Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria

5. Las entidades urbanísticas colaboradoras pueden constituirse de forma provisional, con la vigencia que establezca el documento público de constitución, que puede llegar a ser de tres años, con la finalidad de formular la documentación e instar a efectuar las tramitaciones necesarias para facilitar y agilizar su constitución definitiva.

6. La afección de una finca a los fines de una entidad urbanística colaboradora tendrá carácter real, debiéndose hacer constar tal circunstancia en el Registro de la Propiedad.

7. Las entidades urbanísticas de conservación no podrán tener una duración superior a diez años, pudiendo el Ayuntamiento antes de su finalización exigir las reparaciones necesarias que garanticen el buen estado de la urbanización.

CAPÍTULO II. Aprovechamiento urbanístico

Artículo 126. Aprovechamiento urbanístico.

1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico el parámetro jurídico-urbanístico que determina el derecho de propiedad correspondiente a los usos lucrativos permitidos por el planeamiento, cuantificados en función del uso pormenorizado y la intensidad edificatoria atribuidos por aquel.

2. El aprovechamiento urbanístico se expresará en unidades de aprovechamiento, o en metros cuadrados construibles homogeneizados, con relación al uso y tipología edificatoria más característicos del ámbito de actuación de que se trate.

3. El planeamiento, en el momento de su formulación y mediante su actualización oportuna en el momento de su ejecución, calculará motivadamente los coeficientes de ponderación relativa entre los diversos usos y tipologías del ámbito o sector, en función de los diferentes valores de repercusión del suelo correspondiente a los mismos, identificados en un estudio de mercado actualizado al momento de su determinación y acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o por un profesional experto en valoraciones urbanísticas de reconocido prestigio.

4. Se identificará como uso característico del ámbito, aquel uso y tipología edificatoria que disponga de mayor edificabilidad entre las que el planeamiento haya otorgado a los usos integrados en el mismo y al que se le atribuirá el coeficiente de ponderación de la unidad, determinándose el resto de coeficientes dividiendo el valor de repercusión de cada uno de los usos entre el correspondiente al uso característico.

5. A efectos de la gestión y ejecución del planeamiento el aprovechamiento urbanístico puede también medirse y calcularse en dinero o en cualquier otra unidad ideal de medida que traduzca las previsiones de los apartados anteriores.

Artículo 127. Aprovechamiento urbanístico privatizable.

1. Se entiende por aprovechamiento urbanístico privatizable la superficie construible homogeneizada respecto al uso y tipología más característicos de una determinada zona que el titular de un terreno puede incorporar a su patrimonio, de acuerdo con lo que determine el planeamiento y previo cumplimiento de las cesiones, cargas y deberes legalmente establecidos.

2. El cálculo del aprovechamiento privatizable se llevará a cabo de conformidad con lo dispuesto en los artículos siguientes.

Artículo 128. Aprovechamiento medio.

1. El aprovechamiento medio de un concreto ámbito territorial es el resultado de dividir su aprovechamiento urbanístico total por la superficie de dicho ámbito. Se calculará conforme a lo dispuesto en los apartados siguientes.

2. El Planeamiento General definirá el aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución y el de las unidades de actuación delimitadas por el mismo. El aprovechamiento de las unidades de actuación, cuando éstas no vengan delimitadas por el planeamiento general, se fijará en el momento de su delimitación. De forma motivada, los proyectos de compensación o reparcelación podrán modificar los coeficientes de ponderación establecidos por el planeamiento, basado en un estudio de mercado actualizado, cuando dichos coeficientes hubieran perdido su vigencia.

3. Para el cálculo del aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de la equidistribución o de cada unidad de actuación, se considerará en el numerador de la división a que hace referencia el apartado 1, el aprovechamiento total, incluyendo el aprovechamiento dotacional privado y excluyendo el correspondiente a las dotaciones públicas. En el denominador de dicha operación se tendrá en cuenta la superficie total del ámbito de que se trate, incluidos los terrenos aún no obtenidos destinados a dotaciones públicas de carácter local y general previstas en el Plan, así como aquellos otros que, aun no hallándose en la superficie considerada, sean adscritos a ella por el planeamiento para su obtención. En la superficie a computar deberán incluirse también los terrenos afectos a dotaciones y equipamientos que se hubiesen obtenido por el Ayuntamiento mediante expropiación forzosa u otra forma de adquisición onerosa, pero se excluirá la superficie de aquellos suelos dotacionales de uso y dominio públicos preexistentes al planeamiento, para los que éste prevea su mantenimiento como suelos demaniales.

4. A efectos de su expropiación, el aprovechamiento medio aplicable a los terrenos destinados a sistemas generales ubicados en suelo urbanizable o urbano no incluidos en Sectores ni Unidades de Actuación en suelo urbano, será la media de las edificabilidades correspondientes al uso característico del ámbito espacial homogéneo por usos y tipologías en el cual esté incluido el terreno.

Artículo 129. Aprovechamiento privado.

1. El aprovechamiento urbanístico que el propietario de una parcela puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística, es el aprovechamiento o edificabilidad real que resulte de la aplicación directa de las determinaciones del Planeamiento General sobre el solar. El propietario podrá materializar el aprovechamiento directamente sobre sus solares o tras la correspondiente normalización de fincas.

2. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio en el suelo urbano sujeto a actuaciones de transformación urbanística y en el urbanizable, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito o Sector, que constituyan el ámbito de la equidistribución y, de no haberlos, de la unidad de actuación, con las siguientes excepciones:

3. El aprovechamiento urbanístico que el propietario puede incorporar a su patrimonio, en un Proyecto Singular de Interés Regional, será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 85 por ciento del aprovechamiento medio del ámbito.

