Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears

A los efectos de facilitar la libertad de establecimiento en el ejercicio de la actividad turística, se crea la Oficina única de la administración turística en cada uno de los ámbitos insulares, que permitirá realizar y formalizar todas las gestiones necesarias ante cualquier administración turística para hacer efectiva la libre prestación de servicios turísticos.

La Oficina única de la administración turística permitirá el acceso telemático a toda la información y también el cumplimiento y la formalización de todos los trámites administrativos para el inicio, el establecimiento, el desarrollo y la participación en el sector turístico, y el acceso a ayudas y a subvenciones en el ejercicio de una actividad turística en cualquier municipio de las Illes Balears, sin perjuicio de la tramitación de los expedientes ante la administración competente.

Reglamentariamente se establecerá su régimen de funcionamiento, estructura y composición.

Se entiende por declaración responsable de inicio de actividad turística el documento suscrito por una persona interesada en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que, ya en el momento de presentarla, cumple todos los requisitos establecidos por la normativa vigente, sea turística o de cualquier otra índole, para iniciar el ejercicio de una de las actividades turísticas reguladas en la presente ley; que dispone de la documentación que lo acredita, y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el plazo de tiempo inherente al ejercicio de la actividad.

Para el acceso y el ejercicio de la actividad en el ámbito territorial de la comunidad autónoma de las Illes Balears, las empresas y actividades turísticas objeto de esta ley deberán presentar, con anterioridad al inicio de su actividad, la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad turística en los términos establecidos en esta ley y en las normas que la desarrollen.

La presentación de la declaración responsable de inicio de actividad, acompañada de la documentación exigida, habilita, excepto en los casos en que se requiera normativamente una autorización administrativa específica previa, desde el día en que se presenta, para el desarrollo de la actividad de que se trate con una duración indefinida, sin perjuicio del cumplimiento de las otras obligaciones exigidas en otras normas que sean aplicables y de las facultades de comprobación posterior que tengan atribuidas las administraciones competentes.

La inexactitud, la falsedad o la omisión en cualquier dato, manifestación o documento de carácter esencial que se adjunte o incorpore a una declaración responsable de inicio de actividad implican la cancelación de la inscripción y, por tanto, la imposibilidad de continuar con el ejercicio de la actividad afectada, sin perjuicio de la responsabilidad legal en que pueda haberse incurrido, con instrucción previa del procedimiento correspondiente en el que se dará audiencia a la persona interesada.

Las administraciones competentes y la Oficina única de la administración turística tendrán permanentemente publicados y actualizados los modelos de declaración responsable de inicio de actividad y de comunicación previa, que en todo caso se pueden presentar de manera telemática.

La presentación de la declaración responsable de inicio de actividad debe tener como efecto inmediato la inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos. Las administraciones turísticas tienen que comunicar las inscripciones a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad.

Por lo que se refiere a la incorporación del número de inscripción turística a la publicidad de comercializaciones turísticas en viviendas y en tanto no se disponga de este número, se admitirá la incorporación del número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la DRIAT en un registro público.

Las medidas determinadas en el primer párrafo del apartado 4 se considerarán baja definitiva de oficio, e implicará que, en el caso de alojamientos turísticos o de viviendas objeto de comercialización turística, las plazas turísticas quedarán a disposición de la administración turística.

Se entiende por comunicación previa el documento mediante el que las personas interesadas ponen en conocimiento de la administración turística competente hechos o elementos relativos al ejercicio de una actividad turística, indicando los aspectos que puedan condicionarla y adjuntando, si fuera el caso, todos los documentos que sean necesarios para su adecuado cumplimiento.

Los titulares de los establecimientos y los de las actividades turísticas habilitados para el desarrollo de su actividad deberán comunicar cualquier modificación de los datos incluidos en la declaración responsable, y en los documentos adjuntos, las modificaciones o reformas sustanciales que afecten a la actividad, así como cuando se produzca su cese. Dichas comunicaciones deberán ir acompañadas de los documentos que, en su caso, determine la normativa que sea aplicable.

