Ley 5/2022, de 15 de julio, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria

1. Cuando la propuesta de reparcelación sea formulada a petición de los propietarios afectados por acuerdo unánime de estos, o por el propietario único de la unidad de actuación, se someterá a las siguientes reglas:

2. En los supuestos de propietario único, la reparcelación se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria que establezca el plan, así como la localización de las parcelas edificables o los derechos sobre el suelo, vuelo y subsuelo, con señalamiento de aquellas en que se sitúe el aprovechamiento que corresponda a la Administración.

Artículo 172. Aplicación sustitutoria del sistema de cooperación.

1. La Administración actuante podrá sustituir el sistema de actuación de compensación por el de cooperación, cuando el incumplimiento de los plazos o las dificultades planteadas por los propietarios puedan poner en peligro la ejecución de la actuación urbanística conforme a lo previsto en el Plan.

2. La resolución que determine esta sustitución del sistema de actuación deberá ser motivada y contendrá, como mínimo, los siguientes extremos:

3. La resolución por la que se acuerde la aplicación del sistema de cooperación habilitará a la Administración actuante para desarrollar las siguientes actividades:

Artículo 173. Efectos de la sustitución del sistema por el de cooperación.

1. La aplicación sustitutoria del sistema de cooperación comportará la afectación legal al desarrollo del mismo de los terrenos, construcciones, edificaciones y derechos que les afecten, efectuándose la anotación de la aplicación de dicho sistema en las inscripciones registrales de las fincas comprendidas en su ámbito, en la forma prevista en la normativa hipotecaria.

2. La implantación del sistema sustitutorio de cooperación implica la asunción del control directo de la actuación urbanística por parte de la Administración, al objeto de proceder a su total cumplimiento por cuenta y cargo de los propietarios de los terrenos y, en su caso, del agente urbanizador al que corresponda la gestión.

3. La aplicación de este sistema sustitutorio, supone la disolución de la Junta de Compensación y la consiguiente apertura del proceso de liquidación, pudiendo nombrar la Administración un liquidador.

Sección 4.ª Sistema de expropiación

Artículo 174. Características del sistema de expropiación.

1. El sistema de expropiación para ejecutar ámbitos o unidades completas de actuación es un sistema de actuación de base pública en el que la Administración o en su caso, el beneficiario de la expropiación obtiene la propiedad de todos los bienes y derechos incluidos en aquellos, ejecuta las obras de urbanización, edificación o rehabilitación o urbaniza y enajena las parcelas resultantes susceptibles de edificación.

2. La Administración podrá ceder las parcelas resultantes a otros entes públicos con la finalidad de construir vivienda protegida, equipamientos comunitarios u otras instalaciones y edificaciones de interés social, siempre que dicha finalidad fuese la que motivó la expropiación de los bienes afectados, en ejecución del planeamiento. En caso contrario, habrá de tenerse en cuenta lo previsto en la legislación de Estado en cuanto al derecho de retasación de los bienes expropiados.

3. La aplicación del sistema de expropiación exigirá la formulación de la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos afectados. Dicha relación habrá de ser aprobada por el Ayuntamiento, previa la apertura de un período de información pública por plazo de veinte días. En el caso de los Proyectos Singulares de Interés Regional no será necesario este trámite si bien, en virtud de lo previsto en el artículo 24.1, la relación de propietarios y descripción de bienes y derechos afectados deberá formar parte de su documentación para la aprobación inicial y exposición al público.

Se modifica el apartado 2 por el art. 23.22 de la Ley 3/2023, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2024-1373

Artículo 175. Liberación de expropiaciones.

1. La Administración podrá justificadamente liberar de la expropiación a determinados bienes de propiedad privada, previa aceptación por sus propietarios de las condiciones en que habrán de vincularse a la ejecución del planeamiento. El acuerdo de la liberación se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria».

2. El incumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en la resolución liberatoria por parte de los propietarios de los bienes afectados, podrá determinar su ejecución forzosa o la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad.

Artículo 176. Formas de gestión.

Cuando se fije la expropiación como sistema de actuación, podrán utilizarse las formas de gestión que permita la legislación de régimen local y que resulten más adecuadas a los fines previstos en el planeamiento.

Artículo 177. Justiprecio.

1. El justiprecio expropiatorio de los derechos o terrenos se determinará de acuerdo con lo dispuesto en la legislación del Estado. En las actuaciones sobre el medio urbano, no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes.

2. La Administración podrá aplicar el procedimiento de tasación conjunta conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente, o seguir el expediente de valoración individual de conformidad con la legislación general de expropiación forzosa.

Artículo 178. Procedimiento de tasación conjunta.

Cuando se aplique el procedimiento de tasación conjunta se tendrán en cuenta las siguientes reglas:

Artículo 179. Aprobación y efectos de la tasación conjunta.

La resolución aprobatoria del expediente tramitado por el procedimiento de tasación conjunta implica la declaración de urgencia de la ocupación de los bienes y derechos afectados.

Sección 5.ª Sistema de concesión de obra urbanizadora

Artículo 180. Características del sistema de concesión de obra urbanizadora.

1. El sistema de concesión de obra urbanizadora es un sistema de actuación de base pública en el que la Administración concede a un agente urbanizador la realización de las obras de urbanización, edificación o rehabilitación, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, obteniendo su retribución de estos conforme a lo convenido con el Ayuntamiento. En las actuaciones sobre el suelo urbano y, en particular, en las de regeneración y renovación urbana la figura del agente urbanizador podrá actuar también como agente encargado de la rehabilitación de edificios.