Artículo 130. Diferencias de aprovechamiento entre Unidades de actuación.

1. Cuando los aprovechamientos de una unidad de actuación superen el aprovechamiento medio del Sector o Sectores que constituyan el ámbito de equidistribución en el que aquella se encuentre, el exceso corresponderá a la Administración, que podrá destinarlo a compensar a los propietarios incluidos en unidades de actuación que se hallen en la situación inversa, a la obtención de terrenos dotacionales no incluidos o adscritos a unidades de actuación o para ampliar, en su caso, el patrimonio municipal del suelo.

2. Cuando los aprovechamientos permitidos por el planeamiento en una unidad de actuación fueran inferiores a los aprovechamientos privatizables, se adoptarán todas o algunas de las siguientes opciones a elección de la Administración:

Artículo 131. Gastos de urbanización.

1. Los gastos de urbanización que deben ser sufragados por los afectados incluirán todos aquellos que sean necesarios y adecuados a la finalidad de ejecución del planeamiento y comprenderán, al menos, los siguientes conceptos:

2. Los gastos de instalación de las redes de suministros a que se refieren los párrafos c), e) y f) del apartado 1 anterior se entienden sin perjuicio del derecho o posibilidad de reintegrarse de ellos por las empresas suministradoras.

3. El pago de los gastos de urbanización podrá realizarse, previo acuerdo con los propietarios, cediendo éstos gratuitamente y libres de cargas terrenos edificables en proporción suficiente para compensarlos.

4. La Administración actuante responsable de la ejecución podrá:

CAPÍTULO III. Instrumentos de gestión urbanística.

Sección 1.ª Normalización de fincas

Artículo 132. Concepto y supuestos de la normalización de fincas.

1. Se entiende por normalización de fincas la operación en virtud de la cual se redefinen los linderos de las propiedades al objeto de adaptar la configuración física de aquellas a las determinaciones del Planeamiento. La normalización de fincas procederá siempre que siendo preciso regularizar la configuración física de las mismas, no sea necesaria la redistribución de los beneficios y cargas de la ordenación entre los propietarios afectados. En particular, procederá la normalización en los supuestos de actuaciones aisladas en el suelo urbano no sujeto a actuaciones de transformación urbanística.

2. La normalización de fincas se limitará a definir los nuevos linderos de conformidad con el planeamiento, sin que pueda afectar a las construcciones preexistentes, salvo las declaradas fuera de ordenación, ni al valor de las mismas en más de un 15 por ciento. Dicha diferencia de valor se compensará en metálico o en la forma que en cada caso se convenga.

3. La normalización, que incluirá una breve memoria y planos justificativos, se aprobará por el Alcalde, de oficio o a instancia de alguno de los propietarios afectados, previa notificación al resto otorgándoles un plazo de audiencia de veinte días y se hará constar en el Registro de la Propiedad.

Sección 2.ª Expropiación forzosa

Artículo 133. Supuestos expropiatorios.

1. La expropiación forzosa como instrumento de gestión urbanística se aplicará en los siguientes supuestos:

2. En el supuesto de la letra a) del apartado 1 anterior y, en general, cuando la expropiación esté prevista en el planeamiento respecto de terrenos no susceptibles de edificación y aprovechamiento privado y que no hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la distribución de beneficios, la inactividad de la Administración en el inicio del expediente expropiatorio facultará a los propietarios a hacer uso de las previsiones del artículo 114.3 de esta ley.

3. En los supuestos mencionados en el apartado 2 de este artículo y, en general, en todos aquellos en los que la expropiación no se utiliza como sistema de actuación en actuaciones integradas, el coste de las expropiaciones podrá ser repercutido sobre los propietarios que resulten especialmente beneficiados por la actuación, mediante la imposición de contribuciones especiales.

4. El ejercicio de la potestad expropiatoria se ajustará a lo dispuesto en esta ley y le será de aplicación la legislación general del Estado en lo referente a la fijación de justiprecio, reversión de terrenos expropiados, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en general, en todo lo que constitucionalmente corresponde a la competencia estatal.

Artículo 134. Expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

1. La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad se podrá aplicar:

2. En el supuesto de inobservancia de los plazos previstos por el Planeamiento urbanístico para la urbanización, constatado el incumplimiento, el Ayuntamiento requerirá al propietario para que en el plazo máximo de seis meses proceda a completar la urbanización. Transcurrido dicho plazo sin que se haya iniciado el proceso se podrá iniciar el correspondiente expediente expropiatorio. En tales casos, del justiprecio que proceda se deducirá el importe de las multas que, en su caso, hubieran sido impuestas y no satisfechas en período voluntario, siempre que se cumpla el resto de requisitos exigibles por la normativa de recaudación.

Una vez expropiado el terreno, el Ayuntamiento decidirá en el plazo de seis meses sobre el modo de llevar a cabo la urbanización inacabada.

Artículo 135. Constitución de servidumbres.

1. Para la ejecución del planeamiento podrá imponerse la constitución de servidumbres, con arreglo a la legislación expropiatoria, como alternativa a la expropiación de la propiedad cuando no sea necesaria la titularidad del dominio, siempre que el justiprecio que proceda abonar no exceda de la mitad del importe del que correspondería abonar por la expropiación del dominio.

2. Cuando hubieren de modificarse o suprimirse servidumbres privadas por estar en contradicción con las disposiciones del Plan, podrán expropiarse con arreglo al procedimiento previsto en la legislación expropiatoria.

Sección 3.ª Ocupación directa

Artículo 136. Concepto de ocupación directa.

1. Se entiende por ocupación directa la obtención de terrenos afectos por el planeamiento a infraestructuras o equipamientos urbanísticos públicos mediante el reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en una unidad de actuación excedentaria, o bien mediante compensación con terrenos o aprovechamientos urbanísticos de los patrimonios públicos de suelo, que no estén destinados por el planeamiento a la construcción de vivienda protegida.

2. La ocupación directa requerirá que esté aprobado el planeamiento de detalle en cada caso preciso y que la Administración haya determinado también tanto el aprovechamiento urbanístico privatizable correspondiente al titular del terreno que se pretende ocupar como, en su caso, el de las unidades de actuación excedentarias en las que haya de hacerse efectivo tal aprovechamiento.

Artículo 137. Indemnización por ocupación directa.

1. Los propietarios afectados por las ocupaciones directas tendrán derecho a ser indemnizados, en su caso, por el período de tiempo que medie desde la ocupación de sus terrenos, hasta la aprobación definitiva del proyecto de reparcelación correspondiente a la unidad de actuación en que hubieren sido integrados.

2. Transcurridos cuatro años desde la ocupación sin que se hubiera producido la aprobación definitiva del mencionado proyecto de reparcelación, los interesados podrán advertir a la Administración su propósito de iniciar el expediente de justiprecio del dominio afectado, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

3. A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurriesen tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquel dirigirse al Jurado Provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio correspondiente. La valoración se entenderá referida al momento de iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación.

Artículo 138. Procedimiento de la ocupación directa.

El procedimiento de aplicación de la ocupación directa deberá ajustarse a las siguientes reglas:

1.º Lugar y fecha de otorgamiento.

2.º Identificación de los titulares de los terrenos a ocupar y situación registral de estos.

3.º Superficie a ocupar y aprovechamiento urbanístico que le corresponda.

4.º Unidades de actuación donde han de hacerse efectivos los aprovechamientos urbanísticos, o los terrenos o aprovechamientos urbanísticos del patrimonio público de suelo que les corresponden.

Sección 4.ª Reparcelación

Artículo 139. Concepto de reparcelación.

1. Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en una unidad de actuación para su nueva y posterior división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes o derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo a los afectados en proporción a sus respectivos derechos.

2. La reparcelación tiene por objeto distribuir equitativamente los beneficios y cargas derivados del planeamiento, regularizar la configuración de las fincas, situar el aprovechamiento urbanístico en las zonas aptas para la edificación y localizar, en su caso, en esas mismas zonas, el aprovechamiento que en virtud de los deberes de cesión corresponda a la Administración.

3. El área reparcelable, que podrá ser discontinua, se definirá en el propio proyecto de reparcelación. Si, respecto a una misma unidad de actuación, se gestionan varias reparcelaciones, el resultado conjunto deberá respetar los derechos que corresponderían a los afectados de haberla tramitado en un solo expediente.

4. Cuando sean necesarios procesos reparcelatorios no podrán concederse autorizaciones de edificación hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación.

Artículo 140. Innecesariedad de la reparcelación.

No será necesaria la reparcelación en los siguientes supuestos:

Artículo 141. Reglas de la reparcelación.

1. Salvo acuerdo unánime en contrario de todos los propietarios afectados, la reparcelación se ajustará a los siguientes criterios:

2. En suelo urbano, para facilitar los procesos de regeneración y renovación urbana, los proyectos de reparcelación pueden adjudicar en régimen de propiedad horizontal edificaciones existentes que sean adecuadas al planeamiento urbanístico, sin perjuicio del ajuste de los aprovechamientos urbanísticos.

3. En ningún caso podrán adjudicarse como fincas independientes superficies inferiores a la parcela mínima edificable o que no reúnan la configuración y características adecuadas para su edificación conforme al planeamiento.

4. Cuando haya discordancia entre los títulos aportados y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta en el expediente de reparcelación.

5. Sin perjuicio de la correspondiente normalización de fincas y de las compensaciones económicas que procedan cuando fuese necesario, no serán objeto de nueva adjudicación en el expediente reparcelatorio conservándose las propiedades primitivas en los siguientes supuestos:

6. En cualquier momento, previo acuerdo de los interesados, podrá sustituirse la reparcelación por el equivalente económico del derecho que se ostente. Dicha sustitución se impondrá cuando por las circunstancias del planeamiento no fuera posible llevar a cabo la reparcelación material de los terrenos, en un porcentaje superior a la mitad de la superficie de la unidad de actuación. En todos esos casos, la reparcelación se limitará a la redistribución material de los terrenos restantes, estableciendo las cesiones a favor de la Administración y las indemnizaciones que procedan entre los afectados.

7. Las adjudicaciones de terrenos a que dé lugar la equidistribución, cuando se efectúan en favor de los propietarios comprendidos en el correspondiente ámbito y en proporción a sus respectivos derechos, gozarán de todas las exenciones tributarias que establezca la legislación aplicable.

8. Se aplicarán supletoriamente, en lo que proceda, las normas de la expropiación forzosa.

Artículo 142. Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación.

1. La cuenta de liquidación provisional establecerá, respecto a cada propietario, las cantidades que le corresponde abonar o percibir, compensándose los saldos acreedores y deudores de las liquidaciones y estableciendo la obligatoriedad de liquidar éstas antes de que se proceda a cualquier otro pago de la cuota de urbanización. A quien resulte acreedor neto, se le indemnizará antes de inscribir en el Registro de la Propiedad la reparcelación, respondiendo de la efectividad del pago o de la consignación del importe correspondiente el resto de propietarios deudores y, en su caso, por el agente urbanizador cuando el sistema de gestión elegido sea el de concesión de obra urbanizadora. El secretario del Ayuntamiento o el de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, certificarán el hecho de haberse pagado o consignado las indemnizaciones de los acreedores netos.

2. La liquidación definitiva de la reparcelación tendrá lugar cuando se concluya la urbanización de la actuación de que forme parte la unidad reparcelable, tendrá exclusivamente efectos económicos y no podrá afectar a la titularidad real sobre los terrenos.

3. En la liquidación definitiva, se tendrán en cuenta:

4. Si, con posterioridad a la liquidación definitiva, se produjeran nuevas resoluciones administrativas o judiciales, con efecto sobre los intereses económicos de los afectados, la ejecución de las mismas habrá de producirse en un expediente nuevo y distinto.

Artículo 143. Contenido documental del proyecto de reparcelación.

1. El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto de reparcelación, que constará de los siguientes documentos:

1.º Circunstancias o acuerdos que motiven la reparcelación y peculiaridades que, en su caso, concurran.

2.º Descripción de la unidad reparcelable.

3.º Criterios utilizados para definir y cuantificar los derechos de los afectados.

4.º Criterios de valoración de las superficies adjudicadas y coeficientes de homogeneización.

5.º Criterios de adjudicación.

6.º Criterios de valoración de los edificios y demás elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos que correspondan a los adjudicatarios.

7.º Cualquier otra circunstancia que contribuya a explicar los acuerdos que se propongan.

2. Dicha documentación podrá reducirse o ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la reparcelación en cada caso.

3. La documentación del proyecto, gráfica y escrita, deberá expresar y justificar los extremos que sean relevantes para justificar y explicar la propuesta, la valoración de derechos, preexistencias y adjudicaciones, así como la coherencia con el planeamiento y la cuenta de liquidación provisional. La documentación gráfica identificará con precisión las fincas de origen, su estado inicial y las parcelas de resultado en relación con el plan. La simbología gráfica y la enumeración de las parcelas deben ser uniformes y unívocas en todo el proyecto. No podrán utilizarse símbolos contrarios a los que sean comunes en la práctica usual, ni que conduzcan a error o cuyo significado no se explique con claridad y precisión.

Artículo 144. Reparcelación en régimen de propiedad horizontal.

1. Sin perjuicio de lo previsto en los artículos 197 a 200 de esta ley, en las actuaciones de regeneración y renovación urbana la reparcelación podrá consistir en la adjudicación, incluso forzosa, de elementos de una construcción en régimen de propiedad horizontal a cambio de las primitivas propiedades, con observancia de la proporcionalidad y equidad en su valor.

2. La parte alícuota de la obra adjudicada al agente urbanizador, de valor equivalente a los costes de ejecución por él asumidos, debe quedar íntegramente garantizada mediante aval bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes, antes del comienzo de las obras.

3. En la reparcelación en régimen de propiedad horizontal, el reparto se rige por los principios reparcelatorios de coincidencia y proximidad. Si su aplicación es imposible, la adjudicación se corregirá con coeficientes de valoración objetiva o compensaciones en metálico.

4. El valor de las adjudicaciones ha de estar en justa proporción con las aportaciones. Si la agrupación de inmuebles les aporta utilidades de las que carecen por separado y ello supone un especial beneficio para alguno de ellos, esta circunstancia se ponderará en la definición de derechos.

5. Los propietarios de los edificios que la actuación conserve como enclaves inalterados serán mantenidos en su propiedad, sin perjuicio de la normalización de fincas y compensaciones que procedan.

6. El proyecto de reparcelación horizontal podrá formalizarse mediante escritura pública, otorgada por el agente urbanizador previa autorización de la Administración actuante.

7. El proyecto de reparcelación en régimen de propiedad horizontal podrá modificar el título constitutivo de dicho régimen, incorporando la descripción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de los elementos comunes. Igualmente, el proyecto de reparcelación de propiedad horizontal podrá constituir o modificar un complejo inmobiliario, así como describir y adjudicar la división de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos independientes, aumentar su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte.

8. En lo no previsto en este precepto, será aplicable lo regulado en los artículos anteriores de esta sección.

Artículo 145. Tramitación.

1. El procedimiento de la reparcelación se integrará en el marco del sistema de actuación que se elija en cada caso, de acuerdo con el artículo 158.

2. El proyecto de reparcelación deberá ser aprobado por la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional y por el órgano municipal competente conforme al mismo procedimiento previsto en el artículo 119.3 para la delimitación de unidades de actuación a salvo de lo dispuesto en el artículo 79.2 de esta ley.

Artículo 146. Efectos de la reparcelación.

1. La iniciación del expediente de reparcelación conlleva, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito de la unidad de actuación. Los peticionarios de licencias solicitadas con anterioridad tendrán derecho a ser resarcidos del coste justificado de los proyectos y a la devolución, en su caso, de las tasas municipales. La suspensión prolongará su eficacia hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación de la unidad de actuación, sin que dicha suspensión pueda ser superior al plazo de un año.

2. El acuerdo aprobatorio del Proyecto de reparcelación producirá los siguientes efectos:

3. La eficacia del proyecto de reparcelación requiere la notificación de su aprobación definitiva a todas las personas titulares interesadas y la acreditación de que se ha procedido al pago o al depósito de las indemnizaciones correspondientes, debiéndose proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

CAPÍTULO IV. Obtención de terrenos dotacionales

Artículo 147. Dotaciones públicas y sistemas de obtención.

1. Tanto los sistemas generales como los locales previstos en el planeamiento urbanístico podrán obtenerse en el seno de los procedimientos de reparcelación implícitos en cada uno de los sistemas de gestión urbanística, así como por expropiación y por alguno de los demás sistemas enumerados en los artículos siguientes.

2. Aquellos terrenos necesarios para la ejecución de proyectos de infraestructuras o dotaciones públicas municipales en suelo rústico cuando no estuvieran previstas en el planeamiento urbanístico podrán obtenerse por expropiación forzosa previa declaración de su interés público o social por la mayoría absoluta del Pleno municipal.

Se modifica por el art. 18.7 de la Ley 11/2022, de 28 de diciembre. Ref. BOE-A-2023-3297

Artículo 148. Obtención de los sistemas generales.

1. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbano o adscritos al mismo se obtendrán:

En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, en todo caso, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario, salvo que, en el supuesto de expropiación, el correspondiente justiprecio en especie se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes. En estos casos, el valor de los terrenos o edificaciones se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.

2. Los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo urbanizable o adscritos al mismo, se obtendrán:

3. Los terrenos destinados por el planeamiento a sistemas generales en el suelo rústico se obtendrán:

En el procedimiento que se utilice se determinarán los mecanismos de compensación bien en terrenos edificables o en otras compensaciones, incluida la económica. Cuando la indemnización consista en compensaciones distintas de la exclusivamente económica y, desde luego, cuando se trate de la adjudicación de terrenos de valor equivalente al que se pretende obtener, será necesario el consentimiento expreso del propietario. En estos casos, el valor de los terrenos y aprovechamientos se fijará pericialmente por técnicos municipales y conforme a los criterios de valoración aplicables en la legislación del Estado.

4. Para la obtención de suelo con el fin de ejecutar infraestructuras o sistemas generales supramunicipales, la Administración competente podrá utilizar los procedimientos previstos en los apartados anteriores.

Artículo 149. Obtención de sistemas locales.

1. Tanto en suelo urbano como en suelo urbanizable, los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario destinados por el planeamiento a sistemas o dotaciones locales se obtendrán mediante cesión obligatoria y gratuita derivada de su inclusión en una unidad de actuación, a través del sistema de ejecución y gestión que en cada caso se adopte. Excepcionalmente, para cuando ello no sea posible y previa motivación suficiente, se podrán utilizar los demás sistemas contemplados en el artículo anterior.

2. En el caso de sistemas locales, la cesión gratuita de los terrenos o superficies de un complejo inmobiliario conlleva, asimismo, su urbanización a costa de los propietarios de la unidad de actuación o ámbito afectado.

CAPÍTULO V. Actuaciones aisladas y sistema de cesión de viales

Artículo 150. Actuaciones aisladas en el suelo urbano.

En el suelo urbano que no esté sometido a actuaciones de transformación urbanística y, en general, siempre que no sea preciso equidistribuir los beneficios y cargas derivados del planeamiento, la gestión urbanística se efectuará mediante actuaciones aisladas sobre las parcelas existentes previa normalización de las fincas, si fuere necesario. El propietario deberá completar a su costa la urbanización y los servicios necesarios hasta que la parcela tenga la condición de solar y ceder al Ayuntamiento los terrenos destinados a viales, dotaciones y espacios libres públicos afectados por las alineaciones establecidas por el planeamiento.

Artículo 151. Actuaciones aisladas para la ejecución de dotaciones públicas.

1. La ejecución de los sistemas generales y demás dotaciones públicas podrá llevarse a cabo de forma aislada en cualquier clase de suelo mediante el sistema de expropiación forzosa, pudiéndose utilizar, cuando legalmente proceda, el régimen de contribuciones especiales previsto en la legislación de Haciendas Locales.

2. Los terrenos necesarios para dotaciones públicas podrán, asimismo, obtenerse por los procedimientos previstos en los artículos 148 y 149 de esta ley, así como por convenio urbanístico.

Artículo 152. Proyectos de obras.

Para la ejecución de las obras a que se refieren los artículos anteriores se llevarán a cabo proyectos de obras ordinarias en los términos establecidos en la legislación de régimen local.

Artículo 153. Las cesiones de viales.

1. En los pequeños municipios y los municipios en riesgo de despoblamiento a los que se refiere el artículo 87 de esta ley, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, será de aplicación el sistema de cesión de viales conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.

2. En el resto de los municipios, salvo que su Planeamiento General disponga otra cosa, este sistema también podrá aplicarse en las Áreas de Desarrollo Rural, los núcleos rurales a los que se refiere el artículo 46.4 y a los núcleos urbanos que el planeamiento identifique motivadamente, para preservar su estructura o carácter tradicional.

Artículo 154. Reglas de aplicación del sistema de cesión de viales.

El sistema de cesión de viales se aplicará conforme a las siguientes reglas:

Artículo 155. Conexiones y urbanización.

1. Las urbanizaciones y construcciones deberán garantizar y, en su caso, ejecutar las conexiones a las redes generales municipales, con cesión gratuita al Ayuntamiento una vez ejecutadas. De no existir, habrán de resolverse por medios individuales con cargo al promotor de la edificación y con el compromiso de conexión cuando se implanten los servicios.

2. Las conexiones a la urbanización deberán transcurrir por terrenos de uso público o constituir servidumbre a favor del Ayuntamiento, vinculándose su capacidad al número de edificaciones o actividad a realizar.

3. Podrá autorizarse la ejecución simultánea de las obras de acometida, urbanización y edificación. El Ayuntamiento deberá exigir garantías suficientes del cumplimiento de esta obligación.

CAPÍTULO VI. Actuaciones integradas

Sección 1.ª Disposiciones generales

Artículo 156. Actuaciones integradas.

1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 119, la ejecución integrada o sistemática del planeamiento se llevará a cabo normalmente, por unidades o ámbitos completos de actuación, que se delimiten al efecto, siempre que sea precisa la equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento a través de alguno de los sistemas previstos en los artículos siguientes.

2. En todo caso, se adoptará el sistema que la Administración elija motivadamente en cada ocasión. La determinación del sistema se llevará a cabo con la delimitación de la unidad de actuación.

Artículo 157. Sistemas de actuación y fines de las actuaciones integradas.

1. Los sistemas de actuación a que se refiere este Capítulo son instrumentos de gestión y ejecución del planeamiento que fijan y establecen las bases técnicas y económicas de cada actuación y pueden abarcar uno o varios ámbitos o unidades de actuación completas.

2. Los sistemas de actuación por zonas integradas en ámbitos o unidades completas de actuación serán los siguientes:

3. No podrán aprobarse los sistemas de actuación a que hace referencia el apartado anterior en ausencia del planeamiento territorial o urbanístico preceptivo, ni modificar sus determinaciones al margen del procedimiento establecido para ello, sin perjuicio de las adaptaciones materiales exigidas por la realidad física de los terrenos.

4. Las actuaciones integradas podrán tener las siguientes finalidades:

Artículo 158. Elección del sistema.

1. La Administración elegirá el sistema de actuación según sus necesidades y en consideración a los medios económico-financieros con que cuente, su capacidad de gestión, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias que concurran.

2. Cuando el planeamiento correspondiente no precise el sistema de actuación, su elección se llevará a cabo con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. La modificación justificada del sistema elegido se tramitará con arreglo al procedimiento previsto para la delimitación de unidades de actuación. En el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el sistema de ejecución vendrá establecido necesariamente con su aprobación y la modificación del sistema se tramitará por el procedimiento previsto en el artículo 29 para la modificación de estos.

3. Cuando se hubiera fijado un sistema de gestión privada y no estuviera siendo desarrollado conforme al ritmo y plazos establecidos por el planeamiento o, en su defecto, si hubieran transcurrido cuatro años desde la delimitación del ámbito o unidad de actuación sin que su urbanización y ejecución estuviera concluida, la Administración podrá sustituir el sistema de ejecución por el procedimiento previsto para la delimitación de las unidades de actuación. El cambio de sistema no se producirá si los afectados ofrecen en el periodo de información pública garantías bastantes para responder de los gastos de urbanización pendientes y formalizan dichas garantías en el plazo que la Administración acuerde que no podrá superar los tres meses. En tal caso, la Administración dictará resolución expresa en la que resuelva no modificar el sistema de gestión y establecerá un plazo para finalizar la ejecución del ámbito o unidad de actuación y que se cumplan los deberes de urbanización, con expresa advertencia de que transcurrido el mismo sin que los afectados hubieran cumplido con sus obligaciones, la Administración podrá optar por finalizar las obras con cargo a las garantías formalizadas y, en aquello que no alcance con cargo a los afectados, sustituir el sistema de ejecución por uno de gestión pública.

4. Cuando se hubiera fijado un sistema de iniciativa pública, las obras de urbanización y, en su caso, las actuaciones edificatorias, se podrán ejecutar directamente por la Administración, el beneficiario de las expropiaciones o por un particular mediante su adjudicación a través de un concurso público, en cuyo caso las bases indicarán las condiciones de participación y los criterios aplicables para su adjudicación.

Sección 2.ª Sistema de compensación

Artículo 159. Características del sistema de compensación.

1. El sistema de compensación es un sistema de actuación de base privada en el que los propietarios, agrupados en una Entidad urbanística colaboradora con personalidad jurídica denominada Junta de Compensación, asumen el papel de urbanizadores y, en tal condición, llevan a cabo las operaciones de reparcelación y las obras de urbanización conforme determine el Planeamiento, aportando los terrenos de cesión obligatoria en los términos previstos en esta ley.

Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el suelo urbano, podrán formar parte de la Junta de Compensación, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.

2. No será necesaria la formación de la Junta de Compensación cuando todos los terrenos de la actuación integrada pertenezcan a un solo propietario o, aun perteneciendo a varios, cuando todos ellos acuerden seguir el trámite del procedimiento abreviado previsto en el artículo 167.

Artículo 160. Aplicación del sistema de compensación.

1. A salvo de lo establecido en el artículo 79.2 de esta ley, cuando el sistema de compensación venga establecido en el planeamiento, su efectiva aplicación requerirá que los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie de la unidad de actuación presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema. A tal efecto, simultáneamente o con posterioridad a dicho escrito pero, en todo caso, en el plazo establecido en el planeamiento o, en su ausencia, en el de seis meses desde la aprobación definitiva del Planeamiento, presentarán un proyecto de Estatutos de la Junta a al que se refiere el artículo 162. De no ser así, la Administración podrá sustituir el sistema de actuación.

2. Cuando el sistema de compensación no venga establecido en el planeamiento, será también requisito para su aplicación que los propietarios afectados, en igual porcentaje que el previsto en el apartado anterior, lo soliciten en el trámite de información pública del procedimiento para delimitar la unidad de actuación. La Administración, no obstante, no está vinculada por la solicitud y resolverá según lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 158. De optar por el sistema de compensación concederá a los propietarios afectados un plazo no superior a seis meses para que presenten el proyecto de Estatutos previsto en el apartado anterior.

3. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 para los ámbitos de propietario único, en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional el Sistema de Compensación se aplicará cuando los propietarios afectados que representen más de la mitad de la superficie del ámbito a desarrollar mediante un Proyecto Singular de Interés Regional presenten ante la Administración responsable de la ejecución un escrito expresando su voluntad formal de que se aplique el sistema, junto con la presentación del proyecto de Estatutos de la Junta a que se refiere el artículo 162.

Artículo 161. Junta de Compensación.

1. La Junta de Compensación tendrá personalidad jurídica, naturaleza administrativa y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.

2. Un representante de la Administración responsable formará parte, en todo caso, de su órgano rector.

3. Los acuerdos de la Junta se adoptarán por mayoría simple de cuotas de participación, salvo la aprobación del Proyecto de compensación, cuando no forme parte de la documentación a que se refiere el artículo 79.2, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas y aquellos otros para los cuales los Estatutos exijan una mayoría cualificada. En ausencia de otras cuotas de participación, dichos porcentajes computarán en atención al derecho o interés económico de cada miembro expresado por la superficie de la unidad de actuación de que sea propietario.

4. Contra los acuerdos de la Junta de Compensación cabe recurso de alzada ante el Alcalde, o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, en el plazo de un mes.

Artículo 162. Aprobación de los Estatutos y constitución de la Junta.

1. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 y en el 79.2 para los ámbitos de propietario único, la Junta de Compensación se constituirá de acuerdo con las siguientes reglas:

1.º La relación de fincas aportadas y el valor atribuido a las mismas.

2.º Plano de las fincas aportadas.

3.º El aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada una de las fincas.

4.º Un plano de posibles parcelas resultantes y adjudicaciones.

5.º Las parcelas o propietarios que verán monetizado su aprovechamiento urbanístico o en proindiviso.

6.º Los costes aproximados de transformación urbanística considerados, imputados por parcela y propietario, incluidos los gastos de urbanización.

2. La aprobación de los Estatutos conllevará los efectos previstos en el artículo 146.1, quedando todos los propietarios afectados incorporados por ministerio de la Ley a la misma, salvo que hubieran solicitado la expropiación de sus terrenos.

Podrán también incorporarse a la Junta de Compensación las empresas urbanizadoras que hayan de participar con los propietarios en la gestión de la actuación.

Artículo 163. Bases de Actuación y Proyecto de Compensación.

1. Salvo lo dispuesto en el artículo 25.1 y en el 79.2 para los ámbitos de propietario único, la Junta de Compensación, una vez constituida, elaborará unas Bases de Actuación que, teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 141 y siguientes, incluirán los criterios para valorar tanto las fincas y derechos aportados, como las resultantes de la adjudicación en función del aprovechamiento atribuido a cada una de ellas. Incluirá también las reglas de adjudicación de parcelas y, en general, cuantas determinaciones se consideren adecuadas para la correcta ejecución del sistema y de las obras de urbanización.

2. Las bases serán presentadas a la Administración responsable y se aprobarán por la Alcaldía o la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, en el plazo de un mes desde la presentación de la documentación completa con las modificaciones que procedan. Transcurrido dicho plazo sin que se haya notificado expresamente a los interesados la resolución, las bases se entenderán aprobadas por silencio administrativo.

3. Una vez aprobadas las Bases de Actuación, la Junta, con sujeción a los criterios establecidos en aquellas, elaborará en el plazo de seis meses el Proyecto de Compensación en el que se describirán las fincas resultantes, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y cuantas precisiones sean necesarias para la ejecución del Plan. El Proyecto de Compensación tendrá también en cuenta lo dispuesto en los artículos 141 y siguientes y será aprobado por la Administración responsable, de conformidad con el procedimiento previsto en artículo anterior para la aprobación de los Estatutos de la Junta de Compensación. La aprobación definitiva del Proyecto conllevará los efectos previstos en el artículo 146.2.

Artículo 164. Procedimiento conjunto.

Si los propietarios que representen, al menos, el 60 por ciento de la superficie de la unidad no hubiesen hecho uso de la previsión recogida en el artículo 79.2, podrán también presentar conjuntamente para su tramitación los proyectos de Estatutos de la Junta y de Bases de actuación o incluso, directamente, el Proyecto de Compensación. En tales casos el procedimiento será el regulado en el artículo 163 de esta ley, con las siguientes particularidades:

Artículo 165. Responsabilidad y facultades de la Junta.

1. La Junta de Compensación será directamente responsable frente a la Administración de la completa urbanización de la unidad de actuación de que se trate, y de las demás obligaciones inherentes a ello previstas en el planeamiento.

2. El incumplimiento por los miembros de la Junta de las obligaciones impuestas por esta ley habilitará a la Administración para expropiar sus respectivos derechos en favor de la Junta de Compensación. Ésta podrá también solicitar a la Administración la utilización de la vía de apremio para la exacción de las cantidades adeudadas por sus miembros.

3. La Junta de Compensación actuará con pleno poder dispositivo sobre las fincas del ámbito o unidad de actuación, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos.

Artículo 166. Obras de urbanización.

1. Sin perjuicio de lo previsto en el apartado 3 de este artículo, las obras de urbanización e instalaciones públicas cuya ejecución estuviese prevista en el planeamiento se cederán a la Administración una vez producida su recepción definitiva por la Junta.