La presentación de la comunicación previa tendrá como efecto inmediato la inscripción en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

La inexactitud, falsedad u omisión en cualquier dato, manifestación o documento de carácter esencial, que se adjunte o incorpore a una comunicación previa, tendrán los mismos efectos que los previstos en el artículo 23 para estos casos en la declaración responsable de inicio de actividad turística.

Excepcionalmente, y anteriormente a la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad o comunicación previa, el interesado, podrá solicitar a la Administración turística la dispensa de alguno de los parámetros exigidos por la normativa turística. Cabe esta dispensa cuando tras una valoración conjunta de las instalaciones, los servicios y las mejoras introducidas en los proyectos, sea posible una compensación, de manera que se considere conveniente para el interés general.

Para la valoración de las dispensas y el cumplimiento de los aspectos a que se refiere el apartado anterior se creará una comisión integrada dentro de cada una de las administraciones turísticas insulares, que emitirá informe preceptivo al respecto.

Sin perjuicio de las competencias de los órganos correspondientes, la comisión prevista en este artículo no valorará dispensas de carácter medioambiental.

El otorgamiento de dispensas previsto en este artículo también podrá ser aplicable a los efectos de conseguir el mantenimiento de la categoría a la que hace referencia el artículo 31.2 de la ley.

Las empresas turísticas se clasifican en:

Las empresas mencionadas en el apartado anterior deberán presentar declaración responsable de inicio de actividad turística en los términos previstos reglamentariamente, sin perjuicio del cumplimiento del resto de normas que les sean aplicables, especialmente las de seguridad.

Las empresas turísticas a que se refiere este artículo podrán ofrecer en el ejercicio de su actividad principal otros servicios complementarios a los usuarios de servicios turísticos.

En cada isla existirá un registro de empresas, actividades y establecimientos turísticos cuya organización corresponderá al consejo insular correspondiente.

Existirá el Registro General de empresas, actividades y establecimientos turísticos de las Illes Balears cuya gestión corresponde a la consejería competente en materia de turismo del Gobierno de las Illes Balears.

Los registros de empresas, actividades y establecimientos turísticos tienen naturaleza administrativa, son públicos y gratuitos.

La administración turística competente realizará de oficio la inscripción en los diferentes registros insulares de empresas, actividades y establecimientos turísticos, una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad o la comunicación previa.

También se deberán inscribir en los registros insulares las personas físicas o jurídicas que sean los titulares dominicales y de la explotación del inmueble en el que se desarrollan actividades turísticas, con independencia de quien sea la persona o entidad que explote el establecimiento turístico.

En el caso en que se comunique el cese del titular de la explotación, la administración turística tendrá provisionalmente como explotador, hasta que no se comunique uno nuevo, al propietario.

En cuanto a las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas, la administración turística inscribirá solo el nombre de uno de los explotadores, a efectos de una comunicación adecuada.

La publicidad por cualquier medio de difusión o la realización efectiva de una actividad turística sin haber presentado la declaración responsable de inicio de actividad o, si se ha presentado, pero sin cumplir las exigencias legales para ejercerla, tiene la consideración de oferta ilegal o actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, e implica la incoación del expediente sancionador correspondiente con sujeción a lo dispuesto en esta ley.

Los establecimientos turísticos solo pueden utilizar la denominación correspondiente a su grupo, clasificación, categoría o características de la actividad, sin que, por lo tanto, se pueda inducir a error al respeto.

Con respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, se consideran oferta ilegal y actividad clandestina, intrusismo y competencia desleal, respectivamente, y sin perjuicio de la infracción que implica el resto de incumplimientos normativos:

La actividad clandestina, la oferta ilegal, el intrusismo y la competencia desleal tienen que ser objeto de control, seguimiento y plan de acción, y se tiene que aplicar el artículo 9 de esta ley, sin perjuicio de la supervisión del resto de requerimientos normativos.

Se entienden por empresas turísticas de alojamiento aquellas que desarrollen una actividad consistente en la prestación de un servicio de alojamiento al público mediante precio, de forma profesional y habitual, bien sea de modo permanente como temporal, y con o sin la prestación de servicios complementarios.

No se consideran empresas de alojamiento turístico las empresas de alojamiento que tengan finalidades institucionales, sociales, sanitarias, asistenciales, laborales, docentes o deportivas, ni las que se desarrollen en el marco de los programas de la administración dirigidos a la infancia, la juventud u otros colectivos necesitados de especial protección.

Las empresas turísticas de alojamiento se consideran establecimientos públicos y desarrollan su actividad en alguno de los siguientes grupos:

Los establecimientos destinados a la prestación de servicios de alojamiento turístico y los incluidos en la disposición adicional octava de esta ley, deberán cumplir los requisitos referidos a sus instalaciones, mobiliario, servicios y superficie de parcela que reglamentariamente se determinen, en función del grupo, la categoría, la modalidad y la especialidad a la que pertenezcan.

Los establecimientos dedicados a la actividad de alojamiento turístico no podrán utilizar clasificaciones ni categorías diferentes a las establecidas en la presente ley o en las disposiciones reglamentarias que la desarrollen.

Por parte de la administración competente, para nuevos establecimientos, se podrán establecer requisitos mínimos adicionales en función del tipo, el grupo, la categoría, la modalidad y la especialidad a que pertenezcan.

Reglamentariamente se podrán establecer los requisitos exigibles para que pueda prestarse el servicio de alojamiento turístico en otros establecimientos distintos de los mencionados en el apartado primero anterior.

Los establecimientos indicados en el artículo anterior están sujetos al principio de uso exclusivo.

Se entiende por principio de uso exclusivo la sumisión del proyecto inicialmente autorizado, o sobre el que se ha presentado la declaración responsable de inicio de actividad o comunicación previa, al uso turístico solicitado, que incluirá los usos compatibles y secundarios declarados.

A estos efectos no se permite el ejercicio de la actividad de alojamiento turístico que suponga dos o más grupos de alojamiento diferentes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 36 de esta ley para la explotación conjunta de establecimientos.

Serán usos compatibles y secundarios al turístico, y que podrán recogerse en los diferentes instrumentos de planeamiento, los siguientes:

No supondrá infracción de este principio la comercialización de establecimientos en régimen de aprovechamiento por turnos, empresas turístico-residenciales ni establecimientos hoteleros en régimen coparticipado o compartido o cualquier otra forma de explotación análoga.

Sin perjuicio de lo que establece el artículo 27.4 de esta ley, no supone infracción de este principio la coexistencia del uso turístico con cualquiera otro uso, en un mismo inmueble, si esta situación ya existía legalmente con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/1999, de 24 de marzo, general turística de las Illes Balears.

Las empresas turísticas de alojamiento ejercerán su actividad bajo el principio de unidad de explotación.

Se entiende por unidad de explotación el sometimiento de la actividad turística de alojamiento a una única titularidad de explotación ejercida en cada establecimiento.

Se prohíbe la existencia de unidades de alojamiento de uso turístico integrantes de alguna de las edificaciones del establecimiento de alojamiento turístico cuya explotación no corresponda al titular de la empresa explotadora del establecimiento de alojamiento turístico.

La empresa explotadora deberá poder acreditar fehacientemente ante la administración turística, en los términos dispuestos reglamentariamente, la titularidad de la propiedad u otros títulos jurídicos que la habiliten para la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento que constituyen el establecimiento.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 26.3 de esta ley, la actividad consistente en la explotación de un establecimiento de alojamiento turístico tendrá la consideración de actividad única, pudiéndose ofrecer en el ejercicio de dicha actividad servicios complementarios a los usuarios de servicios turísticos, sin que sea preceptiva la obtención de una licencia de actividades para cada uno de los servicios complementarios que se presten.

No obstante lo dispuesto en este artículo, las actividades correspondientes a usos secundarios compatibles con la actividad principal podrán ser desarrolladas por personas o entidades distintas del titular de la explotación de alojamiento turístico.

Los establecimientos turísticos que quieran comercializar en régimen de aprovechamiento por turnos las unidades de alojamiento de cualquiera de los establecimientos de alojamiento turístico, conforme a lo que prevé el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, o la normativa que estuviere vigente sobre derechos de aprovechamiento por turno en establecimientos de alojamiento turístico, estarán sometidos en lo dispuesto sobre el principio de unidad de explotación y a las demás prescripciones de esta ley y su normativa de desarrollo, en función del tipo de establecimiento y de la clasificación que les corresponda.

Reglamentariamente se podrán establecer las características, las condiciones, los requisitos y el periodo anual máximo de aprovechamiento, en función del tipo de establecimiento de alojamiento turístico.

Se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos existentes o de nueva creación de alojamiento turístico con categoría mínima de tres estrellas superior o tres llaves, que estén abiertos al público como mínimo seis meses al año, quedando estrictamente sometidos a los principios de uso turístico exclusivo y unidad de explotación, con independencia del sistema de comercialización por el que opte el explotador.

Los establecimientos que se hayan acogido a cualquier fórmula de transmisión de la propiedad de las distintas unidades de alojamiento tendrán que ofrecer a los propietarios adquirentes, en los periodos en que usen el derecho adquirido con el explotador, todos los servicios de alojamiento y los servicios complementarios propios del establecimiento de alojamiento de que se trate.

Estos establecimientos deberán superar, en el transcurso de dos años desde la presentación de la declaración responsable de inicio de actividad bajo estas formas de explotación, los planes de modernización y de calidad a que se refiere el capítulo III del título IV de esta ley que estén vigentes, incluyendo, en su caso, la reforma integral del establecimiento.

Los establecimientos a los que se refiere este artículo deberán reunir las siguientes garantías:

La entidad explotadora deberá acreditar que está habilitada para la explotación de todo el establecimiento en conjunto o, en su caso, de la totalidad de los elementos o las unidades de alojamiento en los que se encuentre dividido, mediante la aportación del título jurídico en el que se soporte lo dispuesto en el apartado anterior.

En ningún caso las personas propietarias o cesionarias podrán dar uso residencial a las distintas unidades de alojamiento.

Sin perjuicio de las obligaciones de información dispuestas en la normativa sobre defensa y protección de personas consumidoras y usuarias, las promotoras o vendedoras de inmuebles a las que se refiere el presente artículo deberán facilitar a las personas adquirentes de unidades de alojamiento, con carácter previo a la venta, un documento informativo con carácter vinculante en el que desde el respeto a la legislación civil y mercantil se consignará toda la información de manera exhaustiva sobre la afectación del inmueble al uso turístico, los riesgos asumidos por los adquirentes en los supuestos de incumplimiento o insolvencia de la empresa explotadora y la posible derivación de sus responsabilidades a los propietarios adquirentes, así como las demás condiciones establecidas en el presente artículo.

Las empresas explotadoras de los mencionados establecimientos estarán obligadas a comunicar a la administración turística competente los cambios de titularidad de las distintas unidades de alojamiento.

La afección de una unidad de alojamiento a un uso no permitido conforme a lo dispuesto en el presente artículo supondrá la aplicación del procedimiento para el restablecimiento de la legalidad del uso permitido y la incoación del correspondiente expediente sancionador.

Reglamentariamente se podrá regular el régimen jurídico de los alojamientos turísticos coparticipados o compartidos y otras formas análogas de explotación.

Será compatible en uno o diversos inmuebles vinculados por su actividad la existencia de hoteles y hoteles-apartamentos, siempre que sean de la misma categoría.

También será compatible en uno o varios inmuebles la existencia de hoteles y hoteles-apartamentos con establecimientos de apartamentos turísticos pertenecientes a un grupo de edificios o complejos, siempre que sean de similar categoría.

Se podrán explotar conjuntamente diferentes establecimientos de alojamiento turístico, siempre y cuando reúnan las siguientes condiciones:

Se entenderá que un establecimiento de alojamiento turístico se explota bajo la modalidad de pensión completa integral, si, dentro de un precio global ofrecido a todos o a parte de los usuarios, además del alojamiento, se incluyen los alimentos y las bebidas correspondientes en el desayuno, la comida y la cena, como también el consumo adicional de otros alimentos y bebidas en el establecimiento.

Los establecimientos de alojamiento turístico que se exploten bajo la modalidad de pensión completa integral deberán adoptar cuantas medidas sean necesarias para impedir que usuarios de servicios turísticos extraigan alimentos y bebidas servidos en el establecimiento explotado bajo la modalidad de pensión completa integral para ser consumidos fuera del establecimiento que ofrece esta modalidad de explotación, sin perjuicio de que se puedan preparar paquetes de alimentos y bebidas destinados a ser consumidos en las excursiones organizadas.

La empresa explotadora del establecimiento bajo la modalidad de pensión completa integral será responsable de la infracción que supone la extracción de alimentos y bebidas para ser consumidos fuera del establecimiento turístico, conforme a lo dispuesto en el capítulo II del título V de la presente ley. Se entenderá que se permite la extracción cuando no se disponga de todos los medios informativos suficientes para el conocimiento de la prohibición por parte del usuario de los servicios turísticos.

Los establecimientos de alojamiento turístico que se exploten bajo la modalidad de pensión completa integral deberán superar un plan de calidad específico de dicha modalidad, que deberá integrarse en los planes de modernización previstos en el capítulo III del título IV de la presente ley.

Los establecimientos de alojamiento hotelero se clasifican en los grupos siguientes:

En los términos establecidos reglamentariamente y en función de la tipología, las instalaciones, el equipamiento y la calidad de los servicios ofertados, entre otros aspectos, los establecimientos de alojamiento hotelero, exceptuando los alojamientos de turismo de interior, que tendrán su propia categoría, se clasificarán en categorías identificadas con estrellas, además de las que reglamentariamente se pudieran establecer.

Reglamentariamente se podrán crear otros grupos de establecimientos hoteleros en función de los parámetros de calidad de las instalaciones y de los servicios ofertados.

Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar un servicio de alojamiento turístico, que se publiciten como tales, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo adecuados para la conservación, la elaboración y el consumo de alimentos y bebidas, y en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente.

Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, bloques de apartamentos, villas, chalés, bungalós o cualquier otra construcción análoga que conformen un todo homogéneo e independiente.

El uso de los apartamentos turísticos comprenderá, en su caso, el de los servicios y las instalaciones incluidos en el bloque o conjunto en el que se encuentren.

Los apartamentos turísticos están sometidos al principio de unidad de explotación y uso exclusivo en los términos establecidos en la presente ley y reglamentariamente.

Los establecimientos de alojamiento de turismo rural se clasifican en los tipos siguientes:

Las construcciones y los anexos construidos legalmente antes de la fecha de entrada en vigor de esta ley, situados en parcelas vinculadas en los registros turísticos al establecimiento turístico, incluidos, los que tengan o hayan tenido un uso diferente del residencial, se podrán destinar a cualquier tipo de uso, incluido el de alojamiento, para el funcionamiento del establecimiento de turismo rural o para la prestación de servicios complementarios a usuarios de servicios turísticos.

En estos establecimientos estará permitida la existencia de dependencias destinadas a la vivienda del propietario del establecimiento, del personal empleado en este o del que desempeñe las funciones agropecuarias o forestales.

