Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4/2022 — No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação…

Mesmo após a alteração do regime do alojamento local introduzida pela Lei n.º 62/2018, de 22-11, e no que toca ao mecanismo introduzido no n.º 2 do artigo 9.º (prevendo a possibilidade de oposição ao exercício da atividade de alojamento local em fracção autónoma de prédio sujeito a propriedade horizontal mediante apresentação ao órgão municipal competente de deliberação fundamentada da assembleia de condóminos, aprovada por mais de metade da permilagem do edifício, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos) a situação não se modificou, pelo que é de considerar que se trata "de um meio alternativo de tutela administrativa, para efeitos de cancelamento, até ao máximo de um ano, do registo de estabelecimento de alojamento local, o que se mostra, portanto, insuscetível de substituir os meios de tutela cível dos direitos privados dos condóminos alicerçada na reserva de jurisdição consagrada nos artigos 20.º, n.º 1, e 202.º, n.º 1 e 2, da Constituição." (cf. acórdão recorrido).

18.8 - Ainda que o regime legal do alojamento local aplicável à situação sub judice no âmbito dos acórdãos recorrido e fundamento não seja aquele que decorre da redacção legal introduzida em 2018, não poderá deixar de se considerar a solução legal introduzida, para daí concluir: ainda que fosse aplicável, nada se modificaria na situação jurídica do acórdão recorrido, por a alteração legal não ter modificado o estatuto condominial, com base no qual o tribunal tem de julgar a causa.

18.9 - É assim de confirmar a orientação colhida no acórdão recorrido, em detrimento da constante do acórdão fundamento, e, tendo em conta a contradição jurisprudencial, uniformizar jurisprudência nos seguintes termos:

No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.

19 - Reflexo da posição adoptada em Uniformização sobre o acórdão recorrido

O Acórdão recorrido colheu a orientação correcta, de acordo com a perspectiva defendida nesta uniformização, pelo que não é de alterar a decisão adoptada pelo tribunal, que assim se mantém.

III - Decisão

Nestes termos e pelos fundamentos invocados, acorda-se no Pleno das Secções Cíveis do Supremo Tribunal de Justiça:

No regime da propriedade horizontal, a indicação no título constitutivo, de que certa fracção se destina a habitação, deve ser interpretada no sentido de nela não ser permitida a realização de alojamento local.

Custas pela recorrente.

(1) Aprovado pelo Dec.-Lei n.º 38 382, de 07/08/1951, e do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), estabelecido pelo Dec.-Lei n.º 555/99, de 16-12, com as sucessivas alterações neles introduzidas.

(2) Sobre o fenómeno do Alojamento Local e sua evolução, vide estudo intitulado O Alojamento Local em Portugal - qual o fenómeno?, desenvolvido pela Nova School of Business and Economics e pela Faculdade da Universidade Nova de Lisboa para a Associação Hotelaria de Portugal, Novembro de 2016, acessível na Internet.

(3) N.º 4 com a seguinte redacção:

Não pode haver lugar à instalação e exploração de "hostels" em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.

(4) Com a seguinte redacção:

9 - Pode haver oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos hostels, o Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes, se oponha ao registo, com os fundamentos identificados se seguida:

10 - A oposição prevista no número anterior obsta à atribuição do número de registo.

Lisboa, Supremo Tribunal de Justiça, 22 de Março de 2022. - Fátima Gomes (Relatora) - Graça Amaral - Maria Olinda Garcia (com declaração de voto) - Catarina Serra - António Oliveira Abreu - Maria João Vaz Tomé - António Magalhães - Fernando Jorge Dias - José Maria Ferreira Lopes - João Cura Mariano - Manuel Capelo - Tibério Nunes da Silva - António Barateiro Martins - Fernando Batista de Oliveira - José Vieira e Cunha - Luís Espírito Santo - António Isaías Pádua - Nuno Ataíde das Neves - António José Ferraz de Freitas Neto - Maria dos Prazeres Couceiro Pizarro Beleza - Ana Paula Boularot - Maria Clara Sottomayor - Manuel Tomé Soares Gomes - José Rainho - Maria da Graça Trigo - Pedro de Lima Gonçalves - Maria Rosa Oliveira Tching - Rijo Ferreira (vencido conforme declaração de voto que junto).

Proc. 24471/16.4T8PRT.P1.S2-A

Declaração de voto

Voto favoravelmente o acórdão; embora com algumas dúvidas, porque sob a designação ampla de "alojamento local" (enquanto alojamento para fins turísticos ou para satisfazer outras necessidades habitacionais transitórias), desenvolvido numa fração autónoma, podem caber realidades contratuais bastante diversas (que serão diferentemente afetadas pelos sentidos possíveis a dar ao problema em equação).

