LegalizeDecreto-Lei n.º 306/2009 — No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei…
Este é o ato tal como foi publicado. As alterações posteriores não estão incorporadas no texto: cada uma é um ato autónomo neste repositório e uma entrada no historial desta lei.
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No uso da autorização concedida pela Lei n.º 95-A/2009, de 2 de Setembro, procede à primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados
de 23 de Outubro
A reabilitação urbana assume-se hoje como uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objectivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmonioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitação condigna.
Foi com o objectivo de promover a reabilitação urbana que o Governo aprovou o regime jurídico da reabilitação urbana, que veio a introduzir alterações significativas no enquadramento normativo vigente das operações urbanísticas relacionadas com a reabilitação do edificado.
Neste contexto, mostra-se necessário assegurar a compatibilização entre o novo regime da reabilitação urbana e o regime aplicável à denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, e da actualização de rendas na sequência de obras de reabilitação nos termos da secção ii do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, constante do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto.
Foram ouvidos os órgãos de governo próprio das Regiões Autónomas e a Associação Nacional de Municípios Portugueses.
Assim:
No uso da autorização legislativa concedida pelo n.º 2 do artigo 2.º da Lei n.º 95.º-A/2009, de 2 de Setembro, e nos termos das alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 198.º da Constituição, o Governo decreta o seguinte:
Artigo 1.º — Alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto
Os artigos 1.º, 2.º, 4.º a 10.º e 24.º a 27.º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, passam a ter a seguinte redacção:
«Artigo 1.º
[...]
1 - ...
À denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 8 do artigo 1103.º do Código Civil, nomeadamente em área de reabilitação urbana;
...
...
À actualização da renda na sequência de obras de reabilitação.
2 - ...
Artigo 2.º — [...]
Cabe ao senhorio efectuar as obras necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, nos termos dos artigos 1074.º e 1111.º do Código Civil, bem como da legislação urbanística aplicável, nomeadamente do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana.
Artigo 4.º — [...]
1 - As obras, nomeadamente de conservação e reconstrução, que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado são consideradas, para efeitos do presente decreto-lei, obras de remodelação ou restauro profundos.
2 - As obras referidas no número anterior podem ser qualificadas como estruturais ou não estruturais.
3 - Para efeito do número anterior, são consideradas obras estruturais as que originem uma distribuição de fogos sem correspondência ou equivalência com a distribuição anterior, sendo consideradas não estruturais as restantes.
4 - As obras referidas nos números anteriores podem decorrer de intervenções urbanísticas realizadas em área de reabilitação urbana, no âmbito do regime jurídico da reabilitação urbana.
Artigo 5.º — Vicissitudes contratuais em caso de remodelação, restauro ou demolição do locado
1 - Quando o senhorio pretenda realizar obras de remodelação ou restauro profundos, nomeadamente de conservação e reconstrução, pode haver lugar a denúncia do contrato ou suspensão da sua execução pelo período de decurso daquelas.
2 - A suspensão do contrato é obrigatória quando:
No caso de obras não estruturais, estas impliquem a inexistência de condições de habitabilidade no locado durante a obra;
No caso de obras estruturais, se preveja a existência de local com características equivalentes às do locado após a obra.
3 - Quando o senhorio pretenda demolir o locado, pode haver lugar a denúncia do contrato.
Artigo 6.º — [...]
1 - Quando optar por denunciar o contrato para remodelação ou restauro profundos, nos termos do artigo anterior, o senhorio fica obrigado, em alternativa:
Ao pagamento de uma indemnização; ou
À garantia do realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos.
2 - O valor da indemnização referida na alínea a) do número anterior deve abranger todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, incluindo o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo ser inferior ao de dois anos de renda.
3 - A opção por uma das alíneas do n.º 1 deve ser precedida de acordo com o arrendatário.
4 - Na falta de acordo entre as partes referido no número anterior fica o senhorio obrigado ao pagamento de uma indemnização nos termos da alínea a) do n.º 1 e do n.º 2.
