LegalizeDecreto-Lei n.º 13/2005 — Segunda alteração ao regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de…
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5 atos modificativos · 2015-02-24, Lei n.º 16/2015 — Revisão do Regime jurídico dos organismos de investimento coletivo e al…
Segunda alteração ao regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, e alterado pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro
O endividamento não pode representar mais de 25% do activo total do fundo de investimento.
2 - Para efeitos de apuramento do limite definido na alínea b) do número anterior, são considerados os imóveis destinados ao desenvolvimento de projectos de construção ainda que os referidos projectos não tenham sido iniciados.
3 - Para efeitos do disposto na alínea c) do n.º 1, constitui um imóvel o conjunto das fracções autónomas de um mesmo edifício submetido ao regime da propriedade horizontal e o conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.
4 - A sociedade gestora deve conhecer as relações previstas na alínea d) do n.º 1.
5 - Os limites percentuais definidos nas alíneas a) a f) do n.º 1 são aferidos em relação à média dos valores verificados no final de cada um dos últimos seis meses, sendo respeitados no prazo de dois anos a contar da data de constituição do fundo de investimento.
6 - Em casos devidamente fundamentados pela sociedade gestora, poderá a CMVM autorizar que os fundos de investimento detenham transitoriamente uma estrutura patrimonial que não respeite algumas das alíneas do n.º 1.
7 - A CMVM pode fixar regras técnicas sobre a estrutura patrimonial dos fundos de investimento, designadamente quanto ao cálculo do valor de cada projecto para efeitos de determinação do limite referido na alínea b) do n.º 1.
Artigo 39.º — Alterações ao regulamento de gestão
1 - Devem ser comunicadas individualmente a cada participante, no prazo máximo de 30 dias após a notificação da decisão de aprovação da CMVM, as alterações ao regulamento de gestão das quais resulte:
A substituição da sociedade gestora;
A substituição do depositário;
Um aumento das comissões a suportar pelo fundo de investimento;
A modificação substancial da política de investimentos como tal considerada pela CMVM;
A modificação da política de distribuição dos resultados do fundo de investimento.
2 - As alterações ao regulamento de gestão referidas no número anterior entram em vigor 45 dias após a notificação da decisão de aprovação da CMVM.
3 - As alterações ao regulamento de gestão das quais resulte um aumento da comissão de resgate ou um agravamento das condições de cálculo da mesma só podem ser aplicadas às unidades de participação subscritas após a data de entrada em vigor dessas alterações.
Artigo 40.º — Liquidação
1 - Os participantes em fundos de investimento abertos não podem exigir a liquidação ou partilha do respectivo fundo de investimento.
2 - A decisão de liquidação deve ser comunicada individualmente a cada participante.
3 - A decisão de liquidação determina a imediata suspensão das operações de subscrição e de resgate das unidades de participação do fundo de investimento.
CAPÍTULO IV — Dos fundos de investimento imobiliário fechados
Artigo 41.º — Administração
1 - Sem prejuízo do disposto no artigo 6.º, a administração dos fundos de investimento fechados pode ainda ser exercida por alguma das instituições de crédito referidas nas alíneas a) a f) do artigo 3.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de Dezembro, que disponham de fundos próprios não inferiores a (euro) 7500000.
2 - Às entidades gestoras referidas no número anterior não é aplicável o disposto nos artigos 7.º, 10.º, 11.º e 14.º
Artigo 42.º — Oferta pública ou particular
1 - A oferta de distribuição de unidades de participação de fundos de investimento fechados pode ser pública ou particular.
2 - A natureza pública ou particular da oferta determina-se em conformidade com o disposto, respectivamente, nos artigos 109.º e 110.º do Código dos Valores Mobiliários, considerando-se pública a oferta dirigida, pelo menos, a 100 pessoas.
3 - A concessão do registo da oferta pública pela CMVM implica a aprovação oficiosa do prospecto, cujo conteúdo, que inclui o regulamento de gestão do fundo de investimento, é definido pelo Regulamento n.º 809/2004, de 29 de Abril, da Comissão.
4 - Ao prazo da oferta aplica-se o disposto no artigo 125.º do Código dos Valores Mobiliários, ocorrendo a respectiva liquidação financeira no final do prazo fixado.
5 - Quando o interesse dos investidores o justifique, pode ser recusada a autorização para a constituição de novos fundos de investimento fechados enquanto não estiver integralmente realizado o capital de outros fundos de investimento fechados administrados pela mesma sociedade gestora.
Artigo 43.º — Duração do fundo
1 - Os fundos de investimento fechados podem ter duração determinada ou indeterminada.
2 - Nos fundos de investimento fechados de duração determinada esta não pode exceder 10 anos, sendo permitida a sua prorrogação uma ou mais vezes, por períodos não superiores ao inicial, desde que obtida a autorização da CMVM e a deliberação favorável da assembleia de participantes, e o regulamento de gestão permita o resgate das unidades de participação pelos participantes que, por escrito, tenham manifestado estar contra a prorrogação.
3 - Os fundos de investimento fechados com duração indeterminada só são autorizados se no regulamento de gestão estiver prevista a admissão à negociação das respectivas unidades de participação em mercado regulamentado.
Artigo 44.º — Aumentos e reduções de capital
1 - Mediante autorização da CMVM, podem ser realizados aumentos e reduções de capital, desde que essa possibilidade se encontre prevista no regulamento de gestão.
2 - O aumento do capital deve respeitar as seguintes condições:
Terem decorrido pelo menos seis meses desde a data de constituição do fundo de investimento ou desde a data de realização do último aumento de capital;
Ser objecto de deliberação favorável em assembleia de participantes, nas condições definidas no regulamento de gestão, devendo a deliberação definir igualmente as condições do aumento, designadamente se a subscrição é reservada aos actuais participantes do fundo de investimento;
Ser precedido da elaboração de relatórios de avaliação dos imóveis do fundo de investimento, por dois peritos independentes, com uma antecedência não superior a seis meses relativamente à data de realização do aumento;
O preço de subscrição deve ser definido pela sociedade gestora, com base em critérios objectivos e devidamente fundamentados no prospecto da oferta, tomando como referência o valor patrimonial das unidades de participação, e, para os fundos de investimento admitidos à negociação em mercado regulamentado, considerando ainda o valor de mercado das unidades de participação, devendo, em qualquer dos casos, o auditor do fundo de investimento emitir parecer sobre o preço assim fixado.
3 - A redução do capital apenas se pode verificar em caso de reembolso das unidades de participação dos participantes que se tenham manifestado contra a prorrogação da duração do fundo de investimento e em casos excepcionais, devidamente justificados pela sociedade gestora, devendo ser respeitadas, com as devidas adaptações, as condições previstas nas alíneas b), c) e d) do número anterior.
4 - A CMVM pode definir, por regulamento, os termos de divulgação da informação contida no parecer do auditor, nos relatórios de avaliação considerados para efeitos dos aumentos e reduções do capital do fundo de investimento e noutros elementos de informação.
Artigo 45.º — Assembleia de participantes
1 - Dependem de deliberação favorável da assembleia de participantes:
O aumento das comissões que constituem encargo do fundo de investimento;
A modificação substancial da política de investimentos do fundo de investimento;
A modificação da política de distribuição dos resultados do fundo de investimento;
O aumento e redução do capital do fundo de investimento;
A prorrogação da duração do fundo de investimento;
A substituição da entidade gestora, excepto quando se verifique, ao abrigo do disposto na alínea b) do n.º 6 do artigo 31.º do regime jurídico dos organismos de investimento colectivo, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 252/2003, de 17 de Outubro, a transferência dos poderes de administração dos fundos de investimento imobiliário e da estrutura humana, material e técnica da sociedade gestora de fundos de investimento imobiliário para uma sociedade gestora de fundos de investimento mobiliário integrada no mesmo grupo financeiro;
A liquidação do fundo de investimento nos termos previstos no artigo 47.º
2 - Em caso algum a assembleia pode pronunciar-se sobre decisões concretas de investimento ou aprovar orientações ou recomendações sobre esta matéria que não se limitem ao exercício da competência referida na alínea b) do número anterior.
3 - O regulamento de gestão deve definir as regras de convocação e funcionamento e as competências da assembleia, aplicando-se, na sua falta ou insuficiência, o disposto na lei para as sociedades anónimas.
Artigo 46.º — Composição do património dos fundos de investimento fechados
1 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta pública de subscrição é aplicável o disposto no artigo 38.º, com as seguintes adaptações:
O desenvolvimento de projectos de construção não pode representar, no seu conjunto, mais de 50% do activo total do fundo de investimento, salvo se tais projectos se destinarem à reabilitação de imóveis, caso em que tal limite é de 60%;
O valor de um imóvel não pode representar mais de 25% do activo total do fundo de investimento;
O valor dos imóveis arrendados, ou objecto de outras formas de exploração onerosa, a uma única entidade ou a um conjunto de entidades que, nos termos da lei, se encontrem em relação de domínio ou de grupo, ou que sejam dominadas, directa ou indirectamente, por uma mesma pessoa, singular ou colectiva, não pode superar 25% do activo total do fundo de investimento;
O endividamento não pode representar mais de 33% do activo total do fundo de investimento.
2 - Em caso de aumento de capital do fundo de investimento, os limites definidos na alínea a) do n.º 1 do artigo 38.º devem ser respeitados no prazo de um ano a contar da data do aumento de capital relativamente ao montante do aumento.
Artigo 47.º — Liquidação
Os participantes dos fundos de investimento fechados podem exigir a respectiva liquidação desde que tal possibilidade esteja prevista no regulamento de gestão ou quando, prevendo este a admissão à negociação em mercado regulamentado das unidades de participação, esta se não verifique no prazo de 12 meses a contar da data de constituição do fundo.
Artigo 48.º — Fundos de investimento fechados de subscrição particular
1 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular cujo número de participantes seja superior a cinco, não sendo estes exclusivamente investidores institucionais, são aplicáveis:
As alíneas a) e f) do n.º 1 do artigo 38.º, sendo autorizado o investimento em imóveis localizados em Estados que não integram a União Europeia ou a OCDE até ao limite de 10% do activo total do fundo de investimento;
A alínea d) do n.º 1 do artigo 46.º
2 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular cujos participantes não reúnam as características referidas no proémio do número anterior não são aplicáveis:
Os limites de composição do património nele referidos, com excepção da alínea a) do n.º 1 do artigo 38.º;
O n.º 4 do artigo 42.º quando o regulamento de gestão fixe o prazo máximo da oferta até 90 dias e calendarize as respectivas liquidações financeiras.
3 - Aos fundos de investimento fechados objecto de oferta particular não é ainda aplicável:
O artigo 23.º;
O n.º 2 do artigo 31.º, na parte respeitante ao relatório semestral;
O n.º 2 do artigo 27.º e os n.os 3 e 6 do artigo 28.º, desde que obtido o acordo de, no mínimo, 75% dos participantes relativamente a cada operação.
4 - A CMVM pode estabelecer, por regulamento, as condições e procedimentos mediante os quais um fundo de investimento objecto de oferta pública de distribuição pode ficar sujeito ao disposto no presente artigo.
CAPÍTULO V — Dos fundos de investimento imobiliário mistos
Artigo 49.º — Regime aplicável
Os fundos de investimento mistos regem-se, para além do disposto nos capítulos I e II, pelo disposto no presente capítulo e, subsidiariamente, no capítulo anterior, em tudo o que não for incompatível com a sua natureza.
Artigo 50.º — Capital fixo e variável
1 - O capital dos fundos de investimento mistos é composto por uma parte fixa e por uma parte variável, representadas por duas categorias distintas de unidades de participação.
2 - A parte fixa do capital do fundo de investimento misto não pode ser inferior à parte variável do mesmo.
Artigo 51.º — Categorias de unidades de participação
1 - As unidades de participação representativas da parte fixa do capital do fundo de investimento misto conferem o direito à participação em assembleia de participantes e à partilha do respectivo património líquido em caso de liquidação.
2 - As unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento misto apenas conferem direito:
À distribuição prioritária de uma quota-parte dos resultados do fundo de investimento;
Ao resgate das unidades de participação, nos termos definidos no presente diploma e no regulamento de gestão do fundo de investimento;
Ao reembolso prioritário do seu valor em caso de liquidação do fundo de investimento.
Artigo 52.º — Distribuição dos resultados
O regulamento de gestão define, de forma clara e objectiva, quanto à distribuição dos resultados referentes às unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento misto:
O modo de cálculo da percentagem dos resultados do fundo de investimento a distribuir;
A periodicidade e datas de distribuição.
Artigo 53.º — Subscrições e resgates
1 - A comercialização de unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento misto só pode ter início após a integral subscrição das unidades de participação representativas da parte fixa do capital do mesmo fundo de investimento e nas condições definidas no respectivo regulamento de gestão.
2 - O preço de subscrição e de resgate das unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento corresponde ao valor fixado no respectivo regulamento de gestão, acrescido ou diminuído, respectivamente, de eventuais comissões de subscrição ou resgate, a suportar pelos participantes.
3 - Às subscrições e resgates das unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento misto é aplicável, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 36.º
4 - A CMVM pode determinar a transformação de um fundo de investimento misto em fechado caso a subscrição das unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo não se verifique no prazo de dois anos a contar da respectiva data de constituição.
Artigo 54.º — Suspensão das subscrições e resgates
1 - À suspensão das subscrições e resgates das unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento misto é aplicável, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 37.º
2 - Logo que a parte variável do capital do fundo de investimento misto iguale a parte fixa do mesmo suspendem-se automaticamente as subscrições das unidades de participação representativas daquela, devendo o regulamento de gestão do fundo de investimento estabelecer os critérios de rateio para os pedidos de subscrição que ainda não tenham sido satisfeitos.
3 - A suspensão referida no número anterior só pode ser levantada em caso de aumento da parte fixa do capital do fundo de investimento ou da ocorrência de resgates representativos de, pelo menos, 10% da mesma.
Artigo 55.º — Composição do património dos fundos de investimento mistos
Aos fundos de investimento mistos é aplicável o disposto no artigo 38.º, não lhes sendo porém autorizado, sem prejuízo do disposto no artigo 50.º, o recurso ao endividamento.
Artigo 56.º — Outras disposições
É aplicável aos fundos de investimento mistos o disposto nos artigos 39.º e 40.º, quanto aos titulares de unidades de participação representativas da parte variável do capital do fundo de investimento.
CAPÍTULO VI
Da comercialização em Portugal de participações em instituições de investimento colectivo em valores imobiliários com sede ou que sejam administradas por entidades com sede no estrangeiro.
Artigo 57.º — Autorização
1 - A comercialização em Portugal de participações em instituições de investimento colectivo em valores imobiliários com sede no estrangeiro, ou administradas por entidade gestora aí sediada, está sujeita a autorização da CMVM, nos termos definidos em regulamento.
2 - A autorização referida no número anterior é concedida, nomeadamente, se as instituições de investimento colectivo e o modo previsto para a comercialização das respectivas participações conferirem aos participantes condições de segurança e protecção análogas às das instituições domiciliadas em Portugal, desde que verificada a existência de reciprocidade para a comercialização destas últimas no estrangeiro e de memorando de entendimento entre as autoridades de supervisão competentes.
Artigo 58.º — Publicidade e informações
1 - As instituições de investimento colectivo podem fazer publicidade da comercialização das respectivas participações em território português, com observância das disposições nacionais sobre publicidade.
2 - As instituições de investimento colectivo abrangidas por este capítulo devem difundir, em língua portuguesa, nas modalidades aplicáveis aos fundos de investimento domiciliados em Portugal, os documentos e as informações que devam ser publicitados no Estado de origem.
3 - Caso os elementos referidos no número anterior não sejam suficientes para assegurar o cumprimento do disposto no n.º 3 do artigo anterior, a CMVM pode determinar a difusão de documentos e informações complementares.
CAPÍTULO VII — Supervisão e regulamentação
Artigo 59.º — Supervisão
Compete à CMVM a fiscalização do disposto no presente diploma, sem prejuízo da competência do Banco de Portugal em matéria de supervisão das instituições de crédito e das sociedades financeiras e do Instituto do Consumidor em matéria de publicidade.
Artigo 60.º — Regulamentação
Compete igualmente à CMVM a elaboração dos regulamentos necessários à concretização e ao desenvolvimento do disposto no presente diploma, nomeadamente no que respeita às seguintes matérias:
Critérios de dispersão das unidades de participação de cada fundo de investimento;
Condições de admissão de comissões de desempenho e encargos que, para além da comissão de gestão e de depósito, são susceptíveis de serem suportados pelo fundo de investimento;
Conteúdo do prospecto dos fundos de investimento abertos;
Condições de comercialização de unidades de participação, em especial no que respeita às subscrições e resgates, bem como as condições a observar pelas entidades colocadoras;
Valores susceptíveis de integrar o activo dos fundos de investimento, para além dos previstos no presente diploma;
Termos e condições de desenvolvimento pelos fundos de investimento de projectos de construção de imóveis;
Condições e limites de utilização de instrumentos financeiros derivados para fins de cobertura de riscos;
Condições e limites de arrendamento ou de outras formas de exploração onerosa de imóveis do fundo de investimento no âmbito de contratos celebrados com as entidades previstas no n.º 3 do artigo 28.º;
Condições de competência e independência dos peritos avaliadores e critérios e normas técnicas de avaliação dos imóveis;
Regras de valorização do património de cada fundo de investimento e periodicidade e condições de cálculo do valor patrimonial das unidades de participação;
Termos e condições em que as sociedades gestoras podem tornar público, sob qualquer forma, medidas ou índices de rendibilidade e risco dos fundos de investimento e as regras a que obedecerá o cálculo dessas medidas ou índices;
Regras menos exigentes em matéria de composição do património dos fundos de investimento, de deveres de informação e de prevenção de conflitos de interesse, nos casos em que o presente diploma o permita, nomeadamente quando estejam em causa imóveis para reabilitação;
Contabilidade dos fundos de investimento e conteúdo do relatório de gestão;
Informações, em geral, a prestar ao público e à CMVM, bem como os respectivos prazos e condições de divulgação;
Condições e processos de fusão, cisão e aumento de capital de fundos de investimento e de transformação do respectivo tipo;
Comercialização em Portugal de instituições de investimento colectivo em valores imobiliários domiciliadas no estrangeiro;
Dispensa do cumprimento de deveres por determinados tipos de fundos de investimento, em função das suas características, e imposição do cumprimento de outros, designadamente em matéria de diversificação de risco e prestação de informação;
Unidades de participação com direitos ou características especiais;
Subcontratação de funções compreendidas na actividade de administração e gestão das sociedades gestoras;
Afectação de receitas e proveitos pagos à entidade gestora ou a outras entidades em consequência do exercício da actividade daquela;
Aquisição e detenção pelos fundos de investimento de participações em sociedades imobiliárias para além das condições previstas neste diploma.
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