Todavia, o desenvolvimento do "alojamento local", enquanto sinónimo de uma atividade organizada de caráter regular e intenso (ressalvadas as restrições que já resultam da própria lei, nos artigos 4.º, n.º 4 e 11.º, n.º 4 do Decreto-Lei n. 128/2014, alterado e republicado pela Lei n.º 62/2018), em prédios exclusivamente ou dominantemente compostos por frações destinadas a habitação permanente, é dificilmente compaginável com o fim habitacional tipicamente pressuposto pelo regime legal da propriedade horizontal.

Entender que o alojamento local constitui um uso diverso do fim habitacional (constante do título constitutivo a que a fração se destina) para, com base no art.1422.º, n.º 2, alínea c) do CC, considerar tal prática vedada aos condóminos, não é uma mera questão de interpretação literal. É um modo de (sopesando interesses contrapostos) dar prevalência aos interesses (legítimos) de sossego e segurança dos condóminos que têm no prédio a sua residência habitual, em detrimento dos interesses económicos dos condóminos que, não necessitando da fração para sua própria habitação, pretendem a respetiva rentabilização.

O denominado alojamento local, em termos genéricos, não constitui um uso tipologicamente diverso da habitação, porque continua a corresponder a uma finalidade habitacional. Mas pode corresponder a um uso funcionalmente diverso, porque enformado por dinâmicas diferentes daquelas que compõem as rotinas próprias da habitação comum ou permanente. São estas diferentes dinâmicas de uso da fração destinada regularmente ao alojamento local que contêm a potencialidade de afetar os interesses de sossego e segurança dos condóminos que residem habitualmente num imóvel de habitação coletiva.

Sob a designação "alojamento local" é comportável uma multiplicidade de configurações contratuais e de intensidades organizativas que, em concreto, são suscetíveis de conduzir a diferentes níveis de afetação dos interesses dos residentes permanentes. Se em alguns casos essa afetação pode ser inexpressiva, noutros casos o prejuízo para o sossego e o repouso (e, consequentemente, a saúde) dos residentes permanentes poderá ser muito significativa. Assim acontecerá, sobretudo, na hipótese de o condómino "hospedeiro" (diretamente ou por intermédio de outrem) ter uma organização profissionalizada propiciadora de grande rotatividade de hóspedes ou facilitadora de sobreocupação da fração. Em tal tipo de hipótese existirá já uma grande aproximação à realidade fáctica própria de um estabelecimento comercial onde se regista o rotineiro afluxo de clientes. E aqui já não será difícil concluir que se trata de uma realidade equiparável a um uso diverso da habitação (dita normal). E, por isso, um uso vedado pelo art.1422.º, n.º 2, alínea c) do CC.

O proprietário da fração destinada a habitação, que não necessita dela para sua própria residência, tem legítimo interesse em rentabilizar esse património. Porém, o denominado alojamento local (no sentido em que tipicamente o estamos a considerar) não é a única forma de rentabilização da fração, pois este imóvel pode ser destinado ao arrendamento urbano, nas diferentes modalidades temporais previstas nos artigos 1094.º e 1095.º do CC.

O alojamento local desenvolvido numa fração autónoma será potencialmente menos conflituante com os interesses dos demais condóminos, se estiver em causa um prédio composto, essencialmente, por segundas residências ou residências de férias (sobretudo localizados em praias ou lugares de vilegiatura). Neste tipo de situação, a solução defendida no acórdão acaba, na prática, por ser menos justificada, porque as razões fundamentais para equiparar o alojamento local a um uso não habitacional (ou próximo de um uso comercial) não têm aqui a mesma intensidade.

De todo o modo, o facto de o DL 128/2014 pressupor que o AL é suscetível de ser desenvolvido numa fração autónoma não deve ser interpretado como contendo um comando permissivo que se projeta inelutavelmente no regime da propriedade horizontal. Dir-se-ia: se as frações destinadas a comércio ou serviços não têm, em regra, pelas suas caraterísticas próprias, aptidão física e funcional para servir o alojamento local, então o Decreto-Lei n.º 128/2014 só poderá estar a referir-se às frações licenciadas para fim habitacional. Logo, deste diploma resultaria a autorização para o exercício do "alojamento local" em frações destinadas (pelo título constitutivo) ao fim habitacional. Porém, tal conclusão não deve extrair-se com absoluta linearidade, pois ao regular o exercício do alojamento local em frações autónomas, aquele diploma apenas pressupõe que esse exercício é, em termos genéricos, possível. Não estabelece específicas normas permissivas que se sobreponham às normas da propriedade horizontal em matéria de definição do uso do imóvel.

Assim, face ao quadro legal vigente, ainda que a opção defendida no acórdão possa ser, em algumas hipóteses, significativamente penalizadora dos interesses do proprietário da fração que pretende rentabilizar o seu património, ela acaba por, de modo preventivo, tutelar os interesses de sossego e segurança dos residentes habituais de um imóvel de habitação coletiva.

Maria Olinda Garcia

Declaração de voto

A meu ver, o Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (DL 128/2014, 29AGO, na republicação anexa à Lei n.º 62/2018, 22AGO) ao excepcionar única e especificamente a necessidade de autorização prévia do condomínio no caso de 'hostel' - n.º 4 do artigo 4.º, introduzido em 2018 - ou do senhorio no caso de arrendamento - artigo 6.º, n.º 2, al. d) - e ao estabelecer um limite máximo do número de fracções exploráveis por edifício - artigo 11.º, n.º 4 - está a permitir, genérica e incondicionalmente, em todas as demais situações, e uma vez cumpridos os requisitos de tal legislação específica, a exploração de estabelecimentos de alojamento local em fracções autónomas de edifícios destinadas a 'habitação'; o que pressupõe e implica que aquele é um uso compatível com o fim a que são destinadas, retirando essa actividade do âmbito de aplicação da alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil.

Além de que não só não se mostra líquido que o conceito de 'habitação' não englobe também o de 'alojamento local', como não se mostra, à luz do critério do artigo 236.º do CCiv, que a expressão 'habitação' atinente ao uso das fracções autónomas constante dos títulos constitutivos de propriedade horizontal quisesse excluir esse tipo de actividade, na medida em que à data da outorga daqueles títulos (momento em que se deve colocar o declaratário normal) a problemática em causa ainda se não vislumbrava., ou pelo contrário, e pense-se em imóveis situados em zonas de vilegiatura, até foi pensada e admitida.

Isso não prejudica, no entanto, que os condóminos não possam, em função do concreto circunstancialismo em que essa exploração se desenvolva, lançar mão dos meios de tutela que a lei lhes confere, em particular a tutela geral do direito de propriedade - artigo 1346.º do Código Civil - e a tutela geral dos direitos de personalidade - artigo 70.º do Código Civil (sendo que a oposição prevista no n.º 2 do artigo 9.º do referido regime jurídico mais não é do que um meio alternativo e simplificado, dependente da formação da maioria aí requerida para a aprovação da deliberação da assembleia de condóminos e da apreciação do Presidente da Câmara Municipal, não constituindo um verdadeiro meio de defesa dos condóminos).

Nem, por outro lado, prejudica a proibição específica desse tipo de actividade no título constitutivo ou por deliberação posterior da assembleia de condóminos aprovada sem oposição - artigo 1422.º, n.º 2, alínea d) do Código Civil (na medida em que tal proibição seja oponível ao explorador do estabelecimento).

Numa outra perspectiva argumentativa, reconhecendo que nas situações em causa possa ocorrer um conflito de interesses, não se me afigura adequado que a sua resolução se faça partindo da genérica e apriorística afirmação da ilicitude da exploração de alojamento local em fracção autónoma destinada a 'habitação', devendo antes, por mais consentâneo com critérios de proporcionalidade, tal conflito ser resolvido, na falta de prévia e específica proibição de tal actividade, em função da ponderação da concreta e individualizada situação e mediante a subsequente invocação de um uso efectivo que ponha em causa a integridade do imóvel ou os direitos de personalidade dos condóminos.

Por outro lado, ainda, não vislumbro que tenham sido ponderadas as consequências da jurisprudência firmada, sendo que um dos factores de interpretação estabelecido no artigo 9.º do Código Civil são 'as condições específicas do tempo em que é aplicada'. Com efeito da jurisprudência firmada resulta a ilicitude de todas as explorações de alojamento local instaladas em fracções autónomas de imóveis constituídos em propriedade horizontal destinadas a 'habitação', ainda que registadas e com título de abertura ao público, podendo qualquer condómino isoladamente exigir a cessação de tal actividade, perspectivando-se uma avalanche de processos dessa natureza e uma disrupção significativa nesse não despiciendo sector da actividade económica.

Destarte formularia o seguinte segmento uniformizador:

"Sem prejuízo da oponível proibição específica desse tipo de actividade no título constitutivo ou em deliberação posterior da assembleia de condóminos sem oposição (artigo 1422.º, n.º 2, al. d), do Código Civil) e do uso dos meios de tutela geral dos direitos de personalidade (artigo 70.º do Código Civil) e de propriedade (artigo 1346.º do Código Civil), a exploração de estabelecimento de alojamento local em fracção autónoma de edifício constituído em propriedade horizontal destinado no título constitutivo a 'habitação' não constitui 'uso diverso do fim a que é destinada', nos termos e para os efeitos do artigo 1422.º, n.º 2, al. c), do Código Civil".

E, consequentemente, revogaria o acórdão recorrido, julgando a acção improcedente.

Rijo Ferreira