5 - O realojamento do arrendatário previsto na alínea b) do n.º 1 é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.
6 - Tratando-se de obra realizada no âmbito do regime da reabilitação urbana aplica-se o disposto no artigo 73.º daquele regime.
Artigo 7.º — [...]
1 - Quando o senhorio optar por denunciar o contrato para demolição do locado, nos termos do artigo 5.º, aplica-se o regime previsto no artigo anterior.
2 - Exceptua-se do disposto no número anterior as situações em que a demolição:
É necessária por força da degradação do prédio, incompatível tecnicamente com a sua reabilitação e geradora de risco para os respectivos ocupantes, a atestar pelo município, ouvida a comissão arbitral municipal (CAM);
Decorra de plano de pormenor de reabilitação urbana.
3 - A aplicação do regime de demolição regulado nos números anteriores não prejudica, caso se trate de edifício abrangido em área de reabilitação urbanística, a aplicação do regime jurídico da reabilitação urbanística.
Artigo 8.º — [...]
1 - A denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos ou para demolição é feita mediante acção judicial, onde se prove estarem reunidas as condições que a autorizam.
2 - A petição inicial da acção judicial referida no número anterior deve ser acompanhada de comprovativo de aprovação pelo município de projecto de arquitectura relativo à obra a realizar, salvo se se tratar de operação urbanística isenta de licença ou de escassa relevância urbanística.
3 - No caso de ser devida indemnização pela denúncia, o senhorio deposita o valor correspondente a dois anos de renda nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
4 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor de dois anos de renda, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que esta se comprove depositada na sua totalidade.
5 - O arrendatário pode levantar o depósito referido nos números anteriores após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento por denúncia.
6 - As partes podem optar por submeter a acção a que se refere o n.º 1 a tribunal arbitral.
7 - Nas situações previstas no n.º 2 do artigo 24.º, bem como nas operações de reabilitação urbana no âmbito do respectivo regime, a sentença judicial é substituída por certidão emitida pela câmara municipal ou pela entidade gestora das operações de reabilitação urbana que ateste a necessidade de realização de obras de remodelação ou restauro profundos e de demolição, operando a denúncia efeitos a partir da entrega pelo senhorio dos valores referidos nos números anteriores.
Artigo 9.º — [...]
1 - Quando optar por suspender a execução do contrato para remodelação ou restauro profundos, pelo período de decurso das obras, nos termos do artigo 5.º, o senhorio fica obrigado a assegurar o realojamento do arrendatário durante esse tempo.
2 - Aplica-se ao realojamento do arrendatário o disposto na alínea b) do n.º 1 e no n.º 5 do artigo 6.º ou, se for o caso, o disposto no artigo 73.º do regime jurídico da reabilitação urbana.
Artigo 10.º — [...]
1 - A suspensão da execução do contrato para remodelação ou restauro profundos é feita mediante comunicação do senhorio ao arrendatário:
Da intenção de proceder a obras que obrigam à desocupação do locado por colocarem em causa as condições de habitabilidade;
Do local e das condições do realojamento fornecido;
Da data de início e duração previsível das obras.
2 - O arrendatário, após a comunicação prevista no número anterior, pode, em alternativa à suspensão, denunciar o contrato.
3 - No caso previsto no número anterior, cabe ao arrendatário indicar o momento de produção de efeitos da denúncia, que deve ocorrer antes da data de início das obras.
4 - O arrendatário que não aceite as condições propostas ou a possibilidade de suspensão do contrato e não deseje denunciar o contrato comunica esse facto, mediante declaração, ao senhorio, que pode então recorrer à CAM.
5 - No caso de o arrendamento ser para fim não habitacional, o arrendatário pode, mediante declaração, preferir ao realojamento uma indemnização por todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, decorrentes da suspensão, sendo a CAM competente para a sua fixação.
6 - A denúncia do contrato de arrendamento ou a declaração de não aceitação da suspensão são comunicadas ao senhorio no prazo de 30 dias a contar da comunicação referida no n.º 1.
7 - O contrato de arrendamento suspende-se no momento da desocupação do locado pelo arrendatário.
8 - O senhorio comunica ao arrendatário a conclusão das obras, devendo o arrendatário reocupar o locado no prazo de três meses, salvo justo impedimento, sob pena de caducidade do contrato de arrendamento.
Artigo 24.º — [...]
1 - A faculdade de demolição tem lugar quando se verifiquem uma das situações previstas no n.º 2 do artigo 7.º
2 - Existe ainda a faculdade de demolição quando esta for considerada pelo município a solução tecnicamente mais adequada ou a demolição seja necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território ou aprovação de área de reabilitação urbana.
Artigo 25.º — [...]
1 - Em caso de denúncia do contrato de arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do prédio, que ocorre mediante acção judicial, o arrendatário habitacional tem o direito de ser realojado, devendo na petição inicial da acção ser indicado o local destinado ao realojamento e a respectiva renda.
2 - O direito ao realojamento do arrendatário referido no número anterior implica que o realojamento ocorra no mesmo concelho e em condições análogas às que o arrendatário já detinha, não podendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação mau ou péssimo.
3 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode invocar as circunstâncias previstas nas alíneas a) e b) do n.º 3 do artigo 37.º do NRAU.
4 - Na contestação da acção judicial de denúncia do contrato de arrendamento, o arrendatário pode igualmente optar entre o realojamento, nos termos do presente artigo, e o recebimento da indemnização prevista no n.º 2 do artigo 6.º, a qual tem por limite mínimo o valor correspondente a 24 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
5 - A sentença da acção judicial referida no n.º 1 fixa o prazo para a celebração de novo contrato de arrendamento, a renda a pagar pelo novo alojamento, a qual é determinada nos termos do artigo 31.º do NRAU, bem como o faseamento aplicável, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do mesmo regime.
6 - Após a sentença referida no número anterior deve ser celebrado novo contrato de arrendamento, nos termos do n.º 2.
7 - A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento referido no número anterior, devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.
Artigo 26.º — [...]
1 - Em caso de denúncia do contrato para realização de obras de remodelação ou restauro profundo ou para demolição do locado, o arrendatário não habitacional tem direito a uma indemnização no valor de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, tendo em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao valor de cinco anos de renda, com o limite mínimo correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida.
2 - No caso previsto no número anterior, o senhorio deposita o valor correspondente a 60 vezes a retribuição mínima mensal garantida, nos 15 dias seguintes à propositura da acção.
3 - No caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao referido no número anterior, a denúncia do contrato não produz efeitos sem que se comprove depositada a totalidade daquela quantia.
Artigo 27.º — [...]
1 - O senhorio que realize obras de reabilitação ou que participe em operação urbanística de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda nos termos da secção ii do NRAU, das quais resulte a atribuição à totalidade do prédio ou fracção onde se situa o locado de nível de conservação bom ou excelente, nos termos do Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de Agosto, pode actualizar a renda anual tendo por base a fórmula seguinte:
R = VPC x CC x 4 %
2 - Para efeitos da fórmula referida no número anterior:
VPC é o valor patrimonial corrigido, correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), sem consideração do coeficiente de vetustez;
CC é o coeficiente de conservação, previsto no artigo 33.º do NRAU;
R é a renda anual.»
Artigo 2.º — Entrada em vigor
O presente decreto-lei entra em vigor 30 dias após a data da sua publicação.
Visto e aprovado em Conselho de Ministros de 3 de Setembro de 2009. - José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa - Emanuel Augusto dos Santos - Alberto Bernardes Costa - Francisco Carlos da Graça Nunes Correia - António José de Castro Guerra.
Promulgado em 15 de Outubro de 2009.
Publique-se.
O Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva.
Referendado em 16 de Outubro de 2009.
O Primeiro-Ministro, José Sócrates Carvalho Pinto de Sousa.
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