Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas

4. Corresponde al Ministerio de Fomento el ejercicio de las funciones relativas a puertos de interés general, iluminación de costas y señales marítimas, navegación, lucha contra la contaminación y la seguridad humana y salvamento en el mar, así como las previstas en la disposición adicional octava de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y las de ejecución de los acuerdos y convenios internacionales en estas materias.

La utilización del dominio público marítimo-terrestre para la explotación de los servicios de telecomunicaciones se regirá por su legislación específica, sin perjuicio de lo previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, y en este reglamento.

5. El servicio público de salvamento de la vida humana en el mar y de la lucha contra la contaminación del medio marino se prestará por la Administración General del Estado, a través del Ministerio de Fomento, así como por las restantes Administraciones competentes, de acuerdo con el principio de coordinación, que se instrumentará a través de los planes y programas correspondientes.

CAPÍTULO II. Competencias de las Comunidades Autónomas

Artículo 224. Competencias de las comunidades autónomas.

Las comunidades autónomas ejercerán las competencias que, en las materias de ordenación territorial y del litoral, puertos, urbanismo, vertidos al mar y demás relacionadas con el ámbito de la Ley 22/1988, de 28 de julio, tengan atribuidas en virtud de sus respectivos Estatutos de Autonomía (artículo 114 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

CAPÍTULO III. Competencias Municipales

Artículo 225. Competencias municipales.

Las competencias municipales, en los términos previstos por la legislación que dicten las comunidades autónomas, podrán abarcar los siguientes extremos:

CAPÍTULO IV. Relaciones interadministrativas

Artículo 226. Deberes de información mutua, coordinación y respeto entre las Administraciones públicas.

1. Las Administraciones públicas cuyas competencias incidan sobre el ámbito espacial contemplado en la Ley 22/1988, de 28 de julio, ajustarán sus relaciones recíprocas a los deberes de información mutua, colaboración, coordinación y respeto a aquéllas (artículo 116 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. A estos efectos, el otorgamiento de toda clase de títulos administrativos por la Administración General del Estado, comunidades autónomas y Ayuntamientos sobre el dominio público marítimo-terrestre y sus zonas de servidumbre se notificará por la Administración otorgante a las otras Administraciones.

3. La notificación deberá hacerse en el plazo de diez días. Cuando sea de un Ayuntamiento y corresponda recibirla al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se realizará a través del Servicio Periférico de Costas.

Artículo 227. Tramitación del planeamiento territorial y urbanístico que ordene el litoral.

1. En la tramitación de todo planeamiento territorial y urbanístico que ordene el litoral, el órgano competente, para su aprobación inicial, deberá enviar, con anterioridad a dicha aprobación, el contenido del proyecto correspondiente a la Administración General del Estado para que ésta emita, en el plazo de un mes, informe comprensivo de las sugerencias y observaciones que estime convenientes.

2. Concluida la tramitación del plan o normas de que se trate, e inmediatamente antes de la aprobación definitiva, la Administración competente dará traslado a la Administración General del Estado del contenido de aquél para que en el plazo de dos meses se pronuncie sobre el mismo. En caso de que el informe no sea favorable en aspectos de su competencia, se abrirá un período de consultas, a fin de llegar a un acuerdo. Si, como resultado de este acuerdo, se modificara sustancialmente el contenido del plan o normas, deberá someterse nuevamente a información pública y audiencia de los organismos que hubieran intervenido preceptivamente en la elaboración (artículo 117.1 y 2 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

3. El cumplimiento de los trámites a que se refiere el apartado anterior interrumpirá el cómputo de los plazos que, para la aprobación de cualquier instrumento de ordenación territorial o urbanística, se establecen en la legislación urbanística.

4. Los informes a que se refieren los apartados 1 y 2 se tramitarán en la forma siguiente:

En los planos correspondientes deberán estar representadas las líneas de ribera del mar, de deslinde del dominio público marítimo-terrestre, de servidumbre de protección, de servidumbre de tránsito, de zona de influencia y de servidumbre de acceso al mar, definidas conforme lo dispuesto en la Ley 22/1988, de 28 de julio.

En caso de que se incumplan las condiciones anteriores, el órgano que emita el informe lo comunicará al remitente, no iniciándose el cómputo del plazo para su emisión hasta que la documentación se remita en forma.

CAPÍTULO V. Impugnación de actos y acuerdos

Artículo 228. Impugnación de actos y acuerdos que infrinjan la Ley 22/1988, de 28 de julio, su reglamento y demás normas aprobadas conforme a la misma.

1. Se declaran contrarios al interés general los actos y acuerdos que infrinjan la Ley 22/1988, de 28 de julio, este reglamento o las normas aprobadas conforme a la misma, y podrán ser impugnados directamente por la Administración General del Estado, autonómica o local, ante los órganos del orden jurisdiccional contencioso-administrativo, con petición expresa de suspensión. El Tribunal se pronunciará sobre dicha suspensión en el primer trámite siguiente a la petición de la misma.

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, y de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 67 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, el Delegado del Gobierno, a instancia del Ministro de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, podrá suspender los actos y acuerdos adoptados por las entidades locales que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o de la servidumbre de protección que supongan una infracción manifiesta de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 22/1988, de 28 de julio (artículo 119 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

Disposición adicional primera. Desarrollo de la disposición adicional tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Se declaran de utilidad pública, a efectos de expropiación, los terrenos de propiedad particular a que se refiere la disposición transitoria segunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio, así como los incluidos en la zona de servidumbre de protección que se estimen necesarios para la defensa y el uso del dominio público marítimo-terrestre.

2. El justiprecio de las expropiaciones que se realicen al amparo de lo previsto en el apartado anterior se determinará exclusivamente por aplicación de los criterios de valoración establecidos en la legislación de suelo estatal.

