LegalizeDecreto n.º 43525 — Regula o arrendamento dos prédios urbanos do ultramar, sem prejuízo das disposições do Código Civil, quer gerais, quer…
Este é o ato tal como foi publicado. As alterações posteriores não estão incorporadas no texto: cada uma é um ato autónomo neste repositório e uma entrada no historial desta lei.
Regula o arrendamento dos prédios urbanos do ultramar, sem prejuízo das disposições do Código Civil, quer gerais, quer próprias do contrato de locação, que o não contrariem - Revoga a legislação vigente no ultramar que incida sobre matéria regulada no presente decreto e que não deva considerar-se ressalvada por qualquer ou pelo conjunto das suas disposições
É deficiente a legislação sobre inquilinato vigente no ultramar, onde não vigoram os diplomas relativos a tão importante instituto que de há dezenas de anos para cá se têm promulgado na metrópole.
Além de uma pouca e fragmentária legislação emanada do Governo Central e de alguma providência, mais instante, dos governos locais, é ainda o Código Civil o diploma básico regulador do contrato de arrendamento.
Todavia, o intenso desenvolvimento por que nos últimos tempos têm passado os seus já numerosos e consideráveis centros urbanos vem suscitando nas províncias ultramarinas portuguesas problemas de direito locativo que a insuficiência do código não permite resolver satisfatòriamente, os quais, sendo embora menos frequentes, são, todavia, tão relevantes como os que se debatem na metrópole.
Por outro lado, a diversidade de condições próprias de cada província não exige multiplicidade de legislação, pois os factos sociais que presidem à legislação do inquilinato são fundamentalmente os mesmos onde quer que existam aglomerados de população.
Também não é viável a mera extensão ao ultramar das leis vigentes em tal matéria na metrópole, pela razão de que estas constituem outros tantos grupos de providências sobrepostos no tempo, e não um corpo legislativo homogéneo e actual que pudesse adoptar-se em bloco.
Daí a necessidade do presente decreto para regular o arrendamento urbano em todo o ultramar, no qual a sistematização das matérias obedece ao plano de prescrever primeiramente a orgânica geral do instituto, depois as disciplinas particulares das diversas formas desta espécie do arrendamento e em seguida as regras de direito adjectivo, fiscal e penal com ele relacionadas, tendo-se aproveitado a oportunidade para resolver por via legislativa a discutida natureza jurídica dos contratos chamados «concessões de exploração», consagrando-se a corrente jurisprudencial que os inclui na figura contratual do arrendamento.
Nestes termos e ouvido o Conselho Ultramarino:
Usando da faculdade conferida pelo n.º 3.º do artigo 150.º da Constituição, o Ministro do Ultramar decreta e eu promulgo o seguinte:
CAPÍTULO I — Disposições liminares
SECÇÃO I — Objecto e âmbito
Artigo 1.º - 1. O presente decreto regula o arrendamento dos prédios urbanos do ultramar, sem prejuízo das disposições do Código Civil, quer gerais, quer próprias do contrato de locação, que o não contrariem.
Para efeitos de direito locativo, entende-se por prédio urbano o edifício incorporado no solo mais o terreno que lhe sirva de logradouro e não tenha valor venal superior ao daquele.
Se em juízo se suscitarem dúvidas a tal respeito, o valor relativo do edifício e do terreno será o que constar da matriz ou, na falta ou insuficiência desta, o que resultar da discriminação de rendas que os contraentes tiverem feito em relação às partes rústica e urbana do prédio. Se a discriminação não estiver expressa na matriz nem no contrato, serão avaliadas as ditas partes proporcionalmente ao valor matricial de todo o prédio ou, na sua falta, à renda global estipulada.
Art. 2.º Estão sujeitos às disposições deste diploma os arrendamentos de prédios rústicos que não se destinem a fins produtivos ou em que funcionem, com assentimento do senhorio, estabelecimentos comerciais ou industriais, desde que os respectivos contratos revistam a forma externa que por esses motivos lhes competir segundo o artigo 10.º
Art. 3.º - 1. Será havido exclusivamente como arrendamento o contrato pelo qual o locador, que no prédio, ou em parte dele, explore indústria, comércio ou outra actividade lucrativa, transfere temporária e onerosamente para o locatário, juntamente com a fruição do imóvel, ou daquela sua parte, a dos móveis, utensílios, alfaias, aparelhos ou maquinismos nele existentes com vista a essa exploração e que para tal efeito constituam com o prédio, ou com a dita parte dele, uma unidade económica.
No caso deste artigo, não obsta à natureza locativa do contrato o fazerem parte da unidade económica os coisas fungíveis ou os produtos consumíveis, naturais ou transformados, a explorar, nem o ser a renda constituída, no todo ou em parte, por uma prestação periódica variável segundo os lucros da exploração.
À prestação variável prevista no parágrafo anterior é inaplicável o que no parágrafo 1 do artigo 26.º vai supletivamente disposto sobre a data do vencimento da renda.
SECÇÃO II — Espécies do arrendamento urbano
Art. 4.º - 1. O arrendamento urbano pode convencionar-se para habitação, para comércio ou indústria, para o exercício de profissão liberal ou para quaisquer outros fins lícitos.
Considera-se convencionado para comércio ou indústria, salvo se estiver abrangido na alínea c) do artigo 10.º, o arrendamento tomado para fins directamente relacionados com alguma das actividades sujeitas à contribuição comercial e industrial.
Art. 5.º Conforme o fim a que se destine o arrendamento, ser-lhe-ão aplicáveis as disposições especiais respectivas deste diploma, se as houver, além das restantes que por aquelas não sejam contrariadas.
Art. 6.º - 1. Se o arrendamento for convencionado para diversos fins, sem subordinação de uns a outros e com suficiente discriminação das porções correspondentes do prédio, aplicar-se-á a regra do artigo anterior às porções a que respeite um ou outro uso. Neste caso, as razões de nulidade, anulabilidade ou resolução do contrato relativas a um dos usos não valem para os restantes.
Se as partes do prédio afectas aos diversos fins não estiverem discriminadas no contrato, mas o estiverem as respectivas fracções da renda, aplicar-se-á a todo o prédio arrendado o regime jurídico correspondente à mais elevada dessas fracções.
Se nenhuma destas discriminações constar do contrato, avaliar-se-ão, proporcionalmente à renda global, as partes do prédio utilizadas para cada um dos fins, e conforme o maior valor de uma ou outra parte se aplicará o respectivo regime a todo o arrendamento.
Se, porém, resultar explìcitamente do contrato que, dos diferentes fins do arrendamento, um é principal e os outros subordinados, prevalecerá o regime correspondente ao fim principal, independentemente dos diversos valores locativos; os outros regimes só se aplicarão na medida em que não contrariem o primeiro e em que essa aplicação se não mostre incompatível com o uso prevalecente.
Art. 7.º Gozam dos benefícios concedidos por este diploma aos arrendamentos para habitação, quando por sua natureza lhes não sejam inadaptáveis, os tomados pelo Estado, pelos seus serviços autónomos, pelos organismos corporativos ou de coordenação económica e pelas autarquias locais, quer para instalações dos seus serviços, quer para residência dos seus funcionários.
CAPÍTULO II — Disposições gerais
SECÇÃO I — Formação do contrato
Art. 8.º - 1. Salvo o disposto no artigo, 10.º, o arrendamento será feito por escrito com a assinatura do senhorio e do inquilino; se qualquer destes não puder ou não souber escrever, as suas assinaturas serão feitas a rogo, com a assistência e assinatura de duas testemunhas em presença de notário que assim o certifique e reconheça todas as assinaturas.
Continuarão a observar-se na matéria os diplomas actualmente em vigor, na parte não contrariada por este decreto.
Com ressalva do preceituado na segunda parte do parágrafo 3 do mesmo artigo, o arrendamento será, não obstante a falta de título escrito, reconhecido em juízo, por qualquer outro meio de prova, quando se demonstre que a falta é imputável ao senhorio ou ao arrendatário.
Quando essa imputabilidade seja oposta pelo arrendatário, só será admissível a alegação quando acompanhada do recibo de renda, passado por quem tenha direito ao gozo do prédio ou pelo seu representante.
Em Macau valerá como assinatura no recibo o selo em caracteres chineses usado pelo senhorio ou pelo seu cobrador.
Equivale ao recibo o depósito feito dentro dos três meses posteriores ao vencimento da primeira renda, quando não seja impugnado ou a impugnação improceda.
Só podem provar-se por escrito as estipulações que importem derrogação do regime supletivo do contrato.
As disposições restritivas dos parágrafos anteriores não são aplicáveis aos arrendamentos para habitação, por curtos períodos, em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura, nem aos de casa habitada pelo senhorio e arrendada por período correspondente à ausência temporária deste até ao máximo de um ano. Mas o inquilino, quando demandado por falta de pagamento da renda, só o pode comprovar pelo recibo dessa renda passado nos termos previstos neste artigo.
Art. 9.º Na hipótese do parágrafo 2 do artigo anterior ou se do título não resultar o fim ou fins a que se destina o prédio, o arrendatário só poderá utilizá-lo para habitação.
Art. 10.º - 1. Devem ser reduzidos a escritura pública:
Os arrendamentos sujeitos a registo;
Os arrendamentos para comércio ou indústria;
Os arrendamentos para o exercício de profissão liberal;
Os arrendamentos tomados por quaisquer corporações, fundações, associações ou agremiações de utilidade pública ou particular, legalmente organizadas.
