Loi du 7 août 2023 relative au logement abordable et modifiant : 1° la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement ; 2° la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ; 3° la loi modifiée du 25 mars 2020 portant création du Fonds spécial de soutien au développement du logement ; 4° la loi du 30 juillet 2021 relative au Pacte logement 2.0 ; 5° la loi du 7 août 2023 relative aux aides individuelles au logement

Nous Henri, Grand-Duc de Luxembourg, Duc de Nassau,

Le Conseil d’État entendu ;

Vu l’adoption par la Chambre des Députés ;

Vu la décision de la Chambre des Députés du 21 juillet 2023 et celle du Conseil d’État du 28 juillet 2023 portant qu’il n’y a pas lieu à second vote ;

Avons ordonné et ordonnons :

Chapitre 1^er Généralités

Art. 1^er. Objectif

La présente loi a pour objectif la réalisation du droit au logement en promouvant :

Art. 2. Mesures

(1)

Cet objectif est poursuivi par la mise en œuvre des mesures suivantes :

Les participations financières au titre de la présente loi et toutes autres participations financières publiques éventuellement perçues au titre d’un même projet sont cumulables sans que leur somme puisse dépasser le seuil de financement total le plus élevé applicable à ces participations financières.

Le ministre peut octroyer des participations financières aux promoteurs sociaux, aux bailleurs sociaux et aux organismes exerçant la gestion locative sociale.

(2)

Le ministre ayant le Logement dans ses attributions conclut une ou plusieurs conventions annuelles avec les représentants du secteur du logement abordable afin d’assurer la représentation du secteur auprès des pouvoirs publics.

Une telle convention annuelle définit les objectifs que les représentants du secteur se fixent dans le cadre de la collaboration avec le ministre compétent.

Le ministre consulte les représentants du secteur sur tous les projets ou propositions de dispositions législatives et réglementaires applicables au secteur du logement abordable.

Art. 3. Définitions

Au sens de la présente loi, on entend par :

le contrat de bail ; le pacte de colocation ; les quittances de loyer ; les pièces bancaires ou comptables prouvant le paiement du loyer ; les pièces prouvant le paiement des factures d’électricité, de chauffage ou de gaz, de l’antenne collective ou des taxes communales ;les pièces énumérées ci-avant portent sur une durée de six mois au moins à compter de la date où elles ont été introduites auprès du ministre, du bailleur social ou du promoteur social ;

à la vente abordable au sens de l’article 4 ; à la vente à coût modéré au sens de l’article 5 ; à la location abordable au sens de l’article 11 ; à la gestion locative sociale au sens de l’article 49 ;

les communes ; les syndicats de communes ; les sociétés fondées sur base de la loi modifiée du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché dont la majorité des parts est détenue par l’État, des communes ou des syndicats de communes ; le Fonds du Logement ;Dans le cadre de projets de logements abordables, le promoteur public est dispensé de l’obligation de faire appel à un architecte ou un ingénieur-conseil inscrit à l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseils, au registre des prestataires ressortissants d’un État membre ou au registre des prestataires ressortissants d’un État tiers, s’il emploie du personnel ayant les qualifications professionnelles requises pour exercer la profession d’architecte ou d’ingénieur-conseil. Le promoteur public exerce les activités d’architecte, d’ingénieur-conseil et de promoteur immobilier sans être titulaire d’une autorisation d’établissement et sans que ces activités puissent être qualifiées de libérale ou de commerciale dans son chef. L’État en ce qui concerne les opérations des promoteurs mentionnés aux lettres c) et d) et les communes en ce qui concerne les opérations réalisées à leur initiative peuvent fournir la garantie d’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement, prévue à l’article 1601-5 du Code civil ;

les personnes morales constituées conformément à la loi modifiée du 21 avril 1928 sur les associations et les fondations sans but lucratif et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l’Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents ; les sociétés d’impact sociétal régies par la loi modifiée du 12 décembre 2016 portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social est constitué à 100 pour cent de parts d’impact et toutes personnes morales privées sans but lucratif avec siège dans un État membre de l’Union européenne organisées et fonctionnant suivant des principes équivalents ; les hospices civils ; les offices sociaux ; le Fonds de gestion des édifices religieux et autres biens relevant du culte catholique ; les communautés religieuses bénéficiant d’un soutien financier annuel de l’État ;

Chapitre 2 Promoteur social

Section 1^re Vente abordable et vente à coût modéré

Art. 4. Réalisation de logements destinés à la vente abordable

(1)

Une participation financière est accordée au promoteur public pour la réalisation de logements destinés à la vente abordable, sous réserve des crédits budgétaires disponibles.

La participation financière est ventilée entre tous les logements réalisés destinés à la vente abordable. Le promoteur public la bonifie aux acquéreurs éligibles au sens de l’article 7, à l’exception de la part de la participation financière liée à l’acquisition du terrain et de la participation financière pour le préfinancement de l’acquisition du terrain.

(2)

Le taux de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l’article 14, sous réserve des crédits budgétaires.

(3)

Pour la réalisation de logements résilients au changement climatique et sous réserve des crédits budgétaires disponibles, le taux de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l’article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent.

Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. La résilience au changement climatique des logements est retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire.

(4)

Les logements répondent aux conditions suivantes :

Art. 5. Réalisation de logements destinés à la vente à coût modéré

(1)

Une participation financière est accordée au promoteur public pour la réalisation de logements destinés à la vente à coût modéré, sous réserve des crédits budgétaires disponibles.

(2)

Le taux de la participation financière est de 50 pour cent des coûts prévus à l’article 14 dans la catégorie relative au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière, sous réserve des crédits budgétaires.

(3)

Les logements répondent aux conditions suivantes :

Art. 6. Prix du logement destiné à la vente abordable et à coût modéré

Le prix de vente du logement destiné à la vente abordable et du logement destiné à la vente à coût modéré est fixé en fonction du coût de revient du logement.

Le prix de vente du logement est soumis au ministre pour information préalablement à sa mise en vente.

L’acte de vente du logement destiné à la vente abordable indique le prix avec la participation financière incluse, le prix sans la participation financière et le montant de la participation financière, à défaut l’acte de vente est rectifié aux frais du promoteur public dans les trois mois du constat par le ministre de l’absence d’une ou de plusieurs de ces indications.

Art. 7. Conditions socio-économiques applicables aux acquéreurs éligibles

(1)

L’acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré remplit les conditions suivantes :

L’acquéreur éligible aux logements destinés à la vente abordable ou aux logements destinés à la vente à coût modéré et les membres de sa communauté domestique répondent encore aux conditions de revenu fixées à l’annexe I.

La communauté domestique à prendre en considération est celle indiquée dans le certificat d’éligibilité visé au paragraphe 2, à la date de son émission.

L’acquéreur éligible est la ou les personnes physiques titulaires du certificat d’éligibilité prévu au paragraphe 2.

Si neuf mois après la remise des clés du logement, il s’avère que les conditions prévues à l’alinéa 1^er, point 2°, ne sont pas respectées, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente. L’acquisition de droits indiqués à l’alinéa 1^er, point 2°, après la remise des clés du logement n’emporte ni nullité, ni résolution de la vente du logement.

(2)

Lors de l’introduction de sa demande d’acquisition d’un logement auprès du promoteur public, l’acquéreur éligible fournit un certificat d’éligibilité attestant qu’il remplit les conditions énumérées au paragraphe 1^er, alinéa 1^er, points 1° et 3°, et alinéa 2.

Le certificat d’éligibilité est établi par le ministre sur demande écrite. Il est valable pour une durée de six mois à partir de la date de son émission.

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement, la référence au bénéficiaire d’une prime d’acquisition ou d’une prime de construction au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement s’entend comme référence au détenteur d’un certificat d’éligibilité.

Section 2 Emphytéose et droit de rachat

Art. 8. Concession de terrains sous la forme d’un droit d’emphytéose

Dans le cadre de la vente abordable et de la vente à coût modéré, le promoteur public concède le terrain ou la quote-part terrain accueillant les logements sous la forme d’un droit d’emphytéose aux acquéreurs des logements.

En cas de décès des acquéreurs des logements et preneurs de terrain, le droit d’emphytéose et les éventuels autres droits réels afférents sont transmis à leurs ayants droit.

Si au plus tard deux ans après le décès des acquéreurs, le logement n’est pas l’habitation principale et permanente d’au moins un des ayants droit, le promoteur public bénéficie d’un droit de rachat conformément aux dispositions de l’article 9.

Les acquéreurs des logements et preneurs de terrain, ou d’une quote-part terrain, ou leurs ayants droit payent une redevance d’emphytéose annuelle fixée dans l’acte de concession d’emphytéose.

La redevance d’emphytéose annuelle est fixée par règlement grand-ducal en tenant compte de la taille, de la situation géographique, de l’aménagement du terrain ou de la quote-part terrain et de la typologie du logement. La redevance d’emphytéose annuelle est indexée et ne peut pas dépasser 2 000 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les maisons unifamiliales et 1 500 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires pour les appartements.

Art. 9. Droit de rachat du promoteur public

Le promoteur public ayant réalisé les logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré exerce, pour toute la durée de la prédite emphytéose, le droit de rachat des logements en cas de cession ultérieure par les acquéreurs successifs ou leurs ayants droit.

Le promoteur public peut se faire substituer en cas d’exercice de son droit de rachat par un autre promoteur public.

À défaut de substitution de tout autre promoteur public, le Fonds du Logement exerce le droit de rachat. Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre peut accorder une dérogation à cette obligation.

Le principe du droit de rachat et la méthode de détermination du prix de rachat sont rappelés dans les actes authentiques de vente.

Le prix de rachat est égal au prix payé par les acquéreurs, déduction faite des primes, bonifications, aides conventionnelles et autres avantages qui auraient été alloués ou simplement bonifiés par le promoteur public et l’État à l’acquéreur. Ce prix est majoré en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publiée par le Service central de la statistique et des études économiques et minoré de la moins-value normale résultant de l’usure des logements vendus, ainsi que de toutes les moins-values extraordinaires dues à la faute ou à la négligence des acquéreurs ou des personnes occupant le logement faisant l’objet du rachat.

Le propriétaire du logement informe le promoteur public ayant réalisé le logement de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception avec copie par lettre recommandée au ministre.

Art. 10. Obligation d’occupation des acquéreurs

Le logement destiné à la vente abordable et le logement destiné à la vente à coût modéré sont l’habitation principale et permanente des acquéreurs, ou de l’un d’eux, ou de leurs ayants droit.

Une dispense de l’obligation d’occupation peut être accordée par le promoteur public en cas de demande motivée pour des raisons familiales ou professionnelles ou à cause de travaux de transformation ou de rénovation substantielle du logement.

Si neuf mois après la remise des clés du logement, il s’avère que l’obligation d’occupation n’est pas respectée, le promoteur public est fondé à agir en résolution de la vente.

Section 3 Location abordable

Art. 11. Réalisation de logements destinés à la location abordable

(1)

Une participation financière est accordée au promoteur social pour la réalisation de logements destinés à la location abordable, sous réserve des crédits budgétaires disponibles.

(2)

Le taux de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l’article 14, sous réserve des crédits budgétaires.

(3)

Pour la réalisation de logements innovateurs et sous réserve des crédits budgétaires, le taux de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l’article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent.

Le caractère innovateur des logements est retenu si leur conception résulte de la mise en application d’idées nouvelles ou d’efforts de recherche-développement.

Le caractère innovateur des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission.

(4)

Pour la réalisation de logements résilients au changement climatique et sous réserve des crédits budgétaires, le taux de la participation financière est de 75 pour cent des coûts prévus à l’article 14, dont les montants maximaux éligibles sont augmentés de 15 pour cent.

Le caractère résilient au changement climatique des logements est constaté par le ministre sur avis de la commission. La résilience au changement climatique des logements est retenue si leur conception urbanistique, architecturale ou matérielle prévoit des mesures non usuelles répondant, d’après la recherche scientifique, aux contraintes du changement climatique et si ces mesures induisent un coût supplémentaire.

L’augmentation des montants maximaux éligibles pour raison de résilience au changement climatique n’est pas cumulable avec celle pour logements innovateurs.

(5)

Les logements destinés à la location abordable répondent aux conditions suivantes :

À défaut pour le promoteur social de trouver un bailleur social pour la gestion de ses logements, le Fonds du Logement assume cette fonction. Sur la base d’une demande dûment motivée du promoteur social, le ministre peut nommer un autre bailleur social que le Fonds du Logement.

Art. 12. Catégories de logements destinés à la location abordable

(1)

Les logements destinés à la location abordable relèvent de la catégorie « logements tous publics » ou de la catégorie « logements dédiés ».

(2)

Les « logements tous publics » sont tous les logements qui ne font pas partie de la catégorie « logements dédiés ».

(3)

Les logements dédiés relèvent des sous-catégories suivantes :

(4)

Par dérogation à l’article 11, le taux de la participation financière aux logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire est de 100 pour cent des coûts prévus à l’article 14, sous réserve des crédits budgétaires.

Art. 13. Compensation de service public pour les logements destinés à la location abordable

(1)

Pour la réalisation de logements destinés à la location abordable, et outre les participations financières prévues par la présente loi, le promoteur social perçoit sur demande au ministre et sous réserve des crédits budgétaires suffisants une compensation de service public qui comporte deux éléments :

La compensation de service public est payée au promoteur social moyennant un loyer perçu mensuellement du bailleur social. À défaut de paiement par le bailleur social, le promoteur social peut demander le paiement au ministre. En cas de paiement par le ministre, le ministre est subrogé dans les droits du promoteur social.

La compensation de service public ne peut en aucun cas servir au financement d’activités autres que celles liées à la réalisation et à la gestion des logements destinés à la location abordable.

(2)

Le montant de la couverture des frais d’exploitation du promoteur social ne peut pas dépasser 140 euros par mois par logement donné en location. Ce montant correspond à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021.

Le montant de la couverture des frais d’exploitation est fixé de façon forfaitaire pour les promoteurs sociaux par règlement grand-ducal en tenant compte des frais effectivement encourus et établis lors d’une analyse des comptes d’au moins deux promoteurs sociaux bien gérés. L’analyse porte sur au moins deux exercices successifs clôturés au plus tard quatre années avant l’année pour laquelle la compensation est attribuée. Le règlement grand-ducal peut prévoir des forfaits différents en fonction des coûts de gestion effectifs des différentes catégories des logements.

En vertu de la loi modifiée du 24 avril 2017 portant réorganisation de l’établissement public nommé « Fonds du Logement », le Fonds du Logement est exclu de la couverture des frais d’exploitation.

Sont encore exclus de la couverture des frais d’exploitation, les logements dédiés aux demandeurs de protection internationale, aux réfugiés et personnes pouvant bénéficier de la protection subsidiaire.

(3)

Le capital investi dans un projet de logements pris en considération pour la détermination de la rémunération ne peut pas dépasser la contribution du promoteur social au financement des coûts éligibles aux participations financières dont bénéficie le projet de logements.

Le Fonds du Logement, les communes et les syndicats de communes sont exclus de la rémunération du capital investi.

(4)

Le taux de la rémunération du capital investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatifs au terrain viabilisé ne peut être ni inférieur au taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne, ni inférieur à zéro, ni dépasser ce taux majoré d’une prime de 150 points de base.

Le taux de la rémunération du capital investi par le promoteur social dans les coûts éligibles relatifs à la construction et la rénovation de logements ne peut être ni inférieur au taux à court terme en euros établi par la Banque centrale européenne majoré d’une prime de 100 points de base, ni inférieur à zéro, ni dépasser ce taux majoré d’une prime de 250 points de base.

Ces taux de rémunération du capital sont fixés par règlement grand-ducal.

(5)

Le montant de la rémunération du capital investi est déterminé pour chaque logement en fonction des taux de rémunération du capital investi en vigueur au moment de la signature de la convention prévue à l’article 21. Ce montant est adapté annuellement à l’indice du coût de la vie.

