Loi du 23 juillet 2024 portant modification : 1° de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil ; 2° de l’article 1714 du Code civil

Nous Henri, Grand-Duc de Luxembourg, Duc de Nassau,

Le Conseil d’État entendu ;

Vu l’adoption par la Chambre des Députés ;

Vu la décision de la Chambre des Députés du 10 juillet 2024 et celle du Conseil d’État du 12 juillet 2024 portant qu’il n’y a pas lieu à second vote ;

Avons ordonné et ordonnons :

Art. 1^er.

À l’article 1^er, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, la partie de phrase , par un contrat de bail écrit ou verbal, est supprimée.

Art. 2.

Il est inséré, à la suite de l’article 2 de la même loi, un nouveau chapitre Ibis, intitulé « De la colocation » et comprenant les articles 2bis à 2sexies nouveaux, libellés comme suit :

« Chapitre Ibis

De la colocation

Art. 2 *bis*.

La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation en signant au plus tard à la date de signature du contrat de bail un pacte de colocation tel que prévu par l’article 2ter, et est formalisée par la conclusion par écrit d’un contrat de bail unique entre les locataires et le bailleur, dans lequel la date de signature dudit pacte est reprise. Le logement pris en location comprend au minimum une pièce d’habitation ou un local sanitaire qui soit commun à tous les colocataires.

La location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un partenariat tel que prévu par la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de certains partenariats n’est pas à considérer comme une colocation.

Les dispositions prévues par le présent chapitre sont d’ordre public.

Une colocation peut également être conclue si le bailleur habite lui-même dans l’immeuble dont une partie est mise en location via un contrat de bail. Dans cette hypothèse, le bailleur occupant, qui n’est pas lui-même un colocataire, indique dans le contrat de bail le montant de sa part dans les frais de la vie en colocation.

Art. 2 *ter*.

(1)

Les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.

(2)

Le pacte prévoit des dispositions réglant au minimum les points suivants :

la répartition du loyer entre colocataires lorsque celle-ci n’est pas prévue par le contrat de bail ;

la répartition des charges communes entre colocataires ; l’inventaire des biens meubles précisant leur propriétaire ; les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement et d’assurance relatifs au bien loué ; les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire, y compris la forme de notification du congé aux autres colocataires ; les conditions de constitution et de récupération de la garantie locative ; les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

Le pacte prévoit en outre l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire afin de déterminer les responsabilités de chacun et de ventiler les frais de réparation locative.

(3)

En cas de départ anticipé d’un colocataire, une adaptation du pacte est signée par les autres colocataires.

À l’arrivée d’un nouveau colocataire, celui-ci signe un avenant au pacte de colocation conjointement avec les autres colocataires.

(4)

Les obligations découlant du contrat de bail pour lequel ledit pacte ne prévoit pas leur répartition entre les différents colocataires sont à répartir à parts égales entre les différents colocataires.

Art. 2quater.

Les colocataires sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du contrat de bail.

Art. 2quinquies.

(1)

Lorsque l’ensemble des colocataires mettent fin au bail en même temps, le congé est signé par chacun d’entre eux et notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai de résiliation est de trois mois.

(2)

Lorsqu’un colocataire souhaite se libérer de ses obligations avant le terme du bail, il le notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires moyennant un préavis de trois mois. La notification au bailleur est faite par lettre recommandée avec avis de réception.

Ce colocataire est tenu, avant l’expiration de son préavis, de chercher un colocataire remplaçant, selon les modalités définies dans le pacte de colocation visé à l’article 2ter. Les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un candidat remplaçant. À défaut d’avoir présenté un candidat remplaçant, le colocataire sortant doit pouvoir démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire. La publication dans la quinzaine du début du préavis d’une annonce en vue de la recherche d’un colocataire remplaçant dans deux médias publiant des offres immobilières relatives au marché luxembourgeois est à considérer comme une recherche active et suffisante au sens du présent article.

(3)

Lorsque l’ensemble des parties marquent leur accord sur un nouveau colocataire, elles signent conjointement avec ce dernier un avenant au contrat de bail initial.

(4)

Lorsqu’au moins la moitié des colocataires signataires du bail ont donné leur congé dans un intervalle de trois mois, le bailleur peut mettre fin au contrat de bail dans un délai d’un mois à partir de la notification du dernier congé d’un colocataire concerné, et ce moyennant un délai de résiliation de trois mois, par lettre recommandée avec avis de réception, adressée à chaque colocataire.

Art. 2 *sexies*

.

Le colocataire sortant est délié pour le futur de ses obligations résultant du contrat de bail ou du pacte de colocation :

à la date de signature de l’avenant visé à l’article 2quinquies, paragraphe 3 ; à la date d’expiration du préavis de trois mois sous condition qu’il a démontré avoir effectué une recherche active et suffisante au sens de l’article 2quinquies, paragraphe 2, alinéa 2 ; ou au plus tard à l’expiration d’un délai de trois mois après la date d’expiration du préavis.

L’engagement de la personne qui s’est portée initialement caution pour le colocataire sortant s’éteint à la même date. »

Art. 3.

L’article 3 de la même loi est modifié comme suit :

« Le montant de la somme des loyers perçus pour un logement de l’ensemble des colocataires conformément au chapitre Ibis ne peut être supérieur au montant du loyer maximal déterminé conformément à l’alinéa 1^er.

Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location à baux multiples d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble comprenant deux ou plusieurs chambres ou logements loués individuellement à des locataires indépendants les uns des autres ne peut être supérieur à la limite du loyer annuel maximal prévu à l’alinéa 1^er.

Dans le cas d’un logement meublé, le bailleur peut demander chaque mois, en plus du loyer proprement dit, un supplément de loyer pour le mobilier. Ce supplément de loyer, qui est indiqué séparément du loyer dans le contrat de bail, ne peut dépasser 1,5 pour cent du montant total des factures des meubles garnissant le logement loué. Uniquement les meubles dont les factures datent de moins de dix ans au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer peuvent être pris en considération pour ce supplément. ».

(5)

Le loyer ou le supplément de loyer pour le mobilier de tout logement à usage d’habitation, fixés en vertu des dispositions qui précèdent du présent article, soit de l’accord des parties, soit par la commission des loyers, soit judiciairement, ne peuvent faire l’objet d’une adaptation que tous les deux ans.

Cette période de deux ans ne prend pas fin par suite d’un changement de bailleur. Elle prend fin de plein droit s’il y a changement de locataire sans préjudice des dispositions de l’article 13, alinéa 1^er.

La hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 pour cent. Si, en cas d’une augmentation du loyer de plus de 10 pour cent, le locataire adresse une réclamation par lettre recommandée au bailleur, la part du loyer dépassant la hausse de 10 pour cent n’est pas due à partir du premier terme suivant la date de cette réclamation.

Art. 4.

L’article 4 de la même loi est remplacé par le texte suivant :

Art. 4.

Dans les cas où le bailleur offre un ou plusieurs services au locataire, le bailleur opère dans le contrat de bail une distinction entre le montant du loyer mensuel et le montant du coût mensuel de chaque autre service proposé au locataire.

Art. 5.

L’article 5 de la même loi est modifié comme suit :

« (1)

La conclusion du bail ne peut être liée au paiement de sommes autres que le loyer. Sous peine de nullité, tout bail est établi par écrit, qui stipule au moins :

l’identité complète de toutes les parties contractantes ; la date de prise d’effet du bail ; la désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale de l’objet du bail ; le montant du loyer sans les charges ; le montant des acomptes sur les charges ou du forfait pour charges éventuelles ; le supplément de loyer pour le mobilier, en cas d’un logement meublé ; le montant de la garantie locative éventuellement stipulée ; l’indication que les parties contractantes ont la possibilité de saisir la commission des loyers conformément à l’article 8 en cas de litige sur la fixation du loyer.

En cas d’intervention d’un agent immobilier ou d’un autre tiers dans la location d’un logement à usage d’habitation, les frais et honoraires de ces personnes sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

(2bis)

Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative est à restituer dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail soit l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Peu importe le type de logement mis en location, si l’état des lieux d’entrée n’est pas conforme à l’état des lieux de sortie, sauf usure ou vétusté normale, ou en cas d’une contestation du bailleur, ce dernier peut retenir de la garantie locative non seulement les sommes qui lui restent encore dues mais également toute somme dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiée par le bailleur endéans le prédit délai maximal d’un mois par des pièces à l’appui.

À défaut de restitution dans les délais prévus et à partir d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception adressée par le locataire au bailleur ou à son mandataire, la partie du dépôt de garantie restant due au locataire est majorée d’une somme égale à 10 pour cent du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution dans les délais résulte d’un motif imputable au locataire.

En cas de transfert de propriété d’un immeuble loué en tout ou en partie, les garanties sont transférées de plein droit au nouveau propriétaire. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties au transfert de propriété.

Art. 6.

L’article 6 de la même loi est abrogé.

Art. 7.

L’article 9, paragraphe 5, de la même loi est modifié comme suit :

(5)

La commission rend sa décision dans un délai de trois mois à partir de la transmission de la requête à la commission. Si la commission ne peut pas ou plus siéger au vu d’une vacance de poste d’un des assesseurs de la commission ou si aucune décision n’est rendue endéans ce délai, le requérant pourra saisir directement le juge de paix.

Art. 8.

L’article 11, alinéa 2, de la même loi est supprimé.

Art. 9.

À l’article 12 de la même loi sont apportées les modifications suivantes :

Art. 10.

À l’article 19, alinéa 1^er, de la même loi, les mots entre bailleurs et locataires sont remplacés par ceux de entre bailleurs, locataires ou colocataires.

Art. 11.

Après l’article 33 de la même loi, il est inséré un nouvel article 33bis, ayant la teneur suivante :

Art. 33 *bis*.

(1)

Les articles 2bis à 2sexies de la présente loi ne sont applicables qu’aux contrats de bail de colocation conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 23 juillet 2024 modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.

(2)

L’article 3, paragraphes 1^er, alinéas 2 à 4, et 5, alinéa 3, de la présente loi n’est applicable qu’à partir de la prochaine adaptation du loyer pour les contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024.

Les articles 4, 5, paragraphe 1^er, alinéa 1^er, deuxième phrase, et alinéa 2, 12, paragraphe 1^er, et 31, de la présente loi, ne sont applicables qu’aux contrats de bail à usage d’habitation conclus après l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024.

Les articles 5, paragraphes 1^er et 2, 12, paragraphe 1^er, deuxième phrase, et 31 de la présente loi continuent à s’appliquer dans leur teneur ayant existé avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024 aux baux verbaux et aux contrats de bail à usage d’habitation conclus avant l’entrée en vigueur de la loi précitée du 23 juillet 2024.

Art. 12.

L’article 1714 du Code civil est modifié comme suit :

Art. 1714.

On peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne le bail à usage d’habitation, qui ne peut être conclu que sous une forme écrite.

Art. 13.

La présente loi entre en vigueur le premier jour du mois qui suit celui de sa publication au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg.

Mandons et ordonnons que la présente loi soit insérée au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg pour être exécutée et observée par tous ceux que la chose concerne.

Le Ministre du Logement et de l’Aménagement du territoire, Claude Meisch

Paris, le 23 juillet 2024. Henri