Nos casos previstos nas alíneas b) a d) será suficiente o escrito particular, nos termos do parágrafo 1 do artigo 8.º, se a renda corresponder a uma importância mensal não superior a 4000$00.
A falta de título bastante não impede, no caso da alínea a), que o arrendamento, se for para habitação, subsista para todos os efeitos como semestral, desde que conste de escrito particular ou a sua falta seja imputável à parte contrária, nos termos do parágrafo 2 do artigo 8.º; mas nos casos semelhantes torna absolutamente nulo o contrato, que não poderá ser admitido em juízo, nem invocado perante qualquer autoridade ou repartição pública, ainda que essa falta seja exclusivamente imputável a uma das partes.
Art. 11.º A forma dos arrendamentos dados ou tomados pelo Estado ou pelos corpos administrativos é regulada pelas competentes leis.
Art. 12.º O arrendamento reduzido a escrito só pode ser modificado por documento, pelo menos, de igual força.
SECÇÃO II — Sujeitos da relação jurídico-localiva
Art. 13.º O arrendamento constitui para quem o concede um acto de administração ordinária, mas, se estiver sujeito a registo, o mero administrador por mandato só pode outorgá-lo quando para tanto tenha poderes especiais; na falta destes, será o contrato considerado semestral para todos os efeitos.
Art. 14.º - 1. Se o arrendamento é feito, da parte do locador, por virtude de um direito ou de poderes legais de administração com duração máxima prèviamente determinável, poderá celebrar-se por tempo que não exceda essa duração; e, quando estipulado por mais tempo, ficará reduzido àquele limite.
Se a duração dos ditos direitos ou poderes não é prèviamente determinável, o arrendamento findará com a situação jurídica que os originou, seja qual for o prazo locativo estipulado.
No caso de alienação do referido direito, o arrendamento só finda, se não puder opor-se vàlidamente ao adquirente, em virtude das disposições legais sobre o registo predial.
O arrendamento não finda, se foi concedido pelo enfiteuta ou usufrutuário e o domínio se consolida nas sua mão ou ele abandona o seu direito.
Art. 15.º O disposto no artigo anterior não prejudica o que na lei se prescreve sobre as condições, forma e prazo do arrendamento de prédios pertencentes a menores ou interditos.
Art. 16.º - 1. É válido o arrendamento feito por algum dos comproprietários de prédio indiviso, desde que tenha a maior parte nesse prédio, ou os restantes, que com ele integram essa maior parte, manifestem por qualquer modo o seu assentimento.
Nos casos em que a lei exigir escritura pública ou título particular, o assentimento deve ser prestado por igual forma; mas, se os não intervenientes a ele anuírem nos termos do parágrafo anterior, o contrato considera-se válido para todos os efeitos, salvo que o arrendamento sujeito a registo será considerado semestral.
Pode qualquer dos comproprietários requerer, com citação dos restantes, que o prédio seja arrendado judicialmente, se não andar arrendado particularmente, ou, quando findar este arrendamento, se o inquilino não tiver direito à prorrogação do contrato. Em tal caso, far-se-á o que for resolvido pela maioria deles. Havendo empate, não se inovará em coisa alguma até nova deliberação, que não poderá provocar-se antes de passar um ano sobre a anterior.
Fica salvo o direito de não permanecer na indivisão.
Art. 17.º - 1. O cônjuge administrador dos bens do casal pode, sem outorga do outro cônjuge, dar ou tomar de arrendamento, quando este não esteja sujeito a registo.
Se o arrendamento dado pelo cônjuge administrador respeitar a prédio de natureza dotal, findará com a dissolução do casamento ou separação de pessoas e bens, ainda que a mulher o haja outorgado ou nele consentido.
Art. 18.º A posição jurídica do arrendatário não se comunica ao seu cônjuge, seja qual for o regime matrimonial.
Art. 19.º - 1. Quem tem poderes para dar de arrendamento um prédio alheio não pode, nem pessoalmente, para si ou para outrem, nem por representante ou interposta pessoa, aceitar o arrendamento do dito prédio, ainda que haja substabelecido aqueles poderes ou não intervenha na outorga do contrato.
A proibição prescrita no parágrafo anterior é aplicável aos juízes, magistrados do Ministério Público, oficiais de justiça, advogados, solicitadores, peritos, testemunhas e outros auxiliares da administração da justiça, relativamente aos prédios a arrendar em processo judicial onde intervenham nas aludidas qualidades.
O disposto nos parágrafos 1 e 2 é extensivo aos cônjuges dos indivíduos neles referidos, quando, não separados judicialmente de pessoas e bens.
Podem, porém, os administradores do prédio alheio, assim como os seus cônjuges, tomá-lo de arrendamento, desde que não intervenham no contrato como locadores e a lei lhes conceda direito de preferência.
Art. 20.º - 1. Os contratos celebrados contra o preceituado no artigo precedente são de direito nulos quando recaírem sobre bens de pessoas morais ou forem realizados por agentes administrativos que intervenham como tais no arrendamento, ou pelos indivíduos designados no parágrafo 2 do referido artigo, ou ainda pelos cônjuges de uns ou de outros; mas os arrendatários não podem prevalecer-se da nulidade. Nos restantes casos são anuláveis.
Os contratos por interposta pessoa são nulos ou anuláveis, nos sobreditos termos, ainda que essa pessoa não chegue a ceder ao interessado a posição jurídica de arrendatário ou a sublocar-lhe o prédio.
SECÇÃO III — Prazo do arrendamento
Art. 21.º O arrendamento não pode convencionar-se por mais de 30 anos; quando estipulado por tempo superior ou como contrato perpétuo, ficará reduzido àquele prazo.
Art. 22.º - 1. O prazo do arrendamento é de seis meses, quando não haja título ou quando este seja omisso sobre a duração do contrato.
A disposição que imediatamente antecede não é aplicável aos arrendamentos a que se refere o parágrafo 7 do artigo 8.º
SECÇÃO IV — Renda
Art. 23.º - 1. A renda consistirá sempre em certa soma de dinheiro em moeda portuguesa corrente na província da situação do prédio.
É nula, sem prejuízo da validade do contrato, a cláusula pela qual se convencione o pagamento da renda em moeda diferente da designada no parágrafo anterior; neste caso é sempre lícito ao arrendatário satisfazê-la em moeda local, ao câmbio da data do vencimento.
Em Macau é, porém, válida a cláusula, verbal ou escrita, sobre o pagamento da renda em moeda estrangeira que tenha curso prático na província.
Art. 24.º A renda, mesmo depois de findo ou resolvido o contrato, é sempre devida pelo arrendatário, ou por quem em seu lugar ocupe o prédio, até à efectiva restituição deste.
Art. 25.º - 1. Salvo estipulação em contrário, se, por alguma razão que não seja relativa à sua própria pessoa ou dos seus familiares, o arrendatário sofrer privação ou diminuição do gozo do prédio, a renda será reduzida proporcionalmente ao tempo da privação ou da diminuição e à extensão destas, desde que o inquilino comunique ao senhorio, por escrito e o mais tardar até 30 dias depois de ter cessado, o motivo da redução, bem como o seu quantitativo.
Mas a turbação que não seja imputável ao senhorio só dá direito à dita redução se exceder um sexto do prazo do contrato ou lapso de quinze dias.
Fica salvo ao senhorio o direito de discutir a redução ou o seu quantitativo, pelos meios ordinários.
Art. 26.º - 1. A menos que haja estipulação em contrário, a renda será paga no domicílio do arrendatário, do primeiro ao quinto dia útil do período mensal a que respeita.
Os meses computam-se sempre pelo calendário gregoriano, excepto em Macau, onde se computarão pelo calendário lunar chinês, quando as partes assim o aceitem, por convenção escrita ou verbal.
Art. 27.º - 1. Não pode estipular-se antecipação de renda superior à correspondente a um mês, nem por tempo também superior a um mês, relativamente ao início do período a que respeita, ficando reduzida a estes limites sempre que os exceda.
Quando se convencione antecipação do pagamento da renda, é nula toda a garantia desta obrigação que não seja a fiança. Em Macau é, porém, lícita tal convenção com o depósito, a título de caução, da importância correspondente a três meses da renda, no máximo.
SECÇÃO V — Direitos e obrigações do senhorio e do arrendatário
Art. 28.º - 1. Além das obrigações essenciais que lhes incubem por efeito do contrato, senhorio e o arrendatário respondem por todas aquelas a que nele respectivamente se sujeitaram e que não ofendam quaisquer disposições legais da espécie imperativa ou coactiva.
A nulidade de cláusulas acessórias nunca determina a nulidade de todo o contrato.
Art. 29.º O senhorio que não fizer entrega do prédio no prazo convencionado responde por perdas e danos, sem prejuízo do direito do arrendatário a rescindir o contrato ou fazê-lo cumprir por aquele.
Art. 30.º Não obstante estipulação em contrário, os encargos do prédio recaem sobre o locador, a não ser que a lei os imponha ao arrendatário.
Art. 31.º O senhorio responde, no caso de evicção, pelos prejuízos que por causa dela sofrer o arrendatário.
Art. 32.º O senhorio é igualmente responsável se não tem direito ao gozo do prédio ou se, tendo-o, esse direito está sujeito a ónus ou limite, com excepção dos limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou não possui atributo assegurado pelo seu titular, ou cessa por culpa deste, e se de qualquer destas circunstâncias resulta privação, definitiva ou temporária, ou diminuição da fruição do prédio pelo arrendatário.
Art. 33.º - 1. Quando o prédio arrendado apresente vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim ou fins a que se destina, ou careça de qualidades necessárias a esses fins ou asseguradas pelo senhorio, este é responsável por falta de cumprimento do contrato:
Se o defeito data, pelo menos, do momento da entrega e o senhorio não prova que o desconhecia sem culpa;
Se o defeito surgiu posteriormente à entrega, por culpa do senhorio;
Se o senhorio não cumpriu a obrigação de fazer desaparecer o defeito.
O disposto no parágrafo anterior não se aplica:
Se o arrendatário conhecia o defeito quando celebrou o contrato ou recebeu o prédio, e não fez objecção alguma;
Se o defeito já existia ao tempo da celebração do contrato e era fàcilmente reconhecível, a não ser que o senhorio tenha assegurado a sua inexistência ou usado de dolo para a ocultar;
Se o defeito é da responsabilidade do arrendatário;
Se o arrendatário faltou ao cumprimento da sua obrigação de avisar do defeito o senhorio.
Art. 34.º A cláusula pela qual se exclui ou limita a responsabilidade do senhorio é nula no que respeitar a defeitos que ele haja ocultado dolosamente ou que impeçam de modo definitivo ou temporário o gozo do prédio; e é igualmente nula a que excluir ou limitar a sua responsabilidade nos casos dos artigos 31.º e 32.º
Art. 35.º O disposto nos artigos 32.º e 33.º não obsta a que o arrendatário, se assim o preferir, peça a anulação do contrato por erro ou dolo, nos termos gerais de direito.
Art. 36.º - 1. Se o senhorio, sendo para tanto solicitado, nào fizer, em prazo razoável consoante a boa fé e as circunstâncias, as reparações exigidas pelo fim ou fins a que o prédio se destina, pode o arrendatário mandar fazê-las por conta daquele, precedendo citação do faltoso, nos termos aplicáveis dos artigos 933.º e seguintes do Código de Processo.
Se as ditas reparações, pela sua extrema, urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, pode o arrendatário fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso pelos meios ordinários, ficando livre ao senhorio o direito de discutir a necessidade, a urgência e o custo das obras.
O arrendatário deve avisar o senhorio simultâneamente à efectuação das reparações.
Art. 37.º - 1. Fora dos casos previstos no artigo anterior, o arrendatário não tem direito ao reembolso de quaisquer despesas que haja feito no prédio.
Se, porém, o senhorio autorizou por escrito as despesas, é obrigado a pagar uma indemnização igual ao custo delas ou ao benefício que representarem no momento da restituição do prédio, conforme for menor a primeira ou a segunda destas importâncias.
Além disso, o arrendatário pode levantar as benfeitorias, mesmo não autorizadas, que houver feito, se daí não resultar prejuízo para o prédio, a não ser que o senhorio queira retê-las, caso em que terá de pagar uma indemnização, calculada de harmonia com o disposto no parágrafo anterior.
Só, porém, no caso de benfeitorias expressamente consentidas por escrito ou de reparações autorizadas pelo artigo anterior terá o arrendatário direito de retenção do prédio até haver a importância, imediatamente provada, das despesas feitas com as ditas benfeitorias ou reparações.
Fica sempre salva estipulação em contrário.
Art. 38.º O arrendatário que for ilegalmente perturbado ou esbulhado da posse dos direitos que, por efeito do contrato, tem sobre o prédio arrendado, pode usar, mesmo contra o senhorio, dos meios competentes para a manutenção ou restituição da sua posse, durante o prazo do arrendamento.
Art. 39.º - 1. O arrendatário responde pela manutenção e restituição do prédio no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, na conformidade do fim ou fins do arrendamento.
Consideram-se inerentes a uma prudente utilização as pequenas danificações que o arrendatário causar no prédio para seu conforto e comodidade, em harmonia com os usos; mas, salvo estipulação em contrário, o inquilino deve repará-las, antes de desocupar o prédio.
O arrendatário é responsável pelas deteriorações não exceptuadas nos parágrafos anteriores, ainda que provenham de terceiro, desde que lhe haja consentido a utilização do prédio.
Presume-se que o prédio foi entregue ao arrendatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dele a esse tempo.
Art. 40.º O senhorio pode verificar in loco, quando assim se torne necessário, se a outra parte cumpre as suas obrigações.
Art. 41.º - 1. O arrendatário que se constituir em mora quanto à dívida de rendas pagará, além destas, uma indemnização igual ao dobro das rendas em atraso, salvo se, pela oferta ou depósito da renda, puser termo à mora no prazo de oito dias, a contar do seu começo.
Deixa de haver direito à indemnização por falta ou mora do pagamento de rendas, quando o senhorio obtiver a rescisão do contrato por esse fundamento.
Art. 42.º - 1. É também devida uma indemnização igual a outro tanto da renda, quando o arrendatário ou o seu sucessor, sem causa legítima, deixe de restituir o gozo do prédio, logo que finde o prazo do arrendamento ou se dê a resolução do contrato, salvo, no caso de rescisão, o disposto no parágrafo 2 do artigo anterior.
A indemnização é devida até à efectiva desocupação do prédio, sem que, todavia, possa exceder seis meses:
No caso de termo do arrendamento ou da prorrogação, a partir desse termo ou, se tal for a hipótese, do termo do prazo referido na segunda parte do parágrafo 1 do artigo 55.º;
No caso de revogação, a partir do momento em que esta devia produzir os seus efeitos;
No caso de rescisão não fundada na falta de pagamento da renda, a partir da decisão que a decretar em 1.ª instância;
No caso de caducidade, a partir do termo do prazo a que se refere o artigo 90.º
Fica salvo o direito do senhorio à indemnização dos prejuízos excedentes, se os houver.
Art. 43.º - 1. O privilégio prescrito no n.º 4.º do artigo 882.º do Código Civil entende-se estabelecido sobre as coisas móveis existentes no prédio arrendado e que sirvam para tornar possível, mais cómodo ou mais agradável o uso dele; e subsiste ainda durante os três meses seguintes à sua saída do prédio sem autorização do senhorio, embora passem para o domínio ou posse de terceira pessoa.
Este privilégio é extensivo ao crédito por indemnização devida nos termos dos dois artigos anteriores, ou, em geral, pela falta do cumprimento do contrato por parte do arrendatário.
SECÇÃO VI — Resolução do contrato
SUBSECÇÃO I — Revogação
Art. 44.º - 1. O arrendamento reduzido a escrito só pode ser revogado por documento, pelo menos, de igual força.
Se, porém, o contrato não estiver sujeito a registo, a revogação será sempre válida, independentemente da forma prescrita no parágrafo anterior, desde que o arrendatário restitua o uso do prédio ao senhorio e este aceite a restituição.
Em caso de dúvida, presume-se revogado o contrato, se, na vigência dele, se derem as ditas restituição e aceitação.
É nula a cláusula onde se estipula a revogabilidade do contrato a arbítrio do senhorio.
SUBSECÇÃO II — Rescisão
Art. 45.º A rescisão do contrato por falta de cumprimento do arrendatário tem de ser decretada pelo tribunal, nos termos deste diploma e na forma da lei de processo.
Art. 46.º O senhorio só tem direito à rescisão do contrato quando o arrendatário:
Não pagar a renda no prazo e lugar competentes ou dele não fizer depósito que a lei considere liberatório;
Usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina;
Aplicar o prédio, reiterada ou habitualmente, a práticas ilícitas, imorais ou desonestas;
Fazer no edifício, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões ou lhe causarem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas, que não possam justificar-se, nos termos do artigo 39.º;
Dar hospedagem, quando não seja esse o fim para que o prédio foi arrendado, a mais de três pessoas das definidas no parágrafo 2 do artigo 72.º;
Sublocar, total ou parcialmente, o prédio nos casos em que a sublocação é ilícita, inválida ou ineficaz em relação ao senhorio;
Violar o disposto no artigo 70.º;
Conservar o prédio que esteja arrendado para comércio ou indústria encerrado por mais de um ano, consecutivamente, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário durante o período do encerramento.
Art. 47.º O direito à rescisão do contrato por falta de pagamento de renda caduca logo que cesse a mora do arrendatário, uma vez que este facto se produza pelo pagamento ou depósito da renda ou da renda e indemnização, conforme o caso, até à contestação da acção tendente a fazer valer aquele direito.
Art. 48.º O arrendatário pode rescindir o contrato, independentemente de responsabilidade do senhorio:
Se, por alguma razão estranha à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo do prédio, ainda que só temporàriamente;
Se no prédio arrendado existe ou sobrevém defeito que ponha em sério perigo a sua saúde ou dos seus familiares ou subordinados.
SUBSECÇÃO III — Caducidade
Art. 49.º - 1. Verifica-se a caducidade de arrendamento quando ocorrer algum dos eventos por virtude dos quais se deva considerar findo, nos termos dos artigos 14.º e 17.º
O direito à restituição do prédio transmite-se a quem ficar com o gozo dele.
Art. 50.º - 1. Salvo estipulação em contrário ou nos casos exceptuados por este diploma, o arrendamento caduca por morte do arrendatário ou pela sua extinção, se for pessoa colectiva.
O direito à restituição do prédio exerce-se contra quem o ocupar no lugar do extinto arrendatário e pelos mesmos meios que seriam competentes para o exercer contra este.
Art. 51.º - 1. Verifica-se igualmente a caducidade do contrata nos casos de perda do prédio, sua demolição por resolução camarária ou expropriação por utilidade pública, a não ser, neste último caso, que a expropriação, pelo seu fim, se compadeça com a subsistência do arrendamento.
O arrendamento também caduca se o prédio tiver de sofrer, por imposição administrativa ou policial, obras de consolidação incompatíveis com a permanência ali do arrendatário; mas este terá direito, findas as obras, a renovar o contrato, mediante renda fixada pela comissão de avaliação prevista no artigo 107.º, se para tanto notificar o senhorio no prazo de quinze dias, a contar da licença para a reocupação.
SECÇÃO VII — Prorrogação e renovação do contrato
SUBSECÇÃO I — Prorrogação
Art. 52.º - 1. O arrendamento, chegado o seu termo, considera-se prorrogado sucessivamente se o inquilino se não despedir no tempo e pela forma designada no contrato ou na lei.
Não havendo convenção do prazo para a prorrogação, esta é igual ao período por que tenha sido celebrado o contrato; mas será apenas de um ano se o dito prazo for mais longo.
Do disposto nos parágrafos anteriores exceptuam-se os arrendatários do Estado, das autarquias locais ou das restantes entidades mencionadas no artigo 7.º, os quais podem ser sempre despedidos no termo do contrato. Esta excepção é extensiva aos arrendamentos referidos no artigo 3.º e no parágrafo 7 do artigo 8.º
Art. 53.º - 1. O senhorio pode, porém, dar por findo o arrendamento no termo do prazo ou da sua prorrogação:
Se necessita do prédio para ele próprio o ocupar, quer para sua habitação, quer para nele instalar actividade económica que exerça efectivamente por si mesmo, a título profissional exclusivo e em seu nome individual, quer para realização de ambos estes fins, desde que, em todo o caso, se verifiquem conjuntamente os seguintes requisitos:
1.º Não ter, há mais de um ano, outra casa própria e desocupada na localidade;
2.º Não ter, há mais de dois anos, ocupado casa própria na localidade para o mesmo fim ou fins em vista;
3.º Ser o prédio adequado, ainda que mediante as simples adaptações previstas no parágrafo 3 do artigo 55.º, ao fim ou fins para que o necessita, considerando-se o fim residencial em relação às necessidades dele e de sua família;
4.º Não ter ainda usado da faculdade concedida pela presente alínea para qualquer dos fins aí referidos.
Quando se proponha, com projecto aprovado pela respectiva câmara ou comissão municipal, ampliar o prédio ou substituí-lo por um novo, quer com possibilidade de aumento do número de inquilinos, quer para os fins de ocupação própria a que se refere o corpo da alínea a) deste artigo, desde que, destinando-se o prédio ampliado ou novo exclusivamente a ocupação do senhorio, este não tenha ainda usado da mesma faculdade nem da concedida na dita alínea em relação a outro prédio.
Pela desocupação do prédio no caso da alínea a) terá o arrendatário direito a uma indemnização correspondente a um ou dois anos da última renda que pagava, conforme o arrendamento fosse exclusivamente para habitação ou se destinasse, no todo ou em parte, ao exercício de comércio, indústria ou profissão liberal ou ainda a instalação de alguma das colectividades referidas na alínea d) do artigo 10.º
Pela desocupação do prédio no caso da alínea b) terá o arrendatário direito:
1.º Se vier a usar da faculdade que lhe concede o parágrafo 1 do artigo 56.º, a uma indemnização correspondente à última renda que pagava no prédio demolido ou ampliado, pelo tempo que durar a desocupação até ao máximo de doze ou dezoito meses, conforme o prazo autorizado para as obras segundo o parágrafo 2 do artigo 54.º;
2.º No caso contrário, à indemnização concedida no parágrafo anterior, entendendo-se, quando a aceite no despedimento ou a peça na acção de despejo, que renunciou à do n.º 1.º do presente parágrafo e à correspondente reocupação do prédio.
Nos primeiros três anos que se seguirem ao fim do arrendamento nos termos deste artigo não poderá o senhorio exercer no mesmo local donde seja despejado o inquilino comercial ou industrial o mesmo ramo de comércio ou indústria, salvo se há mais de três anos exercesse a mesma actividade. Mas, se entretanto o senhorio ocupar o prédio para fim referido neste parágrafo, pagará ao inquilino despejado uma indemnização suplementar, além da referida no parágrafo 2 do artigo 81.º, correspondente ao montante de três anos da renda que este pagava.
Art. 54.º - 1. No caso da alínea a) do artigo anterior, o senhorio que trouxer diversos prédios arrendados na localidade só pode exercer aquele direito relativamente ao que, de entre os adequados ao fim ou fins de ocupação em vista, esteja arrendado há menos tempo.
No caso da alínea b) do artigo anterior, o senhorio tomará, no requerimento para notificação do despedimento ou na petição inicial da acção de despejo, um ou outra acompanhado do respectivo projecto, o compromisso de iniciar as obras no prazo de três meses e concluí-las no de doze ou dezoito, a contar da desocupação do prédio, conforme este deva ser ampliado ou inteiramente substituído por outro.
O prazo de conclusão das obras pode, excepcionalmente, ser ampliado pelo prudente arbítrio do juiz, em face da importância do projecto, se o senhorio assim o pedir na acção de despejo.
Art. 55.º - 1. No caso da alínea a) do artigo 53.º, o aviso de despedimento deve ser feito com a antecedência de três meses; mas, se faltar menos tempo para o termo do contrato, não se dará a prorrogação e o arrendatário terá de desocupar o prédio naquele prazo, a contar do aviso.
Se o senhorio, devoluto o prédio, não o for ocupar dentro de 30 dias, ou nele se não conservar durante 3 anos, ou, no decurso deste último lapso de tempo, o tiver desocupado 8 meses consecutivos ou consentir que outrem o ocupe, ainda que gratuitamente, o arrendatário despedido terá direito não só a recuperar o prédio mediante a última renda que pagava, como também a uma indemnização igual a 2 anos dessa renda, salvo morte ou deslocação forçada do senhorio não prevista à data do despedimento.
Se o senhorio tiver de fazer no prédio simples reparações ou adaptações que não envolvam ampliação, será de três meses o prazo para a ocupação.
Art. 56.º - 1. No caso da alínea b) do artigo 53.º, o inquilino tem direito a tomar de arrendamento, mediante a renda estabelecida pela comissão de avaliação referida no artigo 107.º, uma parte do prédio ampliado ou novo tanto quanto possível correspondente à que ocupava no antigo, desde que o declare ao senhorio, por carta registada com aviso de recepção, dentro do prazo de dez dias, a contar da notificação judicial que o senhorio deverá fazer-lhe para o efeito dentro de quinze dias, a contar da licença camarária para a ocupação, sem o que não poderá dar a outrem o prédio de arrendamento. Exceptua-se o caso de se destinar o prédio exclusivamente a ser ocupado pelo senhorio, nos termos da segunda alternativa prevista na referida alínea.
Se o senhorio faltar ao compromisso tomado, nos termos do parágrafo 2 do artigo 54.º, pagará ao arrendatário, sem prejuízo dos restantes direitos deste resultantes da desocupação, uma indemnização, por cada mês que estiver em falta quanto ao início ou conclusão das obras, igual ao dobro da última renda até ao máximo de uma ano, salvo se a falta for devida a impossibilidade manifesta ou a facto imputável a outrem e para o qual de nenhum modo haja contribuído. O prazo legal de conclusão das obras entende-se, para os efeitos deste parágrafo, referido ao início efectivo delas.
SUBSECÇÃO II — Renovação
Art. 57.º Se, uma vez revogado, rescindido ou caduco o contrato, o arrendatário ou seu sucessor se mantiver no gozo do prédio pelo lapso de um ano, sem oposição da outra parte, o arrendamento considera-se de novo em vigor como se não tivesse findado.
SECÇÃO VIII — Transmissão do contrato
SUBSECÇÃO I — Transmissão dos direitos e obrigações do senhorio
Art. 58.º - 1. Seja qual for a forma do contrato e salvo o disposto no parágrafo 3 do artigo 14.º, os direitos e obrigações do senhorio transmitem-se com a propriedade do prédio ou com o direito ao abrigo do qual o arrendamento foi concedido, quer a sucessão seja negocial, quer judicial, a título singular ou universal.
A dita transmissão também se dá a favor do proprietário na hipótese de abandono a que se refere o parágrafo 4 do artigo 14.º
Art. 59.º É inoponível ao sucessor inter vivos do senhorio a liberação de rendas não vencidas que respeitem a períodos ainda não decorridos à data da sucessão.
SUBSECÇÃO II — Transmissão dos direitos e obrigações do arrendatário
Art. 60.º A posição jurídica do arrendatário é intransmissível, a não ser que as partes tenham estipulado a não caducidade do arrendamento por morte dele e nos demais casos exceptuados por este decreto.
Art. 61.º Salvo o disposto nos artigos 85.º e 87.º, a cessão da posição jurídica do arrendatário ou a cedência do gozo do prédio por parte deste, total ou parcial, gratuita ou onerosa, provisória ou definitiva, é para todos os efeitos equiparada ao subarrendamento.
SECÇÃO IX — Subarrendamento
Art. 62.º - 1. O subarrendamento só é lícito quando seja autorizado por lei, pelo contrato ou por consentimento posterior do senhorio, dado por escrito de qualquer natureza.
Se, porém, a sublocação for absolutamente proibida no título, é aplicável ao consentimento posterior o disposto no artigo 12.º
A sublocação formalmente válida, mas não autorizada por lei nem pelo contrato, considera-se ratificada pelo senhorio e, portanto, lícita, ainda mesmo no caso do parágrafo anterior, se o dito senhorio reconhecer o subarrendatário como tal.
O simples conhecimento de que o prédio foi sublocado não constitui reconhecimento do sublocatário como tal.
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