3. La Administración General del Estado tendrá derecho de tanteo y retracto en las transmisiones onerosas ínter vivos de los bienes mencionados en el apartado 1, a cuyo efecto deberá ser notificada por escrito. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que comprenderá las condiciones esenciales de la transmisión (disposición adicional tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

4. Para el ejercicio del derecho de tanteo establecido en el apartado anterior, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente hará público en el Boletín Oficial de la provincia e igualmente notificará al Registro de la Propiedad las áreas en que los propietarios de terrenos deberán notificar al Servicio Periférico de Costas su propósito de enajenarlos, notificación que deberá incluir el precio y forma de pago previstos. El Servicio elevará al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente propuesta motivada, debiendo adoptarse la resolución que proceda en el plazo señalado.

5. A estos efectos, el Registrador de la Propiedad tras presentar el título y el transmitente deberán notificar al Servicio Periférico de Costas las condiciones en que se haya realizado la enajenación y el nombre del adquirente. El Servicio elevará al Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente propuesta motivada para su resolución.

Disposición adicional segunda. Desarrollo del apartado 1 de la disposición adicional décima de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Son urbanizaciones marítimo-terrestres los núcleos residenciales en tierra firme dotados de un sistema viario navegable, construido a partir de la inundación artificial de terrenos privados (disposición adicional décima, 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. El sistema viario deberá estar constituido por un canal principal y una serie de al menos seis canales secundarios. A estos efectos, se considerará canal cuando dé acceso a estacionamientos náuticos individuales o colectivos de la misma urbanización.

3. Las urbanizaciones marítimo-terrestres deberán contar con un instrumento de ordenación territorial o urbanística que se ajuste a las prescripciones que, en materia de dominio público marítimo-terrestre, se establecen en esta disposición y en sus normas de desarrollo (disposición adicional décima, 2, de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

4. La realización de las obras para construir los canales navegables de la urbanización marítimo-terrestre que dan lugar a la invasión por el mar o por las aguas de los ríos, hasta donde se haga sensible el efecto de las mareas, de terrenos que antes de dichas obras no sean de dominio público marítimo-terrestre, ni estén afectados por la servidumbre de protección, producirán los siguientes efectos:

5. El instrumento de ordenación territorial o urbanística deberá garantizar la existencia de:

6. Los propietarios de las viviendas contiguas a los canales navegables tendrán un derecho de uso de los amarres situados frente a las viviendas. Este derecho está vinculado a la propiedad de la vivienda y solo será transmisible junto a ella (disposición adicional décima, 4, de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

7. Las obras para la construcción de los canales navegables y los estacionamientos náuticos a los que se refiere el apartado 3 a), precisarán del correspondiente título administrativo para su realización y en ningún caso afectarán a tramos de costa que constituyan playa o espacios protegidos, de acuerdo con lo que se establece en este reglamento (disposición adicional décima, 5, de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

8. A los proyectos de urbanizaciones marítimo-terrestres les será íntegramente de aplicación lo establecido en los artículos 85 y siguientes de este reglamento.

9. En las urbanizaciones marítimo-terrestres existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se tendrá en cuenta lo siguiente:

Se anula la letra b) del apartado 9 por Sentencia del TS de 27 de octubre de 2016. Ref. BOE-A-2017-338.

Se anula la letra a) del apartado 9 por Sentencia del TS de 8 de septiembre de 2016. Ref. BOE-A-2016-11280.

Disposición adicional tercera. Desarrollo de la disposición adicional undécima de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Los bienes inmuebles declarados de interés cultural situados en dominio público marítimo-terrestre quedarán sujetos al régimen concesional previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, a cuyo efecto la Administración General del Estado otorgará la correspondiente concesión, previa solicitud de la misma, en el plazo de un año a contar desde la fecha de la declaración de interés cultural.

2. A los bienes a los que se refiere el apartado anterior que se encuentren situados en el dominio público marítimo-terrestre, la zona de servidumbre de tránsito, de servidumbre de protección o de influencia, se les aplicarán las medidas derivadas de dicho régimen con preferencia a las contenidas en esta Ley, sin perjuicio de lo previsto en la disposición transitoria tercera.3. 3ª de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

3. Las obligaciones que la legislación de patrimonio cultural o artístico imponga a los propietarios o poseedores de los bienes a los que se refiere el apartado 1 deberán ser cumplidas por el concesionario, y así lo recogerá el correspondiente título de ocupación.

En ausencia de concesionario, será la Administración promotora de la declaración la responsable de cumplir con las obligaciones a que se refiere el párrafo anterior.

4. La concesión que se otorgue amparará los usos y obras que resulten compatibles con la declaración por la que se otorgue protección cultural o histórica al bien, salvo que afecten a la integridad del dominio público marítimo-terrestre, o a la servidumbre de tránsito, en cuyo caso podrán ser limitados por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente en el título concesional.

5. La Administración competente en materia de patrimonio cultural notificará al Servicio Periférico de Costas la incoación del expediente de declaración de bien de interés cultural de los que se encuentren situados en dominio público marítimo-terrestre. Igualmente le informará de las modificaciones de su régimen de protección.

6. En caso de que el mal estado del inmueble pueda causar daños o afectar a la integridad del dominio público marítimo-terrestre o la servidumbre de tránsito, la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar podrá adoptar de forma urgente las medidas necesarias para evitarlas, poniéndolas en conocimiento de la Administración competente en materia de patrimonio cultural, sin perjuicio de la responsabilidad en la que pueda incurrir el titular de la concesión.

7. En caso de que se deje sin efecto la declaración de bien de interés cultural, la Administración General del Estado tomará de forma inmediata posesión del bien, al que se aplicará el régimen general previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio.

Disposición adicional cuarta. Desarrollo de la disposición adicional segunda de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

La revisión de los deslindes de zona marítimo-terrestre que se vean afectados como consecuencia de la aprobación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, se efectuará de acuerdo con los criterios recogidos en el artículo 27 de este reglamento.

Disposición adicional quinta. Desarrollo de la disposición adicional tercera de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

1. (Anulado)

Téngase en cuenta que se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba el apartado 1, por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

Redacción anterior:

"1. La línea exterior de los paseos marítimos construidos por la Administración General del Estado o por otras Administraciones Públicas con la autorización de aquella, durante el periodo comprendido entre la entrada en vigor de la ley 22/1988, de 28 de julio, y la entrada en vigor de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, se entenderá a todos los efectos como línea interior de la ribera del mar. La Administración General del Estado podrá desafectar los terrenos situados al interior de los paseos marítimos, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y en el 38 de este reglamento."

2. A efectos de esta disposición no se considerarán paseos marítimos aquellas instalaciones que no hayan supuesto una alteración del terreno que les sirve de soporte, tales como las pasarelas o los caminos de madera apoyados sobre el terreno o sobre pilotes (disposición adicional tercera de la ley 2/2013, de 29 de mayo).

3. En todos estos casos no será necesario tramitar un nuevo expediente de deslinde, sino uno de rectificación del existente, con información pública, informes de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento afectado, y audiencia a los interesados.

Se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba el apartado 1 por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del TS de 28 de mayo de 2024. Ref. BOE-A-2025-18351

Se modifica el apartado 1 por el art. único.28 del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2022-12932#au

Disposición adicional sexta. Desarrollo de la disposición adicional cuarta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

1. Con carácter excepcional, y debido a la especial configuración geomorfológica de la isla de Formentera, respecto de ella se entenderá que queda incluido en el dominio público marítimo-terrestre:

2. En el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la citada ley, la Administración General del Estado practicará el correspondiente deslinde, de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior.

3. A las construcciones e instalaciones emplazadas en la zona de servidumbre de tránsito o protección, les será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

La servidumbre de protección tendrá una extensión de cien metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, sin perjuicio de lo establecido en la disposición transitoria tercera, apartado 3, de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

4. Aquellas personas que son propietarias, con título inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de terrenos que tras el deslinde previsto en el apartado 2 de esta disposición dejen de formar parte del dominio público, serán reintegrados en el dominio de aquellos bienes (disposición adicional cuarta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo).

Lo dispuesto en el párrafo anterior dará lugar a la reinscripción en el Registro de la Propiedad de dichos terrenos, que deberán ser reintegrados a nombre de las personas que figuren como titulares en la última inscripción del dominio anterior a su afectación al dominio público o bien a la inscripción a favor de sus causahabientes, siendo título inscribible la certificación de la resolución firme que acuerde el reintegro de dichos bienes, que deberán ser descritos conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria e identificados mediante plano catastral que determine su relación respecto de las servidumbres de protección y tránsito. La inscripción a favor de los causahabientes del titular registral requiere que acrediten ante el Registrador su respectivo título de adquisición, y, en su caso, que con carácter previo se reanude el tracto sucesivo interrumpido, bien mediante la inscripción de los títulos intermedios, bien mediante el correspondiente expediente de dominio.

En caso de que el dominio de los titulares registrales a que se refiere el párrafo primero de esta disposición estuviese afecto a cargas o derechos inscritos en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, la reinscripción de estos últimos, en su caso, requerirá el acuerdo de los respectivos titulares actuales del dominio y de tales cargas o derechos o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

5. El resto de los terrenos que no se encontrasen en el supuesto previsto en el apartado cuarto de esta disposición y hubieran quedado fuera del deslinde previsto en el mismo, mantendrán la consideración de bienes de titularidad de la Administración General del Estado y se entenderán afectados al uso propio del dominio público marítimo-terrestre conforme al artículo 17 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, sin perjuicio de que posteriormente pueda procederse a su desafectación, de acuerdo con el artículo 18 de la misma ley y el 38 de este reglamento.

Disposición adicional séptima. Desarrollo de las disposiciones adicionales quinta y sexta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

Lo dispuesto en las disposiciones adicionales quinta y sexta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, dará lugar a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los terrenos que deberán ser reintegrados a nombre de las personas que figuren como titulares en la última inscripción de dominio anterior a su afectación al dominio público, o bien a la inscripción a favor de sus causahabientes siendo título inscribible la certificación de la resolución firme que acuerde el reintegro de dichos bienes, que deberán ser descritos conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria e identificados mediante plano catastral que determine su relación respecto de las servidumbres de protección y tránsito. La inscripción a favor de los causahabientes del titular registral requiere que acrediten ante el registrador su respectivo título de adquisición, y, en su caso, que con carácter previo se reanude el tracto sucesivo interrumpido, bien mediante la inscripción de los títulos intermedios, bien mediante la inscripción de los títulos intermedios, bien mediante el correspondiente expediente de dominio.

En caso de que el dominio de los titulares registrales a que se refiere el párrafo primero de esta disposición estuviese afecto a cargas o derechos inscritos en el momento de la entrada en vigor de la Ley 22/1988 de 28 de julio, la reinscripción de estos últimos, en su caso, requerirá el acuerdo de los respectivos titulares actuales del dominio y de tales cargas o derechos o, en su defecto, la oportuna resolución judicial.

El resto de los terrenos que no se encontrasen en el supuesto previsto en el apartado primero de las disposiciones quinta y sexta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, y hubieran quedado fuera del deslinde previsto en el mismo, mantendrán la consideración de bienes de titularidad de la Administración General del Estado y se entenderán afectados al uso propio del dominio público marítimo-terrestre conforme al artículo 17 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, sin perjuicio de que posteriormente pueda procederse a su desafectación de acuerdo con el artículo 18 de la misma ley y 38 de este reglamento.

Disposición adicional octava. Régimen de las concesiones o autorizaciones otorgadas por las comunidades autónomas en los puertos e instalaciones portuarias estatales que les fueron transferidos.

Las concesiones o autorizaciones que las comunidades autónomas otorguen en los puertos e instalaciones portuarias estatales que les fueron transferidos y figuran expresamente relacionados en los correspondientes reales decretos de traspasos en materia de puertos, no devengarán el canon de ocupación a favor de la Administración General del Estado a que se refiere el artículo 106.4 de este reglamento.

Disposición adicional novena. Concepto de interesado de acuerdo con la Ley 27/2006 de 18 de julio.

Tendrán la consideración de interesados, cuando se personen en alguno de los procedimientos que afectan al medio ambiente, regulados en este reglamento, las organizaciones legitimadas al amparo del artículo 2.2 de la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente.

Disposición adicional décima. Competencia de los Delegados del Gobierno en las Ciudades de Ceuta y Melilla.

Las referencias efectuadas en el Reglamento a los servicios periféricos de Costas se entenderán hechas a los Delegados del Gobierno en las Ciudades de Ceuta y Melilla, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 11.3 del Real Decreto 1330/1997, de 1 de agosto, de integración de servicios periféricos y de estructura de las Delegaciones del Gobierno.

Disposición adicional undécima. Referencia al Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.

(Anulada)

Se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que añadía esta disposición por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del TS de 28 de mayo de 2024. Ref. BOE-A-2025-18351

Se añade por el art. único.29 del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2022-12932#au

Disposición adicional duodécima. Salvaguarda de los intereses vinculados a la Defensa Nacional.

(Anulada)

Se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que añadía esta disposición por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del TS de 28 de mayo de 2024. Ref. BOE-A-2025-18351

Se añade por el art. único.30 del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2022-12932#au

Disposición transitoria primera. Desarrollo del apartado 1 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. En virtud de lo dispuesto en el artículo 132.2 de la Constitución, los titulares de espacios de la zona marítimo-terrestre, playa y mar territorial que hubieran sido declarados de propiedad particular por sentencia judicial firme anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión en el plazo de un año a contar desde la mencionada fecha. La concesión se otorgara por treinta años, prorrogables por otros treinta, respetando los usos y aprovechamientos existentes, sin obligación de abonar canon, y se inscribirá en el registro a que se refieren los artículos 37.3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y 80.1 de este reglamento (disposición transitoria primera. 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. Transcurrido el plazo previsto en el apartado anterior sin que se haya solicitado la concesión, la misma se otorgará de oficio por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, salvo renuncia expresa del interesado. El plazo de la concesión computará desde el 29 de julio de 1989.

3. La concesión se otorgará con arreglo a lo previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, aunque limitada a los usos y aprovechamientos existentes a la entrada en vigor de la misma, quedando el resto de la superficie de antigua propiedad privada sujeto al régimen general de utilización del dominio público marítimo-terrestre. La prórroga por un nuevo plazo de treinta años deberá ser solicitada por el interesado, dentro de los seis meses anteriores al vencimiento, y se otorgará salvo que, a través del procedimiento establecido al efecto, se hubiese declarado la caducidad de la concesión.

4. El anterior propietario tendrá derecho preferente, durante un periodo de sesenta años, para la obtención de las concesiones para nuevos usos o aprovechamientos que puedan otorgarse sobre la totalidad de la superficie de antigua propiedad privada. Dichas concesiones se ajustarán íntegramente a lo previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, y en este reglamento, incluyendo la limitación de plazo y la obligación de abonar canon.

Disposición transitoria segunda. Desarrollo del apartado 2 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Los titulares de los terrenos de la zona marítimo-terrestre o playa que no hayan podido ser ocupados por la Administración al practicar un deslinde anterior a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, por estar inscritos en el Registro de la Propiedad y amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre por treinta años, respetando los usos y aprovechamientos existentes, a cuyo efecto deberán solicitar la correspondiente concesión.

No obstante lo anterior, si los terrenos se destinaran a instalaciones e industrias incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 16/2002, de 1 de julio, la concesión se otorgará previo informe del órgano ambiental de la comunidad autónoma en la que radique la ocupación. El informe determinará los efectos que la ocupación tiene para el medio ambiente e incluirá, en los casos que proceda, las condiciones que deba contemplar la concesión para garantizar una adecuada protección del medio ambiente. Este informe tendrá carácter determinante. Si la Administración General del Estado se aparta de su contenido deberá motivar las razones de interés general por las que lo hace en la resolución por la que se otorgue o deniegue la concesión.

Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse exclusivamente referido al procedimiento de concesión de ocupación de dominio público marítimo-terrestre y sin perjuicio de la exigibilidad de contar con la autorización ambiental integrada de competencia autonómica o del cumplimiento de las restantes autorizaciones o exigencias ambientales que sean de aplicación.

Si el informe del órgano ambiental autonómico no fuera emitido en el plazo de tres meses se procederá de acuerdo con lo previsto en el artículo 83.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre. La solicitud del informe producirá la suspensión del plazo para resolver y notificar la resolución, de acuerdo con lo previsto en la letra c) del artículo 42.5 de la citada ley.

Todo ello se entiende sin perjuicio de las acciones civiles que aquéllos puedan ejercitar en defensa de sus derechos.

2. Si la inscripción registral del último titular de los terrenos no puede practicarse por afectación de la finca al dominio público marítimo-terrestre, y así se acredita por certificación del Registro de la Propiedad, no será obstáculo para la tramitación de la concesión siempre que los titulares de los terrenos justifiquen la posesión de los mismos mediante escritura pública que acredite la condición de heredero, legatario o cualquier otra transmisión de derecho.

3. En el caso de que la concesión, sujeta al régimen general establecido para la utilización del dominio público, no hubiera sido solicitada en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se otorgará de oficio por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, salvo renuncia expresa del interesado. El plazo de la concesión otorgada computará desde el 29 de julio de 1989 y amparará exclusivamente los usos y aprovechamientos existentes a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

4. Las situaciones que, en su caso, resulten incompatibles con la Ley 22/1988, de 28 de julio, se acomodarán a lo establecido en la disposición transitoria cuarta de la misma y decimocuarta de este reglamento.

Disposición transitoria tercera. Desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. En los tramos de costa en que el dominio público marítimo-terrestre no esté deslindado o lo esté parcialmente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se procederá a la práctica del correspondiente deslinde, cuya aprobación surtirá los efectos previstos en el artículo 13 de dicha ley para todos los terrenos que resulten incluidos en el dominio público, aunque hayan sido ocupados por obras, si bien los titulares registrales de los terrenos amparados por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que resulten comprendidos en el deslinde practicado, pasarán a ser titulares de un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre en los términos previstos en el apartado segundo de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y disposición transitoria segunda de este reglamento (disposición transitoria primera. 3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

Los titulares a que se refiere este apartado también tendrán un derecho preferente, durante un periodo de diez años, para la obtención de las concesiones para nuevos usos o aprovechamientos que puedan otorgarse sobre la totalidad de la superficie a que se refiera la inscripción amparada en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Dichas concesiones se ajustarán íntegramente a lo previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, y en este reglamento, incluyendo la limitación de plazo y la obligación de abonar canon.

2. Se considerará parcial el deslinde cuando no se hubieran incluido en él todos los bienes calificados como dominio público según la Ley 28/1969, de 26 de abril, sobre Costas.

3. Los anteriores titulares registrales de aquellos terrenos que, de haberse practicado un deslinde por la Administración conforme a la Ley 28/1969, de 26 de abril, hubieran quedado excluidos del dominio público marítimo-terrestre, pasarán a tener un derecho de ocupación y aprovechamiento del dominio público marítimo-terrestre, respetando los usos y aprovechamientos existentes en el momento de la aprobación del deslinde, en los términos previstos en el apartado cuarto de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

4. Aquellos titulares de terrenos que, tras emprender acciones legales, vean reconocida, mediante sentencia judicial firme, su titularidad con anterioridad a la aprobación del deslinde que los incluye en dominio público marítimo-terrestre, obtendrán los derechos establecidos en el apartado cuarto de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, en lo referente al plazo de la concesión, la exención del abono de canon y el derecho preferente. En idéntica situación se hallarán los titulares de terrenos que, teniendo inscripción registral anterior a la entrada en vigor de la Ley de Puertos de 1880, acrediten la existencia del tracto registral ininterrumpido desde entonces.

5. La solicitud de concesión deberá realizarse dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde. En este caso, el plazo de la concesión otorgada computará a partir de la fecha de su otorgamiento. En caso contrario, el cómputo de este plazo se iniciará a partir de la fecha de aprobación del deslinde.

6. Las obras e instalaciones ilegales quedarán sujetas a lo establecido en la disposición transitoria cuarta. 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y decimotercera de este reglamento. Se considerarán, en todo caso, ilegales las construidas con infracción de lo previsto en la disposición transitoria segunda del Reglamento de Costas, aprobado por Real Decreto 1088/1980, de 23 de mayo.

7. Las obras e instalaciones legalmente construidas o que puedan construirse en el dominio público y en la zona de servidumbre de protección, que resulten contrarias a lo previsto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, quedarán sujetas al régimen que en cada caso corresponde conforme a lo previsto en la disposición transitoria cuarta. 2 de la citada ley y decimocuarta de este reglamento.

Disposición transitoria cuarta. Desarrollo del apartado 4 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. En los tramos de costa en que esté completado el deslinde del dominio público marítimo-terrestre a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, pero haya de practicarse uno nuevo para adecuarlo a las características establecidas en aquella para los distintos bienes, los terrenos que resulten comprendidos entre la antigua y la nueva delimitación quedaran sujetos al régimen establecido en la disposición transitoria primera de este reglamento, computándose el plazo de un año para la solicitud de la concesión a que el mismo se refiere, a partir de la fecha de aprobación del correspondiente deslinde (disposición transitoria primera. 4 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. Transcurrido dicho plazo sin que se solicite la concesión ésta se otorgará de oficio, previa oferta de condiciones por el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, salvo que medie renuncia expresa del interesado, computando el plazo de la concesión otorgada a partir de la fecha de aprobación del deslinde. Si la solicitud de concesión se hubiera realizado dentro del plazo de un año a partir de la fecha de aprobación del deslinde, el plazo de la concesión computará a partir de la fecha de su otorgamiento.

3. La concesión se otorgará respetando los usos y aprovechamientos existentes en el momento de la aprobación del deslinde, quedando el resto de la superficie de antigua propiedad privada sujeto al régimen general de utilización del dominio público marítimo-terrestre. La prórroga por un nuevo plazo de treinta años deberá ser solicitada por el interesado, dentro de los seis meses anteriores al vencimiento, y se otorgará salvo que, a través del procedimiento establecido al efecto, se hubiese declarado la caducidad de la concesión

4. El anterior propietario tendrá derecho preferente, durante un periodo de sesenta años, para la obtención de las concesiones para nuevos usos o aprovechamientos que puedan otorgarse sobre la totalidad de la superficie de antigua propiedad privada, en los términos establecidos en el apartado 4 de la disposición transitoria primera de este reglamento.

Disposición transitoria quinta. Fallecimiento del titular de los derechos amparados por la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.

(Anulada)

Téngase en cuenta que se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba esta disposición, por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

Redacción anterior:

"Disposición transitoria quinta. Desarrollo del apartado 5 de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. No obstante lo dispuesto en las disposiciones anteriores, si los terrenos a que se refieren hubieran sido inundados artificial y controladamente como consecuencia de obras o instalaciones realizadas al efecto y estuvieran destinados a actividades de cultivo marino o a salinas marítimas, se excluirán del dominio público marítimo-terrestre, aun cuando sean naturalmente inundables en la actualidad como consecuencia de las obras realizadas.

A estos terrenos les será de aplicación el régimen dispuesto en la Ley 22/1988, de 28 de julio, para la zona de servidumbre de protección.

1. Los interesados deberán acreditar que:

a) Los terrenos inundados eran de propiedad privada antes del 29 de julio de 1988, mediante la correspondiente inscripción registral.

b) La existencia de las actividades a que se refiere el apartado anterior antes del 29 de julio de 1988, mediante el título o certificación del órgano competente que pruebe la legalidad de tal circunstancia.

1. Esta exclusión no se aplicará cuando las obras e instalaciones realizadas para inundar los terrenos se hubieran hecho con infracción de la normativa vigente en aquel momento y así constara a la Administración General del Estado.

1. La exclusión de estos terrenos del dominio público marítimo-terrestre tendrá efectos desde la revisión de los deslindes correspondientes, de acuerdo con lo dispuesto en la disposición adicional quinta de la Ley 2/2013, de 29 de mayo.

1. En caso de que no proceda la exclusión de los bienes del dominio público marítimo-terrestre, los titulares de las concesiones vigentes podrán solicitar la prórroga de éstas, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo."

Se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba esta disposición por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del TS de 28 de mayo de 2024. Ref. BOE-A-2025-18351

Se modifica por el art. único.31 del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2022-12932#au

Disposición transitoria sexta. Desarrollo del apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Los terrenos sobrantes y desafectados del dominio público marítimo, conforme a lo previsto en el artículo 5.2 de la Ley de Costas de 26 de abril de 1969, que no hayan sido enajenados o recuperados por sus antiguos propietarios a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y los del Patrimonio del Estado en que concurran las circunstancias previstas en los artículos 17 de la misma y 37 de este reglamento, serán afectados al dominio público marítimo-terrestre, de acuerdo con lo establecido en los citados artículos, una vez que se proceda a la actualización del deslinde, no pudiendo, mientras tanto, ser enajenados ni afectados a otras finalidades de uso o servicio público (disposición transitoria segunda. 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. La aprobación del expediente de afectación llevará implícita la actualización del deslinde, sin necesidad de tramitar un nuevo expediente.

Disposición transitoria séptima. Desarrollo de los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Los terrenos ganados o a ganar en propiedad al mar y los desecados en su ribera, en virtud de cláusula concesional establecida con anterioridad a la promulgación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, serán mantenidos en tal situación jurídica, si bien sus playas y zona marítimo-terrestre continuarán siendo de dominio público, en todo caso. Los terrenos ganados al mar y los desecados en su ribera sin título administrativo suficiente continuarán siendo de dominio público.

2. Los islotes de propiedad particular con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, conservarán esta condición, si bien sus playas y zona marítimo-terrestre seguirán siendo de dominio público en todo caso (disposición transitoria segunda. 2 y 3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

3. Lo establecido en el apartado 1 de esta disposición se entiende referido exclusivamente a concesiones en las que las cláusulas concesionales recogen expresamente la previsión de entrega en propiedad de los terrenos afectados. En el caso de las concesiones a perpetuidad será de aplicación lo dispuesto en la disposición transitoria decimosexta 1 de este reglamento.

Disposición transitoria octava. Desarrollo del apartado 1 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Las disposiciones contenidas en el título II sobre las zonas de servidumbre de protección y de influencia serán aplicables a los terrenos que a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, estuviesen clasificados como suelo urbanizable no programado y suelo no urbanizable. Las posteriores revisiones de la ordenación que prevean la futura urbanización de dichos terrenos y su consiguiente cambio de clasificación deberán respetar íntegramente las citadas disposiciones (disposición transitoria tercera. 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. Las servidumbres de tránsito y acceso al mar y las demás limitaciones de la propiedad establecidas en el capítulo III del título II serán aplicables, en todo caso, cualquiera que sea la clasificación del suelo.

3. En los municipios que carezcan de instrumentos de ordenación se aplicaran íntegramente las disposiciones de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y de este reglamento sobre las zonas de servidumbre de protección y de influencia, salvo que se acredite que en la fecha de entrada en vigor de la citada ley los terrenos reunían los requisitos exigidos por la legislación urbanística para su clasificación como suelo urbano.

Disposición transitoria novena. Desarrollo del apartado 2 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. En los terrenos que, a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, estuvieran clasificados como suelo urbanizable programado o apto para la urbanización, se mantendrá el aprovechamiento urbanístico que tengan atribuido, aplicándose las siguientes reglas:

2. A efectos de lo establecido en el apartado anterior, sólo se tendrán en consideración las disminuciones o reducciones del aprovechamiento urbanístico que, resultando exigibles por la estricta aplicación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, supondrían una modificación del planeamiento vigente indemnizable, con arreglo a la legislación urbanística. En consecuencia, no serán obstáculo para la aplicación de la citada Ley las indemnizaciones que, en su caso, sean exigibles por los gastos realizados en la redacción de planes o proyectos, expedición de licencias u otros derivados del cumplimiento de obligaciones impuestas por la normativa vigente.

3. A los mismos efectos, la aplicación de las disposiciones de la Ley 22/1988, de 28 de julio, podrá hacerse de forma gradual, de tal modo que, atendidas las circunstancias del caso, la anchura de la zona de protección, aunque inferior a cien metros, sea la máxima posible, dentro del respeto al aprovechamiento urbanístico atribuido por el planeamiento.

4. La revisión de los planes parciales, cuya ejecución no se lleve a efecto por causas no imputables a la Administración, se referirá tanto a los aprobados definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, como a los que lo sean posteriormente.

5. La revisión del planeamiento, en lo que afecta al cumplimiento de la presente disposición, se ajustara a las siguientes reglas:

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de que por las Administraciones urbanísticas puedan acordar la revisión o modificación del planeamiento en ejercicio de sus competencias respectivas, aunque se diera lugar a indemnización.

Disposición transitoria décima. Desarrollo del apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

(Anulada)

Téngase en cuenta que se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba esta disposición, por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

Redacción anterior:

"1. Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de veinte metros. No obstante, se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas, en los términos previstos en la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y concordantes de este reglamento. Asimismo, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre, según se establece en los apartados siguientes. El señalamiento de alineaciones y rasantes, la adaptación o reajuste de los existentes, la ordenación de los volúmenes y el desarrollo de la red viaria, se llevara a cabo mediante estudios de detalle y otros instrumentos urbanísticos adecuados, que deberán respetar las disposiciones de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y las determinaciones de las normas que se aprueben con arreglo a la misma.

1. Las normas urbanísticas podrán autorizar el cambio de uso de edificios existentes a la entrada en vigor Ley 22/1988, de 28 de julio, aun cuando no cumplan las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de la Ley, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre.

1. Para la autorización de nuevos usos y construcciones, de acuerdo con los instrumentos de ordenación en los términos del apartado anterior, se aplicarán las siguientes reglas:

1.ª Cuando se trate de usos y construcciones no prohibidas en el artículo 25 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y reúnan los requisitos establecidos en el apartado 2 del mismo, se estará al régimen general en ella establecido y a las determinaciones del planeamiento urbanístico.

2.ª Cuando se trate de edificaciones destinadas a residencia o habitación, o de aquellas otras que, por no cumplir las condiciones establecidas en el artículo 25. 2 de la Ley, no puedan ser autorizadas con carácter ordinario, sólo podrán otorgarse autorizaciones de forma excepcional, previa aprobación del Plan General de Ordenación, Normas Subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico, en los que se contenga una justificación expresa del cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos indispensables para el citado otorgamiento:

a) Que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezcan.

b) Que exista un conjunto de edificaciones, situadas a distancia inferior a 20 metros desde el límite interior de la ribera del mar, que mantenga la alineación preestablecida por el planeamiento urbanístico.

c) Que en la ordenación urbanística de la zona se den las condiciones precisas de tolerancia de las edificaciones que se pretendan llevar a cabo.

d) Que se trate de edificación cerrada, de forma que, tanto las edificaciones existentes, como las que puedan ser objeto de autorización, queden adosadas lateralmente a las contiguas.

e) Que la alineación de los nuevos edificios se ajuste a la de los existentes.

f) Que la longitud de las fachadas de los solares, edificados o no, sobre los que se deba actuar para el logro de la pretendida homogeneidad, no supere el 25 por ciento de la longitud total de fachada del tramo correspondiente.

El propio planeamiento urbanístico habrá de proponer el acotamiento de los tramos de fachada marítima cuyo tratamiento homogéneo se proponga obtener mediante las actuaciones edificatorias para las que se solicite autorización.

3.ª En los núcleos que han sido objeto de una declaración de conjunto histórico o de otro régimen análogo de especial protección, serán de aplicación las medidas derivadas de dicho régimen con preferencia a las contenidas en la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. A los efectos de la aplicación del apartado 1 anterior, sólo se considerará como suelo urbano el que tenga expresamente establecida esta clasificación en los instrumentos de ordenación vigentes en la fecha de entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, salvo que se trate de áreas urbanas en que la edificación estuviera consolidada o los terrenos dispusieran de los servicios exigidos en la legislación urbanística en la citada fecha y la Administración urbanística competente les hubiera reconocido expresamente ese carácter."

Se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba esta disposición por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

En el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del TS de 28 de mayo de 2024. Ref. BOE-A-2025-18351

Se modifica por el art. único.32 del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto. Ref. BOE-A-2022-12932#au

Disposición transitoria undécima. Adecuación de las normas de protección de la ordenación del territorio y urbanísticas.

Sin perjuicio de los dispuesto en las disposiciones anteriores, la ordenación territorial y urbanística del litoral existente a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, deberá adecuarse a las normas que se aprueben conforme a lo previsto en los artículos 22 de la citada ley y 42 y 43 de este reglamento.

Disposición transitoria duodécima. Desarrollo de los apartados 5 y 6 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Las servidumbres de paso al mar actualmente existentes se mantendrán en los términos en que fueron impuestas.

2. Los accesos públicos al mar actualmente existentes y los construidos en virtud de planeamiento urbanístico aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, permanecerán destinados al uso público, abriéndose al mismo cuando no lo estuvieren (disposición transitoria tercera. 5 y 6 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

3. En los tramos de costa en que no estuviesen abiertos al público accesos suficientes para dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 28.2 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y 53.2 de este reglamento sobre distancias máximas entre aquellos, los Servicios Periféricos de Costas procederán al señalamiento de los que hayan de servir a dicha finalidad. Cuando se trate de viales que aun no hayan sido recibidos por los Ayuntamientos, el Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente podrá asumir la carga de la conservación de aquéllos hasta que se produzca dicha recepción. Cuando no existan viales suficientes para hacer efectivo el acceso en los términos expuestos, se actuará conforme a lo previsto en los artículos 28.3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y 54.1 de este reglamento.

Disposición transitoria decimotercera. Desarrollo del apartado 1 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. Las obras e instalaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, sin la autorización o concesión exigible con arreglo a la legislación de costas entonces vigente, serán demolidas cuando no proceda su legalización por razones de interés público (disposición transitoria cuarta. 1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio).

2. El procedimiento para la legalización será el que corresponda según la clase de autorización o concesión de que se trate, respetando los usos existentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio. La autoridad competente para resolver en cada caso deberá apreciar, motivadamente, las razones que concurren para adoptar una u otra resolución. Para la legalización, que podrá ser total o parcial, las razones de interés público deberán ser apreciadas por acuerdo entre las tres Administraciones (estatal, autonómica y local), a cuyo efecto el órgano competente para dictar la resolución recabará el informe de las otras Administraciones, que se entenderá desfavorable a la legalización si no se emite en el plazo de un mes.

Podrán apreciarse las razones de interés público cuando la legalización sea compatible con la protección del dominio público marítimo-terrestre. Las obras e instalaciones de que se trate no podrán ubicarse en un tramo declarado en situación de regresión grave y deberá acreditarse que la demolición de las obras e instalaciones no produciría un beneficio significativo al uso del dominio público marítimo-terrestre.

3. Cuando se trate de obras o instalaciones construidas sin licencia municipal en la franja comprendida entre los 20 y 100 metros de la zona de protección, el procedimiento de legalización se tramitará por la Corporación o autoridad correspondiente, conforme a lo establecido en la legislación urbanística, y se iniciará de oficio o a instancia del órgano competente de la comunidad autónoma o del Servicio Periférico de Costas.

Disposición transitoria decimocuarta. Desarrollo del apartado 2 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio.

1. En las obras e instalaciones legalizadas conforme a lo previsto en la disposición transitoria anterior, así como en las construidas o que puedan construirse al amparo de licencia municipal y, cuando fuera exigible, autorización de la Administración General del Estado otorgada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 22/1988, de 28 de julio, para los usos recogidos en el artículo 25.1 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se aplicarán las siguientes reglas:

Téngase en cuenta que se declara la nulidad del Real Decreto 668/2022, de 1 de agosto, que modificaba el apartado 1.a), por Sentencia del TS de 31 de enero de 2024. Ref. BOE-A-2024-7908

Redacción anterior:

"a) Si ocupan terrenos de dominio público marítimo-terrestre, serán demolidas al extinguirse la concesión, salvo que se otorgue la prórroga prevista en el artículo segundo de la Ley 2/2013, de 29 de mayo. Mientras la concesión esté vigente, sus titulares podrán realizar obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes."

2. A los efectos previstos en el apartado segundo de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se entenderá por:

A estos efectos, no computará como aumento de volumen:

1.º) Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica.

2.º) La instalación de toldos sobre el terreno, las terrazas o en fachadas, cuando se realice mediante estructuras ligeras desmontables y sin cerramientos laterales.

3.º) Cuando quede suficientemente acreditada su necesidad, y con la menor incidencia posible:

La ejecución de obras e instalaciones tendentes a la adecuación a la normativa de accesibilidad, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios.

Las obras e instalaciones que garanticen el cumplimiento de los requisitos establecidos en la normativa sismorresistente y de protección de incendios.

Las actuaciones necesarias para el cumplimiento de los requisitos básicos relacionados en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

En todo caso, de llegar a producirse una disminución del volumen de las construcciones, edificaciones e instalaciones existentes reguladas en el apartado 2 de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, su restablecimiento computará como nueva construcción, por lo que se deberá estar a lo establecido en las disposiciones de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y de este reglamento.

3. La prohibición de aumento de volumen, altura y superficie de las construcciones existentes, contenida en el apartado segundo de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, es de aplicación a la totalidad de la unidad edificatoria, independientemente de la parte de la construcción sobre la que se pretenda actuar. La actuación sobre una parte no implicará el reconocimiento de la legalidad del resto de la unidad parcelaria.

Se entenderá por unidad edificatoria el conjunto de elementos arquitectónicos, estructural y funcionalmente relacionados, que forman un cuerpo constructivo independiente.

Se entenderá por unidad parcelaria la finca o superficie de terreno que constituye una unidad física e inscrita como tal en Registro público.

4. Lo establecido en la letra a) del apartado segundo de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, será también aplicable a las concesiones que se otorguen en cumplimiento de la disposición transitoria primera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, y a las otorgadas con anterioridad a la misma, según los procedimientos establecidos en esta disposición.

Las obras de mejora, consolidación o modernización podrán suponer la necesidad de revisar el clausulado concesional, incluido el canon. Al objeto de que el concesionario conozca, con anterioridad a la ejecución de las obras, dicha circunstancia, podrá solicitar ante el Servicio Periférico de Costas informe sobre el alcance de la revisión o modificación del título concesional, incorporando a su petición el proyecto sobre la obra a realizar.

5. A los efectos previstos en la letra b) del apartado segundo de la disposición transitoria cuarta de la Ley 22/1988, de 28 de julio, se considerará que la servidumbre de tránsito queda garantizada si se encuentra total y permanentemente desocupada en al menos tres metros de anchura desde la ribera del mar, con un gálibo libre en altura de, al menos, 3 metros, de tal forma que, además del paso público peatonal, quede también garantizado el de los vehículos de vigilancia y salvamento. Ante imposibilidad justificada de lo anterior, podrá admitirse una localización alternativa de la servidumbre, con la misma anchura mínima libre anterior, lo más cercana posible a la ribera del mar, preferentemente dentro de la servidumbre de protección o del dominio público marítimo-terrestre degradado, pero en ningún caso dentro de la ribera del mar. No se admitirán como alternativa ocupaciones del dominio público marítimo-terrestre que carezcan de título habilitante.