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Lei n.º 58/2012 — Cria um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil

Tipo Lei
Publicação 2012-11-09
Última atualização 2014-09-24
Estado Em vigor
Ministério Assembleia da República
Fonte DRE
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artigos 41

Cria um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil

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Lei n.º 58/2012 de 9 de novembro Cria um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:

Capítulo I — Objeto e âmbito de aplicação

Artigo 1.º — Objeto

A presente lei cria um regime extraordinário de proteção dos devedores de crédito à habitação que se encontrem em situação económica muito difícil.

Artigo 2.º — Âmbito de aplicação

1 - O regime estabelecido na presente lei aplica-se às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados familiares que se encontrem em situação económica muito difícil e apenas quando o imóvel em causa seja a única habitação do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mútuo com hipoteca.

2 - Aos fiadores chamados a assumir as obrigações dos mutuários originários que se encontrem nas condições previstas no artigo 5.º, considerando o cumprimento do crédito garantido e eventuais encargos associados a créditos titulados pelo fiador, é permitido o acesso às medidas previstas no capítulo ii da presente lei.

3 - O regime estabelecido na presente lei é imperativo para as instituições de crédito mutuantes, nos casos em que se encontrem cumulativamente preenchidos os requisitos previstos no artigo 4.º

4 - As instituições de crédito podem voluntariamente decidir aplicar parte ou a totalidade do regime constante da presente lei a outros mutuários de créditos à habitação, relativamente aos quais não se encontrem preenchidos um ou mais dos requisitos previstos no artigo 4.º

5 - As instituições de crédito podem conceder aos mutuários de crédito à habitação condições mais favoráveis do que as previstas na presente lei.

Artigo 3.º — Definições

Para efeitos da presente lei, considera-se:

a)

«Agregado familiar»:

i)

O conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal;

ii) O conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com ela vivam em comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal;

b)

«Carência parcial» o diferimento, pelo prazo acordado, do montante correspondente à amortização de capital, tal como está definido no contrato de crédito à habitação;

c)

«Carência total» o diferimento, pelo prazo acordado, do pagamento das prestações correspondentes ao capital e aos juros, tal como está definido no contrato de crédito à habitação;

d)

«Coeficiente de localização» o coeficiente de localização das habitações, de acordo com o estabelecido no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

e)

«Comissões» as prestações pecuniárias exigíveis pelas instituições de crédito aos clientes como retribuição por serviços prestados, diretamente ou através de terceiros, no âmbito da sua atividade;

f)

«Contratos conexos» os contratos de crédito cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente, sobre um imóvel que simultaneamente garanta um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma instituição;

g)

«Crédito à habitação» os contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente;

h)

«Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional» ou «FIIAH» os fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional sujeitos ao regime especial consagrado nos artigos 102.º a 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro;

i)

«Habitação própria permanente» aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar mantêm, estabilizado, o seu centro de vida familiar;

j)

«Património financeiro» o conjunto de valores mobiliários definidos no artigo 1.º do Código de Valores Mobiliários, depósitos bancários ou outros produtos financeiros de poupança;

k)

«Plano de reestruturação» o plano de reestruturação de dívidas do mutuário, vencidas e vincendas, relativas a crédito à habitação e que é negociado e aprovado nos termos da secção iii do capítulo ii da presente lei, bem como as alterações resultantes da eventual aplicação de medidas complementares;

l)

«Rendimento anual bruto do agregado familiar» todo o rendimento auferido durante um ano pelo agregado familiar, incluindo o proveniente de prestações sociais, sem dedução de qualquer encargo;

m)

«Taxa de esforço» a relação entre a prestação mensal do empréstimo correspondente à amortização do capital e dos juros em dívida, a que fica sujeito o agregado familiar, e um duodécimo do seu rendimento anual bruto;

n)

«Famílias numerosas» os agregados familiares constituídos por cinco ou mais pessoas.

Artigo 4.º — Requisitos de aplicabilidade

O regime estabelecido na presente lei é aplicável às situações de incumprimento de contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de créditos à habitação em que se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:

a)

O crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria permanente e única habitação do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido;

b)

O agregado familiar do mutuário se encontre em situação económica muito difícil nos termos do artigo seguinte;

c)

O valor patrimonial do imóvel à data de apresentação do requerimento de acesso, não exceda:

i)

(euro) 100 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização até 1,4;

ii) (euro) 115 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4;

iii) (euro) 130 000 nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5;

d)

(Revogada).

Artigo 5.º — Agregados familiares em situação económica muito difícil

1 - Para efeitos da presente lei, considera-se em situação económica muito difícil o agregado familiar relativamente ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:

a)

Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos cônjuges, se encontre em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do rendimento anual bruto igual ou superior a 35 %;

b)

A taxa de esforço do agregado familiar com o crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou superior a:

i)

45 % para agregados familiares que integrem dependentes;

ii) 50 % para agregados familiares que não integrem dependentes;

iii) 40 % para agregados familiares considerados famílias numerosas;

c)

O valor total do património financeiro de todos os elementos do agregado familiar seja inferior a metade do rendimento anual bruto do agregado familiar;

d)

O património imobiliário do agregado familiar seja constituído unicamente:

i)

Pelo imóvel que seja a habitação própria e permanente do agregado familiar; e

ii) Por garagem e imóveis não edificáveis, até ao valor total de (euro) 20 000;

e)

O rendimento anual bruto do agregado familiar não exceda 14 vezes o valor máximo calculado em função da composição do agregado familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas:

i)

Pelo mutuário: 100 % do valor do salário mínimo nacional ou 120 % no caso de o agregado familiar ser composto apenas pelo requerente;

ii) Por cada um dos outros membros do agregado familiar que seja maior: 70 % do valor do salário mínimo nacional;

iii) Por cada membro do agregado familiar que seja menor: 50 % do valor do salário mínimo nacional.

2 - Para efeitos da alínea a) do número anterior, considera-se que um membro do agregado familiar se encontra desempregado quando, tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal no centro de emprego.

3 - Para efeitos da alínea a) do n.º 1, releva a redução de rendimento:

a)

Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do agregado familiar detenha uma participação qualificada, tal como é definida no artigo 13.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;

b)

Ocorrida nos 12 meses anteriores à apresentação do requerimento de acesso.

4 - Para efeitos da alínea b) do n.º 1, a taxa de esforço do agregado familiar do mutuário é calculada tendo em conta os encargos decorrentes de todos os contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre a habitação própria e permanente do mutuário, independentemente da sua finalidade.

Artigo 6.º — Documentação demonstrativa

1 - Salvo o disposto no número seguinte, o mutuário demonstra o preenchimento dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º mediante a entrega à instituição de crédito dos seguintes documentos:

a)

A última certidão de liquidação de imposto sobre o rendimento de pessoas singulares disponível relativa ao agregado familiar do mutuário, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, e os últimos três recibos de vencimento;

b)

Certidão do registo civil demonstrativa da situação e ligação dos membros do agregado familiar;

c)

Documento comprovativo do domicílio fiscal dos membros do agregado familiar;

d)

Certidões de titularidade emitidas pela conservatória do registo predial e comercial relativas a cada um dos membros do agregado familiar;

e)

Caderneta predial dos imóveis que são propriedade dos membros do agregado familiar;

f)

Declaração escrita do mutuário, garantindo o cumprimento de todos os requisitos exigidos para aplicação do regime estabelecido na presente lei.

2 - A situação de desemprego a que se refere o n.º 2 do artigo anterior é comprovada pela exibição pelo mutuário de declaração comprovativa emitida pelo Instituto do Emprego e Formação Profissional.

3 - O mutuário tem o dever de informar de imediato a instituição de crédito caso deixe de se verificar qualquer dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º

4 - Os deveres de demonstração e informação previstos para o mutuário no presente artigo são aplicáveis, com as devidas adaptações, ao garante em situação económica muito difícil.

5 - As instituições de crédito podem dispensar no todo ou em parte a entrega dos documentos previstos nos n.os 1 e 2 do presente artigo.

6 - Para efeitos da presente lei, a emissão das certidões referidas neste artigo está isenta de taxas e emolumentos.

Capítulo II — Procedimento e medidas de proteção

Secção I — Medidas de proteção em geral

Artigo 7.º — Modalidades

1 - Em caso de incumprimento do crédito à habitação abrangido pelo regime estabelecido na presente lei, os mutuários têm direito à aplicação, nos termos dos artigos seguintes, de uma ou de várias das seguintes modalidades de medidas de proteção em caso de eventual execução da hipoteca sobre o imóvel:

a)

Plano de reestruturação das dívidas emergentes do crédito à habitação;

b)

Medidas complementares ao plano de reestruturação;

c)

Medidas substitutivas da execução hipotecária.

2 - Salvo acordo em contrário entre instituição de crédito e mutuário, as medidas substitutivas previstas na alínea c) do número anterior são de aplicação subsidiária em relação às medidas de reestruturação previstas na alínea a) e as medidas complementares previstas na alínea b) são de aplicação voluntária.

Secção II — Procedimento de acesso ao regime de proteção de devedores

Artigo 8.º — Acesso ao regime de proteção

1 - O acesso ao regime estabelecido na presente lei faz-se por requerimento apresentado pelo mutuário à instituição de crédito com quem tenha celebrado o contrato de mútuo no âmbito do sistema do crédito à habitação.

2 - O requerimento referido no n.º 1 pode ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à execução relativa a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por outros credores.

3 - No prazo de 15 dias após o recebimento do requerimento referido no n.º 1 ou após a entrega dos documentos prevista no número seguinte, se for posterior, a instituição de crédito deve comunicar ao mutuário, por escrito e de forma fundamentada, o resultado da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4.º e 5.º e, consequentemente, o deferimento ou o indeferimento do pedido de acesso ao regime estabelecido na presente lei.

4 - O mutuário deve prestar a informação e disponibilizar os documentos solicitados pela instituição de crédito para os efeitos previstos no presente artigo no prazo máximo de 20 dias após a entrega do requerimento ou da solicitação da instituição de crédito.

Artigo 9.º — Efeitos

1 - Com a apresentação pelo mutuário do requerimento previsto no n.º 1 do artigo 8.º e da documentação referida no n.º 1 do artigo 6.º, a instituição de crédito mutuante fica impedida de promover a execução da hipoteca que constitui garantia do crédito à habitação até que cesse a aplicação das medidas de proteção previstas na presente lei. 2 - O deferimento do acesso ao regime estabelecido na presente lei, previsto no n.º 3 do artigo 8.º, produz os seguintes efeitos:

a)

Sem prejuízo do disposto no artigo 15.º, constitui a instituição de crédito na obrigação de apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação;

b)

Suspende automaticamente o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do crédito à habitação;

c)

Constitui a instituição de crédito na obrigação de comunicar esse deferimento ao tribunal em que corre o processo de execução referido na alínea anterior.

3 - Sem prejuízo do dever da instituição de crédito, o mutuário pode também proceder à comunicação prevista na alínea c) do número anterior.

Secção III — Plano de restruturação das dívidas decorrentes do crédito à habitação

Artigo 10.º — Plano de reestruturação

1 - A instituição de crédito apresenta ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação da dívida decorrente do crédito à habitação que inclui necessariamente a aplicação de uma ou várias das seguintes medidas:

a)

Concessão de um período de carência, relativo ao pagamento das prestações mensais a cargo do mutuário ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizações;

b)

Prorrogação do prazo de amortização do empréstimo;

c)

Redução do spread aplicável durante o período de carência;

d)

Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento das prestações do crédito à habitação.

2 - A proposta de plano de restruturação deve ser apresentada ao mutuário no prazo máximo de 25 dias após o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender soluções de pagamento dos montantes em dívida adequadas à situação financeira do agregado familiar, suscetíveis de evitar ou interromper o incumprimento do crédito à habitação, e que não podem determinar uma taxa de esforço do agregado familiar superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º 3 - O plano de reestruturação abrange todos os montantes, vencidos ou vincendos, devidos pelo mutuário ao abrigo do crédito à habitação, designadamente prestações de capital, juros e comissões. 4 - A instituição de crédito e o mutuário podem ainda acordar na consolidação de todas ou de parte das dívidas bancárias contraídas pelo mutuário. 5 - O mutuário não pode recusar a consolidação do crédito à habitação e créditos conexos nem recusar que estes beneficiem da cobertura hipotecária do crédito à habitação. 6 - A consolidação dos créditos conexos ou de outros previstos nos n.os 3 e 4 pode ser efetuada em operação autónoma, em condições a acordar entre a instituição de crédito e o mutuário. 7 - A adoção do plano de reestruturação ou de qualquer das medidas complementares não pode, em qualquer circunstância, dar lugar à revisão ou alteração dos restantes termos e condições de caráter financeiro do contrato de crédito à habitação, nomeadamente agravando o spread e outros encargos com o crédito, nem permite à instituição de crédito cobrar qualquer comissão adicional pelas alterações ao contrato, com exceção do que, estrita e demonstradamente, corresponda à repercussão de despesas suportadas perante terceiros por força da aplicação daquelas medidas.

Artigo 11.º — Regime de carência parcial e de valor residual

1 - O período de carência parcial tem uma duração mínima de 12 e máxima de 48 meses. 2 - Em alternativa ou em complemento à carência parcial, o plano de reestruturação pode estabelecer um valor residual até 30 % do capital em dívida, cujo pagamento se realiza na última prestação do crédito à habitação. 3 - As medidas previstas nos n.os 1 e 2 produzem efeitos a partir da data de entrada em vigor do plano de reestruturação, podendo porém reportar os seus efeitos ao início do incumprimento das prestações vencidas, caso existam, desde que o mutuário liquide os juros que se encontrem vencidos.

Artigo 12.º — Limites à prorrogação do prazo de amortização

1 - O plano de reestruturação da dívida pode prever a prorrogação do prazo de amortização do crédito à habitação, até ao limite de 50 anos relativamente ao momento de contratação do mesmo. 2 - A prorrogação do prazo de amortização deve permitir que o financiamento seja liquidado antes de o mutuário mais idoso perfazer 75 anos de idade.

Artigo 13.º — Redução do spread aplicável durante o período de carência

1 - O plano de reestruturação pode prever uma redução do spread até ao limite mínimo de 0,25 %, aplicável durante o período de carência ou durante um período até 48 meses, quando tiver sido escolhido o regime de valor residual referido no n.º 2 do artigo 11.º 2 - Nas situações previstas no número anterior, mantém-se a periodicidade acordada para as prestações de juros.

Artigo 14.º — Concessão de empréstimo adicional

1 - O plano de reestruturação pode prever um empréstimo adicional ao mutuário cujo capital mutuado se destine exclusivamente ao pagamento, total ou parcial, de prestações do crédito à habitação. 2 - O capital mutuado será desembolsado diretamente e à medida da necessidade de pagamento de cada prestação. 3 - O empréstimo adicional fica sujeito a termos e condições contratuais equivalentes aos do crédito objeto do plano de reestruturação, designadamente quanto à taxa, ao regime dos juros e à garantia. 4 - O valor e o plano de amortizações do empréstimo adicional devem ser definidos atendendo aos compromissos e ao rendimento disponível do agregado familiar do mutuário, podendo compreender um período de carência inicial e um prazo de amortização mais longo do que o originalmente previsto para o crédito à habitação que é objeto do plano de reestruturação.

Artigo 15.º — Inviabilidade originária de reestruturação

1 - Nas situações em que, mesmo aplicando as medidas previstas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, o cumprimento do plano de reestruturação pelo mutuário se presuma inviável nos termos do número seguinte, a instituição de crédito não está obrigada a propor ao mutuário um plano de reestruturação. 2 - Para efeitos da presente lei, presume-se inviável o cumprimento de um plano de reestruturação quando este implique para o agregado familiar do mutuário uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º 3 - No caso previsto no n.º 1, a instituição de crédito pode optar por, dentro do prazo previsto no n.º 2 do artigo 10.º, apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação que contemple medidas complementares referidas no n.º 2 do artigo 19.º 4 - Caso opte por não apresentar proposta de plano de reestruturação nos termos dos n.os 1 a 3, a instituição de crédito fica obrigada a, dentro do prazo do n.º 2 do artigo 10.º, comunicar por escrito ao mutuário:

a)

A decisão de não lhe apresentar proposta de plano de reestruturação; e

b)

A aceitação da aplicação de medidas substitutivas da execução hipotecária conforme previsto na secção iv do presente capítulo.

Artigo 16.º — Aprovação do plano de reestruturação

1 - Após a apresentação da proposta, efetuada nos termos dos n.os 1 e 2 do artigo 10.º, a instituição de crédito e o mutuário dispõem de 30 dias para negociar e acordar alterações à proposta do plano de reestruturação apresentada pela instituição de crédito.

2 - Se o mutuário recusar, não formalizar ou não se pronunciar no prazo de 30 dias sobre uma proposta de plano de reestruturação apresentada pela instituição de crédito, e cujo cumprimento se presuma viável nos termos do n.º 2 do artigo anterior, perde o direito à aplicação de medidas substitutivas, exceto se a instituição de crédito mantiver a intenção de as aplicar.

Artigo 17.º — Obrigações da instituição de crédito durante a vigência do plano de reestruturação

Durante a vigência do plano de reestruturação, a instituição de crédito não pode, com fundamento em incumprimento anterior ao plano de reestruturação acordado:

a)

Resolver o contrato de crédito à habitação;

b)

Intentar ações judiciais, declarativas ou executivas, tendo em vista a satisfação do seu crédito.

Artigo 18.º — Revisão anual do plano de reestruturação

1 - Durante a vigência da presente lei, o mutuário deve comprovar anualmente a manutenção da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º 2 - Em caso de os requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º deixarem de se verificar, pode a instituição de crédito determinar a revisão do plano de reestruturação, desde que essa revisão não implique uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º 3 - Verificando-se um agravamento da situação económica do agregado familiar do mutuário que origine um aumento da respetiva taxa de esforço com o crédito à habitação, deve a instituição de crédito apresentar, a pedido do mutuário, a revisão do plano de reestruturação que não implique uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º 4 - As revisões referidas no número anterior devem compreender soluções adequadas à situação financeira do agregado familiar e suscetíveis de evitar um futuro incumprimento do crédito à habitação.

Artigo 19.º — Medidas complementares

1 - A instituição de crédito e o mutuário devem iniciar negociações com vista à adoção de medidas complementares ao plano de reestruturação, verificando-se uma das seguintes situações:

a)

O plano de reestruturação, no curso da sua execução, se mostre inviável, nos termos do n.º 2 do artigo 15.º;

b)

Em caso de incumprimento pelo mutuário de três prestações seguidas previstas no plano de reestruturação.

2 - As medidas complementares ao plano de reestruturação podem ser quaisquer das previstas no n.º 1 do artigo 10.º que ainda não tenham sido aplicadas, ou outras, designadamente a carência total até 12 meses ou a redução parcial do capital por amortizar. 3 - As negociações referidas no n.º 1 podem iniciar-se a qualquer momento, a pedido do mutuário ou da instituição de crédito, e deverão concluir-se no prazo de 30 dias após a receção do pedido. 4 - A adoção das medidas complementares previstas no presente artigo é facultativa para as instituições de crédito, mesmo que solicitadas pelo mutuário e ainda que na ausência da sua adoção o plano de reestruturação se mostre inviável.

Secção IV — Medidas substitutivas da execução hipotecária

Artigo 20.º — Aplicação das medidas substitutivas

1 - Há lugar à aplicação das medidas substitutivas da execução hipotecária aos mutuários abrangidos pelo regime estabelecido na presente lei, quando se verifique uma das seguintes situações:

a)

A instituição de crédito comunique ao mutuário a opção de, nos termos do artigo 15.º, não apresentar uma proposta de plano de reestruturação;

b)

Nos casos previstos no n.º 2 do artigo 16.º;

c)

As partes não tenham chegado, dentro do prazo aplicável, a um acordo sobre a adoção das medidas complementares, nos termos do artigo 19.º

2 - Sempre que se verifique o disposto no n.º 1, a instituição de crédito só pode recusar a aplicação de medidas substitutivas quando:

a)

A hipoteca referida na alínea a) do artigo 4.º não seja de 1.º grau, exceto se essa hipoteca tiver sido constituída a favor da mesma instituição de crédito para garantia de um crédito à habitação concedido ao mesmo mutuário;

b)

O imóvel sobre o qual incide esta hipoteca tenha constituída qualquer outra hipoteca para garantir outros créditos do mutuário, junto de outras instituições financeiras.

3 - À data de concretização da medida substitutiva, o imóvel deve:

a)

Encontrar-se livre de ónus ou encargos, incluindo contratos de arrendamento total ou parcial, de comodato ou outras formas de cedência gratuita ou onerosa, e livre de pessoas e bens, não se considerando ónus ou encargos, para este efeito, as garantias reais sobre o imóvel, constituídas a favor da instituição de crédito mutuante;

b)

Estar titulado por licença de utilização válida;

c)

Encontrar-se em condições aptas ao fim a que se destina e em bom estado de conservação.

4 - À data de concretização da medida substitutiva não devem existir desconformidades entre os documentos de registo predial, os documentos de registo na Autoridade Tributária e Aduaneira e os documentos de licenciamento da respetiva utilização.

5 - Se a medida substitutiva adotada não for imediatamente possível de concretizar, exclusivamente devido a incumprimento do disposto nos n.os 3 e 4, e o mutuário não fizer cessar a causa de incumprimento no prazo de 60 dias, o processo das medidas substitutivas extingue-se sem lugar à aplicação de qualquer outra.

Artigo 21.º — Modalidades de medidas substitutivas

As medidas substitutivas da execução hipotecária aplicáveis aos casos previstos no artigo anterior são:

a)

A dação em cumprimento do imóvel hipotecado;

b)

A alienação do imóvel a FIIAH, promovida e acordada pela instituição de crédito, com ou sem arrendamento e opção de compra a favor do mutuário e entrega do preço à instituição de crédito, liquidando-se assim a dívida;

c)

A permuta por uma habitação de valor inferior, com revisão do contrato de crédito e redução do capital em dívida pelo montante da diferença de valor entre as habitações.

Artigo 22.º — Determinação da medida substitutiva a aplicar

1 - O mutuário deve apresentar à instituição de crédito, no prazo de 30 dias a contar da verificação das situações referidas no n.º 1 do artigo 20.º, um requerimento escrito solicitando a aplicação de medidas substitutivas e declarando que nessa data se encontram preenchidos os requisitos de aplicabilidade previstos nos artigos 4.º e 5.º da presente lei. 2 - No prazo de 30 dias após a receção do requerimento previsto no número anterior, a instituição de crédito deve apresentar ao mutuário uma proposta de medida substitutiva de entre as previstas no artigo anterior. 3 - Em resposta à proposta da instituição de crédito referida no número anterior, o mutuário pode, sem perder o direito a uma outra medida substitutiva, recusar:

a)

A permuta por habitação de valor inferior;

b)

Que a alienação a FIIAH, proposta pela instituição de crédito, envolva o arrendamento da habitação.

4 - Em caso de recusa do mutuário, nos termos do número anterior, deve a instituição de crédito propor-lhe uma das restantes medidas substitutivas, ou a mesma sem a parte recusada. 5 - Perante a proposta da instituição de crédito referida no número anterior, o mutuário aceita a proposta ou perde definitivamente o direito à aplicação de medidas substitutivas. 6 - As declarações do mutuário e da instituição de crédito, referidas nos n.os 3 a 5, devem ser comunicadas à outra parte no prazo de 15 dias contados da receção da declaração a que respondem.

Artigo 23.º — Efeitos das medidas substitutivas

1 - A aplicação das medidas substitutivas previstas no artigo 21.º produz os seguintes efeitos:

a)

No caso da dação em cumprimento, a dívida extingue-se totalmente quando:

i)

A soma do valor da avaliação atual do imóvel, para efeito de dação, e das quantias entregues a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das capitalizações que possam ter ocorrido; ou

ii) O valor de avaliação atual do imóvel, para efeito de dação, for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida;

b)

No caso da alienação do imóvel a FIIAH, a dívida extingue-se totalmente quando:

i)

A soma do valor pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel e das quantias entregues pelo mutuário a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das capitalizações que possam ter ocorrido; ou

ii) O valor pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida;

c)

No caso da permuta de habitação, a revisão do contrato de crédito à habitação nos termos do artigo 27.º;

d)

Extinção de processos judiciais relativos à cobrança de montantes devidos ao abrigo do contrato de crédito à habitação.

2 - Quando a transmissão do imóvel, efetuada nos termos das alíneas a) e b) do número anterior, não determine a extinção total da dívida, mantém-se apenas a dívida relativamente ao capital remanescente, aplicando-se-lhe os termos e condições contratuais equivalentes aos que se encontravam em vigor para o crédito objeto desta medida.

3 - A dívida remanescente referida no número anterior não pode beneficiar de novas garantias reais ou pessoais.

Artigo 24.º — Dação em cumprimento

Para efeitos de cumprimento das obrigações do mutuário decorrentes do contrato de crédito à habitação, a dação em cumprimento do imóvel hipotecado concretiza-se com a transmissão do imóvel para a titularidade da instituição de crédito.

Artigo 25.º — Diferimento da desocupação do imóvel

1 - Sendo decidida a medida da dação em cumprimento, o mutuário tem o direito a um diferimento na respetiva contratação pelo prazo adicional de seis meses, durante o qual pode usar e fruir do imóvel. 2 - É condição do exercício deste direito que o mutuário celebre com a instituição de crédito contrato promessa de dação e, caso a instituição de crédito o solicite, outorgue a seu favor uma procuração irrevogável para celebração do contrato definitivo de dação. 3 - Durante o período de diferimento o mutuário beneficia de carência de capital, apenas sendo devidas as prestações de juros remuneratórios. 4 - A mora no pagamento previsto no número anterior faz cessar automaticamente o direito ao diferimento da dação, permitindo a sua imediata execução. 5 - O n.º 1 não é aplicável caso o mutuário tenha incumprido mais de três prestações seguidas após a aplicação das medidas complementares.

Artigo 26.º — Alienação do imóvel a FIIAH

1 - A instituição de crédito que se encontre obrigada a aplicar medidas substitutivas da execução hipotecária, nos termos do regime estabelecido na presente lei, pode propor ao mutuário a seguinte alternativa:

a)

O mutuário transfere a propriedade do imóvel para o FIIAH pelo preço determinado nos termos da legislação aplicável e com simultâneo distrate da hipoteca;

b)

O FIIAH paga à instituição de crédito mutuante o preço convencionado por mandato do mutuário;

c)

O mutuário tem o direito de permanecer no imóvel na qualidade de arrendatário, nos termos da legislação aplicável aos FIIAH e respeitando os direitos do mutuário previstos no artigo anterior.

2 - O mutuário pode recusar ficar como arrendatário do FIIAH, mas não pode rejeitar a alienação do imóvel ao FIIAH para efeitos de dação em cumprimento.

Artigo 27.º — Permuta de habitação

1 - A instituição de crédito que se encontre obrigada a aplicar medidas substitutivas da execução hipotecária, nos termos do regime estabelecido na presente lei, pode ainda propor ao mutuário a permuta da habitação hipotecada por uma outra habitação de valor inferior que pertença à instituição de crédito ou a terceiro interessado na transação. 2 - A permuta de habitações será acompanhada de um acordo de substituição do contrato de crédito à habitação ou de revisão das condições do contrato existente, de modo a que seja mais viável o cumprimento pelo mutuário das suas obrigações. 3 - A diferença entre os valores das habitações permutadas será deduzida ao capital em dívida. 4 - O mutuário pode, sem perder o direito a uma outra medida substitutiva, recusar a permuta de habitações prevista na presente lei. 5 - Em caso de recusa do mutuário nos termos do número anterior, deve a instituição de crédito propor ao mutuário uma das restantes medidas substitutivas.

Capítulo III — Disposições gerais

Artigo 28.º — Seguros

1 - A aplicação da presente lei não prejudica a aplicação dos contratos de seguro que garantem o pagamento da prestação do crédito à habitação em situação de desemprego. 2 - No caso previsto no número anterior, o recurso às modalidades previstas na presente lei tem lugar apenas após o termo do pagamento das prestações que sejam asseguradas ou cobertas por tais contratos.

Artigo 29.º — Avaliação do imóvel hipotecado

Quando, para efeitos da aplicação do regime estabelecido na presente lei, se mostre necessário apurar o valor atualizado do imóvel, a instituição de crédito promove essa reavaliação, recorrendo a um avaliador certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) a expensas do mutuário, e entregando-lhe de imediato o relatório da avaliação.

Artigo 30.º — Eficácia das comunicações registadas

As comunicações previstas na presente lei que sejam realizadas por via postal sob registo consideram-se feitas na data da respetiva expedição.

Artigo 31.º — Isenção de custos

Os pedidos de documentos ou certidões efetuados pelo mutuário, que se revelem necessários para o acesso ao regime estabelecido na presente lei, estão isentos de comissões, despesas e emolumentos normalmente cobrados pela instituição de crédito.

Artigo 32.º — Regime fiscal

A lei pode adaptar o regime fiscal a que estão sujeitas as operações necessárias à concretização das medidas previstas na presente lei.

Artigo 33.º — Divulgação pela instituição de crédito

1 - As instituições de crédito disponibilizam, nos seus vários meios de contacto com os respetivos clientes bancários, informação simples e clara sobre o regime de proteção de devedores estabelecido na presente lei. 2 - Caso sejam interpeladas pelos seus clientes para o efeito, as instituições de crédito prestam a informação e esclarecimentos necessários e convenientes sobre a presente lei e o regime nela consagrado. 3 - As instituições de crédito devem ainda, por sua iniciativa e individualmente, prestar informações sobre o regime estabelecido na presente lei aos clientes que, no seu prudente juízo e com base nos conhecimentos de que dispõe, possam reunir os requisitos para lhes ser aplicável. 4 - Todos os documentos elaborados pelas instituições de crédito no âmbito do regime estabelecido na presente lei devem ser redigidos em linguagem simples e clara.

Artigo 34.º — Falsas declarações

1 - A prestação de falsas declarações atinentes às condições de acesso ao regime estabelecido na presente lei determina a cessação das medidas já implementadas, sem prejuízo do dever de o mutuário indemnizar a instituição de crédito por danos, incluindo lucros cessantes e custos incorridos com a negociação e execução das medidas, podendo a instituição de crédito intentar ação judicial executiva do seu crédito. 2 - A prática prevista no número anterior, se tiverem sido adotadas alguma das medidas de proteção previstas nesta lei, constitui o ilícito de fraude na obtenção de crédito, previsto no artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 28/84, de 20 de janeiro.

Artigo 35.º — Vinculação

1 - No caso de o contrato de crédito à habitação ter mais de um mutuário, é exigida, para os efeitos da presente lei, a vinculação conjunta de todos. 2 - No caso de aplicação do regime estabelecido na presente lei a créditos à habitação com garantias prestadas por garantes em situação económica muito difícil, a vinculação dos mutuários, para os efeitos nela previstos, exige a vinculação conjunta de todos os mutuários e daqueles garantes.

Artigo 36.º — Incumprimento pela instituição de crédito

1 - Constitui contraordenação, punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de dezembro, na redação dada pela Lei n.º 28/2009, de 19 de junho, bem como nos termos do Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março, conjugado com o Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de agosto:

a)

A recusa de acesso dos mutuários que o requeiram, e que reúnam todas as condições previstas nos artigos 4.º e 5.º, a qualquer uma das modalidades de medidas do regime estabelecido na presente lei;

b)

A violação do artigo 18.º

2 - A negligência é sempre punível, sendo os limites das coimas aplicáveis reduzidos para metade. 3 - O exercício de poderes sancionatórios relativamente ao incumprimento do regime estabelecido na presente lei é da competência do Banco de Portugal.

Capítulo IV — Disposições finais e transitórias

Artigo 37.º — Prevalência

O disposto na presente lei prevalece sobre quaisquer disposições legais, regulamentares ou contratuais que com ela sejam incompatíveis.

Artigo 38.º — Período de vigência

1 - O regime constante da presente lei vigora até ao dia 31 de dezembro de 2015. 2 - No final do período inicial de vigência deve proceder-se à avaliação do impacto global dos resultados da aplicação do regime constante da presente lei, com vista à sua eventual prorrogação.

Artigo 39.º — Avaliação

1 - É constituída uma comissão de avaliação incumbida de avaliar os impactos da aplicação do regime constante da presente lei, bem como o respetivo cumprimento pelas instituições de crédito. 2 - A comissão de avaliação é constituída pelos seguintes membros:

a)

Um membro nomeado pelo Ministro das Finanças, que será o presidente;

b)

Um membro nomeado pelo Ministro da Economia;

c)

Um membro em representação do Banco de Portugal, que será o secretário;

d)

Um membro em representação da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários;

e)

Um membro em representação da Associação Portuguesa de Bancos;

f)

Um membro em representação dos consumidores, a indicar pela Direção-Geral do Consumidor após ouvidas as associações relevantes.

3 - A comissão de avaliação define as suas normas de funcionamento e reúne quando convocada pelo seu presidente, por iniciativa própria ou de dois dos seus membros. 4 - A comissão de avaliação só pode reunir e deliberar com a presença de pelo menos três dos seus membros. 5 - O Banco de Portugal envia trimestralmente à comissão de avaliação toda a informação e documentação necessária ao cumprimento das suas atribuições, bem como as reclamações e informações previstas nos dois números seguintes. 6 - Os consumidores e as associações que os representam podem apresentar junto do Banco de Portugal reclamações relativamente ao cumprimento do regime constante da presente lei. 7 - As instituições de crédito enviam trimestralmente ao Banco de Portugal toda a informação que a comissão de avaliação lhes requeira, incluindo obrigatoriamente o número, volume e características das operações solicitadas, executadas e recusadas em aplicação do regime constante da presente lei. 8 - A comissão de avaliação produz e publica um relatório de avaliação semestral sobre os impactos da aplicação do regime constante da presente lei e do respetivo cumprimento pelas instituições de crédito. 9 - Até 15 de outubro de 2015 a comissão de avaliação publica um relatório de avaliação global, que enviará ao Governo e à Assembleia da República.

Artigo 40.º — Aplicação no tempo

1 - O regime estabelecido na presente lei é aplicável a:

a)

Todos os contratos celebrados anteriormente à sua publicação que se encontrem em vigor;

b)

Todos os contratos celebrados anteriormente à sua publicação em que, tendo sido resolvidos pela instituição de crédito com fundamento em incumprimento, não tenha ainda decorrido o prazo para a oposição à execução relativa a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca, ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por outros credores.

2 - Nos casos em que o processo de execução da hipoteca já tenha sido iniciado cumpre ao mutuário juntar ao processo cópia do requerimento previsto no n.º 1 do artigo 8.º, sob pena de caducidade do direito de acesso e do início das fases processuais aplicáveis referidas no número anterior. 3 - Caso a vigência do regime estabelecido na presente lei cesse nos termos do artigo 38.º, o regime continua a aplicar-se aos procedimentos judiciais ou extrajudiciais iniciados até à data de cessação. 4 - Os mutuários que requeiram a aplicação da presente lei poderão beneficiar das disposições nela constantes durante um prazo de três anos a contar da data da apresentação desse requerimento, sem prejuízo da subsistência para além desse prazo de todas as alterações ao contrato de crédito à habitação acordadas entre as partes.

Artigo 41.º — Entrada em vigor

1 - A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 2 - O prazo de resposta da instituição mutuante previsto no n.º 3 do artigo 8.º não se começa a contar antes do 60.º dia após a data da publicação da presente lei.

Aprovada em 21 de setembro de 2012. A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves. Promulgada em 30 de outubro de 2012. Publique-se. O Presidente da República, Aníbal Cavaco Silva. Referendada em 31 de outubro de 2012. O Primeiro-Ministro, Pedro Passos Coelho.

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