Si la contribution financière du promoteur social provient d’un prêt auprès d’un établissement de crédit, la rémunération du capital investi est, sur demande du promoteur social, échelonnée dans le temps de façon à tenir compte du remboursement du prêt. Le montant de la rémunération du capital investi actualisé sur quarante ans se situe dans les limites prévues au paragraphe 4.

(6)

Tout éventuel surplus de la compensation de service public est versé à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable.

(7)

La contribution financière du promoteur social au capital investi pour un logement bénéficiant d’aides à la construction d’ensembles au titre de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, dont la rémunération se situe dans les limites prévues au paragraphe 4, est ajustée par l’indice des coûts de la construction en fonction de son évolution entre la date de la convention relative aux aides à la construction d’ensembles visant ledit logement et la date de l’application du loyer abordable aux termes de la présente loi audit logement.

Section 4 Coûts éligibles et participations financières spécifiques

Art. 14. Coûts éligibles à une participation financière des logements destinés à la vente abordable, des logements destinés à la vente à coût modéré et de logements destinés à la location abordable

(1)

Les coûts éligibles à une participation financière sont regroupés dans les cinq catégories suivantes :

La surface construite brute destinée au logement est désignée par « SCB logement ».

La surface non aménageable destinée au logement est désignée par « SNA logement ».

(2)

La catégorie relative au terrain non viabilisé et à la viabilisation particulière comporte :

S’il s’agit d’une cession de terrain, la somme des coûts éligibles visés à l’alinéa 1^er, points 1° et 2°, ne peut pas dépasser le montant maximal éligible de 900 euros par mètre carré de SCB logement.

S’il s’agit d’une redevance emphytéotique, la somme des coûts éligibles visés à l’alinéa 1^er, points 1° et 2°, ne peut pas dépasser le montant maximal éligible de 450 euros par mètre carré de SCB logement.

Les frais de l’acte authentique relatif à la cession ou à l’emphytéose visées au point 1° sont éligibles en supplément aux coûts de cette catégorie au prorata du montant éligible de ces coûts.

Pour les coûts de viabilisation particulière visés à l’alinéa 1^er, point 2°, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre, sur avis de la commission, accorde une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur social. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine.

(3)

La catégorie relative à la viabilisation ordinaire comporte :

15 pour cent de ces coûts en cas de viabilisation ordinaire seulement ; 18 pour cent de ces coûts en cas de viabilisation ordinaire et de viabilisation particulière.

(4)

La catégorie relative au terrain viabilisé comporte :

(5)

La catégorie relative à la construction de logements abordables comporte :

Pour les coûts de rénovation, sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre, sur avis de la commission, accorde une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine ;

Seuls les logements destinés à la location abordable sont éligibles au titre des coûts énumérés aux points 1° à 3°.

(6)

La catégorie relative à la rénovation de logements destinés à la location abordable au sens de la présente loi et de logements locatifs ayant bénéficié d’une aide à la construction d’ensembles au sens de la loi modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement et au titre d’une convention en cours au moment de l’octroi de la participation financière pour la rénovation comporte les coûts de rénovation et les honoraires y relatifs sans pouvoir dépasser le montant maximal éligible de 1 000 euros par mètre carré de SCB logement et de 650 euros par mètre carré de SNA logement.

Sur la base d’une demande dûment motivée, le ministre, sur avis de la commission, accorde une dérogation à ces plafonds si les travaux présentent une complexité particulière indépendante de la volonté du promoteur. La complexité particulière est susceptible de résulter de contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine.

(7)

Les montants en euros indiqués au présent article sont des montants plafonds nets sans éventuels taxes, droits ou honoraires. Ils correspondent à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021.

Un règlement grand-ducal précise les modalités de mise en œuvre, les méthodes d’évaluation et les modalités de fixation des montants plafonds des points énumérés aux paragraphes 2 à 6. Le règlement grand-ducal fixe des montants plafonds maximaux sans dépasser ceux indiqués aux paragraphes 2 à 6.

L’évaluation des montants plafonds est effectuée par rapport à des critères regroupés dans les catégories suivantes :

la charge foncière ; le terrain non viabilisé ; la viabilisation particulière ;

le terrain viabilisé ;

la viabilisation ordinaire ; les travaux préparatoires et de stabilisation du sol ; les études préliminaires et les honoraires ;

le coût de construction ; la construction, la rénovation initiale, la vente en état futur d’achèvement ; l’aménagement de l’espace extérieur ; les études et les honoraires ; les frais annexes ;

les équipements des logements ; les travaux de réparation et de remise en état de logements abordables ; les travaux de remise en état et de maintien ; les travaux de rénovation profonde ;

l’utilisation rationnelle du terrain ; la densification horizontale et verticale ; la mobilité et le stationnement ;

les critères généraux d’architecture ; les critères spécifiques aux logements dans un immeuble collectif ; les critères spécifiques aux maisons unifamiliales ; les équipements des logements ;

Art. 15. **Emplacements de stationnement de voiture**

Le promoteur social reste propriétaire des emplacements liés à un logement destiné à la location abordable.

Une éventuelle cession d’un emplacement lié à un logement destiné à la location abordable ne peut se faire qu’avec la cession dudit logement conformément à l’article 23.

Un emplacement est loué prioritairement au locataire d’un logement destiné à la location abordable.

Le loyer est fixé par règlement grand-ducal en tenant compte de la situation géographique, de la typologie et de l’aménagement de l’emplacement. Le loyer mensuel d’un emplacement est indexé et ne peut pas dépasser 200 euros à la valeur 855,62 de la cote d’application de l’échelle mobile des salaires.

Art. 16. **Participations financières pour la redevance d’emphytéose dans le cadre de la location abordable**

Si le promoteur social de logements destinés à la location abordable paye une redevance d’emphytéose unique, la participation financière prend la forme d’une participation unique. Si le promoteur paye des redevances d’emphytéose annuelles, la participation financière prend la forme de participations annuelles.

Art. 17. **Apport de terrain dans le cadre de la location abordable et collaboration**

(1)

Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé en collaboration par plusieurs promoteurs sociaux, en ce qu’un promoteur apporte le terrain et un autre promoteur réalise les logements, chaque promoteur social est éligible aux participations financières relatives à sa contribution dans le projet.

Dans ce cas, les redevances d’emphytéose annuelles payées par le promoteur social réalisant les logements ne peuvent pas dépasser la rémunération du capital investi à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er.

(2)

Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé par un promoteur social sur un terrain qui lui appartient et pour lequel aucune participation financière étatique n’a été versée, ce promoteur social a droit à une rémunération du capital investi conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er, et dans les limites des coûts éligibles conformément à l’article 14.

(3)

Si un projet de logements dans le cadre de la location abordable est réalisé par un promoteur social sur un terrain mis à disposition par emphytéose par un propriétaire non éligible aux participations financières prévues par la présente loi et pour lequel aucune participation financière étatique n’a été versée, le promoteur social a droit à une rémunération pour le terrain dont il est emphytéote. La rémunération est déterminée conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er, et dans les limites des coûts éligibles conformément à l’article 14. La rémunération est payée annuellement au promoteur social. La rémunération peut être reversée en partie ou en total par le promoteur social au propriétaire du terrain.

L’emphytéose est établie pour un terme d’au moins cinquante ans. Le terme restant au moment de la première mise en location des logements abordables est d’au moins quarante ans.

(4)

Le terrain apporté par un promoteur social à un projet de logements et qui lui a été cédé dans le cadre de l’article 29bis de la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain ne donne pas droit à une rémunération telle que prévue à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er.

Le terrain apporté par un propriétaire non éligible aux participations financières prévues par la présente loi à un projet de logements réalisé dans le cadre de l’article 29 de la loi précitée du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1^er, paragraphe 2, points 14° et 15°, de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire, ne donne pas droit à une rémunération telle que prévue à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er.

Pour un terrain apporté à un projet de logements réalisé dans le cadre de l’article 29 de la même loi du 19 juillet 2004 ou dans le cadre du plan ayant pour objectif le cas prévu à l’article 1^er, paragraphe 2, points 14° et 15°, de la loi modifiée du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire, le promoteur social ne peut prétendre à la rémunération conformément à l’article 13, paragraphe 4, alinéa 1^er que pour les seuls terrains ayant fait l’objet d’une cession non gratuite.

Art. 18. Participations financières pour le préfinancement

Sous réserve des crédits budgétaires suffisants, une participation financière d’un taux maximal éligible de 75 pour cent pour une période maximale de vingt-quatre mois est accordée par le ministre au promoteur public pour les charges d’intérêt d’emprunts contractés pour le préfinancement des coûts éligibles des logements destinés à la vente abordable prévus à l’article 4 et à la vente à coût modéré prévus à l’article 5.

Section 5 Procédures et convention

Art. 19. **Procédure de demande**

(1)

Le promoteur social présente une demande de participation financière au ministre moyennant l’outil informatique mis à disposition par l’État.

Sauf pour le prix d’acquisition d’un terrain, la demande de participation financière est présentée au ministre, sous peine de forclusion, dans un délai de deux années à compter du premier décaissement de la dépense pour laquelle la participation financière est sollicitée.

(2)

La demande de participation financière contient au moins les informations suivantes :

un calendrier de réalisation indiquant les dates de début et de fin de réalisation ; la localisation du projet ; la destination, le cas échéant spécifique, du terrain ou des logements ; toutes les autorisations déjà établies et les plans du projet ;

le devis estimatif sommaire du coût total du projet ; une liste des coûts du projet éligible à une participation financière ; les bénéfices et coûts d’exploitation ; un plan de financement ;

Le demandeur joint encore tout élément qu’il juge pertinent pour permettre au ministre d’apprécier les qualités et spécificités du projet.

(3)

Le ministre peut demander toutes les pièces jugées utiles afin de pouvoir instruire la demande.

Le promoteur social donne l’accord préalable au ministre afin qu’il puisse vérifier auprès de l’Administration des contributions directes, de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, que le promoteur ne s’est pas soustrait aux charges fiscales et sociales.

(4)

Une demande de participation financière pour un projet de rénovation n’est recevable que si le montant des participations financières est supérieur à 25 000 euros, correspondant à la valeur 881,15 de l’indice semestriel des prix de la construction d’avril 2021.

Art. 20. **Procédure d’octroi**

(1)

Le ministre examine la demande en fonction des conditions prévues à l’article 14 et des crédits budgétaires suffisants.

(2)

Une commission consultative donne un avis au ministre avant la décision de celui-ci relative à l’octroi d’une participation financière prévue par la présente loi.

Toutefois, si la commission n’a pas émis son avis dans le délai de deux mois à partir de la date de sa saisine, le ministre peut y passer outre.

La composition et le fonctionnement de la commission sont déterminés par règlement grand-ducal.

(3)

La commission peut s’entourer de tous renseignements utiles concernant le projet ou le promoteur social, entendre le promoteur social en ses explications, requérir des études, des expertises et la présentation d’un plan d’affaires ou de pièces équivalentes et se faire assister par des experts.

(4)

En cas de dettes en matière de charges fiscales et sociales envers l’Administration des contributions directes, l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, le ministre peut subordonner l’octroi des participations financières au paiement intégral de ces dettes ou à l’acceptation d’un plan d’apurement de ces dettes par les administrations concernées.

Art. 21. **Convention avec le promoteur social**

Une convention est conclue entre le promoteur social et l’État dans la limite des crédits budgétaires suffisants et pour une durée de quarante ans.

La convention rappelle l’affectation à la vente ou à la location des logements, la catégorie et la sous-catégorie des logements, les conditions d’octroi et le montant de la participation étatique pour le projet en question, tout comme les droits et les obligations principales du promoteur social ainsi que les droits de contrôle de l’État.

Les contestations résultant de la convention sont susceptibles d’un recours en réformation devant le tribunal administratif.

Le promoteur tient une comptabilité permettant de distinguer le résultat au titre de la convention et celui des autres activités.

Art. 22. **Durée d’affectation au logement abordable**

(1)

Si le promoteur social est un promoteur public, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant toute leur durée d’existence. En cas de destruction, les terrains ayant bénéficié d’une participation financière restent affectés à des projets de logement abordable.

Vingt ans après la signature de la convention, le promoteur public peut affecter à la vente abordable un logement destiné initialement à la location abordable, sans qu’une réévaluation du montant de la participation financière pour ce logement n’en résulte. Dix ans après la signature de la convention, le promoteur public peut affecter à la vente abordable un logement destiné initialement à la location abordable, si ce logement est vendu au locataire l’ayant occupé pendant au moins dix ans.

(2)

Si le promoteur social est un promoteur sans but de lucre, les logements locatifs restent affectés au logement abordable pendant la durée de la convention prévue à l’article 21.

Si à l’issue de la convention, le promoteur sans but de lucre décide de ne plus affecter les logements destinés à la location abordable, il informe, au plus tard deux ans avant l’expiration du délai, les locataires concernés de son intention. Cette notification est accompagnée d’une prévision d’augmentation des loyers.

Art. 23. **Droit de préemption de l’État et restriction de cession**

Pendant la durée de la convention, une cession sous quelque forme que ce soit des logements destinés à la location abordable ou, après une éventuelle destruction des logements ou avant la construction des logements, des terrains ayant bénéficié d’une participation financière, n’est possible qu’avec l’accord exprès et préalable de l’État. Pendant la durée de l’emphytéose sur les terrains accueillant des logements destinés à la vente abordable ou à la vente à coût modéré, une cession sous quelque forme que ce soit de ces terrains n’est possible qu’avec l’accord exprès et préalable de l’État.

L’État bénéficie d’un droit de préemption en cas de cession projetée par le promoteur social.

Le prix à payer par l’État correspond au prix convenu avec le promoteur social, déduction faite de la valeur résiduelle de la participation financière.

L’État peut se faire substituer en cas d’exercice de son droit de préemption par un promoteur public qui devra affecter l’immeuble à la location abordable pendant la durée restante de la convention ou maintenir la destination à des logements destinés à la vente abordable des terrains à la vente abordable ou à la vente à coût modéré des terrains pendant la durée restante de l’emphytéose.

Dans l’hypothèse où l’État décide de ne pas exercer son droit de préemption et a donné son accord au projet de cession, la cession est réalisée dans les douze mois de l’accord donné par l’État à la cession. La part résiduelle relative de la participation financière dans la valeur de la cession est à rembourser à l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable. Si la cession n’est pas réalisée dans les douze mois, l’État bénéficie à nouveau d’un droit de préemption.

Toute opération de cession intervenue en violation du présent article est frappée d’une nullité absolue. L’action en nullité peut être intentée par le ministre ou par tout intéressé dans un délai de cinq ans à compter de la date de l’acte de cession.

Art. 24. **Contrôle de la convention**

Le ministre contrôle le respect par le promoteur social de ses obligations légales et conventionnelles. Le ministre peut demander au promoteur social tout élément pertinent permettant d’apprécier le respect de ses obligations.

Le contrôle s’exerce sur pièces et peut s’exercer sur place. Le promoteur social contrôlé est averti du contrôle sur place.

Les personnes chargées du contrôle par le ministre ont accès à tous documents, justificatifs ou renseignements.

Elles peuvent, dans l’intérêt exclusif de ce contrôle, avoir accès à tous documents, justificatifs ou renseignements des entrepreneurs ou architectes ayant traité avec le promoteur, soumis à ce même contrôle.

Pendant toute la durée de la convention, le promoteur donne l’accord préalable au ministre afin de pouvoir vérifier auprès de l’Administration des contributions directes, de l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA et du Centre commun de la sécurité sociale, que le promoteur ne s’est pas soustrait aux charges fiscales et sociales.

Art. 25. **Versement des participations financières**

(1)

Les participations financières en capital sont liquidées sur base de factures et de décomptes dûment justifiés, introduits via l’outil informatique mis à disposition par l’État.

(2)

Les participations financières sous forme de bonification d’intérêts sont versées sur base de demandes dûment justifiées.

(3)

La demande de paiement de la dernière tranche d’une participation financière est présentée au ministre, sous peine de forclusion, dans un délai de deux années à compter de la première occupation du logement pour lequel la participation financière est sollicitée.

(4)

La participation financière pour les logements destinés à la vente abordable est liquidée lors des premières tranches sur la proportion minimale de 60 pour cent des acquéreurs éligibles visés à l’article 7, puis sur la proportion réelle.

Art. 26. **Perte du bénéfice des participations financières et remboursement**

(1)

Le promoteur social perd les participations financières qui lui ont été octroyées si, avant l’expiration d’un délai de quarante ans à partir de l’octroi d’une participation financière, il aliène un immeuble ou les immeubles pour lequel ou pour lesquels la participation financière a été accordée ou s’il ne les affecte pas ou cesse de les affecter aux fins et conditions convenues avec l’État.

(2)

Les participations financières ne sont pas perdues lorsque l’aliénation, l’abandon ou le changement d’affectation ont été approuvés préalablement par le ministre et sont la conséquence de circonstances indépendantes de la volonté du promoteur social.

(3)

Les participations financières sont perdues lorsqu’elles ont été obtenues au moyen de déclarations que le promoteur social savait inexactes ou incomplètes ou lorsqu’il ne se conforme pas aux engagements pris en contrepartie de l’octroi de la participation financière.

(4)

Les participations financières sont perdues si l’immeuble n’est pas mis en valeur dans un délai de quinze ans à partir de la date de la convention, sauf dispense accordée par le ministre. Ce délai est porté à vingt ans pour les conventions signées avant le 1^er janvier 2010, sauf dispense accordée par le ministre.

Les dispenses sont accordées si le non-respect du délai est dû à des contraintes hydrologiques, géologiques, archéologiques, environnementales ou relatives à la protection du patrimoine. Elles sont accordées pour un délai de cinq ans renouvelable.

(5)

La constatation des faits entraînant la perte des participations financières est faite par le ministre sur avis de la commission. Il en est de même de la fixation des montants à rembourser par le promoteur social.

(6)

Le promoteur social rembourse le montant des participations financières versées, augmenté des intérêts légaux applicables courus à partir de la date des faits entraînant la perte des participations financières, avant l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la date de la décision ministérielle de remboursement, sauf si celle-ci prévoit à cet effet un autre délai.

(7)

Le promoteur social rembourse les participations financières versées à son profit via le Fonds spécial pour le logement abordable.

Art. 27. **Remboursement d’un surplus de recettes**

Les éventuels surplus de recettes réalisés dans le cadre de la vente abordable, de la vente à coût modéré et de la location abordable sont à verser à la trésorerie de l’État via le Fonds spécial pour le logement abordable, à moins d’être réinvestis par le promoteur social dans des logements destinés à la location abordable et sont déduits des participations financières au titre de ces logements.

Art. 28. Suivi des participations financières octroyées

La documentation relative aux participations financières octroyées au titre de la présente loi est conservée par le ministre pendant dix ans à partir de la fin de la convention.

La conservation de ces données peut être réalisée sous format électronique.

Art. 29. **Inscription hypothécaire**

Pour garantir la restitution par le promoteur social des participations financières prévues par les articles 4, 5,11 et 12, paragraphe 4, le ministre est autorisé à inscrire une hypothèque légale sur les immeubles pour lesquels des participations financières ont été octroyées. L’hypothèque légale est limitée au montant des participations financières versées pour lesdits immeubles.

L’hypothèque légale prend rang après la ou les hypothèques inscrites sur réquisition d’un établissement de crédit dans l’intérêt de la garantie du ou des prêts accordés pour l’acquisition, la construction ou la rénovation desdits immeubles.

Les formalités relatives à l’inscription et à la radiation de l’hypothèque légale ne donnent lieu à aucune perception au profit de la trésorerie de l’État, sauf le salaire des formalités hypothécaires qui est à charge du bénéficiaire de la participation financière.

En cas de poursuites de la part d’un créancier inscrit, que ce soit en vertu d’une clause de voie parée, ou en vertu de la procédure de saisie immobilière, le droit de rachat prévu à l’article 9 n’existe pas. L’adjudicataire recueille le logement avec les charges et obligations du régime des logements abordables.

Chapitre 3 Bailleur social

Section 1^re Missions du bailleur social

Art. 30. **Missions du bailleur social**

Le bailleur social est l’organisme qui assure la gestion locative des logements destinés à la location abordable.

Le bailleur social a les missions suivantes :

Les agents ou salariés du bailleur social peuvent, dans l’exercice des missions du bailleur social et munis des pièces justificatives de leurs fonctions, se rendre au logement abordable, au logement des demandeurs-locataires et au logement des candidats-locataires, qu’il s’agisse du domicile des demandeurs-locataires, des candidats-locataires ou des locataires ou du domicile de personnes tierces, afin de procéder à tous les examens ou contrôles nécessaires. Les visites au logement ont lieu entre huit heures et dix-huit heures. Les habitants du logement sont informés d’une visite par écrit au moins quinze jours avant le jour de la visite.

Le bailleur social peut exercer l’activité de syndic de copropriétés sans être titulaire d’une autorisation d’établissement à ce titre et sans que cette activité ne puisse être qualifiée de commerciale dans son chef, à condition qu’au moins un logement géré par le bailleur social soit situé dans l’immeuble.

L’activité du bailleur social est soumise à un agrément du ministre.

Art. 31. **Attribution des logements - Principes**

(1)

Le bailleur social attribue les logements tous publics aux candidats-locataires éligibles conformément à l’article 53. Si en vertu de l’article 5 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation ou de l’article 7 de la loi modifiée du 18 décembre 2009 organisant l’aide sociale, le bailleur social applique d’autres critères de priorité, il attribue les logements conformément à l’article 54.

(2)

Le bailleur social attribue les logements dédiés conformément à l’article 54.

(3)

Chaque bailleur social nomme une commission consultative qui lui donne un avis avant l’attribution d’un logement ou un relogement.

La composition et le fonctionnement de la commission sont déterminés par règlement grand-ducal.

(4)

Le Fonds du Logement peut faire des enquêtes sociales pour le compte d’un autre bailleur social.

Art. 32. Gestion des locataires

La gestion des dossiers des locataires par le bailleur social comprend :

Art. 33. Gestion et entretien des logements

La gestion et l’entretien des logements abordables par le bailleur social comprend :

Section 2 Agrément du bailleur social

Art. 34. **Conditions d’agrément**

(1)

Le bailleur social est une personne morale de droit privé ou de droit public.

(2)

Le bailleur social est agréé s’il remplit les conditions suivantes :

1. la qualification professionnelle d’au moins un membre du personnel responsable des missions énumérées à l’article 30 résulte :

soit d’un diplôme d’enseignement supérieur d’au moins trois années accomplies dans le domaine des finances, du droit ou de l’immobilier ; soit d’un titre de fin d’études secondaires et de l’accomplissement d’une pratique professionnelle effective et licite de cinq années dans le domaine de la gestion d’immeubles ; soit d’un titre de fin d’études secondaires et de l’accomplissement avec succès d’une formation donnant accès aux professions de l’immobilier organisée par la Chambre de commerce ; soit d’un diplôme d’enseignement supérieur d’au moins trois années accomplies dans le domaine socio-éducatif ;

(3)

Si le bailleur social gère moins de trente logements abordables et si la qualification professionnelle demandée aux termes du paragraphe 2, point 1°, n’est pas remplie par le personnel du bailleur social, elle doit l’être par au moins un des membres de l’organe décisionnel du bailleur social.

Art. 35. **Honorabilité professionnelle**

L’honorabilité professionnelle des responsables visés à l’article 34, paragraphe 2, point 1°, s’apprécie, dans le cadre des conditions prévues au chapitre 3, sur base des antécédents judiciaires, des informations obtenues auprès du Ministère public, ainsi que de tous les éléments fournis par l’instruction administrative pour autant qu’ils concernent des faits ne remontant pas à plus de dix ans et de tous les éléments susceptibles d’établir une bonne réputation des responsables et qu’ils présentent toutes les garanties d’une activité irréprochable.

Au cas où un responsable est un ressortissant luxembourgeois, il est tenu de produire un extrait du bulletin n° 3 du casier judiciaire.

Au cas où un responsable est un ressortissant non luxembourgeois, il est tenu de produire un extrait du casier judiciaire du pays dont il a la nationalité.

Au cas où un responsable a plusieurs nationalités, il est tenu de produire un extrait du casier judiciaire des pays dont il a la nationalité.

Art. 36. **Demande d’agrément**

(1)

La demande d’agrément est adressée au ministre.

(2)

Si le demandeur est une personne morale de droit privé, la demande mentionne son nom, l’adresse et sa forme juridique ainsi que les qualifications professionnelles de ses gérants, administrateurs ou autres personnes dirigeantes ou responsables en charge des missions énumérées à l’article 30.

Si le demandeur est une personne morale de droit public, la demande mentionne son nom et adresse ainsi que les qualifications professionnelles des responsables en charge des missions énumérées à l’article 30.

(3)

La demande est accompagnée de tous renseignements et documents destinés à établir que les conditions requises aux articles 34 et 35 sont remplies.

Une copie des statuts est jointe à la demande.

(4)

Une modification de l’agrément est demandée si les conditions sur la base desquelles un agrément a été accordé ont changé.

(5)

L’agrément est accordé pour une durée de cinq ans et sans préjudice de modifications relatives aux conditions légales prévues à l’article 34.

(6)

L’agrément est renouvelable. La demande en renouvellement est à présenter au plus tard trois mois avant la date d’expiration de l’agrément.

(7)

Le Fonds du Logement et les offices sociaux sont bailleurs sociaux au sens de la présente loi.

(8)

Le bailleur social est dispensé de l’agrément pour la gestion des logements dédiés :

Art. 37. **Retrait de l’agrément**

(1)

Le ministre peut procéder ou faire procéder à tout moment à la vérification du respect des conditions d’agrément. Il s’agit des conditions de délivrance et de validité de l’agrément. Parmi les conditions de validité figure l’établissement d’un décompte prévu à l’article 40, paragraphe 3.

Si une des conditions de délivrance ou de validité de l’agrément n’est plus remplie, le bailleur social informe le ministre.

Si une des conditions de délivrance ou de validité de l’agrément n’est plus remplie, le ministre peut procéder au retrait de l’agrément.

Toutefois, le retrait ne peut intervenir qu’après une mise en demeure du ministre invitant le bailleur social à se conformer, dans un délai allant, selon les circonstances, de huit jours à une année, aux conditions légales et réglementaires, et qu’après que le bailleur social ait été entendu.

Le retrait de l’agrément entraîne de plein droit la suspension de la convention conclue conformément à l’article 43 entre l’État et le bailleur social.