Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch vom 1. Juni 1811

§ 1019⁵⁴³

Aufgehoben

§ 1020

Auflösung des Vertrages durch den Widerruf

Es steht dem Machtgeber frei, die Vollmacht nach Belieben zu widerrufen; doch muss er dem Gewalthaber nicht nur die in der Zwischenzeit gehabten Kosten und den sonst erlittenen Schaden ersetzen, sondern auch einen der Bemühung angemessenen Teil der Belohnung entrichten. Dieses findet auch dann statt, wenn die Vollendung des Geschäftes durch einen Zufall verhindert worden ist.

§ 1021

die Aufkündung

Auch der Machthaber kann die angenommene Vollmacht aufkünden. Wenn er sie aber vor Vollendung des ihm insbesondere aufgetragenen oder vermöge der allgemeinen Vollmacht angefangenen Geschäftes aufkündet, so muss er, dafern nicht ein unvorhergesehenes und unvermeidliches Hindernis eingetreten ist, allen daraus entstandenen Schaden ersetzen.

§ 1022

In der Regel wird die Vollmacht sowohl durch den Tod des Gewaltgebers, als des Gewalthabers aufgehoben. Lässt sich aber das angefangene Geschäft ohne offenbaren Nachteil der Erben nicht unterbrechen, oder erstreckt sich die Vollmacht selbst auf den Sterbefall des Gewaltgebers, so hat der Gewalthaber das Recht und die Pflicht, das Geschäft zu vollenden.

§ 1023

Die von einem Körper (Gemeinschaft) ausgestellten und übernommenen Vollmachten werden durch die Erlöschung der Gemeinschaft aufgehoben.

§ 1024⁵⁴⁴

oder ein Insolvenzverfahren

Wird über das Vermögen des Machtgebers das Insolvenzverfahren eröffnet, so sind Vertretungshandlungen des Machthabers ab der Bekanntmachung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht rechtswirksam. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Machthabers erlischt dessen Vollmacht.

§ 1025

Wird die Vollmacht durch Widerruf, Aufkündigung oder durch den Tod des Gewaltgebers oder Gewalthabers aufgehoben, so müssen doch die Geschäfte, welche keinen Aufschub leiden, so lange fortgesetzt werden, bis von dem Machtgeber oder dessen Erben eine andere Verfügung getroffen worden ist oder füglich getroffen werden konnte.

§ 1026

Auch bleiben die mit einem Dritten, dem die Aufhebung der Vollmacht ohne sein Verschulden unbekannt war, geschlossenen Verträge verbindlich, und der Gewaltgeber kann sich nur bei dem Gewalthaber, der die Aufhebung verschwiegen hat, wegen seines Schadens erholen.

§ 1027

Die in diesem Hauptstücke enthaltenen Vorschriften haben auch ihre Anwendung auf die Eigentümer einer Handlung, eines Schiffes, Kaufladens oder andern Gewerbes, welche die Verwaltung einem Faktor, Schiffer, Ladendiener oder andern Geschäftsträgern anvertrauen.

§ 1028

Die Rechte solcher Geschäftsführer sind vorzüglich aus der Urkunde ihrer Bestellung, dergleichen unter Handelsleuten das ordentlich kundgemachte Befugnis der Unterzeichnung (Firma) ist, zu beurteilen.

§ 1029

Ist die Vollmacht nicht schriftlich gegeben worden, so wird ihr Umfang aus dem Gegenstande, und aus der Natur des Geschäftes beurteilt. Wer einem andern eine Verwaltung anvertraut hat, von dem wird vermutet, dass er ihm auch die Macht eingeräumt habe, alles dasjenige zu tun, was die Verwaltung selbst erfordert und was gewöhnlich damit verbunden ist (§ 1009).

§ 1030

Gestattet der Eigentümer einer Handlung oder eines Gewerbes seinem Diener oder Lehrlinge, Waren im Laden oder ausser demselben zu verkaufen, so wird vermutet, dass sie bevollmächtigt seien, die Bezahlung zu empfangen, und Quittungen dagegen auszustellen.

§ 1031

Die Vollmacht, Waren im Namen des Eigentümers zu verkaufen, erstreckt sich aber nicht auf das Recht, in seinem Namen Waren einzukaufen; auch dürfen Fuhrleute weder den Wert der ihnen anvertrauten Güter beziehen, noch Geld darauf anleihen, wenn es nicht ausdrücklich in Frachtbriefen bestimmt worden ist.

§ 1032

Dienstgeber und Familienhäupter sind nicht verbunden, das, was von ihren Dienstpersonen oder andern Hausgenossen in ihrem Namen auf Borg genommen wird, zu bezahlen. Der Borger muss in solchen Fällen den gemachten Auftrag erweisen.

§ 1033

Besteht aber zwischen dem Borgnehmer und dem Borggeber ein ordentliches Einschreibebuch, worin die ausgeborgten Sachen aufgezeichnet werden, so gilt die Vermutung, dass der Überbringer dieses Buches bevollmächtigt sei, die Ware auf Borg zu nehmen.

§ 1034

Gerichtliche und gesetzliche Bevollmächtigung

Das Recht der Vormünder und Kuratoren, die Geschäfte ihrer Pflegebefohlenen zu verwalten, gründet sich auf die Anordnung des Gerichtes, von welchem sie bestellt sind. Dem Vater und dem Ehemanne wird das Befugnis zur Vertretung des Kindes und der Gattin von dem Gesetze eingeräumt. Hierüber sind die Vorschriften an den gehörigen Orten enthalten.

§ 1035

Geschäftsführung ohne Auftrag

Wer weder durch ausdrücklichen oder stillschweigenden Vertrag, noch vom Gerichte, noch aus dem Gesetze das Befugnis erhalten hat, darf der Regel nach sich in das Geschäft eines andern nicht mengen. Hätte er sich dessen angemasst, so ist er für alle Folgen verantwortlich.

§ 1036

im Notfalle

Wer, obgleich unberufen, ein fremdes Geschäft zur Abwendung eines bevorstehenden Schadens besorgt, dem ist derjenige, dessen Geschäft er besorgt hat, den notwendigen und zweckmässig gemachten Aufwand zu ersetzen schuldig, wenngleich die Bemühung ohne Verschulden fruchtlos geblieben ist (§ 403).

§ 1037

Wer fremde Geschäfte bloss, um den Nutzen des andern zu befördern, übernehmen will, soll sich um dessen Einwilligung bewerben. Hat der Geschäftsführer zwar diese Vorschrift unterlassen, aber das Geschäft auf seine Kosten zu des andern klarem, überwiegenden Vorteile geführt, so müssen ihm von diesem die darauf verwendeten Kosten ersetzt werden.

§ 1038

Ist aber der überwiegende Vorteil nicht klar oder hat der Geschäftsführer eigenmächtig so wichtige Veränderungen in einer fremden Sache vorgenommen, dass die Sache dem andern zu dem Zwecke, wozu er sie bisher benützte, unbrauchbar wird, so ist dieser zu keinem Ersatze verbunden; er kann vielmehr verlangen, dass der Geschäftsführer auf eigene Kosten die Sache in den vorigen Stand zurücksetze oder, wenn das nicht möglich ist, ihm volle Genugtuung leiste.

§ 1039

Wer ein fremdes Geschäft ohne Auftrag auf sich genommen hat, muss es bis zur Vollendung fortsetzen, und gleich einem Bevollmächtigten genaue Rechnung darüber ablegen.

§ 1040

gegen den Willen des andern

Wenn jemand gegen den gültig erklärten Willen des Eigentümers sich eines fremden Geschäftes anmasst oder den rechtmässigen Bevollmächtigten durch eine solche Einmengung an der Besorgung des Geschäftes verhindert, so verantwortet er nicht nur den hieraus erwachsenen Schaden und entgangenen Gewinn, sondern er verliert auch den gemachten Aufwand, insofern er nicht in Natur zurückgenommen werden kann.

§ 1041

Wenn ohne Geschäftsführung eine Sache zum Nutzen eines andern verwendet worden ist, so kann der Eigentümer sie in Natur oder, wenn dies nicht mehr geschehen kann, den Wert verlangen, den sie zur Zeit der Verwendung gehabt hat, obgleich der Nutzen in der Folge vereitelt worden ist.

§ 1042

Wer für einen andern einen Aufwand macht, den dieser nach dem Gesetze selbst hätte machen müssen, hat das Recht, den Ersatz zu fordern.

§ 1043

Hat jemand in einem Notfalle, um einen grösseren Schaden von sich und andern abzuwenden, sein Eigentum aufgeopfert, so müssen ihn alle, welche daraus Vorteil zogen, verhältnismässig entschädigen. Die ausführlichere Anwendung dieser Vorschrift auf Seegefahren ist ein Gegenstand der Seegesetze.

§ 1044

Die Verteilung der Kriegsschäden wird nach besondern Vorschriften von den politischen Behörden bestimmt.

23. Hauptstück

Von dem Tauschvertrage

§ 1045

Der Tausch ist ein Vertrag, wodurch eine Sache gegen eine andere Sache überlassen wird. Die wirkliche Übergabe ist nicht zur Errichtung, sondern nur zur Erfüllung des Tauschvertrages und zur Erwerbung des Eigentumes notwendig.

§ 1046

Das Geld ist kein Gegenstand des Tauschvertrages; doch lassen sich Gold und Silber als eine Ware, und selbst als Münzsorten insoweit vertauschen, als sie nur gegen andere Münzsorten, goldene nämlich gegen silberne, kleinere gegen grössere Stücke verwechselt werden sollen.

§ 1047⁵⁴⁵

Rechte und Pflichten der Tauschenden

Tauschende sind vermöge des Vertrages verpflichtet, die vertauschten Sachen der Verabredung gemäss mit ihren Bestandteilen und mit allem Zugehör zu rechter Zeit, am gehörigen Ort und in eben dem Zustand, in welchem sie sich bei Schliessung des Vertrages befunden haben, zum freien Besitze zu übergeben und zu übernehmen.

§ 1048

insbesondere in Rücksicht der Gefahr

Ist eine Zeit bedungen, zu welcher die Übergabe geschehen soll, und wird in der Zwischenzeit entweder die vertauschte bestimmte Sache durch Verbot ausser Verkehr gesetzt oder zufälliger Weise ganz oder doch über die Hälfte am Werte zu Grunde gerichtet, so ist der Tausch für nicht geschlossen anzusehen.

§ 1049

Andere in dieser Zwischenzeit durch Zufall erfolgte Verschlimmerungen der Sache und Lasten gehen auf die Rechnung des Besitzers. Sind jedoch Sachen in Pausch und Bogen behandelt worden, so trägt der Übernehmer den zufälligen Untergang einzelner Stücke, wenn anders hiedurch das Ganze nicht über die Hälfte am Werte verändert worden ist.

§ 1050

Dem Besitzer gebühren die Nutzungen der vertauschten Sache bis zur bedungenen Zeit der Übergabe. Von dieser Zeit an gebühren sie, samt dem Zuwachse, dem Übernehmer, obgleich die Sache noch nicht übergeben worden ist.

§ 1051

Ist keine Zeit zur Übergabe der bestimmten Sache bedungen, und fällt keinem Teile ein Versehen zur Last, so sind die obigen Vorschriften wegen Gefahr und Nutzungen (§§ 1048 bis 1050) auf den Zeitpunkt der Übergabe selbst anzuwenden, insofern die Parteien nicht etwas anderes festgesetzt haben.

§ 1052⁵⁴⁶

Wer auf die Übergabe dringen will, muss seine Verbindlichkeit erfüllt haben oder sie zu erfüllen bereit sein. Auch der zur Vorausleistung Verpflichtete kann seine Leistung bis zur Bewirkung oder Sicherstellung der Gegenleistung verweigern, wenn diese durch schlechte Vermögensverhältnisse des anderen Teiles gefährdet ist, die ihm zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht bekannt sein mussten.

24. Hauptstück

Von dem Kaufvertrage

§ 1053

Kaufvertrag

Durch den Kaufvertrag wird eine Sache um eine bestimmte Summe Geldes einem andern überlassen. Er gehört, wie der Tausch, zu den Titeln ein Eigentum zu erwerben. Die Erwerbung erfolgt erst durch die Übergabe des Kaufgegenstandes. Bis zur Übergabe behält der Verkäufer das Eigentumsrecht.

§ 1054

Erfordernisse des Kaufvertrages

Wie die Einwilligung des Käufers und Verkäufers beschaffen sein müsse, und welche Sachen gekauft und verkauft werden dürfen, dieses wird nach den Regeln der Verträge überhaupt bestimmt. Der Kaufpreis muss in barem Gelde bestehen, und darf weder unbestimmt, noch gesetzwidrig sein.

§ 1055

a) in barem Gelde bestehen

Wird eine Sache teils gegen Geld, teils gegen eine andere Sache veräussert, so wird der Vertrag, je nachdem der Wert am Gelde mehr oder weniger, als der gemeine Wert der gegebenen Sache beträgt, zum Kaufe oder Tausche, und bei gleichem Werte der Sache, zum Kaufe gerechnet.

§ 1056

Käufer und Verkäufer können die Festsetzung des Preises auch einer dritten bestimmten Person überlassen. Wird von dieser in dem bedungenen Zeitraume nichts festgesetzt oder will im Falle, dass kein Zeitraum bedungen worden ist, ein Teil vor der Bestimmung des Preises zurücktreten, so wird der Kaufvertrag als nicht geschlossen angesehen.

§ 1057

Wird die Bestimmung des Preises mehreren Personen überlassen, so entscheidet die Mehrheit der Stimmen. Fallen die Stimmen so verschieden aus, dass der Preis nicht einmal durch wirkliche Mehrheit der Stimmen festgesetzt wird, so ist der Kauf für nicht eingegangen zu achten.

§ 1058

Auch der Wert, welcher bei einer frühern Veräusserung bedungen worden ist, kann zur Bestimmung des Preises dienen. Hat man den ordentlichen Marktpreis zum Grunde gelegt, so wird der mittlere Marktpreis des Ortes und der Zeit, wo und in welcher der Vertrag erfüllt werden muss, angenommen.

§ 1059

Wenn für Waren eine Taxe besteht, so ist der höhere Preis gesetzwidrig, und der Käufer kann für jede noch so geringe Verletzung die Schadloshaltung bei der politischen Behörde fordern.

§ 1060

Ausser diesem Falle kann der Kauf sowohl von dem Käufer als Verkäufer nur wegen Verletzung über die Hälfte bestritten werden (§§ 934, 935). Diese Beschwerde findet auch dann statt, wenn der Ausspruch des Kaufpreises einem Dritten überlassen worden ist.

§ 1061

Pflichten des Verkäufers

Der Verkäufer ist schuldig, die Sache bis zur Zeit der Übergabe sorgfältig zu verwahren und sie dem Käufer nach eben den Vorschriften zu übergeben, welche oben bei dem Tausche (§ 1047) aufgestellt worden sind.

§ 1062

Der Käufer hingegen ist verbunden, die Sache sogleich oder zur bedungenen Zeit zu übernehmen, zugleich aber auch das Kaufgeld bar abzuführen; widrigenfalls ist der Verkäufer ihm die Übergabe der Sache zu verweigern berechtigt.

§ 1063

Wird die Sache dem Käufer von dem Verkäufer, ohne das Kaufgeld zu erhalten, übergeben, so ist die Sache auf Borg verkauft, und das Eigentum derselben geht gleich auf den Käufer über.

§ 1064

Gefahr und Nutzen des Kaufgegenstandes

In Rücksicht der Gefahr und Nutzungen einer zwar gekauften, aber noch nicht übergebenen Sache gelten die nämlichen Vorschriften, die bei dem Tauschvertrage gegeben worden sind (§§ 1048 bis 1051).

§ 1065

Kauf einer gehofften Sache

Wenn Sachen, die noch zu erwarten stehen, gekauft werden, so sind die in dem Hauptstücke von gewagten Geschäften gegebenen Anordnungen anzuwenden.

§ 1066

Allgemeine Vorschrift

In allen bei einem Kaufvertrage vorkommenden Fällen, welche in dem Gesetze nicht ausdrücklich entschieden werden, sind die in den Hauptstücken von Verträgen überhaupt, und von dem Tauschvertrage insbesondere aufgestellten Vorschriften anzuwenden.

§ 1067

Besondere Arten oder Nebenverträge eines Kaufvertrages

Besondere Arten oder Nebenverträge eines Kaufvertrages sind: der Vorbehalt des Wiederkaufes, des Rückverkaufes, des Vorkaufes; der Verkauf auf die Probe; der Verkauf mit Vorbehalt eines bessern Käufers und der Verkaufsauftrag.

§ 1068

Das Recht eine verkaufte Sache wieder einzulösen, heisst das Recht des Wiederkaufes. Ist dieses Recht dem Verkäufer überhaupt und ohne nähere Bestimmung eingeräumt, so wird von einer Seite das Kaufstück in einem nicht verschlimmerten Zustande, von der andern Seite aber das erlegte Kaufgeld zurückgegeben, und die inzwischen beiderseits aus dem Gelde und der Sache gezogenen Nutzungen bleiben gegen einander aufgehoben.

§ 1069

Hat der Käufer das Kaufstück aus dem Seinigen verbessert oder zu dessen Erhaltung ausserordentliche Kosten verwendet, so gebührt ihm gleich einem redlichen Besitzer der Ersatz; er haftet aber auch dafür, wenn durch sein Verschulden der Wert verändert oder die Zurückgabe vereitelt worden ist.

§ 1070⁵⁴⁷

Der Vorbehalt des Wiederkaufes findet nur bei unbeweglichen Sachen statt und gebührt dem Verkäufer nur für seine Lebenszeit. Er kann sein Recht weder auf die Erben noch auf einen anderen übertragen. Ist das Recht in die öffentlichen Bücher einverleibt, so kann die Sache auch einem Dritten abgefordert werden und dieser wird nach Beschaffenheit seines redlichen oder unredlichen Besitzes behandelt.

§ 1071

Kauf mit Vorbehalt des Rückverkaufes

Den nämlichen Beschränkungen unterliegt das von dem Käufer ausbedungene Recht, die Sache dem Verkäufer wieder zurück zu verkaufen und es sind auf dasselbe die für den Wiederkauf erteilten Vorschriften anzuwenden. Ist aber die Bedingung des Wiederverkaufs oder Wiederkaufs verstellt, und eigentlich, um ein Pfandrecht oder ein Borggeschäft zu verbergen, gebraucht worden, so tritt die Vorschrift des § 916 ein.

§ 1072

Wer eine Sache mit der Bedingung verkauft, dass der Käufer, wenn er solche wieder verkaufen will, ihm die Einlösung anbieten soll, der hat das Vorkaufsrecht.

§ 1073

Das Vorkaufsrecht ist in der Regel ein persönliches Recht. In Rücksicht auf unbewegliche Güter kann es durch Eintragung in die öffentlichen Bücher in ein dingliches verwandelt werden.

§ 1074

Auch kann das Vorkaufsrecht weder einem Dritten abgetreten, noch auf die Erben des Berechtigten übertragen werden.

§ 1075⁵⁴⁸

Der Berechtigte muss bewegliche Sachen binnen 24 Stunden, unbewegliche aber binnen 30 Tagen, nach der geschehenen Anbietung, wirklich einlösen. Nach Verlauf dieser Frist ist das Vorkaufsrecht erloschen. Art. 66a SR bleibt vorbehalten.

§ 1076

Das Vorkaufsrecht hat im Falle einer gerichtlichen Feilbietung der mit diesem Rechte belasteten Sachen keine andere Wirkung, als dass der den öffentlichen Büchern einverleibte Berechtigte zur Feilbietung insbesondere vorgeladen werden muss.

§ 1077

Der zur Einlösung Berechtigte muss, ausser dem Falle einer andern Verabredung, den vollständigen Preis, welcher von einem Dritten angeboten worden ist, entrichten. Kann er die ausser dem gewöhnlichen Kaufpreise angebotenen Nebenbedingungen nicht erfüllen, und lassen sie sich auch durch einen Schätzungswert nicht ausgleichen, so kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden.

§ 1078

Das Vorkaufsrecht lässt sich auf andere Veräusserungsarten ohne eine besondere Verabredung nicht ausdehnen.

§ 1079

Hat der Besitzer dem Berechtigten die Einlösung nicht angeboten, so muss er ihm für allen Schaden haften. Im Falle eines dinglichen Vorkaufsrechtes kann die veräusserte Sache dem Dritten abgefordert werden, und dieser wird nach Beschaffenheit seines redlichen oder unredlichen Besitzes behandelt.

§ 1080⁵⁴⁹

Der Kauf auf Probe ist unter der im Belieben des Käufers stehenden Bedingung geschlossen, dass er die Ware genehmige. Die Bedingung ist im Zweifel eine aufschiebende; der Käufer ist vor der Genehmigung an den Kauf nicht gebunden, der Verkäufer hört auf, gebunden zu sein, wenn der Käufer bis zum Ablaufe der Probezeit nicht genehmigt.

§ 1081⁵⁵⁰

Ist die Sache zum Zwecke der Besichtigung oder Probe bereits übergeben, so gilt Stillschweigen des Käufers bis nach Ablauf der Probezeit als Genehmigung.

§ 1082

Ist die Probezeit durch Verabredung nicht bestimmt worden, so wird sie bei beweglichen Sachen auf drei Tage, bei unbeweglichen aber auf ein Jahr angenommen.

§ 1083

Wird das Kaufgeschäft mit dem Vorbehalte verabredet, dass der Verkäufer, wenn sich binnen einer bestimmten Zeit ein besserer Käufer meldet, denselben vorzuziehen befugt sei, so bleibt in dem Falle, dass das Kaufstück nicht übergeben worden, die Wirklichkeit des Vertrages bis zum Eintritte der Bedingung aufgeschoben.

§ 1084

Ist das Kaufstück übergeben worden, so ist der Kaufvertrag abgeschlossen; er wird aber durch den Eintritt der Bedingung wieder aufgelöst. Bei dem Mangel einer ausdrücklichen Zeitbestimmung wird der bei dem Kaufe auf die Probe angenommene Zeitraum vermutet.

§ 1085

Ob der neue Käufer besser sei, beurteilt der Verkäufer. Er kann den zweiten Käufer, wenn der erste auch noch mehr zahlen wollte, vorziehen. Bei der Auflösung des Vertrages heben sich die Nutzungen der Sache und des Geldes gegeneinander auf. In Rücksicht der Verbesserungen oder Verschlimmerungen wird der Käufer gleich einem redlichen Besitzer behandelt.

§ 1086

Wenn jemand seine bewegliche Sache einem andern für einen gewissen Preis zum Verkaufe übergibt, mit der Bedingung, dass ihm der Übernehmer binnen einer festgesetzten Zeit entweder das bestimmte Kaufgeld liefern oder die Sache zurückstellen soll, so ist der Übergeber vor Verlauf der Zeit die Sache zurückzufordern nicht berechtigt; der Übernehmer aber muss nach deren Ablauf das bestimmte Kaufgeld entrichten.

§ 1087

Während der festgesetzten Zeit bleibt der Übergeber Eigentümer. Der Übernehmer haftet ihm für den durch sein Verschulden verursachten Schaden, und es werden ihm bei Zurückstellung der Sache nur solche Kosten vergütet, die dem Übergeber zum Nutzen gereichen.

§ 1088

Ist die Sache unbeweglich oder ist der Preis oder die Zahlungsfrist nicht bestimmt, so wird der Übernehmer wie ein Gewalthaber angesehen. In keinem Falle kann die zum Verkaufe anvertraute Sache dem Dritten, welcher sie von dem Übernehmer redlicher Weise an sich gebracht hat, abgefordert werden (§ 367).

§ 1089

Auch bei gerichtlichen Verkäufen finden die über Verträge, und den Tausch- und Kaufvertrag insbesondere aufgestellten Vorschriften in der Regel statt, insofern nicht in diesem Gesetze oder in der Gerichtsordnung eigene Anordnungen enthalten sind.

25. Hauptstück

Von Bestandverträgen⁵⁵¹

§ 1090⁵⁵²

Für Bestandverträge (Miet- und Pachtverträge) gelten folgende Bestimmungen:

1. Abschnitt

Mietvertrag⁵⁵³

1. Unterabschnitt

Allgemeine Bestimmungen⁵⁵⁴

Art. 1⁵⁵⁶

I. Begriff

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.

Art. 2⁵⁵⁸

1. Wohn- und Geschäftsräume

1) Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Als solche gelten insbesondere Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und Abstellplätze sowie Gärten.

2) Sie gelten nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens sechs Monate gemietet werden.

Art. 3⁵⁵⁹

2. Bestimmungen über den Schutz vor unzulässigen Mietzinsen und anderen unzulässigen Forderungen des Vermieters

1) Die Bestimmungen über den Schutz vor unzulässigen Mietzinsen und anderen unzulässigen Forderungen des Vermieters (Art. 55 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.

2) Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen mit mehr als 150 m² Nettowohnfläche und Einfamilienhäusern mit mehr als 200 m² Nettowohnfläche.

Art. 4⁵⁶⁰

B. Koppelungsgeschäfte

1) Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt.

2) Als Koppelungsgeschäft im Sinne von Abs. 1 gilt insbesondere die Verpflichtung des Mieters, die Mietsache, Möbel oder Aktien zu kaufen oder einen Versicherungsvertrag abzuschliessen.

Art. 5⁵⁶¹

C. Dauer des Mietverhältnisses

1) Das Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein.

2) Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll.

3) Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet.

Art. 6⁵⁶³

I. Im Allgemeinen

1) Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.

2) Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:

• a) vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;

• b) Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.

Art. 7⁵⁶⁴

II. Auskunftspflicht

Ist bei Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Vermieter es in anonymisierter Form dem neuen Mieter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.

Art. 8⁵⁶⁵

III. Abgaben und Lasten

Der Vermieter trägt die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben.

Art. 9⁵⁶⁸

1. Mietzins

Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.

Art. 10⁵⁷⁰

a) Im Allgemeinen

1) Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.

2) Der Mieter muss die von ihm verursachten und üblichen Nebenkosten bezahlen, wenn nicht etwas anderes vereinbart worden ist.

3) Die Regierung kann Näheres über Nebenkosten mit Verordnung regeln, insbesondere über:

• a) deren Abrechnung;

• b) deren Anrechenbarkeit;

• c) den Energiebezug von einer ausgelagerten Zentrale;

• d) nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume.

Art. 11⁵⁷¹

b) Wohn- und Geschäftsräume

1) Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.

2) Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

Art. 12⁵⁷²

3. Zahlungstermine

Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist.

Art. 13⁵⁷³

4. Zahlungsrückstand des Mieters

1) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist beträgt mindestens 14 Tage.

2) Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 14⁵⁷⁴

II. Sicherheiten durch den Mieter

1) Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen.

2) Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.

3) Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter gerichtlich geltend gemacht, so kann der Mieter von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.

Art. 15⁵⁷⁵

III. Sorgfalt und Rücksichtnahme

1) Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.

2) Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.

3) Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

4) Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

Art. 16⁵⁷⁶

IV. Meldepflicht

1) Der Mieter muss Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter melden.

2) Unterlässt der Mieter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Vermieter daraus entsteht.

Art. 17⁵⁷⁷

V. Duldungspflicht

1) Der Mieter muss Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind.

2) Der Mieter muss dem Vermieter gestatten, die Sache nach Absprache mit dem Mieter zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist.

3) Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 23) und auf Schadenersatz (Art. 24) bleiben vorbehalten.

Art. 18⁵⁷⁸

F. Nichterfüllung oder mangelhafte Erfüllung des Vertrages bei Übergabe der Sache

1) Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder wesentlich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach §§ 918 bis 921 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen.

2) Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrages, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 20 bis 25).

3) Der Mieter kann die Ansprüche nach den Art. 20 bis 25 auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat:

• a) welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch wesentlich beeinträchtigen;

• b) die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 19).

Art. 19⁵⁸⁰

I. Pflicht des Mieters zu kleinen Reinigungen und Ausbesserungen

Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, auf eigene Kosten beseitigen.

Art. 20⁵⁸²

1. Im Allgemeinen

1) Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter:

• a) den Mangel beseitigt;

• b) den Mietzins verhältnismässig herabsetzt;

• c) Schadenersatz leistet.

2) Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen (Art. 25 ff.).

Art. 21⁵⁸⁴

a) Grundsatz

Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter:

• a) fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder wesentlich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert;

• b) auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht wesentlich beeinträchtigt.

Art. 22⁵⁸⁵

b) Ausnahme

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, wenn der Vermieter für die mangelhafte Sache innert angemessener Frist vollwertigen Ersatz leistet.

Art. 23⁵⁸⁶

3. Herabsetzung des Mietzinses

Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt.

Art. 24⁵⁸⁷

4. Schadenersatz

Hat der Mieter durch den Mangel Schaden erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft.

Art. 25⁵⁸⁹

a) Grundsatz

1) Verlangt der Mieter einer unbeweglichen Sache vom Vermieter die Beseitigung eines Mangels, so muss er ihm dazu schriftlich eine angemessene Frist setzen und kann ihm androhen, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, gerichtlich hinterlegen wird. Er muss die Hinterlegung dem Vermieter schriftlich ankündigen.

2) Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als geleistet (§ 1425).

Art. 26⁵⁹⁰

b) Herausgabe der hinterlegten Mietzinse

1) Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert vier Wochen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses beim Hinterlegungsgericht geltend gemacht hat.

2) Der Vermieter kann beim Hinterlegungsgericht die Herausgabe der zu Unrecht hinterlegten Mietzinse verlangen, sobald ihm der Mieter die Hinterlegung angekündigt hat.

Art. 27⁵⁹²

I. Durch den Vermieter

1) Der Vermieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.

2) Der Vermieter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen; allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 23) und auf Schadenersatz (Art. 24) bleiben vorbehalten.

Art. 28⁵⁹³

II. Durch den Mieter

1) Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zugestimmt hat.

2) Hat der Vermieter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.

3) Weist die Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung, welcher der Vermieter zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert auf, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung verlangen; weitergehende schriftlich vereinbarte Entschädigungsansprüche sowie ein vereinbarter Ausschluss der Entschädigung bleiben vorbehalten. Der Mieter muss aber die Entschädigung längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 29⁵⁹⁵

I. Veräusserung der Sache

1) Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.

2) Der neue Eigentümer kann jedoch:

• a) bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;

• b) bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.

3) Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet der bisherige Eigentümer dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.

4) Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

Art. 30⁵⁹⁶

II. Einräumung beschränkter dinglicher Rechte

Die Bestimmungen über die Veräusserung der Sache sind sinngemäss anwendbar, wenn der Vermieter einem Dritten ein beschränktes dingliches Recht einräumt und dies einem Eigentümerwechsel gleichkommt.

Art. 31⁵⁹⁷

III. Vormerkung im Grundbuch

1) Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.

2) Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

3) Bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräusserung ist das Mietverhältnis, wenn es im Grundbuch vorgemerkt ist, gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln. Hat der neue Eigentümer das Mietverhältnis nicht zu übernehmen, so muss ihm der Mieter nach ordnungsgemässer Kündigung weichen.

Art. 32⁵⁹⁸

K. Untermiete

1) Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.

2) Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Art. 33⁵⁹⁹

L. Übertragung der Miete auf einen Dritten

1) Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen.

2) Stimmt der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein.

3) Der Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre.

Art. 34⁶⁰⁰

M. Vorzeitige Rückgabe der Sache

1) Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

2) Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

3) Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:

• a) an Auslagen erspart und

• b) durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

Art. 35⁶⁰¹

N. Verrechnung

Der Vermieter und der Mieter können nicht im Voraus auf das Recht verzichten, Forderungen und Schulden aus dem Mietverhältnis zu verrechnen.

Art. 36⁶⁰³

I. Ablauf der vereinbarten Dauer

1) Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.

2) Setzen die Parteien das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis.

Art. 37⁶⁰⁵

1. Im Allgemeinen

1) Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.

2) Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die aussergerichtliche Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Für die gerichtliche Kündigung gilt § 563 ZPO.

Art. 38⁶⁰⁶

2. Unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten

Bei der Miete von unbeweglichen Sachen und Fahrnisbauten können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 39⁶⁰⁷

3. Wohnungen

Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 40⁶⁰⁸

4. Geschäftsräume

Bei der Miete von Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 41⁶⁰⁹

5. Einzelzimmer und Einstellplätze

Bei der Miete von möblierten und unmöblierten Einzelzimmern sowie von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen können die Parteien mit einer Frist von vier Wochen auf Ende eines Monats kündigen.

Art. 42⁶¹⁰

6. Bewegliche Sachen

Bei der Miete von beweglichen Sachen können die Parteien mit einer Frist von drei Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 43⁶¹²

1. Aus wichtigen Gründen

Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 44⁶¹³

2. Konkurs des Mieters

1) Wird über das Vermögen des Mieters nach Übernahme der Sache ein Konkursverfahren eröffnet, so kann der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Insolvenzverwalter schriftlich eine angemessene Frist setzen.⁶¹⁴

2) Erhält der Vermieter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.

Art. 45⁶¹⁵

3. Tod des Mieters

1) Stirbt der Mieter, so können vorbehaltlich Abs. 2 sowohl seine Erben als auch der Vermieter mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

2) Bei der Miete von Wohnräumen gehen die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses auf den Ehegatten, den eingetragenen Partner, den Lebensgefährten, Verwandte in gerader Linie einschliesslich der Wahlkinder und Geschwister des bisherigen Mieters über, sofern diese mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod im gemeinsamen Haushalt gelebt und ein Wohnbedürfnis haben sowie diese Personen das Mietverhältnis nicht im Sinne von Abs. 1 aufgelöst haben. Lebensgefährte im Sinne dieser Bestimmung ist, wer mit dem bisherigen Mieter bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer wirtschaftlichen Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft gelebt oder die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Mieter gemeinsam bezogen hat.

Art. 46⁶¹⁶

4. Bewegliche Sachen

Der Mieter einer beweglichen Sache, die seinem privaten Gebrauch dient und vom Vermieter im Rahmen seiner gewerblichen Tätigkeit vermietet wird, kann mit einer Frist von höchstens 14 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Der Vermieter hat dafür keinen Anspruch auf Entschädigung.

Art. 47⁶¹⁸

1. Im Allgemeinen

1) Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.

2) Kündigt der Vermieter nicht gerichtlich, so muss die Kündigung folgenden Mindestinhalt aufweisen:

• a) die Bezeichnung des Mietgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung bezieht;

• b) den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird.

Art. 48⁶²⁰

a) Kündigung durch den Mieter

1) Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des anderen kündigen.

2) Kann der Ehegatte diese Zustimmung nicht einholen oder wird sie ihm ohne triftigen Grund verweigert, so kann er das Gericht anrufen.

3) Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.

Art. 49⁶²¹

b) Kündigung durch den Vermieter

Die Kündigung durch den Vermieter sowie die Ansetzung einer Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung (Art. 13) sind dem Mieter und dessen Ehegatten bzw. dessen eingetragenen Partner separat zuzustellen.

Art. 50⁶²²

3. Nichtigkeit der Kündigung

Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Art. 47 bis 49 nicht entspricht.

Art. 51⁶²⁴

I. Im Allgemeinen

1) Der Mieter muss die Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.

2) Vereinbarungen, in denen sich der Mieter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.

Art. 52⁶²⁵

II. Prüfung der Sache und Meldung an den Mieter

1) Bei der Rückgabe muss der Vermieter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem sofort melden.

2) Versäumt dies der Vermieter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.

3) Entdeckt der Vermieter solche Mängel später, so muss er sie dem Mieter sofort melden. Der Vermieter muss aber Ansprüche längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 53⁶²⁷

I. Umfang

1) Zur Sicherstellung des Mietzinses hat der Vermieter einer unbeweglichen Sache das Retentionsrecht an den eingebrachten, dem Mieter oder seinen mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Familienmitgliedern gehörenden beweglichen Sachen, soweit sie nicht der Pfändung entzogen sind. Das Retentionsrecht erlischt, wenn die Gegenstände vor ihrer Retentionsbeschreibung entfernt werden, es sei denn, dass dies infolge einer gerichtlichen Verfügung geschieht und der Vermieter binnen drei Tagen nach dem Vollzug sein Recht bei Gericht anmeldet.

2) Zieht der Mieter aus oder werden Sachen verschleppt, ohne dass der Zins entrichtet oder sichergestellt ist, so kann der Vermieter die Sachen auf eigene Gefahr zurückbehalten, doch muss er binnen drei Tagen um die Retentionsbeschreibung ansuchen oder die Sachen herausgeben.

Art. 54⁶²⁸

II. Sachen Dritter

Das Retentionsrecht des Vermieters nach Art. 53 wird schon durch die Einbringung der beweglichen Sachen in die vermietete Wohnung begründet, und kann daher auch gegen jene Gläubiger des Mieters geltend gemacht werden, welche auf die eingebrachten Gegenstände ein Pfandrecht erwerben, ehe der Vermieter bei Gericht Klage auf Leistung des Mietzinses eingereicht oder die Beschreibung der beweglichen Sachen angesucht hat.

2. Unterabschnitt

Schutz vor unzulässigen Mietzinsen und anderen unzulässigen Forderungen des Vermieters bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen⁶²⁹

Art. 55⁶³¹

I. Regel

1) Anfangsmietzinse sind unzulässig, wenn damit der Vermieter von einer subjektiven Notlage oder einer marktbeherrschenden Stellung profitiert und dadurch ein unangemessener Ertrag aus der Mietsache erzielt wird.

2) Mietzinserhöhungen ausser den Fällen der Indexbindung (Art. 57) oder der Mietzinsstaffelung (Art. 58) sind unzulässig, wenn damit die Erzielung eines unangemessenen Ertrages aus der Mietsache verbunden ist.

Art. 56⁶³²

II. Ausnahmen

Ein unangemessener Ertrag wird nicht erzielt, wenn der Mietzins:

• a) sich im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse vergleichbarer Wohn- und Geschäftsräume unter Berücksichtigung der Lage, der Bauweise, der Ausstattung, des Zustandes der Mietsache und der Bauperiode hält;

• b) durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;

• c) sich bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite berechnet auf den Anlagekosten hält;

• d) lediglich der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals dient.

Art. 57⁶³³

B. Indexierte Mietzinse

Die Vereinbarung, dass der Mietzins einem Index folgt, ist nur gültig, wenn als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird.

Art. 58⁶³⁴

C. Gestaffelte Mietzinse

Die Vereinbarung, dass sich der Mietzins periodisch um einen bestimmten Betrag erhöht, ist nur gültig, wenn:

• a) der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird;

• b) der Mietzins höchstens einmal jährlich erhöht wird; und

• c) der Betrag der Erhöhung in Franken festgelegt wird.

Art. 59⁶³⁵

D. Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter

1) Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens 14 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist schriftlich mitteilen und begründen.

2) Die Mitteilung hat folgenden Mindestinhalt aufzuweisen:

• a) den Zeitpunkt, auf den die Erhöhung in Kraft tritt;

• b) eine Begründung der Erhöhung.

3) Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn:

• a) die Mitteilung nicht Abs. 2 entspricht;

• b) der Vermieter mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.

4) Die Abs. 1 bis 3 gelten sinngemäss, wenn der Vermieter beabsichtigt, den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

Art. 60⁶³⁷

I. Herabsetzungsbegehren bei Anfangsmietzinsen

Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert vier Wochen nach Übernahme der Sache bei Gericht als unzulässig im Sinne von Art. 55 Abs. 1 anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 61⁶³⁸

II. Herabsetzungsbegehren während der Mietdauer

1) Der Mieter kann den Mietzins bei Gericht als unzulässig anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 55 und 56 unangemessenen Ertrag aus der Mietsache erzielt.

2) Der Mieter muss das Herabsetzungsbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; dieser muss innert vier Wochen Stellung nehmen. Entspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er nicht fristgemäss, so kann der Mieter innert vier Wochen das Gericht anrufen, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

3) Abs. 2 ist nicht anwendbar, wenn der Mieter gleichzeitig mit der Anfechtung einer Mietzinserhöhung ein Herabsetzungsbegehren stellt.

Art. 62⁶³⁹

III. Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen

1) Der Mieter kann eine Mietzinserhöhung innert vier Wochen, nachdem sie ihm mitgeteilt worden ist, bei Gericht als unzulässig im Sinne der Art. 55 und 56 anfechten, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

2) Abs. 1 gilt sinngemäss, wenn der Vermieter sonst wie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters ändert, namentlich seine bisherigen Leistungen vermindert oder neue Nebenkosten einführt.

Art. 63⁶⁴⁰

IV. Anfechtung indexierter Mietzinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann eine Partei bei indexierten Mietzinsen vor Gericht nur geltend machen, dass die von der anderen Partei verlangte Erhöhung oder Herabsetzung des Mietzinses durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt sei.

Art. 64⁶⁴¹

V. Anfechtung gestaffelter Mietzinse

Unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses kann der Mieter gestaffelte Mietzinse nicht anfechten.

Art. 65⁶⁴²

F. Weitergeltung des Mietvertrages während des Anfechtungsverfahrens

Der bestehende Mietvertrag gilt während des Gerichtsverfahrens unverändert weiter.

3. Unterabschnitt

Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen⁶⁴³

Art. 66⁶⁴⁵

I. Im Allgemeinen

Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 2 PGR verstösst.

Art. 67⁶⁴⁶

II. Kündigung durch den Vermieter

1) Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:

• a) weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;

• b) weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;

• c) allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;

• d) während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;

• e) wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.

2) Abs. 1 Bst. d ist nicht anwendbar bei Kündigungen:

• a) wegen Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;

• b) wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 13);

• c) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 15 Abs. 3 und 4);

• d) infolge Veräusserung der Sache (Art. 29);

• e) aus wichtigen Gründen (Art. 43);

• f) wegen Konkurs des Mieters (Art. 36 IO).⁶⁴⁷

Art. 68⁶⁴⁹

I. Anspruch des Mieters

1) Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine aussergewöhnliche Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.

2) Bei der Interessenabwägung berücksichtigt das Gericht insbesondere:

• a) die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrages;

• b) die Dauer des Mietverhältnisses;

• c) die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;

• d) einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;

• e) die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.

3) Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt das Gericht auch, ob er zur Abwendung der aussergewöhnlichen Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

Art. 69⁶⁵⁰

II. Ausschluss der Erstreckung

1) Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei Kündigungen:

• a) wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 13);

• b) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 15 Abs. 3 und 4);

• c) wegen Konkurs des Mieters (Art. 36 IO);⁶⁵¹

• d) eines Mietvertrages, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.

2) Die Erstreckung ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter dem Mieter einen gleichwertigen Ersatz für die Wohn- oder Geschäftsräume anbietet.

Art. 70⁶⁵²

III. Dauer der Erstreckung

1) Das Mietverhältnis kann für Wohn- und Geschäftsräume um höchstens eineinhalb Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Die erste Erstreckung darf dabei nicht mehr als zwei Drittel der Höchstdauer betragen.

2) Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

Art. 71⁶⁵³

IV. Weitergeltung des Mietvertrages

Der Vertrag gilt während der Erstreckung unverändert weiter; vorbehalten bleiben die gesetzlichen Anpassungsmöglichkeiten.

Art. 72⁶⁵⁴

V. Kündigung während der Erstreckung

Der Mieter kann das Mietverhältnis wie folgt kündigen:

• a) bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer Frist von vier Wochen auf Ende eines Monats;

• b) bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf Ende eines Monats.

Art. 73⁶⁵⁵

C. Wohnung der Familie

1) Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, so kann auch der Ehegatte des Mieters die Kündigung anfechten, Einwendungen gegen die gerichtliche Kündigung erheben, die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen oder die übrigen Rechte ausüben, die dem Mieter bei Kündigung zustehen.

2) Vereinbarungen über die Erstreckung sind nur gültig, wenn sie mit beiden Ehegatten abgeschlossen werden.

3) Die gleiche Regelung gilt bei eingetragenen Partnerschaften sinngemäss.

Art. 74⁶⁵⁶

D. Verfahren

Das Verfahren über aussergerichtliche und gerichtliche Kündigungen sowie über Erstreckungsbegehren richtet sich nach den Bestimmungen der ZPO.

Art. 75⁶⁵⁷

E. Untermiete

1) Dieser Unterabschnitt gilt für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Die Untermiete kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden.

2) Bezweckt die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz, so wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt. Wird das Hauptmietverhältnis gekündigt, so tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein.

Art. 76⁶⁵⁸

F. Zwingende Bestimmungen

1) Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Unterabschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.

2) Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

2. Abschnitt

Pachtvertrag⁶⁵⁹

Art. 77⁶⁶¹

I. Begriff

Durch den Pachtvertrag verpflichten sich der Verpächter, dem Pächter eine nutzbare Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträgnisse zu überlassen, und der Pächter, dafür einen Pachtzins zu leisten.

Art. 78⁶⁶³

1. Wohn- und Geschäftsräume

Die Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Verpächter zusammen mit diesen Räumen dem Pächter zur Benutzung überlässt.

Art. 79⁶⁶⁴

2. Landwirtschaftliche Pacht

Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das ABGB ausser den Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen.

Art. 80⁶⁶⁵

B. Inventaraufnahme

Umfasst die Pacht auch Geräte, Vieh oder Vorräte, so müssen die Parteien ein gemeinsames, von beiden Parteien unterzeichnetes Verzeichnis dieser Gegenstände erstellen und sich an einer gemeinsamen Schätzung beteiligen.

Art. 81⁶⁶⁷

I. Übergabe der Sache

1) Der Verpächter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zur vorausgesetzten Benutzung und Bewirtschaftung tauglichen Zustand zu übergeben.

2) Ist bei Beendigung des vorangegangenen Pachtverhältnisses ein Rückgabeprotokoll erstellt worden, so muss der Verpächter es dem neuen Pächter auf dessen Verlangen bei der Übergabe der Sache zur Einsicht vorlegen.

Art. 82⁶⁶⁸

II. Hauptreparaturen

Der Verpächter ist verpflichtet, grössere Reparaturen an der Sache, die während der Pachtzeit notwendig werden, auf eigene Kosten vorzunehmen, sobald ihm der Pächter von deren Notwendigkeit Kenntnis gegeben hat.

Art. 83⁶⁶⁹

III. Abgaben und Lasten

Der Verpächter trägt die mit der Sache verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben.

Art. 84⁶⁷²

1. Im Allgemeinen

1) Der Pächter muss den Pachtzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende eines Pachtjahres, spätestens aber am Ende der Pachtzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist.

2) Für die Nebenkosten gilt Art. 10.

Art. 85⁶⁷³

2. Zahlungsrückstand des Pächters

1) Ist der Pächter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Pachtzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Verpächter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 14 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Pachtverhältnis gekündigt werde.

2) Bezahlt der Pächter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Verpächter das Pachtverhältnis fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 86⁶⁷⁵

1. Sorgfalt und Rücksichtnahme

1) Der Pächter muss die Sache sorgfältig und vertragsgemäss bewirtschaften, insbesondere für nachhaltige Ertragsfähigkeit sorgen.

2) Der Pächter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.

Art. 87⁶⁷⁶

2. Ordentlicher Unterhalt

1) Der Pächter muss für den ordentlichen Unterhalt der Sache sorgen.

2) Er muss die kleineren Reparaturen vornehmen sowie die Geräte und Werkzeuge von geringem Wert ersetzen, wenn sie durch Alter oder Gebrauch nutzlos geworden sind.

Art. 88⁶⁷⁷

3. Pflichtverletzung

1) Verletzt der Pächter trotz schriftlicher Mahnung des Verpächters seine Pflicht zu Sorgfalt, Rücksichtnahme oder Unterhalt weiter, so dass dem Verpächter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

2) Der Verpächter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Pächter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

Art. 89⁶⁷⁸

III. Meldepflicht

1) Sind grössere Reparaturen nötig oder masst sich ein Dritter Rechte am Pachtgegenstand an, so muss der Pächter dies dem Verpächter sofort melden.

2) Unterlässt der Pächter die Meldung, so haftet er für den Schaden, der dem Verpächter daraus entsteht.

Art. 90⁶⁷⁹

IV. Duldungspflicht

1) Der Pächter muss grössere Reparaturen dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind.

2) Der Pächter muss dem Verpächter gestatten, die Sache nach Absprache mit dem Pächter zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiederverpachtung notwendig ist.

3) Der Verpächter muss dem Pächter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Pächters Rücksicht nehmen; für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht (Art. 23 und 24) sinngemäss.

Art. 91⁶⁸⁰

E. Rechte des Pächters bei Nichterfüllung des Vertrages und bei Mängeln

1) Das Mietrecht (Art. 18 und 20 bis 25) gilt sinngemäss, wenn:

• a) der Verpächter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder in einem mangelhaften Zustand übergibt;

• b) Mängel an der Sache entstehen, die der Pächter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder der Pächter in der vertragsgemässen Benutzung der Sache gestört wird.

2) Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Pächters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:

• a) vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;

• b) Pachtverträgen über Wohn- und Geschäftsräume.

Art. 92⁶⁸²

I. Durch den Verpächter

1) Der Verpächter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn sie für den Pächter zumutbar sind und wenn das Pachtverhältnis nicht gekündigt ist.

2) Der Verpächter muss bei der Ausführung der Arbeiten auf die Interessen des Pächters Rücksicht nehmen; für allfällige Ansprüche des Pächters auf Herabsetzung des Pachtzinses und auf Schadenersatz gilt das Mietrecht (Art. 23 und 24) sinngemäss.

Art. 93⁶⁸³

II. Durch den Pächter

1) Der Pächter braucht die schriftliche Zustimmung des Verpächters für:

• a) Änderungen in der hergebrachten Bewirtschaftung, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeutung sein können;

• b) Erneuerungen und Änderungen an der Sache, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen.

2) Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist.

3) Hat der Verpächter einer Änderung nach Abs. 1 Bst. a nicht schriftlich zugestimmt und macht der Pächter sie nicht innert angemessener Frist rückgängig, so kann der Verpächter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 94⁶⁸⁴

G. Wechsel des Eigentümers

Das Mietrecht (Art. 29 bis 31) gilt sinngemäss bei:

• a) Veräusserung des Pachtgegenstandes;

• b) Einräumung beschränkter dinglicher Rechte am Pachtgegenstand;

• c) Vormerkung des Pachtverhältnisses im Grundbuch.

Art. 95⁶⁸⁵

H. Unterpacht

1) Der Pächter kann die Sache mit Zustimmung des Verpächters ganz oder teilweise unterverpachten oder vermieten.

2) Der Pächter haftet dem Verpächter dafür, dass der Unterpächter oder der Mieter die Sache nicht anders benutzt, als es ihm selbst gestattet ist. Der Verpächter kann Unterpächter und Mieter unmittelbar dazu anhalten.

Art. 96⁶⁸⁶

J. Übertragung der Pacht auf einen Dritten

Für die Übertragung der Pacht von Geschäftsräumen auf einen Dritten gilt Art. 33 sinngemäss.

Art. 97⁶⁸⁷

K. Vorzeitige Rückgabe der Sache

1) Gibt der Pächter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter nur befreit, wenn er einen für den Verpächter zumutbaren neuen Pächter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Pachtvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

2) Andernfalls muss er den Pachtzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Pachtverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

3) Der Verpächter muss sich anrechnen lassen, was er:

• a) an Auslagen erspart und

• b) durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.

Art. 98⁶⁸⁸

L. Verrechnung

Für die Verrechnung von Forderungen und Schulden aus dem Pachtverhältnis gilt Art. 35 sinngemäss.

Art. 99⁶⁹⁰

I. Ablauf der vereinbarten Dauer

1) Haben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart, so endet das Pachtverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer.

2) Setzen die Parteien das Pachtverhältnis stillschweigend fort, so gilt es zu den gleichen Bedingungen jeweils für ein weiteres Jahr, wenn nichts anderes vereinbart ist.

3) Die Parteien können das fortgesetzte Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf das Ende eines Pachtjahres kündigen.

Art. 100⁶⁹¹

II. Kündigungsfristen und -termine

1) Die Parteien können das unbefristete Pachtverhältnis mit einer Frist von sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen, sofern durch Vereinbarung nichts anderes bestimmt und nach Art des Pachtgegenstandes kein anderer Parteiwille anzunehmen ist.

2) Bei der unbefristeten Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen können die Parteien mit einer Frist von mindestens sechs Monaten auf Ende eines Monats kündigen. Sie können eine längere Frist und einen anderen Termin vereinbaren.

3) Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die aussergerichtliche Kündigung für den nächstmöglichen Termin. Für die gerichtliche Kündigung gilt § 563 ZPO.

Art. 101⁶⁹³

1. Aus wichtigen Gründen

Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Pachtverhältnis fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 14 Tagen auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.

Art. 102⁶⁹⁴

2. Konkurs des Pächters

1) Wird über das Vermögen des Pächters nach Übernahme der Sache ein Konkursverfahren eröffnet, so kann der Verpächter von Wohn- und Geschäftsräumen für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Er muss dafür dem Insolvenzverwalter schriftlich eine angemessene Frist setzen.⁶⁹⁵

2) Erhält der Verpächter innert dieser Frist keine Sicherheit, so kann er fristlos kündigen.

Art. 103⁶⁹⁶

3. Tod des Pächters

Stirbt der Pächter, so gilt Art. 45 sinngemäss.

Art. 104⁶⁹⁷

IV. Form der Kündigung bei Wohn- und Geschäftsräumen

1) Verpächter und Pächter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich kündigen.

2) Kündigt der Verpächter nicht gerichtlich, so muss die Kündigung folgenden Mindestinhalt aufweisen:

• a) die Bezeichnung des Pachtgegenstandes, auf welchen sich die Kündigung bezieht;

• b) den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird.

3) Die Kündigung ist nichtig, wenn sie diesen Anforderungen nicht entspricht.

Art. 105⁶⁹⁹

I. Im Allgemeinen

1) Der Pächter gibt die Sache und das gesamte Inventar in dem Zustand zurück, in dem sie sich zum Zeitpunkt der Rückgabe befinden.

2) Für Verbesserungen kann der Pächter Ersatz fordern, wenn sie sich ergeben haben aus:

• a) Anstrengungen, die über die gehörige Bewirtschaftung hinausgehen;

• b) Erneuerungen oder Änderungen, denen der Verpächter schriftlich zugestimmt hat.

3) Für Verschlechterungen, die der Pächter bei gehöriger Bewirtschaftung hätte vermeiden können, muss er Ersatz leisten.

4) Vereinbarungen, in denen sich der Pächter im Voraus verpflichtet, bei Beendigung des Pachtverhältnisses eine Entschädigung zu entrichten, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig.

Art. 106⁷⁰⁰

II. Prüfung der Sache und Meldung an den Pächter

1) Bei der Rückgabe muss der Verpächter den Zustand der Sache prüfen und Mängel, für die der Pächter einzustehen hat, diesem sofort melden.

2) Versäumt dies der Verpächter, so verliert er seine Ansprüche, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.

3) Entdeckt der Verpächter solche Mängel später, so muss er sie dem Pächter sofort melden. Der Verpächter muss aber Ansprüche längstens binnen zwölf Monaten nach Beendigung des Pachtverhältnisses gerichtlich fordern, ansonsten sein Anspruch verwirkt ist.

Art. 107⁷⁰¹

III. Ersatz von Gegenständen des Inventars

1) Wurde das Inventar bei der Übergabe der Sache geschätzt, so muss der Pächter bei Beendigung der Pacht ein nach Gattung und Schätzungswert gleiches Inventar zurückgeben oder den Minderwert ersetzen.

2) Der Pächter muss für fehlende Gegenstände keinen Ersatz leisten, wenn er nachweist, dass der Verlust auf ein Verschulden des Verpächters oder auf höhere Gewalt zurückzuführen ist.

3) Der Pächter kann für den Mehrwert, der sich aus seinen Aufwendungen und seiner Arbeit ergeben hat, Ersatz fordern.

Art. 108⁷⁰²

O. Retentionsrecht

Für Pachtzinse haben in gleichem Umfang und mit gleicher Wirkung das Retentionsrecht wie der Vermieter für Mietzinsforderungen (Art. 53 und 54):

• a) Verpächter von Wohn- und Geschäftsräumen an den vom Pächter eingebrachten beweglichen Sachen;

• b) Verpächter von Grundstücken an den vom Pächter eingebrachten beweglichen Sachen sowie an dem auf dem Pachtobjekt vorhandenen Vieh, den Wirtschaftsgerätschaften und den darauf noch befindlichen Früchten.

Art. 109⁷⁰³

P. Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen

1) Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 66 bis 76) sinngemäss.

2) Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie (Art. 73).

§§ 1091 bis 1150⁷⁰⁴

Aufgehoben

26. Hauptstück

Von Verträgen über Dienstleistungen⁷⁰⁵

§ 1151⁷⁰⁷

1) Wenn jemand die Herstellung eines Werkes gegen Entgelt übernimmt, so entsteht ein Werkvertrag.

2) Insoweit damit eine Geschäftsbesorgung (§ 1002) verbunden ist, müssen auch die Vorschriften über den Bevollmächtigungsvertrag beobachtet werden.

§ 1152⁷⁰⁸

Ist im Vertrage kein Entgelt bestimmt und auch nicht Unentgeltlichkeit vereinbart, so gilt ein angemessenes Entgelt als bedungen.

§ 1153⁷⁰⁹

Der Unternehmer ist verpflichtet, das Werk persönlich auszuführen oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen zu lassen.

§ 1154⁷¹⁰

Hat derjenige, der die Verfertigung einer Sache übernommen hat, den Stoff dazu zu liefern, so ist der Vertrag im Zweifel als Kaufvertrag, liefert aber der Besteller den Stoff, im Zweifel als Werkvertrag zu betrachten.

§ 1155⁷¹¹

Gewährleistung

Bei Mängeln des Werkes kommen die für entgeltliche Verträge überhaupt geltenden Bestimmungen (§§ 922 bis 933b) zur Anwendung.

§ 1156⁷¹²

1) Unterbleibt die Ausführung des Werkes, so gebührt dem Unternehmer gleichwohl das vereinbarte Entgelt, wenn er zur Leistung bereit war und durch Umstände, die auf Seite des Bestellers liegen, daran verhindert worden ist; er muss sich jedoch anrechnen, was er infolge Unterbleibens der Arbeit erspart oder durch anderweitige Verwendung erworben oder zu erwerben absichtlich versäumt hat. Wurde er infolge solcher Umstände durch Zeitverlust bei der Ausführung des Werkes verkürzt, so gebührt ihm angemessene Entschädigung.

2) Unterbleibt eine zur Ausführung des Werkes erforderliche Mitwirkung des Bestellers, so ist der Unternehmer auch berechtigt, ihm zur Nachholung eine angemessene Frist zu setzen, mit der Erklärung, dass nach fruchtlosem Verstreichen der Frist der Vertrag als aufgehoben gelte.

§ 1157⁷¹³

Geht das Werk vor seiner Übernahme durch einen blossen Zufall zugrunde, so kann der Unternehmer kein Entgelt verlangen. Der Verlust des Stoffes trifft denjenigen Teil, der ihn beigestellt hat. Misslingt aber das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Besteller gegebenen Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, so ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er den Besteller nicht gewarnt hat.

§ 1158⁷¹⁴