor uso que asigne el planeamiento urbanístico en la reserva de viviendas de protección pública. Es decir, cuando se trate de una calificación de vivienda de protección pública genérica, se tiene que valorar según el mejor uso que permita con independencia de la obligación de la Administración adjudicataria de destinar las viviendas al régimen de alquiler.

Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.

Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

Está permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados por los artículos 50, 50 bis y 51:

El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o los equipamientos de interés público que se tengan que emplazar en el medio rural. A este efecto, son de interés público:

La autorización de las actuaciones específicas de interés público a qué se refiere el apartado 4 debe justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público. Asimismo, las actuaciones que se autoricen no tienen que disminuir de manera significativa la permeabilidad del suelo ni tienen que afectar de manera negativa a la conectividad territorial.

En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:

La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable debe garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:

La autorización de las obras y los usos en los casos regulados por los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos.

El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y la consecución de dichas finalidades.

(Anulado)

Los vecindarios rurales tradicionales son aquellos núcleos de población ubicados en suelo no urbanizable de municipios rurales, con antigüedad acreditada de más de 100 años, donde se sitúen construcciones destinadas a vivienda habitual sin disponer de los servicios urbanísticos básicos propios de los asentamientos urbanos.

Los municipios rurales, mediante su instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial, pueden delimitar los vecindarios rurales y establecer las normas para el mantenimiento de su carácter.

El uso principal de los vecindarios rurales tradicionales es el de vivienda. El planeamiento que los ordene puede admitir usos compatibles con el uso de vivienda, siempre y cuando estos no desvirtúen el carácter de vecindario rural tradicional.

Las edificaciones existentes en los vecindarios rurales tradicionales se pueden rehabilitar y ampliar y se puede admitir su división horizontal, de conformidad con las condiciones establecidas por el planeamiento que las delimite y ordene.

En el procedimiento de evaluación ambiental del instrumento de planeamiento que delimite u ordene los vecindarios rurales tradicionales se debe tener en cuenta la integración paisajística y prever las medidas que sean necesarias para corregir su impacto negativo.

La autorización de usos y obras en los vecindarios rurales tradicionales está únicamente sometida a la tramitación de una licencia municipal. En el informe de otorgamiento de las licencias de obras correspondientes se tiene que hacer referencia específicamente a la adecuada integración paisajística.

Cuando las actuaciones específicas de interés público a las que hace referencia el artículo 47.4 se refieran a una infraestructura relativa a un sistema urbanístico y no estén previstas en el planeamiento territorial o urbanístico, se requiere la aprobación de un plan especial urbanístico autónomo que las ampare en el términos que establece el artículo 68, con las excepciones que prevé el artículo 48 bis. Con respecto al resto de actuaciones a las que hace referencia el artículo 47.4, el proyecto que las ampare debe someterse a información pública. Tanto el proyecto como, en su caso, el plan especial urbanístico que se formule, deben incluir la siguiente documentación:

La aprobación previa de los proyectos a que se refiere el apartado 1 corresponde al ayuntamiento y la aprobación definitiva corresponde a la comisión territorial de urbanismo que corresponda, que lo tiene que adoptar en el plazo de tres meses desde que se le presenta el expediente completo. En todos los casos, la resolución debe fijar las medidas correctoras aplicables a fin de evitar la degradación y la fragmentación de espacios agrarios y minorar los efectos de las edificaciones, de sus usos y accesos y de los servicios y las infraestructuras asociados sobre la calidad del paisaje, y también las condiciones de carácter urbanístico que sean necesarias, cuyo cumplimiento se debe garantizar adecuadamente. El proyecto se puede denegar, si procede, por los motivos que establecen los apartados 3 y 4 del artículo 87. La evaluación de impacto ambiental se tramita de acuerdo con la legislación sectorial específica, cuando es preceptiva.

La aprobación definitiva de los proyectos de actuaciones específicas de interés público no incluidas en un plan especial urbanístico es requisito para poder tramitar las licencias o autorizaciones municipales relativas a la actuación, que, sin embargo, pueden ser tramitadas simultáneamente, condicionadas siempre a la aprobación del proyecto. No obstante, pueden establecerse por reglamento los supuestos en que, dada la escasa entidad de las obras o de la superficie de suelo afectada por la actuación, no es exigible la aprobación del proyecto. En dichos supuestos, para otorgar las correspondientes licencias o autorizaciones municipales se requiere el informe previo favorable de la comisión territorial de urbanismo que corresponda.

No obstante lo dispuesto por el artículo 48.1, se autorizan mediante la aprobación de un proyecto de actuación específica aquellas actuaciones que comporten la implantación de infraestructuras relativas a un sistema urbanístico de servicios técnicos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 bis del artículo 34, así como aquellas a las que se refiere la letra c, siempre que se trate de plantas de biogás y sus anexos destinados al tratamiento de residuos provenientes de actividades en suelo no urbanizable, atendiendo a las siguientes circunstancias:

En relación con las actuaciones a que hace referencia el apartado 1, corresponde al Departamento competente en materia de urbanismo la instrucción íntegra del procedimiento de aprobación del proyecto en una sola fase cuando afecte a más de un término municipal. En este supuesto es preceptivo solicitar a las administraciones municipales afectadas que informen sobre la actuación solicitada. Cuando la actuación haga referencia a la implantación de un parque eólico o una planta solar fotovoltaica en los términos que regula el capítulo 4 del Decreto-ley 16/2019, de 26 de noviembre de 2019, de medidas urgentes para la emergencia climática y el impulso a las energías renovables, la aprobación del proyecto se debe tramitar de acuerdo con este decreto-ley.

El plazo de vigencia de los proyectos de actuación específica tramitados de conformidad con el Decreto-ley 16/2019, de 26 de noviembre, de medidas urgentes para la emergencia climática y el impulso a las energías renovables es de tres años desde la notificación de su aprobación definitiva o, a petición razonada de la persona interesada, del plazo superior que fije la comisión territorial de urbanismo competente atendidas las circunstancias concurrentes.

Cuando las actuaciones específicas de interés público a que hace referencia el artículo 47.4 se refieran al depósito de residuos de la construcción para la restauración morfológica o paisajística de canteras, puede autorizarse el depósito de acuerdo con requerimientos ambientales, sin que sea exigible aprobar un proyecto de actuación específica ni un plan especial ni ningún otro instrumento urbanístico análogo si la explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas en las canteras que son objeto de la restauración ya tiene un proyecto de actuación específica o un plan especial aprobado.

Las determinaciones del artículo 48 se aplican también a las siguientes actuaciones en suelo no urbanizable:

Los proyectos de nuevas construcciones propias de una actividad agrícola, ganadera o, en general, rústica, si superan una ocupación en planta de 5.000 m² o la altura de 12 m, a excepción del supuesto del inciso final del apartado 3, deben someterse al informe de la comisión territorial de urbanismo que corresponda, que debe emitirlo en el plazo de dos meses a partir de que disponga del expediente. Este informe debe referirse a los aspectos de legalidad del proyecto y al estudio de impacto e integración paisajística de la nueva construcción que el promotor del proyecto debe presentar. La licencia solamente puede otorgarse si dicho informe es favorable y, en su caso, debe fijar las medidas correctoras y las condiciones de carácter urbanístico a las que se refiere el artículo 48.2.

En el caso de proyectos que conlleven el establecimiento o la ampliación de actividades ganaderas, se someterán a información pública por un plazo de veinte días y al informe del departamento competente en materia de ganadería relativo al cumplimiento los requisitos de distancias y de las limitaciones a la densidad ganadera, establecidos por la normativa sobre ordenación ganadera. La licencia correspondiente sólo se puede otorgar si dicho informe es favorable. En caso que estos proyectos superen los umbrales a que se refiere el apartado 2, este informe y el proyecto tramitado se deben aportar conjuntamente con la solicitud del informe correspondiente de la comisión territorial de urbanismo que corresponda. Sin embargo, los proyectos relativos a actividades ganaderas preexistentes que, sin incrementar la capacidad productiva de las instalaciones, sólo conllevan obras para adaptar estas instalaciones a las exigencias derivadas de la legislación aplicable en materia de ganadería no requieren los informes mencionados, sino que están sujetos únicamente a licencia municipal.

En el procedimiento de otorgamiento de licencias urbanísticas de proyectos relativos a la reconstrucción y rehabilitación de las construcciones que establece el artículo 47.3, los proyectos, si son susceptibles de perturbar el funcionamiento normal de las explotaciones agrarias del entorno inmediato, deben incorporar en su memoria un análisis de afecciones agrarias que evalúe la incidencia del proyecto en relación con el funcionamiento de las explotaciones agrarias existentes y sobre las eventuales medidas para compatibilizarlo con estas explotaciones. El ayuntamiento debe solicitar un informe al departamento competente en materia de agricultura y ganadería sobre las afecciones agrarias. El análisis sobre las afecciones agrarias y el informe del departamento competente en materia de agricultura y ganadería no son preceptivos en caso de que estos proyectos solamente comporten obras de conservación, de adecuación o de mejora y se mantenga el uso existente admitido por el ordenamiento urbanístico.

El planeamiento urbanístico general o especial ha de identificar en un catálogo específico las construcciones situadas en suelo no urbanizable susceptibles de reconstrucción o de rehabilitación y justificar las razones que determinan su preservación o, si procede, su recuperación de acuerdo con lo establecido por el artículo 47.3. Los criterios paisajísticos que determinan la inclusión de las masías y casas rurales en el catálogo deben adecuarse a las determinaciones que, si procede, establece el planeamiento urbanístico o sectorial para la protección y el mejoramiento del paisaje.

Es preceptivo el informe de la comisión territorial de urbanismo que corresponda en el procedimiento de otorgamiento de la licencia urbanística y su sentido desfavorable es vinculante en los siguientes supuestos:

Son admisibles las obras de intervención sobre las construcciones a las que se refiere el artículo 47.3 que sean necesarias para destinarlas a un uso admitido. Estas obras deben respetar el volumen edificado preexistente y la composición volumétrica original previamente determinados. Sin embargo, en cuanto a las construcciones a las que se refieren las letras a y b del citado artículo, pueden ser objeto de obras de sustitución parcial o de aumento de volumen edificado de acuerdo con las siguientes condiciones:

Las obras de sustitución parcial o de aumento de volumen a las que se refiere el apartado 1 pueden dar lugar a un volumen edificado separado del original. En este caso, el volumen edificado separado solamente podrá destinarse a usos auxiliares al que se destine la edificación principal, salvo que este uso sea el de turismo rural u hotelero.

En el supuesto de la letra c del artículo 47.3, la rehabilitación de la construcción afectada puede comportar la reducción del volumen preexistente si ello es necesario para corregir su impacto ambiental o paisajístico negativo.

De acuerdo con el correspondiente plan urbanístico, puede admitirse la división horizontal de las construcciones a las que se refieren las letras a y b del artículo 47.3, si no se alteran las características originales, se respetan los elementos históricos principales y se realizan de acuerdo con la normativa reguladora de las condiciones objetivas de habitabilidad. En ningún caso es admisible la división horizontal o cualquier otro régimen de condominio en las partes de las edificaciones destinadas al uso hotelero.

En la reconstrucción y rehabilitación de las masías y casas rurales de la letra a del apartado 3 del artículo 47 se pueden modificar los elementos arquitectónicos originales, siempre que no se desvirtúen las razones de la catalogación de estas construcciones, de acuerdo con las siguientes condiciones:

Los materiales, los sistemas constructivos, el volumen y la tipología aparentes de las edificaciones en suelo no urbanizable deben ser los propios del ámbito territorial donde sean emplazados. El planeamiento territorial y el planeamiento urbanístico deben establecer los criterios o las condiciones necesarios para hacer efectiva esta directriz.

Las licencias municipales para la edificación en suelo no urbanizable deben fijar las condiciones especiales que se deben adoptar, a cargo de las personas interesadas, para la obtención de los suministros necesarios y la consecución de los niveles de saneamiento adecuados, con las debidas garantías de seguridad, salubridad y no contaminación que tengan en cuenta los riesgos geológicos, naturales y tecnológicos. En todo caso, se aplica a estas condiciones de edificación lo que establece para las edificaciones en suelo urbano el artículo 41.3.

Los propietarios o propietarias de suelo urbanizable pueden promover su transformación, de acuerdo con lo que establece el artículo 33.4.

El régimen de uso del suelo urbanizable no delimitado, mientras no se realice su transformación, se ajusta al régimen de utilización, disfrute y disposición establecido por el presente capítulo para el suelo no urbanizable, si bien pueden autorizarse los usos y obras provisionales descritos por el capítulo V.

En suelo urbanizable delimitado no es posible autorizar los usos y obras regulados por el artículo 47 para el suelo no urbanizable. Con carácter provisional y transitorio pueden autorizarse los usos y obras provisionales descritos por el capítulo V.

En los terrenos comprendidos en suelo urbanizable delimitado y en suelo urbano no consolidado sometidos a planeamiento urbanístico derivado o en polígonos de actuación urbanística, en suelo urbanizable no delimitado y, fuera de estos ámbitos, en los terrenos destinados a sistemas urbanísticos, se pueden autorizar usos y obras de carácter provisional que no prohíban la legislación y el planeamiento sectoriales o el planeamiento territorial o urbanístico, mientras no se haya iniciado el procedimiento de reparcelación, de ocupación directo o de expropiación correspondiente para la ejecución de la actuación urbanística que los pueda afectar.»

Los usos provisionales autorizados deben cesar y las obras provisionales autorizadas deben desmontarse o derribarse cuando lo acuerde la administración actuante, o cuando haya transcurrido el plazo de vigencia establecido en el acuerdo de autorización, sin que en ningún caso los afectados tengan derecho a percibir indemnización.

Solo pueden autorizarse como usos provisionales:

No puede autorizarse en ningún caso como uso provisional el residencial ni, en suelo no urbanizable, los usos disconformes con el citado régimen de suelo.

Sólo pueden autorizarse como obras provisionales las vinculadas a los usos provisionales a que se refiere el apartado 3 y las vinculadas a actividades económicas preexistentes.

Los terrenos de titularidad pública destinados a sistemas urbanísticos pueden ocuparse temporalmente para otros usos públicos o privados mediante instalaciones desmontables o móviles para el desarrollo de actividades de interés social o para hacer factible la ejecución de obras o la prestación servicios públicos. En el caso de sistemas en servicio, cuando la ocupación temporal deba prolongarse en el tiempo por razón de la prestación de servicios públicos, solamente puede admitirse por un período máximo de cuatro años, prorrogable justificadamente por cuatro años más como máximo, y siempre que se mantenga esencialmente la funcionalidad del conjunto del sistema.

Las solicitudes de autorizaciones o de usos y obras provisionales a que se refiere el artículo 53.1, 2, 3, 4 y 5 deben contener, además de los requisitos exigidos por la legislación aplicable en materia de procedimiento administrativo común y en materia de régimen local, los siguientes documentos:

Si la solicitud presentada cumple los requisitos a que se refiere el apartado 1, el ayuntamiento que corresponda ha de someterlo al trámite de información pública por el plazo de veinte días y, simultáneamente, debe solicitar el correspondiente informe a la correspondiente comisión territorial de urbanismo, que la ha de emitir en el plazo máximo de dos meses. El ayuntamiento no puede autorizar los usos y obras provisionales solicitados si dicho informe es desfavorable.

La autorización de usos y obras provisionales queda supeditada a:

Las condiciones bajo las cuales se otorga la autorización de usos y obras provisionales, aceptadas expresamente por los destinatarios, han de hacerse constar en el Registro de la Propiedad, de conformidad con la legislación hipotecaria. La eficacia de la autorización queda supeditada a esta constancia registral.

La planificación urbanística del territorio se lleva a cabo mediante el planeamiento urbanístico general, que es integrado por los planes directores urbanísticos, por los planes de ordenación urbanística municipal y planes de ordenación urbanística municipal rurales y por las normas de planeamiento urbanístico. Los programas de actuación urbanística municipal son también parte del planeamiento urbanístico general y lo complementan.

El planeamiento urbanístico general se desarrolla mediante el planeamiento urbanístico derivado, que está integrado por los planes especiales urbanísticos, por los planes de mejora urbana, por los planes parciales urbanísticos y por los planes parciales urbanísticos de delimitación.

El planeamiento urbanístico derivado está supeditado a las determinaciones del planeamiento urbanístico general. No obstante, los planes especiales urbanísticos pueden introducir en la ordenación del planeamiento urbanístico general modificaciones específicas necesarias para el cumplimiento de sus funciones en los términos regulados por los artículos 67 y 68. En el caso de los planes de mejora urbana, es de aplicación lo establecido por el artículo 70.4.

Corresponde a los planes directores urbanísticos, de conformidad con el planeamiento territorial y atendiendo las exigencias del desarrollo regional, establecer:

Los planes directores urbanísticos deben especificar los criterios para hacer el seguimiento y para la modificación o la revisión, deben incluir las determinaciones adecuadas para las finalidades que persiguen y deben contener la documentación siguiente:

Los planes directores urbanísticos pueden establecer determinaciones para ser directamente ejecutadas o bien para ser desarrolladas mediante planes especiales urbanísticos que hagan posible el ejercicio de competencias propias de los entes supramunicipales.

El planeamiento que resulte afectado por las determinaciones de un plan director urbanístico se debe adaptar en los plazos que éste establezca, sin perjuicio de la entrada en vigor inmediata del plan director y salvando las disposiciones transitorias que incluya.

Los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de las áreas residenciales estratégicas a que hace referencia el apartado 1.f:

Los planes directores urbanísticos de delimitación y ordenación de sectores de interés supramunicipal a que se refiere el apartado 1.g:

Los planes de ordenación urbanística municipal son el instrumento de ordenación urbanística integral del territorio y pueden abarcar un término municipal o más de uno.

Corresponde a los planes de ordenación urbanística municipal, como mínimo:

Los planes de ordenación urbanística municipal y sus modificaciones y revisiones deben reservar para la construcción de viviendas de protección pública el suelo suficiente para el cumplimiento de los objetivos definidos en la memoria social, que, como mínimo, tiene que cumplir los porcentajes del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación, destinados a la venta, al alquiler o a otras formas de cesión de uso, siguientes: