Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias

2. Corresponderá al ayuntamiento la declaración de la situación legal de ruina, previo procedimiento en el que deberá darse audiencia a los propietarios y a los demás titulares de derechos afectados, así como a los órganos competentes de la comunidad autónoma o cabildo insular cuando resulten afectadas edificaciones declaradas de interés histórico o artístico o en trámite de declaración.

3. La declaración de la situación legal de ruina urbanística implicará que:

No procederá apreciar el incumplimiento de dicho deber cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el propietario haya sido diligente en el mantenimiento y uso del inmueble.

1.º) Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, cuando se trate de una edificación no catalogada ni protegida ni sujeta a procedimiento alguno dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral.

2.º) Adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos necesarios para mantener y recuperar la estabilidad y la seguridad de la edificación en los restantes supuestos. En este caso, el ayuntamiento podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, el ayuntamiento podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando el régimen establecido en los artículos 262, 263 y 264, sin necesidad de que la finca afectada esté incluida en área delimitada al efecto.

Artículo 271. Ruina inminente.

1. Cuando una construcción o edificación amenace ruina de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, la administración competente estará habilitada para disponer todas las medidas que sean precisas, incluidos el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Dichas medidas podrán extenderse excepcionalmente a la demolición que sea estrictamente indispensable para proteger adecuadamente valores superiores y, desde luego, la integridad física de las personas, requiriendo, cuando se trate de patrimonio catalogado o declarado de interés histórico o artístico, de informe previo favorable del organismo competente por razón de la materia.

2. El ayuntamiento será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas a las que se refiere el apartado anterior, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones que satisfaga el ayuntamiento serán repercutidas al propietario, en vía administrativa y hasta el límite del deber normal de conservación.

3. La adopción de las medidas previstas en este artículo no presupondrá ni implicará la declaración de la situación legal de ruina urbanística.

Artículo 272. Órdenes de ejecución de obras de conservación o de intervención.

1. Los ayuntamientos, los cabildos insulares y, en su caso, el órgano de la comunidad autónoma competente en materia de patrimonio cultural cuando se trate de edificios declarados de interés histórico o artístico o en trámite de declaración deberán dictar órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deteriorados o en condiciones deficientes para su uso efectivo legítimo.

Los ayuntamientos estarán habilitados, además, para dictar órdenes de ejecución de obras de mejora en toda clase de edificios para su adaptación al entorno. Los trabajos y las obras ordenados deberán referirse a elementos ornamentales y secundarios del inmueble del que se pretenda restituir su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.

2. Las órdenes de ejecución podrán conminar, asimismo, a la limpieza y vallado del inmueble, así como a la retirada de publicidad comercial, carteles, rótulos, señales, símbolos, cerramientos, rejas, conducciones, cables, antenas u otros elementos no adecuados a las ordenanzas municipales.

3. El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución habilitará a la administración actuante para adoptar cualquiera de estas medidas:

Subsidiariamente, la administración actuante podrá declarar en situación de ejecución por sustitución el inmueble correspondiente, sin necesidad de su inclusión en área delimitada al efecto, para la aplicación del régimen previsto en los artículos 262, 263 y 264.

Artículo 273. Intervención en edificaciones con valores culturales.

Las intervenciones en edificaciones portadoras de valores culturales se realizará de conformidad con lo previsto en su normativa específica.

Artículo 274. Incoación.

Los procedimientos regulados en la presente sección podrán ser incoados de oficio o a solicitud de persona titular de derechos subjetivos o intereses legítimos afectados. En caso de petición de incoación de oficio en ejercicio de la acción pública será de aplicación lo dispuesto en el artículo 353.4 de la presente ley.

CAPÍTULO VIII. Instrumentos de gestión urbanística

Sección 1.ª Parcelaciones y parcelaciones urbanísticas

Artículo 275. Parcelación.

1. Tendrá la consideración legal de parcelación, con independencia de su finalidad concreta y de la clase de suelo, toda división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes nuevos independientes.

2. Toda parcelación precisará licencia municipal previa. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se documente un acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia municipal, que los notarios deberán testimoniar íntegramente en aquella.

3. La segregación o división de fincas en suelo rústico, excepto en el interior de asentamientos delimitados por el planeamiento, deberá respetar el régimen de unidades mínimas de cultivo, salvo las excepciones contempladas en la normativa sectorial agraria y en la letra b) de este apartado.

Estos actos requerirán, con carácter previo a la licencia municipal, informe favorable de la consejería competente en materia de agricultura, a menos que:

Se modifica el apartado 3 por la disposición final 7.17 de la Ley 5/2021, de 21 de diciembre. Ref. BOE-A-2022-2543#df-7

Se modifica el apartado 3 por la disposición final 9.8 del Decreto-ley 15/2020, de 10 de septiembre. Ref. BOC-j-2020-90372#df-9

Artículo 276. Parcelación urbanística.

1. Tendrán la consideración de parcelación urbanística, a los efectos de la presente ley:

2. Será nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la legislación territorial o urbanística.

3. Se presume la inexistencia de parcelación urbanística en la segregación de una parte de una finca que tenga diferente clasificación urbanística que el resto de aquella de la que se segrega, así como cuando se trate de división de cosa común, salvo prueba en contrario.

Artículo 277. Indivisibilidad de fincas, unidades, parcelas y solares.

1. Serán indivisibles los terrenos siguientes:

2. Los notarios y registradores de la propiedad exigirán, para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento, de acuerdo con lo previsto en la legislación estatal.

Artículo 278. Régimen de las parcelaciones urbanísticas.

1. No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no cuenten con la correspondiente ordenación pormenorizada.

2. En suelo rústico quedarán prohibidas las parcelaciones urbanísticas, salvo en los terrenos adscritos a la categoría de asentamientos.

Sección 2.ª Reparcelaciones

Artículo 279. Reparcelación urbanística: concepto.

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en un ámbito, sector o unidad de actuación para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas o solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus respectivos derechos.

Artículo 280. Reparcelación urbanística: objetos.

1. La reparcelación puede tener cualquiera de los siguientes objetos:

2. La adjudicación de fincas para la sustitución a la que se refiere la letra f) del apartado anterior se producirá, con arreglo a los criterios empleados para la reparcelación, en cualquiera de los siguientes términos:

3. También será necesaria la presentación de un proyecto de reparcelación cuando las propiedades pertenezcan a un único propietario, al objeto de diferenciar las parcelas de aprovechamiento lucrativo y las cesiones obligatorias al ayuntamiento.

Artículo 281. Efecto de la delimitación de las unidades de actuación.

1. La delimitación de la unidad de actuación coloca los terrenos en situación de reparcelación, con prohibición de otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza en vía administrativa de la operación reparcelatoria.

2. La reparcelación podrá llevarse a cabo a instancia de los propietarios o de oficio por la Administración, teniendo preferencia la primera de ellas.

Artículo 282. Procedimiento para aprobar la reparcelación.

1. Cuando se ejecute el planeamiento de manera privada, el proyecto de reparcelación se aprobará en el procedimiento para el establecimiento y adjudicación del correspondiente sistema.

2. Cuando se trate de proyectos de reparcelación en actuaciones sobre el medio urbano, sin perjuicio de cumplir con las exigencias establecidas en la legislación estatal de suelo sobre la forma de determinar la cuota de participación, se aprobarán en el procedimiento para la adjudicación de estas actuaciones, regulado en el artículo 308 de la presente ley.

3. Cuando sea necesario aprobar el proyecto de reparcelación fuera de los casos previstos en los apartados anteriores, el procedimiento debe ajustarse a las siguientes reglas:

Artículo 283. Inscripción registral del proyecto de reparcelación.

El proyecto de reparcelación será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, en los términos y con los efectos previstos en la legislación hipotecaria.

Artículo 284. Exenciones fiscales.

Las adjudicaciones de terrenos y las indemnizaciones sustitutorias a las que dé lugar la reparcelación gozarán, cuando se efectúen en favor de los propietarios o titulares de otros derechos comprendidos en la correspondiente unidad de actuación, de las exenciones y bonificaciones fiscales en los impuestos que graven, por cualquier concepto, los actos documentados y las transmisiones patrimoniales, previstas o autorizadas por la legislación general, autonómica y local.

Artículo 285. Criterios para la reparcelación.

1. Los proyectos de reparcelación deberán ajustarse a los siguientes criterios:

2. Lo dispuesto en el apartado anterior se entiende sin perjuicio de las singularidades que pueden tener los proyectos de reparcelación para realizar la equidistribución en actuaciones sobre el medio urbano.

Artículo 286. Reparcelación económica.

1. La reparcelación podrá ser económica:

2. La reparcelación económica se limitará al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las rectificaciones correspondientes en la configuración y linderos de las fincas iniciales y las adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficiarios, incluido el ayuntamiento, así como, en el supuesto previsto en la letra a) del apartado anterior, a la redistribución de los terrenos en los que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económico.

Artículo 287. Aplicación supletoria de las normas expropiatorias.

Se aplicarán supletoriamente a la reparcelación las normas reguladoras de la expropiación forzosa.

Sección 3.ª Convenios urbanísticos

Artículo 288. Concepto, principios, objeto y límites.

1. La Administración de la comunidad, los cabildos insulares y los municipios, así como sus organizaciones adscritas y dependientes, y las demás organizaciones por ellos creadas conforme a esta ley, podrán suscribir, conjunta o separadamente, y siempre en el ámbito de sus respectivas esferas de competencia, convenios con personas públicas o privadas, tengan estas o no la condición de propietarios de los terrenos, construcciones o edificaciones correspondientes, para la preparación de toda clase de actos y resoluciones en procedimientos instruidos en el ámbito de aplicación de esta ley, incluso antes de la iniciación formal de estos, así como también para la sustitución de aquellas resoluciones.

La habilitación a la que se refiere el párrafo anterior se entenderá sin perjuicio de las efectuadas por disposiciones específicas de esta ley. El régimen establecido en este capítulo será aplicable a los convenios concluidos sobre la base de estas en todo lo que no las contradiga.

2. La negociación, la celebración y el cumplimiento de los convenios a que se refiere el apartado anterior se regirán por los principios de transparencia y publicidad.

Artículo 289. Memoria justificativa.

Todo convenio deberá ir acompañado de una memoria justificativa donde se analice su necesidad y oportunidad, su impacto económico, el carácter no contractual de la actividad, así como el resto de requisitos que establezca la legislación.

Artículo 290. Contenido de los convenios.

1. En el marco de la legislación básica estatal sobre convenios, los convenios urbanísticos podrán contener todos los acuerdos, pactos, condiciones o compromisos a los que se obliguen las partes intervinientes que sean conformes con el ordenamiento jurídico y, en particular:

2. Los convenios para la financiación y cooperación en las actividades sobre el medio urbano se regirán por lo dispuesto en la legislación estatal de suelo y por la presente sección en cuanto a su procedimiento de aprobación, salvo que formen parte del procedimiento previsto en el capítulo I del título VI que regula dichas actuaciones.

Artículo 291. Celebración y perfeccionamiento de los convenios.

1. Los convenios que deben acompañarse como documentación en el procedimiento para el establecimiento y adjudicación de los sistemas privados se aprobarán en dicho procedimiento con las garantías previstas en el mismo.

2. Cuando se apruebe fuera del caso previsto en el apartado anterior, una vez negociado y suscrito, el texto inicial de los convenios sustitutorios de resoluciones deberá someterse a información pública mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial de Canarias o en el Boletín Oficial de la Provincia, según proceda, y en, al menos, dos de los periódicos de mayor difusión en la isla, por un periodo mínimo de dos meses.

3. Cuando la negociación de un convenio coincida con la tramitación del procedimiento de aprobación de un instrumento de ordenación o de ejecución de este con el que guarde directa relación, deberá incluirse el texto íntegro del convenio en la documentación sometida a la información pública propia de dicho procedimiento.

4. Tras la información pública, el órgano que hubiera negociado el convenio deberá, a la vista de las alegaciones, elaborar una propuesta de texto definitivo del convenio, de la que se dará vista a la persona o las personas que hubieran negociado y suscrito el texto inicial para su aceptación, la formulación de reparos o, en su caso, renuncia.

Artículo 292. Competencia para la aprobación de los convenios.

1. Los convenios preparatorios de la modificación del planeamiento territorial y urbanístico deberán ser aprobados por el mismo órgano que tenga que realizar la modificación del planeamiento.

2. El resto de convenios serán aprobados:

3. Los convenios se entenderán aprobados una vez hayan transcurrido tres meses desde que hubiera finalizado el plazo de información pública sin que hubiera recaído resolución expresa.

El convenio deberá firmarse dentro de los quince días siguientes a la notificación de la aprobación del texto definitivo, a la persona o personas interesadas, privadas o públicas. Transcurrido dicho plazo sin que tal firma haya tenido lugar, se entenderá que renuncian a aquel.

4. Los convenios se perfeccionan y obligan desde su firma, en su caso tras la aprobación de su texto definitivo en la forma dispuesta en el apartado anterior. En caso de aprobación por silencio administrativo, el texto definitivo del convenio surtirá plenos efectos desde el transcurso del plazo indicado, sin perjuicio del deber de firma que recae sobre el representante legal de la Administración.

5. El plazo de vigencia de los convenios será el necesario para el cumplimiento de sus fines.

Artículo 293. Publicidad de los convenios: registro centralizado de convenios urbanísticos.

1. En las consejerías competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, medioambiente y conservación de la naturaleza existirá un registro centralizado de todos los convenios urbanísticos que celebren las diferentes administraciones públicas canarias o sus entes instrumentales.

Todas las administraciones públicas deberán comunicar al citado registro el acuerdo aprobatorio de los mismos y su texto definitivo.

2. El ejemplar custodiado en los archivos a que se refiere el apartado anterior dará fe, a todos los efectos legales, del contenido de los convenios.

3. Independientemente de lo previsto en el apartado 1 de este artículo, las diferentes administraciones harán públicos los citados convenios en sus respectivos portales electrónicos.

4. Cualquier ciudadano tiene derecho a consultar los registros y los archivos a los que se refiere este artículo, así como a obtener, abonando el precio del servicio, certificaciones y copias de las anotaciones practicadas y de los documentos que se custodian en los mismos.

Artículo 294. Alcance y límites de los convenios.

1. Los convenios regulados en este capítulo tendrán a todos los efectos carácter jurídico-administrativo, sin perjuicio de los acuerdos jurídico-privados que contengan.

2. De conformidad con la legislación estatal, las estipulaciones de los convenios que impongan a los propietarios obligaciones o prestaciones adicionales, o más gravosas, que las previstas en la legislación serán nulas de pleno derecho. Asimismo, los convenios serán inválidos en los supuestos previstos en la legislación de procedimiento administrativo común y de contratación pública.

Sección 4.ª Instrumentos para la ejecución material del planeamiento

Artículo 295. Proyectos de urbanización y de ejecución de sistemas.

1. Los proyectos de urbanización son proyectos de obras cuyo objeto consiste en posibilitar la ejecución material de las determinaciones de los planes, en materia de infraestructuras, mobiliario, ajardinamiento y demás servicios urbanísticos.

2. Los proyectos de ejecución de sistemas son igualmente proyectos de obra, normalmente de edificación, que tienen por objeto la ejecución de los sistemas generales, desarrollando en tal sentido las determinaciones de los planes especiales que ordenen y definan aquellos o las de los planes generales cuando estos determinen expresamente, por las características de los sistemas generales afectados, su directa ejecución mediante proyecto.

3. Los proyectos de urbanización y de ejecución de sistemas:

4. Podrán ser formulados por cualquier persona pública o privada. Su tramitación y aprobación corresponderá al ayuntamiento, de acuerdo con alguna de las siguientes formas:

5. La documentación de los proyectos estará integrada por una memoria descriptiva de las características de las obras, plano de situación, planos de proyecto y de detalle, mediciones, cuadros de precios, presupuesto y pliego de condiciones de las obras.

6. Las determinaciones de este artículo serán de aplicación también a la ejecución de dotaciones o equipamientos públicos cuando sea procedente.

Sección 5.ª Patrimonio público de suelo

Artículo 296. Constitución y gestión.

1. Las administraciones públicas canarias deberán constituir sus respectivos patrimonios públicos de suelo con la finalidad de crear reservas de suelo para actuaciones públicas de carácter urbanístico, residencial o ambiental y de facilitar la ejecución del planeamiento.

La percepción de transferencias o subvenciones con cargo a los presupuestos de la comunidad autónoma por el expresado concepto de gestión del planeamiento requerirá la acreditación por la administración destinataria o interesada del cumplimiento de la obligación de constituir el patrimonio público de suelo.

2. Las administraciones titulares del patrimonio público de suelo deberán llevar un registro de explotación, comprensivo, en los términos que se precisen reglamentariamente, de los bienes integrantes y depósitos en metálico, las enajenaciones de bienes y el destino final de estos.

La liquidación de la gestión anual de la explotación se acompañará de las cuentas de la ejecución de los correspondientes presupuestos anuales y será objeto de control por el departamento con competencia en materia de administración local y por la Audiencia de Cuentas de Canarias, en los términos establecidos en la legislación reguladora de esta última.

Artículo 297. Bienes integrantes.

El patrimonio público de suelo constituye un patrimonio separado integrado por los siguientes bienes y derechos:

Artículo 298. Reservas de terreno.

1. El planeamiento podrá establecer, en cualquier clase de suelo, reservas de terreno de posible adquisición para la constitución o ampliación por la administración correspondiente de su patrimonio público de suelo.

2. El establecimiento o la delimitación de las reservas de terreno con la finalidad expresada en el apartado 1 comporta:

3. Los plazos de vigencia de la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación, y de su eventual prórroga, cuando se trate de suelo urbano, serán la mitad de los expresados en el apartado anterior.

Artículo 299. Destino de los bienes.

1. Los bienes integrantes del patrimonio público de suelo, una vez incorporados al proceso urbanizador o edificatorio, se destinarán, atendiendo a la propia naturaleza del bien, a la construcción de viviendas protegidas.

2. Igualmente, esos bienes podrán ser destinados, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, a otros usos de interés social, entre los cuales están:

3. Cuando el uso de los bienes a los que se refiere este artículo sea residencial, se destinarán prioritariamente a la construcción de viviendas protegidas. Excepcionalmente, previo acuerdo de la administración titular del patrimonio, que habrá de notificarse fehacientemente al Instituto Canario de la Vivienda en el plazo de quince días a partir de la fecha de su formulación, mediante certificación municipal en la que se declare expresamente que están cubiertas las necesidades de vivienda protegida en su territorio competencial y, en consecuencia, el carácter innecesario de dicho destino, o también cuando por sus condiciones se entienda no aptos para este fin, previo informe favorable del Instituto Canario de la Vivienda, esos bienes podrán ser destinados alternativamente a cualquiera de los restantes fines previstos en el apartado anterior.

4. En particular, y de modo excepcional, los bienes de los patrimonios públicos de suelo municipales podrán ser destinados al pago de la deuda comercial y financiera en los términos y condiciones establecidas por la legislación estatal de suelo.

Artículo 300. Enajenación de los bienes.

1. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán ser:

1. Administraciones públicas territoriales.

2. Entidades de derecho público dependientes o adscritas a dichas administraciones públicas territoriales.

3. Sociedades mercantiles en cuyo capital social la participación directa o indirecta de entidades a las que se refieren los dos apartados anteriores sea superior al 50%, siempre que su objeto social incluya la finalidad que justifica la cesión del suelo.

4. Fundaciones con una aportación mayoritaria directa o indirecta superior al 50% de las entidades incluidas en los subapartados 1, 2 y 3 anteriores.

El convenio referido deberá incluir expresamente que los beneficios que pudieran derivarse para la entidad cesionaria, como consecuencia del mismo, habrán de destinarse a los fines establecidos en la ley para el patrimonio público de suelo.

2. La enajenación a la que se refiere la letra a) del apartado anterior, cuando se efectúe a favor de cualquier persona o entidad no incluidas en la letra b) del apartado anterior, se deberá efectuar mediante concurso público a precio tasado cuando el bien se destine a vivienda protegida.

Lo dispuesto en la letra b) del apartado anterior será también de aplicación cuando el objeto de la cesión sean viviendas protegidas o sus anexos que no resulten incluidos en el concepto del patrimonio público de suelo. No obstante lo señalado en la letra b) del apartado anterior, los bienes del patrimonio público de suelo destinados a la construcción de viviendas protegidas de promoción pública serán cedidos gratuitamente a la Administración u organismo competente para realizar dicha promoción pública.

3. La permuta a que se refiere la letra c) del apartado 1 podrá realizarse tras la selección de las viviendas que se van permutar mediante procedimiento de concurrencia competitiva, de acuerdo con la legislación de patrimonio.

Sección 6.ª Derechos de tanteo y retracto sobre suelo y edificaciones

Artículo 301. Régimen de los derechos de tanteo y retracto.

1. Los instrumentos de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística podrán delimitar ámbitos dentro de los cuales las transmisiones onerosas de bienes inmuebles, sean terrenos o edificaciones, estén sujetas al derecho de tanteo y retracto por la Administración pública, que podrá ejercerlos, en todo caso, en el ámbito de los espacios naturales protegidos, excepto en las zonas de uso tradicional, general y especial de los parques rurales.

2. Al delimitar tales ámbitos, el planeamiento establecerá expresamente la finalidad a la que deben destinarse las eventuales adquisiciones, que habrán de ser:

3. El plazo para el ejercicio del derecho de tanteo será de tres meses desde la notificación por el titular del predio a la Administración y de un año en caso de retracto.

TÍTULO VI. Actuaciones sobre el medio urbano

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Sección 1.ª Clases y personas implicadas

Artículo 302. Clases de actuaciones.

Las actuaciones sobre el medio urbano podrán consistir en: a) rehabilitación edificatoria; b) reforma o renovación urbana; y c) actuaciones de dotación.

Artículo 303. Clases de iniciativa y personas promotoras.

1. Las iniciativas para la delimitación u ordenación, según proceda, de las actuaciones sobre el medio urbano podrán ser públicas o privadas.

2. El planeamiento podrá establecer la naturaleza pública o privada de dichas iniciativas. Si no se establece previsión al respecto, se entiende que es posible indistintamente cualquiera de ellas.

3. Las iniciativas públicas serán promovidas por las administraciones públicas y sus entes instrumentales.

4. Las iniciativas privadas serán promovidas por los propietarios tal y como son definidos por la legislación estatal.

5. Cuando los propietarios deseen participar activamente en la gestión, deberán constituirse en asociación administrativa de propietarios. Se exceptúa este requisito cuando afecte a un propietario único.

Artículo 304. Personas obligadas.

Estarán obligados a realizar las obras comprendidas en una actuación sobre el medio urbano, según corresponda, los propietarios o titulares de derechos de uso otorgados por los mismos, las comunidades de propietarios o sus agrupaciones, las cooperativas de viviendas o las administraciones públicas.

Sección 2.ª Requisitos previos

Artículo 305. Memoria de viabilidad económica.

La delimitación y ordenación de las actuaciones sobre el medio urbano exigirán, con carácter previo, la presentación por el promotor de dicha actuación de una memoria que asegure su viabilidad económica, con el contenido previsto en la legislación estatal.

Artículo 306. Cobertura urbanística.

1. Las actuaciones sobre medio urbano podrán estar delimitadas y ordenadas por cualquiera de los instrumentos urbanísticos previstos en la presente ley.

2. Asimismo, podrán ser delimitadas y ordenadas por los programas de actuación sobre medio urbano regulados en el artículo siguiente.

3. Las actuaciones podrán ser continuas, discontinuas o aisladas.

Artículo 307. Delimitación y ordenación por programas de actuación sobre el medio urbano.

1. Los programas de actuación sobre el medio urbano (PAMU) podrán delimitar y ordenar las actuaciones sobre el medio urbano, así como modificar las previstas en otros instrumentos de planeamiento urbanístico.

2. Los programas de actuación sobre el medio urbano se tramitarán y aprobarán por el procedimiento previsto para las ordenanzas municipales.

3. Los programas vendrán acompañados de la memoria de viabilidad económica y la delimitación gráfica del ámbito de actuación. Podrán ser propuestos por cualquiera de los sujetos legitimados para intervenir en estas actuaciones.

Sección 3.ª Adjudicación y gestión de las actuaciones

Artículo 308. Adjudicación de las actuaciones sobre el medio urbano.

1. Cuando la iniciativa sea pública y la Administración no se hubiera reservado su ejecución directamente, deberá publicarse concurso para la adjudicación del sistema y de las obras.

2. Cuando la iniciativa sea privada, se adjudicarán el sistema y las obras a su promotor.

3. El promotor de la iniciativa deberá presentar:

La equidistribución tomará como base las cuotas de participación que correspondan a cada uno de los propietarios en la comunidad de propietarios o en la agrupación de comunidades de propietarios, en las cooperativas de viviendas que pudieran constituirse al efecto, así como la participación que, en su caso, corresponda, de conformidad con el acuerdo al que se haya llegado, a las empresas, entidades o sociedades que vayan a intervenir en la operación para retribuir su actuación.

4. Presentada la propuesta, si esta no estuviera completa, se otorgará un plazo de subsanación de quince días.

5. Una vez aportada la propuesta o, en su caso, la subsanación de la misma, será aprobada por el alcalde, previo el informe técnico y jurídico correspondiente.

6. Se abrirá un periodo de información pública en el Boletín Oficial de la Provincia por un plazo de dos meses y se notificará a todos aquellos interesados que no hubieran suscrito la iniciativa por igual plazo.

7. Con carácter previo a la adjudicación, el alcalde o la junta de gobierno local en los municipios de gran población, según corresponda, aprobarán los instrumentos cuya competencia tengan atribuida.

8. A la vista del resultado de la información pública y la audiencia, el pleno de la corporación, previo informe técnico y jurídico, adjudicará el sistema, produciéndose los efectos establecidos en la legislación estatal del suelo. En el mismo acuerdo, la Administración determinará la forma de gestión de dicha actuación.

9. El plazo para la aprobación del presente procedimiento será de tres meses desde que hubiera finalizado el plazo de información pública. En caso de que no hubiera recaído resolución expresa, se entenderá aprobado por silencio administrativo.

10. El programa será publicado en el Boletín Oficial de la Provincia y en la sede electrónica del ayuntamiento.

Artículo 309. Elección del modo de gestión.

1. El municipio podrá elegir para el desarrollo de las actuaciones sobre el medio urbano cualquiera de los sistemas de ejecución regulados en esta ley, en la legislación de régimen jurídico, de contratación de las administraciones públicas o de régimen local, que sean adecuados a las características de la actuación.

2. Salvo que el plan determine la forma de gestión, el promotor, público o privado, propondrá la forma de gestión que considere más adecuada para la realización de la actuación sobre el medio urbano de que se trate. El municipio, al resolver el procedimiento de adjudicación de la iniciativa, determinará la forma de gestión que estime oportuna, sin quedar vinculada por la propuesta formulada.

3. Para realizar las actuaciones sobre el medio urbano, el adjudicatario del sistema tendrá las facultades reconocidas a los sujetos legitimados para participar en estas actuaciones por la legislación estatal del suelo.

Artículo 310. Derechos de realojo y retorno.

1. Los derechos de realojo y retorno se ejercerán de conformidad con lo previsto en la presente ley y en la legislación estatal de suelo.

2. En el procedimiento para la adjudicación de la actuación sobre el medio urbano, cuando fuera necesario, deberá ir acompañada de una propuesta de realojo o retorno. A tal efecto, la Administración deberá garantizar que la propuesta contempla a todos los ocupantes legales que tengan derecho.

3. De conformidad con lo previsto en el artículo 308, apartado 6, los ocupantes legales que ostenten los derechos a que se refiere este artículo deberán ser notificados por un plazo de dos meses, sin perjuicio de la realización del trámite de información pública, al objeto de acreditar el cumplimiento de los requisitos legales para ser reconocidos como tales o renunciar al mismo.

4. De conformidad con la legislación estatal del suelo, la falta de contestación de los interesados no paralizará el procedimiento. Asimismo, es posible reconocer el derecho con posterioridad al acuerdo por el que se adjudica el sistema.

5. El ejercicio del derecho al que se refiere el presente artículo se realizará en las condiciones establecidas en el plan aprobado por la Administración cuando adjudique el sistema.

Artículo 311. Convenios para financiar la actuación y de cooperación.

1. Para favorecer la realización de las actuaciones sobre el medio urbano se podrán suscribir los convenios urbanísticos que sean necesarios, incluyendo aquellos que faciliten su financiación, así como beneficiarse de la cooperación económica de las diferentes administraciones públicas.

2. La delimitación de las actuaciones sobre el medio urbano deberá tener en cuenta, especialmente, los requisitos establecidos en la legislación para acceder a la financiación de los correspondientes planes de las diferentes administraciones públicas, lo que deberá ser objeto de atención particular por la administración municipal. Cuando el municipio considere que una propuesta podría mejorarse para acceder a los citados fondos, lo pondrá en conocimiento del promotor al objeto de que sea subsanada.

Artículo 312. Adjudicación de obras sobre el medio urbano.

1. Cuando la iniciativa para el desarrollo de una actuación sobre el medio urbano sea privada, la ejecución de las obras se atribuirá al promotor, que podrá realizarlas por sí mismo o contratarlas con terceros.

2. Cuando la iniciativa sea pública, la Administración decidirá si las obras las ejecuta de forma directa o indirecta, de conformidad con la legislación estatal del suelo.

3. Cuando la gestión sea indirecta, los propietarios afectados, organizados como asociación administrativa de propietarios, podrán también participar en los concursos convocados al efecto por la Administración.

CAPÍTULO II. Disposiciones específicas

Artículo 313. Deberes del adjudicatario de las actuaciones.

Las actuaciones sobre el medio urbano de reforma o renovación reguladas en el presente título, cualquiera que sea su promotor y el título por el cual participa en ellas, comportarán los deberes previstos en esta ley y en la legislación estatal de suelo previstas para las mismas.

Artículo 314. Modulaciones del deber de entrega y formas alternativas de cumplimiento.

El deber de cesión se podrá sustituir por las formas previstas para las actuaciones de dotación en el artículo 54, apartados 4 y 5, salvo que pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda protegida.

Artículo 315. Modalidades de las actuaciones de dotación.

Las actuaciones de dotación definidas en la legislación estatal del suelo podrán adoptar las siguientes modalidades:

Artículo 316. Derechos y deberes.

Las actuaciones de dotación comportarán los derechos y los deberes legales previstos en la presente ley y en la legislación estatal de suelo.

CAPÍTULO III. Actuaciones sobre asentamientos y zonas con alto grado de degradación o infravivienda

Artículo 317. Actuaciones sobre asentamientos.

En las actuaciones sobre núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural, el planeamiento urbanístico modulará el cumplimiento de los deberes previstos en esta ley y en la legislación estatal del suelo a fin de conseguir una ordenación adecuada a dicho espacio.

Artículo 318. Exención de deberes en zonas con alto grado de degradación e infravivienda.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico previstos en la presente ley podrán eximir del cumplimiento de los deberes de entregas de suelo en zonas con alto grado de degradación e infravivienda en las condiciones previstas en la legislación estatal del suelo.

TÍTULO VII. Expropiación forzosa

Artículo 319. Supuestos expropiatorios.

1. La expropiación forzosa por razones urbanísticas procede en los siguientes supuestos de utilidad pública:

A los efectos de la expropiación, se considerarán incluidos en estos terrenos los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento, en particular la conexión con las redes generales, o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

1.º) Inobservancia de los plazos fijados para la formulación del planeamiento o la ejecución total de este o de alguna de las fases en que aquella haya quedado dividida.

2.º) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles.

2. La delimitación de la unidad de actuación o de las zonas o áreas en los supuestos previstos en las letras a) y f) y la aprobación del catálogo o de la medida de preservación o protección en los contemplados en la letra e) del apartado anterior, así como de la relación y descripción concretas e individualizadas, con indicación de los titulares de los bienes y derechos objeto de expropiación en todos los casos restantes incluidos en dicho apartado, determinan la declaración de la necesidad de ocupación y el inicio de los correspondientes expedientes expropiatorios.

Se añade la letra g) al apartado 1 por la disposición final 1 del Decreto-ley 1/2024, de 19 de febrero. Ref. BOE-A-2024-14312#df

Artículo 320. Ocupación: requisitos en caso de urgencia.

1. Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta, la ocupación de los bienes y derechos afectados se realizará en la forma prescrita por esta ley.

2. Cuando se siga el procedimiento de tasación individualizada, la declaración de urgencia en la ocupación en la legislación general de expropiación forzosa deberá acompañarse de memoria justificativa de las razones particulares que motiven la urgencia.

3. El acta de ocupación y el acta de pago del importe del justiprecio fijado por la Administración en la aprobación definitiva del proyecto, o, en su caso, el resguardo del correspondiente depósito, serán título bastante para la inscripción de los bienes objeto de la expropiación en el Registro de la Propiedad, a favor del expropiante o del beneficiario de la expropiación.

Artículo 321. Fijación definitiva en vía administrativa del justiprecio.

En caso de discrepancia de las personas propietarias y restantes titulares de derechos con la hoja de aprecio formulada por la administración expropiante, la fijación definitiva en vía administrativa del justo precio corresponderá a la Comisión de Valoraciones de Canarias.

Artículo 322. Mutuo acuerdo.

1. Durante la tramitación del procedimiento expropiatorio y antes del acto por el que se fije definitivamente en vía administrativa el justo precio, la administración actuante y los titulares de los bienes y los derechos objeto de aquel procedimiento podrán determinar dicho justo precio por mutuo acuerdo, de conformidad con la legislación general aplicable.

2. El pago del justiprecio de los bienes y derechos expropiados podrá efectuarse, previo acuerdo con los afectados, mediante adjudicación de parcelas resultantes de la propia actuación o de cualquier otra de la que sea titular la administración actuante o, en su caso, de determinado aprovechamiento en unas u otras, estableciendo en cada caso las obligaciones referentes al abono de costes de urbanización correspondientes.

3. En el caso de las actuaciones sobre el medio urbano, el pago en especie podrá realizarse sin consentimiento del expropiado, de igual modo que la liberación de expropiación tendrá carácter ordinario, de acuerdo y en las condiciones señaladas por la legislación estatal del suelo.

Artículo 323. Inactividad administrativa en la expropiación.

1. Transcurridos cuatro años desde la publicación del planeamiento que legitime la expropiación, por precisar la actuación con suficiente grado de detalle para permitir su ejecución, sin que se hubiera iniciado el correspondiente expediente, el titular de los bienes o derechos o sus causahabientes podrán advertir de esta demora a la administración competente para la ejecución del plan.

2. Transcurridos dos meses desde la formulación de la advertencia prevista en el apartado anterior sin que se le hubiera notificado por la administración competente la hoja de aprecio, el titular de los bienes o derechos o sus causahabientes podrán formular esta a dicha administración, determinando su presentación la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la ley y, de no ser aceptada dentro del mes siguiente, dirigirse directamente a la Comisión de Valoraciones de Canarias, que fijará el justiprecio.

3. La Comisión de Valoraciones de Canarias deberá resolver en el plazo máximo de seis meses, transcurrido el cual sin que hubiere recaído resolución expresa el interesado podrá entender desestimada su solicitud. Igualmente, desde la solicitud, el beneficiario de la expropiación quedará subrogado, en todo caso, en el pago de los tributos que graven la titularidad del suelo expropiado.

TÍTULO VIII. Intervención administrativa en garantía de la legalidad ambiental, territorial y urbanística

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 324. Alcance y principios.

1. La intervención administrativa en garantía de la legalidad urbanística está constituida por el conjunto de potestades administrativas atribuidas por la presente ley cuyo objeto es controlar la legalidad de las actuaciones de construcción, transformación y uso del suelo, vuelo y subsuelo, antes, durante y con posterioridad a su realización y, en caso de contravención, operar, en régimen de autotutela, el restablecimiento de la legalidad vulnerada, la revisión de los actos habilitantes y, en su caso, la sanción y exigencia de responsabilidad de los infractores.

Las potestades referenciadas en el párrafo anterior son de ejercicio inexcusable y estarán regidas por los principios de legalidad, proporcionalidad y menor intervención.

2. Se entiende por legalidad urbanística, a los efectos de las potestades de intervención, de restablecimiento y sancionadoras previstas en esta ley, el bloque normativo constituido por la legislación ambiental, territorial y urbanística, sus disposiciones reglamentarias de desarrollo, los instrumentos de ordenación ambiental, territorial y urbanística y las ordenanzas locales que regulan la construcción, transformación y uso del suelo, vuelo y subsuelo.

Artículo 325. Competencia y colaboración.

1. Las potestades de intervención previstas en el presente título son competencia de los ayuntamientos, sin perjuicio de las competencias que en materia de inspección y sancionadora se atribuyen a los cabildos insulares y a la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural.

2. Además del deber de asistencia conferido a la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural, los ayuntamientos que no dispongan de medios técnicos, jurídicos o materiales suficientes para el ejercicio eficaz de las potestades a que se refiere el artículo anterior podrán recabar la asistencia del correspondiente cabildo insular para el ejercicio de sus competencias, que se instrumentalizará a través del oportuno convenio. Para acciones concretas, se podrá recabar igualmente el auxilio del cabildo insular, que deberá prestarlo en el plazo de un mes o, en su defecto, de la Administración de la Comunidad Autónoma, en los términos establecidos en la legislación de régimen local.

3. Las entidades públicas, en general, y los particulares tienen el deber de colaborar en el desarrollo de las funciones de control que esta ley atribuye a las administraciones con competencias en materia de ordenación de los recursos naturales, territorial y urbanística.

Artículo 326. De la inspección urbanística.

1. La inspección urbanística es la potestad instrumental para el correcto y eficaz ejercicio de la intervención administrativa en garantía de la legalidad urbanística y se concreta en las distintas atribuciones de asesoramiento, orientación e información a la ciudadanía, así como de comprobación e inspección de los terrenos, actuaciones constructivas, actividades y usos a fin de verificar el cumplimiento de la legalidad urbanística.

2. La función inspectora corresponde, en el ámbito de sus respectivas competencias, a los ayuntamientos, los cabildos insulares, la Agencia Canaria de Protección del Medio Natural y a las demás administraciones que la tengan atribuida específicamente en su ámbito sectorial, y será ejercida, bajo la superior autoridad y dirección del órgano de gobierno que corresponda, por el personal al que se atribuya este cometido dentro de cada administración.

3. La inspección de las distintas administraciones podrá solicitar de las restantes la colaboración necesaria para el correcto y eficaz ejercicio de sus atribuciones y, en particular, el suministro de cuantos datos, antecedentes e informes fueran necesarios para ello.

Las fuerzas y cuerpos de seguridad, en el ámbito de sus respectivas competencias, colaborarán con la función inspectora, prestando su auxilio cuando se les solicite o denunciando los hechos que pudieran incurrir en cualquier tipo de infracción.

4. El personal adscrito a la inspección urbanística tendrá la consideración de agente de la autoridad y estará capacitado para recabar, con dicho carácter, cuanta información, documentación y ayuda material se necesite para el adecuado cumplimiento de sus funciones.

Este personal está facultado para requerir y examinar toda clase de documentos relativos al planeamiento, comprobar la adecuación de los actos de edificación y uso del suelo a la normativa urbanística y territorial aplicable y obtener la información necesaria para el cumplimiento de sus funciones. En su actuación deberá facilitársele libre acceso a las fincas, edificaciones o locales donde se realicen las obras o usos que se pretendan inspeccionar, salvo las que requieran, por disposición legal, de autorización judicial o consentimiento expreso del interesado.

5. Cuando se estime necesario dejar constancia de cualquier actuación urbanística que se repute ilegal, la inspección levantará la correspondiente acta, que contendrá los datos identificativos del inspector, de todas las personas intervinientes, sean propietarios, promotores, constructores, técnicos o responsables del uso o actividad, y describirá los elementos esenciales de la actuación, además de las manifestaciones vertidas al respecto por los interesados.

6. Las actas e informes de la inspección urbanística tendrán la condición de documento público, presumiéndose, salvo prueba en contrario, la veracidad de aquellas circunstancias de mero hecho que en los mismos se declaren constatadas, siempre que hayan sido verificadas, de forma personal, inmediata y sobre el terreno, por el inspector actuante, cuya identificación deberá figurar en todo caso en el propio documento.

Artículo 327. De la legitimación para el ejercicio de acciones en defensa de la legalidad urbanística.

1. Además de quienes resulten legitimados con arreglo a la legislación de procedimiento administrativo común y a la ley de la jurisdicción contencioso-administrativa, será pública la acción para exigir la observancia de la legalidad urbanística por la Administración, en los términos previstos en el presente artículo.

2. La acción pública prevista en el apartado anterior podrá instrumentalizarse, en vía administrativa, por quienes ostenten capacidad de obrar ante la Administración y a través de los siguientes mecanismos:

3. Las pretensiones, ante la Administración, de reconocimiento, satisfacción o restablecimiento de situaciones jurídicas individualizadas que se consideren vulneradas o afectadas por actuaciones administrativas reguladas por la presente ley solo podrán ser ejercitadas por los titulares de aquellas, sin perjuicio de su eventual reconocimiento de oficio por la Administración.

4. El ejercicio del derecho o deber de denuncia, ante la Administración, de hechos concernientes al cumplimiento de la legalidad urbanística se regirá por lo dispuesto en la legislación de procedimiento administrativo común.

5. La acción popular en asuntos medioambientales se regirá, en todo caso, por lo dispuesto en la legislación estatal aplicable.

Redactado conforme a la corrección de errores publicada en el BOC núm. 223, de 20 de noviembre de 2017. Ref. BOC-j-2017-90500

Artículo 328. Cédula urbanística.

1. Los ayuntamientos habrán de expedir, a petición de los interesados, cédula urbanística que expresará la clasificación y condiciones urbanísticas de una determinada parcela o emplazamiento. El plazo para su expedición será de quince días, cuando el solicitante indique la referencia catastral, y de un mes en los demás casos. La vigencia de la cédula urbanística será de un año salvo que con anterioridad a su vencimiento se produjera un cambio normativo o de ordenación que alterara los términos consignados en la misma, en cuyo caso su vigencia cesará con la entrada en vigor de la nueva ordenación.

2. La cédula urbanística, en cuanto documento informativo, no altera el régimen urbanístico aplicable a la parcela o emplazamiento analizados, que será el determinado por la ordenación correspondiente. Ello no obstante, la adecuación a los términos consignados en una cédula urbanística en vigor por parte de los proyectos para los que se ha solicitado licencia o de las actuaciones urbanísticas que han sido objeto de comunicación previa determinará: