LegalizeLey 11/2019, de 11 de abril, de promoción y acceso a la vivienda de Extremadura
La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a través de la consejería con competencias en materia de vivienda, a fin de favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores, creará un registro de agentes y agencias inmobiliarias, cuyas características, desarrollo, gestión y régimen de inscripción se determinarán reglamentariamente.
Se modifica por el art. único.20 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 52. Obligaciones de los agentes y agencias inmobiliarios.
Son obligaciones de los agentes y agencias inmobiliarios:
Actuar con diligencia, responsabilidad e independencia profesionales, con sujeción a la legalidad vigente y a los códigos éticos establecidos en el sector y con especial consideración hacia la protección de los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
Suscribir con los propietarios de viviendas que les encomienden la transacción de una vivienda, antes de iniciar la oferta de un inmueble, un documento de encargo que les habilite para hacerla y su publicidad, percibir cantidades o formalizar con terceros cualquier precontrato o contrato, en el que consten desglosadas las actividades y servicios a realizar y cantidades a percibir en concepto de honorarios, evitando el cobro de comisiones suplementarias.
Se suprimen las letras c), d) y e) por el art. único.22 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
TÍTULO V. El fomento público de la vivienda y de la calidad en la edificación
CAPÍTULO I. Fomento público de la vivienda
Artículo 53. Principios generales.
1. La Junta de Extremadura y el resto de las entidades públicas competentes establecerán medidas de fomento con el objetivo de hacer efectivo el derecho constitucional de los ciudadanos a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y de calidad.
2. En particular, estas medidas irán dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda de las personas o los grupos en situación de especial dificultad, estableciendo, a través de la normativa reguladora en cada caso, criterios que permitan:
Priorizar las situaciones de vulnerabilidad.
Atender, especialmente, a familias y personas con menores recursos económicos.
Integrar e incluir socialmente, contemplando la accesibilidad a la vivienda.
Mejorar la calidad de las viviendas, de la edificación y de su entorno.
Adecuar el coste de las viviendas y del mantenimiento posterior a la capacidad de renta de las unidades familiares.
Favorecer el retorno de emigrantes.
Artículo 54. Medidas de fomento.
1. Se considerarán medidas de fomento, dirigidas a la consecución de los mencionados objetivos, entre otras:
La promoción pública de suelo.
La promoción pública de viviendas.
La reserva de suelo para vivienda protegida y el límite del valor máximo de repercusión de suelo, en los términos recogidos en esta ley y demás normativa que resulte de aplicación.
Las establecidas en el artículo 124.
2. Igualmente, será considerada medida de fomento la concesión de beneficios y ayudas económicas, con cargo a los propios presupuestos o mediante el establecimiento de convenios con la Administración General del Estado, para:
Urbanización de suelo.
Promoción de viviendas en cualquiera de sus modalidades.
Adquisición y uso de viviendas.
Rehabilitación integral de viviendas y adaptaciones especiales.
Instalación de sistemas de energía solar térmica y/o fotovoltaica, así como para la realización de proyectos que tengan en cuenta criterios medioambientales y arquitectura bioclimática.
3. Las mencionadas ayudas adoptarán las modalidades que se determinen reglamentariamente, entre otras las siguientes:
Concesión de préstamos cualificados al promotor o al adquirente.
Subsidiación de los intereses devengados por préstamos concedidos.
Subvenciones sin contraprestación directa del beneficiario.
4. Las medidas de fomento se articularán mediante la consecución de planes específicos que deberán ser aprobados bianualmente con el objetivo de luchar contra la despoblación en el medio rural, la recuperación de espacios públicos y el fomento de la accesibilidad en el parque público de vivienda. Para ello, se aprobarán al menos los siguientes planes con dotación presupuestaria:
Plan estratégico de fomento de la construcción en el medio rural.
Plan de recuperación de viviendas en barriadas deprimidas.
Plan estratégico de rehabilitación de espacios públicos y edificios de interés arquitectónico.
Plan estratégico de accesibilidad universal en el parque público de viviendas.
Sección 1.ª Promoción pública de suelo
Artículo 55. Objeto.
1. A efectos de la presente ley, se entiende por promoción pública de suelo residencial la adquisición y preparación de suelo que tenga por finalidad su posterior destino a la promoción pública de viviendas o, alternativamente, la puesta a disposición en el mercado inmobiliario, como base para la construcción de viviendas protegidas, con repercusiones no especulativas y la formación del patrimonio público del suelo, valorando, especialmente, la adecuación medioambiental en cuanto a orientación y ubicación correcta del suelo residencial.
2. La Comunidad Autónoma de Extremadura fomentará la puesta a disposición de suelo para la construcción de viviendas mediante la promoción de Organismos, Empresas e Instituciones, de carácter público y privado, creados para dicho fin.
Artículo 56. Suscripción de Convenios.
La Junta de Extremadura podrá establecer convenios con entidades públicas y privadas que integren el sector público autonómico, a efectos de facilitar la puesta a disposición en el mercado inmobiliario de suelo urbanizado, siempre que el objeto no esté comprendido en los contratos incluidos en la vigente legislación especial de contratación de las Administraciones públicas.
Artículo 57. La reserva de suelo para vivienda protegida.
La reserva de suelo para vivienda protegida se regirá por lo dispuesto en la legislación de suelo y la ordenación territorial de Extremadura en la presente ley y demás normativa que resulte de aplicación.
Sección 2.ª Promoción pública de viviendas
Artículo 58. Concepto.
A efectos de la presente ley, se considera promoción pública de vivienda la promoción sin ánimo de lucro, realizada por la Administración Pública, sus Organismos, Entidades, Empresas y Sociedades dependientes o cuya propiedad o usufructo adquieran sin ánimo de lucro, para satisfacer las necesidades de vivienda de los sectores de población que reglamentariamente se determinen.
Artículo 59. Objetivo y modalidades.
1. La promoción pública de viviendas responderá al objetivo de atender las necesidades de vivienda de los colectivos con especiales dificultades para acceder al mercado inmobiliario, tanto por su bajo nivel adquisitivo como por otras características o circunstancias específicas, con el fin de dotarlos de una vivienda digna, de calidad y adecuada.
2. Para la consecución de los objetivos establecidos, la promoción pública de viviendas podrá adoptar, sin perjuicio de otras que puedan establecerse reglamentariamente, las modalidades siguientes:
La promoción directa.
La adquisición de viviendas de nueva construcción.
La adquisición de viviendas usadas, a título oneroso o gratuito, en régimen de propiedad o mediante la cesión del derecho real de usufructo, para posterior rehabilitación, en su caso.
La rehabilitación integral de viviendas.
Artículo 60. La cesión.
La cesión de las viviendas obtenidas por medio de la actividad de promoción pública podrá realizarse mediante:
Enajenación.
En régimen de arrendamiento.
Cesión gratuita en propiedad y/o uso a ayuntamientos y mancomunidades.
Otras formas de cesión gratuita, de acuerdo con la Ley 2/2008, de 16 de mayo, de patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Otras formas de uso que se establezcan excepcionalmente.
Artículo 61. Gestión del patrimonio de viviendas protegidas de promoción pública y administración de las viviendas.
1. La gestión del patrimonio de viviendas protegidas de promoción pública corresponde a la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a través de la consejería con competencias en materia de vivienda, como promotora de las mismas, que podrá llevarla a cabo, en su totalidad o no, directamente o mediante contratos administrativos, convenios y encargo a entes públicos que tengan el carácter de medio propio de la misma conforme a la legislación vigente.
2. Asimismo, la administración de dicho patrimonio corresponde a la Administración pública de la Comunidad Autónoma de Extremadura a través de la consejería con competencias en materia de vivienda, que puede ejercerla directamente, en su totalidad o no, o mediante contratos administrativos, convenios y encargo a entes públicos que tengan el carácter de medio propio de la misma conforme a la legislación vigente.
CAPÍTULO I bis. Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura
Se añade por el art. único.23 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 61 bis. Creación y adscripción.
1. Se crea el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura, como fondo carente de personalidad jurídica, de los previstos en el artículo 2.2.f) de la Ley 5/2007, de 19 de abril, General de Hacienda Pública de Extremadura, integrante del Sector Público administrativo, cuyo objeto es implementar un instrumento financiero regional que solvente las actuales barreras para la financiación de la adquisición de vivienda, en especial, las que deben superar la población joven.
2. El Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura estará adscrito a la consejería competente en materia de vivienda, a través de la dirección general competente, a la que corresponderá, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 61 quater, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones del fondo.
Se añade por el art. único.23 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 61 ter. Recursos económicos que integran el Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el punto 3 del artículo 61 quinquies, los recursos económicos del Fondo provendrán:
De la dotación inicial, así como de las dotaciones que se consignen en el presupuesto de la Comunidad Autónoma de Extremadura o se generen con cargo a las contribuciones del Programa Operativo FEDER o en el marco del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia establecido por el Reglamento (UE) 2021/241 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de febrero de 2021, que financiará el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, así como de la liquidación de otros fondos.
De los importes de las devoluciones o retornos de los activos financieros del fondo.
De los intereses, comisiones, dividendos y otros rendimientos financieros derivados de los activos del fondo, así como los intereses generados por las cuentas abiertas en entidades de crédito.
De las dotaciones provenientes de otras Administraciones públicas y de entidades públicas o privadas.
De los ingresos procedentes de la adjudicación y, en su caso, enajenación de los bienes y derechos que resulten de los procedimientos de ejecución de las garantías que den cobertura a los derechos del fondo.
Cualquier otro tipo de ingresos relacionados con la actividad del fondo.
Se añade por el art. único.23 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 61 quater. Gestión del Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura.
El Consejo de Gobierno podrá designar a una entidad especializada, perteneciente al sector público de la Comunidad Autónoma de Extremadura o a una entidad de derecho privado sin ánimo de lucro como entidad gestora del Fondo. En virtud de dicha designación, se gestionarán, en nombre y representación de la Junta de Extremadura y por cuenta de la Comunidad Autónoma de Extremadura, los instrumentos financieros que se definan en un convenio específico o acuerdo de financiación, que deberán suscribir la Junta de Extremadura y la entidad gestora, previa autorización del Consejo de Gobierno a propuesta conjunta de las personas titulares de las consejerías competentes en materia de hacienda y vivienda. En dicho convenio o acuerdo, se desarrollarán las normas específicas de ejecución del fondo y el importe máximo de los gastos de gestión.
Se añade por el art. único.23 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 61 quinquies. Régimen presupuestario, económico-financiero, contable y de control del Fondo de Garantía de Adquisición de Vivienda de Extremadura.
1. El régimen presupuestario, económico-financiero, contable y de control del Fondo será el previsto en la Ley 5/2007, de 19 de abril, General de Hacienda Pública de Extremadura, para los fondos carentes de personalidad jurídica, cuya dotación se efectúe mayoritariamente con cargo a los presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura, mencionados en el artículo 2.2.f) y 3.1.b) de dicha ley.
2. El Fondo se regirá por lo dispuesto en la Ley General de la Hacienda Pública de Extremadura y sus respectivas normas de desarrollo, en las diferentes leyes anuales de presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura y, supletoriamente, por el resto de las normas de derecho administrativo general y especial que le sean de aplicación, sin perjuicio de la normativa europea, nacional o regional que le sea aplicable en función del origen de los fondos.
3. Las aportaciones al fondo y la creación o modificación de instrumentos financieros, deberán ser aprobadas mediante acuerdo del Consejo de Gobierno, a propuesta conjunta de las personas titulares de la consejería competente en materia de hacienda y de la consejería competente en materia de vivienda.
Dicha aprobación requerirá informe previo del órgano directivo con competencias en Presupuestos y Financiación, relativo al cumplimiento del principio de prudencia financiera, regulado en el artículo 13 bis de la Ley Orgánica 8/1980, de 22 de septiembre, de Financiación de las Comunidades Autónomas.
4. Las leyes de presupuestos generales de la Comunidad Autónoma de Extremadura que se dicten anualmente, podrán establecer nuevas, adicionales o complementarias medidas y disposiciones que sean necesarias para el adecuado desarrollo de los fines que justifican la creación del Fondo.
Se añade por el art. único.23 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
CAPÍTULO II. Medidas de fomento de la calidad en la edificación
Sección 1.ª Calidad en la edificación
Artículo 62. Actuaciones en el patrimonio edificado existente.
1. Las acciones encaminadas a la conservación y puesta en valor del patrimonio edificado podrán ir dirigidas tanto a suelos urbanos como a suelos no urbanizables y, aun cuando primen los usos residenciales, podrán involucrar también a otros usos vinculados a aquellos, como los de protección y promoción del patrimonio cultural, e incluso los terciarios e industriales que precisaran de su renovación, con el fin de mejorar la calidad arquitectónica y, con ello, la calidad de vida de los ciudadanos.
2. Con el fin de garantizar la coherencia, eficiencia y eficacia de la acción pública prevista en este artículo, las diferentes Administraciones públicas con competencias en la materia, deberán actuar conjuntamente, correspondiendo la coordinación de su intervención a la consejería con competencia en materia de calidad en la edificación de la Junta de Extremadura.
3. La conservación, mejora, adaptación, adecuación y puesta en valor del patrimonio edificado podrá realizarse a través de las siguientes actuaciones:
Rehabilitación integral de edificios, con objeto de cumplir y mejorar:
1.º La calidad de vida de los ciudadanos.
2.º La adecuación urbanística, estructural o constructiva.
3.º Las exigencias básicas relativas a la funcionalidad, seguridad, habitabilidad y eficiencia energética de sus elementos comunes o de sus instalaciones técnicas.
4.º Las condiciones de accesibilidad y adaptación a las necesidades funcionales de los residentes o destinatarios.
Intervención en áreas de regeneración, dirigida a los conjuntos urbanos o rurales que, por las condiciones de necesidad de actualización o adecuación de su patrimonio urbanizado o edificado, deban ser sometidos a una acción especial de la Administración pública, de acuerdo con las condiciones y características que reglamentariamente se establezcan.
4. En el caso de los bienes inmuebles calificados como bien cultural, en cualquiera de sus categorías, así como de los bienes culturales inmuebles inventariados con arreglo a la legislación del patrimonio cultural y urbanístico, las intervenciones habrán de respetar la mencionada regulación legal y, en su caso, el régimen de protección correspondiente.
5. No obstante lo anterior, cuando el respeto de la normativa de protección de bienes inmuebles inventariados, cualquiera que sea su uso, hiciera imposible la adaptación a las condiciones mínimas de accesibilidad, habitabilidad o eficiencia energética, se impulsará la búsqueda de soluciones alternativas sostenibles y respetuosas con las características del edificio que permitan la rehabilitación con las condiciones mínimas de accesibilidad y confort.
6. La Administración autonómica extremeña promoverá medidas de apoyo para que se lleven a cabo las obras de transformación necesarias, a fin de que los interiores del edificio sean utilizables por personas con movilidad reducida que deban vivir en el mismo, con los requisitos establecidos en la legislación aplicable.
Artículo 63. Normas de aplicación directa que mejoran la accesibilidad y/o eficiencia energética en edificios de uso residencial.
1. Tienen la consideración de normas de aplicación directa a que deben sujetarse las disposiciones generales de carácter reglamentario general o especial, las siguientes:
Todas aquellas actuaciones que en fachadas interiores o espacios interiores mejoren la accesibilidad y/o la eficiencia energética en las edificaciones de uso residencial en el suelo urbano consolidado, no computarán a efectos de volumen edificable, edificabilidad, distancia mínima a otras edificaciones residenciales, ni implicarán cambio en las alineaciones interiores existentes.
Los estándares de densidad establecidos en legislación urbanística y los que figuren en los planes territoriales o planes generales municipales, podrán sobrepasarse sin que haya que aumentar las zonas verdes y dotaciones públicas, cuando se trate de actuaciones que, acogidas al programa de ayuda a la conversión de espacios cerrados en viviendas, estén contempladas en los Planes de Vivienda de Extremadura.
2. Todas las disposiciones generales de carácter reglamentario general o especial existentes a la entrada en vigor de la presente ley, deberán adaptarse a lo dispuesto en el punto 1 de este artículo, en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor de la presente ley.
3. La consejería con competencias en materia de viviendas con el fin de agilizar y garantizar la gestión y el correcto mantenimiento del parque público de viviendas de Extremadura, podrá establecer convenios de colaboración con el colegio oficial de administradores de fincas de Extremadura como apoyo a la labor desarrollada por la propia administración en el ejercicio de sus funciones.
Artículo 64. Actuaciones para incrementar el nivel de calidad en la edificación.
Sin perjuicio de los principios, objetivos y normas que se contienen en la presente ley, para conseguir unos niveles elevados de calidad del parque inmobiliario, la Consejería con competencias en materia de calidad en la edificación, deberá promover las siguientes acciones:
Adoptar medidas para incrementar la profesionalidad y transparencia del sector inmobiliario.
Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.
Difundir la información que fomente la calidad en los procesos, mediante guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.
Establecer un sistema de evaluación y de distintivos de los edificios que pueda ser reconocido oficialmente.
Establecer programas de inspección técnica de los edificios.
Incrementar el nivel de calidad arquitectónica y de la edificación promoviendo la previsión en los pliegos tipo de cláusulas administrativas particulares y pliegos tipo de prescripciones técnicas que han de regir los diferentes procedimientos de contratación administrativa, de criterios de valoración de la calidad de la arquitectura y de la edificación, vinculados al objeto del contrato.
Artículo 65. Instrumentos de planificación para regular la calidad en la edificación de Extremadura.
1. La consejería con competencias en materia de calidad en la edificación elaborará un Plan Integral de Calidad en la Edificación de Extremadura, en el que se recogerán las medidas que promuevan el control de los proyectos, de los materiales y de las unidades de obras, así como las pruebas de servicio correspondientes y las condiciones de uso y mantenimiento de la edificación.
2. En desarrollo del Plan Integral de Calidad en la Edificación de Extremadura, el órgano directivo competente de la Consejería con competencias en materia de calidad en la edificación elaborará, al menos, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras consejerías, los siguientes instrumentos:
Pliego tipo de prescripciones técnicas para la edificación, que sirva como modelo a tener en cuenta para la elaboración de los pliegos de prescripciones técnicas de cada proyecto, con el fin de que sean de aplicación en la obra.
Programa tipo de control de calidad, como documento complementario al pliego, de forma que las determinaciones fijadas en el mismo y en los planos se puedan comprobar mediante un programa preestablecido, en el que se recogerán los controles mínimos cuya justificación haya de ser obligatoria para contribuir a garantizar el cumplimiento de los requisitos esenciales de calidad.
Libro de control de calidad, como complemento del programa de control, para registrar los datos y resultados de los controles efectuados y decisiones adoptadas, de modo que queden documentados el seguimiento y aplicación de los controles establecidos.
Guías de calidad de materiales utilizados en la construcción, como documentos de carácter no obligatorio que favorezcan la actuación de los agentes de la edificación, especialmente del sector técnico y empresarial.
3. Reglamentariamente, se establecerá un sistema de perfiles de calidad de los edificios, al objeto de medir y graduar los niveles de calidad de los diversos aspectos de los mismos, tales como los materiales utilizados, la funcionalidad, la seguridad o la salubridad, y de informar a los promotores, técnicos y usuarios finales.
4. La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura fomentará la formación profesional de los trabajadores, agentes de la edificación y agentes y agencias inmobiliarios, a fin de incrementar la calidad de la construcción.
5. Las Administraciones competentes, a través de los laboratorios y centros homologados para actuar en la Comunidad Autónoma de Extremadura, garantizarán la correcta ejecución de los diferentes sistemas constructivos y establecerán, reglamentariamente, las disposiciones que correspondan para el cumplimiento de estos fines, sin perjuicio de la intervención del resto de los agentes en el proceso edificatorio y la participación de las entidades e instituciones que tengan por finalidad contribuir a la calidad y garantías establecidas y exigidas por esta ley.
Sección 2.ª Medidas de difusión, sensibilización y conocimiento de la arquitectura
Artículo 66. Divulgación de la arquitectura.
1. La Junta de Extremadura impulsará actuaciones en los ámbitos de la investigación y del debate propio de la arquitectura, de acuerdo con los valores establecidos en la presente ley.
2. En el ejercicio de esa función de divulgación y debate establecido en el apartado anterior, la consejería con competencias en materia de arquitectura adoptará las siguientes medidas:
Impulso de la edición de publicaciones de investigación, divulgación y reconocimiento de la calidad arquitectónica de los edificios y espacios públicos.
Promoción de la enseñanza de la arquitectura, del patrimonio construido en su vertiente pluridisciplinar y de los aspectos que inciden en la calidad de vida de las personas.
La adopción de propuesta, a los organismos competentes en materia de relaciones internacionales y los departamentos competentes en materias relacionadas con la calidad arquitectónica en colaboración con las corporaciones y organizaciones de profesionales que intervienen en el proceso arquitectónico, de medidas de coordinación y programas necesarios de apoyo y fomento internacional de la arquitectura.
Fomento de la innovación y del conocimiento de la arquitectura mediante la investigación, la formación y la divulgación.
3. La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura promoverá medidas de distinción de la calidad arquitectónica de los edificios y espacios públicos contemporáneos y del patrimonio construido.
Artículo 67. Premios Extremadura en el ámbito de la arquitectura y del patrimonio construido.
1. Se crean los Premios Extremadura en el ámbito de la arquitectura y del patrimonio construido, con el objetivo de reconocer las mejores aportaciones a la arquitectura, al proceso arquitectónico y a la calidad arquitectónica.
2. Reglamentariamente, se establecerá el régimen jurídico, la periodicidad, la dotación económica y los aspectos específicos de la convocatoria de los premios en el ámbito de la arquitectura y del patrimonio construido.
CAPÍTULO III. Declaración de interés social
Artículo 68. Del suelo para urbanizar.
1. Se declara por esta ley, a los efectos prevenidos en la vigente Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, el interés social de todo suelo urbano o urbanizable que, apto para ser físicamente urbanizado, con destino a vivienda protegida, al menos en un cincuenta por ciento de su superficie aprovechable, no lo fuere en un plazo de cinco años.
2. La urbanización a realizar en la forma prevenida en el párrafo anterior podrá ser promovida por un urbanizador privado o público, beneficiario de la expropiación forzosa, en la forma que reglamentariamente se determine.
Artículo 69. Del suelo para edificar.
1. Se declara por esta ley, a los efectos prevenidos en la vigente Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, el interés social de todo suelo apto para ser edificado, con destino a vivienda protegida, que no lo fuere en un plazo de cinco años.
2. La edificación a realizar en la forma prevista en el párrafo anterior podrá ser llevada a cabo por promotor público o privado, beneficiario de la expropiación forzosa, en la forma que reglamentariamente se determine.
Artículo 70. De los edificios para rehabilitar.
1. Se declara por esta ley, a los efectos de lo establecido en la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, el interés social de aquellos edificios que, estando destinados a vivienda y teniendo más de treinta años de antigüedad, se hallen desocupados, carezcan de las condiciones mínimas de habitabilidad o, en su caso, de la cédula de habitabilidad y reúnan la situación legal de ruina.
2. La rehabilitación a que se refiere el párrafo anterior podrá ser realizada por un promotor público o privado, beneficiario de la expropiación forzosa, en la forma que reglamentariamente se determine, con destino en todo caso a vivienda protegida.
TÍTULO VI. Enajenación de viviendas protegidas de promoción pública de la Comunidad Autónoma de Extremadura
Artículo 71. Régimen jurídico.
El régimen jurídico aplicable a la enajenación de viviendas protegidas de promoción pública de la Comunidad Autónoma de Extremadura será el establecido en esta ley en relación con a las condiciones y requisitos que deben cumplir los adjudicatarios de las viviendas de promoción pública cedidas en arrendamiento para acceder a la propiedad de las mismas, sin perjuicio de la normativa de desarrollo que pueda dictarse.
Artículo 72. Ámbito de aplicación.
1. El régimen jurídico contenido en la presente ley será de aplicación a todas aquellas viviendas protegidas de promoción pública que, con el carácter de bienes de dominio privado, se integran en el patrimonio público del suelo en los términos definidos en la presente ley y estén o hayan estado ocupadas en arrendamiento por personas físicas, mientras no se haya producido el desalojo mediante procedimiento administrativo o judicial, con independencia de que en el último contrato se haya contemplado o no la posibilidad de venta ulterior al inquilino.
Asimismo, las viviendas deberán llevar cedidas en arrendamiento al menos tres años y el inquilino deberá encontrarse al corriente de los pagos de las cuotas de alquiler, si continúa en el uso de la vivienda, una vez resuelto el contrato, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 73.
2. Se incluyen, asimismo, los anejos de que dispongan las viviendas, estén o no vinculados a ellas, siempre que estén incluidos o formen parte de la promoción en la que se encuentre la vivienda.
3. Lo dispuesto en esta ley se entiende a los solos efectos de autorizar a la Administración autonómica, a través de la consejería con competencias en materia de vivienda, la decisión discrecional de formular oferta de venta para enajenar, con arreglo a esta ley, las viviendas y sus anejos expresadas en el apartado segundo, sin que pueda deducirse la concesión de derecho alguno de compra a favor de los arrendatarios de grupos de viviendas que no hayan sido objeto de oferta de venta.
Artículo 73. Requisitos de los compradores.
1. Podrán ser compradores de las viviendas y sus anejos patrimoniales los arrendatarios actuales de las mismas, siempre que cumplan con el requisito de estar al corriente en el pago de las rentas vencidas de la relación arrendaticia, así como en el resto de las obligaciones propias de la Comunidad de Propietarios en la que se integre la vivienda y no tengan incoado expediente de desalojo por incumplimiento de sus obligaciones como inquilinos de viviendas protegidas de promoción pública.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, a los efectos de la enajenación de viviendas prevista en el presente título, podrán adquirir la propiedad de las mismas mediante la enajenación aquellos inquilinos que, en el momento de la compra, tuvieran pendiente de pago hasta un máximo de 36 cuotas correspondientes a rentas de alquiler y, en todo caso, cuando la cuantía de la deuda no supere los 3.000 euros.
Dicha cantidad adeudada en ningún caso tendrá la consideración de descuento aplicable sobre el importe de la venta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 77.
Artículo 74. Órgano competente y procedimiento.
1. La competencia para la enajenación de las viviendas y sus anejos patrimoniales regulada en este título, corresponde al titular de la consejería con competencias en materia de vivienda, previa resolución de oferta de venta dirigida al ocupante arrendatario.
2. En la citada resolución se harán constar, en su caso, junto con los elementos esenciales de la oferta, las cargas, limitaciones y garantías voluntarias que hayan de imponerse en la enajenación por el oferente.
3. El titular de la consejería competente en materia de vivienda informará a la Comisión de Hacienda y Presupuestos de la Asamblea de Extremadura de las compraventas celebradas a que se refiere el apartado 1 del presente artículo, en los términos y a los efectos prevenidos en la Ley 2/2008, de 16 de mayo, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
4. Transcurrido un mes a partir del día siguiente a la notificación de la resolución de oferta de venta sin que esta haya sido aceptada expresamente por parte del ofertado, la misma se entenderá revocada.
Artículo 75. Calificación de las viviendas.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 31 de la presente ley, para la calificación definitiva de las viviendas protegidas a que se refiere el presente título, será bastante la resolución de oferta de venta realizada por el titular de la consejería competente en materia de vivienda.
Artículo 76. Precio.
1. El precio de venta de la vivienda será fijado en la resolución de oferta, de acuerdo con las siguientes condiciones:
No podrá exceder del 90 por 100 de la cantidad que resulte de aplicar a la superficie útil de la vivienda el módulo por metro cuadrado correspondiente a una vivienda protegida de régimen especial o equivalente, que, al tiempo de la resolución, esté vigente para la zona en que aquélla radique.
En ningún caso podrán fijarse precios distintos para viviendas de iguales características y superficie incluidas en una misma urbanización o grupo, en tanto no se altere el módulo a que se refiere letra a) de este apartado 1. Habiéndose alterado el módulo, la diferencia de precios será proporcional a dicha alteración.
2. El precio de venta de los anejos será igualmente fijado en la resolución de oferta, de acuerdo con las siguientes condiciones:
No podrá exceder de la cantidad que resulte de multiplicar el 60 por 100 del precio por metro cuadrado correspondiente a la vivienda que se adquiere por los metros de que dispongan los anejos.
En ningún caso podrán fijarse precios distintos para los anejos de iguales características y superficie incluidas en una misma urbanización o grupo, en tanto no se altere el módulo a que se refiere el párrafo a) de este apartado 2. Habiéndose alterado el módulo, la diferencia de precios será proporcional a dicha alteración.
3. La cuantificación del precio fijado, en cada caso, con arreglo a las características, condiciones y ubicación de la vivienda y anejos, se determinará reglamentariamente.
Hasta tanto entren en vigor las disposiciones reglamentarias que se dicten en desarrollo de esta ley, en lo referente a la cuantificación de los precios de venta, el precio a utilizar en las enajenaciones de viviendas y anejos que se efectúen al amparo de esta ley será el inferior posible de los previstos en el presente artículo.
4. En el supuesto de no aceptación de la oferta contenida en la resolución del consejero de enajenación de la vivienda, el precio para ulteriores ofertas se fijará mediante la actualización, según el Índice de Precios al Consumo, del precio inicialmente ofertado.
Para el caso de que, dentro de una misma promoción de viviendas, no se hubiera aceptado ninguna oferta de venta por los inquilinos, no se realizará la actualización de precios prevista en el apartado anterior para la posterior oferta.
5. En el supuesto contemplado en el apartado 2 del artículo 73, el precio de venta incluirá el importe de las cantidades pendientes de pago, con las limitaciones establecidas en la presente ley.
Artículo 77. Bonificaciones.
Tendrán la consideración de descuentos aplicables sobre el importe de venta de la vivienda los siguientes conceptos:
Las rentas de alquiler de la vivienda y, en su caso, de los anejos, devengadas hasta la fecha de notificación de la resolución de oferta, satisfechas por el arrendamiento y por la persona o personas de quienes su condición de locatario traiga causa. No tendrán dicha consideración y se incluirán como parte del precio de venta aquellas cantidades adeudadas por los arrendatarios, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 73 de la presente ley.
Los gastos de conservación, ocupación, reparaciones y mejoras hechos en la vivienda por el arrendatario, que, a estos efectos, se estimarán objetivamente, hasta en un 20 por 100 del precio legal de venta.
Los ingresos de que disponga la unidad familiar del adquirente de la vivienda en el momento de aceptar la compra dará lugar a una bonificación de hasta un 25 por 100, en función de la cuantificación aplicable a cada caso con arreglo a los ingresos acreditados, que se determinará reglamentariamente.
Artículo 78. Abono del precio.
El abono del precio de la enajenación se hará en el momento de otorgar la escritura pública de venta a través del modelo aprobado por la consejería competente en materia de hacienda para la recaudación de ingresos producidos por tributos propios, precios públicos y otros ingresos, mediante ingreso bancario.
Artículo 79. Formalización de la enajenación.
El contrato de compraventa de las viviendas y sus anejos patrimoniales a que se refiere el presente título, se formalizará mediante escritura pública, interviniendo, por la parte vendedora, un representante de la consejería competente en materia de vivienda, que actuará por delegación conferida al efecto.
Artículo 80. Apoyo a la financiación del precio.
La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura, a través de la consejería competente en materia de vivienda, mediante acuerdos con las entidades financieras que operan en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, podrá establecer líneas de financiación específicas para los adquirentes de las viviendas protegidas y sus anejos patrimoniales incluidos en el ámbito de aplicación de esta ley.
Artículo 81. Régimen de protección y limitaciones.
1. El plazo de duración del régimen de protección de las viviendas protegidas a que se refiere el presente título será indefinido, desde la resolución de la oferta o calificación definitiva, en su caso.
2. El propietario de la vivienda protegida enajenada deberá destinarla a domicilio habitual y permanente durante el plazo de protección de la misma, sin perjuicio de las excepciones que puedan establecerse reglamentariamente.
3. La vivienda adquirida no podrá ser objeto de transmisión ínter vivos en el plazo de cinco años, desde la fecha de inscripción de la escritura pública de compraventa en el Registro de la Propiedad. No obstante, podrá autorizarse la transmisión, con anterioridad al plazo establecido, por causas justificadas, en la forma que se determine reglamentariamente y siempre que se haya abonado la totalidad del precio.
En el supuesto de transmisión mortis causa, se estará a lo dispuesto en la normativa civil y demás que resulte de aplicación.
4. Asimismo, reglamentariamente, podrán establecerse otras limitaciones en sucesivas transmisiones, entre ellas el precio máximo de venta.
TÍTULO VII. El proceso de la edificación
CAPÍTULO I. Las fases en el desarrollo del proceso de edificación
Artículo 82. Fase preparatoria.
La fase preparatoria del proceso de edificación se inicia con la promoción, entendida como la iniciativa y decisión de construir y la definición de los objetivos, finaliza en el momento en que hayan concluido todas las actuaciones conducentes al inicio de la edificación o remodelación del inmueble, incluyendo la elaboración de proyectos, la obtención de la licencia urbanística de obras y la realización de cuantos estudios adicionales se estimaran necesarios, así como, en su caso, la preceptiva autorización, por el organismo autonómico competente, en suelo no urbanizable o, cuando fuese preceptiva, la reclasificación, recalificación y urbanización del suelo.
Artículo 83. Fase de ejecución.
1. La ejecución se inicia una vez otorgada la licencia urbanística de obras y termina una vez ejecutada la obra o con la emisión del certificado final de obra.
2. Durante esta fase, se desarrolla la construcción del inmueble y todas las operaciones conducentes a la completa terminación del mismo.
3. Las obras que se desarrollen se ajustarán al proyecto, memoria habilitante o documentación necesaria para la concesión de la licencia urbanística de obras. Si durante el proceso de ejecución fuera necesario introducir modificaciones en el proyecto o memoria que sirvió de base para la concesión de la licencia urbanística de obras, éstas deberán ser autorizadas con carácter previo, siempre que afecten al aprovechamiento del suelo o al planeamiento, sin perjuicio de la redacción, en su caso, del proyecto final de obra que recoja el exacto estado final de las obras y sirva para la expedición del certificado final de obra.
Artículo 84. Fase de terminación y recepción de la obra.
1. Concluida la obra por el contratista, se producirá el acto de recepción de los trabajos por el promotor.
Dicho acto se formalizará en documento, cuyo alcance y contenido serán el que se determine en la normativa reguladora de ordenación de la edificación y en las disposiciones que, al efecto, se establezcan por la normativa que les sea de aplicación.
2. Finalizadas las obras de ejecución, y tras la recepción, el promotor deberá solicitar licencia de primera ocupación. La misma se constituye como la única forma de garantizar que la obra ejecutada cumple las exigencias básicas de calidad en la construcción, necesarias para poder destinar un inmueble al uso correspondiente que conlleve, así como las impuestas en el otorgamiento de la licencia.
La concesión de la referida licencia implicará considerar concluida la presente fase.
CAPÍTULO II. Requisitos básicos de la edificación
Artículo 85. Disposiciones generales.
Todo proceso edificatorio de obra nueva, rehabilitación, ampliación y demolición se realizará en armonía con el medio ambiente urbano y natural, de acuerdo con lo dispuesto en esta ley, con las determinaciones del planeamiento urbanístico, las ordenanzas municipales y conforme a las licencias o autorizaciones administrativas otorgadas.
Artículo 86. Requisitos básicos de calidad a los que se ajustará la edificación.
1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los requisitos básicos de la edificación relativos a funcionalidad, seguridad y habitabilidad serán los establecidos en la legislación reguladora de ordenación de la edificación, en esta ley y en sus disposiciones de desarrollo, códigos técnicos y demás normativa que resulte de aplicación.
Dichos requisitos deberán satisfacerse, en la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes.
2. Además de los requisitos enunciados, el proceso de la edificación en su totalidad tenderá a una reducción de los impactos ambientales producidos por el edificio, atendiendo a los siguientes principios, relativos a la protección medioambiental y al desarrollo sostenible:
La optimización en la utilización de los recursos disponibles, mediante una adecuada reutilización, reciclaje y uso eficiente de los mismos, así como el empleo de los recursos renovables.
La conservación del medio ambiente, mediante el adecuado uso del terreno, la gestión de los recursos generados y la prevención de emisiones y contaminación.
La obtención y el mantenimiento de ambientes saludables en el interior de los edificios, mediante la prevención de las emisiones nocivas y la contaminación del aire, así como una adecuada ventilación.
Artículo 87. Ahorro energético y fomento de materiales y energías autóctonos en el proceso de edificación.
1. La Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura promoverá las condiciones necesarias para la adopción, en las obras de edificación, de soluciones técnicas que comporten medidas de ahorro y eficiencia de energía y agua, mediante el empleo de criterios adecuados de orientación, circulaciones naturales de aire, diseño de elementos de captación y protección solar pasivo y, en general, las exigencias de la arquitectura bioclimática. A estos efectos, se elaborará un Manual de Diseño de Optimización Energética, en el que se incluirá un catálogo de medidas de ahorro potencialmente aplicables al edificio para reducir el consumo de energía.
2. Igualmente, fomentará la utilización de aquellos materiales autóctonos y no contaminantes que, por su composición o estructura, se adecuen mejor a las condiciones climáticas y de construcción propias de la zona en que se realice la obra, con el objeto de racionalizar el mantenimiento y evitar impactos ambientales negativos.
En ejercicio de esta función, la consejería con competencia en materia de calidad en la edificación pondrá a disposición de los agentes de la edificación un banco de datos, empresas y productos del sector de la construcción en Extremadura.
3. También se impulsará la utilización de fuentes de energía renovables, en especial la solar, para el calentamiento de agua y la producción de electricidad.
4. Reglamentariamente, se establecerá el procedimiento de otorgamiento de certificados o etiquetas energéticas y/o medioambientales que acrediten las medidas de ahorro de agua y energías, la utilización de materiales autóctonos y no contaminantes y de energías renovables, dentro de su ámbito competencial.
Artículo 88. Requisitos específicos de calidad exigibles al proceso de edificación de las viviendas.
En el proceso de edificación y en la conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial, se garantizará, en la normativa que se dicte en aplicación de la presente ley, la cohesión social, la ecoeficiencia, la optimización de los recursos disponibles, la innovación arquitectónica y la fijación de criterios de género, mediante las siguientes acciones:
La promoción y el fomento de la construcción de nuevos modelos de vivienda, adecuados a la variabilidad y diversidad de la composición de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población.
La preservación del medio ambiente, mediante un uso adecuado del terreno, la gestión de los residuos generados, la prevención de emisiones y contaminación y demás medidas de ecoeficiencia que establezca la legislación aplicable.
La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el ahorro de recursos naturales, de materiales y de energía, que faciliten la reducción y gestión de los residuos y que fomenten la eficiencia energética de los edificios.
La innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que debe permitir, por un lado, la flexibilidad en la utilización de los elementos para facilitar el trabajo doméstico y para adecuarse a los nuevos roles de género, y, por otro, efectuar transformaciones dentro de la vivienda para adaptarla a las variaciones en la estructura familiar, en su caso. Dicha innovación, en términos de perfeccionamiento, debe facilitar la introducción de nuevas tecnologías.
TÍTULO VIII. Régimen sancionador
CAPÍTULO I. Disposiciones generales
Artículo 89. Sujetos responsables.
1. Las personas físicas y jurídicas, que resulten responsables de los hechos que, de acuerdo con lo dispuesto en el capítulo II del presente título, sean constitutivos de infracción administrativa, aún a título de simple inobservancia, serán sancionadas con arreglo a lo dispuesto en esta ley.
Cuando en la instrucción de un expediente sancionador no sea posible la delimitación individual de responsabilidades, se determinarán solidariamente conforme a la tipificación de la infracción.
2. Si la infracción se imputase a una persona jurídica, podrán ser sancionadas también las personas que integren sus organismos rectores o consejos de administración cuando sean responsables de los hechos tipificados como infracción, en el caso de que así se establezca en las disposiciones reguladoras del régimen jurídico de cada forma de personificación. En tales supuestos, no procederá la exigencia de responsabilidad administrativa por los mismos hechos a la persona jurídica.
3. Lo dispuesto en el presente artículo se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 127 de la presente ley para situaciones de emergencia social de vivienda en Extremadura.
CAPÍTULO II. Infracciones
Artículo 90. Efectos de la infracción.
Las infracciones tipificadas por la presente ley podrán dar lugar a la adopción de todas o alguna de las medidas siguientes:
Imposición de sanciones administrativas a los responsables, sin perjuicio de las responsabilidades de orden penal o civil en que hayan podido incurrir.
Las que sean necesarias para restablecer la situación de salubridad, seguridad e higiene de la vivienda y acordar su ejecución subsidiaria, en caso de incumplimiento.
Artículo 91. Clasificación de las infracciones.
Por la gravedad de los hechos, las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves.
Artículo 92. Infracciones leves.
Se consideran infracciones leves:
El incumplimiento de la obligación de renovar la cédula de habitabilidad, o documento equivalente, o de obtener la misma en el supuesto de las viviendas ya construidas que sean objeto de obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación, que afecten a las condiciones mínimas de habitabilidad.
Omisiones o incorrecciones relevantes en cualquiera de los datos o documentos que deben constar en el libro del edificio, de conformidad con la presente ley y el reglamento por el que se determina el modelo, las formalidades y el contenido del mismo.
La no entrega del libro del edificio en el momento de la entrega del inmueble.
La vulneración de los principios de veracidad y objetividad y la inducción a confusión en la publicidad para la venta o alquiler de las viviendas por parte de los obligados a su cumplimiento, cuando las deficiencias supongan un demérito para el inmueble, que no pueda ser subsanado por el promotor sin ocasionar trastornos para el adquirente.
El incumplimiento del deber de colaboración con la labor de inspección o la obstrucción de la misma, cuando tal actuación interfiera en la constatación del incumplimiento de las obligaciones a las que se refiere esta ley.
Se suprime la letra f) por el art. único.24 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 93. Infracciones graves.
Se consideran infracciones graves:
La falta de obtención de la cédula de habitabilidad o documento equivalente, por causa imputable al promotor, a partir de la emisión de la certificación final de la obra por la dirección facultativa, mediando sobre la vivienda derecho de tercero.
La pérdida de la cédula de habitabilidad o documento equivalente por causas imputables a los agentes intervinientes en el proceso constructivo, con perjuicio grave para el usuario de la vivienda.
La falta de establecimiento de las garantías previstas en esta ley para el cobro de cantidades a cuenta del precio de la edificación, antes de la obtención de la cédula de habitabilidad o documento equivalente.
La falta de formalización de las garantías complementarias establecidas por esta ley para los supuestos de edificaciones que no sean para uso propio.
La vulneración de los principios de veracidad y objetividad y la inducción a confusión en la publicidad para la venta o alquiler de las viviendas, por parte de los obligados a su cumplimiento, cuando las deficiencias supongan un demérito para el inmueble, que no pueda ser subsanado por el promotor sin ocasionar trastornos graves para el adquirente.
En este sentido, se entiende que el trastorno es grave para el adquirente cuando se les ocasione un daño económico superior a 800 euros y ello resulte acreditado debidamente en el expediente sancionador.
La vulneración de los principios de veracidad y objetividad en la emisión de la certificación energética.
Falsear los datos o la documentación exigida para la obtención de cualesquiera autorizaciones o licencias administrativas previstas en la presente ley.
La no observancia en la construcción o la alteración posterior de las condiciones mínimas de habitabilidad, cuando el valor de la obra necesaria para adecuar el inmueble a dichas condiciones esté comprendido entre los 2.500 euros y 83.200 euros.
Promover y consentir la persona propietaria, arrendadora o subarrendadora la situación de hacinamiento de la vivienda ocupada en propiedad, arrendada o subarrendada.
El ejercicio por parte de los agentes y agencias inmobiliarios de la actividad de prestación de servicios inmobiliarios definidos en la presente ley, incumpliendo los requisitos establecidos en el punto 4 del artículo 50 de la misma.
La comisión de tres faltas leves en un periodo de cinco años.
No dar efectiva habitación a la vivienda, manteniéndola vacía, en los términos previstos en la presente Ley, así como la falta de comunicación por parte de los grandes tenedores a la consejería competente en materia de vivienda de la tenencia de viviendas vacías.
El incumplimiento de los deberes para el mantenimiento del inmueble.
No formular la propuesta obligatoria de alquiler social en los supuestos en que la Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura lo requiere.
ñ) Incumplir en la formulación de la propuesta obligatoria de alquiler social los requisitos establecidos en la Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.
No colaborar con la Junta de Extremadura a la hora de aportarle información para averiguar el carácter de una vivienda o grupo de viviendas como deshabitadas.
No colaborar con el Registro de Créditos Hipotecarios Titulizados de Extremadura a la hora de facilitarle la información requerida en Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.
No colaborar con las oficinas de intermediación hipotecaria e inmobiliaria o los servicios sociales en Extremadura a la hora de facilitarles toda la información y documentación necesarios para ejercer sus labores y facilitar la negociación en busca de una solución para los casos y una alternativa habitacional para las familias.
No cumplir con las medidas contenidas en los códigos de buenas prácticas de las entidades financieras, cuando la entidad financiera se encuentre adherida a dicho código de buenas prácticas.
Explotar económicamente viviendas en régimen de hacinamiento, de conformidad con lo dispuesto en la ley.
Se modifican las letras i) y l) y se añade la letra s) por el art. único.25 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
Artículo 94. Infracciones muy graves.
Se consideran infracciones muy graves:
Incumplir las resoluciones relativas a la supresión o corrección de los focos de producción de efectos nocivos, molestos, insalubres y peligrosos que perjudiquen el nivel de habitabilidad de las viviendas.
Vulnerar las normas técnicas de habitabilidad, de obligado cumplimiento.
Vulnerar las normas técnicas sobre construcción y edificación, instalaciones, materiales, productos, aislamientos y protección contra incendios y de las demás normas técnicas de obligado cumplimiento.
Omitir los preceptivos controles de calidad.
Acometer cualquier actuación dolosa que suponga la pérdida de la cédula de habitabilidad o documento equivalente.
No observar en la construcción o la alteración posterior de las condiciones mínimas de habitabilidad, cuando el valor de la obra necesaria para ajustar el inmueble a dichas condiciones sea superior a 83.200 euros.
Cometer tres faltas graves en un periodo de cinco años.
La inexactitud o irregularidad en los documentos, certificaciones o informes técnicos necesarios para solicitar el reconocimiento de derechos económicos, de protección, de habitabilidad o de acreditación del estado de conservación de los edificios, emitidos por facultativos técnicos, promotores, constructores o cualquier otra persona física o jurídica, para obtener un acto favorable a los infractores o a terceros, contrario a la normativa técnica o a cualquier otra que sea de aplicación.
Construir nuevas viviendas sin prever los accesos y la movilidad interior de las personas con movilidad reducida y disminución sensorial, de acuerdo con lo que disponen la presente ley y la normativa sobre promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas y de comunicación.
Mantener la desocupación de una vivienda, después de que la Administración haya adoptado las medidas de fomento establecidas en el artículo 124 de la presente ley para resolver situaciones de emergencia social de vivienda.
Explotar económicamente inmuebles considerados infraviviendas en los términos establecidos por la presente ley.
Aquellas que puedan incluirse en la definición dada de acoso inmobiliario en esta ley.
Se añade la letra l) por el art. único.26 de la Ley 4/2023, de 29 de marzo. Ref. BOE-A-2023-9098
CAPÍTULO III. Infracciones en las viviendas protegidas
Artículo 95. Infracciones leves.
Tendrán la calificación de infracciones leves:
No exponer, cuando legalmente proceda, en sitio visible durante el periodo de construcción el cartel en modelo oficial indicativo de estar acogida la construcción al régimen de vivienda protegida.
La inexistencia del libro de órdenes y visitas en las obras de edificación de vivienda protegida.
No mantener aseguradas las viviendas contra el riesgo de incendio, en tanto permanezcan acogidas al régimen legal de vivienda protegida o a la financiación protegida.
No incluir el vendedor o arrendador en los contratos de compraventa o arrendamiento las cláusulas establecidas al efecto por la Administración para las viviendas protegidas.
No conservar a disposición de los inquilinos o propietarios la calificación definitiva de las viviendas protegidas.
Obstruir la labor de inspección que practique la Administración autonómica.
Incumplir la obligación de comunicar la transmisión de la vivienda protegida o sujeta a actuación protegida, al objeto de que la Junta de Extremadura pueda ejercitar los derechos de tanteo y retracto en los términos previstos en la presente ley.
Transmitir y/o arrendar las viviendas protegidas antes del transcurso del plazo de la prohibición de disponer, en los términos que se establezcan reglamentariamente, sin la autorización de la Administración autonómica.
Artículo 96. Infracciones graves.
Tendrán la calificación de infracciones graves:
Incumplir, por parte del promotor de vivienda protegida, la obligación de elevar los contratos a escritura pública en el plazo establecido por las disposiciones que resulten de aplicación.
Dedicar las viviendas protegidas a usos no autorizados o alterar el régimen de uso de las mismas establecido en la calificación definitiva.
Realizar obras sin la autorización correspondiente en las viviendas protegidas que supongan incremento de la superficie útil de la vivienda o no sean susceptibles de legalización.
Falsear los datos o documentos exigidos para acceder a una vivienda protegida o para obtener los beneficios y ayudas que en cada momento se establezcan, por el solicitante o por cualquiera de los agentes intervinientes en el proceso edificatorio.
Transmitir la vivienda protegida a personas que no cumplan con los requisitos reglamentariamente establecidos.
No destinar las viviendas protegidas a domicilio habitual y permanente, sino a otros fines distintos de los que han motivado su otorgamiento y la utilización simultánea de más de una vivienda protegida, salvo que medie autorización por parte de la Administración, en los términos y para las excepciones que se establezcan reglamentariamente.
Ceder la titularidad del expediente de promoción de vivienda protegida sin haber obtenido la autorización expresa de la Administración autonómica.
Omitir la obtención del visado de los contratos de compraventa y de arrendamiento o de los títulos de adjudicación de las viviendas protegidas, por parte de la Administración autonómica, cuando sea preceptiva.
Promover y consentir el propietario, arrendador o subarrendador la situación de sobreocupación de la vivienda arrendada o subarrendada con ánimo de lucro.
La comisión de tres faltas leves en un periodo de cinco años.
Artículo 97. Infracciones muy graves.
Tendrán la calificación de infracciones muy graves:
Utilizar los recursos económicos obtenidos mediante la financiación protegida para destinarlos a fines distintos de los establecidos en la legislación correspondiente.
Percibir sobreprecio, prima o cantidad, en concepto de compraventa o arrendamiento de las viviendas protegidas, que sobrepase los precios y rentas máximos establecidos en la legislación vigente aplicable.
La comisión de tres faltas graves en un periodo de cinco años.
CAPÍTULO IV. Sanciones
Artículo 98. Sanciones.
1. Las infracciones a que se refiere la presente ley darán lugar a la imposición de las multas siguientes:
Las infracciones calificadas como leves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía no será inferior a 400 ni superior a 4.000 euros.
Las infracciones calificadas como graves podrán ser sancionadas con multas, cuya cuantía será superior a 4.000 y no excederá de 40.000 euros.
Las infracciones calificadas como muy graves podrán ser sancionadas con multas, cuya cuantía será superior a 40.000 y no excederá de 200.000 euros.
2. En la graduación de la cuantía de la sanción se tendrán especialmente en cuenta el daño producido en el inmueble, el enriquecimiento injusto obtenido, la existencia de intencionalidad o reiteración y la reincidencia, por comisión en el término de un año de más de una infracción de la misma naturaleza, cuando haya sido declarado por resolución firme en vía administrativa. Asimismo, se tendrán en consideración aquellas otras cuestiones que, a juicio razonado de la Administración, deban incidir en la graduación.
3. Cuando se trate de viviendas protegidas, además de las sanciones anteriores, así como la inhabilitación de los agentes que resulten sancionados para intervenir o promover expedientes de viviendas protegidas, por término de hasta diez años, y la descalificación de la vivienda, cuando el infractor sea el titular de la vivienda.
Artículo 99. Acumulación de sanciones.
Si en un solo expediente sancionador concurriesen diferentes infracciones, de igual o distinta naturaleza, cada una de ellas podrá ser objeto de sanción independiente.
Artículo 100. Reposición de la situación a su estado originario.
Las responsabilidades administrativas que se deriven del procedimiento sancionador regulado en la presente ley llevarán consigo, cuando proceda, la exigencia al infractor por la Administración de la reposición a su estado originario de la situación alterada por el mismo.
Artículo 101. Devolución de las ayudas recibidas indebidamente.
Las responsabilidades administrativas serán, igualmente, compatibles con la exigencia, por parte de la Administración, de la devolución de las cantidades que hubieran sido cobradas indebidamente, incluidos los intereses de demora correspondientes.
Artículo 102. Las resoluciones de los procedimientos sancionadores.
Las resoluciones de los procedimientos sancionadores podrán imponer, además, la obligación de realizar obras de reparación y conservación que se consideren necesarias para acomodar la edificación al proyecto aprobado.
Artículo 103. Otras medidas no sancionadoras.
1. La Administración competente, con independencia de la acción sancionadora, puede imponer de forma reiterada y consecutiva multas coercitivas, hasta un máximo de tres, cuando transcurran los plazos señalados para llevar a cabo una acción u omisión cumplir una obligación de hacer o de no hacer, previamente requerida, sin que se haya realizado o cumplido.
2. La cuantía de cada una de las multas no debe superar, para la primera multa coercitiva, el 25 por 100 del importe máximo de la multa sancionadora establecida para el tipo de infracción cometida; el 30 por 100 del importe máximo para la segunda multa coercitiva, y el 40 por 100 del importe máximo para la tercera multa coercitiva y en todas ellas, por una cuantía mínima de 1.000 euros.
El importe de las multas coercitivas queda inicialmente afectado al pago de los gastos que genere la posible ejecución subsidiaria de la orden incumplida, sin perjuicio de la repercusión del coste total de la misma a quien la incumpla.
Artículo 104. Extinción de contratos sobre viviendas protegidas de promoción pública adjudicadas en régimen de arrendamiento.
Sin perjuicio del régimen sancionador sobre viviendas protegidas, la Administración autonómica podrá acordar la extinción de los contratos sobre viviendas protegidas de promoción pública adjudicadas en régimen de arrendamiento cuando concurra alguna de las causas establecidas en la normativa que resulta de aplicación.
CAPÍTULO V. El procedimiento sancionador
Artículo 105. Incoación.
El procedimiento sancionador previsto en esta ley para las infracciones reguladas en el presente título se iniciará siempre de oficio por acuerdo del órgano competente, bien por propia iniciativa o como consecuencia de orden superior, a petición razonada de otros órganos o mediante denuncia.
Artículo 106. El procedimiento sancionador.
1. La instrucción del procedimiento se desarrollará por el órgano administrativo de la consejería competente en materia de vivienda y/o calidad en la edificación, que formulará la propuesta de resolución resultante del expediente instruido.
En esta fase se desarrollarán todas las actuaciones necesarias para conocer los hechos y establecer las responsabilidades de cada uno de los agentes del proceso edificatorio.
2. La competencia para imponer sanciones corresponde al titular del órgano directivo con competencia en materia de arquitectura y/o vivienda, según proceda.
3. Contra la resolución por la que se acuerde la imposición de sanciones podrá interponerse recurso de alzada ante el titular de la consejería competente, cuya resolución agotará la vía administrativa.
CAPÍTULO VI. Prescripción
Artículo 107. Extinción de la responsabilidad.
La responsabilidad derivada del incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley se extinguirá con el cumplimiento de la sanción o por la prescripción de la infracción o de la sanción.
La extinción de la persona jurídica no agotará, por sí misma, la responsabilidad administrativa que le incumbiere.
Artículo 108. Plazos de prescripción.
Las infracciones y sanciones tipificadas en la presente ley tendrán los siguientes plazos de prescripción:
Dos años las infracciones leves, tres años las graves y cuatro años las muy graves.
Dos años las sanciones por infracciones leves, tres años por infracciones graves y cuatro años por infracciones muy graves.
Artículo 109. Inicio e interrupción del plazo de prescripción.
1. El plazo de prescripción de las infracciones comenzará a contarse desde el día en que la infracción se hubiera cometido o, si esta se desconociera, desde la fecha del certificado de fin de obra, en su caso.
En el caso de infracciones continuadas o permanentes, el plazo comenzará a correr desde que finalizó la conducta infractora.
Finalmente, en el supuesto de las infracciones tipificadas en los artículos 95 g y 96 c de la presente ley el plazo comenzará a contarse desde el momento en que se den las condiciones para que puedan ser conocidas por la Administración competente.
La prescripción se interrumpirá mediante la iniciación, con conocimiento del interesado, del procedimiento sancionador y se reanudará si el expediente estuviera paralizado por más de un mes por causa no imputable al presunto infractor.
2. El plazo de prescripción de las sanciones comenzará a contarse desde el día siguiente a aquel en que sea ejecutable la resolución por la que se impone la sanción o haya transcurrido el plazo para recurrirla.
Interrumpirá la prescripción la iniciación, con conocimiento del interesado, del procedimiento de ejecución, volviendo a transcurrir el plazo si aquel está paralizado durante más de un mes por causa no imputable al infractor.
TÍTULO IX. Órganos de participación en materia de vivienda
CAPÍTULO I. La Comisión Regional de Vivienda de Extremadura
Artículo 110. Objeto y adscripción.
1. La Comisión Regional de Vivienda de Extremadura tendrá por objeto seleccionar a los adjudicatarios de las viviendas protegidas promovidas por la Comunidad Autónoma de Extremadura, en los términos previstos en la normativa reguladora de adjudicación de las mismas, así como realizar el seguimiento de la implantación y el desarrollo de la normativa reguladora en dicha materia en la Comunidad Autónoma de Extremadura.
2. La misma estará adscrita al órgano directivo competente de la consejería con competencias en materia de vivienda.
Artículo 111. Composición.
1. La Comisión Regional de Vivienda de Extremadura tendrá la composición que se determine reglamentariamente, debiendo estar integrada por representantes de las consejerías con competencias en materia de vivienda y política social y del Consejo de la Juventud de Extremadura de la Administración de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
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