Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje

8. La declaración de interés comunitario se otorgará siempre condicionada a que antes del inicio de las obras se obtengan las licencias, autorizaciones y permisos que sean necesarios para el lícito ejercicio de la actividad, así como a inscribir en el registro de la propiedad la vinculación del terreno al uso y aprovechamiento autorizado, con las demás condiciones establecidas en aquella. Se podrá iniciar el procedimiento de declaración de caducidad de la declaración de interés comunitario si, en el plazo de seis meses a contar desde su notificación, no se solicita la preceptiva licencia municipal urbanística, en los términos previstos en la legislación urbanística, o no se inscribe en el registro de la propiedad correspondiente.

Se modifica el apartado 4 por el art. 119.47 de la Ley 6/2024, de 5 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-1#a1-31

Se modifica el apartado 4 por el art. 113.47 del Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio. Ref. DOGV-r-2024-90142

Se añade un apartado 5 [sic] por el art. 1.11 del Decreto-ley 1/2022, de 22 de abril. Ref. DOGV-r-2022-90121#a1

Artículo 224. Modificaciones de las declaraciones de interés comunitario.

1. En las modificaciones de las declaraciones de interés comunitario, la conselleria competente en materia de urbanismo, previo informe en materia de territorio y paisaje, determinará en cada caso concreto si las mismas requieren obtener una nueva declaración y, en tal caso, si esta declaración tiene que seguir el mismo procedimiento legal previsto para su aprobación.

2. Sin perjuicio de lo anterior, no será necesario obtener una nueva declaración de interés comunitario en los siguientes supuestos:

En ambos casos, se requiere la incorporación al expediente municipal de los informes en materia de urbanismo, de territorio y de paisaje, que se pronuncien expresamente sobre la concurrencia de las circunstancias expresadas en los apartados anteriores. La falta de emisión de estos informes en el plazo de tres meses permitirá a la parte interesada iniciar el procedimiento de declaración de interés comunitario.

Artículo 225. Caducidad y revocación de las declaraciones de interés comunitario.

1. La declaración de caducidad de las declaraciones de interés comunitario se adoptará mediante resolución motivada de la conselleria competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo, previo expediente instruido al efecto con audiencia de la persona interesada y del ayuntamiento, conforme a la tramitación establecida en la legislación reguladora del procedimiento administrativo común. Igualmente, procederá dejar sin efecto la declaración de interés comunitario, sin derecho a indemnización, cuando se incumplan las condiciones o modos a los que se hubiera subordinado.

2. La revisión de la declaración de interés comunitario tendrá lugar cuando desaparecieren las circunstancias que motivaron su otorgamiento o sobrevinieran otras que, de haber existido a la sazón, habrían justificado la denegación.

3. Las resoluciones en virtud de las cuales se acuerde declarar la caducidad, revisar o dejar sin efecto la declaración de interés comunitario, se inscribirán en el registro de la propiedad a efectos del cambio del estatuto jurídico que afecta al propietario o propietaria y de las repercusiones que, para las licencias municipales, pudieran derivarse de tales actos.

4. Las resoluciones definitivas que se adopten en este sentido irán acompañadas de la suspensión inmediata de la actividad y, si procede, de la orden de desmantelamiento de las instalaciones y erradicación de la actividad, con reposición de los terrenos afectados a su estado original, fijando el plazo para el cumplimiento de dichas obligaciones. Estas circunstancias se harán constar en el asiento de cancelación de la declaración de interés comunitario.

CAPÍTULO II. Actuaciones de edificación en el suelo urbanizable sin programación

Artículo 226. Régimen de usos y edificación en el suelo urbanizable sin programación.

1. Los terrenos clasificados por el plan general estructural como suelo urbanizable, y que no tengan la programación aprobada y vigente, estarán sujetos a las siguientes limitaciones, además de las aplicables en virtud de otras leyes:

2. En los supuestos de terrenos incluidos en un programa de actuación integrada que concluyó anormalmente mediante caducidad o resolución, quedarán en la situación que resulte de la resolución del programa de actuación integrada de acuerdo con el artículo 172 de este texto refundido.

Artículo 227. Obras y usos transitorios en el ámbito de sectores, unidades de ejecución o actuaciones aisladas.

1. Hasta la aprobación del programa de actuación, en las edificaciones existentes se admitirán las obras y usos regulados en este texto refundido para los edificios en situación de fuera de ordenación.

2. Tanto en los sectores de plan parcial, plan de reforma interior y unidades de ejecución, como en el suelo incluido en actuaciones aisladas, se pueden otorgar licencias para usos u obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni la desincentiven, de acuerdo con el artículo 235 de este texto refundido.

Si se trata de usos públicos sobre propiedad privada, el compromiso de erradicación se formalizará mediante convenio, que preverá, en su caso, la alternativa futura de emplazamiento del servicio, cuando venza el plazo o condición pactados para su traslado.

CAPÍTULO III. Minimización de impactos territoriales en el suelo no urbanizable

Artículo 228. Actuaciones de minimización del impacto territorial generado por los núcleos de viviendas en el suelo no urbanizable.

1. El plan general estructural, o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural, podrán delimitar como zona urbanística en el suelo no urbanizable los núcleos de viviendas consolidados que deben minimizar su impacto territorial, cuya implantación se haya efectuado al margen de los procesos formalizados de urbanización y edificación.

2. A los efectos de la delimitación a que se refiere el apartado anterior, se consideran núcleos de viviendas consolidados las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable. A los efectos de la minimización de impactos territoriales existe una agrupación de viviendas en suelo no urbanizable siempre que haya una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea, sin perjuicio de que puedan tener tal consideración grupos de una menor densidad cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales.

3. Únicamente podrán legalizar la obra y el uso residencial, a través de su inclusión en el ámbito de los instrumentos regulados en este capítulo, las edificaciones completamente acabadas antes del 20 de agosto de 2014. Y ello con independencia de la situación jurídico-administrativa en la que se encuentren, y a salvo del contenido de las sentencias judiciales que sobre las mismas hayan recaído, que se deberán cumplir de acuerdo con lo que se disponga en las resoluciones de ejecución que los tribunales dicten.

La solicitud de inicio de la evaluación ambiental y territorial estratégica de cualquiera de los instrumentos de minimización de impactos regulados en este capítulo implica la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística o de la ejecución de las resoluciones que recaigan sobre obras que puedan ampararse en ellos. Quedan en suspenso, asimismo, los plazos de prescripción o caducidad de las acciones o procedimientos en ejecución o tramitación.

En caso de no producirse la aprobación del instrumento, decae la posibilidad de alcanzar la legalización de las edificaciones a través de los instrumentos regulados en este capítulo, debiendo preceptivamente dictarse y ejecutarse las órdenes que procedan de acuerdo con los artículos 250 y siguientes de el presente texto refundido.

4. Para legalizar, a través del plan, edificaciones que se encuentren situadas en el suelo que goce de cualquier tipo de protección por sus especiales valores ambientales, o suelo que se encuentre afectado por limitaciones de uso específicas derivadas de la aplicación de la normativa sectorial de minas, costas, aguas, riesgo de inundación o infraestructuras, o por la existencia de actividades implantadas legalmente o en proceso de legalización, se deberá emitir informe previo vinculante de la administración con competencias afectadas.

5. En el caso de que el núcleo de viviendas consolidado o viviendas aisladas objeto de la minimización de impacto territorial se encuentre en terreno forestal o colindante a él, se procurará la realización de las medidas que la legislación de prevención de incendios forestales establezca para las nuevas urbanizaciones, edificaciones y usos.

En caso de no realización de estas medidas en el proyecto de legalización, la administración pública quedará exenta de responsabilidad en el supuesto de que se produzcan daños materiales como consecuencia de un incendio.

En el supuesto de que el núcleo de viviendas consolidado objeto de la minimización de impacto territorial se encuentre en un área inundable y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes exigirán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil y el Plan de Acción Territorial sobre prevención de riesgo de inundación en la Comunitat Valenciana.

En los dos casos anteriores, la parte promotora deberá suscribir una declaración responsable en la que exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a las posibles personas afectadas, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Esta declaración responsable deberá estar integrada, en su caso, en la documentación del expediente de licencia de obra o legalización.

Junto a la declaración responsable de primera ocupación se acompañará, en su caso, certificado del registro de la propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona forestal sin haber realizado las medidas de prevención contra incendios forestales o que se encuentra en zona inundable.

Se modifica el apartado 2 por el art. 119.48 de la Ley 6/2024, de 5 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-1#a1-31

Se modifica el apartado 2 por el art. 113.48 del Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio. Ref. DOGV-r-2024-90142

Artículo 229. Ordenación de las actuaciones de minimización del impacto territorial.

1. La ordenación estructural de estas áreas se realizará por instrumentos de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural o por plan especial. La ordenación pormenorizada de estas áreas se realizará por medio de un plan especial.

La ordenación estructural incluirá la delimitación del ámbito de la actuación integrada, sin perjuicio de que el perímetro exacto de la actuación pueda concretarse en la ordenación pormenorizada. La ordenación pormenorizada incluirá el perímetro exacto de la actuación, la red de servicios y, en su caso, las dotaciones públicas que fueran necesarias, las edificaciones existentes, así como las diferentes fases de ejecución de las obras de urbanización. Corresponde a la conselleria competente en materia de ordenación del territorio y urbanismo la aprobación definitiva del plan especial, conforme al libro I de este texto refundido, y al ayuntamiento, la selección del programa de minimización y la designación de la empresa adjudicataria del programa de minimización, según este libro II.

2. El plan especial debe incluir, por lo menos, los documentos técnicos siguientes:

mente racional del perímetro del núcleo de viviendas consolidado que se debe regularizar, incluidos los terrenos estrictamente necesarios para implantar los servicios públicos que se consideren adecuados para el bienestar de la población y la protección de la calidad del medio ambiente, y también los estrictamente necesarios destinados a usos públicos o comunes. La ordenación que se proponga debe respetar la parcelación existente, sin perjuicio de los ajustes que resulten necesarios para cumplir los condicionantes establecidos en este artículo.

3. El programa de minimización debe incluir, por lo menos, los siguientes documentos:

1.º Regulación de los costes derivados de la minimización del impacto territorial que habrán de ser asumidos por entre las personas propietarias afectadas, mediante pago de las correspondientes cuotas de minimización, cuya cuantía deberá ser fijada en el convenio urbanístico, quedando las fincas o parcelas correspondientes afectas, con carácter real, al pago de las cuotas a que se refiere el apartado c anterior. Se entenderá que las cuotas de minimización reguladas en este artículo comparten análoga naturaleza jurídica que las cuotas de urbanización reguladas en el presente texto refundido pero a los efectos de minimizar los impactos territoriales provocados por la existencia de construcciones irregulares.

2.º Regulación del deber de cesión a la administración del suelo preciso para las dotaciones públicas a incorporar a la gestión de la regularización. Este deber se cumplimentará preferentemente mediante su cesión al ayuntamiento en virtud de las condiciones establecidas en el convenio urbanístico suscrito, o bien mediante la cesión obligatoria y gratuita, o en virtud, en su caso, de expropiación en beneficio de la actuación.

3.º Regulación de los plazos para hacer efectiva la cesión a la administración de los suelos señalados en el número anterior, en función, en su caso, de las fases de minimización que se cumplan según el apartado 6 siguiente.

4. En el caso de que existan actividades que puedan resultar incompatibles con el uso residencial a una distancia del núcleo de viviendas inferior a la prevista por la normativa específica que les sea de aplicación, se requerirá informe de las consellerias competentes por razón de la actividad de que se trate y en materia de ordenación del territorio.

5. Salvo convenio acordado entre las y los propietarios que representen la mayoría de las parcelas edificables privativas resultantes y el ayuntamiento, en cuyo caso se determinará la modalidad de ejecución por la propiedad conforme a este texto refundido, el desarrollo y ejecución de la actuación se llevará a cabo por iniciativa pública, bien mediante gestión directa, bien mediante gestión indirecta a través de la selección de una empresa adjudicataria, de acuerdo a lo establecido en este texto refundido y en la legislación estatal de contratos del sector público.

6. En el caso de gestión directa, la ejecución del programa de minimización de impacto podrá desarrollarse mediante la aplicación del régimen de contribuciones especiales u otras formas de financiación que se establezcan por la administración urbanística actuante.

7. Se permitirá, mediante resolución debidamente justificada, la ejecución por fases de las obras de minimización, siempre que el plazo total de las mismas no supere los cinco años, pudiendo ampliarse hasta un máximo del doble en aquellos casos justificados por el elevado coste de las obras de minimización por metro cuadrado o por las dificultades técnicas de su ejecución.

8. La propiedad deberá participar necesariamente en la ejecución del programa, de forma voluntaria o forzosa, debiendo abonar, en todo caso, la retribución a la administración o a la empresa adjudicataria en metálico.

Artículo 230. Actuaciones de minimización de impacto territorial generado por las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable.

1. Las personas propietarias de edificaciones susceptibles de acoger los usos residenciales previstos en el artículo 228 de este texto refundido que, por la ubicación alejada de todo núcleo de viviendas consolidado, no puedan integrarse en un plan especial de minimización deberán solicitar la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial. Para ello, deberán presentar ante el ayuntamiento, junto a la solicitud, la documentación que acredite que no es posible incluirlas en un ámbito de minimización de impactos de los previstos en el artículo 228.2 de este texto refundido. Corresponde al pleno del ayuntamiento la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial a través de una decisión reglada y singular sobre el cumplimiento de los requisitos legales que no supone ejercicio de la potestad de planeamiento. La declaración de situación individualizada debe incluir las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción. En estos casos no serán aplicables los requisitos establecidos en el artículo 211.1.b de este texto refundido.

La declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial implicará la suspensión de la tramitación de los expedientes de restablecimiento de la legalidad urbanística o de la ejecución de las resoluciones que recaigan sobre las obras que puedan regularizarse. Quedan en suspenso asimismo los plazos de prescripción o caducidad de las acciones o procedimientos en tramitación o ejecución.

2. Después de haber obtenido la declaración a que se refiere el apartado anterior, la persona interesada ha de solicitar una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el ayuntamiento a la que debe adjuntar un estudio de integración paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos, un proyecto básico, donde se describa la situación actual de la edificación y las obras que resulten necesarias para el cumplimiento de las obligaciones marcadas por los artículos 190 y concordantes de este texto refundido.

En un plazo máximo de cuatro años desde la obtención de la licencia, la persona interesada deberá solicitar en el ayuntamiento la licencia de ocupación aportando el correspondiente certificado de finalización de las obras de minimización de impacto territorial, así como el resto de documentos técnicos necesarios.

En el caso de que las viviendas aisladas objeto de la minimización de impacto territorial se encuentren en terreno forestal o contiguo a este, se debe procurar la realización de las medidas que la legislación de prevención de incendios forestales establezca para las nuevas urbanizaciones, edificaciones y usos.

En caso de que la vivienda objeto de la minimización de impacto territorial se encuentre en un área inundable, las administraciones competentes deben exigir la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del sistema nacional de protección civil, y el Plan de acción territorial sobre prevención de riesgo de inundación en la Comunitat Valenciana.

3. El otorgamiento de la licencia quedará sometido al régimen general establecido en el artículo 215 de el presente texto refundido.

4. El otorgamiento de licencia a edificaciones respecto de las que quepan acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística precisará de informe previo y vinculante de las administraciones con competencias afectadas cuando se encuentran en una de estas situaciones:

5. El acto de otorgamiento de estas licencias contendrá el conjunto de condicionantes establecidos, que deberán verificarse por parte del ayuntamiento. Asimismo, el ayuntamiento comunicará a la Agencia Valenciana de Protección del Territorio tanto el acto de otorgamiento de dichas licencias como las correspondientes licencias de ocupación.

Artículo 231. Efectos de la actuación de minimización del impacto territorial.

1. Tras la aprobación del plan especial o el programa de minimización, las parcelas existentes serán indivisibles, salvo para la agregación de la parte segregada a otra colindante, si ambas cumplen la parcela mínima establecida.

2. Las viviendas existentes, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, podrán ser legalizadas mediante la solicitud de la preceptiva licencia de obras de legalización a los efectos de acreditar que el inmueble cumple lo establecido en el plan especial de la actuación de minimización de impacto territorial. En estos supuestos no son de aplicación los requisitos para las viviendas unifamiliares regulados en el artículo 211.1.b de este texto refundido.

3. En estas edificaciones no se podrá conceder ninguna licencia de obra o uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales. El plan y la licencia de minimización podrán regular la autorización futura de obras de reforma interior o para la ejecución de pequeños elementos auxiliares, que no incrementen la edificabilidad, y no supongan una alteración negativa de los efectos paisajísticos y ambientales conseguidos con la minimización. La concesión de estas licencias deberá contar con informe previo vinculante de la conselleria competente en materia de urbanismo y paisaje.

4. Las parcelas no edificadas deberán quedar fuera del ámbito de la actuación. Si se incluyera alguna, esta permanecerá sin edificación en su uso agrario o forestal o será destinada a espacio libre, y en todo caso quedará exenta del pago de los costes de urbanización.

5. En caso de incumplimiento de la obligación indicada en el artículo 190.1 y concordantes de este texto refundido, el ayuntamiento podrá, previa audiencia por un plazo de veinte días a las personas interesadas, dictar las órdenes de ejecución necesarias para su cumplimiento. Las órdenes se sujetarán al régimen establecido en los artículos 192 y concordantes de este texto refundido.

6. A los seis meses de dictar las órdenes indicadas, si no se hubiere adaptado la edificación a lo establecido en esta disposición, el ayuntamiento podrá imponer multas coercitivas, en los términos previstos en el apartado 1.a del artículo 260 de este texto refundido y, en su caso, las obras correspondientes a la obligación establecida en el artículo 190.1 de este texto refundido podrán ser ejecutadas subsidiariamente por el ayuntamiento.

CAPÍTULO IV. Rehabilitación y recuperación de núcleos rurales tradicionales o de arquitectura vernácula

Se añade por el art. 1.5 del Decreto-ley 4/2022, de 3 de junio. Ref. DOGV-r-2022-90181

Artículo 231 bis. Rehabilitación y recuperación de núcleos rurales tradicionales o de arquitectura vernácula.

1. Cualquier instrumento de ordenación o de planificación territorial o urbanística podrá identificar y regular aquellos núcleos rurales tradicionales en suelo no urbanizable o edificaciones aisladas de arquitectura vernácula ‒construidos con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana– y susceptibles de recuperación atendiendo a razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales. La delimitación de sus ámbitos incluirá el perímetro, el parcelario y todos los elementos estructurantes que lo contextualicen, así como los elementos de urbanización originales que pudieran existir, exigiendo su mantenimiento siempre que sea posible.

2. Los usos autorizables en las edificaciones existentes deberán concretarse expresamente en los instrumentos señalados en el apartado anterior, de entre los previstos en los epígrafes a, b, e apartado 2.º; y f apartados 1.º, 2.º, 3.º y 4.º del artículo 211 de este texto refundido. La regulación de estos usos deberá fundamentarse en la mejor conservación de los elementos y configuración originales de las construcciones, evitando la pérdida del carácter y autenticidad del lugar. Con el fin de alcanzar la recuperación de estas edificaciones, se podrá exceptuar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y de los requisitos para evitar la formación de núcleos de población, exigidos con carácter general en este texto refundido.

3. La recuperación y rehabilitación de núcleos rurales tradicionales o arquitectura vernácula se realizará mediante licencia municipal cumpliendo las condiciones que se detallen en los instrumentos correspondientes, especialmente en lo referente a técnicas constructivas, autenticidad de materiales, y obras o servicios imprescindibles para lograr las condiciones ambientales y de habitabilidad necesarias para su utilización priorizando, en todo caso, su autosuficiencia.

4. Se admite la división horizontal sobre las construcciones anteriores siempre que, respetando la parcelación original, se destinen a usos admitidos y se ajusten a la edificación y la composición volumétrica originales.

Se añade por el art. 1.5 del Decreto-ley 4/2022, de 3 de junio. Ref. DOGV-r-2022-90181

LIBRO III. Disciplina urbanística

TÍTULO ÚNICO. Disciplina urbanística

CAPÍTULO I. Actividad administrativa de control de la legalidad urbanística

Sección I. Licencias

Artículo 232. Actos sujetos a licencia.

Están sujetos a licencia urbanística, en los términos de este texto refundido y sin perjuicio de las otras autorizaciones que sean procedentes conforme a la legislación aplicable, los siguientes actos de uso, transformación y edificación del suelo, subsuelo y vuelo:

Artículo 233. Actuaciones sujetas a declaración responsable.

1. Están sujetas a declaración responsable, en los términos del artículo 241 de este texto refundido:

2. Las actuaciones siguientes están sujetas a declaración responsable, de acuerdo con lo que se establece en el apartado anterior y siempre que estén acompañadas de una certificación emitida por un organismo de certificación administrativa o un colegio profesional, en los términos establecidos en la disposición adicional cuarta de este texto refundido:

La reforma o rehabilitación de una fachada, o cualquier obra complementaria incluida en el apartado 1 de este artículo, que exija la instalación de andamios en dominio público se tramitará como declaración responsable. No obstante, la ocupación temporal del suelo o del vuelo demanial a los efectos de la instalación de andamiajes o instalaciones auxiliares de carácter temporal y mientras se finalice la obra requerirá la obtención de la licencia de ocupación o título jurídico equivalente que será tramitado por el departamento municipal competente en dominio público.

Se suprime el apartado 3 por el art. 137 de la Ley 7/2023, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2024-2666

Se modifica por el art. 210 de la Ley 8/2022, de 29 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-5482

Artículo 234. Actuaciones no sujetas a licencia.

1. No están sujetos a licencia urbanística los actos enunciados en el artículo 232:

2. Cuando los actos de edificación y uso del suelo, y los otros previstos en este texto refundido, se realicen por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. La falta de autorización o concesión impedirá a la persona solicitante obtener licencia y al órgano competente otorgarla.

Artículo 235. Licencia de obras y usos provisionales.

1. Se pueden otorgar licencias para usos y obras provisionales no previstos en el plan, siempre que no dificulten su ejecución ni lo desincentiven, sujetas a un plazo máximo de cinco años, en suelo urbano, ya sea en edificaciones o en parcelas sin edificar sobre las que no exista solicitud de licencia de edificación o programa de actuación aprobado o en tramitación, y en suelo urbanizable sin programación aprobada.

2. Asimismo, se podrá otorgar licencia para obras y usos provisionales en suelo no urbanizable común siempre que:

3. La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de las propias características de la construcción o de circunstancias objetivas, como la viabilidad económica de su implantación provisional o el escaso impacto social de su futura erradicación. La autorización se otorgará sujeta al compromiso de demoler o erradicar la actuación cuando venza el plazo o se cumpla la condición que se establezca al autorizarla, con renuncia a toda indemnización, que deberá hacerse constar en el registro de la propiedad antes de iniciar la obra o utilizar la instalación.

Artículo 236. Licencias de intervención.

1. La licencia de intervención controla la oportunidad técnica de las obras en edificios catalogados para la mejor preservación de las características culturales cuyo reconocimiento colectivo se expresa en la catalogación. Su otorgamiento se efectuará por resolución debidamente motivada.

2. Las licencias de intervención contemplarán conjuntamente todas las actuaciones que hayan de realizarse en el inmueble y el resultado final de las mismas. La demolición de edificios sujetos a licencia de intervención solo podrá autorizarse mediante esta y solo si fuese imposible la conservación o si la catalogación no obedeciese al valor intrínseco de la construcción, sino a su mera importancia ambiental. En este caso, la licencia podrá autorizar la sustitución del edificio, a ser posible parcial, bajo condiciones especiales. Las obras de intervención se ajustarán a las prescripciones del catálogo y del planeamiento, pero su autorización podrá concretar otras condiciones adicionales, salvaguardando los valores protegidos.

Artículo 237. Contenido y alcance de la intervención municipal.

Las licencias urbanísticas autorizarán el ejercicio del derecho a edificar o a realizar las actuaciones urbanísticas para las que se solicita, en las condiciones establecidas en el presente texto refundido y en el planeamiento.

Artículo 238. Condiciones de otorgamiento de las licencias.

1. Las licencias se otorgarán o denegarán de acuerdo con las previsiones de la legislación y del planeamiento, salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.

2. La legislación y el planeamiento urbanístico aplicables a las licencias serán los del momento de su concesión, salvo que esta se produzca fuera del plazo legalmente establecido, en cuyo caso, serán de aplicación los vigentes al tiempo de la solicitud.

3. Cuando las licencias urbanísticas resulten disconformes con el planeamiento de forma sobrevenida podrán ser revocadas si la conservación total o parcial del acto administrativo no fuera posible, con reconocimiento a su titular de la indemnización que corresponda por aplicación de la legislación estatal.

El procedimiento para la concesión de licencia se entenderá iniciado con la presentación de la solicitud por parte de la persona interesada. Dicha solicitud debe ir acompañada de un proyecto técnico y de los demás documentos indispensables para dotar de contenido la resolución, salvo que el ciudadano opte por la opción prevista en el artículo 239.3 de esta ley, en cuyo caso la solicitud deberá ir acompañada del proyecto y del certificado de conformidad de Entidad Colaboradora de la Administración inscrita en el Registro de Entidades Colaboradoras de Verificación y Control de actuaciones urbanísticas de la Generalitat Valenciana (ECUV).

4. Cuando el uso, construcción, instalación o edificación quede sujeto a las autorizaciones reguladas en la Ley de Protección y Ordenación de la Costa Valenciana, previamente al otorgamiento de la licencia el ayuntamiento deberá recabar del órgano competente de la Generalitat el informe preceptivo y vinculante regulado en el artículo 45 de la misma. Se exceptúa el caso en que el uso, obra, instalación o edificación pretenda ubicarse en dominio público marítimo-terrestre.

Si, conforme a la Ley de Protección y Ordenación de la Costa Valenciana, el uso, construcción, edificación o instalación debiera quedar sometido a declaración responsable, el ayuntamiento exigirá que se acompañe el justificante de su presentación con la solicitud de licencia.

5. La denegación de las licencias urbanísticas deberá ser motivada.

6. Las entidades locales denegarán, en ejercicio de su potestad de defensa y recuperación de los bienes de dominio público, las licencias cuyo otorgamiento permita su ocupación ilegal.

Se modifica por la disposición final 2.1 de la Ley 3/2025, de 22 de mayo. Ref. BOE-A-2025-11647#df-2

Se modifica el apartado 3 por el art. 138 de la Ley 7/2023, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2024-2666

Artículo 239. Competencia y procedimiento.

1. La competencia y el procedimiento de otorgamiento de licencias se ajustarán a la legislación sectorial que en cada caso las regule, a la de régimen local y a la del procedimiento administrativo común.

2. El expediente deberá incorporar el proyecto técnico, las autorizaciones que procedan y, además, informe técnico y jurídico.

Los servicios técnicos y jurídicos municipales, sin perjuicio de la colaboración con los servicios correspondientes de la Diputación Provincial cuando proceda, deberán emitir los correspondientes informes técnico y jurídico previos a la propuesta de resolución, pronunciándose sobre la conformidad de la solicitud de licencia a la normativa urbanística en los términos señalados en el apartado 3 de este artículo. Si del contenido de dichos informes resultasen deficiencias subsanables, con carácter previo a la redacción de la propuesta de resolución, se requerirá al solicitante en una única ocasión de todas las deficiencias detectadas y de los preceptos de la normativa urbanística infringidos, para que, en plazo no superior a un mes, pueda subsanarlas.

3. La intervención municipal irá dirigida a comprobar los siguientes aspectos:

1. Condiciones de parcelación.

2. Usos urbanísticos, densidades y tipología de la edificación.

3. Alineaciones y rasantes.

4. Edificabilidad, altura de la edificación, ocupación permitida de la edificación, situación, separación a linderos y entre edificaciones, fondo edificable y retranqueos.

5. Dotaciones y equipamientos de carácter público o privado previstas para la parcela o solar.

6. Ordenanzas municipales de edificación y urbanización.

7. La incidencia de la actuación propuesta en el grado de protección de los bienes y espacios incluidos en los catálogos.

8. La existencia de los servicios urbanísticos necesarios para que la edificación pueda ser destinada al uso previsto.

4. La intervención municipal en los aspectos técnicos relativos al cumplimiento de las exigencias básicas de calidad de la edificación se entiende sin perjuicio de la responsabilidad de los agentes que intervengan en el proceso de edificación conforme a su normativa reguladora, así como sin perjuicio del control que corresponda a otras administraciones públicas respecto de la verificación del cumplimiento de las condiciones técnicas reglamentarias de las instalaciones previstas en los edificios, de cuyo cumplimento serán responsables quienes las proyecten y certifiquen, conforme a la normativa reguladora para su puesta en funcionamiento.

5. El interesado podrá optar por presentar junto al proyecto técnico un certificado de conformidad de una ECUV, sin que resulte exigible ningún pronunciamiento previo municipal, incluida la cédula de garantía urbanística. Con la presentación del proyecto técnico y del certificado de conformidad de una ECUV, incorporados los informes sectoriales que, en su caso, pudieran resultar exigibles, deberá emitirse el preceptivo informe jurídico por parte del ayuntamiento. En este momento se considerará que el expediente administrativo de licencia está completo, pudiéndose elevar propuesta al órgano municipal competente, a la vista del proyecto y del certificado emitido por la ECUV, en orden a que conceda, en su caso, la licencia.

El informe jurídico a que se hace referencia en este apartado tendrá como objeto determinar la competencia para el otorgamiento de la licencia y la presencia, cuando fuere exigible, de las autorizaciones sectoriales que fueran preceptivas y previas a dicho otorgamiento. Asimismo, verificará que el certificado de la ECUV incorpora las comprobaciones a que se hace referencia en el apartado 3 de este artículo.

6. Las ECUV, al emitir sus certificados de conformidad, deberán cumplir las instrucciones, criterios interpretativos y los protocolos técnicos que establezca el área de gobierno u organismo competente del ayuntamiento, siempre que aquellos estén publicados en la web del ayuntamiento conforme al artículo 57.10, sin que puedan alterar sus determinaciones. Las ECUV podrán proponer, en su caso, al ayuntamiento respectivo, la revisión de estos criterios técnicos para que adopte otros más ajustados al progreso técnico o a la evolución técnico-científica. Hasta que el Ayuntamiento correspondiente no se pronuncie al respecto seguirán siendo vinculantes los criterios interpretativos y protocolos técnicos publicados, sin que se pueda paralizar o suspender la tramitación de expedientes por motivo de la revisión de estos criterios.

7. El certificado de conformidad emitido por las ECUV tendrá la misma validez y efectos que el informe técnico municipal regulado en el apartado 2 de este artículo, sin necesidad de ulterior validación por técnico municipal o por el propio ayuntamiento o sus servicios técnicos. En este sentido, el certificado de conformidad de la ECUV, sustituye automáticamente al informe técnico municipal.

Se modifica por el art. 76.4 de la Ley 5/2026, de 31 de julio. Ref. BOE-A-2026-19331

Se añaden, con efectos de 1 de julio de 2024, los apartados 3 a 5 por el art. 139 de la Ley 7/2023, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2024-2666

Artículo 240. Plazos para el otorgamiento de licencias.

1. Las licencias urbanísticas se resolverán en los plazos siguientes:

2. Los ayuntamientos podrán otorgar licencias parciales que autoricen la realización de fases concretas del proyecto:

Artículo 241. Declaración responsable para la ejecución de obras de reforma de edificios, construcciones o instalaciones y obras menores.

1. La declaración responsable para los supuestos del artículo 233 de este texto refundido se ajustará a lo previsto en la legislación vigente en materia de procedimiento administrativo común.

2. La declaración responsable se acompañará de los siguientes documentos adicionales:

3. La parte promotora, una vez efectuada bajo su responsabilidad la declaración de que cumple todos los requisitos exigibles para ejecutar la actuación de que se trate, y presentada esta ante el ayuntamiento o entidad local competente junto con toda la documentación exigida, estará habilitada para su inicio inmediato, sin perjuicio de las potestades municipales de comprobación o inspección de los requisitos habilitantes para el ejercicio del derecho y de la adecuación de lo ejecutado al contenido de la declaración.

4. La presentación de la declaración responsable, efectuada en los términos previstos en esta disposición, surtirá los efectos que la normativa aplicable atribuye a la concesión de la licencia municipal y se podrá hacer valer tanto ante la administración como ante cualquier otra persona, natural o jurídica, pública o privada.

5. La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato, manifestación o documento que se acompañe o incorpore a la declaración responsable, o la no presentación ante la administración competente de esta, determinará la imposibilidad de iniciar las obras o de realizar los actos correspondientes desde el momento en que se tenga constancia de tales hechos, sin perjuicio de las responsabilidades a que hubiera lugar. La resolución administrativa que declare tales circunstancias podrá determinar la obligación de la parte interesada de restituir la situación jurídica al momento previo al reconocimiento o al ejercicio del derecho o al inicio de la actividad correspondiente; todo ello sin perjuicio de la tramitación, en su caso, del procedimiento sancionador correspondiente.

6. La legislación y el planeamiento urbanístico aplicables a las declaraciones responsables serán los que estén vigentes en el momento de su presentación. Los informes técnicos y jurídicos que, en su caso, se formulen por la administración municipal para la emisión de la resolución a que se hace referencia en el apartado anterior, tendrán el alcance establecido en el artículo 239 de este texto legal.

Se modifica el apartado 6 por el art. 76.5 de la Ley 5/2026, de 31 de julio. Ref. BOE-A-2026-19331

Artículo 242. Silencio administrativo.

1. El vencimiento del plazo para el otorgamiento de licencias sin que se hubiese notificado resolución expresa legitimará a la persona interesada que hubiese presentado la solicitud para entenderla estimada por silencio administrativo en los supuestos del artículo 233.2.a), c), d) y g) de este texto refundido. También en el supuesto del artículo 66 bis.3.d), referente a los proyectos de interés autonómico.

2. El resto de las licencias se entenderán desestimadas por silencio administrativo si hubiese vencido el plazo para notificar la resolución sin que la misma se haya practicado.

Se modifica el apartado 1 por el art. 101.12 de la Ley 3/2026, de 29 de junio. Ref. BOE-A-2026-15683

Se modifica el apartado 1 por el art. 83.11 del Decreto-ley 14/2025, de 26 de diciembre. Ref. DOGV-r-2025-90320

Artículo 243. Actos promovidos por administraciones públicas.

1. Los actos de uso del suelo que sean promovidos por la Administración general del Estado, por la Generalitat o por las entidades de derecho público dependientes o vinculadas a ellas, estarán sujetos a licencia municipal, salvo las excepciones previstas en la legislación sectorial aplicable y lo dispuesto en el apartado segundo de este artículo. Cuando no estén sujetos a licencia, el procedimiento será el siguiente:

2. Cuando se trate de actos de uso de suelo de interés general, comunitario o local, o cuando razones de urgencia o excepcional interés público declarado por el Consell así lo exijan, el control preventivo propio de la actuación se sustituye por una consulta al ayuntamiento, de acuerdo con el siguiente procedimiento:

3. Cuando la obra sea promovida por la Administración del Estado se sujetará a las prescripciones legales que le sean aplicables.

Artículo 244. Caducidad de las licencias.

1. Todas las licencias se otorgarán por plazo determinado tanto para iniciar, concluir y no interrumpir las obras, de acuerdo con el artículo 188 de este texto refundido, salvo las referidas a los usos, que tendrán vigencia indefinida sin perjuicio de la obligación legal de adaptación a las normas que en cada momento los regulen.

2. Los municipios podrán conceder prórrogas de los plazos de las licencias por un nuevo plazo no superior al inicialmente acordado, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento del otorgamiento de la prórroga.

3. La caducidad de la licencia se declarará previa audiencia de la parte interesada.

4. La declaración de caducidad extinguirá la licencia, no pudiéndose iniciar ni proseguir las obras si no se solicita y obtiene una nueva ajustada a la ordenación urbanística en vigor. Si la obra o instalación quedase inacabada o paralizada, tras la declaración de caducidad, podrá dictarse orden de ejecución para culminar los trabajos imprescindibles para asegurar la seguridad, salubridad y ornato público de la obra interrumpida. Transcurrido un año desde la declaración de caducidad, la obra inacabada podrá sujetarse al régimen de edificación forzosa.

Artículo 245. Obligaciones de las empresas suministradoras de servicios.

1. Para la contratación de sus servicios, las empresas suministradoras de agua, energía eléctrica, gas, telefonía y telecomunicaciones exigirán a la persona titular de la obra o actividad, la acreditación de la obtención de los correspondientes instrumentos de intervención urbanística y ambiental.

2. Las órdenes de suspensión, paralización o demolición de cualesquiera obras, usos o edificaciones serán notificadas a las compañías que suministren o presten los servicios especificados en el apartado anterior, a fin de que procedan en el plazo de diez días a la suspensión de los correspondientes suministros.

3. La suspensión de los suministros solo podrá levantarse una vez que se haya procedido a la legalización de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante notificación expresa en tal sentido de la administración a las empresas suministradoras.

4. Las compañías que suministren o presten servicios de energía, agua, gas, telefonía y otros servicios, deberán:

Sección II. Cédula de garantía urbanística

Artículo 246. Cédula de garantía urbanística.

1. Los ayuntamientos habrán de expedir, a petición de las partes interesadas y en el plazo de un mes, cédula de garantía urbanística para las parcelas susceptibles de edificación o uso privado de la misma. La cédula expresará la zonificación y clasificación urbanística y su plazo máximo de vigencia será de un año.

2. La propietaria o propietario del solar o parcela respecto a la que se haya expedido válidamente la cédula, por primera vez, tendrá derecho a que, durante la vigencia de esta, si no se mantienen las condiciones urbanísticas en ella expresadas, los municipios responsables reparen los perjuicios patrimoniales causados por los cambios de ordenación sobrevenidos, siempre que la parte interesada no tuviese pendiente el cumplimiento de deberes de cesión, equidistribución o urbanización y así constase en dicha cédula.

3. El otorgamiento de cédulas de garantía urbanística quedará en suspenso con motivo de la suspensión del otorgamiento de licencias.

4. Con independencia de lo regulado en los números anteriores, los ayuntamientos tienen la obligación de informar por escrito a cualquier solicitante respecto de la zonificación, clasificación y programación urbanística de los terrenos, en el plazo de un mes.

Sección III. Parcelaciones

Artículo 247. Licencias de parcelación o división de terrenos.

1. Toda parcelación, segregación o división de terrenos, quedará sujeta a licencia municipal, salvo que el ayuntamiento declare su innecesariedad. Será innecesario el otorgamiento de licencia cuando:

2. De conformidad con lo dispuesto por la legislación estatal, las notarías y los registros de la propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, resolución administrativa en la que se acredite el otorgamiento de la licencia o su innecesariedad, que las primeras deberán testimoniar en el documento. Asimismo, las notarías y los registros de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste.

Se añade la letra c) al apartado 1 por el art. 119.49 de la Ley 6/2024, de 5 de diciembre. Ref. BOE-A-2025-1#a1-31

Téngase en cuenta que esta letra c) ya fue añadida al apartado 1 por el Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio.

Se añade la letra c) al apartado 1 por el art. 113.49 del Decreto-ley 7/2024, de 9 de julio. Ref. DOGV-r-2024-90142

Artículo 248. Indivisibilidad de terrenos en las distintas clases de suelo.

Son indivisibles:

Artículo 249. Parcelaciones de fincas rústicas.

1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 247 de este texto refundido.

2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. No podrán autorizarse actos de división o segregación en contra de lo dispuesto en el plan especial de minimización regulado en el artículo 229 de este texto refundido.

3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística:

4. No podrán autorizarse actos materiales de división o segregación de fincas cuando exista una presunción legal de que tales actos tienen finalidad urbanística. Se presume la presencia de finalidad urbanística cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes:

5. Si se pretendiere una parcelación en alguno de los supuestos previstos en los apartados 2, 3 y 4 anteriores, la notaría, antes de elevar la parcelación a escritura pública, o el personal registrador de la propiedad, antes de practicar la inscripción registral, podrán solicitar informe del ayuntamiento correspondiente. Transcurridos tres meses sin que se emita informe, podrá elevarse la parcelación a escritura pública y realizarse la inscripción por el personal registrador de la propiedad.

6. Será ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el presente texto refundido y en el planeamiento territorial o urbanístico aplicable. En ningún caso, los lotes resultantes de la misma se considerarán solares ni se permitirá edificar en ellos.

7. Las licencias municipales y los instrumentos públicos que las testimonien, así como las inscripciones que se practiquen, harán constar la condición indivisible de las fincas rústicas resultantes o la superficie mínima en que se pueden subdividir o segregar, para evitar que, por fraccionamiento sucesivo, se eluda el cumplimiento de este texto refundido.

8. Todas las autoridades en el ámbito de sus competencias están obligadas a detectar e impedir que se produzca el establecimiento de la base física o jurídica que, en su caso, pudiera desnaturalizar o provocar la transformación del destino legal y natural propio del medio rural.

CAPÍTULO II. Protección de la legalidad urbanística