2. Los propietarios podrán constituir asociaciones colaboradoras con la finalidad de seguir la marcha de la urbanización y colaborar con el concesionario urbanizador. Podrán ser asimismo concesionarios en los términos establecidos en esta Sección.

Artículo 181. Principios y régimen de la concesión de obra urbanizadora.

1. Los pliegos de condiciones que han de regir la concesión de obra urbanizadora no podrán vulnerar lo dispuesto en la Ley y en el planeamiento urbanístico. Los convenios o negocios jurídicos que el agente urbanizador celebre con la Administración correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La cláusula que contravenga esta regla será nula de pleno Derecho.

2. La Administración podrá comprometer en la convocatoria, de forma motivada, el gasto público necesario para financiar aquellas infraestructuras que, por su interés general, excedan de los deberes atribuibles al urbanizador derivados del planeamiento.

3. El agente urbanizador será retribuido por los propietarios en terrenos edificables, aprovechamiento lucrativo o en metálico en los términos establecidos en el pliego de condiciones.

4. En todo lo no previsto en esta ley será de aplicación lo dispuesto para el contrato de concesión de obra pública en la legislación del Estado, que será de aplicación también para todos los aspectos comunes a los contratos administrativos.

Artículo 182. Procedimiento y adjudicación del concurso.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, procederá a la convocatoria y adjudicación de la concesión mediante el sistema de concurso.

2. Antes de la convocatoria pública, el Ayuntamiento notificará a los propietarios el proyecto de cláusulas que han de regir el concurso a fin de que presenten alegaciones, en especial, sobre las previsiones de gastos de urbanización, coste de la operación, retribución del agente urbanizador y forma de dicha retribución.

3. El pliego definitivo de cláusulas administrativas particulares especificará los criterios que han de servir de referencia para la adjudicación incluyendo, entre ellos, las condiciones económicas, el tiempo, la retribución del agente urbanizador y las posibles mejoras respecto al régimen de cesiones y condiciones de urbanización previstas en el planeamiento. En el pliego de condiciones se especificarán las obligaciones del agente urbanizador que consistirán en cuantas actividades fueran necesarias para la ejecución del plan, incluyendo la formulación de Estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización y de Reparcelación, realización de las obras y cesiones establecidas por el planeamiento. En el supuesto de que el concesionario asuma también las obras de edificación la convocatoria habrá de contener memoria de calidades, características básicas, costes máximos y plazos de construcción.

4. La convocatoria se someterá a información pública por un plazo mínimo de dos meses y el Ayuntamiento adjudicará provisionalmente el concurso a la mejor propuesta conforme a las bases publicadas.

5. Efectuada la adjudicación provisional, el acuerdo se notificará a los propietarios afectados para que puedan ejercer en el plazo de un mes su derecho de concesión preferente. Para el ejercicio de este derecho se requerirá la agrupación de la totalidad de los propietarios del ámbito afectado.

6. Cuando no resulte adjudicatario el promotor de la iniciativa, el Ayuntamiento le garantizará el reembolso, por cuenta del urbanizador adjudicatario, de los gastos justificados en la elaboración de los proyectos que queden en poder de la Administración y puedan ser utilizados por el agente urbanizador.

Artículo 183. Ejecución de la actuación y retribución del agente urbanizador.

1. El adjudicatario del concurso, para adquirir la condición de agente urbanizador, deberá suscribir los compromisos y prestar las garantías establecidas en el planeamiento y en el pliego de condiciones.

2. El agente urbanizador elaborará los proyectos de reparcelación y urbanización que podrán ser aprobados con posterioridad. En ellos se determinarán las cuotas y gastos de urbanización, la distribución de beneficios y cargas, con expresa reserva de la retribución del urbanizador. La aprobación de estos instrumentos legitimará la ocupación de los terrenos por el concesionario.

Sólo podrán ser modificados los gastos de urbanización y el régimen de retribuciones por causas imprevisibles de naturaleza objetiva no contempladas en el pliego de condiciones, que alteren de manera sustancial, o en más de un 20 por ciento el equilibrio económico de la concesión. En el procedimiento que al efecto se sustancie, se dará audiencia a los propietarios y requerirá de informe técnico municipal favorable.

3. El agente urbanizador podrá solicitar del Ayuntamiento la expropiación de los bienes y derechos de los propietarios que incumplan sus obligaciones. Asimismo, los propietarios podrán instar en cualquier momento la expropiación de bienes y derechos afectados en beneficio del agente urbanizador o del Ayuntamiento. La expropiación se iniciará en el plazo máximo de seis meses desde la solicitud.

4. La retribución mediante solares o aprovechamiento lucrativo se efectuará al término de la actuación. Se realizará conforme a lo dispuesto en el pliego de condiciones del concurso y serán pactadas con los propietarios o, en su defecto, aprobadas por el Ayuntamiento. Las diferencias de saldo respecto de los gastos de urbanización se compensarán en metálico.

5. Ejecutadas las obras de urbanización, los propietarios recibirán solares urbanizados en proporción al aprovechamiento que les corresponda.

6. La concesión se extingue con el acto formal de recepción y entrega de las obras de urbanización y de las cesiones obligatorias.

Artículo 184. Responsabilidad por la actuación.

1. El agente urbanizador llevará a cabo las obras a su riesgo y ventura, de acuerdo con el pliego de condiciones y el planeamiento que se ejecute.

2. El agente urbanizador responderá de los daños causados por la actuación, salvo que estos sean imputables a las determinaciones del planeamiento o medien instrucciones directas, inmediatas y escritas de la Administración.

Artículo 185. Relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios.

Las relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios se atendrán al pliego de condiciones de la licitación, a las determinaciones del planeamiento que se ejecuta y a los derechos de unos y otros establecidos en esta ley.

