Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears

De conformidad con el artículo 14.3 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del procedimiento administrativo común, tanto la persona comercializadora como la propietaria de la vivienda quedan obligadas a relacionarse por medios electrónicos con la Administración.

La persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que garantizar, con el objeto de facilitar la estancia, la prestación directa o indirecta de los servicios turísticos siguientes:

A los efectos de garantizar la efectividad de los servicios citados en el apartado anterior, la persona comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial dispondrá, a partir del 1 de mayo de 2023, de un libro registro, habilitado por la administración turística insular, en el que se hará constar la fecha y la identificación de la persona física y/o jurídica que lleve a cabo las actividades descritas en el apartado anterior, incluso si se trata de la misma persona comercializadora y/o propietaria.

Además de las obligaciones impuestas en el artículo 19 de la presente ley a todas las empresas turísticas, la persona o entidad comercializadora de estancias turísticas en viviendas de uso residencial tiene que posibilitar la asistencia telefónica al turista o usuario durante las veinticuatro horas. Este número y servicio también tiene que estar a disposición de la comunidad de propietarios a fin de poder comunicar incidencias graves que se puedan producir y que le afecten.

Las viviendas de uso residencial pueden comercializar estancias turísticas por el número máximo de plazas que permita la cédula de habitabilidad, el título de habitabilidad análogo o la licencia de ocupación o de primera utilización cuando en esta conste el número de plazas.

En defensa de las personas consumidoras y usuarias, las viviendas deben tener el equipamiento mínimo que se determine reglamentariamente. En defecto de reglamentación, tienen que disponer al menos de un cuarto de baño por cada cuatro plazas. En los casos de plazas que excedan el número de cuatro o de múltiplos de cuatro ya se exige un nuevo cuarto de baño.

No se pueden comercializar estancias turísticas en viviendas que no cumplan todo lo que determinan esta ley y la normativa de desarrollo, así como la normativa urbanística en los términos de esta ley y que no hayan presentado la DRIAT a la administración competente.

Se entiende por empresa turística de restauración toda aquella cuya actividad principal consiste en la prestación del servicio turístico de restauración.

El servicio turístico de restauración consiste en el suministro de comidas o bebidas para ser consumidas en el mismo establecimiento abierto al público en general que cumpla las condiciones establecidas en esta ley, así como los requisitos de infraestructura, servicios, equipamiento y otras características que se determinen reglamentariamente.

No tendrán la consideración de establecimientos que prestan servicios turísticos de restauración a los efectos de esta ley:

Conforme a lo dispuesto en el artículo 26.3 de esta ley, la actividad consistente en la explotación de un establecimiento de restauración tendrá la consideración de actividad única, pudiéndose ofrecer en el ejercicio de dicha actividad servicios complementarios a los usuarios de servicios turísticos, sin que sea preceptiva la obtención de una licencia de actividades para cada uno de los servicios complementarios que se presten, sin perjuicio del cumplimiento de la normativa específica y sectorial de los servicios ofertados.

Los establecimientos de restauración se clasifican en los siguientes grupos:

Las actividades de intermediación turística se clasifican en los siguientes tipos:

Reglamentariamente se establecerán los requisitos exigibles a las empresas de intermediación turística.

Las agencias de viajes domiciliadas en la comunidad autónoma de las Illes Balears serán objeto de inscripción en los registros insulares correspondientes y en el Registro General de Empresas, Actividades y Establecimientos Turísticos, mediante la declaración responsable de inicio de actividad turística, en la que constará la declaración de tener constituida la garantía definida en este artículo, en cumplimiento de las exigencias contenidas en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios, y en otras leyes complementarias, así como en la Directiva 2015/2302, del Parlamento Europeo y del Consejo.

Son actividades de las agencias de viajes la organización o venta de viajes combinados, tal como se definen en la Directiva 90/314/CEE del Consejo, de 13 de junio de 1990, relativa a los viajes combinados, las vacaciones combinadas y los circuitos combinados; y en la Directiva 2015/2302, del Parlamento Europeo y del Consejo, que derogará la anterior a partir del 1 de julio de 2018; o tal como puedan ser definidos por la normativa de transposición estatal.

Además de lo mencionado respecto a los viajes combinados, las agencias de viajes podrán ofrecer otros servicios, dentro del marco normativo europeo.

Antes del ejercicio de la actividad, y durante este, es obligatorio mantener vigente por parte de las agencias de viajes la garantía mencionada en el apartado 1 de este artículo, para responder, con carácter general, del cumplimiento de las obligaciones derivadas de la prestación de sus servicios ante los contratantes de un viaje combinado y, especialmente, en caso de insolvencia, del reembolso efectivo de todos los gastos realizados por los viajeros o por un tercero en su nombre, en la medida en que no se hayan prestado los servicios correspondientes y, en el supuesto de que se incluya el transporte, de la repatriación efectiva de aquellos, sin perjuicio de que se pueda ofrecer la continuación del viaje.

Asimismo, las agencias de viajes tienen que afianzar su responsabilidad mediante la suscripción de una póliza de seguro que garantice los posibles riesgos de su responsabilidad. La póliza de seguro para afianzar el desarrollo normal de la actividad que garantice los posibles riesgos de su responsabilidad tiene que ser directa o subsidiaria, según si se utilizan medios propios o no en la prestación del servicio. La póliza de seguro tiene que cubrir los tres bloques de responsabilidad siguientes:

Se entiende por mediador turístico aquella persona física o jurídica que se dedica a la prestación de servicios turísticos que pueden ser ofertados por cualquiera de las empresas a que se refiere el artículo 26 de esta ley, consistentes en la organización de excursiones, visitas guiadas u otros servicios análogos que no tengan la consideración de viajes combinados.

Se entiende por central de reserva a la persona física o jurídica que desarrolla la actividad de intermediación turística que consiste principalmente en reservar servicios turísticos de forma individualizada. Las centrales de reserva no tienen capacidad para organizar viajes combinados.

Son establecimientos de oferta de entretenimiento aquéllos que, abiertos al público, se dedican a ofrecer servicios de entretenimiento. Se entienden por servicios de entretenimiento las actuaciones musicales, tanto en vivo como por medios mecánicos o electrónicos, las exhibiciones artísticas variadas, el baile público y en general todas aquellas que se llevan a cabo para entretener a los asistentes.

Los establecimientos de oferta de entretenimiento se clasifican en:

Los consejos insulares, en su ámbito territorial y en el marco de sus competencias, podrán regular, condicionar o prohibir, de manera debidamente motivada, las actividades turísticas contempladas en este artículo.

Se entienden por centros turísticos recreativos o deportivos aquellos establecimientos que disponen de áreas en las que de forma integrada se sitúan las actividades propias de los parques temáticos, de atracciones o de carácter recreativo, cultural, deportivo o de esparcimiento, y otros usos complementarios, con los servicios correspondientes.

Se entiende por empresa de turismo activo aquella que, con ánimo de lucro, se dedica a la prestación de servicios que permiten el desarrollo de actividades recreativas, deportivas y de aventura que se practican sirviéndose de los recursos que ofrece la naturaleza, ya sean en el medio aéreo, terrestre, subterráneo, acuático o subacuático, y en las que es necesario un cierto grado de esfuerzo físico, de destreza, de experimentación, o que implican un cierto riesgo controlado.

Tanto los centros turísticos recreativos como las actividades de turismo activo estarán sometidos a las disposiciones reglamentarias que los regulen, especialmente en lo relativo a la seguridad de las personas.

Las empresas de turismo activo, reguladas en el artículo 61 de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears, deberán suscribir una póliza de seguro para cubrir la responsabilidad civil derivada del desarrollo de sus actividades, que cubra a las personas practicantes o a terceros. Esta póliza deberá mantenerse en vigor durante todo el tiempo de prestación de las actividades.

En el caso de que la actividad concreta de turismo activo requiera titulación oficial por la normativa sectorial, el personal responsable y monitor debe estar en posesión de esta titulación. En el caso en que no se exija titulación oficial se tendrá una calificación adecuada para ejercer la actividad.

En la declaración responsable relativa a una empresa de turismo activo se indicará claramente el tipo de actividades a desarrollar, el lugar o lugares en que se llevará a cabo, así como la calificación adecuada del personal.

Toda administración turística utilizará todos los medios y sistemas de información oportunos con el objeto de proporcionar y optimizar el conocimiento de la oferta y la demanda turísticas, así como para garantizar la atención de peticiones de información externas.

La administración turística competente fomentará el uso de las tecnologías de la información y de la comunicación, tanto en la difusión de los recursos turísticos de las Illes Balears como en las relaciones entre la Administración, las empresas turísticas y los usuarios de servicios turísticos.

Se consideran oficinas de turismo aquellas dependencias abiertas al público que con carácter habitual facilitan a cualquier persona usuaria asistencia, información u orientación turística y que pueden prestar otros servicios turísticos complementarios.

Las oficinas de turismo cuya titularidad ejerza cada uno de los consejos insulares integrarán las redes de oficinas de turismo de Mallorca, Menorca, Eivissa o Formentera y podrán adherirse a cada una de estas cuatro redes aquellas otras oficinas de titularidad pública que voluntariamente lo soliciten.

Se entiende por red de oficinas de turismo la que está integrada por el conjunto de oficinas de titularidad pública que, de forma homogénea y bajo una señalización común, prestan los servicios que les son propios.

Reglamentariamente se establecerán los servicios comunes de las redes, los requisitos de integración en cada una de ellas y el distintivo o la placa oficial de las oficinas de turismo integradas en éstas.

Para que las oficinas de turismo ajenas a la Administración puedan recibir subvenciones, ayudas o colaboración técnica y material será obligatoria su integración en la red de oficinas de turismo de la isla que les corresponda.

La profesión de guía turístico consiste en la actividad que realizan las personas que se dedican profesionalmente con carácter habitual y retribuido a la prestación de servicios de información e interpretación del patrimonio histórico y natural, de los bienes de interés cultural, de los bienes catalogados y del resto de los recursos turísticos de las Illes Balears a los turistas y visitantes, tanto en las dos lenguas oficiales de las Illes Balears como en cualquier otra lengua extranjera, que en todo caso tendrá que ser acreditada.

El ejercicio de la actividad de guía turístico en las Illes Balears requerirá la obtención de la correspondiente habilitación, otorgada por la administración turística en los términos que se determinen reglamentariamente.

Para poder acceder a la profesión de guía turístico se ha de tener acreditada la calificación profesional legalmente requerida, que en todo caso tendrá que satisfacer los requerimientos consignados en el Catálogo nacional de calificaciones profesionales.

Los beneficiarios del reconocimiento de sus cualificaciones profesionales tendrán que poseer los conocimientos lingüísticos de las lenguas catalana y castellana necesarios para el ejercicio de la profesión en las Illes Balears.

El Gobierno de las Illes Balears aprobará el Plan integral de turismo de las Illes Balears, que deberá contener, en su caso, los ejes de acción del Plan integral de turismo nacional. Este plan constituirá el instrumento básico y esencial en la ordenación de los recursos turísticos de las Illes Balears, por lo que cualquier instrumento de planeamiento y promoción deberá ajustarse a las directrices que se establezcan en él.

Cada uno de los consejos insulares y de los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias, aprobará los planes de desarrollo turístico de cada una de sus islas y municipios, que tendrán entre otros los siguientes objetivos:

Los planes turísticos podrán ser revisados en función de la evolución del sector turístico y de la aparición de circunstancias que no hubieran podido ser tenidas en cuenta en el momento de su elaboración.

En el marco de los planes establecidos en este artículo se podrán elaborar planes encaminados al desarrollo de productos específicos.

Cada uno de los consejos insulares promoverá la colaboración con otras administraciones públicas y, en las condiciones fijadas en la Constitución Española y en el Estatuto de Autonomía, con otros países o regiones extranjeras, priorizando aquéllas que mayor flujo turístico aportan a cada isla.

Los ayuntamientos podrán instar al Gobierno de las Illes Balears a ser declarados municipio turístico.

La administración turística competente impulsará una estrategia de actuación en materia de calidad turística orientada a la óptima y homogénea atención de los usuarios de servicios turísticos, a la satisfacción de sus expectativas y a su fidelización, a través de la mejora continuada de los productos o servicios de que hacen uso.

Las actuaciones a desarrollar en el ámbito de la estrategia de calidad turística se articularán mediante las disposiciones reglamentarias, sin perjuicio de lo dispuesto en el correspondiente plan sobre esta materia.

Todas las administraciones impulsarán la realización de actividades, planes e iniciativas que redunden en la dinamización del sector turístico en temporada baja y las que contribuyan al alargamiento de la temporada alta. Deberán elaborar programas de desarrollo incluidos en el plan de turismo correspondiente, de sectores específicos de sol y playa, culturales, de reuniones, deportes y cualesquiera otros que puedan tener interés turístico.

Los consejos insulares podrán aprobar cuantas medidas consideren procedentes y en especial las de promoción de sus respectivas islas destinadas a efectuar actuaciones preferentes que contribuyan a la desestacionalización del sector turístico en las Illes Balears.

Cuando los órganos competentes en materia de turismo establezcan líneas de ayuda o subvenciones, tendrán preferencia las que tengan por objeto el apoyo a empresas turísticas que se mantengan abiertas y en funcionamiento un mínimo de ocho meses al año.

Las distintas administraciones deberán adoptar las medidas de índole normativa y de gestión, liquidación y recaudación de ingresos de derecho público que vayan encaminadas al reconocimiento de beneficios fiscales y otro tipo de incentivos a las empresas turísticas que acrediten estar contribuyendo a la desestacionalización.

La administración autonómica promoverá la adaptación de la formación en turismo a las necesidades de las empresas turísticas establecidas en las Illes Balears y a la transformación continua del sector turístico, fomentando una formación profesional, tanto inicial como para la ocupación, que se adapte a los nuevos requerimientos y competencias del sector en cada una de las islas y que sea la punta de lanza para seguir avanzando en la competitividad del sector turístico. En este sentido, la administración turística procurará un desarrollo territorial suficiente de los centros integrados de formación profesional de la familia profesional de hostelería y turismo, de forma que se garantice la capacidad de cualificación y recualificación de los trabajadores y trabajadoras.

Igualmente, la administración turística apoyará la innovación y la modernización tecnológica de las empresas, los establecimientos y los servicios turísticos, y las fomentará e impulsará con la adopción de todas aquellas medidas y a través de los instrumentos que sean necesarios, como la compra pública innovadora, para incrementar la competitividad y la sostenibilidad y circularidad del sector turístico, así como la mejora de las condiciones de trabajo de los trabajadores y las trabajadoras.

La administración turística promoverá la implantación de la formación en turismo en la elaboración de los distintos planes de educación, fomentando la enseñanza del hecho turístico desde la educación primaria, facilitando para ello los recursos materiales y personales necesarios para alcanzar este objetivo.

La administración turística adoptará cuantas medidas sean necesarias para la mejora y el desarrollo en la formación, el ejercicio y el perfeccionamiento de las profesiones turísticas, fomentando el impulso a la investigación, el desarrollo y la innovación en todas aquellas materias que puedan redundar en beneficio del sector turístico y sus profesionales.

Con la finalidad de impulsar la inversión en complejos, servicios e infraestructuras turísticas que favorezcan la desestacionalización y la mejora de la oferta turística, el consejo insular correspondiente o cualquier ayuntamiento pueden, en el ámbito de sus competencias, declarar el interés turístico de las iniciativas, las propuestas y los proyectos presentados.

Estas declaraciones se pueden acordar en cualquier momento de la tramitación administrativa, pero solo tendrán efecto desde la fecha en la que se declare el interés turístico de la inversión.

Las inversiones declaradas de interés turístico deben tener en su tramitación un impulso preferente y rápido de las administraciones que así lo hayan declarado.

Las ferias, los itinerarios, las rutas, las publicaciones, los acontecimientos, las tradiciones o cualquier otro recurso turístico pueden ser declarados de interés turístico de Mallorca, Menorca, Ibiza o Formentera.

Reglamentariamente deben fijarse los supuestos, condiciones, clase de suelo y procedimiento a seguir para obtener la declaración de interés turístico y los efectos de esta declaración.

La ordenación territorial de los recursos turísticos de cada una de las islas se tiene que hacer de conformidad con lo que dispone esta Ley, de acuerdo con las normas de ordenación del territorio y de vivienda, y los instrumentos de planeamiento aplicables.

A los efectos de esta Ley, tiene la consideración de zona apta para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial aquella en que, motivadamente, con las medidas correctoras que se puedan establecer y cumpliendo las previsiones establecidas legalmente o reglamentariamente en materia de vivienda, la administración competente para llevar a cabo la zonificación considere que esta utilización extraordinaria de las viviendas residenciales resulta compatible con el uso ordinario de vivienda que las caracteriza. Si lo considera conveniente, la administración para llevar a cabo la zonificación puede solicitar informe a las consejerías competentes en las materias afectadas, el cual deberá ser emitido en el plazo de un mes. En el caso de que no se emita en el plazo mencionado, la administración competente para llevar a cabo la zonificación podrá adoptar las determinaciones que considere oportunas.

Mientras los consejos insulares no desarrollen mediante los PIAT o, si procede, los PTI, la previsión del artículo 5.3 de esta ley, con relación a la delimitación de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, los entes insulares podrán declarar y delimitar provisionalmente mediante acuerdo del pleno las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial, que pueden diferenciar por tipologías edificatorias. Este acuerdo se tiene que publicar en el Butlletí Oficial de les Illes Balears y regirá hasta que los ayuntamientos establezcan la delimitación respectiva en el planeamiento urbanístico municipal.

Reglamentariamente se pueden establecer condiciones urbanísticas específicas para el ejercicio de esta actividad en cada una de las zonas aptas declaradas, así como criterios de sostenibilidad para la incorporación en los planeamientos territoriales o urbanísticos.

En todos los casos y al margen de la zonificación preceptiva para poder llevar a cabo la comercialización turística de estancias en viviendas de uso residencial, los instrumentos de ordenación territorial, urbanística, de vivienda o ambiental pueden imponer otras condiciones.

Se puede declarar la existencia de zonas turísticas de reconversión, saturadas y saturadas y de reconversión:

Cada consejo insular puede declarar, mediante acuerdo del pleno, las zonas turísticas de reconversión, saturadas o saturadas y de reconversión referidas a su ámbito insular.

bis. Previamente a la declaración de una zona turística como zona de reconversión, saturada o saturada y de reconversión, los entes promotores que la soliciten han de elaborar un documento estratégico que cuente con la consulta a los agentes sociales, económicos y empresariales, a los ciudadanos afectados, y al resto de administraciones que puedan estar implicadas.

El consejo insular correspondiente podrá aprobar planes de rehabilitación turística integral tendentes a la mejora, la recalificación, la revalorización, la rehabilitación o la reconversión de la zona, sin necesidad de que el planeamiento de los municipios en que se encuentren estas zonas esté adaptado al plan territorial insular correspondiente.

El procedimiento para la redacción, la tramitación y la aprobación de los planes de rehabilitación turística integral se determinará reglamentariamente y se iniciará de oficio o a instancia de los municipios interesados. Mientras no se haya aprobado el reglamento que los regule, se tramitarán como planes especiales.

(Sin contenido)

Cuando se declare una zona turística como saturada o de reconversión, se entienden declarados de interés estratégico insular todos los planes, proyectos o actuaciones que tienden a la mejora, la recalificación, la revalorización, la rehabilitación o la reconversión de esta zona. Previamente a la declaración como zona turística saturada o de reconversión se debe solicitar un informe preceptivo y vinculante al ayuntamiento afectado, y este debe definir los aspectos mínimos a desarrollar mediante los instrumentos correspondientes a las siguientes materias:

Los particulares pueden instar la declaración de zona turística de reconversión referida a ámbitos urbanos funcionalmente coherentes superiores a una parcela, en los cuales la delimitación resulta necesaria para llevar a cabo una actuación de reconversión turística, siempre que se acredite la titularidad de los terrenos que conforman la zona de la declaración que se pretende. A estos efectos, se tiene que presentar una propuesta que contenga, además de lo que indica el punto anterior, como mínimo, los aspectos siguientes:

Las zonas turísticas de reconversión tienen carácter de estratégicas a los efectos de priorizar las ayudas de las diferentes administraciones en la rehabilitación de cualquier tipo de edificación y uso.

El Gobierno de las Illes Balears procurará, en colaboración con los consejos insulares y ayuntamientos afectados, elaborar un programa plurianual de inversiones y/o actuaciones públicas en las áreas turísticas incluidas en las declaraciones de zona turística madura.

La declaración de zona turística madura implicará la necesidad de tramitar un Plan de Reforma Integral de la zona.

En los establecimientos de alojamiento turístico o parcelas no edificadas de uso turístico en los que, por razones de incompatibilidad del uso turístico con la zona en la que se han situado, por tener condiciones o elementos de hecho que justifiquen la inviabilidad turística y económica, especialmente en las zonas definidas en los planes de intervención en ámbitos turísticos, o por su notoria obsolescencia cuando no estén ubicados en zonas turísticas, podrá instarse el cambio de uso a residencial ante la administración urbanística competente, la cual tramitará y resolverá el expediente administrativo, previo informe de la administración turística, donde quedarán justificadas dichas condiciones y convenientemente valoradas la oportunidad e idoneidad del cambio de uso. El cambio de uso se entenderá referido a la totalidad de la parcela, incluidas sus edificaciones y/o construcciones.

También podrá plantearse el cambio de uso de aquellos establecimientos de alojamiento turístico y aquellas parcelas no edificadas de uso turístico en los que sean igualmente valoradas la oportunidad e idoneidad de dicho cambio. También será igualmente de aplicación a los edificios en los que exista un uso plurifamiliar no incorporado a la ordenación y el planeamiento no lo contemple.

La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable destinada a usos residenciales y la propuesta contemplará un mínimo del 10 % de la edificación destinada a usos diferentes del residencial entre los siguientes: establecimiento público, administrativo, comercial, deportivo, docente o sociocultural.

A los efectos de esta ley, se entiende que un establecimiento está obsoleto cuando puedan acreditarse elementos fácticos que pongan de manifiesto la falta de competitividad de este establecimiento en condiciones normales de explotación y mercado.

Cuando por las características técnicas, constructivas o edificatorias de un edificio en situación de inadecuación no resulte viable técnicamente o económicamente la rehabilitación integral del edificio, a instancia de los titulares podrá acordarse la demolición del mismo para reconstruirlo adaptándose a los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación y altura máxima que tenía el edificio sobre el que procede el cambio de uso.

En todos los casos en los que sea procedente el cambio de uso, el titular del establecimiento deberá abonar a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5 % del presupuesto de ejecución material de la rehabilitación integral o reconstrucción del edificio en el que se haya formalizado el cambio de uso. Este valor de cesión solo se aplicará sobre la superficie construida correspondiente al nuevo uso. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha realizado el cambio de uso, tras el informe previo y vinculante de la administración turística competente.

Los establecimientos turísticos en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de este artículo quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.

La documentación a aportar a la administración urbanística deberá ser suficiente para valorar todos los aspectos necesarios para adoptar la resolución debiendo incluir, como mínimo, una exposición de los antecedentes y la situación urbanística, los documentos gráficos y la justificación del cumplimiento de los requisitos expuestos en este artículo, así como de la solución presentada. Asimismo, la administración urbanística someterá la propuesta de resolución a audiencia pública durante el plazo mínimo de un mes, a los efectos de que puedan presentarse sugerencias o alegaciones.

Los promotores de la reconversión de establecimientos turísticos en viviendas deberán reservar al menos un 30 % de las nuevas viviendas a jóvenes menores de 35 años.

Las nuevas viviendas resultantes de la aplicación de esta disposición tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

Las personas propietarias de los establecimientos de alojamiento turístico o las personas explotadoras con el consentimiento expreso de las personas propietarias tienen que comunicar la baja temporal o definitiva de la actividad a la administración competente, que la debe inscribir en el correspondiente registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

La administración turística competente también puede disponer de oficio las bajas temporales o definitivas, tras la instrucción del correspondiente expediente y la notificación de la resolución a la persona titular de la propiedad y de la explotación, según el caso, en los términos y las condiciones previstos en la presente ley y reglamentariamente.

Con respecto a las viviendas objeto de comercialización turística sometidas al régimen de propiedad horizontal y a las de las tipologías que se hayan determinado reglamentariamente, la baja definitiva se produce de manera automática una vez que se cumplen cinco años o el plazo que se haya fijado reglamentariamente, desde la presentación de la DRIAT, si no se comunica la prórroga en las condiciones mencionadas en esta ley. Esta misma previsión será de aplicación a las viviendas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.

Los establecimientos podrán estar en situación de baja temporal durante el plazo máximo de tres años, de conformidad con el procedimiento que se determine reglamentariamente. En caso de que no se comunique la reapertura de los establecimientos antes de la expiración de este plazo, la administración turística competente pasará de oficio el establecimiento a la situación de baja definitiva, previa audiencia de la persona interesada.

La reapertura de establecimientos en situación de baja temporal sólo podrá instarse mediante la oportuna comunicación, antes de la expiración del plazo máximo previsto en el apartado 1 anterior y siempre que haya superado el plan de modernización correspondiente.

La baja definitiva de un establecimiento de alojamiento turístico o de una vivienda objeto de comercialización turística tiene que comprender la de la autorización turística sectorial otorgada en su momento o la pérdida de efectos de la declaración responsable de inicio de actividad turística o comunicación previa presentada, así como la de la totalidad de las plazas del establecimiento o de la vivienda. No obstante, se pueden dar de baja definitiva un número determinado de plazas turísticas en el supuesto de reformas del establecimiento o la vivienda, que no tienen que computar a efectos del intercambio previsto en el apartado 1 del artículo siguiente.

En todos los casos, la baja definitiva implica la revocación de las autorizaciones turísticas del establecimiento o de la vivienda o la pérdida de efectos de la declaración responsable y la cancelación de la inscripción en los registros turísticos.