LegalizeLey 13/2015, de 30 de marzo, de ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia
En el sistema de concurrencia los propietarios participan en la actuación cooperando con el urbanizador mediante cualesquiera formas libremente pactadas con el mismo, tales como:
La constitución de una Asociación de Propietarios con carácter de entidad urbanística colaboradora.
La suscripción de acciones de una sociedad mercantil constituida por el urbanizador, desembolsando el capital suscrito con la aportación de sus fincas o en efectivo.
Los propietarios que expresamente renuncien a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones serán expropiados de sus bienes y derechos sobre la unidad de actuación, de oficio o a instancia del urbanizador.
En este caso, el ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud.
Aprobado definitivamente el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación, las parcelas resultantes que correspondan por subrogación real a las fincas expropiadas deben inscribirse a favor del urbanizador, en concepto de beneficiario de la expropiación.
Cualquiera que sea su forma de participación en la actuación, los propietarios tienen los siguientes derechos:
A recibir, tras la ejecución de la actuación, solares a cambio de sus fincas originales, en proporción al aprovechamiento que les corresponda, descontada la retribución del urbanizador.
A recabar del urbanizador y del ayuntamiento información sobre el desarrollo de la actuación, en especial sobre los gastos de urbanización que deban asumir.
A presentar al urbanizador y al ayuntamiento sugerencias relativas a los proyectos de reparcelación y urbanización, y en general al desarrollo de la actuación.
A exigir del urbanizador la correcta ejecución de la actuación y al ayuntamiento la efectiva tutela de la misma.
A manifestar discrepancias respecto de los gastos de urbanización previstos, aportando al efecto un dictamen pericial. El ayuntamiento resolverá las discrepancias y, si lo hace a favor de los propietarios, el dictamen pericial se considerará gasto de urbanización.
Artículo 220. Retribución y otros derechos del urbanizador.
Una vez ejecutada la actuación, los propietarios reciben los solares que se les adjudiquen en la reparcelación y deben retribuir al urbanizador en efectivo o en solares, conforme a lo previsto en el Programa de Actuación.
La retribución al urbanizador en efectivo se satisfará mediante cuotas de urbanización, conforme a las siguientes reglas:
1.ª El importe de las cuotas y el plazo para su pago en período voluntario, que no debe ser inferior a un mes, deben ser aprobados por el ayuntamiento, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada de los gastos de urbanización a realizar en los seis meses siguientes, y previa audiencia de los interesados.
2.ª Las liquidaciones individuales de cada propietario deben serles notificadas señalando el plazo para su pago en período voluntario, así como las posibilidades de aplazamiento y fraccionamiento de pago disponibles conforme al Reglamento General de Recaudación.
3.ª En caso de impago en período voluntario, el ayuntamiento debe recaudar las cuotas por el procedimiento administrativo de apremio.
La retribución al urbanizador mediante solares debe concretarse en el instrumento que contenga las determinaciones completas sobre reparcelación. Una vez aprobado el mismo, las fincas destinadas a retribuir al urbanizador quedan afectas a tal fin como carga real por importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional para cada propietario.
No obstante, cuando el Programa de Actuación haya previsto la retribución al urbanizador en solares, los propietarios pueden optar por retribuirle en efectivo. A tal efecto deben manifestar su intención ante el ayuntamiento durante los dos meses siguientes a la aprobación definitiva del Programa de Actuación, solicitando retribuirle en metálico y acompañando la garantía necesaria para asegurar dicha retribución, que debe ser proporcional a la garantía prestada por el urbanizador con relación al aprovechamiento que corresponda a cada propietario y asumiendo igualmente el resto de compromisos que el urbanizador hubiera contraído en relación al destino de los solares que habría de percibir. El ayuntamiento debe resolver motivadamente dicha solicitud en el plazo de un mes, transcurrido el cual los propietarios podrán entender concedida su solicitud por silencio administrativo.
En los casos en que se hubiera adoptado el sistema de retribución en efectivo y los obligados incumplieran dicha obligación, el sistema de retribución quedará inmediatamente sustituido, respecto de los incumplidores, por el de pago en solares en los términos previstos en el Programa de Actuación Edificatoria.
Asimismo, cuando tras la ejecución de la actuación se constaten variaciones al alza en los gastos de urbanización, aprobadas por el ayuntamiento y no imputables al urbanizador, los propietarios deben abonar estos excesos en efectivo.
Cualquiera que sea su forma de retribución, el urbanizador tiene también los siguientes derechos, en los términos de la legislación sobre contratos del sector público:
A ser informado del otorgamiento de licencias en la unidad de actuación, a partir de la aprobación del Programa de Actuación y hasta su pleno cumplimiento.
A proponer la modificación de los gastos de urbanización previstos, por causas objetivas no previsibles en el Programa de Actuación.
A proponer al ayuntamiento la adquisición del aprovechamiento que le corresponda.
A contratar a terceros la ejecución de cualquiera de sus compromisos y obligaciones, permaneciendo como único responsable ante el ayuntamiento.
A ceder total o parcialmente su condición a favor de un tercero que se subrogue en todas las obligaciones asumidas por el urbanizador inicial. La cesión parcial, para un tramo o porción minoritaria de la actuación, requiere que entre cedente y adquirente asuman solidariamente una programación coordinada de los actos precisos para la total ejecución de la actuación.
A ser compensado cuando el ejercicio de las potestades administrativas impida o modifique el normal desarrollo de la actuación, pudiendo incluso instar la resolución de la adjudicación, cuando por dichas causas se altere en más de un 20 por ciento el coste de sus compromisos y obligaciones.
Artículo 221. Incumplimientos del urbanizador.
En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al urbanizador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido.
Si transcurrida la prórroga se mantiene el incumplimiento, el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación.
Sin perjuicio de las responsabilidades que procedan, el ayuntamiento también puede acordar:
Cambiar el sistema de actuación.
Convocar un concurso para seleccionar un nuevo urbanizador.
Subsección 3.ª Sistema de expropiación
Artículo 222. Características del sistema de expropiación.
El sistema de expropiación podrá utilizarse a iniciativa del ayuntamiento o de otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria, y especialmente cuando:
Lo justifiquen especiales razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión urbanística mediante los demás sistemas, a causa de la existencia de propietarios con intereses contradictorios, excesiva fragmentación de la propiedad o circunstancias análogas.
Se incumplan los plazos señalados en los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos para el desarrollo de actuaciones integradas mediante otros sistemas de actuación, o cuando en cualquiera de ellos el urbanizador perdiera las condiciones que le habilitaban para serlo.
En el sistema de expropiación podrá actuar como urbanizador el propio ayuntamiento u otra Administración pública que ejerza la potestad expropiatoria. Sin perjuicio de que las mismas mantengan en todo caso la condición de Administración actuante, también podrán actuar como urbanizador, en su condición de beneficiarias de la expropiación, las entidades de Derecho público, consorcios o sociedades urbanísticas a los que se encomiende la actuación, o bien un particular al que se otorgue la condición de concesionario, conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
Los propietarios podrán constituir asociaciones con carácter de entidad urbanística colaboradora, si bien ello no afectará a sus derechos y obligaciones como tales propietarios.
La Administración expropiante podrá optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta o el regulado en la legislación del Estado para la expropiación individual. Para el desarrollo de la actuación, además de lo previsto en la legislación del Estado en cuanto a pago del justiprecio, a efectos de la aprobación del procedimiento de tasación conjunta, ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad y supuestos de reversión, se aplicarán las disposiciones complementarias establecidas en los artículos siguientes.
La aprobación de proyectos de expropiación aplicando el procedimiento de tasación conjunta también corresponderá al ayuntamiento.
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjuicio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan seguir tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futuras parcelas en que se hubiere concretado el pago en especie, de acuerdo con el expropiado.
Las vías públicas y caminos rurales se entenderán de propiedad municipal salvo prueba en contrario, y cuando sea necesaria su desaparición se entenderán transmitidas de pleno derecho a la Administración expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento.
Artículo 223. Atribución de la condición de urbanizador.
En el sistema de expropiación la condición de urbanizador podrá ser objeto de concesión mediante concurso, cuyas bases determinarán los compromisos que deba asumir el adjudicatario. En la resolución del concurso tendrán preferencia las asociaciones de propietarios que representen conjuntamente al menos el 25 por 100 de la superficie de la unidad. El concesionario podrá incorporar a la gestión a los propietarios de la unidad, en las condiciones que libremente pacten, previa liberación de sus terrenos conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.
Artículo 224. Liberación de propiedades.
La Administración expropiante podrá acordar, de oficio o a instancia del urbanizador o de los propietarios afectados, la liberación justificada de determinados bienes, siempre que no estén reservados para dotaciones urbanísticas públicas y que su exclusión no afecte a la ejecución de la actuación.
El acuerdo de liberación se publicará en el Boletín Oficial de la Región e impondrá las condiciones que resulten necesarias para la vinculación del propietario afectado a la gestión urbanística, de forma que se garantice el cumplimiento de los deberes urbanísticos exigibles.
El incumplimiento de dichos deberes o de las condiciones fijadas en el acuerdo determinará su ejecución forzosa o la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Subsección 4.ª Ocupación directa
Artículo 225. Características del sistema de ocupación directa.
Podrán ser objeto de obtención por ocupación directa los terrenos reservados en el planeamiento para sistemas generales, mediante el reconocimiento formal a sus propietarios del derecho al aprovechamiento en la unidad de actuación a la que se vinculan.
La ocupación directa requiere que esté aprobada la ordenación pormenorizada, tanto de los terrenos a ocupar, con determinación del aprovechamiento que corresponda a sus propietarios, como de la Unidad de Actuación en la que hayan de integrarse.
Artículo 226. Procedimiento de ocupación.
El procedimiento de ocupación directa se ajustará a las siguientes reglas:
La relación de terrenos a ocupar, sus propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y las unidades de actuación en las que hayan de integrarse, se publicarán en el Boletín Oficial de la Región y se notificará a dichos propietarios, otorgándoles un plazo de audiencia de quince días. Asimismo se notificará al Registro de la Propiedad, solicitando del mismo certificación de dominio y cargas de las fincas afectadas y la práctica de los asientos que correspondan.
Terminado dicho plazo, se resolverán las alegaciones que se hayan presentado y se aprobará la correspondiente relación, levantándose posteriormente acta de ocupación, haciendo constar el lugar y fecha, las características de los terrenos y la descripción y cargas de los mismos, la identificación de los propietarios, el aprovechamiento que les corresponda y la unidad de actuación en la que hayan de integrarse.
Cuando existan propietarios desconocidos, no comparecientes e incapacitados sin persona que los represente, o cuando se trate de propiedad litigiosa, las actuaciones señaladas se practicarán con intervención del Ministerio Fiscal.
El ayuntamiento expedirá a favor de cada propietario certificación de los extremos señalados en el acta de ocupación y remitirá copia al Registro de la Propiedad para inscribir a su favor la superficie ocupada.
Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrán derecho a indemnización por ocupación temporal, en los términos establecidos en la legislación del Estado.
Transcurridos cuatro años sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad en la que se hayan integrado, los propietarios podrán advertir al ayuntamiento de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que se llevará a cabo por ministerio de la ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.
En tal caso, el ayuntamiento podrá hacer efectivo el justiprecio, previo acuerdo con el expropiado, mediante la adjudicación de terrenos del patrimonio municipal del suelo.
CAPÍTULO IV. Intervención pública en el mercado del suelo
Sección 1.ª Patrimonios públicos de suelo
Artículo 227. Objeto.
La Comunidad Autónoma y los ayuntamientos deben constituir y ejercer la titularidad de los patrimonios públicos de suelo con las siguientes finalidades:
Facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.
Obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública.
Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.
Disminuir la repercusión del suelo sobre la vivienda.
Proteger y conservar el patrimonio histórico-artístico.
Realizar actuaciones destinadas a preservar los espacios y bienes patrimoniales protegidos, el medio ambiente o el paisaje.
Los bienes y recursos que, de acuerdo con lo dispuesto esta ley, deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo están sometidos al régimen que para ellos dispone este capítulo, con independencia de que la Administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.
Artículo 228. Bienes integrantes.
Integran los patrimonios públicos de suelo:
Los bienes patrimoniales que se adscriban expresamente, por el planeamiento urbanístico o acto expreso de la Administración, a los mismos.
Los terrenos, construcciones y edificaciones obtenidas por cesión del aprovechamiento urbanístico que corresponda a la Administración o por razón de gestión urbanística.
Los terrenos, construcciones y edificaciones no afectos a un uso o servicio público adquiridos o expropiados con el fin de su incorporación a dicho patrimonio así como los que los municipios y la Comunidad Autónoma se cedan entre sí con carácter gratuito, para su incorporación al patrimonio de la Administración cesionaria y su aplicación, en su caso, a una finalidad específica.
Las cesiones en metálico o en especie como consecuencia del cumplimiento de obligaciones o deberes asumidos en convenios o concursos públicos.
Los ingresos obtenidos por la enajenación de los bienes incluidos en el patrimonio público de suelo.
Los demás ingresos y bienes inmuebles que legalmente deban incorporarse al patrimonio público de suelo.
Son fondos adscritos al patrimonio público de suelo:
Los ingresos obtenidos en la gestión del patrimonio público de suelo.
Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio público de suelo.
Los beneficios de sociedades públicas o mixtas, cuando la aportación de capital público consistan en bienes integrados en el patrimonio público de suelo.
Las transferencias presupuestarias que tengan como finalidad específica la adquisición de bienes del patrimonio público del suelo.
El planeamiento puede prever la utilización, como bien patrimonial en régimen de dominio privado, del subsuelo bajo superficie de dotación pública. La propiedad del terreno en este régimen se cederá en su totalidad a la Administración y computará a efectos de estándares y cesiones. El subsuelo se integrará en el patrimonio municipal de suelo y el vuelo, en el dominio público, y se aplicará el régimen jurídico de complejo inmobiliario o propiedad horizontal.
Los planes podrán prever excepcionalmente, en las zonas urbanizadas y cuando sea compatible con el uso dotacional, que parte o la totalidad de la edificabilidad sobre o bajo rasante sea de dominio privado y parte de dominio público. En este caso, el suelo computará a efectos de estándares en proporción a su edificabilidad de dominio público y la edificabilidad privada computará a efectos de aprovechamiento privado, constituyéndose complejo inmobiliario en los términos establecidos en la legislación estatal de suelo.
Los equipamientos públicos de ámbito local con un uso pormenorizado provenientes del planeamiento de desarrollo, se podrán ampliar a los usos previstos en el artículo 124f) en función del uso global del sector sin necesidad de modificación del planeamiento.
En las parcelas de equipamientos, excluidos los usos educativos y sanitarios, con o sin uso pormenorizado asignado, tanto públicas como privadas se admiten como usos compatibles las fórmulas residenciales especiales, que comprenden los edificios destinados al alojamiento estable de personas o unidades de convivencia donde existen servicios comunes. Se incluyen, entre otros, en esta categoría los colegios mayores, residencias de estudiantes, residencias de mayores.
Se añade el apartado 6 por la disposición final 1.6 del Decreto-ley 3/2026, de 3 de julio. Ref. BORM-s-2026-90179#df
Se deja sin efecto el apartado 6 por Resolución de 31 de octubre de 2025, que publica Acuerdo de la Asamblea Regional de Murcia por el que se deroga el Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90271
Se añade el apartado 6 por el art. 2.9 del Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90237
Se añade el apartado 5 por el art. 5.15 del Decreto-ley 1/2021, de 6 de mayo. Ref. BORM-s-2021-90174
Artículo 228 bis. Implementación de uso residencial en los sistemas de equipamientos públicos y privados.
En los suelos vacantes en los sistemas de equipamientos excluidos usos educativos y sanitarios podrá implementarse el uso residencial con destino a vivienda acogida a algún régimen de protección aplicable en la Región de Murcia siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
Para llevar a efecto la compatibilidad del uso residencial con el de equipamientos deberá emitirse informe favorable sectorial en relación al cumplimiento de la ratio exigida por la correspondiente normativa sectorial.
Que la edificabilidad del uso a implantar sea inferior al 5 por 100 de la edificabilidad residencial establecida por el planeamiento para el ámbito urbano homogéneo, unidad de actuación o sector.
Que al computarse la edificabilidad resultante como residencial a estos únicos efectos se mantenga el cumplimiento de las dotaciones públicas exigibles.
Será de aplicación a este uso concreto la normativa urbanística de edificación aplicable al uso residencial que resulte más adecuado para la vivienda sujeta a un régimen de protección y que se encuentre definida en el ámbito superior de referencia. Todo ello, sin perjuicio de la aplicación de la normativa específica sobre viviendas públicas sujetas a un régimen de protección.
La implantación de este uso requerirá la aprobación de un Plan Especial únicamente cuando sea preciso definir parámetros específicos de ordenación o parcelación que hagan viable dicha implantación.
Se añade por la disposición final 1.7 del Decreto-ley 3/2026, de 3 de julio. Ref. BORM-s-2026-90179#df
Se deja sin efecto este artículo por Resolución de 31 de octubre de 2025, que publica Acuerdo de la Asamblea Regional de Murcia por el que se deroga el Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90271
Se añade por el art. 2.10 del Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90237
Artículo 229. Destino.
Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, se destinarán, de conformidad con los procedimientos establecidos en esta ley, a los siguientes fines de interés social:
Construcción, rehabilitación o mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social.
Compensación a propietarios cuyos terrenos hayan sido objeto de ocupación directa en los términos fijados en esta ley.
Ejecución de sistemas generales y dotaciones urbanísticas públicas.
Protección o mejora de espacios naturales o protección del patrimonio histórico-artístico.
Conservación y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.
Otros usos de interés social.
Los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo, así como los ingresos obtenidos por su enajenación, constituyen un patrimonio separado y se destinarán a la conservación, gestión y ampliación del mismo, siempre que solo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.
La Administración titular del patrimonio público de suelo deberá llevar un registro de este, que tendrá carácter público, comprensivo de los bienes integrantes y depósitos en metálico, las enajenaciones o cesiones de bienes y el destino final de los mismos.
Artículo 230. Reservas de suelo.
El planeamiento podrá establecer, en suelo urbano y urbanizable, reservas de terrenos para la posible ampliación del patrimonio público de suelo, por plazo de dos y cuatro años, respectivamente, con posible prórroga por una sola vez, de la mitad de dichos plazos.
Dicha determinación del planeamiento implica:
La declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos a efectos de expropiación forzosa.
La sujeción de todas las transmisiones que se efectúen sobre dichos terrenos a los derechos de tanteo y retracto previstos en esta ley a favor de la Administración.
Artículo 231. Enajenación.
Los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán ser:
Enajenados por cualquiera de los procedimientos de adjudicación previstos en la legislación reguladora de los bienes y contratos de las Administraciones públicas sin que el precio a satisfacer por el adjudicatario pueda ser nunca inferior al que corresponda por aplicación de la legislación estatal sobre valoraciones.
Cedidos gratuitamente o por precio fijado para el fomento de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública, o para la realización de programas de conservación o mejora territorial o ambiental.
Permutados directamente, en los casos de ocupación directa para la obtención de terrenos destinados a sistemas generales.
Cedidos gratuitamente a otras Administraciones o entidades públicas de ellas dependientes o adscritas para la ejecución de dotaciones y equipamientos públicos.
Sección 2.ª Derechos de superficie y de tanteo y retracto
Artículo 232. Derecho de superficie.
Las Administraciones públicas, las entidades de Derecho público de ellas dependientes y las sociedades urbanísticas podrán constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad, con destino a la construcción de viviendas de naturaleza pública o a otros usos de interés social que prevea el planeamiento urbanístico.
El régimen aplicable será el establecido en la legislación del Estado y en las siguientes normas complementarias:
El procedimiento de constitución del derecho de superficie y su valoración serán los establecidos en la sección anterior.
El derecho de superficie gozará de los beneficios derivados de la normativa de viviendas de naturaleza pública, siempre que cumpla con sus requisitos.
Artículo 233. Derechos de tanteo y retracto.
Los instrumentos de ordenación territorial y los planes generales podrán delimitar áreas de suelo en las que las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, tanto terrenos como construcciones, quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte de la Administración.
Se fijará la finalidad, que habrá de ser relevante para el interés público, y la justificación de su necesidad y ámbito de actuación, siendo obligatoria la notificación individualizada a los afectados en el período de información pública.
El plazo máximo de afección de un área a los derechos de tanteo y retracto será de cinco años.
La Administración podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de sesenta días desde la notificación a que viene obligado el propietario cuyo bien se encuentre sujeto a tanteo; y en el plazo de seis meses en el caso de retracto.
TÍTULO IX. Cumplimiento de las obligaciones de urbanizar, edificar, conservar y rehabilitar
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 234. Obligaciones relativas a la urbanización.
Los propietarios o promotores de actuaciones integradas están obligados a presentar a su aprobación los instrumentos de planeamiento de desarrollo o el programa de actuación en los plazos previstos en el plan general, y en su defecto, en los plazos previstos en esta ley.
Los urbanizadores de actuaciones integradas están obligados a ejecutar la urbanización en los plazos fijados por el planeamiento urbanístico y el programa de actuación.
Los urbanizadores así como los propietarios están obligados a la conservación de las obras de urbanización cuando se den las circunstancias previstas en el apartado 4 del artículo 188 de esta ley.
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en los dos apartados anteriores dará lugar, además de a la ejecución de las garantías prestadas, a alguna de las siguientes medidas:
Ejecución subsidiaria de la ejecución de la urbanización por parte del ayuntamiento a costa del urbanizador.
Cambio del sistema de actuación
Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Artículo 235. Obligaciones relativas a la edificación, conservación y rehabilitación.
Los propietarios de parcelas están obligados a edificarlas en los plazos previstos por el planeamiento, y, en su defecto, en el plazo de cinco años desde que la parcela merezca la condición de solar.
Los propietarios de edificaciones están obligados a realizar las obras de conservación y de rehabilitación en los plazos y condiciones previstas en las leyes, en los instrumentos de planeamiento y, en su caso, en las órdenes de ejecución.
El incumplimiento de las obligaciones establecidas en los dos apartados anteriores dará lugar a cualquiera de las siguientes medidas:
Ejecución subsidiaria a costa del obligado.
Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
Venta forzosa.
Sustitución forzosa.
(Sin efecto)
Se deja sin efecto el apartado 4 por Resolución de 31 de octubre de 2025, que publica Acuerdo de la Asamblea Regional de Murcia por el que se deroga el Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90271
Se añade el apartado 4 por el art. 2.11 del Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90237
Artículo 236. Requisito para la aplicación de las medidas por incumplimiento.
Para la aplicación de las medidas previstas en los dos artículos anteriores será requisito previo la declaración por el ayuntamiento, de oficio o a instancia de persona interesada, del incumplimiento de que se trate, mediante el procedimiento regulado en el capítulo siguiente.
No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, cuando el incumplimiento sea el relativo a la presentación de planeamiento de desarrollo o del programa de actuación y la medida a adoptar sea la del cambio del sistema de actuación, no será preciso tramitar el procedimiento para la declaración de incumplimiento.
En estos supuestos el sistema de actuación se modificará conforme al procedimiento previsto en el artículo 197 de esta ley, en el que deberá acreditarse que se han incumplido los plazos correspondientes.
Se deja sin efecto la modificación del apartado 1 por Resolución de 31 de octubre de 2025, que publica Acuerdo de la Asamblea Regional de Murcia por el que se deroga el Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90271
Se modifica el apartado 1 por el art. 2.12 del Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90237
CAPÍTULO II. Procedimiento para la declaración de incumplimiento de obligaciones urbanística
Artículo 237. Procedimiento para la declaración de incumplimiento.
El procedimiento para la declaración de incumplimiento podrá iniciarse de oficio o a instancia de persona interesada.
Iniciado el procedimiento para la declaración de incumplimiento, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de los terrenos correspondientes, debiendo hacerse constar por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración del incumplimiento.
El órgano municipal competente acordará la apertura de un trámite información pública de 20 días. El anuncio de información pública se publicará en el «Boletín Oficial de la Región de Murcia» y en la sede electrónica del ayuntamiento.
Asimismo, y de manera simultánea a la información pública se acordará la apertura de un trámite de audiencia de quince días a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados.
Ultimados los períodos de audiencia y de información pública, el ayuntamiento deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento en el plazo máximo de dos meses.
No obstante lo anterior y en los supuestos de incumplimiento de obligaciones de edificación, conservación y rehabilitación, el procedimiento podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida, si con anterioridad a la declaración se hubiera solicitado por parte de los propietarios licencia para edificar.
El plazo máximo para resolver y notificar la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de 6 meses.
Si el procedimiento se hubiera iniciado a solicitud de persona interesada, el transcurso del plazo máximo para resolver y notificar dará lugar a la desestimación de su solicitud por silencio administrativo.
Si el procedimiento se hubiera iniciado de oficio, el transcurso del plazo máximo para resolver y notificar dará lugar a la caducidad del procedimiento.
Se deja sin efecto la modificación de los apartados 1, 3, 4, 5 y 6 por Resolución de 31 de octubre de 2025, que publica Acuerdo de la Asamblea Regional de Murcia por el que se deroga el Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90271
Se modifican los apartados 1, 3, 4, 5 y 6 por el art. 2.13 del Decreto-ley 3/2025, de 2 de octubre. Ref. BORM-s-2025-90237
Artículo 238. Efectos y contenido de la declaración del incumplimiento.
La declaración del incumplimiento contenida en resolución que agote la vía administrativa:
Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
Incorporará una valoración de los terrenos conforme a la normativa estatal.
Declarará, según proceda, la aplicación de la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa.
CAPÍTULO III. Expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad
Artículo 239. Características de la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad.
La expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad se llevará a cabo por lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa con las siguientes especialidades:
La declaración de incumplimiento surtirá los efectos del acuerdo de necesidad de ocupación y contendrá la relación individualizada de bienes y derechos a expropiar.
Se podrá proceder a la liberación de propiedades en aquellos supuestos que sus titulares garanticen que van a contribuir a la actuación.
En estos casos se podrá expropiar únicamente cuotas indivisas de los solares.
El justiprecio a abonar será el setenta y cinco por ciento de la valoración a que se refiere el artículo anterior.
CAPÍTULO IV. Venta forzosa
Artículo 240. Venta forzosa.
El ayuntamiento, en el plazo máximo de 6 meses desde la declaración de incumplimiento, sacará los terrenos o solares a subasta pública.
El tipo de licitación será el 100 por cien de la valoración contenida en el articulo 238.b). El 75 por ciento del precio obtenido se entregará al propietario, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, correspondiendo el resto a la administración.
Si la subasta se declarase desierta, se convocará de nuevo en el plazo de seis meses, con una rebaja del 25 por 100 del tipo.
Si también quedara desierta, el ayuntamiento, en el plazo de seis meses, podrá adquirirla para el patrimonio municipal de suelo.
Transcurridos los anteriores plazos sin que se haya obtenido la venta, quedará sin efecto la inclusión en el Registro.
Se modifica por el art. 22.12 de la Ley 10/2018, de 9 de noviembre. Ref. BOE-A-2019-363#ar-22
Artículo 241. Obligaciones del adquirente.
El adquirente de inmuebles a que se refiere el artículo anterior quedará obligado a comenzar las obras en el plazo de seis meses a partir de la toma de posesión de la finca y a edificarla en el plazo fijado en la licencia.
El incumplimiento por el adquirente de estos deberes determinará, previa declaración de incumplimiento, que el solar queda en situación de expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad o de venta forzosa. Previa valoración realizada conforme a la normativa estatal corresponderá al propietario el 50 por ciento dicha valoración o de la cantidad obtenida en la subasta.
Se modifica por el art. 22.13 de la Ley 10/2018, de 9 de noviembre. Ref. BOE-A-2019-363#ar-22
CAPÍTULO V. Sustitución forzosa
Sección 1.ª Disposiciones generales
Artículo 242. Concepto de sustitución forzosa.
La sustitución forzosa tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber de edificar, conservar o rehabilitar edificaciones, mediante la imposición de su ejercicio en régimen de copropiedad con el propietario actual del suelo.
La sustitución forzosa se llevará a cabo por un agente edificador seleccionado mediante un procedimiento con publicidad y concurrencia.
Artículo 243. Contenido del pliego de condiciones.
La convocatoria del concurso requerirá la aprobación del pliego de condiciones, conforme a la normativa de régimen local, determinando las que hayan de cumplir los Programas de Actuación Edificatoria que se presenten y las personas que pretendan resultar adjudicatarias de su ejecución, en el que habrán de contemplarse los siguientes extremos:
A) Con carácter obligatorio:
La identificación del solar a que se refiere y normativa urbanística que regula sus condiciones edificatorias.
Plazos de ejecución de la edificación.
Garantías provisional y definitiva que deberán ser constituidas y modo en que habrán de serlo.
Importe máximo de los costes de elaboración del proyecto.
Modo o modos de retribución del agente edificador.
Criterios de adjudicación del Programa de Actuación Edificatoria.
Documentación que deberá presentarse para la acreditación de la capacidad de obrar de la persona proponente y determinación de los requisitos que, en su caso, se exijan para acreditar la solvencia técnica, profesional, financiera y económica requeridas.
Lugar de presentación de los Programas de Actuación Edificatoria.
B) Con carácter potestativo:
Prescripciones técnicas, tipológicas y estéticas que deberán respetarse en la redacción del proyecto de edificación y, en su caso, de urbanización de las obras complementarias precias. A tal fin expresará:
1.º Los criterios orientativos relativos al diseño arquitectónico de la construcción a realizar, incluyendo las características básicas de la distribución interior y la expresión formal de las fachadas.
2.º La calidad mínima de los materiales constructivos.
3.º Los criterios básicos de integración volumétrica de la construcción a realizar en su entorno y paisaje urbanos.
Usos a que deberá destinarse la edificación de entre los permitidos por el planeamiento.
Criterios de eficiencia energética y ecológica que deba respecta el proyecto.
Sección 2.ª Programas de Actuación Edificatoria
Artículo 244. Definición, objeto y función de los Programas de Actuación Edificatoria.
Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciendo las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.
Los Programas de Actuación Edificatoria deberán comprender la totalidad de la parcela o solar y satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:
La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.
La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.
El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.
Los Programas de Actuación Edificatoria:
Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.
Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado en su caso, así como del proyecto de reparcelación edificatoria, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.
Por causas excepcionales, el ayuntamiento podrá aprobar Programas de Actuación Edificatoria con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.
Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.
En aquellos casos en que la ejecución de la edificación no sea promovida directamente por los ayuntamientos, por sí mismos o a través de sus propios organismos, entidades o empresas de capital íntegramente público o adscritos a otras Administraciones públicas, asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador. El importe de la garantía provisional será del dos por ciento del coste de ejecución material por contrata, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.
Artículo 245. Contenido de los Programas de Actuación Edificatoria.
Los Programas de Actuación Edificatoria estarán integrados por los siguientes documentos:
Una alternativa técnica con el siguiente contenido:
Proyecto básico de edificación acompañado, en su caso, de proyecto o anteproyecto de urbanización para definir las obras precisas para la adquisición por la parcela de la condición de solar.
Ambos documentos contendrán una memoria de calidades, tanto de las obras de edificación como, en su caso, de las de urbanización, describiendo como mínimo los elementos más significativos y relevantes que permitan estimar el coste total de la actuación, cuyo presupuesto se incluirá en la proposición jurídico-económica en todo caso.
Los proyectos, estudios o informes complementarios que, en su caso, sean exigibles por razón del uso a que se vaya a destinar el inmueble y que sean precisos para la obtención de autorizaciones de cualesquiera Administraciones o compañías suministradoras, de conformidad a la normativa aplicable.
Potestativamente, el proyecto de reparcelación edificatoria que deberá tramitarse para la adjudicación de las diferentes fincas o locales, en su caso, a las personas propietarias y a la Administración o, en caso de no incluirse el proyecto, la determinación de los plazos para su presentación a trámite.
Propuesta de contrato a suscribir entre la persona adjudicataria, el ayuntamiento y las personas propietarias afectadas que voluntariamente se adhieran al mismo, en la que se hará constar los compromisos, plazos, garantías y penalizaciones que regularán la adjudicación, incluyendo el desarrollo de las eventuales relaciones entre la persona adjudicataria y la propiedad de la finca y expresando, en su caso lo acuerdos ya alcanzados.
En el caso de sustitución forzosa por gestión directa, dicha propuesta de contrato se sustituirá por una relación de los compromisos adquiridos.
Proposición jurídico-económica, que deberá precisar los siguientes aspectos:
Desarrollo de las relaciones entre el edificador y la persona propietaria de la finca, expresando, en su caso, los eventuales acuerdos ya alcanzados y las disposiciones relativas al modo de financiación de la actuación y retribución del agente edificador.
Determinación de la totalidad de los costes de ejecución de la actuación edificatoria, en los que se comprenderán los de edificación; los de ejecución de la urbanización complementaria, en su caso; los honorarios de los profesionales que deban intervenir y de las empresas de control de calidad; los de formalización de los seguros legalmente exigibles y los gastos financieros; las indemnizaciones por extinción de derechos incompatibles, en su caso; las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia y la construcción; y los gastos generales y el beneficio empresarial que el edificador proponga por la actividad de promoción de la actuación edificatoria.
Determinación de las causas tasadas y excepcionales que podrán determinar la variación de los costes de la actuación edificatoria.
Cuando en la edificación se prevean usos heterogéneos o el valor de sus diversas partes, por razón de su localización en planta o en altura, orientación u otros análogos, resulte muy diferente, se aplicarán coeficientes correctores de uso y localización, justificándolos en función de sus valores relativos de repercusión, con la finalidad de homogeneizar cada uno de los metros cuadrados edificables lucrativos de la construcción de que se trate.
En su caso, propuesta de división horizontal en la que se identificarán las partes del edificio.
En los casos que proceda, tras la aprobación del programa, si no lo hubiera sido ya, se formulará el proyecto de reparcelación edificatoria correspondiente, en los plazos establecidos en el propio programa.
Sección 3.ª Procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria
Artículo 246. Procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria.
El procedimiento para la aprobación y adjudicación de los Programas de Actuación Edificatoria se tramitará conforme a los artículos 217 y 218 de esta ley.
La convocatoria del concurso y la aprobación inicial del Programa de Actuación Edificatoria deberá realizarse en el plazo máximo de 6 meses desde que adquiera firmeza en vía administrativa la declaración de incumplimiento.
La aprobación administrativa del Programa de Actuación Edificatoria producirá, para la parcela o solar, los efectos de la reparcelación y, en particular:
La adjudicación de la parcela o solar en proindiviso y en la proporción resultante al adjudicatario junto con el propietario o propietarios.
La ocupación de la parcela o solar por el adjudicatario del concurso a los efectos de la realización de las obras.
Designación como agente edificador, con carácter provisional, al adjudicatario del concurso.
Concesión de la correspondiente licencia de obras. A estos efectos la aprobación definitiva del Programa de Actuación Edificatoria fijará los plazos para proceder al pago de las tasas e impuestos que graven la concesión de la licencia.
El cómputo del plazo establecido para la ejecución de la actuación edificatoria comenzará a contar desde la fecha en que se firme el contrato a que se refiere el artículo 218 de esta ley.
Sección 4.ª Relaciones entre el agente edificador y los propietarios
Artículo 247. Relaciones entre el edificador y las personas propietarias. Formas de retribución.
El Programa de Actuación Edificatoria deberá regular las relaciones entre el edificador y las personas propietarias afectadas, conforme en todo caso a las siguientes reglas:
El edificador deberá soportar la totalidad de los gastos derivados de la edificación.
El Programa de Actuación Urbanizadora deberá determinar el modo o modos en que deberá retribuirse la labor edificatoria.
Las personas propietarias deberán satisfacer la labor edificatoria retribuyendo al agente edificador la totalidad de los costes derivados de la ejecución de dicha actuación. El beneficio del edificador no podrá ser superior al diez por ciento de los gastos de la actuación.
Los propietarios deben participar en la actuación retribuyendo al edificador, bien en solares bien en metálico.
Los propietarios que expresamente renuncien a participar en la actuación o que no cumplan sus obligaciones serán expropiados en beneficio del edificador, de oficio o a instancia de este.
En este caso, el ayuntamiento debe iniciar el expediente de expropiación antes de seis meses desde la solicitud.
Artículo 248. Facultades del edificador.
El edificador puede ejercer las siguientes facultades:
Someter a tramitación y aprobación administrativa cuantos instrumentos sean precisos para la ejecución de la actuación edificatoria y, entre ellos, proyectos de ejecución y simplificados de urbanización y uno o varios proyectos de reparcelación edificatoria, así como a ser oído antes de dicha aprobación.
Exigir los pagos en metálico cuando procedan.
Solicitar la ocupación de los terrenos para la realización de estudios geotécnicos, arqueológicos o cualesquiera otros, así como de los necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización complementaria.
Artículo 249. Proyecto de reparcelación edificatoria.
El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa, siempre y cuando no se contuviera en el Programa de Actuación Edificatoria, se redactará y tramitará con aplicación de las normas relativas a la reparcelación previstas en esta ley y demás normativa aplicable, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.
A tal fin, el proyecto de reparcelación edificatoria, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y, previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con este régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.
El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido título V esta ley y demás normativa aplicable a la reparcelación. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.
No será preciso aprobar un proyecto de reparcelación edificatoria si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.
Artículo 250. Retribución del urbanizador mediante cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes.
En los casos en que se establezca la contribución al pago de los gastos de edificación en terrenos edificables u otros inmuebles resultantes, la proporción de estos que corresponda ceder a los propietarios se determinará mediante el establecimiento de un porcentaje del aprovechamiento privativo calculado como el resultado de multiplicar por cien el cociente entre el valor de los gastos de edificación y el valor en venta de los inmuebles resultantes de la correspondiente actuación edificatoria.
Los propietarios que expresen su disconformidad con la proporción de terrenos u otros inmuebles que les corresponda entregar al edificador podrán solicitar el pago en metálico mediante comunicación fehaciente dirigida al edificador y al ayuntamiento, dentro del mes siguiente a la notificación de la aprobación definitiva del Programa de Actuación.
En estos supuestos se exigirá al propietario que preste garantía en la misma proporción que la exigida al edificador, salvo que se acredite haber alcanzado un acuerdo con éste que le exima de tal requisito.
El ayuntamiento debe resolver motivadamente dicha solicitud en el plazo de un mes, transcurrido el cual los propietarios podrán entender concedida su solicitud por silencio administrativo.
Artículo 251. Pago en metálico de los costes de la actuación edificatoria.
El pago en metálico de los costes de edificación se adecuará a las reglas siguientes:
El importe de las cuotas y la forma de su liquidación serán aprobados por el ayuntamiento, sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada y previa audiencia de las personas interesadas. El importe deberá corresponderse con la retribución fijada para el edificador en el acuerdo de aprobación definitiva del programa o, en su caso, con la modificación aprobada por la Administración actuante.
El procedimiento se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que este asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de edificación de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación edificatoria el agente edificador podrá exigir el pago de los costes de edificación ya devengados.
El agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento, que se preste garantía, en la misma cuantía exigida para este, para asegurar el pago de los gastos que le corresponde asumir a cada propietario.
Las fincas adjudicadas a los propietarios están al pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.
Las cuotas de edificación se requerirán con la periodicidad que establezca el Programa de Actuación Edificatoria.
El requerimiento de pago que practique el edificador a las personas propietarias concederá a estos un plazo de un mes para efectuarlo.
No podrá reclamarse el pago anticipado de las inversiones previstas ni de los acopios efectuados.
Todas las cuotas que se reclamen se entenderán practicadas con carácter provisional a reserva de la liquidación definitiva. La retribución fijada en el programa será el importe a que ascienda la liquidación definitiva si no se ha producido su revisión.
El impago de las cuotas dará lugar a la ejecución sin más trámites de la garantía prestada, sin perjuicio de que el edificador pueda promover su recaudación mediante apremio sobre la persona titular de la finca correspondiente por el ayuntamiento y en el procedimiento civil que corresponda.
La demora en el pago devengará el interés legal del dinero en favor del edificador. Incurrirá en mora la cuota impagada al mes de la notificación de la resolución que autorice su cobro inmediato.
Acreditado por el edificador haber realizado el requerimiento de pago en legal forma, el ayuntamiento ejecutará el aval prestado. Caso de que se hubiese agotado la garantía prestada, dictará providencia de apremio sin conceder nuevos plazos para el pago y no suspenderá el procedimiento sino en los casos excepcionales previstos en la legislación aplicable, previa prestación de garantía en cuantía suficiente para responder de la totalidad de las responsabilidades reclamadas. Es obligación del ayuntamiento llevar a término la vía de apremio.
Cada persona propietaria deberá abonar las cuotas que correspondan a las fincas que les hayan sido adjudicadas. El importe de las cuotas devengadas por cada finca se determinará repartiendo entre todas las resultantes de la actuación, en directa proporción a su superficie edificada y sin perjuicio de las compensaciones que correspondan a los titulares por sus derechos iniciales, las cargas totales del programa.
Artículo 252. Retasación de costes de Programas de Actuación Edificatoria.
Solo se podrá modificar la previsión inicial de gastos estimada en el Programa de Actuación Edificatoria aprobado por razón de causas excepcionales y objetivas que lo justifiquen, previamente establecidas en el propio programa.
La retasación de cargas, que deberá aprobarse previamente por el ayuntamiento, previa audiencia de las personas interesadas por plazo de veinte días, deberá abonarse, en todo caso, en efectivo.
Sección 5.ª Ejecución de la actuación edificatoria
Artículo 253. Culminación del proceso de ejecución de la actuación edificatoria.
Terminada la edificación de acuerdo con el proyecto de ejecución aprobado y las condiciones establecidas en el programa, el agente edificador lo pondrá en conocimiento del ayuntamiento, aportando el certificado final de obra suscrito por la dirección facultativa de las obras.
El ayuntamiento, en el plazo de quince días a contar desde dicha comunicación, procederá a realizar la inspección técnica de la misma.
En caso de observar alguna deficiencia, la pondrá en conocimiento del agente edificador para que proceda a su subsanación.
Una vez informada favorablemente su conclusión, procederá la recepción de las obras de urbanización si estas forman parte del Programa de Actuación Edificatoria, y con respecto a la edificación, procederá otorgar la licencia de ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada. En este momento se procederá a devolver las garantías prestadas.
Si el proyecto de reparcelación edificatoria aprobado no la contuviere, el agente edificador estará legitimado para el otorgamiento por sí solo, en representación de todas las personas propietarias de los inmuebles resultantes y de los terceros hipotecarios, de la escritura de división horizontal y aprobación de los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios.
Artículo 254. Responsabilidad del edificador e incumplimiento.
El edificador será responsable de los daños causados a los propietarios o a otras personas como consecuencia de su actividad o por falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aquellos tuvieran su origen en una orden directa de la Administración o en el cumplimiento de una condición impuesta por ella.
En caso de incumplimiento de los plazos establecidos para la ejecución de la actuación, si el mismo se debe a causas no imputables al edificador, el ayuntamiento debe conceder una prórroga de duración no superior al plazo incumplido.
Si la prórroga no se concede, o si una vez transcurrida se mantiene el incumplimiento, el ayuntamiento debe declarar la caducidad de la adjudicación, ejecutará la garantía prestada e impondrá las sanciones que procedan.
Una vez declarada la adjudicación de la actuación, sin necesidad de una nueva declaración de incumplimiento el ayuntamiento podrá optar por la expropiación forzosa por incumplimiento de la función social de la propiedad, la venta forzosa o la sustitución forzosa. En los tres casos el derecho de propiedad del incumplidor será del cincuenta por ciento de la valoración que se realice.
TÍTULO X. La intervención administrativa y protección de la legalidad territorial y urbanística
CAPÍTULO I. Disposiciones comunes
Artículo 255. Principios de la intervención administrativa en el uso del suelo y la edificación.
La legitimidad de la ejecución de los actos de parcelación, urbanización, construcción y edificación, así como de cualquier otro de transformación o uso del suelo y subsuelo, presupone los siguientes requisitos esenciales:
La vigencia de la ordenación conforme a esta ley.
La obtención de licencia, orden de ejecución o autorización administrativa del correspondiente proyecto técnico cuando sea exigible.
Artículo 256. Colaboración en el ejercicio de la función urbanística.
Los ayuntamientos que no dispongan de medios técnicos, jurídicos o materiales suficientes para el ejercicio eficaz de las potestades a que se refiere esta ley podrán recabar en forma individual o mancomunada la asistencia de la Comunidad Autónoma para el ejercicio de sus competencias, que se formalizará mediante el correspondiente convenio de colaboración.
Las empresas suministradoras, concesionarios de servicios públicos y los colegios profesionales de ámbito autonómico que tuviesen encomendado el visado de los proyectos técnicos colaborarán con los servicios de inspección urbanística de las diferentes Administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias de sanción, prevención y restitución de la legalidad urbanística, aportando, a requerimiento de estas, la documentación e información que precisen.
Los colegios profesionales de ámbito autonómico, si observaren incumplimiento de la legislación urbanística, pondrán en conocimiento de la Administración competente de forma motivada dicha presunción.
La colaboración de los colegios profesionales de ámbito de actuación superior al autonómico en la protección de la legalidad urbanística se articulará a través del oportuno convenio.
Artículo 257. Actuación notarial y registral.
La autorización notarial y la inscripción registral de los actos de naturaleza urbanística se sujetarán a las previsiones de la legislación notarial, hipotecaria y urbanística estatal.
Artículo 258. Garantías de conservación y terminación de las urbanizaciones.
Cuando la obligación de conservar las urbanizaciones recaiga sobre el promotor de la misma o sobre los futuros adquirentes de parcelas, estos deberán integrarse en la correspondiente entidad de conservación, sin que pueda cancelarse la garantía prestada por aquellos para la ejecución de la urbanización, hasta tanto se constituya dicha entidad.
Para que el promotor pueda iniciar la venta de parcelas, antes de ultimar la urbanización del polígono o unidad de actuación, deberá suscribir un seguro que garantice a los adquirentes de dichas parcelas las cantidades a cuenta entregadas hasta el momento en que se ultime la dotación de servicios urbanísticos de las parcelas y su entorno.
Artículo 259. Solicitudes y acciones.
Los órganos de las Administraciones regional y municipal competentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo tienen obligación legal de resolver todas las peticiones y solicitudes que se les dirijan conforme a la ley.
Es pública la acción para exigir la observancia de esta ley y de los instrumentos de planeamiento urbanístico y la ordenación territorial aprobados en su aplicación.
Si la acción a que se refiere el párrafo anterior estuviera motivada por la realización de obras, podrá ejercitarse durante el transcurso de estas y hasta cuatro años después de su terminación.
Artículo 260. Recursos.
Tienen carácter jurídico administrativo todas las cuestiones que se susciten en relación con el desarrollo de la actividad urbanística.
Las resoluciones del director general competente en materia de ordenación del territorio y de urbanismo son susceptibles de recurso de alzada ante el consejero competente en la misma materia.
CAPÍTULO II. El control de las actividades objeto de la ordenación territorial y urbanística
Artículo 261. El régimen de control de las actividades y los actos regulados por la ordenación territorial y urbanística.
Sin perjuicio de cualesquiera otros requisitos administrativos impuestos expresamente en esta ley, las actividades y los actos de transformación y aprovechamiento del suelo objeto de ordenación territorial y urbanística quedarán sujetos en todo caso a control de la legalidad a través de:
La licencia urbanística, la licencia básica, la declaración responsable y la comunicación previa.
Órdenes constitutivas de mandato para ejecución de actividades reguladas por la ordenación territorial y urbanística o la prohibición de las mismas.
La inspección urbanística y el sometimiento a control posterior al inicio de actividades, a efectos de verificar el cumplimiento de la normativa reguladora de las mismas.
Se modifica por el art. 61.11 del Decreto-ley 1/2025, de 5 de junio. Ref. BORM-s-2025-90130
Sección 1.ª Títulos habilitantes de naturaleza urbanística
Artículo 262. Modalidades.
Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo requerirán, para su lícito ejercicio de licencia, declaración responsable o comunicación previa de conformidad con lo establecido en esta ley, sin perjuicio de las demás intervenciones públicas exigibles por la legislación que les afecte y del respeto a los derechos afectados.
Artículo 263. Licencia urbanística y licencia básica.
La licencia urbanística es el acto administrativo reglado por el que se autoriza la realización de actuaciones de transformación, construcción, edificación o uso del suelo o el subsuelo, expresando el objeto de la misma y los plazos de ejercicio de conformidad con la normativa aplicable.
Están sujetos a licencia los siguientes actos:
Los establecidos en la legislación básica estatal en materia de suelo y ordenación de la edificación.
Las obras de infraestructura, vialidad, servicios y otros que se realicen al margen de proyectos de urbanización debidamente aprobados.
Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos u otro uso a que se destine el subsuelo.
Obras de todo tipo en edificaciones objeto de protección específica como intervenciones en edificios declarados BIC o catalogados por el planeamiento.
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