Artículo 186. Derechos de los propietarios.

Son derechos de los propietarios:

Artículo 187. Derechos del agente urbanizador.

El agente urbanizador tendrá los siguientes derechos:

Artículo 188. Deberes del agente urbanizador.

Son deberes del agente urbanizador:

Artículo 189. Caducidad de la concesión.

1. El incumplimiento por el agente urbanizador de las determinaciones establecidas en el planeamiento y en el pliego de condiciones particulares determinará la caducidad de la concesión, previa audiencia al interesado.

2. La declaración de caducidad conllevará la incautación de las garantías establecidas en esta ley y las que hubiera determinado el pliego de condiciones.

CAPÍTULO VII. Recepción y conservación de las obras de urbanización

Artículo 190. Recepción de las obras de urbanización.

1. La recepción de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones corresponde al Ayuntamiento, que habrá de realizarla atendiendo únicamente al cumplimiento de las previsiones y especificaciones contenidas en el Proyecto de Urbanización definitivamente aprobado.

Podrán admitirse recepciones parciales de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones siempre que las mismas pudieran ser susceptibles de destinarse al uso previsto con independencia de las demás.

Si las obras de urbanización han sido encargadas por el Ayuntamiento, su recepción se regirá por la legislación de contratos del sector público. Si las obras han sido promovidas por otro sujeto, público o privado, su recepción por el Ayuntamiento se adecuará a lo establecido en los restantes apartados de este artículo.

2. Finalizada la ejecución material de las obras de urbanización, el Ayuntamiento deberá proceder a su recepción en el plazo de dos meses, a instancia de la persona o entidad pública o privada promotora de la actuación urbanística, o de cualquier sujeto que haya adquirido parcelas en el polígono o unidad de actuación. El Ayuntamiento manifestará su conformidad o disconformidad con las obras en atención al grado de cumplimiento de las especificaciones del Proyecto de Urbanización y su correcta ejecución material. Si las obras no se hallan en estado de ser recibidas, deberán señalarse las deficiencias observadas a los efectos de su subsanación y, en su caso, el plazo concedido para ello. Si en el plazo citado, el Ayuntamiento no hubiera notificado por escrito al promotor las deficiencias o defectos observados en las obras de urbanización, instalaciones o dotaciones, se entenderá aprobada la recepción mediante silencio administrativo.

3. Una vez recibidas las obras, previa subsanación, en su caso, de los defectos observados, comenzará un plazo de garantía de un año de duración. Si al término de dicho plazo el Ayuntamiento emite un informe favorable, o no se pronuncia durante los quince días siguientes a su conclusión, la persona o entidad promotora quedará relevada de toda responsabilidad, sin perjuicio del régimen jurídico aplicable a los vicios ocultos.

Artículo 191. Conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de la urbanización, una vez recibida y transcurrido el plazo de garantía de un año, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y servicios correspondientes, es competencia de la Administración actuante.

2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, el deber de conservación corresponderá total o parcialmente a los propietarios constituidos en la correspondiente entidad urbanística de conservación, cuando se produzca alguno de los siguientes supuestos:

3. La participación de los propietarios en los gastos de conservación se determinará:

CAPÍTULO VIII. Edificación de los solares para la construcción de vivienda y rehabilitación de los edificios

Artículo 192. Deber de edificar los solares o de rehabilitar las edificaciones existentes.

1. Los propietarios deberán edificar los terrenos que el planeamiento destine a la construcción de viviendas y rehabilitar las edificaciones existentes, en los términos establecidos en la presente ley.

2. El deber de edificar y las disposiciones contenidas en el presente capítulo afectan igualmente a los propietarios de las fincas en las que existieren construcciones paralizadas, ruinosas, derruidas o inadecuadas al lugar en que radiquen, quienes deberán emprender la edificación dentro de los plazos señalados en el artículo siguiente.

3. El deber de rehabilitar afecta a los propietarios de edificaciones a las que el planeamiento prohíba su sustitución total o parcial o imponga la conservación de determinados elementos o su rehabilitación integral, respetando, al materializarse los correspondientes aprovechamientos urbanísticos, los elementos dotados de protección. En los supuestos a que se refiere este apartado, será necesario dar audiencia a los inquilinos, si los hubiera, a los efectos de ejercitar, en su caso, el derecho de retorno, en los términos regulados en la legislación aplicable.

Artículo 193. Plazos para edificar o rehabilitar.

1. Los plazos aplicables al cumplimiento del deber de edificar o rehabilitar serán los fijados por el planeamiento urbanístico municipal o de desarrollo, en función de la clasificación y calificación del suelo y de las circunstancias específicas que concurran en determinadas áreas o solares, que serán apreciadas de forma motivada.

2. Salvo que el planeamiento señalara un plazo mayor o en defecto de plazo señalado al efecto, se aplicará el de cuatro años que, en el caso del deber de edificar, comenzará a computarse desde que las parcelas alcancen la condición de solar, en tanto que en el caso del deber de rehabilitar comenzará a computarse desde el requerimiento por la Administración al propietario del deber de rehabilitar.

3. La Administración podrá conceder prórrogas con una duración máxima conjunta de un año, a petición de los interesados, por causas justificadas y de forma motivada. En casos excepcionales, y siempre que no se oponga a una necesidad constatada de viviendas, podrán concederse prórrogas adicionales, que deberán motivarse.

4. El plazo se suspenderá en el momento en que el propietario solicite la correspondiente licencia urbanística o, según el caso, presente la declaración responsable o comunicación. En caso de que el procedimiento para la concesión de la licencia caduque o ésta sea denegada, o si no se iniciaran las obras en el plazo señalado en la correspondiente declaración responsable o comunicación, se reanudará el cómputo del plazo, por el período que restara en el momento en que se solicitó la correspondiente licencia o se presentó la declaración responsable o comunicación.

Artículo 194. Consecuencias del incumplimiento de los deberes de edificar o rehabilitar.

Vencido el plazo concedido para cumplir los deberes de edificar o rehabilitar, incluidas sus eventuales prórrogas, el Ayuntamiento podrá decretar la ejecución subsidiaria o la inclusión del solar en el Registro municipal de edificaciones y solares a efectos de su expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o su venta o sustitución forzosa.

Artículo 195. Ejecución subsidiaria por incumplimiento de los plazos para rehabilitar.

1. Transcurrido el plazo establecido para la rehabilitación voluntaria, el Ayuntamiento podrá subrogarse en la posición de los propietarios y proceder a la rehabilitación forzosa del inmueble conforme a un proyecto de rehabilitación previamente redactado.

2. Previa a la subrogación, el Ayuntamiento concederá el plazo de un mes a los propietarios del inmueble para que procedan a su rehabilitación. Transcurrido el plazo señalado sin que los propietarios hubieran iniciado los trámites para la rehabilitación o seis meses sin que las obras hubieran dado comienzo, el Ayuntamiento procederá a la rehabilitación forzosa mediante la contratación y ejecución de las obras o efectuará el correspondiente encargo a medio propio.

3. Los propietarios del inmueble estarán obligados al abono de los costes de las obras en función de su coeficiente de participación, hasta el límite del deber legal de conservación establecido en los artículos 253 y siguientes de esta ley.

4. En los supuestos de rehabilitación forzosa se deberá contemplar el derecho de retorno para los inquilinos ocupantes de las viviendas, en los términos establecidos en el capítulo siguiente.

5. Cuando el Ayuntamiento ejecute las obras a través de un tercero, éste asumirá frente a la Administración el deber de rehabilitar en los plazos que se fijen en la adjudicación o encargo que regule la actuación, que en ningún caso podrán ser más largos que los otorgados inicialmente a los propietarios.

Artículo 196. Áreas y programas de Edificación y Rehabilitación forzosa.

1. El Ayuntamiento podrá delimitar áreas prioritarias a los efectos de su rehabilitación forzosa en el planeamiento urbanístico municipal o delimitarlas con posterioridad mediante el mismo procedimiento que el establecido en el artículo 119.3 para la delimitación de las unidades de actuación.

2. Asimismo, el Ayuntamiento podrá aprobar programas específicos de edificación y rehabilitación forzosa y celebrar convenios con la Administración autonómica y del Estado a fin de recabar su colaboración técnica y económica en la gestión de las actuaciones que se prevean en los mismos.

CAPÍTULO IX. Derecho de realojo y retorno

Artículo 197. Los derechos de realojo y retorno.

1. Toda actuación de transformación urbanística que, en ejecución del planeamiento territorial o urbanístico, requiera el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles construidos de conformidad con el ordenamiento urbanístico, que constituyan su residencia habitual, así como el de los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o de negocio, conllevará para su promotor el deber jurídico de garantizarles el derecho a su realojamiento en el propio ámbito de la actuación y, si ello no es posible, o su uso actual es incompatible o inadecuado para coexistir con la nueva calificación que motiva la transformación urbanística, en el realojamiento más cercano posible, en los términos previstos en esta ley.

A estos efectos, se considera:

2. También tendrán derecho a su realojamiento las personas que, por razones debidamente justificadas de enfermedad, incapacidad, asistencia a familiares o, por tratarse de víctimas de violencia de género, estuvieran ausentes por haberse visto obligadas a abandonar transitoriamente su residencia habitual.

3. Asimismo, aquellos propietarios que establezcan su residencia habitual en una vivienda afectada por una actuación en ejecución del planeamiento, con posterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística, tendrán derecho al realojo siempre que se den simultáneamente los siguientes requisitos:

4. No existirá derecho de realojo en los supuestos de actuaciones en edificios o complejos urbanísticos promovidas por la propia comunidad de propietarios titular de los mismos.

5. Toda actuación aislada en suelo urbano en la que no corresponda aplicar la expropiación y requiera el desalojo de los arrendatarios y usufructuarios que, como consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición, no puedan hacer uso de las viviendas que constituyan su residencia habitual, conllevará para el propietario de la finca el deber jurídico de garantizarles el derecho a un alojamiento provisional y a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación por el tiempo que reste hasta la finalización del usufructo o del contrato de arrendamiento.

6. Todos los instrumentos de planeamiento que amparen actuaciones urbanísticas que conlleven el deber de realojo o retorno deberán contener un estudio completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución denominado plan de realojos, justificando la existencia de medios necesarios para llevarlas a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.

7. Los costes derivados de garantizar el cumplimiento del deber de realojo y retorno en los términos fijados en esta ley, deberán incluirse dentro de los gastos de urbanización de forma individualizada y pormenorizada.

Artículo 198. Contenido del derecho de realojo y de retorno.

1. Para hacer efectivo el derecho de realojo, será preciso poner a disposición de los ocupantes legales previstos en el artículo 197 una vivienda o local por cada una de las viviendas o locales afectados por la actuación, con similares condiciones superficiales, de orientación y vistas, salvo que ello no fuera posible por estar destinado a equipamientos públicos o infraestructuras incompatibles con el uso residencial o porque, de forma motivada, hagan dicho uso inconveniente a juicio del Ayuntamiento. En estos casos, tanto la vivienda como el local comercial de sustitución deberán estar situados en el lugar más próximo posible al anterior, dentro del mismo barrio o, en caso de desaparecer éste, en el más cercano y, siempre que ello fuera posible, con similares condiciones de orientación y vistas a las que tenía la vivienda o local original.

2. La vivienda o local de sustitución se entregarán en el régimen de alquiler, usufructo o propiedad en que se vinieran ocupando, sin que ello les pueda suponer a sus ocupantes, la participación en los gastos derivados de la actuación. La entrega en propiedad de la vivienda o local de sustitución sin participación en los gastos de urbanización, equivaldrá a los derechos sobre el aprovechamiento urbanístico que, según el correspondiente instrumento de equidistribución, le pudieran corresponder al realojado, salvo que éste opte por percibirlos, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.

3. En el supuesto de expropiación, la entrega de la vivienda o local de reemplazo a los expropiados equivaldrá al abono del justiprecio expropiatorio, salvo que el expropiado opte por percibirlo en metálico, en cuyo caso no tendrá derecho de realojo.

4. La vivienda de sustitución tendrá las condiciones de precio de venta o alquiler vigente para las viviendas sometidas a algún régimen de protección pública y una superficie adecuada a las necesidades de sus ocupantes, dentro de los límites establecidos por la legislación protectora. En el caso de que el titular del derecho de realojo fuera una persona con discapacidad, la vivienda de sustitución será una vivienda accesible o acorde a las necesidades derivadas de la discapacidad. En ningún caso será impedimento para la adjudicación de una vivienda sometida a algún régimen de protección pública, el hecho de que el titular del derecho de realojo sea propietario de otra vivienda.

5. El reconocimiento del derecho de realojo es independiente del derecho a percibir la indemnización que corresponda cuando se extingan derechos preexistentes, salvo lo dispuesto en el apartado 3 de este artículo para la expropiación.

6. El derecho de realojo es personal e intransferible, salvo en el caso de los herederos forzosos o del cónyuge supérstite, siempre y cuando acrediten que compartían con el titular, como residencia habitual, la vivienda objeto del realojo.

7. Para hacer efectivo el derecho de retorno, el propietario de la finca deberá proporcionar una vivienda, cuya superficie no sea inferior al 50 por ciento de la anterior y siempre que tenga, al menos, noventa metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquella y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

8. Asimismo, serán de cargo de los obligados a satisfacer el derecho de realojo o retorno, todos los gastos debidamente justificados que se produzcan por el traslado a la vivienda de sustitución, así como las altas de los servicios y suministros necesarios para poder habitar la vivienda de sustitución.

Artículo 199. Obligados a dar cumplimiento al deber de realojo y retorno.

1. Están obligados a dar cumplimiento al deber de realojo:

2. Están obligados a dar cumplimiento al derecho de retorno el propietario de la finca y será ejercitable, si fuera necesario, frente al dueño de la nueva edificación.

3. La garantía del derecho de realojo y retorno quedará sujeta, en primer término, a las reglas contenidas en esta ley, sin perjuicio de los posibles acuerdos a los que voluntariamente pudieran llegar las partes, incluida su sustitución por una cantidad en metálico.

4. En toda actuación urbanística de regeneración y renovación urbana que conlleve el deber de realojo y retorno de los afectados, se garantizará por parte del obligado a dar cumplimiento al mismo, la asistencia y orientación por medio de trabajadores sociales a todos aquellos sectores poblacionales que precisen de una atención especial, bien sea por razones de edad, discapacidad, inmigración, drogodependencia, por tratarse de víctimas de violencia de género en los términos previstos en la legislación de Cantabria para la prevención de la violencia contra las mujeres y la protección a sus víctimas, así como otras circunstancias que pongan de manifiesto un evidente riesgo de exclusión social de esos individuos o grupos.

Artículo 200. Normas de procedimiento del realojo.

1. Los instrumentos de planificación territorial y el Planeamiento General podrán establecer las normas de procedimiento que estimen convenientes para el correcto cumplimiento del deber de realojamiento en los términos establecidos en esta ley. En defecto de regulación específica en el Planeamiento General se podrán establecer el planeamiento de desarrollo Parcial o Especial.

2. Sin perjuicio de lo anterior, todo procedimiento de realojamiento respetará, al menos, las siguientes normas procedimentales comunes:

TÍTULO V. Intervención pública en el mercado del suelo e intervención administrativa en la edificación y uso del suelo y subsuelo

CAPÍTULO I. Intervención pública en el mercado del suelo

Sección 1.ª Patrimonios públicos del suelo

Artículo 201. Constitución.

1. Los Ayuntamientos cuya población de derecho supere los 5.000 habitantes deberán constituir un patrimonio municipal del suelo con la finalidad de obtener reservas para actuaciones de iniciativa pública, regular el mercado de terrenos y facilitar la ejecución del planeamiento.

2. Los bienes del patrimonio municipal del suelo constituyen un patrimonio diferenciado de los restantes bienes municipales.

3. Los ingresos obtenidos por la enajenación de los terrenos que constituyen el patrimonio municipal del suelo se destinarán a los mismos fines previstos en el artículo 206 de esta ley y, en particular, a la conservación y ampliación de dicho patrimonio.

Artículo 202. Bienes que integran el patrimonio municipal del suelo.

1. Integrarán el patrimonio municipal del suelo los siguientes bienes y derechos de titularidad municipal:

2. Se integran también en el patrimonio municipal del suelo los fondos públicos consignados con la finalidad de conservar, ampliar o gestionar los bienes a los que se refiere el apartado anterior, así como los intereses generados por dichos fondos.

Artículo 203. Subsuelo bajo el dominio público y constitución de complejos inmobiliarios.

1. El planeamiento podrá prever la utilización como bien patrimonial, del subsuelo bajo superficie dotacional pública de forma separada, implicando la desafectación expresa del dominio público.

2. El subsuelo se integrará en el patrimonio municipal de suelo y el vuelo en el dominio público. Ambos coexistirán como complejo inmobiliario o en régimen de propiedad horizontal.

Artículo 204. Consignación de créditos en los Presupuestos municipales para el patrimonio municipal del suelo.

Los Ayuntamientos cuya población de derecho supere los 5.000 habitantes, consignarán anualmente en sus presupuestos una cantidad equivalente, al menos, al 5 por ciento del total consignado en el capítulo II del presupuesto de ingresos relativo al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras con destino al patrimonio municipal del suelo.

Artículo 205. Reservas de terrenos.

1. El planeamiento podrá establecer, en cualquier clase de suelo, reservas de terrenos de posible adquisición para la constitución o ampliación del patrimonio municipal del suelo, o la delimitación de las reservas de terrenos con la misma finalidad.

2. El establecimiento o la delimitación de las reservas de terrenos con la finalidad expresada en el apartado anterior comporta:

Los plazos de vigencia de la declaración de la utilidad pública y la necesidad de ocupación, y de su eventual prórroga, cuando se trate de suelo urbano, serán la mitad de los expresados en el apartado a) anterior.

3. El procedimiento para efectuar reservas de terrenos no previstos en el Planeamiento General incluirá una aprobación inicial que realizará el Alcalde, un trámite de información pública por plazo no inferior a veinte días y una aprobación definitiva que corresponderá al Pleno.

Artículo 206. Destino del patrimonio municipal del suelo.

1. Los bienes y fondos integrantes del patrimonio municipal del suelo deberán ser destinados a las siguientes finalidades:

2. Cuando el planeamiento atribuya a los terrenos integrantes del patrimonio municipal del suelo una clasificación, o calificación urbanística incompatible con los fines señalados en el apartado anterior, la Administración podrá enajenar dichos terrenos mediante subasta por precio no inferior al que resulte de su tasación previa conforme a los criterios de la legislación del Estado. Los ingresos obtenidos se destinarán a los fines a que se refiere este artículo.

3. La Administración podrá permutar los bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo por otros inmuebles de análogo valor, previa tasación y de acuerdo con la legislación vigente en materia de bienes.

4. Excepcionalmente, los municipios que dispongan de un patrimonio público del suelo, podrán destinarlo a reducir la deuda comercial y financiera del Ayuntamiento en los términos previstos en la legislación básica del Estado.

Artículo 207. Cesiones onerosas.

1. Los terrenos pertenecientes al patrimonio municipal del suelo con calificación adecuada a los fines establecidos en el párrafo a) del artículo 206.1 podrán ser enajenados por los Ayuntamientos. La enajenación se llevará a cabo en virtud de concurso y no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación. El pliego de condiciones fijará plazos máximos para la realización de las obras de urbanización y edificación, o sólo de estas últimas si el terreno mereciera ya la calificación de solar. El pliego de condiciones fijará asimismo los precios máximos de venta o arrendamiento de las edificaciones resultantes de la actuación y las demás condiciones que fueran procedentes.

2. No obstante lo previsto en el apartado anterior, se podrá acordar la enajenación directa de los bienes y derechos del patrimonio público del suelo en los siguientes supuestos:

3. Asimismo, los bienes de los patrimonios públicos de suelo podrán transmitirse mediante enajenación o permuta por precio no inferior al valor de su aprovechamiento, de forma directa:

Artículo 208. Cesiones gratuitas.

1. En casos justificadamente motivados, los Ayuntamientos podrán ceder terrenos del patrimonio municipal del suelo por precio inferior al del valor que legalmente les corresponda, o incluso gratuitamente, para ser destinados a vivienda protegida. La cesión se llevará a cabo mediante concurso cuyo pliego establecerá las condiciones señaladas en el artículo anterior.

2. Los Ayuntamientos también podrán ceder directamente terrenos del patrimonio municipal del suelo por precio inferior al de su valor, o con carácter gratuito, a favor de entidades privadas de interés público sin ánimo de lucro que vayan a destinarlos a usos de interés social que redunden en beneficio manifiesto de los respectivos municipios, así como en el supuesto de que el cesionario sea ocupante legal de la vivienda afectada por acuerdo de realojo en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la Administración actuante o incluido en la reparcelación.

Artículo 209. Competencia.

La competencia para acordar las permutas, enajenaciones y cesiones de terrenos del patrimonio municipal del suelo a que se refieren los artículos 206, 207 y 208 corresponderá al órgano municipal que, en cada caso, establezca la legislación de régimen local.

Artículo 210. Derecho de readquisición preferente.

1. Al enajenar bienes pertenecientes a sus patrimonios de suelo, las Administraciones deberán insertar las cláusulas oportunas que obliguen al adquirente a respetar los compromisos que justifiquen el interés público de la operación, referidos, según los casos, a la urbanización del terreno, a su edificación y al precio de venta de las viviendas resultantes. Estos compromisos deberán estar en concordancia con las determinaciones de los instrumentos de planeamiento urbanístico y de gestión aplicables.

2. Si el adquirente de un bien procedente de un patrimonio público de suelo lo enajenase antes de su edificación en el plazo de cuatro años desde que lo adquirió, la Administración que se lo cedió podrá readquirirlo al mismo precio al que se lo vendió, o al precio de mercado si fuera inferior.

3. El adquirente de un bien procedente de un patrimonio público de suelo que hubiese adquirido el deber de edificación y pretendiere enajenarlo deberá notificar su propósito a la Administración, que tendrá un plazo de tres meses para ejercitar el derecho de readquisición preferente.

4. Las Administraciones públicas que sean titulares de patrimonios públicos de suelo dotarán créditos presupuestarios para el ejercicio de esta facultad con el carácter de ampliables.

Artículo 211. Patrimonio regional de suelo.

1. La Comunidad Autónoma deberá constituir, mantener y gestionar su propio patrimonio regional de suelo y, a tal efecto, se consignarán en los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma las partidas económicas suficientes para su adecuada dotación. La constitución de dicho patrimonio tiene por finalidad encauzar y desarrollar la ordenación del territorio, obtener reservas de suelo para actuaciones de interés autonómico y apoyar las acciones urbanísticas legalmente asignadas a los patrimonios municipales del suelo, en especial en lo que se refiere a los pequeños municipios, poniendo a su disposición el suelo preciso para la realización de los fines previstos en el artículo 206 de esta ley.

2. El patrimonio regional de suelo estará integrado por aquellos bienes y derechos de titularidad pública que la Comunidad Autónoma adquiera por expropiación o por cualquiera de los modos previstos en el ordenamiento jurídico para su incorporación formal y expresa a dicho patrimonio y finalidad.

3. La Comunidad Autónoma podrá transmitir o ceder directamente bienes inmuebles del patrimonio regional de suelo, incluso con carácter gratuito, a favor de cualquiera de las entidades integrantes del sector público institucional de Cantabria para fines de utilidad pública o interés social.

4. Serán de aplicación, en lo que proceda, las demás reglas establecidas en esta ley para los patrimonios municipales del suelo.

Artículo 212. Cesiones entre titulares de patrimonios públicos de suelo.

Los Ayuntamientos, la Comunidad Autónoma y las entidades integrantes del sector público institucional de cada una de esas administraciones podrán permutar, ceder o transmitir directamente, incluso a título gratuito, todo tipo de bienes inmuebles de los respectivos patrimonios del suelo para ser destinados a vivienda protegida, parque público de vivienda y usos productivos o terciarios para atender las necesidades que requiera el carácter integrado de operaciones de regeneración y renovación urbana, equipamientos comunitarios y otras instalaciones o edificaciones de uso público e interés social. La Administración General del Estado y las demás Administraciones públicas podrán también beneficiarse de estas cesiones.

Se modifica por el art. 23.22 bis de la Ley 3/2023, de 26 de diciembre. Ref. BOE-A-2024-1373

Sección 2.ª Derecho de superficie

Artículo 213. Derecho de superficie.

1. Las Administraciones públicas y demás entidades dependientes de ellas podrán constituir derechos de superficie, en los términos de la legislación básica del Estado, para realizar construcciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca de su propiedad o ajena. También se podrán constituir sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones para los fines previstos en el artículo 206.1 de esta ley.

2. Sin perjuicio de la regulación del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, el procedimiento de su constitución y el carácter oneroso o gratuito del mismo, se regirá, en función de la naturaleza del superficiario, por lo dispuesto en la Sección anterior.

Artículo 214. Extinción del derecho de superficie.

1. El derecho de superficie se extinguirá por el transcurso del plazo que será necesariamente establecido en su título constitutivo. Dicho plazo no podrá exceder del que establezca como máximo la legislación básica estatal, sin perjuicio de su carácter reconstituible. Una vez extinguido, el propietario del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título por el que se hubiera constituido el derecho. La extinción del derecho de superficie provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

2. El derecho de superficie se extinguirá también si no se edifica en el plazo previsto.

3. Si por cualquier otra causa distinta de las previstas en los apartados precedentes se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y de superficie, las cargas que recaigan sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente.

Sección 3.ª Derechos de tanteo y retracto

Artículo 215. Derechos de tanteo y retracto.

1. A efectos de intervenir y regular el mercado inmobiliario, coadyuvar al cumplimiento de las limitaciones de precio en las compraventas de vivienda protegida y, en general, para contribuir a los fines asignados al patrimonio municipal del suelo, los municipios podrán delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que todas o algunas de las transmisiones onerosas de terrenos o construcciones a que se refiere el apartado 2 de este artículo, queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el Ayuntamiento.

2. El ejercicio de los derechos previstos en el apartado anterior sólo podrá establecerse en relación con todas o algunas de las siguientes transmisiones:

3. Quedarán igualmente sujetos a tanteo y retracto, en todo caso, como si de transmisión onerosa se tratase, los siguientes negocios jurídicos:

4. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos previstos en este artículo será de diez años a contar desde la delimitación del área, salvo que en ese momento se fije otro menor.

Artículo 216. Procedimiento.

1. La delimitación de las áreas a que se refiere el artículo 215.1 de esta ley podrá efectuarse por el planeamiento urbanístico o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de actuación.

2. En la documentación específica relativa a la delimitación deberá figurar una memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificación del ámbito delimitado y una relación de bienes y derechos afectados, siendo preceptiva la notificación a los propietarios previamente al trámite de información pública.

3. En el sistema de expropiación, la delimitación de la unidad de actuación supondrá la delimitación del área para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que aquella contenga la relación de propietarios y la descripción de bienes y derechos afectados.

4. Los Ayuntamientos remitirán a los Registros de la Propiedad correspondientes copia certificada de los planos que reflejen la delimitación y relación detallada de las calles o sectores comprendidos, en aquellas áreas y de los propietarios y bienes concretos afectados, mediante traslado, en su caso, de copia del acuerdo de delimitación, con indicación del alcance y extensión del derecho de adquisición preferente.

Artículo 217. Notificación de transmisión.

1. Los propietarios de bienes incluidos en una de las áreas a que se refiere el artículo 215 de esta ley deberán notificar a la Administración actuante la decisión de enajenarlos, con expresión del precio y forma de pago proyectados y restantes condiciones esenciales de la transmisión, a efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.

2. También deberán notificar a la Administración actuante la transmisión onerosa de más del 50 por ciento de las acciones o participaciones sociales de entidades mercantiles, cuyo activo esté constituido en más del 80 por ciento por terrenos o edificaciones sujetos a los derechos de tanteo o retracto, durante un plazo de sesenta días desde que se haya producido la notificación.

3. No podrán efectuarse transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones, si no aparece acreditada la realización de las notificaciones contempladas en los apartados anteriores.

Artículo 218. Ejercicio del retracto.

1. La Administración actuante podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida en el artículo 217.1 de esta ley, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos, o el precio efectivo de la transmisión resultará inferior o menos onerosa a las restantes condiciones de la misma.

2. Este derecho deberá ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquiriente deberá notificar, en todo caso, a la Administración actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada.

Artículo 219. Caducidad de la notificación.

1. Los efectos de la notificación de transmisión a la Administración actuante para el ejercicio del derecho de tanteo caducarán, si en los cuatro meses siguientes a la misma no se efectúa dicha transmisión.

2. La transmisión realizada transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

Artículo 220. Pago del precio.

1. El precio podrá pagarse en metálico o mediante la entrega de terrenos de valor equivalente, si las partes así lo convienen.

2. El pago del bien adquirido deberá realizarse en un plazo de tres meses desde el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto, transcurrido el cual caducará el derecho sin que pueda volver a ejercitarse. En el caso del retracto la cantidad adeudada devengará el interés legal desde la fecha en que la Administración lo ejercitó.

3. Cuando el precio deba pagarse en distintos plazos, el incumplimiento por la Administración de cualquiera de ellos dará derecho al acreedor a instar la resolución de la transmisión realizada a favor de aquella.

4. En el supuesto de vivienda protegida, en ningún caso se podrá superar el precio máximo fijado en la normativa de protección.

Sección 4.ª Registro de edificaciones y solares

Artículo 221. Registro de edificaciones y solares.

1. El Registro municipal de edificaciones y solares tiene como función individualizar y registrar los solares y edificaciones inadecuadas o inconclusas, para las que se haya declarado el incumplimiento de los deberes urbanísticos de edificar o rehabilitar en los plazos legalmente establecidos.

2. Será obligatoria la existencia del Registro municipal de edificaciones y solares en aquellos municipios con más de 20.000 habitantes y potestativo en el resto.

3. El Registro municipal de solares será público y podrá ser consultado libremente por cualquier persona, que podrá asimismo instar al Ayuntamiento la inclusión en él de los bienes que, no estando registrados, considere que deban serlo de conformidad con lo previsto en este artículo.

Artículo 222. Inclusión de bienes en el Registro.

1. La inclusión de un bien en el Registro municipal de edificaciones y solares será obligatoria para el ayuntamiento cuando se den las circunstancias del artículo 221.1 de esta ley. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, iniciará el procedimiento de inclusión del bien en el Registro municipal de edificaciones y solares, previa notificación al interesado.

2. El acuerdo de inclusión de un bien en el Registro contendrá la descripción del bien y su valoración, con indicación separada del valor del suelo y, en su caso, de las obras inacabadas.

3. Se dará traslado del acuerdo de inclusión en el Registro municipal de edificaciones y solares al Registro de la Propiedad.

4. La inclusión de un bien en el Registro municipal de edificaciones y solares supone la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios, así como la habilitación al Ayuntamiento para aplicar, en su caso, el régimen de venta o de sustitución forzosa, sin perjuicio de la posibilidad de dictar, en su caso, cuantas órdenes de ejecución fueran precisas para garantizar la seguridad, la salud y el ornato público. Asimismo, implica la imposibilidad del propietario para iniciar o continuar la urbanización y edificación de dichos bienes.

5. La inexistencia del Registro municipal señalado no afectará a la validez y eficacia de las resoluciones declaratorias del incumplimiento, ni a la obligación de la administración actuante de comunicarlas al Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación de suelo del Estado.

Artículo 223. Venta forzosa.

1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, en el plazo máximo de un año desde la inclusión del inmueble en el Registro municipal de edificaciones y solares o de la declaración del incumplimiento y de la emisión, en su caso, de la orden oportuna, podrá enajenar en subasta pública, con el tipo de licitación que resulte de la inicial valoración global del inmueble y, en su caso, de las obras.

2. La convocatoria de la subasta se publicará en el «Boletín Oficial de Cantabria» y en, al menos, un diario de difusión regional, con indicación de las características del inmueble, valoración, condiciones para su adjudicación y obligaciones del adjudicatario.

3. Si la subasta fuera declarada desierta se convocará de nuevo en el plazo de seis meses.

4. Si la segunda subasta también quedara desierta, el Ayuntamiento podrá enajenar directamente el inmueble por el precio del último tipo de licitación.

5. El 50 por ciento del precio obtenido con la venta de los inmuebles, una vez deducidos los gastos ocasionados y, en su caso, las sanciones aplicables, se entregará al propietario, correspondiendo la diferencia al Ayuntamiento.

6. El adquirente de solares y construcciones incluidos en el Registro municipal de edificaciones y solares a que se refiere esta sección, tomará posesión de la finca en el plazo máximo de un mes desde que se le notifique la adjudicación y quedará obligado a iniciar o reanudar las obras de edificación en el plazo de un año, a partir de la fecha de toma de posesión de la finca.