Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas

Respecto de la delimitación de la hipotética lesión en los bienes y derechos en relación con la extinción de la eficacia de las declaraciones responsables vigentes, la doctrina jurisprudencial nacional ha aclarado que el uso residencial no ampara por sí mismo el uso turístico de viviendas, puesto que este es un uso diferente, de carácter económico, referido a la explotación comercial de las viviendas, habiéndose asentado esta explotación comercial precisamente sobre un uso residencial conforme al marco jurídico reglamentario precedente, uso residencial de la vivienda que se ha mantenido y no se ha alterado conforme al régimen vigente, que no exigía cambio urbanístico de uso, del que, por tanto, en modo alguno se priva a quien ostente la propiedad, y tampoco puede admitirse la existencia de usos turísticos consolidados, puesto que la actividad de vivienda vacacional solo podía ejercerse sobre la base de la previa y mantenida existencia de un uso residencial para vivienda. Dicho de otro modo, se trata de un supuesto similar al contemplado en el artículo 48.c) del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, de extinción de la eficacia de los títulos administrativos habilitantes de actividades, determinada por el cambio sobrevenido de la ordenación territorial o urbanística en aplicación de las disposiciones de la presente ley.

Delimitado así el supuesto indemnizatorio, de lo que se trata es de establecer los términos de la adecuada indemnización conforme al artículo 32.3 de la Ley 40/2015, y, para ello, conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional, se ha de atender no a las circunstancias precisas que en cada supuesto concreto puedan darse, sino a la existencia de un «proporcional equilibrio» entre el valor del derecho extinguido y la cuantía de la indemnización ofrecida. De ahí la importancia de haber incorporado al expediente de la iniciativa legislativa la oportuna valoración del coste adicional del equipamiento de una vivienda para su consideración como vacacional, frente al mínimo exigido por las normas vigentes en materia de habitabilidad, que excede ligeramente de los 2000 euros por vivienda.

El concepto indemnizable es la extinción de la eficacia de la declaración responsable que habilitaba el uso turístico de una vivienda como vivienda vacacional. Se trata, pues, de la extinción del título administrativo habilitante del citado uso, sin afectar directamente al régimen urbanístico de la propiedad del suelo, puesto que ni la legislación urbanística y territorial ni el planeamiento urbanístico y territorial asignaron a las citadas viviendas otro uso que el residencial, que constituía la premisa básica para la habilitación del uso de vivienda vacacional por la legislación turística. Ese contenido de la propiedad del suelo y de la vivienda se mantiene íntegramente, es decir, no se altera el uso vigente en el planeamiento urbanístico, que no es otro que el residencial con destino a vivienda, puesto que en ningún caso se materializó urbanísticamente el cambio de uso residencial a turístico. La vivienda podrá seguir destinándose desde ya, o al término del periodo transitorio de cinco o diez años, al uso urbanísticamente previsto, el residencial en vivienda, y otros usos complementarios previstos en su caso por el planeamiento urbanístico.

Es muy relevante destacar aquí que, tomando los datos derivados del Sistema Estatal de Referencia de precios de alquiler de vivienda, incluso utilizando los precios derivados del arrendamiento de larga duración conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la amortización de la escasa inversión exigida reglamentariamente para el uso turístico de vivienda estaría más que garantizada en un mínimo plazo de tiempo, atendiendo a su escasa cuantía además de su utilidad completa para el nuevo uso residencial o habitacional.

Por lo tanto, la indemnización nada tendrá que ver con el valor del inmueble, con el valor de la vivienda, con el aprovechamiento urbanístico, sino exclusivamente con la utilidad que ese uso complementario atribuido por la normativa turística reportaba al titular de la declaración responsable, y con los gastos que la explotación comercial de la vivienda le hubiese exigido para su equipamiento adecuado a tal fin, si es que efectivamente se hubiesen producido y, que en todo caso –debe insistirse en ello–, continúan incorporados al patrimonio y siguen proporcionando la misma utilidad hasta el final de su vida útil, debiendo ponerse en relación con la utilidad y el rendimiento que seguirá proporcionando la vivienda, bien mediante el disfrute de la persona propietaria o bien mediante su arrendamiento de larga duración o de temporada.

El nuevo planeamiento urbanístico municipal que admita el uso turístico de la vivienda, hace desaparecer cualquier atisbo de lesión o daño y, por lo tanto, no habrá lugar a supuesto indemnizatorio alguno.

En este sentido, aplicando el «proporcional equilibrio» entre el valor del derecho extinguido y la cuantía de la indemnización ofrecida, el plazo inicial de cinco años se presenta inicialmente como mucho más que suficiente, ponderado y equilibrado, dado el valor económico sustancial de ese derecho de aprovechamiento y explotación turística durante ese periodo (puesto que, se supone, debe ser mayor la rentabilidad de ese uso que el arrendamiento conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos acreditado mediante el Sistema Estatal de Referencia de precios de alquiler de vivienda), como un equivalente del derecho del que se priva a las personas que hayan sido sus anteriores titulares, sin necesidad de que estas acrediten haber sufrido perjuicios de manera efectiva y cuantificable económicamente, completándose ese equilibrio con la ampliación de la explotación hasta un máximo de diez años para aquellos supuestos en que pueda acreditarse de manera concreta, real y efectiva la existencia de un perjuicio real y evaluable económicamente no compensado o indemnizado con el periodo inicial de cinco años, supuesto que se presenta como absolutamente excepcional y remoto atendiendo a los datos anteriormente expuestos, y que se establece como remate de un régimen transitorio con las máximas garantías de indemnidad patrimonial para las actuales personas explotadoras de viviendas vacacionales.

En todo caso, uno de los requisitos esenciales para poder estar en presencia de un supuesto indemnizatorio sería que el título habilitante del que dispone quien ostente la explotación turística tuviera una vigencia superior a los cinco años establecidos en la ley, pues si su vigencia fuese inferior debe extinguirse simultáneamente con la eficacia de la declaración responsable.

Debe señalarse que la limitación temporal de la vigencia de las declaraciones responsables presentadas al amparo del reglamento vigente obedece, entre otras razones además de las ya expuestas anteriormente, a la necesidad de dar respuesta a aquellos casos en que la persona propietaria de la vivienda no ejercita la opción de especialización de usos y, por lo tanto, resulta necesario evitar la perpetuación del uso turístico de viviendas en la forma en que actualmente se encuentra implantado a lo largo del archipiélago, es decir, ambivalente y sin criterio ni planificación alguna desde la perspectiva urbanística, territorial, ambiental y turística, y también sin tener en consideración el nuevo escenario jurídico derivado de la interpretación jurisprudencial del régimen de propiedad horizontal en relación con la explotación comercial de las viviendas, de tal modo que la consideración de los aspectos referidos a la convivencia vecinal y a la integración social también son muy relevantes para establecer el citado régimen transitorio.

El plazo mínimo de continuación de la vigencia de las declaraciones responsables, cinco años, ampliable a diez en determinado supuesto, es, además, un plazo más que suficiente para que las corporaciones municipales promuevan la ordenación urbanística necesaria y exigible para la correcta ordenación pormenorizada del uso turístico de la vivienda, conforme a las circunstancias singulares de cada municipio y núcleo de población en lo referente a vivienda, presión turística, infraestructuras disponibles, exigencias de movilidad sostenible, niveles de sostenibilidad social, cultural, ambiental y económica y modelo urbanístico que democráticamente se pretenda implantar, al igual que para adoptar, en este caso por las comunidades de personas propietarias, las medidas que correspondan en los supuestos de concurrencia del régimen de propiedad horizontal en aras de la adecuada y pacífica convivencia.

En segundo lugar, debe reseñarse que la citada limitación temporal es congruente con la establecida en esta ley para las nuevas declaraciones responsables que se presenten para el uso turístico de hospedaje en viviendas, puesto que no solo permite reequilibrar el modelo urbanístico, territorial y turístico modificado de facto por la implantación masiva de viviendas vacacionales, sino que da respuesta, igualmente, a la necesidad de valorar periódicamente las exigencias impuestas en relación con la aplicación de las razones imperiosas de interés general concurrentes, ajustando las determinaciones y actuaciones públicas correspondientes; es decir, no establecer esa limitación temporal supondría incumplir las determinaciones de la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, al prescindir de la obligación de establecer y revisar periódicamente las determinaciones que exigen las razones imperiosas de interés general que avalan el régimen jurídico de intervención establecido en esta ley.

Además, de no establecerse esa limitación temporal de su vigencia, el número actual de viviendas vacacionales, que supera en gran parte del territorio insular los umbrales de sostenibilidad, imposibilitaría la presentación de nuevas declaraciones responsables conforme al planeamiento urbanístico adaptado, de tal manera que equivaldría a un monopolio a perpetuidad en favor de los actuales establecimientos al margen de cualquier criterio de planificación estratégica previa y sin que para ello se hubiesen tenido en cuenta consideraciones tales como las relativas a la convivencia vecinal, integración social, protección del medio ambiente, conservación del patrimonio cultural, calidad de vida ni cualquier otra razón imperiosa de interés general, y sin que la implantación del uso turístico de hospedaje en viviendas gozase del más mínimo aval de la participación ciudadana expresada a través de la tramitación del correspondiente instrumento de planeamiento ni de la necesaria evaluación ambiental estratégica de planes y programas.

Un tercer aspecto que motiva la implantación del régimen transitorio establecido es el referido a la necesidad de contar con un mecanismo adicional y efectivo para reequilibrar el mercado de vivienda en el segmento de alquiler de larga duración, puesto que, tal y como se ha reseñado en los antecedentes, la capacidad pública y privada para promover nueva vivienda es muy limitada, y de este modo se posibilitará que una parte de las viviendas actualmente destinadas a uso turístico y que no deban mantenerlo por las circunstancias urbanísticas y sociales repetidamente reseñadas, o cuyas personas propietarias no quieran continuar con dicho uso, o respecto de las cuales las actuaciones de inspección, comprobación y verificación impliquen la imposibilidad de continuar con dicho uso, retornen al citado mercado, posibilitándose de este modo un reequilibrio de este, pues no puede renunciarse a él imponiendo la perspectiva única de la rentabilidad del alquiler vacacional, marginando y despreciando los otros intereses públicos y sociales concurrentes. En todo caso, no puede olvidarse que el núcleo esencial de la cuestión gira sobre la determinación incuestionable de que el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, por lo que todas las medidas adoptadas van en la dirección de garantizar que efectivamente se cumple con ese destino legalmente establecido para el suelo residencial.

Debe reseñarse también que el citado régimen transitorio no está al margen del resto de las prescripciones de la ley, en el sentido de que muchas de aquellas viviendas vacacionales actualmente en funcionamiento conforme al marco normativo precedente podrán optar a la presentación de una nueva declaración responsable para el uso turístico de hospedaje conforme a esta ley, de tal forma que su actividad turística no se vería interrumpida. Para ello, debe reiterarse que el plazo inicial de cinco años, ampliable a diez, es más que suficiente para la adaptación del planeamiento urbanístico y la tramitación de las nuevas declaraciones responsables. Debe insistirse nuevamente en que este es precisamente el mecanismo de reequilibrio que se busca, es decir, sustituir la eficacia de declaraciones responsables presentadas al amparo de la normativa turística, pero sin consideración alguna sobre la planificación urbanística, territorial y turística, por declaraciones responsables que permitan la implantación de esta actividad conforme a criterios de sostenibilidad establecidos mediante los adecuados mecanismos de planificación, sometidos a su vez a evaluación ambiental estratégica y validación democrática y participativa, lo que sin duda constituye un paso enorme para cumplir el mandato estatutario de definir e implantar efectivamente un modelo turístico sostenible para las islas Canarias.

No puede obviarse, a la hora de establecer ese plazo de transitoriedad que en la actualidad la oferta de plazas de alojamiento turístico en viviendas vacacionales representa más del 37 % del total de la oferta en las islas Canarias, por lo que deben descartarse plazos inferiores por la afectación que supondría para el mercado turístico actual y la incertidumbre que provocaría en los diferentes operadores turísticos. El citado plazo de cinco o diez años resulta más que suficiente para no generar incertidumbre alguna en el momento actual y para que todos los operadores turísticos puedan planificar y ajustar adecuadamente sus programas y previsiones de actuación. Durante el mencionado plazo se establecerán las determinaciones de la oferta turística futura emplazada en viviendas, tanto a través de las nuevas declaraciones responsables que se presenten como de las prórrogas que se obtengan respecto de las vigentes declaraciones responsables, de tal modo que esta modalidad de oferta turística se irá ajustando paulatinamente y no de forma brusca. Simultáneamente, el resto de las modalidades y tipologías de alojamiento turístico también deberán ir ajustándose durante ese plazo, impulsadas por la renovación del marco normativo, limitado en la actualidad por la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, cuya vigencia superior a diez años exige una urgente renovación y que, sin lugar a duda, debe producirse de inmediato.

Debe destacarse que se ha tomado como referencia el marco de la responsabilidad patrimonial de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas que establece el sentido negativo de la falta de resolución expresa por la Administración en el plazo establecido.

En todo caso, esos plazos no impiden las obligadas actuaciones de comprobación y verificación de las declaraciones responsables presentadas en su día y que deberán llevar a cabo los cabildos insulares y el Gobierno de Canarias.

La disposición transitoria tercera, referida a los incentivos por la compensación consistente en ampliar la oferta de alquiler de larga duración, constituye una medida adicional a las establecidas en el reciente Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda, con la finalidad de hacer frente a la situación de emergencia habitacional a la que pretende dar respuesta aquel. La oferta de vivienda en las islas Canarias es muy inferior a la demanda, y por ello se plantea incentivar el crecimiento de la oferta de vivienda en arrendamiento de larga duración, y dentro de unos niveles de renta admisibles que no superen aquellos que puedan dar lugar a la declaración de zona tensionada, buscando de esta manera reequilibrar el mercado de la vivienda, de modo que aquellas personas propietarias y/o explotadoras que deseen continuar con la explotación de su vivienda vacacional durante un amplio periodo de veinte años y en las condiciones normativas de origen podrán hacerlo si, a su vez, compensan esa ventaja con la oferta de viviendas en alquiler, siempre con las mismas condiciones de calidad y vinculadas al entorno de referencia de la vivienda vacacional. Se busca de alguna manera que la mayor rentabilidad del uso turístico de hospedaje en vivienda funcione como incentivo y mecanismo corrector para que las personas propietarias puedan constatar que el resultado final de combinar ambas modalidades de explotación de la vivienda resulta atractivo y rentable, frente a la posibilidad de no poder continuar con la explotación turística más allá de los plazos de cinco o diez años establecidos transitoriamente en la presente ley, en aquellos supuestos en que el planeamiento urbanístico no permita en un futuro tal actividad en el mismo emplazamiento. Será la aplicación práctica de esta disposición la que pondrá de manifiesto si es viable y funciona o si es preciso adaptarla o introducir otras medidas. El objetivo es afrontar y encontrar la respuesta a la imperiosa necesidad social de vivienda mediante nuevos incentivos desde el ámbito turístico, extendiendo los efectos beneficiosos de este.

La disposición transitoria cuarta sobre «Incentivos a la renovación turística en edificios de tipología residencial de vivienda colectiva», atiende a la consideración del elevado peso cuantitativo que representa en la actualidad la tipología de vivienda vacacional sobre el total de la oferta de alojamiento turístico en las islas Canarias, de modo que para evitar una reducción significativa de dicha oferta en el periodo de tiempo transitorio establecido para la adaptación del planeamiento urbanístico y la presentación de las nuevas declaraciones responsables, a la par que para estimular la mayor competitividad y calidad de dicha oferta, profesionalizándola y generando más y mejor empleo y fiscalidad, se plantea la posibilidad de que el citado planeamiento pueda modificar el uso de las edificaciones residenciales colectivas, estableciendo un uso exclusivamente turístico y desapareciendo el uso residencial en virtud del principio de especialización de usos, de tal modo que sus titulares puedan instar declaraciones responsables para la explotación de establecimientos en la tipología de hotel o de apartamento y, todo ello, limitado a los plazos de vigencia de las declaraciones responsables, puesto que, fuera de esos plazos, otorgar esa posibilidad supondría romper el esquema de régimen transitorio general diseñado en esta ley.

Del mismo modo, este tipo de medidas contribuye a clarificar el mercado de la vivienda, puesto que dejarán de poder ser computadas como viviendas y como uso residencial, de tal manera que la evaluación de la disponibilidad de viviendas en el mercado para uso residencial habitual será mucho más exacta, en lugar de seguir computando como viviendas aquellas que están destinadas a un uso turístico, y sirven de complemento de las medidas planteadas en el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, referidas a la implantación del uso residencial en suelos mixtos y en parcelas turísticas, al permitir que el planeamiento urbanístico reequilibre el cambio de destino de unas y otras parcelas a modo de vasos comunicantes.

A la par que se facilita la posibilidad de modificación de uso por el planeamiento urbanístico, se introduce la necesidad de compensar ese cambio de uso con la anticipación del cumplimiento de los objetivos establecidos en materia de lucha contra el cambio climático, obteniendo de esta manera el interés público una ventaja ambiental adicional.

Las mismas razones avalan y justifican la disposición transitoria quinta, junto con la posibilidad de extender la tipología de villa más allá de las zonas propiamente turísticas, de modo tal que el planeamiento municipal de los municipios no turísticos, o incluso de los turísticos respecto de los núcleos de población de carácter no turístico, tenga una alternativa adicional de reconversión del uso de inmuebles destinados a vivienda vacacional en la actualidad, favoreciendo la dinamización económica y social de estos.

Los citados incentivos no podrían extenderse a viviendas individuales ubicadas en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal, por la razón evidente de que exigiría y supondría extender el uso turístico de viviendas y reducir el uso residencial permanente en contra de los principios de esta y de aquellas que le sirven de fundamento.

La disposición transitoria sexta, «Edificaciones existentes y cambio de uso turístico a residencial», intenta dar una nueva respuesta al desafío que todavía permanece presente en muchas zonas turísticas del archipiélago, en ocasiones con gran amplitud, y que es el referido a la reconducción de la residencialización de los establecimientos turísticos. Para ello, la ley, sin modificar el deber de atenerse al uso efectivo que ostenten las parcelas turísticas según el planeamiento y las autorizaciones obtenidas, y a la vista de las medidas que plantea expresamente el Decreto ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda, en concreto las referidas al cambio de uso de parcelas de uso turístico a uso residencial, ofrece un mecanismo específico para la especialización de determinadas edificaciones en un uso residencial exclusivo en aquellas áreas o edificaciones en que las circunstancias específicas concurrentes en el área o en los propios inmuebles así lo aconsejen, y el planeamiento municipal así lo determine, incorporando adicionalmente medidas relativas a la no incoación o a la suspensión tanto de los expedientes sancionadores relativos al incumplimiento de aquel deber como de los de declaración de incumplimiento del deber de atenerse al uso efectivo del establecimiento previstos en el artículo 24 de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, atendiendo a que esa medida, en caso de que se produzca la legalización final del uso residencial, resulta más acorde con los valores de seguridad jurídica y justicia material.

De este modo, se consigue paliar en cierta medida el déficit de la oferta de vivienda para residencia habitual y permanente en las zonas turísticas, ya que, la medida de forzar el abandono del uso residencial actualmente existente, lo que haría sería agravar el problema y, por otro lado, el posibilitar la incorporación de edificaciones actualmente destinadas, según el planeamiento a un uso turístico no competitivo y de baja calidad, al uso residencial, permite tal y como se ha señalado, aumentar la oferta residencial en dichas zonas.

El plazo de dos años establecido como máximo para la duración de la suspensión de las medidas sancionadoras es acorde con el previsto por la normativa urbanística para la duración máxima de la suspensión del otorgamiento de licencias con ocasión de la incoación del expediente de aprobación del planeamiento.

Las citadas medidas mantienen, tal y como se ha indicado, con carácter general, el deber de atenerse al uso efectivo que ostenten las parcelas turísticas según el planeamiento y las autorizaciones obtenidas, al que no se renuncia, pues constituye uno de los pilares básicos de la calidad, competitividad y protección del consumidor de la industria turística canaria, así como del modelo urbanístico, territorial, ambiental y turístico del archipiélago, al igual que se sigue insistiendo en la necesidad de especialización de usos por parte del planeamiento urbanístico municipal, en virtud del cual y por pura congruencia, se prohíbe taxativamente que el nuevo uso residencial pudiera dar acogida a cualquier modalidad de explotación turística de las viviendas resultantes pues ello resultaría un verdadero fraude a la ciudadanía y al propio modelo de desarrollo sostenible que se pretende implantar

La disposición transitoria séptima tiene por finalidad establecer unas mínimas normas técnicas aplicables hasta tanto no entre en vigor la normativa de carácter reglamentario que habrá de dictarse en desarrollo de la presente ley, y que podrá referirse específicamente a las viviendas de uso turístico o podrá enmarcarse en la regulación global de los requisitos exigibles a los diferentes establecimientos de alojamiento turístico, unificándolos en una única norma. El citado desarrollo normativo podrá distinguir diferentes clases y categorías de viviendas de uso turístico y, en función de ello, establecer requerimientos diferentes en cuanto a los servicios que hayan de prestarse, así como respecto de los equipamientos, infraestructuras, etc. que les deberán exigirse.

El establecimiento de una superficie mínima para cada vivienda habilitada para el uso turístico de hospedaje obedece a razones de mínima competitividad y calidad de la oferta turística, tratándose de un criterio que ha estado siempre presente, y sigue estándolo, en toda la normativa de los alojamientos turísticos en España. Se ha optado por establecer una superficie mínima equivalente a la exigida para las modalidades extrahoteleras equiparables al uso turístico de viviendas, desechando, en principio, la actual vinculación a los requisitos mínimos de habitabilidad, puesto que la naturaleza de ambos usos, habitacional y turístico, es evidentemente diferente y los requerimientos para el uso turístico han sido establecidos para el resto de las modalidades extrahoteleras en la cuantía mínima que se toma como referencia, a partir de la cual las exigencias de superficie son mayores, tal como sucede en la categoría mínima de apartamentos, donde la superficie útil mínima de la unidad de alojamiento se sitúa ya en 39 metros cuadrados.

Debe tenerse en cuenta, además, que, a diferencia de otras modalidades y tipologías de alojamiento turístico, las viviendas carecen de espacios, equipamientos y servicios comunes, impuestos por la reglamentación turística, que garanticen ciertos niveles de comodidad y de integración del turista en el espacio edificado, así como de esparcimiento de la población turística, es decir, que permanecen al margen de la aplicación de la normativa reglamentaria relativa a los estándares turísticos y al Reglamento de la Actividad Turística de Alojamiento, por lo que no resulta coherente reducir aún más la excepcionalidad en la aplicación de unos mínimos parámetros en términos propiamente turísticos.

Por esa razón y porque la reglamentación actual ha venido vinculada a la exigencia de la superficie mínima de 25 metros cuadrados establecida en la normativa básica de habitabilidad para viviendas, el establecimiento ahora de un umbral mínimo de superficie, superior a la citada cifra, podría dejar fuera del ámbito de aplicación de esta ley a un número significativo de viviendas, por lo que se permite de forma excepcional la habilitación del uso turístico de viviendas que cumplan con la citada superficie mínima actual de 25 metros cuadrados, pero siempre y cuando se vinculen a algún equipamiento o cualificación básica que contribuya a garantizar un mínimo de calidad y de sostenibilidad en la oferta de alojamiento, introduciéndose una amplia gama de tales equipamientos y cualificaciones, que garantiza tanto la mejor protección del público consumidor, al recibir una mejor oferta de alojamiento, como la inexistencia de una restricción desproporcionada respecto de las viviendas que podrían incorporarse al uso turístico. En este último sentido debe destacarse la posibilidad de que el planeamiento urbanístico municipal, al que corresponde finalmente la ordenación pormenorizada de la implantación del uso turístico de viviendas, pueda identificar otros equipamientos o cualificaciones de la vivienda que compensen el déficit de superficie de vista respecto del régimen general.

Esta medida, junto con aquellas referidas a equipamientos básicos, contribuyen a una mejor protección de las personas consumidoras al garantizarles unos mínimos de calidad y, además, se trata de introducir mínimos estándares acordes con la sostenibilidad ambiental.

La sostenibilidad ambiental está cada vez más presente en las exigencias de las propias personas que desarrollan la actividad turística y, por tanto, no se les podría presentar una oferta por debajo de los niveles mínimos de exigencia de aquella. En este sentido, las exigencias técnicas introducidas, aunque mínimas, se vinculan directamente a la lucha contra el cambio climático y a la apuesta por la descarbonización, puesto que constituye una tarea de todas las personas aportar un esfuerzo para la reducción de emisiones, y el uso turístico de viviendas no podría permanecer al margen de los compromisos globales asumidos en ese sentido y con un calendario temporal muy inmediato y preciso, 2030. En esa línea, la Ley 6/2022, de 27 de diciembre, de Cambio Climático y Transición Energética de Canarias, modificada por el Decreto ley 5/2024, de 24 de junio, por el que se modifica la Ley 6/2022, de 27 de diciembre, de Cambio Climático y Transición Energética de Canarias, señala que las políticas aplicables por las Administraciones públicas de Canarias en materia de turismo serán, entre otras, el fomento de un modelo turístico que evalúe y reduzca el impacto de esa actividad en el cambio climático, el tratamiento integral de la sostenibilidad del sector turístico, incluidos los recursos, productos y destinos, y el impulso de medidas que fomenten la rehabilitación energética, la reducción del consumo de energía y agua y el incremento de la aportación de energías renovables en las instalaciones y actividades turísticas.

En materia de accesibilidad, requisito ya exigible por la norma reglamentaria precedente, se establece la precisión referida a que la normativa que se ha de cumplir en la materia ha de ser la vigente en el momento en que pretende habilitarse el uso turístico de la vivienda, puesto que de otro modo no se estaría garantizando la accesibilidad respecto de aquellas viviendas construidas en su día y que pueden seguir sirviendo al uso habitacional prexistente, pero que no cumplirían la exigible para el uso turístico, de tal modo que se respete el principio jurídico de que la normativa aplicable ha de ser aquella vigente en el momento en que se obtiene el título habilitante para el nuevo uso o actividad.

La disposición transitoria octava, referida a la aplicación de las determinaciones de ordenación de carácter subsidiario, resuelve la eventual situación de inseguridad jurídica que podría derivarse de la inactividad municipal para adaptar su planeamiento urbanístico a las disposiciones de la presente ley, puesto que, de otro modo, aquella situación implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, lo que podría entenderse como una limitación absoluta de la libre iniciativa empresarial.

La disposición derogatoria única obedece a la necesidad de clarificar la derogación directa de aquellos preceptos del Reglamento de vivienda vacacional contrarios a la presente ley en tanto esta se desarrolla reglamentariamente.

La disposición final primera, de modificación de la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, busca incorporar la posibilidad de utilizar los planes de modernización y la mejora de la competitividad turística como instrumentos de planeamiento urbanístico adicionales, ágiles y sencillos para llevar a cabo la tarea de ordenación pormenorizada del uso turístico de hospedaje en vivienda en las zonas turísticas donde resulta mucho más complicado por la coincidencia con otros fenómenos, como el de la residencialización de las citadas zonas, a la vez que se considera como el instrumento adecuado para dar cumplimiento efectivo, de una vez por todas, al principio de especialización de usos en zonas turísticas presente en la legislación urbanística, territorial y turística de Canarias desde el año 2003. Para alcanzar ese objetivo se asigna la obligación de incorporar el preceptivo documento de estudio de capacidad de carga, y, teniendo presente que el ámbito urbanístico es de competencia propiamente municipal, se atribuye a los ayuntamientos la tarea de elaboración de los documentos de planeamiento, reservando al Gobierno de Canarias, tal y como ahora ya está previsto, la aprobación de la iniciativa y del propio plan, incluida su tramitación.

Se modifica el apartado 2 del artículo 23 de la Ley 2/2013 con la finalidad de seguir añadiendo mecanismos que eviten la problemática de la residencialización de los establecimientos turísticos, dando seguridad jurídica a las personas propietarias y, sobre todo, a las posibles adquirentes de los inmuebles, teniendo en cuenta que una de las medidas adoptadas por la citada Ley 2/2013, con la finalidad de reconducir esa problemática, fue la imposición a quienes sean titulares de dichos establecimientos turísticos de la obligación de hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso a que se destina la parcela y el inmueble y las limitaciones a la modificación de este.

En los establecimientos turísticos declarados e inscritos con posterioridad a la entrada en vigor de la norma, el uso consta en el Registro de la Propiedad como elemento delimitador del contenido del derecho de propiedad, por lo que no puede ser desconocido por quien opera sobre el inmueble aportando transparencia y seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

Sin embargo, un elevado porcentaje de los establecimientos turísticos ya construidos e inscritos con anterioridad a dicha norma no contienen especificación alguna en cuanto al uso, sin que dichos titulares hayan dado cumplimiento a lo previsto en el artículo 23.2 y en la disposición transitoria sexta de la citada Ley 2/2013, lo que pone de manifiesto la necesidad de completar el citado artículo facilitando el acceso del uso turístico al Registro de la Propiedad a medida que la persona titular va realizando operaciones inmobiliarias inscribibles, habilitando así una forma más sencilla y ágil para que la parte interesada pueda dar cumplimiento a su obligación.

La disposición final segunda, de modificación de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, pretende, en primer lugar, despejar cualquier duda sobre la posibilidad de que los cabildos insulares declaren zonas saturadas y con crecimiento limitado cero a lo largo y ancho de su ámbito insular y no solo en zonas de carácter turístico, y ya sea en relación con usos residenciales o turísticos. Esta determinación es especialmente importante respecto de las llamadas islas verdes.

En segundo lugar, explicita la aptitud de los planes especiales como uno de los instrumentos de ordenación urbanística más adecuados para delimitar y ordenar aquellas zonas susceptibles de implantar la actividad de hospedaje en viviendas, puesto que la ordenación pormenorizada de tal uso afecta a elementos de ordenación y determinaciones que, por su naturaleza y alcance, no afectan a elementos estructurantes del planeamiento, limitándose a la regulación de usos compatibles y autorizables.

Se tipifica como grave el mantenimiento del uso turístico de una vivienda más allá de la vigencia del título habilitante correspondiente, atendiendo al carácter de actividad clasificada de dicho uso y las afecciones que implica.

La disposición final tercera, de modificación de la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, incluye la necesaria tipificación como infracción de la legislación turística el incumplimiento del deber de publicidad del preceptivo número de registro.

La disposición final cuarta hace referencia a la evaluación de la incidencia de la aplicación de esta ley, por lo que, habida cuenta de que la efectividad de sus determinaciones se proyecta a través de la adaptación de los instrumentos de planeamiento urbanístico junto con la renovación del régimen de declaración responsable en un horizonte de cinco años, resulta conveniente y oportuno evaluar, con carácter previo y suficiente antes de que se cumpla dicho plazo, cuál habrá sido la evolución de la vivienda en las islas Canarias, la adaptación de la oferta turística al nuevo marco normativo y el encaje de sus disposiciones en la realidad social, económica, cultural, ambiental y territorial de las islas.

Adicionalmente, se completa el necesario desarrollo reglamentario de la presente ley, pues la regulación establecida no puede alcanzar aspectos de detalle que son propios de las normas de desarrollo, de rango inferior. La nueva reglamentación deberá ir orientada a garantizar los adecuados niveles de calidad y competitividad de la oferta en esta modalidad, así como la adecuada protección e información veraz a las personas consumidoras al igual que deberá incluir los oportunos mecanismos de evaluación de la sostenibilidad de los diferentes establecimientos dentro del objetivo irrenunciable de lucha contra el cambio climático y apuesta por la sostenibilidad global.

La disposición final quinta regula la entrada en vigor de la ley.

IX

La ley se adecua a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia, en los términos previstos en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, de acuerdo con lo establecido en el artículo 66 de la Ley 4/2023, de 23 de marzo, de la Presidencia y del Gobierno de Canarias.

Se cumple con los principios de necesidad y eficacia, plenamente justificados por la relevancia social, económica, ambiental, turística y cultural de los retos en materia de protección del entorno urbano, de efectividad del derecho a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles, protección del medio ambiente, calidad de vida de las personas residentes y garantía de la convivencia, protección del consumidor, preservación del patrimonio cultural canario, sostenibilidad del modelo urbanístico, territorial y turístico canario y la adecuación de las medidas y disposiciones contenidas en la ley dirigidas a abordarlos sobre la base de la necesaria planificación urbanística, territorial, ambiental y turística, dentro de unos márgenes de sostenibilidad debidamente adecuados y evaluables tanto en lo social como el ambiental y lo económico.

Igualmente, se da cumplimiento a los principios de seguridad jurídica, proporcionalidad y eficiencia, destacándose que las medidas que incorpora son congruentes con todo el ordenamiento jurídico e incorporan la mejor alternativa posible para la consecución de los objetivos anteriormente detallados, sin implicar la norma ningún tipo de carga administrativa, e incluso simplificando los procedimientos a fin de eliminar trámites y cargas.

En cuanto al principio de transparencia, la ley no solo ha seguido en su tramitación los trámites de consulta pública previa, así como de audiencia e información pública, sino que también ha sido objeto de un amplio y acreditado proceso de diálogo interadministrativo y con todos los sectores y colectivos implicados. Además, tal principio se refuerza a través de la exposición clara y accesible de los motivos y de los objetivos de la norma, que se recogen en esta parte expositiva y en la preceptiva memoria de análisis de impacto normativo.

Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación de la ley y finalidad de la ley.

1. La presente ley tiene por objeto regular el régimen jurídico general del uso turístico de viviendas en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma de Canarias.

No obstante, en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, su aplicación se hará sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, cuya normativa prevalecerá en caso de conflicto.

2. Su finalidad es:

– Establecer una ordenación urbanística, territorial, ambiental, social, cultural y turística del uso turístico de viviendas acorde con las exigencias del principio de desarrollo sostenible.

– Contribuir a garantizar la efectividad del derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles.

– La protección del medio ambiente, la lucha contra el cambio climático y la apuesta por una movilidad sostenible.

– El fomento y la garantía de la convivencia social.

– La protección de las personas consumidoras y, en particular, garantizar la igualdad de acceso y la inclusión, que son esenciales para permitir que las personas con discapacidad participen plenamente en todos los aspectos de la vida.

Artículo 2. Definiciones.

A los efectos de esta ley, los conceptos utilizados tienen el significado y el alcance determinado en los apartados siguientes:

1. Acceso independiente: acceso desde el espacio de uso público hasta las viviendas donde se implante el uso de hospedaje, sin utilizar elementos comunes del edificio residencial. Igualmente, en el caso de urbanizaciones privadas, lo es el acceso desde los viarios interiores y/o de las aceras comunitarias sin utilizar otros elementos comunes.

2. Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

3. Infravivienda: la edificación, o parte de ella, destinada a vivienda habitual o turística, que no reúne las condiciones mínimas exigidas de conformidad con la legislación aplicable. En todo caso, se entenderá que no reúnen dichas condiciones las viviendas que incumplan los requisitos de superficie, número, dimensión y características de las piezas habitables, las que presenten deficiencias graves en sus dotaciones e instalaciones básicas y las que no cumplan los requisitos mínimos de seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad exigibles a la edificación.

Entre otros, se consideran infraviviendas, espacios o habitáculos tales como, contenedores marítimos, cabañas autoconstruidas con madera, chapa metálica o materiales similares, tiendas de campaña o similares ubicadas fuera de las zonas específicamente habilitadas para su emplazamiento, tales como azoteas, garajes, zonas comunes de edificaciones, dominio público, etc., vehículos no autorizados para la pernoctación de personas y cualquier otro artilugio o elemento similar.

4. Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.

5. Personas explotadoras del uso turístico de vivienda: las personas propietarias o las personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional, principal o no, consista en la cesión a título oneroso del uso y disfrute de las viviendas que cumplan los requisitos previstos en la normativa de aplicación y hayan presentado la correspondiente declaración responsable a tal efecto.

6. Residencia habitual: la que constituya el domicilio de la persona que la ocupa durante un periodo superior a 183 días al año.

7. Uso admisible o complementario: se considera como tal el uso distinto del característico autorizable para cada parcela en una zona global, en atención a su compatibilidad y/o complementariedad con el uso característico y, en definitiva, con la naturaleza y el destino funcional de la zona.

La implantación del uso admisible se adecuará a las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico, tanto en lo referente a su cuantía y/o porcentaje como a su emplazamiento en las correspondientes partes de la parcela y/o edificación.

8. Uso característico: se considera como tal el uso exclusivo, principal o predominante establecido por el planeamiento urbanístico para cada parcela en una determinada zona global, en atención a su calificación urbanística.

9. Uso de hospedaje: servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas y que constituye el desarrollo de una actividad económica de carácter terciario. El uso de hospedaje, incluido el tipo de alquiler por habitaciones, es un servicio de alojamiento turístico.

10. Uso prohibido: se considera como tal el uso no autorizable en una zona global por su incompatibilidad con la naturaleza y el destino funcional de esta.

11. Uso residencial: el que tiene por finalidad proporcionar alojamiento estable o permanente a las personas.

12. Vivienda: toda edificación permanente que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente cuyo destino principal, aunque no siempre exclusivo, sea satisfacer la necesidad de alojamiento habitual de las personas. Se consideran comprendidas en el concepto de vivienda sus instalaciones fijas, anejos vinculados o no, así como los espacios y elementos de uso comunitario y los de urbanización que permanezcan adscritos a esta.

13. Vivienda principal: la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho.

14. Vivienda secundaria o segunda residencia: la vivienda que no constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa por periodos inferiores en total a 183 días al año, con finalidad de ocio, descanso, esparcimiento o similar.

15. Vivienda unifamiliar aislada: se entenderá por tipología unifamiliar aislada aquella en la cual ninguna de sus paredes exteriores linde con una pared exterior de otra vivienda. En los casos en que la vivienda linde con una pared delimitadora de parcela o exista más de una vivienda por parcela, se determinará individualmente la condición de vivienda unifamiliar. En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal o los adosados entre medianeras.

16. Uso turístico de vivienda: se entiende por tal la utilización temporal, habitual o intermitente de una vivienda con fines turísticos de hospedaje mediante precio, siempre que se ajuste a lo previsto en la presente ley.

17. Municipio de reto demográfico: aquellos municipios declarados como tales por el Gobierno de Canarias en atención a los criterios de despoblación, envejecimiento, pérdida estructural de la actividad económica o cualquier otro que la normativa vigente establezca a tal efecto.

18. Edificabilidad residencial: volumen o superficie edificable autorizada para uso de vivienda habitual, definido en los instrumentos de planeamiento vigentes.

19. Zona global: ámbito territorial, delimitado por cualquier tipo de plan o instrumento de ordenación urbanística, ordenado globalmente con el mismo uso, o bien pormenorizadamente con la misma calificación.

Artículo 3. Del uso residencial y de la vivienda.

1. En materia de vivienda, forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad privada el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico en coherencia con la función social que debe cumplir, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda en los términos contemplados en la legislación vigente.

2. El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles para toda la ciudadanía, y habilita únicamente el uso habitacional de cada vivienda, salvo que el planeamiento urbanístico permita expresamente otros usos admisibles por su compatibilidad y/o complementariedad con dicha finalidad.

3. La calificación de una parcela o finca para uso residencial no habilita el uso en ninguna modalidad de alojamiento turístico, sin perjuicio de que el planeamiento urbanístico pueda permitir este último como uso admisible de acuerdo con la legislación urbanística, territorial y turística, por lo que, en consecuencia, el uso turístico o vacacional de la vivienda solo es admisible y compatible con el uso residencial y/o de vivienda si lo permite expresamente el planeamiento urbanístico estableciendo su ordenación pormenorizada.

4. Las previsiones de este artículo en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma se aplicarán sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, cuya normativa prevalecerá en caso de conflicto.

Artículo 4. Del ejercicio de la potestad de planeamiento urbanístico.

1. Con carácter general, la habilitación del uso turístico de viviendas deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, prevista por la ordenación urbanística y/o del número de viviendas existentes o previstas, con destino exclusivo para uso residencial y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas, dentro de su ámbito territorial de aplicación, que podrá ser la totalidad o tan solo una parte o partes del término municipal, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

No obstante, con las mismas condiciones y alcance, se permite excepcionalmente, para las islas de La Palma, La Gomera y el Hierro, una reserva inferior, del 80 % como mínimo, de tal edificabilidad residencial de viviendas existentes o previstas y excluyente del uso turístico de hospedaje en viviendas dentro de su ámbito territorial de aplicación, garantizando una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

2. La habilitación del uso turístico de viviendas, respetando los porcentajes de reserva establecidos en el apartado anterior, podrá llevarse a cabo por el ayuntamiento correspondiente, incluso mediante los instrumentos complementarios de la ordenación urbanística adecuados a tal finalidad y previstos en la Ley 4/2017, del 13 julio, del Suelo y los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, o norma que lo sustituya, en particular, las ordenanzas provisionales.

Dichos instrumentos complementarios de la ordenación urbanística adecuados a tal finalidad, en aquellos casos en que su ámbito de ordenación se limite al suelo urbano consolidado, quedarán excluidos del procedimiento de evaluación ambiental, ya que, por razón de su objeto y alcance limitado, no pueden constituir en ningún caso el marco para la futura autorización de proyectos legalmente sometidos a evaluación ambiental ni tampoco el marco para la futura aprobación de otros proyectos, y se pueden determinar a priori –atendiendo a su objeto, extensión y los espacios afectados– y que no son susceptibles de tener un impacto significativo en el medio ambiente.

La habilitación del uso turístico de viviendas que no respete los porcentajes de reserva establecidos en el apartado 1 anterior solo podrá llevarse a cabo mediante cualquiera de los otros instrumentos de ordenación urbanística, en los que, además, se acredite y justifique, mediante la incorporación de un estudio de capacidad de carga, que es suficiente una reserva menor porque no se vulneran las exigencias derivadas del principio de desarrollo urbanístico y territorial sostenible y no se afecta al derecho de la ciudadanía al acceso a la vivienda, como derecho constitucionalmente protegido.

El citado estudio de la capacidad de carga integrará un documento autónomo dentro de los instrumentos de planeamiento y se fundamentará, al menos, en los siguientes factores relevantes:

En el acto de aprobación definitiva de los correspondientes instrumentos de planeamiento, el órgano competente habrá de realizar una evaluación específica de dicha capacidad, que habrá de quedar detalladamente expresada en el acuerdo correspondiente.

3. La habilitación del uso turístico de hospedaje en viviendas deberá estar debidamente justificada en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, incluidos los complementarios, acreditando:

4. Los instrumentos de planeamiento urbanístico no podrán:

5. Excepto lo dispuesto en las letras g) y h), las previsiones del apartado 4 anterior no serán de aplicación en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma, prevaleciendo para estas la aplicación de la Ley 14/2019, de 25 de abril, de ordenación territorial de la actividad turística en las islas de El Hierro, La Gomera y La Palma.

Artículo 5. Determinaciones de ordenación de directa aplicación y de carácter subsidiario.

1. Todo acto de habilitación del uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial o de viviendas existentes deberá respetar las siguientes reglas:

El instrumento de ordenación urbanística que habilite el uso turístico de viviendas podrá reducir, para todo tipo de viviendas o alguna de las tipologías de vivienda contempladas en el citado instrumento, la antigüedad mínima exigida en el párrafo anterior, siempre y cuando su ámbito territorial de aplicación no esté afectado por la declaración como zona de mercado residencial tensionado conforme a la legislación en materia de vivienda.

Asimismo, no se podrá autorizar la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en edificaciones sometidas al régimen de propiedad horizontal si el título constitutivo o los estatutos de la comunidad de propietarios y propietarias, la licencia urbanística, la autorización previa o de apertura turística o cualquier otro título habilitante del uso, configuraron dicho hospedaje como establecimiento turístico sujeto a la normativa turística. En estos casos, los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas.

Las determinaciones a las que se refieren los párrafos anteriores podrán acreditarse fehacientemente mediante certificación del Registro de la Propiedad o cualquier otro medio válido en derecho oponible frente a terceros.

2. En defecto de especificaciones expresas de los instrumentos de ordenación urbanística, la habilitación del uso de hospedaje como uso admisible del suelo calificado para un uso residencial deberá observar las siguientes reglas:

3. Los límites porcentuales establecidos en las letras b) y c) del apartado anterior podrán ser incrementados dentro de una sección electoral en la misma proporción que se destine a vivienda de protección oficial, siempre que se trate de vivienda de uso turístico en edificación aislada. El incremento nunca podrá superar la proporción de una vivienda de uso turístico por una vivienda de protección oficial calificada por el Instituto Canario de la Vivienda.

Artículo 6. Del uso turístico de viviendas como actividad clasificada.

1. El uso turístico de hospedaje en viviendas, incluido entre las modalidades de establecimientos turísticos de alojamiento, exige el cumplimiento de las prescripciones contenidas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias y el resto de las normas sectoriales que le sean de aplicación, especialmente las de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad, accesibilidad y, en general, la de actividades clasificadas. Será de aplicación lo dispuesto en la Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias y sus normas de desarrollo, el Decreto 52/2012, de 7 de junio, por el que se establece la relación de actividades clasificadas y se determinan aquellas a las que resulta de aplicación el régimen de autorización administrativa previa y el Reglamento de actividades clasificadas y espectáculos públicos, aprobado por Decreto 86/2013, de 1 de agosto, y lo dispuesto en su anexo III o normas que los sustituyan.

2. El uso turístico de hospedaje en viviendas está exento de los instrumentos de intervención previa regulados en la Ley 7/2011 y sus reglamentos, por hallarse sujeto a un régimen de declaración responsable en cuyo procedimiento se inserta un control igual o superior al establecido en la Ley 7/2011 y en su reglamento.

Artículo 7. Del régimen de intervención administrativa respecto del uso turístico de hospedaje en viviendas.

1. Con carácter previo al inicio de la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas, los titulares de estas o, en su caso, las personas físicas o jurídicas a las que previamente el propietario o propietaria haya encomendado su explotación deberán presentar declaración responsable ante los cabildos insulares conforme a lo dispuesto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, o norma que la sustituya, quienes realizarán la inscripción de la actividad, de oficio, en el Registro General Turístico de la Comunidad Autónoma de Canarias.

2. La presentación de una declaración responsable implicará automáticamente la extinción de la declaración responsable que pudiera encontrarse vigente sobre la misma vivienda siempre que la suscriba la misma persona, salvo en los supuestos regulados en esta ley relativos a su renovación.

3. Tanto la persona propietaria o titular del inmueble como la persona o entidad explotadora, en caso de ser distinta, estarán obligadas a relacionarse electrónicamente con las Administraciones públicas para la realización de cualquier trámite vinculado a la actividad de explotación del uso turístico de hospedaje en viviendas.

A fin de responder a las necesidades de los usuarios con menos capacidades o medios digitales, en especial las personas mayores, estos podrán hacer uso de las oficinas de asistencia en materia de registros, que permitirán a las personas interesadas, en el caso de que así lo deseen, presentar sus solicitudes en papel, las cuales se convertirán a formato electrónico, de conformidad con lo establecido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, o normativa que la sustituya.

4. La declaración responsable deberá incluir la manifestación expresa del cumplimiento de los requisitos y preceptos desarrollados en la presente ley y sus reglamentos, así como del resto de las normas sectoriales que les sean de aplicación, especialmente las de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad, accesibilidad y, en general, la de actividades clasificadas, y que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener dicho cumplimiento durante el tiempo en que se desarrolle la actividad.

Además de ello, y sin perjuicio de lo que con arreglo a la normativa de la Unión Europea pudiera resultar exigible, el contenido mínimo de la declaración responsable será el siguiente:

Solo será admisible una vivienda por cada referencia catastral, salvo en los casos en los que, de conformidad con la normativa vigente, se pueda acreditar registralmente o por otro medio válido en Derecho la existencia de dos o más viviendas con una misma referencia catastral.

5. Los cabildos insulares tendrán permanentemente publicado y actualizado el modelo de declaración responsable, fácilmente accesible a las personas interesadas por medios electrónicos.

6. El tratamiento de los datos se ajustará a lo dispuesto en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, aplicable a partir del 20 de mayo de 2026, o normativa que lo sustituya, y normativa de desarrollo y concordante.