2. En tanto no se haya procedido a su recepción por el Ayuntamiento, la urbanización quedará afecta en cuanto a su mantenimiento a la responsabilidad de la Junta de Compensación o a los titulares de los inmuebles, que se subrogarán en sus derechos y obligaciones debiendo constituir la Entidad de conservación correspondiente.

3. El planeamiento podrá determinar que la urbanización quede a cargo de una Entidad Urbanística Colaboradora en cuanto a su mantenimiento y conservación. Por medio de los oportunos Convenios Urbanísticos se podrá precisar, concretar o completar esta determinación, sin que, de conformidad con lo establecido en el artículo 125.7, pueda tener una duración superior a diez años.

Artículo 167. Procedimiento abreviado.

1. Cuando los terrenos de un ámbito o unidad de actuación pertenezcan a un único propietario o, aun perteneciendo a varios, todos ellos lo acuerden por unanimidad y no se hubiera utilizado la previsión del artículo 79.2, no será necesario constituir Junta de Compensación y se podrá utilizar el procedimiento abreviado para la aprobación del Proyecto de Compensación. A estos efectos, en el cómputo de los propietarios no se tendrán en cuenta los terrenos de dominio público.

2. El Proyecto formalizado será presentado a la Administración responsable en el plazo de seis meses desde la aprobación definitiva del Planeamiento o la delimitación de la unidad de actuación. En el Proyecto deberá acreditarse que los terrenos afectados son propiedad de sus promotores, garantizándose adecuadamente la actuación y se designará un representante de los propietarios, con poderes bastantes, ante la Administración.

3. El Proyecto será sometido a información pública por plazo de veinte días. Terminado dicho plazo, la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional o el órgano que establezca la legislación de régimen local en el resto de los casos, resolverán sobre su aprobación. De no presentarse alegaciones quedará aprobado definitivamente. Asimismo, el Proyecto se entiende aprobado si transcurre un mes desde la finalización de la información pública sin que se haya producido acuerdo de aprobación expresa.

4. Tras la aprobación definitiva del Proyecto, no será necesaria ninguna nueva formalidad para la inscripción del Proyecto en el Registro de la Propiedad para lo que bastará bien la presentación de la correspondiente escritura, bien la certificación del acuerdo de su aprobación o de la aprobación por silencio, expedida por el Secretario de la Comisión Regional de Urbanismo y Ordenación del Territorio en el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional, o del Ayuntamiento en el resto de los casos.

5. En los supuestos de propietario único, el Proyecto de compensación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria que establezca el plan, así como la localización de las parcelas edificables con señalamiento de aquellas en que se sitúe el aprovechamiento que corresponda a la Administración.

Sección 3.ª Sistema de cooperación

Artículo 168. Características del sistema de cooperación.

1. El sistema de cooperación es un sistema de actuación de base pública en el que los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria, y la Administración asume el papel de urbanizadora y ejecuta con cargo a aquellos las obras que determine el planeamiento.

2. La aplicación del sistema de cooperación exige la reparcelación de los terrenos comprendidos en la unidad de actuación, salvo que ésta sea innecesaria por resultar suficientemente equitativa la distribución de los beneficios y cargas.

3. Podrán constituirse asociaciones administrativas de propietarios, a iniciativa propia o de la Administración, con la finalidad de colaborar en la ejecución de las obras de urbanización. Las Asociaciones que se constituyan representarán, al menos, la propiedad del 25 por ciento de la superficie afectada y el Ayuntamiento podrá delegar en ellas cualquier tarea relacionada con la ejecución del planeamiento de que se trate.

Cuando se trate de ejecutar actuaciones sobre el medio urbano, podrán formar parte de la asociación administrativa, además de los propietarios, los demás sujetos legitimados por la legislación estatal, llevando a cabo las obras de urbanización, edificación y rehabilitación que sean precisas.

Artículo 169. Cargas de la urbanización.

1. Las cargas de la urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al valor de los aprovechamientos que le sean adjudicados en la reparcelación y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 131.

2. El Ayuntamiento podrá exigir a los propietarios el pago de cantidades a cuenta de las cargas de la urbanización. Estas cantidades no podrán exceder del importe de las inversiones previstas para los siguientes seis meses.

3. La Administración podrá, asimismo, convenir aplazamientos con los propietarios afectados en el pago de las cargas de urbanización.

Artículo 170. Tramitación.

1. El expediente de reparcelación se entenderá iniciado al aprobarse la delimitación de la unidad de actuación, salvo cuando la reparcelación se tramite y apruebe conjunta y simultáneamente con el planeamiento de desarrollo, u otro instrumento complementario del mismo.

2. El proyecto de reparcelación se formulará y aprobará de acuerdo con las siguientes reglas:

3. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la reparcelación, se notificará a los interesados. El Ayuntamiento acordará la ocupación de los terrenos y se procederá a otorgar los documentos o escrituras públicas correspondientes.

4. El proyecto de reparcelación podrá prever reservas de terrenos edificables o derechos sobre el suelo, subsuelo y vuelo para sufragar con su aprovechamiento todos o algunos de los gastos de urbanización. Los terrenos que resten, una vez ejecutadas las obras, se adjudicarán a los propietarios en proporción a sus derechos o se enajenarán mediante subasta con la misma finalidad.

5. Los proyectos de reparcelación podrán ser tramitados conjuntamente con la delimitación de la unidad de actuación siguiendo el trámite de ésta.

6. En todo lo no previsto, se estará a las reglas que procedan del sistema de compensación.

Artículo 171. Procedimiento abreviado.