(Derogado).

Los establecimientos de alojamiento de turismo rural también se podrán establecer en elementos, construcciones o edificaciones catalogadas o protegidas, previo informe, favorable y vinculante, de la administración turística competente y de la administración insular o municipal competente en patrimonio.

Reglamentariamente, en función de las instalaciones, la tipología, el equipamiento y los servicios ofrecidos, se establecerá la categorización específica dentro de cada tipo de establecimiento.

Los Agroturismos, regulados en el artículo 44 de la Ley 8/2012, suscribirán una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales y materiales que puedan sufrir los clientes y usuarios.

Son empresas turístico-residenciales a los efectos de esta ley aquellas que, además de cumplir los requisitos de las empresas de explotación de establecimientos de alojamiento turístico a partir de cinco estrellas o similar categoría, ofrecen los servicios de estos a los titulares de viviendas o unidades de alojamiento residencial pertenecientes al mismo complejo, que, por su proximidad al establecimiento de alojamiento turístico y por los demás elementos de hecho y de accesibilidad, permiten prestar los servicios ofertados en las mismas condiciones de calidad que se ofrecen en el establecimiento de alojamiento turístico.

Reglamentariamente se podrá desarrollar el régimen jurídico de este tipo de complejos.

Se pueden comercializar estancias turísticas de corta duración en viviendas de uso residencial siempre que lleve a cabo esta comercialización la persona propietaria o se haga por medio de operadores o cualquiera de los canales de comercialización turística, en los términos de esta ley y en los del desarrollo reglamentario.

Sólo se puede llevar a cabo la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas si se hace en viviendas residenciales que tengan la cédula de habitabilidad en vigor, el título de habitabilidad análogo expedido a este efecto por la administración insular competente o la licencia de ocupación o de primera utilización otorgada por el ayuntamiento cuando en esta conste el número de plazas. Están excluidas de esta exigencia las viviendas que la normativa exceptuó de esta necesidad.

Solo se pueden presentar nuevas declaraciones responsables de inicio de actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas y, por lo tanto, llevar a cabo una nueva comercialización turística, si estas declaraciones se refieren a viviendas de uso residencial que estén ubicadas en las zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto en el artículo 5 o delimitadas provisionalmente de acuerdo con lo que prevé el artículo 75, ambos de esta ley.

No se pueden comercializar estancias turísticas en ninguna vivienda con respecto a la cual se imponga sanción firme por infracción grave o muy grave de la legalidad urbanística, mientras no se restituya esta legalidad.

Las viviendas residenciales objeto de comercialización turística tienen que acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamento, las calificaciones mínimas serán las siguientes:

Las viviendas objeto de comercialización turística que presenten declaración responsable deben contar con los sistemas de control del consumo de agua que se determinen reglamentariamente. En defecto del reglamento, tienen que estar dotadas de medidores o contadores individuales de agua dados de alta con la empresa suministradora, cuando reciban este servicio a partir de una red pública de abastecimiento. Asimismo tienen que estar dotadas de contadores individuales con respecto a otros suministros energéticos vinculados a la vivienda, como electricidad o gas.

No se pueden presentar declaraciones responsables para comercializar turísticamente viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal si lo impiden el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios, en el sentido de que determinen la no posibilidad de uso para finalidades diferentes a las de vivienda. Para uso diferente del de vivienda se tiene que entender todo uso que permitiría una utilización diferente a la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda. Para las modificaciones de estas previsiones se deberá estar al régimen determinado en el artículo 17.6 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal.

No se puede comercializar turísticamente ningún tipo de vivienda residencial sometida o que haya sido sometida al régimen de protección oficial o a precio tasado.

Se tienen que ofrecer los servicios turísticos contenidos en el artículo 51, así como cumplir el resto de requisitos determinados por esta ley y la normativa de desarrollo.

La persona comercializadora tiene que cumplir todos los requerimientos normativos que exija la actividad, entre otros: los requerimientos que puedan ser exigibles para ejercer la actividad empresarial; los de la legislación laboral, si tiene personal contratado; y los requerimientos de carácter tributario contenidos en la normativa específica.

La persona comercializadora de estancias turísticas tiene que remitir a la Dirección General de Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen en ellas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana.

Las personas usuarias alojadas deben cumplir los usos de convivencia y orden público, así como, en los casos de propiedad horizontal, las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios donde está ubicada la vivienda. La persona comercializadora hará constar en el contrato de alojamiento que se firme con las personas usuarias, de forma expresa, la prohibición de llevar a cabo fiestas u otros tipos de eventos que puedan ir contra las normas básicas de convivencia o las que puedan fijar los estatutos de la comunidad de propietarios en las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal. En caso de que se produzcan estas alteraciones, la persona comercializadora de la vivienda, a partir de que tenga constancia de los hechos, requerirá que el abandono de la misma por el cliente se haga en un plazo máximo de veinticuatro horas. La presunción de conocimiento por parte del propietario únicamente será aplicable en cuanto haya evidencia clara de que el propietario fue informado o consintió la actividad ilícita.

Las estancias que se comercializan turísticamente tienen que consistir en la cesión temporal del derecho de disponer de la totalidad de la vivienda por periodos de corta duración, entendidos como estancias por días o semanas, sin que una estancia pueda ser superior a un mes. A estos efectos se tiene que entender que se supera el mes cuando se superan las treinta noches.

Se presume que hay comercialización de estancias turísticas si se comercializan en condiciones de uso inmediato, por periodos de corta duración y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística.

Las estancias turísticas reguladas en este capítulo son incompatibles con la formalización de contratos por habitaciones o con la coincidencia en la misma vivienda de personas usuarias que hayan formalizado contratos diferentes, sin perjuicio de la regulación de estancias turísticas en habitaciones que se pueda establecer.

Las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas residenciales tienen que suscribir una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil por los daños corporales o materiales que puedan sufrir las personas usuarias de las viviendas durante las estancias en estas y, asimismo, en el caso de viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, que cubra los daños que eventualmente puedan ocasionar las personas usuarias a la comunidad de propietarios.

Las viviendas residenciales respecto de las cuales se presente la declaración responsable con el fin de iniciar la actividad de comercialización de estancias turísticas deben tener la antigüedad mínima que se determine reglamentariamente, acreditable mediante la declaración de obra nueva o la licencia de primera ocupación, o mediante un certificado municipal emitido a este efecto. Durante este periodo el uso de la vivienda tiene que haber sido residencial privado. En defecto de reglamentación, la antigüedad mínima será de cinco años.

No se permite el inicio de nuevas actividades de comercialización turística en viviendas residenciales situadas en suelo rústico protegido.

Las viviendas en las cuales esté permitida la comercialización de estancias turísticas y estén ubicadas en las áreas de prevención de riesgos de incendios, también tienen que tomar las medidas previstas en el punto 1.a) de las normas específicas del anexo 1 de la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenación territorial y medidas tributarias.

Cuando la comercialización la lleven cabo personas físicas exclusivamente en una vivienda de su propiedad que sea la vivienda principal, independientemente de su tipología unifamiliar o plurifamiliar, por un plazo máximo de 60 días en un periodo de un año, la comercialización de estancias turísticas se puede llevar a cabo con la modalidad de alquiler de vivienda principal. Para llevar a cabo esta modalidad se cumplirán los mismos requisitos y obligaciones establecidos en este artículo o desarrollados reglamentariamente, con las particularidades anteriores y las que se mencionan a continuación.

Reglamentariamente, o mediante los PIAT y, en su caso, los PTI, deben desarrollarse los requisitos, las condiciones, los límites y el contenido de la actividad de comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.

Hasta que no se lleve a cabo un desarrollo reglamentario en los términos permitidos en esta ley: